Cơ sở lý luận về marketing bất động sản.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1 Cơ sở lý luận về marketing
1.1.1. Khái niệm về marketing.
Cho đến nay nhiều người vẫn lầm tưởng marketing với việc chào hàng (tiếp
thị), bán hàng và các hoạt động bán hàng kích thích tiêu thụ. Vì vậy, họ quan điểm
marketing chẳng qua là hệ thống các biện pháp mà người bán sử dụng để cốt làm
sao bán được hàng và thu được tiền cho họ. Thậm chí, con người còn đồng nhất
marketing với nghề đi chào hàng, giới thiệu dùng thử hàng(nghề tiếp thị).
Thực ra tiêu thụ và hoạt động tiếp thị chỉ là một trong những khâu của hoạt
động marketing. Hơn thế nữa, đó lại không phải là khâu quan trọng nhất. Một
hàng hóa kém thích hợp và đòi hỏi với người tiêu dùng, chất lượng thấp, kiểu
dáng kém hấp dẫn, giá cả đắt thì dù cho người ta có tốn bao nhiêu công sức và
tiền của để thuyết phục khách hàng, việ mua chúng vẫn rất hạn chế. Ngược lại,
nếu như nhà kinh doanh tìm hiểu kỹ lượng nhu cầu của khách hàng, tạo ra những
mặt hàng phù hợp với nó, quy định một mức giá thích hợp, có một phương thức
phân phối hấp dẫn và kích thích tiêu thụ có hiệu quả thì chắc chắn việc bán những
hàng hóa đó sẽ trở nên dễ dàng hơn. Cách làm như vậy thể hiện sự thực hành quan
điểm marketing hiện đại như sau:Marketing là quá trình th ực hiện các ho ạt động
nhằm đạt được các m ục tiêu của tổ ch ức thông qua vi ệc đoán trước các nhu cầu
của khách hàng ho ặc người tiêu thu để điề khiển các dòng hàng hóa d ịch vụ thỏa
mãn các nhu c ầu từ nhà s ản xuất tới các khách hàng ho ặc người tiêu thụ ( theo
E.J McCarthy )
1.1.2 Phân loại marketing
Marketing truyền thống hay Marketing cổ điển.
Toàn bộ hoạt động Marketing chỉ diễn ra trên thị trường trong khâu lưu
thông. Hoạt động đầu tiên của Marketing là làm việc với thị trường và việc tiếp
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD 5

Đại học Kinh tế Huế
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà
theo của nó trên các kênh lưu thông. Như vậy, về thực chất Marketing cổ điển chỉ
chú trọng đến việc tiêu thụ nhanh chóng những hàng hóa, dịch vụ sản xuất ra và
không chú trọng đến khách hàng.
Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hơn nếu chỉ quan tâm đến khâu tiêu thụ
thì chưa đủ mà còn cần quan tâm đến tính đồng bộ của cả hệ thống. Việc thay thế
Marketing cổ điển bằng lý thuyết Marketing khác là điều tất yếu.
Marketing hiện đại.
Sự ra đời của Marketing hiện đại đã góp phần to lớn vào việc khắc phục tình
trạng khủng hoảng thừa và thúc đẩy khoa học, kỹ thuật phát triển. Marketing hiện
đại đã chú trọng đến khách hàng hơn, coi thị trường là khâu quan trọng nhất củ
quá trình tái sản xuất hàng hóa và khách hàng và nhu cầu của họ đóng vai trò
quyết định. Mặt khác do chú ý đến tính đồng bộ của cả hệ thống nên các bộ phận
đơn vị đều tập trung tạo nên sức mạnh tổng hợp đáp ứng tốt nhất nhu cầu khách
hàng. Mục tiêu của Marketing là tối đa hóa lợi nhuận nhưng đó là mục tiêu tổng
thể, dài hạn òn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thỏa mãn thật tốt nhu cầu khách
hàng.
1.1.3 Chiến lược marketing mix.
1.1.3.1 Khái ni ệm marketing mix
Để tiến hành kinh doanh có hiệu quả, tăng khả năng cạnh tranh và tối ưu hóa
lợi nhuận. Công ty cần tiến hành khai thác thông tin về nhu cầu người tiêu dùng đối
với sản phẩm của mình đang kinh doanh và các đối thủ hiện có và tiềm năng trên thị
trường. Căn cứ vào lượng thông tin đã thu thập ở trên Công ty tiến hành phân đoạn
thị trường, lựa chọn thị trường trọng điểm và sử dụng phối hợp các công cụ
Marketing. Bằng việc thiết lập chiến lược Marketing các hoạt động Marketing của
Công ty được thực hiện theo một kế hoạch có mục tiêu đích đến cụ thể phù hợp với
những đặc điểm thị trường của Công ty. Marketing Mix của Công ty có thể được
hiểu như sau: “Tiếp thị hỗn hợp (Marketing Mix) là t ập hợp

các công c ụ tiếp thị được doanh nghiệp sử dụng để đạt được trọng tâm t iếp thị
trong thị trường mục tiêu” ( Theo E.J McCarthy).
Marketing Mix là một bộ các biến số có thể điều khiển được, chúng được
quản lý để thỏa mãn thị trường mục tiêu và mục tiêu của tổ chức. Trong Marketing
Mix có nhiều công cụ khác nhau, mỗi công cụ là một biến số có thể điều khiển
được và được phân loại theo 4 yếu tố hay được gọi là 4Ps: Sản phẩm (Product),
giá cả (Price), phân phối (Place), xúc tiến khuếch trương( Promotion).
Sản phẩm (Product)
Khi nói về sản phẩm – hàng hóa, người ta thường quy nó về một hình thức
tồn tại vật chất cụ thể và do đó nó chỉ bao hàm những thành phần hoặc yếu tố có
thể quan sát được. Đối với các chuyên gia Marketting, họ hiểu sản phẩm – hàng
hóa ở một phạm vi rộng lớn hơn nhiều, cụ thể là:Sản phẩm – hàng hóa là tất cả
những cái, những yếu tố có thể thõa mãn nhu cầu hay ước muốn của khách hàng,
cống hiến những lợi ích cho họ và có khả năng đưa ra chào bán trên thị trường với
mục đích thu hút sự chú ý mua sắm, sử dụng hay tiêu dùng.
Chiến lược sản phẩm giúp doanh nghiệp xác định phương hướng đầu tư, thiết
kế sản phẩm phù hợp thị hiếu, hạn chế rủ ro, thất bại, chỉ đạo thực hiện hiệu quả
các P còn lại trong marketting hỗn hợp
Yếu tố quyết định vị trí của một hãng trên thị trường là ở chỗ:
- Liệu sản phẩm của hãng có vượt lên được sản phẩm cạnh tranh không?
- Vượt lên như thế nào?
- Làm thế nào để khách hàng mua hàng của mình?
Tất cả những điều trên chỉ thực hiện được khi hãng có một chiến lược sản
phẩm đúng đắn, tạo ra sản phẩm mới với chất lượng tốt. Nhân tố quyết định sự
thành công của doanh nghiệp chính là bản thân sản phẩm của họ. Việc xác định
đúng đắn chiến lược sản phẩm có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của doanh
nghiệp.
Giá (Price)

Chiến lược và chính sách giá là cả một nghệ thuật. Giá là một thành phần
quan trọng trong giải pháp tổng hợp (Marketing Mix) và cần phải được quản trị
một cách thông minh như là cách mà ta quản trị những thành phần khác. Nhìn
chung giá là một phần đi kèm với kế hoạch sản phẩm/thị trường và không phải là
một thực thể riêng lẻ. Giá thể hiện giá trị (thường dưới hình thức tiền bạc) mà
khách hàng sẵn sàng trả để được thoả mãn nhu cầu. Như vậy ta có thể nói một
thương hiệu bán được giá cao hơn các thương hiệu khác là nhờ tạo ra được nhiều
giá trị cho khách hàng hơn.
Phân phối (Place)
Phân phối là b o gồm tất cả những hoạt động nhằm cung ứng đúng hàng hóa
cho đúng đối tượng khách hàng, tại đúng nơi, đúng thời điểm, đúng mức giá mà
họ mong muốn. Bởi vì phân phối là một bộ phận chủ yếu cấu thành nên chi phí
của sản phẩm hay dịch vụ. Do đó nó cũng là một nguồn lực tiềm tàng của lợi thế
cạnh tranh, có ảnh hưởng đến vị thế và chi phí thấp hay sự khác biệt hóa dựa trên
khả năng cung ứng dịch vụ vượt trội cho khách hàng. Chính vì thế có thể nói rằng,
một hệ thống phân phối hiệu quả sẽ đem lại cho tổ chức những phương tiện để đạt
được lợi thế cạnh tranh.
Chiêu thị (Promotion)
Ngoài việc triển khai một sản phẩm tốt, định giá hấp dẫn và tạo ra khả năng
tiếp cận sản phẩm cho khách hàng mục tiêu của mình, các doanh nghiệp còn phải
truyền thông cho khách hàng và công chúng của họ về Công ty và sản phẩm. Tuy
nhiên, thông tin cần truyền đạt đến khách hàng mục tiêu phải trải qua nhiều giai
đoạn, bằng những phương tiện truyền thông khác nhau và thực hiện bởi những
đối tượng truyền thông khác nhau.
Công ty có thể áp dụng các hình thức chiêu thị phổ biến như:

- Quảng cáo: Là hình thức giới thiệu gián tiếp và khuyếch trương các ý
tưởng, hàng hóa và dịch vụ đến các khách hàng, thông qua các phương tiện truyền
thông và do tổ chức trả tiền để thực hiện.
- Khuyến mãi: Là những kích thích ngắn hạn dưới hình thức thưởng nhằm
khuyến khích việc sử dụng thử hoặc mua sản phẩm, dịch vụ.
- Quan hệ công chúng: Là các chương trình được thiết kế hay cổ động hoặc
bảo vệ hình ảnh của công ty đối với giới công chúng của doanh nghiệp.
- Bán hàng cá nhân: Là các tương tác trực tiếp thông qua lực lượng bán với
một hoặc nhiều khách hàng tiềm năng nhằm mục đích giới thiệu sản phẩm hay
xúc tiến giải quyết các đơn hàng.
- Marketing trực tiếp: Sử dụng thư, điện thoại, fax, e-mail hoặc Internet để
giao tếp trực tiếp với khách hàng.
1.1.3.2 Vai trò c ủa marketing mix trong kinh doanh
Để tồn tại và phát triển, mọi doanh nghiệp cần đặt cho mình một mục tiêu và cố
gắng để đạt được mục tiêu đó. Khi việc quản lý và điều hành công việc dựa trên
những kinh nghiệm, trực giác và sự hôn ngoan không thể đảm bảo sự thành công của
doanh nghiệp thì việc lập ế hoạch cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp là
điều cần thiết. Có kế hoạch cụ thể sẽ giúp cho doanh nghiệp thấy rõ hơn mục tiêu
cần vươn tới của mình và chỉ đạo sự phối hợp các hoạt động hoàn hảo hơn. Đồngthời
kế hoạch cũng giúp cho nhà quản trị suy nghĩ có hệ thống những vấn đề kinh doanh
nhằm đem lại những chuyển biến tốt đẹp hơn.
Nằm trong chiến lược chung của doanh nghiệp, kế hoạch Marketing Mix thể
hiện sự cố gắng của Công ty nhằm đạt tới một vị trí mong muốn xét trên vị thế
cạnh tranh và sự biến động của môi trường kinh doanh. Chỉ khi lập được chiến
lược Marketing Mix thì Công ty mới có thể thực hiện một cách đồng bộ các hoạt
động Marketing bắt đầu từ việc tìm hiểu và nhận biết các yếu tố môi trường bên
ngoài, đánh giá những điều kiện khác bên trong của Công ty để từ đó

có những chính sách về sản phẩm, giá cả, phân phối và xúc tiến nhằm đạt tới mục
tiêu đã định sẳn.
Với ý nghĩa đó việc xây dựng kế hoạch Marketing Mix thực sự là công việc
quan trong cần thiết cần phải làm đối với mỗi doanh nghiệp. Đây là công việc đầu
tiên để xây dựng một chương trình Marketing của doanh nghiệp và làm cơ sở để
tổ chức và thực hiện các hoạt động khác trong quản trị doanh nghiệp nói chung
và quản trị Marketing nói riêng.
Kế hoạch Marketing Mix là hoạt động hết sức quan trọng trong hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp thương mại, kế hoạch
Marketing Mix giúp cho doanh nghiệp tìm kiếm những thông tin hữu ích về thị
trường, có điều kiện mở rộng thị trường và tăng quy mô kinh doanh. Các công cụ
Marketing giúp doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, tăng thị phần, đẩy nhanh tốc
độ tiêu thụ bằng cách nâng cao khả năng cạnh tranh và làm thỏa mãn nhu cầu
khách hàng. Nhờ có kế hoạch Marketing Mix các hoạt động của doanh nghiệp
được thực hiện một cách đồng bộ, doanh nghiệp sẽ tiếp cận với thị trường tiềm
năng, chinh phục và lôi kéo khách hàng và có thể nói rằng kế hoạch Marketing là
cầu nối giúp doanh nghiệp gần hơn với thị trường.
1.2 Quy mô thị trường bất động sản.
1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Hầu hết ở các qu ốc gia có n ền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát tri ển qua 4 cấp độ: Sơ khai, tập trung hóa, ti ề n tệ hóa và tài
chính hóa.
Thứ nhất cấp độ sơ khai: Đólà giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo
lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành lên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây

dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS
lớn, một dự án BĐS.Trong cấp độ này, các chính sách và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều
kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho
tới khi bán ra được thi trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết
định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân
hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ 4, cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng ặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như ác khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách
tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể
có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết
các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng
không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi
mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát
triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản
BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển
đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ
chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường
BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa.

- Trong mỗi cấp độ phát tri ển của thị trường BĐS, quá trình vận động của
thị trường đều có chu kỳ giao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồn 4 giai đoạn: Phồn vinh(sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần
nền và có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS ở Mỹ trong khoảng 1 thế
kỷ (1870-1873) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm;
thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ
khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến
nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm,
trung bình là 8-9 năm.
- Thị trường BĐS vừa mang tính vùng, tính khu vực sâu s ắc và không t ập
trung, trải rộng trên khắc các vùng mi ền của đất nước.
BĐS là một loại hàng óa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị trường của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính hô g tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hóa- xã
hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi
động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v…
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp lu ật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn
đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy định pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy định

pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường
đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao cấp cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi
các quy định nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS
và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm
huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn h ảo( thông tin không
đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về
các giao dịch cũng không àn hảo, người mua và người bán thường thiếu những
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nướ nào cũng đều có sự can thiệp vào thị
trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các
mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai
trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường BĐS
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiề hơn vào thị
trường hàng hóa khác.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát tri ển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường trong nền
kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian

hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi,
mua bán, kinh doanh v.v... giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư
và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS
là đầu ra quan trọng với thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để phát huy được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng
mà qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường
lao động v.v... D o động của thi trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển
ổn định của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt là của thị trường BĐS.
1.2.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Kết quả khảo sát của N mura Research Institude cho thấy, hiện tại quy
mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD.
Trong khi ở Nhật Bản, con số này là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD,
Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippines 48
tỷ USD...
Nói về các con số này, ông Cấn Văn Lực đế từ ngân hàng BIDV cho biết, thị
trường bất động sản Việt Nam chỉ mới hình thành và phát triển trên 10 năm, quy
mô chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực. Những điều đáng chú ý,
theo ông, là có tới 70% vốn đàu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65%
tài sản đản bảo vốn vay là BĐS.
Hiện tại, tổng dư nợ BĐS của Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng (tương
đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
Trọng số rủi ro cho vay BĐS ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với
thông lệ quốc tế.

Ngoài khoảng 70% vốn vay kinh doanh BĐS là từ vay vốn ngân hàng, nguồn
tín dụng cho BĐS còn lại chủ yếu là huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ
trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Tuy nhiên những năm gần đây vốn FDI vào BĐS sút giảm mạnh, hiện nay
đang có xu hướng phục hội trở lại nhưng khó có thể bằng thời hoàng kim (2008).
Theo cục đầu tư nước ngoài (bộ kế hoạch và đầu tư), tổng FDI đăng ký vào
bất động sản 7 tháng đầu năm 2014 đạt 1,13 tỷ USD, tăng khoảng 65% so với
cùng kỳ năm ngoái (năm 2013).
Nói về nguồn vốn huy động từ người dân vào thị trường BĐS, nhiều chuyên
gia đánh giá là rất khó khăn bởi giá BĐS tại Việt Nam tuy đang giảm, nhưng vẫn
ở mức cao.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường khẳng
định, một trong những nghịch lý trên thị trường BĐS là giá nhà ở cao trung bình
gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, trong khi ở các nước khác
tỷ lệ này là 2-4 lần.
Nếu người lao động tại Việt Nam tiết ệm được 25% thu nhập thì cũng phải
100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong
khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
“Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà
không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất
cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong
hoàn cảnh cả cung cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có ý
nghĩa”, ông Võ nhấn mạnh.
Cũng nhận xét giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao hơn nhiều so với thu nhập
bình quân đầu người, song bà Sigrid Zialcita, giám đốc điều hành bộ phận nghiêm
cứu thị trường Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương cho rằng, hãy
nhìn nhận lại vấn đề trong xu hướng phát triển.

“5 năm trước, công ty chúng tôi đã làm một nghiên cứu tập trung vào “nhóm
chi tiêu chính”. “Nhóm chi tiêu chính” được định nghĩa là các gia đình trung lưu
trong khu vực. Một phát hiện đáng kinh ngạc là số hộ gia đình tầng lớp trung lưu
tại Việt Nam đã thực sự tăng gấp đôi trong 5 năm qua, điều này giúp chúng tôi tin
rằng, đây là một chất xúc tác mạnh mẽ giúp doanh số bán nhà tăng lên”.
“Nhìn vào thị trường văn phòng thì thấy có một mối quan hệ tương quan giữa
thị trường nhà ở và thị trường văn phòng. Việt Nam có một nền kinh tế đang trên
đà phát triển nhanh, sẽ thu hút được các công ty đa quốc gia, tập đoàn nước ngoài
và các công ty trong nước hoạt động, sẽ thu hút được rất nhiều nhân lực đến sống
và làm việc, tất cả điều này sẽ dẫn đến điều gì? Câu trả lời sẽ góp phần vào việc
giúp thị trường văn phòng phát triển, lấp đầy các tòa nhà văn phòng”, bà Sigrid
Zialcita nói.
1.2.3 Các quan điểm hiện nay về marketing trong ngành Bất động sản.
Khi thị trường BĐS không còn sôi động, tức là người mua không phải cạnh
tranh nhau để mua nhà, sử dụng dịch vụ marketing cho BĐS là một giải pháp
mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên một trong nhữ g sai lầm mà các Công ty phát
triển bất động sản thường mắc phải là họ quá tin tưởng vào những quyết định cảm
tính của mình.
Nhưng thực tế là năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang
lại lợi ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác,
marketing là khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực BĐS có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông
thường ở chỗ, nó đòi hỏi giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về
nền kinh tế, sự phát triển cơ sở hạ tầng, đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội
trong quá khứ, hiện tại và tương lai.

Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Võ
Thị Mai Hà
Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang
tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu
dẩn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối
với bất động sản của mình.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất
động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản
là thời điểm chế tạo. Một dự án bất động sản thông thường đều mất
tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường. Do đó ngoài
việc giám đốc marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải
thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa
ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng 3 năm sau đó.
Họ cần phải có những nghiên cứu “khoa học” và những thông
kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo
trong tương lai. Những nghiên cứu “khoa học” này sẽ là yếu tố quyết
định việc: Ở đâu? Làm gì? Và như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối
đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền
thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách
hàng tiềm năng là những khách hàng tiềm năng trong bất kể hoàn
cảnh của thị trường đảm bảo giành được nhữ g chỉ số tốt nhất trong
các giao dịch bất động sản, định hướng xây dựng được ững phân khúc
thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty.

Cơ sở lý luận về marketing bất động sản.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về marketing bất động sản.docx

Similar to Cơ sở lý luận về marketing bất động sản.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ sở lý luận về marketing bất động sản.docx