Hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM THỊ THANH VÂN
ChuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë
theo ph¸p luËt ViÖt Nam
Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP
HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình
nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên
cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự
hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Phùng Trung Tập, Khoa Dân sự
- Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận
văn là trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức
nào trước đây.
Tác giả
Phạm Thị Thanh Vân

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ..........................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở....................................................................................10
1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở ...............................10
1.1.1. Khái niệm đất ở ..................................................................................10
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở..........................................................14
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined.
1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở...........................17
1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .................................20
1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của quyền huyển nhượng
quyền sử dụng đất ở .........................................................................202
1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình
thức mua bán tài sản khác ........................................................................................... 32
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP
DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ................34
2.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ......34
2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ..............................34
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.................................35
2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ....................................38
2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở...............................420
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở .....................................................................................42

2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.............46
2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ..48
2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp
dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở 52
2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 52
luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 534
luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở 57
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 66
luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 72
luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở 74
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 76
3.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở 76
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính
nhà nước 79
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 79

3.2. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 81
3.2.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn
bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 81
3.2.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản
pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 83
KẾT LUẬN ....................................................................................................98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................101

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:
BLDS:
GCNQSDĐ:
QSDĐ:
UBND:
XHCN:
Bất động sản
Bộ luật dân sự
Giấy chứng nhận quyền
Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Xã hội chủ nghĩa
sử dụng đất

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của
mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai
làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của
tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác
định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,
là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhưng do đất
đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển dịch ở
đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng.
Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua
ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong
việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều
kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và thay thế với Luật Đất đai
1

2003. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh
của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Ngày 29 tháng 11 năm 2013,
Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm
mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993, 2003 trong
đó các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.
Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái
niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản
đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao
dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng
rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường
trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ,
thị trường BĐS là rất quan trọng.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức
phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu,
khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh
doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có
nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư,
năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn
một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển
quyền; chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật (không
đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục,
2

trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế;
thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi
chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay”
dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo
dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị
trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho
Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế,
nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh
của thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Chuyển nhượng QSDĐ
đai với nhiều loại đất khác nhau, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ tôi
xin phép chỉ đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, một trong nhiều loại đất
được quy định theo Luật Đất đai 2013. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề
tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề
xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nêu, phân tích; đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở;
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở;
- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở;
3

- Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
- Tính mới của đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển
nhượng QSDĐ đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới
nhiều góc độ khác nhau. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản
pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công
trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp
luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những
đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển
nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết,
cụ thể toàn diện về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc
trưng, điển hình đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện nhất định chỉ có trong
lĩnh vực đất đai. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những
thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được
vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề
tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” trong
khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có
ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự.
Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã đạt được một số kết
quả nghiên cứu cơ bản sau:
+ Luận văn đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng
QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam là một hình thức giao dịch mang tính đặc
thù. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, có nhiều sự can thiệp của
Nhà nước vào quá trình giao dịch.
4

+ Luận văn đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối với
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở và các yêu cầu của việc điều chỉnh
pháp luật.
+ Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật và thực trạng
về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã chỉ ra
những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ ở, và những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực
tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện.
+ Luận văn đã phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở
rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất. Đề xuất các giải pháp cơ
bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: giải
pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ
ở, giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng
mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa
đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ở, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ở theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; giải pháp xây
dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở để bảo
vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và bảo đảm cho sự phát
triển chính quy, minh bạch của thị trường BĐS nói chung và chuyển nhượng
QSDĐ ở nói riêng.
- Những đóng góp của đề tài: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể
được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật
học. Một số giải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với
các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn
thiện và tổ chức thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở nói riêng ở Việt Nam.
5

4. Phạm vi nghiên cứu và Tổng quan đề tài
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói
riêng là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật Đất đai và Luật Kinh
doanh BĐS... Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thống nhất. Bản thân việc chuyển
nhượng QSDĐ ở cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể,
mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác động đế nhiều
tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội...
Vì vậy, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung
nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để
từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp
luật có phù hợp, hay không phù hợp.
Đề tài “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề
tài có nội dung phong phú đa dạng và thiết thực. Do quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh
chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn
thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai. Do đó phạm vi
nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sự khác biệt giữa chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác, những quy định của
Pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam,
đề xuất phương án nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở.
- Tổng quan đề tài nghiên cứu: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về
chuyển nhượng QSDĐ ở đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên
cứu. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà
nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này
6

đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được
làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.Về
các tác phẩm liên quan đến đề tài được thực hiện trong thời gian qua, có thể
nêu một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau:
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài
“Pháp luật về chuyển quyền nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân” (2009).
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với
đề tài “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004).
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài
“Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009),
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài
“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010).
Ngoài ra có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học
chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như:
+ Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật đất đai 2003
đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp
chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005;
+ Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí Nhà
nước và Pháp luật số 2/2004;
+ Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí Địa
chính số 1-2/2005.
Các công trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các
vấn đề thực tiễn về chuyển QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của
Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên
cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại
hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa,
7

trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không
ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung
và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứ đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ
ở theo pháp luật Việt Nam”. Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học
chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự
sâu sắc.
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đưa ra định hướng và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ ở
theo pháp luật Việt Nam.
5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 2: Quy định của Pháp luật Việt Nam và thực trạng về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện những quy định pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí
Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường;
Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử;
Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có.
8

5.3. Địa điểm nghiên cứu
- Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Một số sàn Giao dịch đất đai tại Hà Nội.
- Tòa án nhân dân tối cao.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
9

Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ
THỰC TRẠNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở là hệ thống các quy phạm pháp
luật quy định về các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ ở... Các quy
phạm pháp luật này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Hiến pháp
1992, BLDS 2005, Luật Đất đai 2013, các luật và các văn bản dưới luật có liên
quan.... Để có cơ sở nghiên cứu, đề xuất những vấn đề có tính chất định
hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, chúng ta đi phân tích
thực trạng những quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ
ở để thấy được những mặt được và chưa được của pháp luật nước ta hiện nay.
2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có đất ở
cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt
cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển
nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở như sau:
- Chủ thể sử dụng đất ở chỉ được phép chuyển nhượng đất ở cho những
chủ thể theo pháp luật quy định.
- Khi chuyển nhượng QSDĐ ở các bên có quyền thoả thuận về nội
dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng nội dung phải phù hợp
với quy định của BLDS hiện hành và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ những quy định của
34

Nhà nước về sử dụng đất ở sau khi nhận chuyển nhượng.
- Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của
hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất ở.
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là sự ràng buộc của Nhà nước đối
với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Việc qui định điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và
cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất ở. Đồng thời,
đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể đang sử dụng đất ở tự xem xét
đối chiếu với những điều kiện của mình khi muốn thực hiện việc chuyển
nhượng QSDĐ ở. Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:
- Bảo đảm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép.
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép.
Theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng
QSDĐ ở hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện sau đây:
2.1.2.1. Điều kiện chung
Người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở khi có
các điều kiện sau đây: “có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ
ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” [33, Điều 188].
* Có giấy chứng nhận QSDĐ ở
“Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”.
[33, Khoản 1, Điều 97].
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở là một điều kiện rất quan trọng vì
thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ
35

hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ ở trước hết là vì quyền lợi của người sử dụng đất ở bởi thông qua giấy
chứng nhận QSDĐ ở, người sử dụng đất ở được Nhà nước bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận QSDĐ ở được thể hiện ở các phương diện
như sau:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước
cho người sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một quyền chung của người sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất ở được
thực hiện các quyền và lợi ích cơ bản của mình theo quy định của pháp luật;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất được
Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về
QSDĐ ở sẽ được Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
* Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, Luật đất đai
quy định chỉ những thửa đất ở không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới
với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa các đồng sở
hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ ở đang
được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê... . Trong trường
hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu thuẫn
giữa các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.
* QSDĐ ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không
36

được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
2.1.2.2. Điều kiện cụ thể
Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ ở như nêu ở
trên, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ
những điều kiện cụ thể như sau:
* Chuyển nhượng QSDĐ ở có điều kiện
Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở có điều
kiện như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ
được chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực
rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở cho hộ gia
đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà
nước giao đất ở theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được
chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo
quy định của Chính phủ. [33, Điều 192]
* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ
ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình, cá nhân không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó” [33, Điều 192].
37

2.1.2.3. Điều kiện về hình thức pháp lý của quan hệ pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ ở
Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ, đặc biệt là đất ở là một tài sản
có giá trị lớn. Nếu có xảy ra tranh chấp đối với tài sản này thì việc giải quyết
rất phức tạp, vì vậy Pháp luật quy định hình thức chuyển nhượng phải được
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hình thức giao dịch thông qua hợp
đồng, đồng thời quy định điều kiện nội dung của hợp đồng phải tuân thủ theo
quy định của pháp luật [33, Điều 188].
2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.3.1. Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại nhiều văn
bản pháp luật khác nhau: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS...
và các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đình, cá
nhân có đủ điều kiện theo pháp luật.
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: các doanh
nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng những
điều kiện cơ bản sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và
đăng ký kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh
doanh QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công
khai, minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh. Với
những điều kiện chặt chẽ đó, nên trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm số
lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh
tế tham gia.
Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn
kinh doanh. Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì doanh
nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh doanh đất ở phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ
38

đồng Việt Nam. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức
vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định. Quy định đăng ký về vốn
kinh doanh, bởi lẽ, đất ở là loại hàng hóa có giá trị rất lớn, doanh nghiệp phải
có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay không bắt
giặc”, đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây “lũng đoạn ” thị trường
đất ở mà không có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường.
Trong các doanh nghiệp kinh doanh đất ở, Luật Đất đai 2013 quy định
có những doanh nghiệp được bán nhà ở, công trình xây dựng cùng với chuyển
nhượng QSDĐ ở bao gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước); doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc các doanh
nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.
(những doanh nghiệp chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
mà không được chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Doanh nghiệp được giao đất
không thu tiền sử dụng đất để cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ, để xây
nhà ở xã hội, nhà tái định cư để bán, doanh nghiệp được giao đất có thu tiền
sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và doanh
nghiệp kinh doanh BĐS thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm thì
chỉ được chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất. Nhà nước sẽ thu hồi
đất và quyết định giao cho người mua công trình xây dựng trên đất tiếp tục sử
dụng đất hoặc cho thuê sử dụng. Những doanh nghiệp này không được kinh
doanh QSDĐ ở mà chỉ được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất).
Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là Hộ gia đình, cá nhân. Đối
tượng này có thể là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào đất ở để chuyển
nhượng, mua bán kiếm lời hoặc có đất ở nhưng không có nhu cầu sử dụng, sử
39

dụng không hết thì họ có quyền chuyển nhượng cho các chủ thể khác theo quy
định của pháp luật.
2.1.3.2. Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hộ gia đình, cá nhân là nhóm chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
chủ yếu và cơ bản nhất. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhận chuyển
nhượng mà không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
thông qua hình thức mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Ngoài hộ gia đình, cá nhân là chủ thể phổ biến nhận chuyển nhượng
QSDĐ ở thì các doanh nghiệp, các tổ chức khác cũng có thể trở thành chủ thể
nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
có thể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh các
ngành nghề, lĩnh vực khác nhau.
2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật phải được thực hiện
thông qua hình thức hợp đồng. Hợp đồng là hình thức biểu hiện cụ thể, rõ nét
nhất các quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng chuyển
nhượng QSDĐ ở. Hầu hết các quyền, nghĩa vụ cơ bản của các bên trong giao
dịch đều được phản ánh đầy đủ, cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở bao gồm: Quyền, nghĩa vụ cung cấp thông tin về đất ở giao dịch;
quyền, nghĩa vụ thanh toán tài chính giữa các bên giao dịch và nghĩa vụ nộp thuế
cho Nhà nước; nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tên đất ở; nghĩa vụ bảo đảm
giao kết và thực hiện đúng hợp đồng; nghĩa vụ phải chịu các biện pháp chế tài
khi có hành vi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất ở.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở được BLDS năm 2005 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
40

bên chuyến nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ ở cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [34, Điều 697].
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trước hết phải là sự tự do
thỏa thuận ý chí của các bên về việc một bên được nhận QSDĐ ở và bên
chuyển nhượng nhận được một số tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở chuyển
nhượng. Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ
cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở thuộc quyền sử dụng chung của hộ
gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong
hộ gia đình đó thống nhất ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải có
chứng nhận của công chứng Nhà nước và đăng ký với cơ quan quản lý đất
đai; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân
thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Theo quy định của pháp luật thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực;
trường hợp một bên chuyển nhượng hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức
hoạt động kinh doanh BĐS thì không bắt buộc [33, Điều 167]. Quy định bắt
buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành văn bản nhằm
bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do đối tượng
của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro
cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài
hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phải lập thành văn bản và
phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn trọng hơn khi
41

giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển
nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là căn cứ làm phát sinh quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ ở phải bao gồm các yếu tố cơ bản gồm:
1- Tên, địa chỉ của các bên;
2- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
3- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và
tình trạng đất;
4- Giá chuyển nhượng;
5- Phương thức, thời hạn thanh toán;
6- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
7- Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ ở;
8- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm đồng [34, Điều 698].
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở các bên chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng đều có các quyền và nghĩa vụ để đảm bảo giao dịch
chuyển nhượng thành công và nhằm hạn chế tối đa tranh chấp. Mục đích của
bên chuyển nhượng QSDĐ ở là khai thác lợi ích kinh tế do giá trị được xác
định của đất ở mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ
sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó,
pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ ở
để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất ở nằm trong một khuôn khổ nhất
định. Tuy nhiên, pháp luật về đai đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và
42

nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ ở. Song do QSDĐ ở được xem như
là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả
hành vi chuyển nhượng QSDĐ ở nên thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật
dân sự và được BLDS quy định cụ thể như sau:
2.1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Quyền của bên chuyển nhượng: theo quy định của điều 305 và điều 700
BLDS 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ ở có quyền như sau: được nhận tiền
chuyển nhượng QSDĐ ở; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả thì
bên có quyền có thể gia hạn để bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn
thành nghĩa vụ và phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất ngân hàng
Nhà nước quy định tướng ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của
người có QSDĐ ở khi họ đem QSDĐ ở của mình chuyển nhượng cho người
khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có
quyền nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ ở; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp
đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển
nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết
trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bên chuyển nhượng: theo quy định của điều 699 BLDS 2005,
bên chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ sau:
Chuyển giao đất ở cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đủ diện tích,
đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, số hiệu và đúng tình trạng như đã
thỏa thuận;
Giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng.
Việc giao đất phải đủ diện tích, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
43

thoả thuận. Điều này cần được tiến hành cùng với sự có mặt của đại diện cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm quyền cho bên nhận chuyển nhượng.
Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi
ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng
có nghĩa vụ phải chuyển giao đất ở cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đủ
diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp
đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan
đến QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính
hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng QSDĐ ở lợi
dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba.
2.1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
Quyền của bên nhận chuyển nhượng: theo quy định tại điều 702 BLDS
2005, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có quyền như sau:
Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến QSDĐ ở;
Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ ở giao đủ diện tích, vị trí, số hiệu
và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đối với đất được chuyển nhượng;
Được sử dụng đất ở theo đúng quy định của pháp luật.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng
quyền sử dụng giao đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, đúng tình trạng
như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp
về QSDĐ ở của bên chuyển nhượng quyền sử dụng tương ứng với
44

nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ ở là chấm dứt việc sử dụng đất ở của bên chuyển
nhượng đồng thời thiết lập QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy,
pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở cho toàn bộ diện tích được
chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở cho người nhận chuyển
nhượng QSDĐ ở còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện
quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất ở.
Qua đó, người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có đủ cơ sở pháp lý khi thực
hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê…
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng: theo quy định tại điều 701
BLDS 2005, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ như sau:
Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa
thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở; Pháp luật cũng quy định trường hợp
bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng quy định của BLDS về
trách nhiệm dân sự trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là phải trả
lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công
bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp
có thoả thuận khác;
Đăng ký QSDĐ ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất ở được chuyển nhượng;
Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định
của pháp luật đất đai. (nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và sử dụng QSDĐ
ở được chuyển nhượng đúng pháp luật)
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả tiền, đúng thời hạn và đúng
phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở là nghĩa vụ cơ
45

bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ ở, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng
QSDĐ ở. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng
đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển
nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng
đất ở, khi chuyển nhượng QSDĐ ở thì người sử dụng đất ở đã vô hình chung
cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói
cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người
chuyển nhượng QSDĐ ở sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa
vụ đăng ký QSDĐ ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước
bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở
quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, theo đó bên nhận
chuyển nhượng QSDĐ ở phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, đồng thời họ phải nộp lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký QSDĐ ở.
2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
QSDĐ ở là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình.
Để thực hiện QSDĐ ở hợp pháp đã được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan
trọng này, cá nhân, hộ gia đình khi chuyển QSDĐ ở phải thực hiện đúng trình
tự, thủ tục theo Luật Đất đai quy định. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng
đất ở của người sử dụng yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có
thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định, đó là những
ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất ở thực hiện các
quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý
nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất ở.
46

Theo quy định của pháp luật Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đủ
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ
chuyển nhượng QSDĐ ở tại văn phòng đăng ký đất đai [15, Điều 79].
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
ở; giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với
QSDĐ ở tại đô thị); trích lục bản đồ thửa đất ở và chứng từ nộp tiền sử dụng
đất ở.
Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo trình tự thủ tục
các bên liên quan đến giao dịch thực hiện theo các quy định:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu
đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các
công việc sau đây:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông
báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định;
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ
trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ
liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi
Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp
xã. [15, Điều 79]
47

Như vậy, theo quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
ở đã gắn việc chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa vụ tài chính với cấp giấy chứng
nhận QSDĐ. Gắn kết hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với
hoạt động của cơ quan thuế theo hướng thực hiện cải cách hành chính, khắc
phục việc phải lặp đi lặp lại nhiều lần việc lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ chuyển
nhượng QSDĐ ở, thẩm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau đó mới cấp
giấy chứng nhận QSDĐ ở.
2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.7.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Giá chuyển nhượng QSDĐ ở là giá do các bên thoả thuận,
có thể phù hợp với giá đất do nhà nước quy định. Khi chuyển
nhượng QSDĐ ở các bên có thể được tư vấn giá đất tại các tổ chức
định giá đất làm cơ sở để tham khảo và thoả thuận về giá chuyển
nhượng cho phù hợp. Nhà nước không can thiệp về giá các giao
dịch chuyển QSDĐ ở trên thị trường mà chỉ quy định giá để làm
căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong
quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai, tính bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất đai và tính giá trị QSDĐ để trả
cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước [33, Điều 114].
2.1.7.2. Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
* Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở
Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất ở khi thực hiện hành vi chuyển QSDĐ ở. Xuất phát từ việc có thu nhập một
khoản tiền nhất định do nhượng lại QSDĐ ở thuộc sở hữu Nhà nước, bên chuyển
nhượng phải nộp một số tiền tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất.
48

Nói cách khác giá đất được coi là cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển
nhượng QSDĐ ở đánh vào thu nhập của bên chuyển nhượng. Nhà nước quy
định việc thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở nhằm tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến
khích người sử dụng đất có hiệu quả và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất khi nó bị xâm phạm. Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn
mặt bằng giá đất tại địa phương và khung giá đất do Nhà nước quy định thì
chỉ có ý nghĩa tham khảo khi tính thuế. Để tránh thất thu cho ngân sách Nhà
nước, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở được tính trên cơ sở khung giá do
Nhà nước quy định. Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều phải nộp thuế.
Nhà nước cũng quy định những trường hợp chuyển nhượng không phải nộp
thuế chuyển QSDĐ ở gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng;
cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà
nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em
ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất
ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân
chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng
đất của cá nhân được Nhà nước giao đất [37, Điều 4].
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, căn cứ tính thuế chuyển nhượng
QSDĐ ở là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Giá đất tính thuế là giá
do Ủy bản nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trong
khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương.
Luật thuế thu nhập cá nhân quy định mức thuế suất đất ở là 2%. “Thuế
chuyển QSDĐ ở do người chuyển nhượng QSDĐ ở nộp một lần theo thông
báo của cơ quan thuế; Thuế này cũng có thể do người nhận chuyển nhượng
49

QSDĐ ở kê khai và nộp thay cho người chuyển nhượng QSDĐ ở theo thoả
thuận” [37, Điều 9,11]. Quy định như vậy là thống nhất với tinh thần của
BLDS, bởi chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện thông qua hợp đồng bằng
văn bản. Mọi nội dung của hợp đồng, trong đó có nghĩa vụ tài chính này đều
có thể thoả thuận miễn là thoả thuận đó không trái với quy định của pháp luật.
Luật cũng quy định một số trường hợp được miễn giảm thuế chuyển
nhượng QSDĐ ở. “Những đối tượng được miễn giảm thuế chuyển nhượng
QSDĐ ở là những đối tượng chính sách, những đối tượng khó khăn cần sự
bảo trợ của xã hội như người không còn khả năng lao động, người chưa đến
tuổi thành niên, người già cô đơn không nơi nương tựa...”.[37, điều 4].
* Các khoản phí và lệ phí
Lệ phí trước bạ về đất ở là khoản thu ngân sách phát sinh từ hoạt động
cấp QSDĐ ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Nghị
định số 45/2011/NĐ - CP ngày 21/12/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ,
lệ phí trước bạ về đất ở được quy định như sau:
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ
phần trăm lệ phí trước bạ. Trong đó giá tính lệ phí trước bạ về nhà
đất là giá đất được UBND Tỉnh thành phố trực thuộc trung ương
quy định theo khung giá đất của Chính phủ. Giá tính lệ phí trước bạ
trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở là giá trị đất tính thuế,
bao gồm diện tích đất chuyển nhượng và giá chuyển nhượng. Nhà
đất của các tổ chức, cá nhân phải chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
[11, điều 2]
Tỷ lệ % lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Tuy nhiên, nếu áp dụng
khung giá mới thì số tiền mà người chuyển nhượng QSDĐ ở nộp cho Nhà
50

nước theo Luật đất đai 2013 và thời điểm trước đó chênh nhau một khoản rất
lớn. Nghĩa vụ của người chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ lớn hơn. Hiện có ý kiến
cho rằng lệ phí trước bạ như vậy là quá cao, có tính chất như một khoản thuế
chứ không phải là lệ phí.
Lệ phí là khoản thu của ngân sách Nhà nước, áp dụng đối với các tổ
chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chính theo yêu
cầu hoặc theo quy định của pháp luật. Nền kinh tế càng phát triển, đời sống
văn minh càng cao thì yêu cầu về phúc lợi và dịch vụ càng lớn, do đó, xu
hướng của các khoản thu về phí và lệ phí ngày càng tăng. Trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ ở, các bên phải nộp các khoản lệ phí gồm:
Lệ phí trước bạ là khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp GCNQSDĐ ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mức thu lệ phí trước bạ
đối với nhà đất là 0,5%. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng
thực tế ghi trên hóa đơn nhưng không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh
quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng trên thực tế
thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành thì mức giá để tính lệ phí trước bạ sẽ
là giá do UBND tỉnh ban hành.
Lệ phí địa chính: Là khoản tiền các bên phải nộp khi làm các thủ tục
hành chính như cấp GCNQSDĐ ở; trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết
trong hồ sơ địa chính; xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất.
Ngoài các khoản lệ phí nêu trên các tổ chức, cá nhân phải nộp phí giao
dịch qua Sàn giao dịch bất động sản và phí công chứng hợp đồng. Khi giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, BĐS bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch
BĐS và phải nộp phí dịch vụ cho Sàn giao dịch. Hiện nay pháp luật vẫn
không có quy định cụ thể về mức phí (hay tiền thù lao, tiền hoa hồng) phải trả
khi giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, do vậy mức phí này có sự khác nhau
giữa các sàn giao dịch BĐS, thông thường mức phí khoảng từ 0,5% đến 1,5%
51

giá trị giao dịch.
Phí công chứng là khoản phí các bên có nghĩa vụ phải trả cho cơ quan
công chứng khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở.
Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị hợp
đồng, giao dịch chuyển nhượng.
2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng
những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Những năm gần đây, vấn đề đất đai, QSDĐ ở và chuyển nhượng QSDĐ
ở đã trở thành nội dung mang tính thời sự của toàn xã hội. Điều này xuất phát
từ nhiều lý do như dân số phát triển nhanh kéo theo sự phát triển nhu cầu về
đất, đặc biệt là đất ở. Sự mâu thuẫn giữa tính khan hiếm của loại tài nguyên
này và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Trong khi đó nhiều vấn đề tồn
đọng do lịch sử để lại mâu thuẫn giữa luật cũ và luật mới, thói quen giao dịch
theo lệ mà không theo luật, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của nhân dân và
hậu quả của những sai lầm trong áp dụng pháp luật, trình độ của cán bộ quản
lý đất đai còn nhiều hạn chế… . Có thể khái quát một số hạn chế, bất cập của
pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở như
sau:
2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành
pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Về nguyên tắc người sử dụng đất ở khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy
chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) vì đó là cơ sở pháp lý
xác nhận mối liên hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở. Trên cơ sở giấy
chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở
tại đô thị), Nhà nước nắm được các chủ sử dụng, thực hiện chức năng điều tiết
52

của mình đối với nhu cầu đất đai, cho phép QSDĐ ở trở thành một loại hàng
hoá đặc biệt lưu thông trên thị trường. Đồng thời giấy chứng nhận QSDĐ ở
(hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) còn là điều
kiện để người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích
khi tham gia các giao dịch về QSDĐ ở. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay,
rất nhiều chủ sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy
chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị). Về nguyên tắc người
sử dụng đất ở khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng thì phải
có giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với
QSDĐ ở tại đô thị) vì đó là cơ sở pháp lý xác nhận mối liên hệ giữa Nhà nước
và người sử dụng đất ở. Trên cơ sở giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy
chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị), Nhà nước nắm được
các chủ sử dụng, thực hiện chức năng điều tiết của mình đối với nhu cầu đất
đai, cho phép QSDĐ ở trở thành một loại hàng hoá đặc biệt lưu thông trên thị
trường. Đồng thời giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu
nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) còn là điều kiện để người sử dụng đất ở
hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi tham gia các giao dịch
về QSDĐ ở. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, rất nhiều chủ sử dụng chưa
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn
liền với QSDĐ ở tại đô thị). Giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận
sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) là điều kiện đầu tiên và quan trọng
trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề đặt ra là
nhiều hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở ổn định lâu dài mà chưa được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ ở (nhất là tại các khu đô thị lớn) dẫn đến thiếu cơ sở
để chuyển nhượng QSDĐ ở. Vì vậy điều kiện cơ bản này phụ thuộc rất lớn vào
công tác triển khai cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Nhà nước. Thế nhưng, vì
nhiều nguyên nhân khác nhau tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn
53

chậm Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được triển khai từ năm 1993 đến nay
và vẫn tiếp tục được tiến hành khẩn trương nhưng vẫn chưa được hoàn thành.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì công tác cấp giấy chứng
nhận QSDĐ ở tính đến hết năm 2013 mới chỉ đạt được:
Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích
106.200 ha, đạt 80,3%. Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85%,
trong đó 10 tỉnh đạt thấp dưới 70%.
Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện tích
465.900 ha, đạt 85,0%. Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tỉnh đạt dưới 85%;
trong đó có 9 tỉnh đạt thấp dưới 70%.[4, Tr28].
pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Cùng với sự gia tăng về mức độ, quy mô và số lượng giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ ở thì các chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng trên thị
trường cũng ngày càng đa dạng. Pháp luật luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm
đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể. Bên cạnh những
yếu tố tích cực, pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về lĩnh vực
này còn bộc lộ những điểm hạn chế, thiếu xót cơ bản sau đây:
Thứ nhất, khác với nhiều nước trên thế giới thừa nhận sở hữu tư nhân
đối với đất, các doanh nghiệp kinh doanh về đất ở tương đối bình đẳng về
quyền và lợi ích đối với việc sử dụng, sở hữu đất, được mua bán đất ở. Pháp
luật nước ta dường như chưa thực sự bảo đảm sự bình đẳng giữa các doanh
nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài trong kinh doanh và giao dịch.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đầu
tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng như doanh nghiệp trong nước. Tổ
chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua bán, chuyển nhượng nhà đất ở một
cách hạn chế. Họ không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của người sử
54

dụng đất trong nước. Trong khi đó, các tổ chức kinh tế trong nước và hộ gia
đình, cá nhân không bị các hạn chế nêu trên. Sự bất tương thích này là một
trong những “rào cản” tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia vào thị trường
chuyển nhượng QSDĐ ở của Việt Nam.
Thứ hai, thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở thể hiện rõ tính phân khúc
sâu sắc; thị trường phát triển sôi động ở các đô thị, khu vực có tốc độ tăng
trưởng kinh tế cao... Trong khi đó, ở nông thôn, trung du, miền núi, thị trường
chuyển nhượng QSDĐ ở kém phát triển. Pháp luật hiện hành còn thiếu cơ chế
đồng bộ cho việc hình thành và thúc đẩy sự phát triển của thị trường chuyển
nhượng QSDĐ ở những khu vực này.
Thứ ba, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở pháp luật quy định còn hẹp
hơn rất nhiều so với chủ thể được mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình
xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất, chưa bảo đảm “thống nhất một
cách tương đối” chủ sử dụng đất ở là chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại
chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền “định đoạt” QSDĐ ở. Việc hạn
chế về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở đã cản trở quyền tự do, tự chủ linh
hoạt trong việc định đoạt tài sản là đất ở trong kinh doanh; tạo nên sự thiếu
thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính, bởi lẽ mua bán
nhà, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ ở thì tất yếu dẫn dẫn đến sự
chuyển giao quyền sử dụng đất ở. Cần phải mở rộng cho phép chủ sở hữu nhà,
công trình xây dựng khi được bán nhà, công trình xây dựng thì đồng thời được
chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng giá đất chuyển nhượng là khác nhau đối với
từng chủ thể giao dịch. Ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, đất giao không thu
tiền thì giá QSDĐ ở chuyển nhượng phải rất thấp, thấp hơn rất nhiều so với
đất được giao đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Thứ tư, bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh đất ở thì các hộ gia đình,
cá nhân cũng thực hiện chuyển nhượng cũng khá sôi động. Họ thường xuyên
55

tiến hành các hoạt động “mua bán đất ở” trao tay; bán nhà ở “trên giấy” dưới
dạng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không qua
thủ tục công chứng; công chứng hợp đồng ủy quyền toàn bộ v.v; nhận chuyển
nhượng QSDĐ đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng “chung cư mi ni”, cải tạo
nhà đất để nhượng lại kiếm lời, mua đi bán lại đất ở diễn ra tự phát, phức tạp.
Luật Kinh doanh BĐS 2006 cũng chưa quy định cho phép hộ gia đình, cá
nhân là chủ thể được kinh doanh đất ở nên những hoạt động kinh doanh đất ở
của đối tượng này vẫn chủ yếu diễn ra tự phát. Những hạn chế này đã ít nhiều
gây trở ngại cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh đất ở.
Thứ năm, pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý, ngăn
chặn những hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy
định thì các sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán đất ở.
Tuy nhiên, trên thực tế có không ít sàn giao dịch BĐS vẫn thực hiện hành vi
nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn với chủ đầu tư để kinh doanh đất ở. Sau
đó các sàn giao dịch bán, chuyển nhượng lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu
sử dụng để kiếm lời. Để “lách luật” và tham gia kinh doanh đất ở, một số sàn
giao dịch BĐS thực hiện việc mua bán đất ở với chủ đầu tư thông qua hình
thức ký kết “hợp đồng ủy quyền đại diện chuyển nhượng”, sau đó sàn giao
dịch BĐS chuyển nhượng cho bên thứ 3 nhằm mục đích kiếm lời.. . Hơn nữa,
thị trường về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta vẫn ở trong tình trạng mức độ
công khai, minh bạch thấp, vậy nên thông tin về đất ở, đặc biệt là các dự án
vẫn ít được công khai và công chúng rất khó có cơ hội tiếp cận, có sự cấu kết
giữa doanh nghiệp kinh doanh ới các sàn giao dịch BĐS trong việc “bảo mật”
thông tin về đất ở nhằm mục đích vụ lợi.
Thứ sáu, trên thị trường đã và đang xuất hiện một số lượng không nhỏ
doanh nghiệp kinh doanh QSDĐ ở vi phạm pháp luật, lừa đảo chiếm dụng
vốn của người nhận chuyển nhượng hàng trăm nghìn tỷ đồng dưới các hình
56

thức như: Mạo danh nhà đầu tư làm giả giấy tờ của nhà đầu tư hoặc liên
doanh liên kết để vi phạm mà điển hình là vụ Thanh Hà - Cienco 5; vụ ”ăn
theo” thương hiệu Công ty Petroconex; làm giả hợp đồng góp vốn, giả phiếu
thu của Công ty Cổ phần Tasco để bán một phần đất biệt thự tại Khu đô thị
Vân Canh (do Tập đoàn HUD làm chủ đầu tư, Tasco là nhà đầu tư thứ cấp).
Thậm chí có doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm kiếm lợi nhuận thông qua
hành vi lừa đảo như thành lập rồi giải thể, đổi tên doanh nghiệp, đổi tên dự án
đầu tư; huy đông vốn sau nhiều năm thì hủy hợp đồng trả lại tiền khách hàng.
Việc góp vốn sớm và vượt tỷ lệ được phép góp vốn theo quy định, được phép
huy động vốn của người mua nhà đất nhiều lần, các lần tiếp theo phù hợp với
tiến độ thực hiện dự án đầu tư tạo lập cụ thể ra sao? Khi nào, ai giám sát, Nhà
nước cần sử dụng những biện pháp nào để phát hiện vi phạm? Đây là “kẽ hở”,
là “khoảng trống” pháp luật tạo điều kiện cho những hành vi vi phạm trong
hoạt đông kinh doanh chuyển nhượng QSDĐ ở tồn tại gây trở ngại đến hiệu
lực quản lý của Nhà nước.
pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở
Có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai
mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương
ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự chuyển dịch quyền có sự
chuyển dịch nghĩa vụ của người sử dụng đất ở và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển
nhượng, đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại
diện. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực quy định tại pháp luật và được
57

thực hiện trên thực tiễn, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp
luật về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển
QSDĐ ở, thể hiện ở nhưng điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở còn
chung chung, chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được
đề cập ở BLDS mà không được quy định rõ ràng trong pháp luật chuyên
ngành về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng
không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể
khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều
trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không thực hiện nghĩa vụ hoặc
vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp
chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng không làm thủ tục với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, các bên chuyển nhượng thường thực hiện “mua bán trao tay”
không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn để xác nhận; các bên chuyển
nhượng QSDĐ ở không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ ở, lệ phí trước
bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; Bên nhận QSDĐ ở chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng tiếp cho
người khác dưới hình thức “mua bán trao tay”…. điều này đã dẫn đến tình
trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực
tế, đồng thời gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển
nhượng phải thực hiện nghĩa vụ. Cũng chính vì lý do này, trên thực tế đã xảy
ra rất nhiều mâu thuẫn giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ ở, đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp về chuyển
nhượng QSDĐ ở. Theo thống kê chưa đầy đủ Tòa án nhân dân tối cao đã thụ
lý và giải quyết phúc thẩm các loại án tranh chấp đất đai trong chuyển nhượng
QSDĐ ở như sau: năm 2010 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao
58

đã thụ lý và giải quyết 28 vụ tranh chấp về chuyển QSDĐ ở/ 84 vụ tranh chấp
về đất đai/ tổng số 252 vụ tranh chấp dân sự; năm 2011 Tòa phúc thẩm Hà
Nội - Tòa án nhân dân tối cao đã thụ lý và giải quyết 31 vụ tranh chấp về
chuyển QSDĐ ở/ 75 vụ tranh chấp về đất đai/ tổng số 260 vụ tranh chấp dân
sự; năm 2012 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao đã thụ lý và
giải quyết 27 vụ tranh chấp về chuyển QSDĐ ở/ 68 vụ tranh chấp về đất đai/
tổng số 225 vụ tranh chấp dân sự.
Thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ ở thời gian qua rất sôi động, đa
dạng và phức tạp, trong khi đó các bên chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng không thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện
giao dịch. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp của
các bên sau khi giao dịch đã xảy ra thời gian dài, có những vụ án tranh chấp
xảy ra sau khi đã giao dịch và thực hiện giao dịch hàng nửa thế kỷ (50 năm).
Dưới đây là một số ví dụ điển hình vì việc tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ
ở khi thực hiện chuyển nhượng các bên không thực hiện đầy đủ, đúng quyền
và nghĩa vụ của mình:
Thứ nhất, Vụ án tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn Lộc - phường Bạch
Đằng, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội (nguyên đơn) và Bà Lê Thị Bích
- số 7 Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (bị đơn). Nội dung vụ án như sau:
Theo ông Nguyễn Văn Lộc, năm 1979 do hoàn cảnh khó khăn nên vợ
chồng ông đã nhượng lại căn nhà số 7 phố Hàng Mã, Hoàn Kiếm, Hà Nội cho
vợ chồng bà Bích với nội dung: Hai bên ký hợp đồng mua bán nhà và chuyển
nhượng QSDĐ ở ngày 23/3/1979 (chưa có thị thực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền), căn nhà gạch 2 tầng trên thửa đất diện tích 67m2
, giá mua bán
căn nhà là 10.000 đồng Việt Nam. Thực hiện hợp đồng vợ chồng bà Bích mới
trả được 5.000 đồng, ngày 26/3/1979 vợ chồng bà Bích đã viết giấy biên nhận
nợ (có xác nhận của tiểu khu Hàng Mã) khẳng định vợ chồng bà còn nợ số
59

tiền mua nhà là 5.000đ (bằng 50% giá trị ngôi nhà). Do vợ chồng bà Bích
chưa thanh toán hết số tiền 5.000đ còn thiếu nên hiện nay gia đình ông Lộc
vẫn đang giữ và chưa làm thủ tục chước bạ sang tên căn nhà nói trên cho vợ
chồng bà Bích. (Tuy nhiên, trong lúc xin xác nhận chữ ký vào giấy biên nhận
nợ của bà Bích do sơ xuất nên vợ chồng bà Bích đã lấy trộm của ông Lộc
bằng khoán điền thổ của căn nhà, đất và hợp đồng chuyển nhượng giữa hai
bên). Vì vậy, Ông Lộc có đơn yêu cầu Bà Bích và những người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan phải thanh toán cho ông số tiền bằng 50% tổng giá trị ngôi
nhà theo giá thị trường hiện tại.
Theo Bà Lê Thị Bích và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bên
bà Bích đều khẳng định việc mua nhà và nhận chuyển nhượng đất số 7 phố Hàng
Mã giữa hai bên đã xong từ lâu và đã thanh toán hết tiền mua nhà cho gia đình
ông Lộc nên phía ông Lộc mới bàn giao nhà và gia đình bà mới nhận được các
giấy tờ gốc về nhà. Không chấp nhận yêu cầu của gia đình ông Lộc.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/2010/DSST ngày 11/8/2010 Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội đã xử: Xác nhận Hợp đồng mua bán nhà số 07
phố Hàng Mã, phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội giữa
bên chuyển nhượng đất ở là ông Nguyễn Văn Lộc và bà Lương Thị Nga (vợ
ông Lộc) với bên nhận chuyển nhượng đất ở là bà Lê Thị Bích và ông Nguyễn
Văn Đạt (chồng bà Bích) ngày 23/3/1979 các bên đã thi hành xong, đến nay
không còn yêu cầu tranh chấp về nội dung hợp đồng; không chấp nhận đơn
khởi kiện yêu cầu thanh toán số tiền mua nhà số 07 phố Hàng Mã, phường
Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội còn thiếu của ông Nguyễn Văn
Lộc với bà Lê Thị Bích; gia đình bà Lê Thị Bích được đến các cơ quan chức
năng xác lập quyền sở hữu nhà ở số 07 phố Hàng Mã, phường Hàng Mã, quận
Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà
ở.
60

Không đồng ý với quyết định tại bản án sơ thẩm của tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội, ông Lộc đã có đơn kháng cáo lên tòa án nhân dân tối cao
với nội dung đề nghị xem xét lại vụ án. Tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối
cao đã nhận định, xét xử như sau: giá mua bán căn nhà và chuyển nhượng đất
đai là 10.000 đồng (tiền Việt Nam), vợ chồng bà Bích mới trả được ½ tức
5.000 đồng (tiền Việt Nam), ngày 26/3/1979 vợ chồng bà Bích đã viết “giấy
nhận nợ” (có xác nhận của tiểu khu Hàng Mã xác nhận vợ chồng bà Bích còn
nợ số tiền là 5.000 đồng. (bằng 50% tổng giá trị ngôi nhà). Ông Lộc đã giao
nhà đất cho vợ chồng bà Bích từ ngày 26/3/1979 theo ông Lộc khai thì từ đó
đến nay ông vẫn chưa nhận được tiền vợ chồng bà Bích còn nợ là 5.000 đồng.
Trong quá trình làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở và nhà ở
ông Lộc đã làm đơn gửi cấp có thẩm quyền về việc vợ chồng bà Bích chưa
hoàn tất việc mua bán nhà đất vì còn nợ ông 50% giá trị ngôi nhà. Mặc dù sau
đó vợ chồng bà Bích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất số 7
Hàng Mã. Nhưng vì có đơn khiếu nại của ông Lộc mà cấp có thẩm quyền xác
nhận việc cấp sổ đỏ cho vợ chồng bà Bích là không hợp pháp nên đã tạm thời
cho thu hồi chờ kết quả giải quyết của Tòa án. Phía bị đơn là bà Lê Thị Bích
cho rằng mua nhà số 7 Hàng Mã giữa hai bên đã xong từ lâu, đã thanh toán
hết tiền cho ông Lộc nên ông Lộc mới bàn giao nhà và trao các giấy tờ gốc
như: “bằng khoán điền thổ” và “một văn tự cũ” cho vợ chồng bà Bích. Ông
Lộc cho rằng các giấy tờ gốc ông không trao cho vợ chồng bà Bích mà trong
lúc mải chú ý đến việc vợ chồng bà Bích viết “giấy nhận nợ” thì bà Bích đã
lấy của ông. Vấn đề này cũng cần xem xét vì trong những giấy tờ bà Bích nộp
tòa có cả những loại giấy tờ không ghi trong “giấy bán đứt BĐS”. Ông Lộc
xuất trình chứng cứ là giấy biên nhận nợ do chính tay vợ chồng bà Bích viết
xác nhận “ông Đạt bà Bích còn nợ vợ chồng ông Lộc 5.000 đồng chờ khi vợ
chồng ông Lộc làm sang tên chước bạ cho vợ chồng tôi xong xuôi tôi xin trả
61

Hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.doc

Hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.doc

Similar to Hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.doc (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.doc