Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Và Cá Nhân.

DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0917 193 864
TẢI FLIE TÀI LIỆU – VIETKHOALUAN.COM
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI : PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT
TPHCM - 2023

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu, chữ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt
BĐS Bất động sản
BLDS Bộ luật dân sự
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
LĐĐ Luật đất đai
NSDĐ Người sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TCQSDĐ Tranh chấp quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
TAND Tòa án nhân dân
VKSND Viện kiểm sát nhân dân
VPQLĐĐ Văn phòng quản lý đất đai

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai trong phạm vi lãnh thổ
Nước Công Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam là tài sản thuộc sở hữu của toàn
dân, có giá trị cốt lõi trong đời sống xã hội do Nhà nước thống nhất quản lý. Là
thành tố quyết định đến sự pháttriển và tăng trưởng kinh tế xã hội của quốc gia;
là đại địa bàn phân bố dân cư sinh sống; là nền móng cho việc xây dựng các cơ
sở đểphát triển kinh tế, xã hội, an ninh - quốc phòng. Trong các giai đoạn
pháttriển của xã hội, đất đai là nền móng quyết định để quốc gia phát triển. Nghị
quyết Trung ương(TW) số 48 - NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 24/05/2005 về
quá trình thực hiện chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt
Nam đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020, Nghị quyết TW số 49-
NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 02 tháng 06năm 2005 về thực hiện chiến lược
cải cách tư Pháp đến năm 2020.
Đất đai có đặc tính cố định về vị trí, không phải là đối tượng của giao dịch
dân sự, nhưng trong đó QSDĐ lại được chuyển quyền qua lại. Chuyển giao
trong giao dịch dân sự. Qua từng thời kỳ, giai đoạn QSDĐ cũng được mở rộng,
thu hẹp và thu hồi theo pháp luật của thời kỳ đó. Từ đó tạo nên mâu thuẫn giữa
tính bền vững là không đượcgiao dịch của đất đai và có thể dịch chuyển được
của QSDĐ. Bên cạnh đó việc xác định và đảm bảo quyền lợi hợp pháp giữa
những chủ thể trong HĐCNQSDĐ gặp không ít khó khăn do các quy định của
pháp luật về căn cứ, hình thức xác lập QSDĐ và quyền, nghĩa vụ của NSDĐ.
Cùng với việc phân định mối quan hệ giữa đất và QSDĐ cùng với quyền chuyển
nhượng của NSDĐ.
Cùng với sự phát triển kinh tế nhiều thành phần của xã hội, theo xu hướng
Công nghiệp hóa hiện đại hóa ngày càng có nhiều tín hiệu tích cực rõ rệt, trong
đó QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt trong phát triển nền kinh tế tăng
cường hội nhập quốc tế đã phương ngày càng sâu rộng, các hoạt động giao dịch
chuyển QSDĐ trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi nổi và phong phú cụ
thể là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thêu lại, thế chấp, tặng cho,
góp vốn, hùn hạp, thừa kế QSDĐ. Chính vì vậy mà QSDĐ ngày càng được quan
tâm nhiều hơn trong nền kinh tế thị trường với nhiều mối quan hệ qua lại, trong
đó NSDĐ có quyền đem QSDĐ của mình để trao đổi với người có nhu cầu sử
dụng một khoản giá trị được quy đổi thành tiền hay vật chất có giá trị khác mang
về cho mình. Việc này theo quy định của pháp luật được gọi là “chuyển nhượng

QSDĐ”.Nhà nước giao cho NSDĐ QSDĐ trên thửa đất đó, khi họ không có nhu
cầu sử dụng hoặc có nhu cầu khác thì họ có quyền chuyển giao hoặc nhận
chuyển giao QSDĐ đó theo luật định. Trong những năm trở lại đây thì hoạt
động chuyển giao QSDĐ được thực hiện một cách cụ thể và hiệu quả. Đặc biệt
là hoạt động CNQSDĐ có liên quan đến hộ gia đình và cá nhân trong thực tiễn.
Qua mỗi năm có nhiều biến động về đất đai, nhất là việc chuyển nhượng
QSDĐ chiếm tỷ lệ cao so với các loại biến động đất đai khác, với những quy
định pháp luật về CNQSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân đã phần nào làm rõ
những vấn đề cơ bản chung của CNQSDĐ như pháp luật về đất đai, dân sự và
các luật, văn bản luật có liên quan ghi nhận về việc chuyển nhượng QSDĐ của
các chủ thể, đối tượng trong CNQSDĐ của hộ gia đình và cá nhân đã thực sự
đáp ứng được nhu cầu thực tế, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho người có QSDĐ
chủ động thực hiện phần QSDĐ của mình, qua đó cũng làm tăng nguồn ngân
sách cho Nhà nước. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế thị trường nhanh như
nay và nhu cầu sử dụng nguồn đất tăng theo từng năm, quá trình này đã làm nảy
sinh nhiềuhạn chế, bất cập trong việc thực hiện HĐCNQSDĐ như: trình tự, thủ
tục, hình thức thực hiện HĐCNQSDĐ các chủ thể chuyển quyền, đối tượng
chuyển quyền không nằm trong cơ chế kiếm soát, quản lý của Nhà nước. Vì thế,
việc nghiên cứu vấn đề pháp lý để đảm bảo cho sự vận hành lành mạnh trong
việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua HĐCNQSDĐ đòi hỏi thực tế là cần thiết.
Từ đó tác giả chọn đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN”.
2. Tình hình nghiên cứu
Xuyên suốt lịch sử hình thành và phát triển đất đai và hoạt động CNQSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân là một trong những đề tài được các tác giả đi trước
nghiên cứu rất rất nhiều về cả nội dung lẫn hình thức, QSDĐ là việc diễn ra
thường xuyên trong xã hội, nhất là thời kỳ đất nước ta đang đi lên Nhà nước
pháp quyền Xã hội chủ nghĩa. Do đó, các vấn đề về đất đai đã được các tác giả
nghiên cứu ở nhiều khía cạnh, nhiều góc độ khác nhau, có thể đề cập đến một số
các công trình nghiên cứu và các tạp chí sau đây:
Năm 2014, tác giả Phạm Tuấn Anh đã hoàn thành Luận văn thạc sỹ luật
học có đề tài: Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng QSDĐ nhằm
hạn chế giao dịch tư lợi tại Đại học quốc gia Hà Nội.
Luận án tiến sỹ của tác giả Nguyễn Thùy Trang (2017), Hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo pháp luật hiện hành của Việt Nam. Bên cạnh đó một số tạp

chí cũng được các tác giả nói, bình luận, đề xuất kiến nghị… nhiều về vấn đề có
liên quan đến đất đai cụ thể một số tạp chí như sau:
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về nghĩa vụ thanh toán trong giao dịch chuyển nhượ ng bất động sản ”,
Tạp chíNhànước và pháp luật.
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “ Hợp động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam ”, Tạp chí Nhà
nước và pháp luật,viện Nhà nước và pháp luật.
Nguyễn Tuấn Anh (2012), “ Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Bộ tư pháp.
Nguyễn Quang Quý (2005), “Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật.
Tưởng Duy Lượng (2004),“ Một số vấn đề trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân,.
Đỗ Mạnh Bổng (2012),“ Một số ý kiến về công chứng, chứng thực đối
với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Viện kiểm sát nhân
dân tốicao.
Pháp luật CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được các tác giả trước đây
nghiên cứu mà bản thân tôi đã đọc, đã nghiên cứu, đã tiếp thu, đã cập nhật
những đề tài, bài bình luận trên, cho thấy hướng nghiên cứu của các tác giả đã
làmrõ và nổi bật lên những vấn đề bất cập, những quy định của pháp luật phần
nào còn chưa được hoàn thiện đủ về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, tác giả
đã nghiên cứu về các chủ thể chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng và
những bất cập trong CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, các vấn đề có liên quan
đến hiệu lực của hợp đồng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng cũng như nói
về công tác công chứng, chứng thực hợp đồng. Mục đích nghiên cứu của các
tác giả là làm rõ thêm nhiều vấn đề lý luận với thực trạng của CNQSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân, trong chuyểnn hượng giữa các tổ chức, hộ giađình và cá nhân
đối với QSDĐ, nhưng chưa thấy đề tài nghiên cứu sâu về vấn đề chuyển nhượng
QSDĐ đối với hộ giađình, cá nhân ở địa phương của mình. Chính vì vậy dưới
góc độ luận văn thạc sĩ này tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu, phân tích về vấn đề
này đã được áp dụng tại Việt Nam. Đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu các chủ thể trong
CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở với các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân với
đối tượng nghiên cứu là QSDĐ, để tìm ra những, hạn chế, bất cập của pháp
luật quy định về chủ thể, tranh chấp và những quy định khác có liên quan đến
CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở nước ta hiện nay.

3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu những cơ sở lý luận của pháp
luật về CNQSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân để từ đó đi vào thực tiễn ở Việt
Nam. Nhằm chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân, từ đó kiến nghị một số giải
pháp về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, nhất là các giải pháp góp phần hoàn
thiện pháp luật về CNQSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân nói chung và hợp
đồng về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Luận văn được thực hiện nhằm đến việc:
Thứ nhất: Làm rõ những quy định chung của pháp luật hiện hành về
CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở.
Thứ hai: Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về CNQSDĐ đối với hộ gia
đình và cá nhân ở, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.
Thứ ba: Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về CNQSDĐ đối
với hộ gia đình và cá nhân ở, chủ thể là các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
ở Việt Nam.
Thứ tư: Đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về
CNQSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân nói chung và CNQSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân ở, chủ thể là các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu các quy phạm pháp luật về CNQSDĐ đối với hộ gia đình và cá
nhân ở chủ thể là các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn ở Việt
Nam. Tác giả lựa chon nghiên cứu CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, là một
trong những quan hệ phổ biến nhất, quan trọng nhất, trong đó có nhiều vấn đề
mang tính chất phức tạp trong các mối quan hệ chuyển QSDĐ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Chủ thể và đối tượng của CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là rất rộng
lớn, giới hạn nghiên cứu của luận văn thạc sĩ là những qui định của pháp luật đối
với CNQSDĐ mà chủ thể là các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.
Về thời gian nghiên cứu tác giả chon từ khi Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013
có hiệu lực thi hành, cụ thể là từ giai đoạn từ ngày 01/07/2014 đến ngày
31/12/2019 qua thực tế ở Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài luận, cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu
là chủ nghĩa duy vậtbiện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí
Minh và đường lối, chínhsách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh,phân
tích, tổng hợp thống kế …Tác giả sử dụng vậndụng các phương pháp cụ thể của
từng chươngnhư sau:
Chương thứ nhất, tác giả dùng phương pháp tổnghợp, phân tích các quy
định của pháp luật có liên quan đến CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và
QSDĐ để làm nổi bậc lên nhửng lý luận chung pháp luật đã quyđịnh với thực
tiễn đang diễn ra ở BìnhDương, mục đích giúp cho tác giả có cái nhìn rõ những
vấn đề hạn chế, bất cập giữa quy định của pháp luật với thực tế thực hiện
CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở. Đi từ những vấn đề chung đến những vấn
đề cụ thể liên quan đến đối tượng và chủ thể nghiên cứu.
Chương thứ hai, trên cơ sở lý luận ở chương thứ nhất tácgiả dùng các
phương pháp tổng hợp các số liệu thực tế ở Việt Nam để đi sâu phân tích,
sosánh, đánh giá thực trạng hiện tại về CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, để
tìm ra những hạn chế ,bất cập và nguyên nhân của pháp luật để quy định rõ hơn
sao cho phù hợp với thực tiễn cho gắn kết giữa lý luận với thực tế để tìm ra
những giải pháp cho việc nâng cao hiệu lực thực thi pháp luật về CNQSDĐ đối
với hộ gia đình và cá nhân, QSDĐ nói chung và của các địa phương tại Việt
Nam nói riêng.
6. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Qua việc nghiên cứu, tìm hiểu, phân tích những vướng mắc trong các văn
bản luật quy định về doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; quy định
việc chuyển QSDĐ của doanh nghiệp hộ gia đình ,cá nhân đối với đất ở và từ
vướng mắc qua thực tiễn ápdụng các quy định pháp luật hiện hành;tiếp thu
những kết quả nghiên cứu khoa học của các tác giả có liên quan, đề tài đưa ra
những kiến nghị mang tính khoa học nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về
CNQSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân ở của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá
nhân.
Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho người đang làm công tác cải
cáchhành chính ở các cơ quan Nhà nước,cần thiết cho những cán bộ, công chức,
viên chức được giao nhiệm vụ tiếp công dân, nhận, trả kết quả hồ sơ, thủ tục
hành chính đất đai và CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.

Đề tài cũng cần thiết cho việc làm công tác dân vận, báo chí, tuyên truyền
để có cái nhìn toàn diện hơn, đầy đủ hơn khi đánh giá sự hài lòng của người dân
trong thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển QSDĐ của doanh
nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trên tác phẩm báo chí, truyền thông.
Ngoài ra đề tài cũng có thể là tài liệu tham khảo rất bổ ích cho các sinh
viên học tập và nghiên cứu quy định pháp luật về đất đai, nhất là các quy định
liên quan đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đối với QSDĐ.
7. Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
khóa luận gồm 02 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về chuyển nhượng quyền sử đụng
đất của hộ gia đình, cá nhân
Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
đụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam và một số kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1 Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân
1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy
đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó
quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếpđem lại lợi ích cho chủ sở
hữu. Nhưng Nhà nước lại không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà thông
qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công
nhận QSDĐ. Các tổ chức, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và
đất ở nói riêng, nhưng được Nhà nướcgiao đất và trao cho QSDĐ. Đây là một
quyền đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào. Đất ở
thuộcsở hữu toàn dân, QSDĐ thuộc về NSDĐ. Hay nói cách khác, QSDĐ đã
tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữuchuyển cho người sử dụng thực hiện và
trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của NSDĐ. Người được trao
QSDĐ không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở mà họ còn được quyền
chuyển QSDĐ đó, thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tế về QSDĐ, được
cấpGCNQSDĐ. Có thể hiểu Nhà nước đã "trao" cho NSDĐ được “quyền định
đoạt pháp lý của thửa đất ở đó trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó
NSDĐ ngoài việc khai thác sử dụng đất còn có thể thực hiện chuyển QSDĐ đó
cho người khác khi không có nhu cầuhoặc điều kiện sử dụng đất. Nhà nước trao
cho NSDĐ nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất, có thể tự chủ
động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quảkinh tế cao cho chính họ
và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho NSDĐ tiến gần tới quyền sở hữu
đất thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng của mình. Bởi, thông qua
việc xét duyệt xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thông qua việc xây
dựng, ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất, buộc
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong suốt quá trình sử dụng đất,
điều này có ý nghĩa quan trọng là qua quá trình sử dụng, NSDĐ, bên cạnh việc
được hưởng các quyền, lợi ích từ việc sử dụng đất mang lại thì họ cũng buộc
phải thực hiện các nghĩa vụ của NSDĐ, phải đóng góp một phần lợi mà họ thu
được từ việc sử dụng đất cho Nhà nước thông qua hình thức: nộp thuế sử dụng

đất ở, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất
ở...
Luật Đất đai năm 2013 và các Luật đất đai trước đó đều đã khẳng định rằng
người sử dụng đất có các quyền trong quá trình chiếm hữu, sử dụng đất gần
giống như quyền của chủ sở hữu bao gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích, chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên.
không thể cho rằng quyền sở hữu đất đai với QSDĐ là đồng nhất bởi chúng có
sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cơ bản như:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền xuất hiện trước, còn QSDĐ là quyền phái
sinh của quyền sở hữu sẽ có sau,xuất hiện khi được Nhà nước cho phép nhận
chuyển QSDĐ, giao đất hoặc cho thuê đất, hay công nhận QSDĐ.
- Quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ cònQSDĐ lại không
được trọn vẹn, đầy đủ. Bởi, thứ nhất là, NSDĐ không được có đầy đủ các quyền
năng là đại diện chủ sở hữu nhứ Nhà nước. Thứ hai, không phải bất cứ người
nào có QSDĐ hợp pháp là có đầy đủ 8 quyền của NSDĐ. Luật đất đai 2013
phân biệt rõ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Ví dụ, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức phải
trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền góp vốn, thế chấp, bảo lãnh, bán bằng
tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế gắn liền với đất đã thuê mà không được
phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thuê...
- Quyền sở hữu đất đai là một trong những quyền tồn tại độc lập còn
QSDĐ lại là quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai. Tính phụ thuộc ở chỗ
NSDĐ chỉ được sử dụng đất đó trong phạm vi mà chủ sở hữu là Nhà nước cho
phép, định đoạt trước (không được tuỳ tiện thay đổi mục đích, không được hủy
hoại, không được làm trái pháp luật mà Nhà nước đã quy định về đất đai....).
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị:"QSDĐ là một bộ phận cấu thành của quyền sở
hữu đất ở. Qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao
cho người sử dụng đất ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những
quyền, nghĩa vụ nhất định"1
. Ở phương diện kinh tế thì QSDĐ là một quyền dân
sự, theo đó NSDĐ được quyền khai thác công dụng, các ích lợi từ phần đất đó
nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ là một quyền
năng mà Nhà nước trao cho NSDĐ được hưởng lợi đối với khối tài sản chung
này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân NSDĐ và cho xã hội.
1
Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai”, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật, Hà Nội

Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền năng cơ bản, đặc biệt quan trọng của
NSDĐ. Nó là điều kiện cần thiết nhất để cho phép QSDĐ trở thành một loại
hàng hoá đặc biệt. Chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý là một loại giao
dịch về đất ở thông qua hợp đồng, theo đó NSDĐ này tự nguyện chấm dứt
quyền sử dụng đối với một phần đất nhất định, chuyển qua cho người khác.
Người nhận QSDĐ phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ cho
người chuyển nhượng cho mình. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của
pháp luật. BLDS 2005 trước đây quy định: HĐCNQSDĐ là sự thoả thuận giữa
các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất ở và QSDĐ cho
bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai2
.
Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền cơ bản của NSDĐ, là một hình thức
của chuyển QSDĐ. Theo đó, NSDĐ thỏa thuận với người được chuyển nhượng
việc chuyển giao QSDĐ và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản
tiền tương đương với giá trị QSDĐ đó. Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa
vụ nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ.
Như vậy, Chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự thực hiện
việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao dịch dân sự
này người được nhận QSDĐ có quyền đầu tư, khai thác các lợi ích từ đất và họ
phải trả cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định tương
đương với giá trị QSDĐ đó. Chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các quy
định của Pháp luật Dân sự, Luật Đất đai, các luật khác có liên quan, các điều
khoản thi hành về điều kiện, nội dung, hình thức thì tại thời điểm khi đó mới có
giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.
1.1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân
Hộ gia đình là một chủ thể đặc biệt của pháp luật Việt Nam vì hộ gia đình
không phải là cá nhân và cũng không phải là pháp nhân mà tập hợp các thành
viên có tài sản chung. Do đó hộ kinh doanh không hoàn toàn là thương nhân thể
nhân. Theo pháp luật hiện hành, khái niệm về hộ gia đình chưa xác định rõ các
điều kiện hay các tiêu chí xác lập một hộ gia đình. Tập hợp các thành viên của
hộ gia đình cũng không dễ xác định. Dấu hiệu của một gia đình được thể hiện
qua quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hay quan hệ nuôi dưỡng. Xuất phát
từ thực tiễn xã hội Việt Nam cũng như căn cứ vào quy định của pháp luật,
chúng tôi thấy thông thường các thành viên trong hộ gia đình phải có quan hệ

hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng; cùng cư trú ở một nơi, có
cùng hoạt động kinh tế chung trên một sản nghiệp chung.
Theo tiến sĩ Nguyễn Thùy Trang: “HĐCNQSDĐ về bản chất là một loại
hợp đồng về QSDĐ và chỉ khác biệt so với HĐCNQSDĐ nói chung ở đối tượng
của hợp đồng. Có nghĩa, đối tượng của hợp đồng này là HĐCN QSDĐ, bị thu
hẹp hơn so với HĐCNQSDĐ. Tuy nhiên, chính sự khác biệt về đối tượng của
hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền, nghĩa vụ của
các bên trong HĐCNQSDĐ so với HĐCNQSDĐ”3
.
Căn cứ khái niệm về đất ở, QSDĐ, hợp đồng, trên cơ sở ba đặc trưng của
hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, theo tiến sĩ Nguyễn Thùy Trang:
“HĐCNQSDĐ là sự thỏa thuận giữa NSDĐ là bên chuyển nhượng và chủ thể
khác, là bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển giao đất và QSDĐ trên thửa
đất đã được pháp luật thừa nhận là đất trên cơ sở giá cả được thống nhất giữa
các bên, đất và QSDĐ được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng và bên
chuyển nhượng không còn bất kỳ quyền, nghia vụ nào với đất và QSDĐ”4
.
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
để để đạt hiệu quả cao nhất thiết phải được pháp điển hoá thành các quy phạm,
các đạo luật. Mặc dù vậy, hiện nay khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền
sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn những cách hiểu khác nhau.
Trong những năm qua, đất nước ta đã và đang tiến hành công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, song song với phát triển kinh tế cũng cần ban hành các
quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai. Nhận thức rõ vai trò quan trọng của
hoạt động chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân, các cơ
quan NN có thẩm quyền đã hoạch định, xây dựng và ban hành hệ thống văn bản
pháp luật nhằm điều chỉnh. Có thể nói rằng, phạm vi và đối tượng điều chỉnh cụ
thể trong từng văn bản pháp luật, các quan hệ về chuyển nhượng quyền sử đụng
đất của hộ gia đình, cá nhân với luật chuyên ngành đã được xử lý một cách hài
hoà và ngày càng mang tính khả thi cao. Thông qua hoạt động ban hành một hệ
thống các văn bản pháp luật chung và văn bản pháp luật chuyên ngành khác có
quy định về nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đã tạo nên nền tảng pháp lý cơ bản trong hoạt động đất đai., xây dựng và
phát triển bền vững. Dựa trên các phân tích trên tác giả đưa ra khái niệm pháp
3
Nguyễn Thùy Trang (2017), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt
Nam
4
Nguyễn Thùy Trang (2017), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt
Nam

luật chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau: Pháp
luật chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân là tập hợp các
văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa các
chủ thể trong quá trình các chủ thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền
sử đụng dất. Đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân
trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Pháp luật chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân được cấu
thành bởi hệ thống quy phạm pháp luật được quy định tại nhiều văn bản quy
phạm pháp luật khác nhau như: Hiến pháp, Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự
cho đến những văn bản hướng dẫn thi hành do Chính phủ, các Bộ, ban ngành
hay chính quyền địa phương ban hành.
1.1.2 Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân
Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ củatổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất ở, họ
được Nhà nước giao đất và QSDĐ để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời
gian đang sử dụng đất ở do pháp luật quy định, những NSDĐ được chuyển
nhượng các quyền, nghĩa vụ về sử dụng đất ở; việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ
được thực hiện sau khi NSDĐ được Nhà nước công nhận và cấp GCNQSDĐ.
NSDĐ dù được chuyển nhượng QSDĐ nhưng không phải là có toàn quyền định
đoạt. Đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy định và điều
kiện về nội dung, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
Thứ hai, do đất đai có vị trí cố định không di dời được do vậy khác với các
hàng hoá khác phải cần đượclập hồ sơ thửa, đo đạc đánh số, cấp GCNQSDĐ của
cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng QSDĐ được tiến hành thông qua
hệ thống hồ sơ giấy tờ được quản lý chặt chẽ. Do vậy, phải có các quy định rõ
của pháp luật về GCNQSDĐ, các hợp đồng chuyển QSDĐ và các tư liệu địa
chính khác.
Thứ ba, Nhà nước là đại diện cho toàn dân làm chủ sở hữu đại diện đối với
đất đai, Nhà nước có đặc quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua các luật về
thuế để bảo đảm lợi ích sở hữu của toàn dân đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất
tăng lên theo nhu cầu thị trường không do NSDĐ tạo ra, mà do Nhà nước, do
các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo nên thông qua việc thu thuế thu nhập
từ việc chuyển QSDĐ, thu lệ phí địa chính. Hiện nay, trong điều kiện đẩy
mạnhphát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá đất tăng lên rất nhanh.

Thứ tư, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển QSDĐ phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như vị trí đất, khả năng sinh lợi của đất. Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng
và các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác.Vì vậy, cùng một diện tích nhưng ở
vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi cũng khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền
sử dụng sẽ có giá cả khác nhau giữa các thửa đất.
1.2 Vai trò của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân
Cùng với quá trình hoàn thiện và phát triển của nền kinh tế thị trường, giá
trị và lợi ích của đất đai ngày càng được chú trọng trong xã hội. Qua đó để đảm
bảo cho việc chuyển QSDĐ giữa các chủ thể bên chuyển quyền và các chủ thể
nhận chuyển QSDĐ. Do đó, pháp luật CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân có vai
trò vô cùng quan trọng.
pháp luật CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đảm bảo việc xác lập việc
chuyển nhượng của các bên trong hợp đồng, đồng thời đảm quyền và nghĩa vụ
giữa các bên được thực hiện trong khuôn khổ của pháp luật dân sự quy định.
Pháp luật CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đóng vai trò vô cùng quan trọng
trong việc chuyển nhượng đất đai giữa bên mua và bên bán. Nó đóng vai trò là
cầu nối chứng minh việc trao đổi quyền giữa những NSDĐ. Bên cạnh đó, nó
cũng là thành phần hồ sơ, căn cứ cho việc đăng bộ quyền sở hữu phần dất đó đối
với người nhận chuyển nhượng.
Pháp luật CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân có ý nghĩa quan trọng trong
việc thực hiện hợp đồng và quá trình chuyển đổi giữa bên bán và bên mua,
HĐCNQSDĐ cho phép người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện việc sở
hữu của người bán,tiếp tục xác lập quyền sở hữu đối với mảnh đất đó. Cùng với
đó là pháp luật CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân có ý nghĩa vô cùng quan
trọng nếu như người nhận chuyển nhượng QSDĐ bị thất lạc hồ sơ,
HĐCNQSDĐ khi được công chứng, chứng thực như là một căn cứ chính thức
để đảm bảo quyền sở hữu đối với thửa đất của người nhận chuyển nhượng
QSDĐ.
1.3. Hệ thống quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân
Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá
nhân là tổng hợp các quy định cụ thể trong mối quan hệ về CNQSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân khi tham gia các giao dịch về đất đai. Trên cơ sở các quy định của
pháp luật về nội dung như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng và các
quy định của pháp luật hình thức như Bộ luật tố tụng dân sự để các cơ quan có

thẩm quyền thực thi pháp luật về vấn đề này và lựa chọn các quy định phù hợp
để làm căn cứ áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp các vụ án có liên
quan. Các quy định của pháp luật là căn cứ là cơ sở pháp lý để giúp các cơ quan
có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật ghi nhận và cho phép
thực hiện từ Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995. Đến nay
Hiến pháp 2013, Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015, Luật công chứng 2014,
Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định đó
của pháp luật đã đáp ứng được những mong muốn của người dân về nhu cầu sử
dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cũng đảm bảo sự quản
lý của Nhà nước bằng pháp luật trong lĩnh vực đất đai. Pháp luật có vai trò quan
trọng và có sự ảnh hưởng lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, các quy
định của pháp luật là cơ sở pháp lý bắt buộc các bên phải tôn trọng và tuân thủ.
Khi pháp luật được ban hành, quy định một cách chặt chẽ và thống nhất thì
sẽ điều chỉnh được các quan hệ tranh chấp phát sinh, các quy định của pháp luật
phù hợp với thực tiễn sẽ góp phần thực thi pháp luật có liên quan nhanh chóng
và hiệu quả các tranh chấp, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đảm bảo ổn định
tình hình chính trị địa phương cũng như phát huy được vai trò của pháp luật
trong đời sống xã hội, đảm bảo mọi công dân sống và làm việc theo hiến pháp
và pháp luật. Do đó, để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với các
quan hệ tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước đã ban hành các quy định
pháp luật phù hợp với thực tiễn tình hình phát triển của đất nước, trên cơ sở kế
thừa và phát huy những quy định của pháp luật mang tính nền tảng.
Vì vậy, pháp luật chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá
nhân được ban hành gắn với từng giai đoạn phát triển của kinh tế, chính trị, xã
hội và ngày càng được hoàn thiện nhằm đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các tranh
chấp xảy ra.
Đất đai là tài sản đặc biệt và vô cùng quý giá, có ý nghĩa quan trọng đối
với sự phát triển kinh tế - chính trị- xã hội, an ninh quốc phòng của quốc gia,
của người dân và của toàn xã hội. Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá những vấn đề
lý luận về chuyển nhượng quyền sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tác giả tại
chương 1 tác giá đã đưa ra được các khái niệm mới về chuyển nhượng QSDĐ,
chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và đưa ra hệ thống quy định
pháp luật về vấn đề này. Từ đó, xác định các quy định pháp luật điều chỉnh về
vấn đề thông qua nghiên cứu của chương 2 vào các quy định cụ thể của pháp
luật Việt Nam về vấn đề này và thực tiễn khi áp dụng trong thực tế. Từ đó, để

đưa ra những kết quả quan trọng, hạn chế khó khăn và giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật trong quá trình áp dụng về chuyển nhượng quyền sử đụng đất
của hộ gia đình, cá nhân ở Việt nam trong quá trình hội nhập và phát triển.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
2.1 Các quy đinh của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1 Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân
Pháp luật đất đai qui định về chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống các quy
phạm pháp luật qui định các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng,
thủ tục chuyển nhượng, quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng
QSDĐ... Các qui phạm pháp luật này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau
theo hệ thôngs pháp luật từ trên xuống như Hiến pháp 1992,Hiến pháp 2013,
BLDS 2005,BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, các văn bản luật và các văn bản
dưới luật có liên quan.....
2.1.1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhà nước ràn buộc đối với những chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng
QSDĐ về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ. Việc Nhà nước quy định về điều
kiện chuyển nhượng đối với QSDĐ là cần thiết và là một trong những cơ sở
pháp lý quan trọng để Nhà nước trao quyền năng dân sự của NSDĐ. Đồng thời,
nó cũng là chuẩn mực pháp lý để cho các chủ thể đang sử dụng đất ở khác tự soi
rọi, đối chiếu với những điều kiện hiện có của mình khi muốn thực hiện chuyển
nhượng QSDĐ. Những điều kiện này được Nhà nước đặt ra nhằm:
- Bảo đảm việc sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Ngăn chặn đầu cơ, kinh doanh đất trái phép.
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm ranh giới đất trái phép.
Theo Luật Đất đai 2013 thì NSDĐ khi có đủ các điều kiện dưới đây được
phép chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp:
* Điều kiện chung

NSDĐ được quyền chuyển nhượng đất khi có các điều kiện: “Có Giấy
chứng nhận;đất không có tranh chấp;QSDĐ không bij kê biên để bảo đảm thi
hành án”5
[Điều 188,Luật Đất đai2013].
- Có giấy chứng nhận QSDĐ
“GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”6
.[Khoản 1, Điều
97Luật Đất đai2013].
Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước là vì quyền lợi của NSDĐ. Bởi
thông qua giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại cho NSDĐ.
- Giá trị của giấy chứng nhận QSDĐ:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ là một bảo đảm quan trọng cho NSDĐ được
Nhà nước công nhận;
+ Giấy chứng nhận QSDĐở là một quyền năng chung của NSDĐ.
+ GCNQSDĐ là điều kiện cần có để NSDĐ được thực hiện các quyền, lợi
ích hợp pháp của mình theo quy đinh của pháp luật với phần đất được Nhà nước
cấp QSDĐ;
+ GCNQSDĐ là điều kiện chứng minh QSDĐ để NSDĐ được Nhà nước
bồi thường thiệt hại về đất va tài sản gắn liền vơiđất khi Nhà nước thu hồi đất;
+ GCNQSDĐ là căn cứ cho cơ sở pháp lý để khi có xảy ra tranh chấp về
QSDĐ, NSDĐ sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật bởi TAND.
- Đất không có tranh chấp
Để bảo đảm quyền, lợi ích của người nhận chuyển nhượng QSDĐ, LĐĐ
quy định chỉ những thửa đất khi không xay ra tranh chấp mới được phép chuyển
nhượng QSDĐ. Những tranh chấp nay bao gồm: tranh chấp về mốc giới với các
thửa đất liền kề,tranh chấp về QSDĐ giữa những đồng sở hữu quyền được sử
dụng hoặc đang tranh chấp với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ đang
được dùng để thế chấp bảo lãnh,đang trong thời hạn cho thuê... . Trường hợp có
tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết hết tất cả mọi bất đồng mâu thuẫn thì
mới được chuyển nhượng QSDĐ.
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Với những thửa đất ở đang bi cơ quan chức năng kê biên để đảm bảo thi
hành án thì không được thực hiên việc chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều
5
Điều 188, Luật Đất đai 2013
6
Khoản 1, Điều 97, Luật Đất đai 2013

này nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người nhận chuyển nhượng
QSDĐ.
* Điều kiện cụ thể
Ngoài điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ như đã nêu ở phần trên,
còn một số trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ những
điều kiện cụ thể sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện
Pháp luật đất đai qui định các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều
kiện như:
Hộ gia đình,cá nhân đang sinh sống xen kẽ nằm trong các phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, các phân khu phục hồi sinh thái thuộc địa phận rừng đặc dụng mà
chưa có điều kiện để chuyển ra khỏi cácphân khu đó thì chỉ được thực hiện việc
chuyển nhượng đất ở này cho hộ gia đình,cá nhân sinh sống trong các phân khu
đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đấtở trong khu vực địa phậnrừng
phòng hộ thì chỉ được phép chuyểnnhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân khác
đang sinh sống trong khu vực địa phận đó.
Hộ gia đình, cá nhân là các đồng bào dân tộc thiểu số đang được sử dụng
đất do Nhà nước giao đất ở theo chính sách được Nhà nước hỗ trợ thì chỉ được
phép thực hiện việc chuyển nhượngsau mười năm, kể từ ngày có quyết định giao
đất theo quy định của Chính phủ. [Điều 192,LĐĐ 2013].
- Trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ
“Tổ chức,hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐở
đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình,cá nhân không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ,trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không
sinhsống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó”7
[Điều 192,LĐĐ
2013].
* Điều kiện về hình thức pháp lý trong mối quan hệ pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ ở
Đất đai là nguồn tài nguyên quý hiếm,là tài sản quốc gia. QSDĐ, nhất là
với đất ở lại là một tài sản có giá trị to lớn. Nếu có xảy ra tranh chấp đối với tài
sản này thì việc xử lý, giải quyết rất phức tạp. Do vậy, Pháp luật quy định các
hình thức thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và hình thức giao dịchbuộc phải thông qua hợp đồng bằng văn
7
Điều 192, Luật Đất đai 2013

bản và quy định điều kiện, nội dung của hợp đồng phải tuân thủ theo quy định
của pháp luật hiện hành [Điều 188, LĐĐ 2013].
2.1.1.2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chủ thể chuyển nhượng QSDĐở được quy định tại rất nhiều văn bản pháp
luật khác nhau như: Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... và
các văn bản luật, dưới luật khác cùng các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm:
doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện theo pháp luật.
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng đối với QSDĐ là doanh nghiệp: các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS là đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng
những điều kiện sau đây:
Phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp; buộc phải có vốn pháp định
và đăng ký kinh doanh BĐS. Pháp luật qui định phải thành lập doanh nghiệp,
bởi do, việc tổ chức kinh doanh QSDĐ đòi hỏi phải được quản lý, tổ chức chặt
chẽ trên quy mô lớn, phải minh bạch, công khai, tạo được uy tín, thương hiệu
cho hoạt động kinh doanh của tổ chức. Với những điều kiện chặt chẽ đó, nên
trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia.
Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn kinh
doanh. Theo Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS và Điều 4 Nghị định số
76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh BĐS thì doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh doanh đất ở phải có
vốn pháp định là 20 (hai mươi) tỷ đồng Việt Nam. Trong quá trình hoạt động,
duy trì doanh nghiệp phải bảo đảm mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn
pháp định. Pháp luật qui định đăng ký về vốn kinh doanh, bởi đất ở là một loại
hàng hóa có giá trị rất lớn, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính mới có thể
kinh doanh, tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, đầu cơ
tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lợi nhuận gây “lũng đoạn ” thị trường đất ở mà
không có khả năng “thúc đẩy” phát triển thị trường.
Luật Đất đai 2013 quy định, trong các doanh nghiệp kinh doanh đất ở, có
những doanh nghiệp được bán nhà ở, công trình xây dựng trên đất cùng với
chuyển nhượng QSDĐ gồm: Các doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của
người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất đã trả này không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước); các doanh nghiệp của tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà
nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho khoảng thời gian thuê hoặc các

doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận chuyển nhượng từ dự án đầu
tư. (những doanh nghiệp chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
mà không được chuyển nhượng QSDĐ gồm: Các doanh nghiệp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dung đất để cải tạo, sửa chữa, xây dựng các dự án khu
chung cư cũđể xây dựng nhà ở xã hội, nhà tái định cư để bán tiếp, doanh nghiệp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đó mà tiền đã trả có nguồn gốc
từ ngân sách của Nhà nước và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuê đất của
Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm thì chỉ được quyền chuyển nhượng công
trình đã xây dựng trên đất đó.Đối với việc này, Nhà nước sẽ thu hồi đất và quyết
định giao tiếp cho người mua công trình xây dựng trên đất tiếp tục sử dụng đất
hoặc cho thuê sử dụng. Những doanh nghiệp nêu trên không được kinh doanh
QSDĐ mà chỉ được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất).
Chủ thể chuyển nhượng QSDĐở là các hộ gia đình, cá nhân. Đối tượng này
bao gồm là bất kỳ hô gia đình, cá nhân nào đầu tư vào đất ở để mua bán, trao đổi
kiếm lời hoặc có đất nhưng không có nhu cầu sử dụng đến, chỉ sử dụng một
phần, sự dụng không hết thì họ có thể nhượng lại cho các chủ thể khác theo quy
định của pháp luật hiện hành của Nhà nước.
* Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ,chủ thể nhận chuyển nhượng
QSDĐ chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân là chủ yếu và cơ bản nhất trong quan hệ
này. Các hộ gia đình, cá nhân ở trong nước được nhận chuyển nhượng mà không
phụ thuộc vào nơi đăng ký hô khẩu thường trú ở địa phương nhất định nào đó.
Những người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng
QSDĐở thông qua các hình thức mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở, công
trình gắn liền với QSDĐ, nhận QSDĐ trong các dự án phát triển nhà ở từ các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Ngoài các hộ gia đình, cá nhân là những chủ thể phổ biến nhận chuyển
nhượng QSDĐ thì các doanh nghiệp, tổ chức khác cũng có thể trở thành chụ thể
nhận chuyển nhượng QSDĐ. Các chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐcó thể là
doanh nghiệp kinh doanh về BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh các lĩnh
vực,ngành nghề khác nhau trên thị trường.
2.1.1.3 Hình thức của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định về CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân buộc phải được lập
thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục đăng bộ tại cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai có thẩm quyền. CNQSDĐ do các bên liên

quan đến việc chuyển nhượng lập nhưng không được trái với quy định của pháp
luật về dân sự, đất đai.
QSDĐ đứng tên hộ gia đình thì phải được tất cả các thành viên gia đình, có
đủ năng lực hanh vi dân sự trong hộ gia đình đó cùng thống nhất và ký tên hoặc
phải có văn bảnuỷ quyền của người vắng mặt theo quy định của phápluật về dân
sự mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ đó.
HĐCNQSDĐ thuộc quyền sử dụng chung, những người cùng đứng tên trên
cùng GCNQSDĐ thì phải được tất cả các thành viên trong đó thống nhất cùng
ký tên hoặc phải có văn bản ủy quyền của người vắng mặt theo quy định của
pháp luật dân sự mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ đó.
HĐCNQSDĐ có hiệu lực được tính từ thời điểm đã đăng ký tại Văn phòng
đăng ký QSDĐ.
2.1.2. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Thứ nhất, Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quan hệ HĐCNQSDĐ, mục đích của bên chuyển nhượng QSDĐ là
để khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai đó
mang lại. Chính vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên nền tảng đó để
bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật
cũng có quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ, điều này thể hiện
sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đặt
ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử
dụng đất nằm trong một khuôn khổ luật định. Ở BLDS 2005 dành riêng chương
XXVIII để quy định về HĐCNQSDĐ, từ Điều 698 đến Điều 702, BLDS 2015
không quy định riêng về phần HĐCNQSDĐ màchỉ quy định khái niệm, hình
thức, nội dung thủ tục thực hiện hợp đồng và thu tục của việc chuyển QSDĐ từ
Điều 500 đến Điều 503.
Để thuận tiện cho việc nghiên cứu nội dung HĐCNQSDĐ cho phù hợp với
các văn bản luật (trên hết cả là hiệu lực của BLDS 2005 và BLDS 2015), pháp
luật khác có liên quan, trong luận văn không đi phân tích các nội dung các hợp
đồng trong các quy định cụ thể mà tập trung phân tích đánh giá những điều
khoản, đặc trưng riêng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ dựa trên sự phân
loại các nhóm điều khoản cơ bản khác nhau.
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo Điều 700 Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ có các
quyền sau:
“Được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ (nếu do bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi
suất Ngân hàng Nhà nước quy định, tương ứng với thời gian chậm trả tại thời
điểm thanh toán,trừ trường hợp có thoả thuận khác hay pháp luật có quy định
khác)8
”;
Việc Nhà nước đưa ra quy định như trên để bảo đảm quyền, lợi ích chính
đáng của người có QSDĐ khi họ đem QSDĐ của mình chuyển nhượng cho
người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ với việc quy định cho họ có
quyền được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ; bên cạnh đó có quyền hủy bỏ
HĐCN QSDĐ và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng
không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng cho họ như đã cam kết trong
hợp đồng.
* Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng
QSDĐ có các nghĩa vụ:
“1.Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đất đủ diện tích,
đúng hạng đất,đúng loại đất,đúng vị trí đất, đúng tình trạng đất như đã thỏa
thuận;
2.Bàn giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ cho bên nhận chuyển
nhượng.”9
Hiện nay, BLDS 2015 không quy định rõ quyền và nghĩa vụ của quyền và
nghĩa vụ các bên mà căn cứ vào điều 50010
chỉ ghi nhận nội dung không được
trái với mục sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các
quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật về đất đai.
Từ quy định trên ta thấy được, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của
bên chuyển nhượng rất rõ ràng, chặt chẽ. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người nhận chuyển nhượng,nhằm bảo đảm cho việc thực hiện HĐCNQSDĐ
một cách nghiêm túc,pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải
chuyển giao đất cho bênnhận chuyển nhượng QSDĐ đủ diện tích, đúng hạng
đất,đúng loại đất, đúng vị trí đất,đúng tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp
đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng QSDĐ còn phải giao các giấy tờ có liên
8
Điều 700, Bộ luật Dân sự 2005
9
10 Xem điều 500 BLDS 2015

quan đến QSDĐ chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng đểhọ làm cơ sở
chứng minh tính hợp pháp của thửa đất khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng QSDĐ lợi
dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho bên thứ ba.
Thứ hai, Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ có các quyền sau:
“1. Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ giao cho mình giấy tơ có liên quan
đến QSDĐ; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ giao đủ diệntích đất, đúng
hạng đất,loại đất, vị trí đất, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3.
Được cấp GCNQSDĐ đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất
theo đúng mục đích,đúng thời hạn.”11
Từ những quy định trên, chúng ta thấy quyền của bên nhận chuyển nhượng
được yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ giao đủ diện tích đúng hạng đất,đúng
loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao
cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về QSDĐ tương ứng với nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ
là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời thiết lập
QSDĐ đó cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy, pháp luật quy định
người nhận chuyển nhượng QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp GCN QSDĐ cho
người nhận chuyển nhượng QSDĐ còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà
nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của NSDĐ.
Qua đó, người nhận chuyển nhượng QSDĐ có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện
phần quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi,chuyển nhượng,
cho thuê,cho thuê lại,tặng cho thừa kế QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ này. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có QSDĐ theo đúng mục
đích và thời hạn sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
QSDĐ có các nghĩa vụ: “1. Trả đủ số tiền,đúng thời hạn và đúng phương thức
thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhương QSDĐ; 2. Đăng ký
QSDĐ theo quy đinh của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người
11

thứba đối với phần đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo
quy định của pháp luật về đất đai”12
.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền,đúng thời hạn và đúng
phương thức đã đạt thỏa thuận với bên chuyển nhượng QSDĐ là nghĩa vụ cơ
bản của bên nhận chuyển nhượng, nó có từ HĐCNQSDĐ, nghĩa vụnày là quyền
củabên chuyển nhượng QSDĐ. Với đó, đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của
người thứ ba trong khi đang sử dụng trên đất, pháp luật quy định cho cả hai bên
là bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Còn lại các nghĩa vụ về mặt
bản chất là nghĩa vụ của NSDĐ, khi chuyển nhượng QSDĐ thì NSDĐ đã vô
hình chung ýchí cùng chuyển nhượng luôn cả nghĩa vụ này cho người nhận
chuyển nhượng. Với nghĩa vụ đăng ký QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, nộp lệ phí trước bạ,lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được
phát sinh trên việc quản lý Nhà nước về quan hệ chuyển nhượng QSDĐ theo đó
bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để được cấp GCNQSDĐ, đồng thời họ phải nộp lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính cho Nhà nước về những chi phí dùng cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký QSDĐ.
Như vậy, có thể hiểu rằng pháp luật dân sự quyđịnh vềquyền vànghĩa
vụcủa các bên tham gia trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đã tương đối đầy
đủ, đã thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng với nhau,quyền
của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia,bên cạnh đó cùng với sự
"chuyển dịch quyền" cũng có sự "chuyển dịch nghĩa vụ" của NSDĐ và phát sinh
thêm nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ,lệ phí địa chính. Những
quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham
gia quan hệ chuyển nhượng, cùng với đó là bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà
Nhà nước là chủ thể đại diện.
2.1.2.2. Quy định về công chức, chứng thực và hiệu lực hợp đồng
HĐCNQSDĐ là sự thoả thuận dân sự giữa các bên trong hợp đồng, theo đó
NSDĐ (là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và QSDĐ cho người được nhận
chuyển nhượng (là bên nhận chuyển nhượng) để đổi lấy một số tiền nhất định
ngang bằng giá trị với QSDĐ để chuyển nhượng.
Chuyển nhượng QSDĐ là chuyển phần quyền quản lý đầu tư, khai thác
diện tích đất do mình đang sử dụng, chuyển quyền thu nhận phần lợi ích thu
được trên diện tích đất đó chuyển từ người này sang người khác. Việc chuyển
nhượng làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng va làm phát
12

sinh các quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trên mảnh đất được nhận
chuyển nhượng.
Bản chất của chuyển nhượng QSDĐ là việc thực hiện chuyển QSDĐ từ chủ
thể này sang chủ thể khác trên cơ sở trao đổi bằng giá tiền. Việc chuyển QSDĐ
mang tính chất mua bán rõ nét, bên nhận QSDĐ phải trả cho bên chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng bằng với số chi phí họ bỏ ra để có được QSDĐ đó
cũng như các khoản chi phí đã đầu tư làm tăng giá trị thửa đất cũng như giá trị
của các công trình trên đất, vật kiến trúc, hoa màu hiện có trên phần đất đó.
Tuy vậy, chuyển nhượng QSDĐ không phải là mua bán phần đất đó. Mà
người ta chỉ mua bán được những tai sản trên đất thuộc quyền sở hữu của mình
trong thời gian sử dụng đất,trong khi đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân
do Nhà nước quản lý. Số tiền nhận được từ viêc chuyển nhượng QSDĐ được
Nhà nước trao cho NSDĐ sử dụng chứ đất đai không phải là đối tượng của việc
mua bán giữa các chủ thể. Hơn vậy, các điều kiện của việc chuyển nhượng
QSDĐ rất phức tạp và bi hạn chế nhiều so với việc mua bán,trao đổi các tài sản
khác, nhất là khi nó còn phải nhận được sự cho phép của chủ thể khác là Nhà
nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của các bên trong chuyển
nhượng QSDĐ.
Sau khi chuyển nhượng sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
(bên đã chuyển nhượng) và một bên được thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới
(bên được nhận chuyển nhượng). Các qui định về chuyển nhượng QSDĐ rất
chặt chẽ, thể hiện những ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ trước cơ quan Nhà nước cos thẩm quyền. Trình
tự, thủ tục việc chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015,
Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014,Nghị định 43/2014/NĐ - CP
hướng dẫn Luật đất đai,Nghị định 01/2017/NĐ-CPsửa đổi bổ sung các Nghị
định hướng dẫn luật đất đai, Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ở trong nước, các tổ chức và cá nhân ở
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ theo quiđịnh của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển
nhượng QSDĐ tạiVăn phòng Đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên vàMôi trường cấp huyện. Trường hợp
hộ gia đình, cá nhân là NSDĐ tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã, phường
nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký QSDĐ.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định: HĐCNQSDĐ là sự thoả
thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và
QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng phải trả tiền
cho bên chuyển nhượng theo qui định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Hình thức của HĐCNQSDĐ phải là văn bản có chứng nhận của công
chứng Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân
thì được lựa chọn chứng nhận của công chứng Nhà nước, chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trong các điều khoản của HĐCNQSDĐ, các bên được tự do, bình đẳng
thoả thuận trong khuôn khổ pháp luật quy định chung. Do vậy, vì giá trị QSDĐ
lớn hơn nhiều so với các tài sản nào khác,lại có mức độ nhạy cảm do những biến
đổi của thị trường nên pháp luật quy định tất cả các HĐCNQSDĐ đều phải bằng
văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.Mọi trường hợp
mà trái với qui định này sẽ bị TAND tuyên là vô hiệu. Việc này không chỉ dùng
để đảm bảo giá trị cho việc chứng minh trước cơ quan quản lý về đất đai mà còn
là sự rằng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã được
thoả thuận trong hợp đồng, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.
Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, Văn phòng Đăng ký QSDĐ có
trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường cấp
tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện với tưng loại hồ sơ, để
hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Hồ sơ được chuyển lên UBND cấp
có thẩm quyền xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện cấp
GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính mà
NSDĐ phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế đồng thời
thông báo cho các bên chuyển nhượng biết để thực hiện nghĩa vụ này.
Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 05 ngày, bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ nhận GCNQSDĐ tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ
nơi đã nộp hồ sơ.
2.1.3 Chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chấm dứt HĐCNQSDĐ phải luôn tuân theo các quy định pháp luật
dân sự về chấm dứt hợp đồng.Theo Từ điển Tiếng Việt, chấm dứt là “làm cho
ngừng hẳn lại,kết thúc”13
[tr 135, Từ điểnTiếng Việt]. Trong quan hệ hợp đồng,
việc chấm dứt hợpđồng được hiểu là giai đoạn tiếp theo của quá trình thực hiện
13
Từ điển Tiếng Việt, trang 135

hợp đồng đó hay còn gọi là sự kếtthúc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trong
pháp luật dân sự, chấm dứt hợp đồng chưa hẳn đã đồng nghĩa với việc kết thúc
thực hiện hợp đồng. Các căn cứ chấm dứt hợp đồng theo quy định tại BLDS
năm 2015, Điều 422 bao gồm:
“- Hợp đồng đã được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết,pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt
tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt thực hiện;
- Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không
còn;
- Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
- Trường hợp khác do luật quy định;”14
Trong HĐCNQSDĐ, pháp luật hiện hành quy định thời điểm ghi nhận
QSDĐ của bên nhận chuyển nhượng cũng là thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng. Trong trường hợp có vi phạm dẫn đến hậu quả phải huỷ bỏ việc đăng ký
hợp đồng, cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng không còn hiệu lực. Bởi vậy, đối
với HĐCNQSDĐ, sẽ không xảy ra trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng
mà chỉ có huỷ bỏ hợp đồng.
Khi hợp đồng bị huỷ bỏ,các biện pháp chế tài để áp dụng xử lý đối với
hành vi vi phạm hợp đồng vẫn được thực hiện.
* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Hành vi của một bên trong quan hệ HĐCNQSDĐ vi phạm hợp đồng có thể
dẫn đến hậu quả bị áp dụng các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng.Còn các
trường hợp vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được Nhà nước quy
định cóthể dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng vô hiệu. Chế định pháp luật về
hợp đồng vô hiệu đã được nghiên cứu bởi nhiều tác giả, trong nhiều công trình
khoa học, do vậy trong phần này tác giả chỉ đi phân tích một phần nội dung cơ
bản liên quan đến hai vấn đề:
(1) Căn cứ xác định HĐCNQSDĐ vô hiệu;
(2) Hậu quả pháp lý của HĐCNQSDĐ vô hiệu.
* Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
HĐCNQSDĐ sẽ vô hiệu khi vi phạm những điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng. Tuy vậy,không phải tất cả các trường hợp vi phạm điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng đều đương nhiên bi vô hiệu.
14

Căn cứ vào thủ tục tố tụng thì HĐCNQSDĐ vô hiệu theo quy định pháp
luật hiện hành được chia làm hai trường hợp:
(1) HĐCNQSDĐ vô hiệu tuyệt đối
Hợp đồng bị xem là đương nhiên vô hiệu khi thuộc một trong các trường
hợp:
“- Hợp đồng được xác lập do giả tạo;
- Hợp đồng có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật;
- Hợp đồng có nội dung, mục đích trái đạo đức xã hội”15
[Điều 123,Điều
124,BLDS 2015].
Khi HDDCNQSDĐ vô hiệu tuyệt đối thì không giải quyết theo yêu cầu của
một hoặc các bên trong hợp đồng mà giải quyết theo quy định của pháp luật và
không được hoà giải,không được quyền công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng
trong quá trình thụ lý và giải quyết tranh chấp về hợp đồng hoặc các nội dung
pháp lý có liên quan.
Thời hiệu để yêu cầu TAND tuyên bố hợp đồng vô hiệu tuyệt đối không bị
giới hạn,bất kỳ chủ thể nào khi phát hiện hợp đồng vi phạm các điều kiện có
hiêu lực của hợp đồng đó thuột trường hợp vô hiệu tuyệt đối đều có quyền khởi
kiện yêu cầu TAND tuyên hợp đồng này vô hiệu bất cứ lúc nào, kể từ thời điểm
hợp đồng được xác lập.
(3) HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối
Hợp đồng được xác lập, nhưng vẫn có thể bị TAND tuyên bố vô hiệu theo
yêu cầu của những người có quyền, lợi ích liên quan. Sự vô hiệu tương đối nằm
ở giao, dịch “có thể vô hiệu” hay “không đươngnhiên vô hiệu”. Bên cạnh đó,
hợp đồng này nếu không có sự xem xét của TAND thì vẫn có hiệu lực.
Các trường hợp dẫn đến giao dịch vô hiệu tương đối bao gồm:
- Người xác lập giao dịch là người chưa thành niên,người bị mất năng lực
hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, không làm chủ được hành
vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự [Điều 125,BLDS 2015], người xác
lập giao dịch đó do bị lừa dối,đe doạ, cưỡng ép[Điều 127,BLDS 2015], nhầm
lẫn [Điều 126, BLDS2015], không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình
tại thời điểm xác lập giao dịch [ Điều 128, BLDS 2015].
HĐCNQSDĐ khi không tuân thủ hình thức, thủ tục do pháp luật dân sự
quy định sẽ đương nhiên vô hiệu, tuy nhiên hợp đồng này sẽ được “giải vây”
nếu đã được thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng và có yêu cầu TAND tuyên
giao dịch có hiẹu lực của một hoặc các bên trong hợp đồng này.
15
Điều 123, Điều 124 BLDS 2015

Thời hiệu để một hoặc các bên yêu cầu TAND tuyên giao dịch vô hiệu là
02 (hai)năm. Mốc để tính thời hiệu sẽ căn cú vào từng trường hợp cụ thể quy
định tại Điều 135 của BLDS 2015. Sau khi hết thời hiệu hai năm mà không có ai
yêu cầu TAND tuyên giao dịch vô hiệu thì giao dịch đó sẽ có hiệu lực.
Căn cứ vào phạm vi của hợp đồng bị vô hiệu, có thể chia thành hai loại là:
hợp đồng vô hiệu toàn bộ và hợp đồng vô hiệu từng phần.Đối với
HĐCNQSDĐ, việc vi phạm các điều kiện liên quan đến đối tượng của hợp
đồng là (QSDĐ)và đối tượng gắn liền với QSDĐ (đất) mà có thể dẫn đến hậu
quả hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần tuỳ theo mức độ của vi phạm. Thí
dụ, HĐCNQSDĐđược xác lập đối với một thửa đất bị cấp sai số thửa hoặc sai
đối tượng (căn cứ xác lập QSDĐkhông đúng pháp luật), khi đó hợp đồng sẽ bị
vô hiệu toàn bộ. Bên cạnh đó, đối với trường hợp thoả thuận về đối tượng thanh
toán của HĐCNQSDĐở là ngoại tệ, thì theo quy định pháp luật hiện hành cùng
với đường lối xét xử của TAND các cấp trong những năm gần đây,
HĐCNQSDĐ đó cũng thuộc trường hợp vô hiệu toàn bộ và tuyệt đối bởi đối
tượng của hợp đồng đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Còn nếu QSDĐ bị cấp
sai một phần hoặc bị sai ranh giới, mốc giới của thửa đất được xác định trong
hợp đồng đóbị sai lệch hoặc không đúng so với thông tin được ghi trên
GCNQSDĐ, thì chỉ phần ghi sai lệch đó bị vô hiệu. Các bên tiến hành hành
đăng ký lại cho GCNQSDĐ phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Với
trường hợp khi đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Nghị định
01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, diện tích sai lệch đó sẽ không bị xem là vô
hiệu và các bên có thể thực hiện các thủ tục đăng ký lại để xin cấp GCNQSDĐ
mới với diện tích chưa được cấp GCNQSDĐ.
* Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu
Khi hợp đồng vô hiệu, hậu quả pháp lý của nó sẽ xảy ra trên ba phương
diện chính:
i) Giá trị pháp lý của hợp đồng: Khi mà hợp đồng bị vô hiệu không làm
phát sinh,không làm ràng buộc hiệu lực giữa các bên, không có giá trị hiệu lực
pháp lý kể từ thời điểm các bên giao kết với nhau. Hậu quả pháp lý đối với
HĐCNQSDĐ bị vô hiệu luôn là việc hoàn trả lại đất và QSDĐ,đồng thời đó,
phải thực hiện các thủ tục đăng ký QSDĐ lại tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Đối với các hợp đồng buộc có yêu cầu về thủ tục đăng ký, khi giải quyết
hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu còn buộc phải bảo vệ quyền lợi của người
thứ ba ngay tình ( nếu QSDĐ đó đã được chuyển giao cho người thứ ba thông

qua giao dịch chuyển nhượng, tặng cho,thừa kế, … QSDĐ ) và trách nhiệm liên
quan của các bên trong hợp đồng và n goài hợp đồng, trong đó kể cả trách nhiệm
của cơ quan đăng ký nếu có chứng cứ chứng minh lỗi của cơ quan quản lý này
đối với việc thực hiện các thủ tục đăng ký HĐCNQSDĐ;
ii) Về lợi ích vật chất của các bên: Các bên phải khôi phục lại tình trạng
trước khi giao kết,hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận trước đó, nếu không
thể hoàn trả được bằng hiện vật đã nhận thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp
các bên có thoả thuận với nhau hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với hoa
lợi,lợi tức hoặc các tài sản tạo lập trên đất, sẽ được căn cứ vào mức độ lỗi của
các bên để yêu cầu hoàn trả cho phù hợp;
iii) Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu: Về trách
nhiệm bồi thường thiệt hại khi xử lý hậu quả pháp lý của HĐCNQSDĐ vô hiệu
sẽ được căn cứ tùy vào mức độ lỗi của mỗi bên trong hợp đồng.
2.1.4. Đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của
chủ sở hữu”. Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được
thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,...Theo đó, khi chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động (phải sang
tên).
* Thời hạn đăng ký biến động: Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013,
trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng
cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký
biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản
thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động thì bị xử phạt
vi phạm hành chính.
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Về kết quả đạt được
Hệ thống pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt
Nam đã tương đối hoàn thiện
Các văn bản pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực đất đai trong đó có hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện cơ
bản hệ thống pháp luật Việt Nam. Vì thế việc xây dựng hệ thống văn bản pháp
luật về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc làm cần thiết. Pháp
luật Việt Nam quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện
trong các văn bản, cụ thể: Hiến pháp 2013; Bộ luật dân sự 2005 và 2015, Luật
đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày
14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; Thông tư
liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất,
Hà Nội và một số văn bản hướng dẫn là kết quả của việc làm này. Đây thực sự
là sự cố gắng lớn lao của các cơ quan, đơn vị trong quá trình áp dụng những quy

định nguyên tắc, điều kiện, chủ thể, quyền, trình tự, thủ tục, thanh toán, tài chính
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên ở Việt Nam. Góp phần hoàn
thiện hơn hệ thống pháp luật về kinh tế của Việt Nam trong xu hướng toàn cầu
hóa.
Trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại Tòa án nhân dân được thực hiện theo quy định của Bộ luật TTDS
2015, các quy định từ thụ lý vụ án cho đến giai đoạn xét xử được Bộ luật TTDS
2015 quy định rất đầy đủ trên cơ sở kế thừa các quy định của BLTTDS 2011.
Nhằm thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 49-NQ/TW năm 2005 của Bộ chính
trị “hoàn thiện các thủ tục tố tụng tư pháp, bảo đảm tính đồng bộ, dân chủ, công
khai, minh bạch, tôn trọng và bảo vệ quyền con người... tạo điều kiện thuận lợi
cho người dân tiếp cận công lý ” Bộ luật TTDS 2015 bổ sung rất nhiều quy định
mới quy định rõ ràng về quyền khởi kiện, trình tự thủ tục, phương thức nộp đơn
khởi kiện; trách nhiệm và thời hạn xem xét thụ lý hoặc không thụ lý đơn khởi
kiện của Tòa án như quyền khởi kiện của cơ quan, tổ chức, cá nhân để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp cho chính người đó thì vẫn giữ nguyên như BLTTDS
2004. Đối với quyền khởi kiện vụ án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người khác, lợi ích công cộng và lợi ích của Nhà nước (Điều 187) thì đã sửa
đổi bổ sung nhằm phù hợp với các văn bản pháp luật khác và tinh thần hội nhập
quốc tế.
Cơ chế quản lý và thực thi pháp luật về quy định xác lập về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên ở Việt Nam: Theo quy định tại điều
53 – Hiến pháp 2013 quy định Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đồng thời, thành lập và quy định tổ
chức bộ máy, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn cụ thể của cơ quan quản lý đất
đai thuộc Bộ Tài Nguyên môi trường và các đơn vị trực thuộc. Ngoài ra, việc
tuyên truyền pháp luật về đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nước ta đã được phổ biến đến tận từng các nhân, tổ chức trong và ngoài
nước góp phần đưa pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đưa vào áp
dụng một cách có hiệu quả nhất.
Bên cạnh đó, nhằm hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nói riêng thì các cơ quan chức năng đã tổ chức lấy ý kiến thông qua những
buổi tọa đàm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua đó đã

phần nào đã chỉ ra những khó khăn, hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của các chủ thể thông qua các
quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp về CHUYểN NHƯợNG
QUYềN Sử ĐụNG ĐấT CủA Hộ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN đối với vấn đề các lập
hợp đồng CNQSDĐ nói chung. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã và đang trở thành một công cụ quan trọng nhằm điều chỉnh HĐCNQSDĐ của
các chủ thể. Pháp luật đã quy định về cơ chế giải quyết tranh chấp về
HĐCNQSDĐ. Cơ chế giải quyết tranh về HĐCNQSDĐ được tuân thủ các quy
định pháp luật hiện hành.
Trong những năm gần đây, do sự tác động của nền kinh tế thị trường, quá
trình đô thị hóa mạnh mẽ nên nhu cầu sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng cao, khi thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi
động, kéo theo đó là các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân các cấp trên ở Việt Nam cũng tăng cao, chiếm tỷ lệ
lớn so với các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất khác.
* Khó khăn, vướng mắc:
Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp có giá trị lớn, các bên mâu thuẫn hết
sức gay gắt. Do đó, việc Tòa án quyết định chấp nhận cho phía nguyên đơn thì
bị đơn không đồng ý và kháng cáo, ngược lại Tòa án không chấp nhận cho
nguyên đơn thì nguyên đơn tiếp tục yêu cầu Tòa án cấp trên giải quyết. Mặc dù,
Tòa án hai cấp của Tỉnh Bình Dương đã cố gắng giải quyết các vụ án đảm bảo
đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi của bên bị xâm phạm đảm bảo sự công bằng
trong xét xử nhưng bên bị thua kiện luôn thể hiện thái độ không bằng lòng với
quyết định của Tòa án nên tình trạng kháng cáo, khiếu nại, khiếu kiện vẫn diễn
ra thường xuyên và rất phức tạp dẫn đến các vụ án tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ thường phải xét xử qua nhiều cấp làm ảnh hưởng đến
tình hình chính trị tại địa phương, ảnh hưởng đến thời gian, tiền bạc của các bên
đương sự.
Trong bối cảnh hiện nay đất đai được coi là tài sản có giá trị rất lớn của đa
số người dân. Bên cạnh đó, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; việc
quản lý đất đai còn thiếu kinh nghiệm dẫn đến cơ quan thi hành án dân sự gặp
nhiều khó khăn vướng mắc khi xác định phần quyền sử dụng đất của người phải
thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án. Đó là :
- Nhiều trường hợp khi xác minh hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất gặp khó khăn vì một trong các lý do sau: (i) hồ sơ bị thất lạc hoặc không

Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Và Cá Nhân.

Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Và Cá Nhân.

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Và Cá Nhân.

Similar to Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Và Cá Nhân. (20)

More from Nhận Viết Thuê Đề Tài Vietkhoaluan.com / Zalo : 0917.193.864

More from Nhận Viết Thuê Đề Tài Vietkhoaluan.com / Zalo : 0917.193.864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Và Cá Nhân.