Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Luận văn thạc sĩ ngành luật: Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, cho các bạn tham khảo

1. 1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN VĂN TIẾN
KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015

2. 2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN VĂN TIẾN
KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành : Luật Dân sƣ̣
Mã số : 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Công Bình
HÀ NỘI – 2015

3. 3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Văn Tiến

4. 4
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH TỪ VIẾT TẮT
LỜI NÓI ĐẦU 1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KÊ BIÊN, XỬ LÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và cơ sở pháp luật quy định
kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm kê biên và kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.1.1. Khái niệm kê biên
1.1.1.2. Khái niệm kê biên QSDĐ
1.1.2. Đặc điểm của kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.2.1. Mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện
pháp kê biên là người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của
Nhà nước
1.1.2.2. Khi bị kê biên, QSDĐ của người sử dụng đất bị đặt vào tình
trạng bị hạn chế giao dịch
1.1.2.3. Đối tượng kê biên là một loại tài sản đặc biệt
1.1.2.4. Là biện pháp được áp dụng phổ biến để thi hành những
nghĩa vụ lớn.
1.1.2.5. Mục đích kê biên QSDĐ là để bán đấu giá thu tiền nhằm
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án
1.1.2.6. Việc kê biên QSDĐ phải được thực hiện theo trình tự
chặt chẽ do pháp luật quy định
1.1.3. Ý nghĩa của kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.3.1. Kê biên QSDĐ là biện pháp thi hành triệt để bản án, quyết
5
5
5
5
10
12
12
14
14
15
15
16
16

5. 5
định của Tòa án
1.1.3.2. Kê biên QSDĐ bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người
phải thi hành án và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi
hành án
1.1.3.3. kê biên QSDĐ còn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo
dục ý thức pháp luật cho mọi công dân
1.1.4. Cơ sở pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong thi hành án
dân sự
1.1.4.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong thi
hành án dân sự
1.1.4.2. Cơ sở thực tiễn pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong
thi hành án dân sự
1.2. Nội dung cơ bản của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê
biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.2.1. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ
1.2.1.1. Chấp hành viên mới có quyền áp dụng biện pháp cưỡng
chế kê biên QSDĐ
1.2.1.2. Chỉ được kê biên QSDĐ tương ứng với nghĩa vụ thi hành
án
1.2.1.3. Không tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ trong những
thời gian mà pháp luật quy định không được cưỡng chế thi hành án
1.2.1.4. Không tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ thuộc tài sản
theo quy định của pháp luật không được kê biên
1.2.1.5. Trách nhiệm phối hợp của cơ quan, tổ chức, cá nhân
trong cưỡng chế kê biên QSDĐ
1.2.2. Thủ tục kê biên, xử lý QSDĐ
1.2.2.1. Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết
16
17
17
17
17
19
19
19
20
20
21
21
22
24
24

6. 6
định cưỡng chế kê biên QSDĐ
1.2.2.2. Tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ
1.2.2.3. Định giá QSDĐ
1.2.2.4. Bán đấu giá QSDĐ
1.2.2.5. Giao QSDĐ
1.2.3. Xử lý tài sản kê biên
1.2.3.1 Các khoản chi phí kê biên
1.2.3.2. Thanh toán các khoản ưu tiên
1.2.3.3. Thanh toán những khoản nộp ngân sách Nhà nước
1.2.3.4. Thanh toán các khoản còn lại
Chƣơng 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG BIỆN PHÁP KÊ BIÊN,
XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN
SỰ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
2.1. Tình hình thi hành án dân sự, cƣỡng chế thi hành án dân
sự và những yếu tố ảnh hƣởng tới việc áp dụng biện pháp kê biên
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.1. Tình hình thi hành án dân sự và cưỡng chế thi hành án dân
sự trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.1.1. Tình hình thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên
2.1.1.2. Tình hình áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân
sự trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng tới việc áp dụng biện pháp kê
biên, QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.2.1. Công tác quản lý đất đai
2.1.2.2. Ý thức pháp luật của người dân
2.1.2.3. Sự phối, kết hợp giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân trong
26
27
27
29
30
30
31
31
32
34
34
34
34
39
42
42
46
47

7. 7
công tác thi hành án dân sự
2.2. Kết quả, vƣớng mắc, hạn chế và nguyên nhân của vƣớng
mắc, hạn chế trong việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý QSDĐ
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.1. Kết quả của việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý QSDĐ
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.2. Những vướng mắc và hạn chế trong việc áp dụng biện pháp
kê biên, xử lý QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.2.1. Những vướng mắc và hạn chế trong việc xác minh điều kiện
thi hành án
2.2.2.2. Những vướng mắc và hạn chế trong việc tổ chức cưỡng
chế
2.2.2.3. Những vướng mắc và hạn chế trong việc định giá QSDĐ
2.2.2.4. Những vướng mắc và hạn chế trong việc bán đấu giá QSDĐ
2.2.2.5. Những vướng mắc và hạn chế trong việc thanh toán tiền
bán đấu giá QSDĐ để thi hành án
2.2.3. Nguyên nhân của những vướng mắc, hạn chế trong việc áp
dụng biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.3.1. Công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập
2.2.3.2. Trình độ dân trí và ý thức pháp luật của người dân chưa
cao
2.2.3.3. Đội ngũ chấp hành viên chưa đáp ứng được yêu cầu
nhiệm vụ
2.2.3.4. Sự phối, kết hợp giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân với
cơ quan thi hành án dân sự trong cưỡng chế kê biên QSDĐ còn chưa
được tốt
2.2.3.5. Các quy định của pháp luật về thủ tục cưỡng chế kê biên
QSDĐ còn chưa cụ thể và chưa hợp lý
58
58
60
60
61
62
63
65
68
68
68
69
70
71

8. 8
Chƣơng 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG
CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG BIỆN PHÁP CƢỠNG CHỄ KÊ BIÊN,
XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI
NGUYÊN
3.1. Các yêu cầu nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp kê biên
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
3.1.1. Yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp
3.1.2. Yêu cầu của phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên
3.1.2.1 Đối với việc phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên
3.1.2.2. Tăng thu ngân sách Nhà nước của tỉnh Thái Nguyên
3.1.2.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp
kê biên, xử lý QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
3.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật
3.2.2. Các giải pháp về thực hiện pháp luật
3.2.2.1. Tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật
3.2.2.2. Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân
3.2.2.3. Nâng cao chất lượng đội ngũ Chấp hành viên
3.2.2.4. Tăng cường công tác quản lý đất đai
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
73
73
73
74
74
75
75
76
76
83
83
83
84
85
88
90

9. 1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI của Đảng cộng sản Việt Nam
đề ra, nay đã qua 5 kỳ Đại hội đều kế thừa và phát huy tinh thần đổi mới của Đảng
và Nhà nước ta là xây dựng một Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân
dân, do nhân dân và vì nhân dân; tất cả quyền lực thuộc về nhân dân mà nền tảng là
liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức. Quyền
lực Nhà nước thống nhất, có sự phân công, phối hợp và kiểm soát giữa các cơ quan
Nhà nước trong việc thực hiện quyền lập pháp, hành pháp và tư pháp, theo cơ chế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước đảm bảo và phát huy quyền làm
chủ của nhân dân, công nhân, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền con người,
quyền công dân; thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn
minh, mọi người có cuộc sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển toàn
diện [HP]. Với chính sách đổi mới toàn diện về kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội,
lấy đổi mới kinh tế trước tiên sau đó dần dần từng bước đổi mới về chính trị. Trong
quá trình phát triển kinh tế theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trò
chủ đạo. Chính vì lẽ đó trong các quan hệ pháp luật dân sự tăng lên một cách nhanh
chóng, đi cùng với đổi mới là sự tăng lên của các vụ, việc tranh chấp dân sự, kéo
theo sự tăng lên của của các việc THADS. Để thi hành triệt để các bản án, quyết
định của Tòa án có hiệu lực, các cơ quan THADS phải áp dụng các biện pháp
cưỡng chế thi hành án, trong đó có biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm giải
quyết rứt điểm những bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án.
Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế kê biên phức tạp đòi hỏi Chấp
hành viên phụ trách hồ sơ thi hành án phải có kỹ năng toàn diện mới có thể thực
hiện được công việc này. Mặt khác việc áp dụng biện pháp cưỡng chế cần phải có
sự phối hợp của các ngành các cấp, nếu thiếu một thành phần theo quy định thì

10. 2
buổi cưỡng chế kê biên đó phải dừng hoặc hoãn, gây tổn thất lớn về công sức, kinh
tế và tài sản cho các bên đương sự, tổ chức và Nhà nước.
Hơn nữa trong thực tế khi cơ quan thi hành án khi áp dụng các biện pháp để
cưỡng chế THADS trên thực tế thì quy định pháp luật về cưỡng chế thi hành án nói
chung và cưỡng chế kê biên QSDĐ còn thiếu, còn nhiều bất cấp và nằm giải giác
gây khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn.
Ngoài ra, hiện nay công tác THADS là một trong những vấn đề nổi cộm
trong xã hội, có nhiều đơn khiếu nại, tố cáo. Vì vậy cơ quan THADS được Đảng và
Nhà nước quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, kinh phí, con người nhằm giải quyết một
số lượng án lớn tồn đọng trong nhiều năm gây bức xúc cho nhân dân, xã hội.
Vì vậy, việc nghiên cứu biện pháp Kê biên QSDĐ trong THADS qua thực
tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có ý nghĩa quan trọng trong công cuộc
cải cách tư pháp và nâng cao hiệu quả của công tác THADS. Do đó tôi lựa chọn đề
tài kê biên quyền sử dụng đất trong trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực
hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, trước yêu cầu đổi mới đất nước, cải cách hành
chính và cải cách tư pháp đã có một số công trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề
cập đến vấn đề cưỡng chế THADS nói chung và kê biên QSDĐ nói riêng đã được
công bố. Cụ thể có luận văn về: “Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự” của
tác giả Phan Huy Hiếu năm 2011. Về tạp chí khoa học có: “Cưỡng chế kê biên, xử
lý tài sản của người phải thi hành án” của tác giả Lê Anh Tuấn trong Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật số chuyên đề THADS năm 2010; “Về kê biên, xử lý tài sản” của
TS. Nguyễn Thanh Thủy và ThS Lê Thị Kim Dung trong cuốn: “ Xử lý tình huống
trong thi hành án dân sự và các văn bản pháp luật về thi hành án dân sự” nhà xuất
bản Tư pháp năm 2010; “Vấn đề cưỡng chế đối với người thứ ba” của tác giả Bùi
Văn Yên và “Cần xử lý triệt để hành vi chiếm lại đất sau cưỡng chế thi hành án”
của tác giả Trần Hoàng Đoán trong số chuyên đề về THADS của Tạp chí dân chủ

11. 3
và pháp luật tháng 5 năm 2012; “Những điểm mới về cưỡng chế thi hành án dân
sự” của tác giả Lê Anh Tuấn trong Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật THADS tháng 5 năm 2015.
Tuy nhiên, chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống và
toàn diện các vấn đề về kê biên QSDĐ trong THADS theo pháp luật Việt Nam.
Luận văn này là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống các vấn đề liên
quan đến kê biên QSDĐ trong THADS theo pháp luật Việt Nam.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận về kê
biên QSDĐ; nội dung các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên
QSDĐ và việc thực tiễn thực hiện biện pháp cưỡng chế này trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên. Qua việc nghiên cứu nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong
các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực
hiện kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ đó tìm ra nguyên nhân và giải
pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả công tác kê biên QSDĐ.
Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên cứu
đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ, các quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ, các
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực
hiện các quy định này trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, tuy nhiên do giới hạn của luận văn thạc
sỹ việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về kê biên
QSDĐ như khái niệm, đặc điểm kê biên QSDĐ, ý nghĩa kê biên QSDĐ; các quy
định của Luật THADS về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện biện pháp này trong
những năm gần đây trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

12. 4
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác -
Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư
pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp,
so sánh... để thực hiện đề tài.
6. Những điểm mới về khoa học của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống về
những vấn đề liên quan đến kê biên QSDĐ. Những điểm mới về khoa học của luận
văn thể hiện ở những điểm cơ bản sau:
- Hoàn thiện khái niệm, ý nghĩa kê biên QSDĐ; chỉ rõ đặc điểm kê biên
QSDĐ.
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật THADS Việt Nam
hiện hành về kê biên QSDĐ.
- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật THADS Việt Nam
hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện trên địa bản tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định
của pháp luật THADS Việt Nam về kê biên QSDĐ.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm ba phần: Mở đầu, nội dung và kết luận. Phần nội dung của
luận văn gồm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về kê biên QSDĐ trong THADS.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ trong THADS trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện
pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

13. 5
Chƣơng 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và cơ sở pháp luật quy định kê biên quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm kê biên và kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.1.1 Khái niệm kê biên
Trong lịch sử hình thành, phát triển của loài người đã trải qua các giai đoạn phát
triển khác nhau. Giai đoạn chưa có Nhà nước đó là thời kỳ Công xã nguyên thủy Con
người sống từng bầy đàn, xã hội chưa phân chia thành giai cấp, việc quản lý xã hội bằng
uy tín, tự giác trong xã hội. Các quan hệ xã hội được giải quyết bằng cách noi gương,
giải thích, thuyết phục các thành viên trong xã hội tự nguyện thực hiện, việc cưỡng chế
trong giai đoạn này không đặt ra. Đến giai đoạn xuất hiện Nhà nước ( Nhà nước chủ nô,
Nhà nước phong kiến, Nhà nước tư bản và Nhà nước xã hội chủ nghĩa ) đồng thời xuất
hiện các giai cấp trong xã hội, các quan hệ xã hội ngày càng nhiều, các mâu thuẫn, tranh
chấp trong xã hội gia tăng. Giai cấp thống trị xây dựng nên Bộ máy nhà nước, trước tiên
để bảo vệ cho lợi ích của gia cấp mình, đồng thời để quản lý xã hội đi theo một mục tiêu
nhất định. Đến giai đoạn này nhiều quan hệ xã hội không thể giải quyết bằng biện pháp
giáo dục, thuyết phục mà phải giải quyết bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước để
duy trì trật tự xã hội nhằm thúc đẩy xã hội phát triển.
Như vậy Nhà nước xuất hiện thì cưỡng chế cũng xuất hiện để Nhà nước sử dụng
biện pháp cưỡng chế nhằm quản lý, điều hành đất nước và bảo vệ Nhà nước đó. Theo từ
điển Chữ nôm Tập 1 thì cưỡng là thúc ép, buộc tuân theo ý trí mình [40, trg.381]; chế là
kìm giữ, nén lại, tạo ra [40, trg.256]. Vậy cưỡng chế là một từ được ghép bởi hai từ
cưỡng và từ chế để tạo thành từ cưỡng chế. Theo từ điển Tiếng việt của Viện ngôn ngữ
học do Nhà xuất giáo dục xuất bản năm 1994 viết: " Cưỡng chế là dùng quyền lực Nhà
nước bắt phải tuân theo" [38, tr. 226]. Nhưng Theo cuốn từ điển Tiếng việt, Viện Ngôn
ngữ học, Nhà xuất bản Từ điển bách khoa năm 2012 làm rõ hơn khái niệm cưỡng chế là
thêm hai từ pháp luật: " Cưỡng chế là dùng quyền lực Nhà nước bắt phải tuân theo

14. 6
pháp luật" [39, trg.309]. Trong tiếng Anh cưỡng chế là Coerce, có nghĩa là buộc ai phải
làm cái gì [37, trg.284].
Tựu chung lại cưỡng chế được hiểu là Nhà nước dùng quyền lực của mình buộc
cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện một hành vi hoặc nghĩa vụ nhất định, theo quy
định của pháp luật hoặc là quyền lực xã hội buộc mọi người phải tuân theo luật, lệ ... đã
đặt ra.
Cưỡng chế gằn liền với hoạt động quản lý nhà nước và là một trong những
phương pháp chủ yếu trong hoạt động quản lý nhà nước. Trong nhà nước Pháp quyền,
việc cưỡng chế nhằm mục đích thi hành pháp luật của nhà nước, duy trì trật tự xã hội
[15, trg.194]. Nhà nước thực hiện cưỡng chế thông qua nhiều biện pháp cưỡng chế,
những biện pháp cưỡng chế này được Nhà nước trao quyền cho các cơ quan nhà nước
khác nhau thực hiện như: cưỡng chế hành chính, cưỡng chế trong hoạt động tố tụng của
cơ quan điều tra và cơ quan tòa án và cưỡng chế thi hành án.
Trong hoạt động quản lý hành chính và xử lý vi phạm hành chính, cưỡng chế
hành chính được UBND và các cơ quan hành chính thực hiện như: cưỡng chế hành
chính đối với những đối tượng chống đối không di dời tài sản để giải phóng mặt bằng
phục vụ cho quốc phòng hoặc các cá nhân, cơ quan, tổ chức vi phạm hành chính thì các
cơ quan có thẩm quyền được áp dụng các biện pháp cưỡng chế được quy định tại
Khoản 2 Điều 86 Luật xử lý vi phạm hành chính như kê biên tài sản, khấu trừ tài khoản
của cá nhân, tổ chức ... [29]. Các biện pháp cưỡng chế của cơ quan điều tra được trao
quyền cho thủ trưởng cơ quan điều tra thực hiện được quy định tại Khoản 2 Điều 34 Bộ
luật tố tụng hình sự như: quyết định truy nã bị can, khám xét, thu giữ, kê biên tài sản ...
[26]. Trong hoạt động tố tụng cơ quan tòa án cũng được Nhà nước trao quyền được áp
dụng các biện pháp cưỡng chế được quy định tại Điều 102 Bộ luật tố tụng dân sự về các
biện pháp khẩn cấp tạm thời như: kê biên tài sản tranh chấp, phong tỏa tài khoản tại
ngân hàng, tổ chức tín dụng khác ... [25]. Ngoài ra cơ quan THADS cũng được Nhà
nước trao quyền được áp dụng các biện pháp cưỡng chế trong THADS được quy định
tại Điều 71 Luật THADS trong đó có biện pháp kê biên, xử lý tài sản …[ 27 ].

15. 7
Theo Giáo trình kỹ năng về thi hành án dân sự của Học viện Tư pháp viết cưỡng
chế THADS là biện pháp cưỡng bức bắt buộc của cơ quan THADS, do Chấp hành viên
quyết định theo thẩm quyền nhằm buộc người phải thi hành án phải thực hiện những
hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định. Cưỡng chế thi hành án được
áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự
nguyện thi hành án, hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có
hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc chốn tránh viện thi hành án [16, trg.215].
Theo Tài liệu bồi dưỡng Chấp hành viên trung cấp định nghĩa cưỡng chế THADS
là biện pháp sử dụng quyền lực Nhà nước để buộc người phải thi hành án phải thực
hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của tòa án. Biện
pháp cưỡng chế do Chấp hành viên quyết định trong trường hợp người phải thi hành án
có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án [17, trg.420].
Qua hai định nghĩa trên chúng ta thấy cưỡng chế THADS đều có những đặc
điểm chung đó là chủ thể thực hiện phải là Chấp hành viên là người trực tiếp ra quyết
định cưỡng chế; người phải thi hành án phải có điều kiện thi hành án; người phải thi
hành án không tự nguyện thi hành án.
Qua đó biện pháp cưỡng chế là phương thức, cách thức dùng quyền lực nhà nước
buộc các cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật,
do người có thẩm quyền áp dụng trong các trường hợp cần thiết nhằm bảo vệ lợi ích của
cá nhân, cơ quan, tổ chức và xã hội bị xâm hại.
Biện pháp cưỡng chế THADS cũng là một trong những biện pháp cưỡng chế của
Nhà nước trao quyền áp dụng trong trường hợp khi bản án, quyết định của tòa án đã có
hiệu lực pháp luật mà các đương sự không chấp hành bản án, quyết định của Tòa án và
chỉ do Chấp hành viện thực hiện. Do đó Biện pháp cưỡng chế THADS được hiểu là biện
pháp cưỡng chế THADS dùng quyền lực của Nhà nước buộc người phải thi hành án
thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự của họ, do Chấp hành viên áp dụng trong trường
hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án
[15, trg.195].

16. 8
Công tác THADS chỉ là một bộ phận của thi hành án nói chung. Ở nước ta hiện
nay được phân ra làm hai bộ phận, thi hành án hình sự và THADS. Thi hành án hình sự
được Chính phủ giao cho Bộ công an quản lý, công tác THADS được Chính phủ giao
cho Bộ Tư pháp quản lý. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án hình sự hà khắc
hơn biện pháp cưỡng chế THADS. Sự khác biệt giữa thi hành án hình sự và THADS
được thể hiện ở căn cứ và tính chất của cưỡng chế thi hành án. Nếu như căn cứ cưỡng
chế thi hành án hình sự là phần hình phạt được tuyên trong quyết định của bản án hình
sự đó là hình phạt tù có thời hạn, tù chung thân và hình phạt tử hình. Ngược lại cưỡng
chế THADS căn cứ cưỡng chế chủ yếu là các bản án, quyết định dân sự, hôn nhân gia
đình, kinh tế và lao động liên quan đến nghĩa vụ tài sản hoặc những hành vi. Về tính
chất cưỡng chế hình sự có hiệu lực thi hành án ngay sau khi bản án hình sự có hiệu lực
pháp luật, tòa án có thẩm quyền ra quyết định thi hành án hình sự đối với người phải thi
hành án, họ không có thời gian tự nguyện thi hành án. Ngay sau có quyết định thi hành
án, người phải thi hành án hình sự phải chấp hành ngay tức khắc, nếu không cơ quan
công an tiến hành cưỡng chế bằng việc bắt hoặc dẫn giải người phải thi hành án đến các
trại giam để thi hành án. Nhưng đối với việc cưỡng chế THADS chỉ đặt ra khi đương sự
có đơn yêu cầu thi hành án, cơ quan THADS ra quyết định thi hành án, giao cho Chấp
hành viên thực hiện, Chấp hành viên định cho người phải thi hành án một thời hạn
không quá 10 ngày, hết thời hạn trên người phải thi hành án không tự nguyện thi hành
án, mặc dù có điều kiện thi hành án thì lúc này Chấp hành viên mới có quyền áp dụng
biện pháp cưỡng chế thi hành án đối với người phải thi hành án. Tuy nhiên trong trường
hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc
trốn tránh việc thi hành án thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện
pháp cưỡng chế thi hành án mà không cần áp dụng thời gian tự nguyện thi hành án.
Kê biên là một động từ ghép bởi hai từ kê và biên. Theo từ điển Tiếng việt của
Viện ngôn ngữ học do Nhà xuất giáo dục xuất bản năm 1994 viết: “ Kê là viết ra theo
thứ tự từng tên, từng nhóm để ghi nhớ hoặc thông báo “[ 38, trg.466], “ Biên viết lên
trang giấy” [38, trg.159].. Hiện nay kê biên được hiểu là tạm thời cấm vận chuyển,

17. 9
chuyển đổi, định đoạt hoặc chuyển dịch tài sản của người vi phạm pháp luật. Điều
này có nghĩa khi kê biên một tài sản của một người nào đó thì quyền sở hữu tài sản
của họ bị hạn chế, họ không được chuyển đổi, chuyển dịch, định đoạt... tài sản bị
kê biên đó. Mặt khác tài sản bị kê biên phải là của người vi phạm pháp luật, nếu
một người không vi phạm pháp luật thì sẽ không bị kê biên.
Theo cuốn Từ điển luật học kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nhằm
bảo đảm việc thi hành án hình sự, chỉ áp dụng với bị can, bị cáo về tội mà Bộ luật
hình sự quy định [36, trg.243]. Với nội dung định nghĩa này khái niệm kê biên chỉ
ở nghĩa hẹp trong lĩnh vực điều tra hình sự. Trên thực tế trong hoạt động quản lý
Nhà nước có một số cơ quan Nhà nước được Nhà nước được trao quyền thực hiện
việc kê biên tài sản đó là cơ quan điều tra của Công an, tòa án nhân dân các cấp, cơ
quan quản lý hành chính và cơ quan THADS thì khái niệm đó chưa đầy đủ.
Tuy nhiên trong lĩnh vực THADS thì không hoàn toàn đúng theo nghĩa trên
theo khoản 3 Điều 71 Luật THADS năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014)
thì kê biên được hiểu là một trong số các biện pháp cưỡng chế THADS, khi Chấp
hành viên áp dụng biện pháp kê biên tài sản của người phải thi hành án trong
trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án. Ở đây yếu tố
không tự nguyện thi hành án không đồng nghĩa với việc, người phải thi hành án vi
phạm pháp luật thi hành án, bởi vì nhiều trường hợp người phải thi hành án rất
muốn bán được tài sản để trả nợ nhưng không thể bán được vì yếu tố khách quan.
Vậy, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản, đối
với các cá nhân, cơ quan, tổ chức xâm hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi
ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Trong hoạt động THADS kê biên được hiểu là một trong những biện pháp cưỡng
chế THADS. Công tác THADS nói riêng và công tác thi hành án nói chung là một
trong những hoạt động quan trọng nhằm khôi phục và bảo vệ các quan hệ xã hội bị xâm
hại. THADS là hoạt động thi hành bản án, quyết định dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài

18. 10
sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, án phí, tiền phạt và
quyết định dân sự trong bản án hình sự, phần tài sản trong bản án, quyết định hành
chính và toà án, quyết định của tòa án giải quyết pháp sản, quyết định xử lý vụ việc
cạnh tranh của Hội đồng xử lý các vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên
phải thi hành án và phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại (sau đây gọi chung
là bản án, quyết định của tòa án) [28]. Việc cưỡng chế chỉ đặt ra khi người phải thi hành
án có điều kiện thi hành án và đã hết thời gian tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên
mới áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án để buộc người phải thi hành án thực
hiện nghĩa vụ của mình.
Khái niệm kê biên luôn đi cùng với khái niệm các biện pháp cưỡng chế. Kê biên
tài sản tài sản là một biện pháp cưỡng chế hữu hiện để Nhà nước thực hiện quyền lực
nhà nước của mình. Cũng giống như cưỡng chế, kê biên tài sản Nhà nước cũng trao cho
các cơ quan khác nhau thực hiện như: Thủ trưởng cơ quan điều tra công an, Thẩm phán
tòa án nhân các cấp … trong đó có Chấp hành viên cơ quan THADS. Sự khác biệt này
được thể hiện ở những khía cạnh chính là chủ thể áp dụng kê biên và mục đích kê biên.
Ví dụ chủ thể thực hiện kê biên trong giai đoạn xét xử là thẩm phán giải quyết vụ việc,
chủ thể thực hiện kê biên trong giai đoạn thi hành án là do Chấp hành viên. Về mục
đích kê biên của các cơ quan điều tra và cơ quan tòa án nhằm bảo đảm việc thi hành án,
tránh việc tẩu tán, hủy hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Nhưng mục đích áp
dụng biện pháp kê biên của các cơ quan hành chính và cơ quan THADS là ngoài mục
đích như trên còn mục đích xử lý tài sản thanh toán trả tiền cho khoản tiền phạt, khoản
thu cho ngân sách nhà nước và chủ nợ.
1.1.1.2 Khái niệm kê biên QSDĐ
Kê biên QSDĐ là một trong 6 biện pháp cưỡng chế thi hành án. Biện pháp cưỡng
chế kê biên QSDĐ áp dụng đối với người phải thi hành án có nghĩa vụ về tài sản ( tiền )
đối với người được thi hành án. Nghĩa là biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ không
được áp dụng đối với hành vi của người phải thi hành án.

19. 11
Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trong THADS cần được phân biệt với việc
kê biên QSDĐ của cơ quan điều tra và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa
án như kê biên tài sản đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết án có căn cứ
cho thấy có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản. Biện pháp kê biên của cơ quan điều
tra và của tòa án nhằm mục đích ngăn chặn bị cáo và đương sự tẩu tán, hủy hoại tài
sản để tránh trách nhiệm nghĩa vụ tài sản về sau của bị cáo và đương sự đối với
Nhà nước, cơ quan, tổ chức và cá nhân. Còn cưỡng chế biện pháp kê biên QSDĐ
của cơ quan THADS ngoài mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy
hoại tài sản mà còn có mục đích là căn cứ pháp lý để xử lý tài sản của người phải
thi án để thanh toán tiền cho người được thi hành án, trong trường hợp người phải
thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình mà bản án, quyết định
của tòa án đã xác định.
Cũng như kê biên tài sản, kê biên QSDĐ phải đáp ứng đủ các điều kiện như:
Theo bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án phải có nghĩa vụ trả tiền
cho người phải thi hành án; người phải thi hành án phải có tài sản để thi hành nghĩa
vụ trả tiền cho người được thi hành án. Tài sản bị kê biên có thể là tài sản thuộc sử
hữu chung, sở hữu riêng của người phải thi hành án, tài sản này có thể do người
phải thi hành án hoặc do người thứ ba quản lý, sử dụng; đã hết thời gian tự nguyện
do Chấp hành viên ấn định nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành
án hoặc chưa hết thời gian tự nguyện, nhưng cần phải ngăn chặn việc tẩu tán, hủy
hoại tài sản [15, trg.211]. Ngoài ra kê biên QSDĐ cần phải lưu ý một số điểm được
quy định tại Mục 8 Luật THADS [28] như:
- Trước khi kê biên QSDĐ phải thông báo với Phòng đăng ký QSDĐ biết.
Đồng thời Chấp hành viên yêu cầu Phòng đăng ký QSDĐ cung cấp thông tin về
QSDĐ bị kê biên để làm cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật.
- Chấp hành viên chỉ được kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc
trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp về đất đai.

20. 12
- Khi kê biên QSDĐ, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người
đang quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS.
- Trường hợp kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu
của người phải thi hành án thì Chấp hành viên kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người
phải thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ và thông báo cho người có
tài sản gắn liền với đất biết để tháo dỡ, di rời.
Kê biên QSDĐ là một trong nhiều biện pháp kê biên tài sản của người phải
thi hành án trong THADS như: kê biên hoa lợi, kê biên phương tiện giao thông, kê
biên vốn góp, kê biên tài sản là đồ vật đang bị khóa hay đóng gói ...Tuy nhiên kê
biên QSDĐ hiện nay là một trong những biện pháp kê biên thực hiện phổ biến,
nhưng khó khăn và phức tạp nhất trong các biện pháp kê biên, cưỡng chế THADS.
Tóm lại: Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế THADS, do Chấp hành viên
thực hiện quyền lực Nhà nước để kê biên QSDĐ của người phải thi hành án buộc người
phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ về tiền theo bản án, quyết định của tòa án,
trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự
nguyện thi hành án.
1.1.2. Đặc điểm của kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.2.1. Mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện pháp kê biên là
người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của Nhà nước
Ở bất cứ một Nhà nước nào trên thế giới đều có Bộ máy Nhà nước được phân
chia thành ba phân nhánh quyền lực, quyền lập pháp, quyền hành pháp và quyền tư
pháp. Để thực hiện quyền lực Nhà nước, các cơ quan Nhà nước được lập ra để thực hiện
quyền lực Nhà nước. Hệ thống cơ quan THADS được Thủ tướng Chính phủ thành lập
theo ngành dọc từ Trung ương xuống địa phương bao gồm: Tổng cục THADS thuộc Bộ
Tư Pháp, cấp tỉnh có Cục THADS tỉnh, cấp huyện có Chi cục THADS huyện. Ngoài ra
còn có cơ quan THADS trong Quân đội đó là Cục thi hành án thuộc Bộ quốc phòng,
Phòng thi hành án thuộc Quân khu. Hệ thống cơ quan THADS này thuộc phân nhánh

21. 13
các cơ quan hành pháp thực hiện quyền hành pháp. Nhà nước trao cho Hệ thống cơ
quan THADS thi hành về phần dân sự của bản án, quyết định của Tòa án. Hệ thống cơ
quan thi hành án này hoạt động thông qua đội ngũ các bộ, công chức và người lao động.
Tuy nhiên không phải ai cũng được Nhà nước trao quyền thực hiện việc kê biên QSDĐ
nói riêng và thực hiện các biện pháp cưỡng chế THADS nói chung, Nhà nước chỉ trao
cho người có chức danh, trong đó có chức danh Chấp hành viên.
Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các bản án,
quyết định theo quy định (Điều 17 Luật THADS). Nội dung của Điều này chỉ ra
rằng chỉ có Chấp hành viên mới được áp dụng các biện pháp cưỡng chế được quy
định tại Điều 71 Luật THADS trong đó có việc áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ.
Chấp hành viên là một chức danh tư pháp được Bộ trưởng Bộ tư pháp bổ nhiệm.
Điều kiện để được bổ nhiệm Chấp hành viên, phải là Công dân Việt Nam trung
thành với Tổ quốc, trung thực, liêm khiết, có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ cử
nhân luật trở lên, có sức khỏe để hoàn thành nhiệm vụ được giao, có thời gian làm
công tác pháp luật từ 03 năm trở lên, đã được đào tạo nghiệp vụ THADS, trúng
tuyển kỳ thi tuyển thì có thể được bổ nhiệm làm Chấp hành viên Điều 18 Luật
THADS [28]. Chấp hành viên được phân thành Chấp hành viên sơ cấp, Chấp hành
viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp, sự phân cấp Chấp hành viên này cho
phù hợp với từng trình độ của mỗi ngạch Chấp hành viên để thủ trưởng cơ quan thi
hành án giao việc cho phù hợp với từng Chấp hành viên trong đơn vị.
Cũng giống như các chức danh tư pháp khác như Kiểm sát viên được Nhà
nước giao quyền thực hiện quyền công tố, thẩm phán thực hiện quyền xét xử và
Chấp hành viên thực hiện THADS, đó là việc phân công, phân quyền của Bộ máy
Nhà nước, trong đó Chấp hành viên được Nhà nước giao quyền thực hiện các biện
pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm thi hành bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực
pháp luật.
Quyền lực Nhà nước còn thể hiện ở khía cạnh chỉ có cơ quan thi hành án mới có
quyền cưỡng chế kê biên và xử lý QSDĐ. Nhà nước không trao quyền này cho bất kỳ

22. 14
một cơ quan, tổ chức nào kể cả các văn phòng thừa phát lại cũng không được ra quyết
định cưỡng chế kê biên QSDĐ, quyền này thuộc về Cục trưởng Cục THADS tỉnh
xem xét phê duyệt kế hoạch và ra quyết định cưỡng chế thi hành án trên cơ sở đề
nghị của Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn [9]. Tóm lại kê biên cưỡng chế
QSDĐ mang tính quyền lực Nhà nước rõ rệt. Quyền lực này trao cho Chấp hành
viên thực hiện.
1.1.2.2. Khi bị kê biên, QSDĐ của người sử dụng đất bị đặt vào tình trạng bị hạn
chế giao dịch
Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ mục đích trước tiên là hạn chế một số quyền
sử dụng đất của người phải thi hành án, mà Nhà nước giao cho. Khi Chấp hành viên ban
hành quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, thì kể từ thời điểm này người phải thi hành
án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp
vốn và thừa kế QSDĐ, nếu người phải thi hành muốn thực hiện các quyền trên phải
thông qua Chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được sự cho phép của Chấp hành
viên, đồng thời phải làm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật THADS.
Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người phải thi hành án hoàn thành nghĩa
vụ tài sản của mình đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên
QSDĐ của Chấp hành viên, đến thời điểm này QSDĐ của người phải thi hành án mới
không bị hạn chế giao dịch.
1.1.2.3. Đối tượng kê biên là một loại tài sản đặc biệt
Trong Điều 163 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản [24]. QSDĐ là một loại quyền tài sản, loại quyền tài
sản này có giá trị rất lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ bằng cả một hệ thống các cơ
quan quản lý về đất đai từ Trung ương đến địa phương với số lượng cán bộ, công chức
rất lớn. Sự đặc biệt của QSDĐ còn được thể hiện tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy
định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật [22]. Tổ chức, các nhân được Nhà nước giao đất, cho
thêu đất, công nhận QSDĐ. Người sử dụng đất được QSDĐ, thực hiện các quyền và

23. 15
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ Điều 688 Bộ luật
dân sự [23]. Nghĩa là cá nhân, tổ chức không có quyền định đoạt đất đai, vì đất đai
thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thồng nhất quản lý. QSDĐ của cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận QSDĐ. Tóm lại theo quy định của pháp Luật đất đai Việt Nam
QSDĐ là một tài sản đặc biệt so với các nước khác trong khu vực và trên thế giới.
1.1.2.4. Là biện pháp được áp dụng phổ biến để thi hành những nghĩa vụ lớn.
Trên thực tế có nhiều tranh chấp được tòa án giải hiện nay có nghĩa vụ trả tiền
lớn việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế như khấu trừ tài khoản, khai thác tài sản của
người phải thi hành án, kê biên, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp ... diễn ra không phổ biến,
không mang lại hiệu quả cao, gây khó khăn cho Chấp hành viên và hầu như không
tương xứng với nghĩa vụ lớn của người phải thi hành án. Do đó Chấp hành viên phải áp
dụng biện pháp kê biên QSDĐ đất để thi hành những nghĩa vụ lớn, vì vậy nó là biện
pháp chiếm tỉ lệ lớn hiện này [12, phụ lục.10].
1.1.2.5. Mục đích kê biên QSDĐ là để bán đấu giá thu tiền nhằm đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án
Kê biên QSDĐ đất trong THADS về mục đích khác với việc kê biên của cơ
quan điều tra và cơ quan Tòa án như ở điểm 1.1.1.1 khái niêm kê biên đã phân tích.
Kê biên QSDĐ do cơ quan điều tra Công an và cơ quan Tòa án về mục đích kê biên
của các cơ quan này nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này, tránh việc tẩu tán, hủy
hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Đến đây các cơ quan này không có chức năng
xử lý QSDĐ đã kê biên. Nhưng đến giai đoạn THADS thì mục đích của biện pháp kê
biên QSDĐ rất rõ ràng là ngoài mục đích bảo đảm cho việc thi hành án, còn có mục
đích khác đó là xử lý QSDĐ đã kê biên để bán đất giá QSDĐ để thu tiền nhằm đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.

24. 16
1.1.2.6. Việc kê biên QSDĐ phải được thực hiện theo trình tự chặt chẽ do
pháp luật quy định
Bất một hoạt động nào trong quản lý nhà nước đều phải tuân thủ theo một
thủ tục được quy định chặt chẽ. Nếu cá nhân, cơ quan, tổ chức nào không tuân thủ
theo thủ tục đó thì vi phạm pháp luật và họ sẽ bị chịu một chế tài tương ứng với
những vi phạm đó. Việc kê biên QSDĐ trong THADS không nằm ngoài quy luật
đó, Chấp hành viên phải thực hiện các thủ tục chặt chẽ từ khi nhận hồ sơ thi hành
án, lập hồ sơ thi hành án, xác minh điều kiện thi hành án, thông báo thi hành án, ra
quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, định giá QSDĐ, bán đấu giá QSDĐ, giao
QSDĐ đến thanh toán tiền bán đấu giá đều phải theo một trình tự chặt chẽ do Luật
THADS và các văn bản dưới luật điều chỉnh. Ngoài ra Chấp hành viên còn phải
tuân thủ theo các văn bản pháp luật liên quan đến thi hành án đó là Bộ luật dân sự,
Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai, Luật hôn nhân gia đình ... Như vậy Chấp hành
viên kê biên QSDĐ phải thực hiện theo trình tự chặt chẽ do pháp luật quy định.
1.1.3. Ý nghĩa của kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.3.1. Kê biên QSDĐ là biện pháp thi hành triệt để bản án, quyết định của Tòa
án.
QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi Chấp hành viên thực hiện biện pháp
cưỡng chế này phần lớn thi hành triệt để bản án, quyết định của tòa án có nghĩa vụ tài
sản có giá trị lớn mà các biện pháp cưỡng chế khác không mang lại hiệu quả như biện
pháp cưỡng chế trừ vào thu nhập của người phải thi hành án, kê biên tài sản có giá
trị không lớn, Thu tiền từ hoạt động kinh doanh của người phải thi hành án … Mặt
khác đối với người phải thi hành án, phải thi hành nhiều bản án, quyết định của tòa án,
do đó họ phải thực hiện nhiều nghĩa vụ về trả tiền thì việc xử lý QSDĐ sẽ bảo đảm thi
hành triệt để không những một bản án, quyết định mà còn thi hành triệt để nhiều bản án,
quyết định của Tòa án.

25. 17
1.1.3.2. Kê biên QSDĐ bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành
án và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án.
Khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng vì lý do hoặc lợi ích cá
nhân nào đó người phải thi hành án không muốn tự nguyện thi hành án, họ nại ra nhiều
lý do bất hợp pháp để chốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
người được thi hành án. Trong trường hợp này Chấp hành viên thực hiện biện pháp
cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm bảo đảm cho việc thi hành án, đảm bảo cho lợi ích cả
hai bên người phải thi hành án và người được thi hành án, bởi vì kể từ thời điểm Chấp
hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thì các
khoản nợ có đến thời điểm này đều được bảo đảm thanh toán trước. Người phải thi hành
án không thể kéo dài thêm thời gian thực hiện nghĩa vụ của mình, nhằm mục đích kéo
dài thời gian thi hành án chờ thời cơ có lợi cho mình. Người được thi hành án thì nhận
được lợi ích vật chất mình được hưởng theo bản án, quyết định của tòa án với thời giam
nhanh nhất. Việc thực hiện xong bản án, quyết định của tòa án tránh được tổn thất về
vật chất và tinh thần cho cả hai bên, người được thi hành án và người phải thi hành án.
1.1.3.3. kê biên QSDĐ còn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo dục ý thức
pháp luật cho mọi công dân.
Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế lớn phải huy động nhiều lực lượng,
liên quan đến nhiều ngành, cấp và được đưa lên thông tin đại chúng. Vì vậy thông qua
buổi cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm răn đe những đối tượng trây ỳ, chống đối không
thực hiện nghĩa vụ của mình. Mặt khác thông qua buổi cưỡng chế nhằm giáo dục ý thức
pháp luật cho mỗi công dân hiểu biết thêm pháp luật về THADS để họ tự điều chỉnh
hành vi của mình trong những trường hợp tương tự.
1.1.4. Cơ sở pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.4.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
QSDĐ là một loại tài sản nên có thể được giao dịch dân sự, điều này được quy
định trong Bộ luật dân sự, QSDĐ được thực hiện trong các giao dịch dân sự như chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế. Hiện nay ở khắp nơi trên cả

26. 18
nước việc chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng QSDĐ gia tăng với lượng
lớn mang lại nhiều nguồn lợi lớn cho Nhà nước, tổ chức và cá nhân. Với chính sách đổi
mới của Đảng và Nhà nước ta coi QSDĐ là một nguồn lực cho đầu tư công nghiệp hóa
và hiện hóa đất nước. Cùng với sự phát triển của đất nước việc kê biên QSDĐ trong
những năm gần đây ngày càng gia tăng về số vụ việc trong các cơ quan THADS tỉnh
Thái Nguyên [12, phụ lục.10].
QSDĐ là một loại tài sản có thể quy ra bằng tiền, việc kê biên bán đấu giá có tính
khả thi cao trong việc thi hành nhiều nghĩa vụ THADS.
Trước khi đổi mới đất nước năm 1996 Nhà nước không cho phép tổ chức và cá
nhân được mua bán đất đai mà chỉ được mua bán hoa màu trên đất. Hơn nữa nhu cầu
của tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất trong thời kỳ này không nhiều; giá trị của
đất đai không được xã hội và Nhà nước chú trọng, vì vậy giá trị của QSDĐ không lớn.
Sau công cuộc đổi mới, đặc biệt sau khi có Luật đất đai năm 1993 có hiện lực đến nay,
đất đai được Nhà nước quan tâm quản lý; Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân được sử
dụng quyền sử đất theo quy định của pháp luật. QSDĐ trở thành một tài sản có giá trị
lớn, nó đảm bảo cho việc thi hành nhiều nghĩa vụ trong công tác THADS hành án dân
sự. Trong Luật THADS [28] kê biên quyền sự dụng đất ngoài quy định ở phần chung,
Luật còn quy định thêm một Mục riêng để điều chỉnh về biện pháp kê biên này. Qua đó
chúng ta thấy được tần quan trọng của loại tài sản đặc biệt này.
Ngoài ra, kể từ khi Đảng và Nhà nước ta chuyển đổi từ cơ chế tập trung quan liêu
bao cấp sang cơ chế thị trường thì QSDĐ theo Luật đất đai và Bộ luật dân sự ghi nhận
là một hàng hóa có thể được chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, cho thuê,
góp vốn. Đây chính là cơ sở pháp lý cho các giao dịch dân sự về QSDĐ trên thị trường
bất động sản, là một nguồn lực trong công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất
nước. Đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho công tác thi hành án dân sự thực hiện kê biên
QSDĐ để thi hành bản án, quyết định của tòa án có hiệu quả.

27. 19
1.1.4.2. Cơ sở thực tiễn pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là đối tượng của nhiều giao dịch dân sự bởi
vì QSDĐ có giá trị lớn. Ví dụ: Ở những nơi vùng sâu, vùng xa QSDĐ là một tài sản mà
mỗi một cá nhân cả đời tích lũy mới có, còn ở đô thị và những nơi gần các nút giao
thông thì một lô đất 100m2
đất thổ cư có thể trị giá vài tỉ đồng, đối với các vùng khác
một lô đất ở 100m2
đất thổ cư trị giá khoảng vài trăm triệu đồng. Thông qua các giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê QSDĐ Nhà nước thu một khoản thu từ thuế rất
lớn bổ sung cho nguồn thu ngân sách Nhà nước. Ngoài ra QSDĐ còn được sử dụng
như là một nguồn vốn góp với các dự án liên doanh với các doanh nghiệp nước ngoài,
QSDĐ trở thành một nguồn lực cho sự phát triển đất nước thực hiện công nghiệp hóa và
hiện đại hóa đất nước. Chính vì thực tiễn quyền sử dụng là tài sản có giá trị lớn, do vậy
nó là cơ sở thực tiễn cho việc quy định chế định kê biên QSDĐ trong Luật THADS.
Hơn nữa kể từ khi đổi mới đến nay, có nhiều tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia
đình và kinh doanh thương mại có giá trị tiền có số lượng lớn. Ngoài ra trong thời gian
gần đây xuất hiện nhiều vụ án hình sự các tội về tham nhũng cũng có số tiền lớn, lên tới
hàng nghìn tỉ phải thi hành án. Thực tế việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế kê biên
các tài sản có giá trị thấp không bảo đảm cho việc thi hành bản án, quyết định của Tòa
án vừa được đề cập ở phần trên. Do vậy cần phải có quy định kê biên QSDĐ trong pháp
luật THADS là nhu cầu thực tế, khách quan.
Kê biên QSDĐ là biện pháp thường được áp dụng để thi hành nghĩa vụ trả tiền,
không chỉ do nó là tài sản có giá trị lớn mà còn bởi do QSDĐ là bất động sản nên không
di dời được, việc chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện theo thủ tục chặt chẽ do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền tiến hành cho nên người phải thi hành án không dễ dàng tẩu
tán được.
1.2. Nội dung cơ bản của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên, xử lý
QSDĐ trong THADS
1.2.1. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ

28. 20
1.2.1.1. Chấp hành viên mới có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên
QSDĐ
Chấp hành viên phải là công dân Việt Nam có phẩm chất chính trị vững vàng,
đạo đức tốt, có bằng cử nhân luật, được đào tạo lớp nghiệp vụ Chấp hành viên và phải
qua kỳ thi tuyển Chấp hành viên. Chấp hành viên gồm Chấp hành viên sơ cấp, Chấp
hành viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp; Chấp hành viên được Bộ trưởng Bộ Tư
pháp bổ nhiệm; Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các
bản án, quyết định của toà án. Theo quy định của Điều 17 Luật THADS chỉ có
Chức danh Chấp hành viên mới có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế, trong
đó có biện pháp kê biên QSDĐ.
1.2.1.2. Chỉ được kê biên QSDĐ tương ứng với nghĩa vụ thi hành án
Về nguyên tắc Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ tương ứng với nghĩa của
người phải thi hành án, vì vậy Chấp hành viên phụ trách vụ việc cần phải cân nhắc kỹ
trước khi kê biên QSDĐ của người phải thi hành án làm sao tương ứng với nghĩa vụ
phải thi hành án. Để thực hiện đúng nguyên tắc này Chấp hành viên phải đáng giá sơ bộ
giá trị của QSDĐ trước khi kê biên bằng cách trưng cầu các cơ quan chức năng thẩm
định giá. Giá trị của QSDĐ kê biên sau khi trừ đi các chi phí và phần nghĩa vụ phải thực
hiện phải bảo đảm ngang bằng, tương ứng với nghĩa vụ phải thi hành án tránh trường
hợp kê biên QSDĐ với giá quá lớn gây tổn hại đến quyền lợi của người phải thi hành
án. Nguyên tắc này không những bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án mà còn
bảo vệ về quyền tài sản của người phải thi hành án, tránh những tổn thất cho các bên
đương sự. Tuy nhiên trường hợp người phải thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất
lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án mà tài sản đó không thể phân
chia được hoặc việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành
viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế kê QSDĐ của người phải thi hành
án để thi hành án.

29. 21
1.2.1.3. Không tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ trong những thời gian mà pháp
luật quy định không được cưỡng chế thi hành án
Nhà nước Việt nam là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do
Nhân dân và vì Nhân dân; do nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực thuộc về nhân dân mà
nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với gia cấp nông dân và đội ngũ trí thức.
Với bản chất Nhà nước xã hội chủ nghĩa, thể hiện tính nhân đạo trong hoạt động quản lý
Nhà nước, Điều 13 khoản 2 Nghị định số 62 ngày 18/7/2015 quy định cơ quan
THADS không tổ chức cưỡng chế thi hành án có huy động lực lượng trong thời
gian 15 ngày trước và sau tết Nguyên đán; các ngày truyền thống đối với các đối
tượng chính sách, nếu họ là người phải thi hành án. Nguyên tắc này thể hiện tính
nhân đạo ở chỗ tránh cho người phải thi hành án không bị cưỡng chế kê biên
QSDĐ trong các ngày tết, ngày lễ và những ngày truyền thống của họ được hưởng
như ngày thương binh, liệt sĩ mà họ là đối tượng được hưởng …
1.2.1.4. Không tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ thuộc tài sản theo quy định của
pháp luật không được kê biên
Cơ quan THADS trước khi kê biên quyền sử đất Chấp hành viên cần phải xác
minh kỹ lưỡng, chi tiết nguồn gốc của QSDĐ xem có phải là những đất đai có nguồn
gốc Nhà nước giao cho các tổ chức quản lý, sử dụng vì mục đích phục vụ quốc phòng,
an ninh, lợi ích công cộng; tài sản do ngân sách Nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức.
Ví dụ như QSDĐ giao cho quân đội làm doanh trại, làm nhà máy, nhà xưởng, kho
bãi, trường bắn … cũng như QSDĐ được cấp cho các cơ quan đảng, cơ quan Nhà
nước trong bộ máy Nhà nước và các tổ chức chính trị xã hội làm trụ sở làm việc.
Ngoài ra, Chấp hành viên còn phải xác định những QSDĐ Nhà nước giao
cho tổ chức là doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ xây
dựng nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế và thiết bị, phương tiện, tài sản khác thuộc các cơ
sở này, nếu không phải là tài sản để kinh doanh. Đây là những tài sản gắn liền với
QSDĐ của các sở sản xuất, kinh doanh nhằm phục vụ cho người lao động an tâm công
tác, tận tâm, tận lực hết sức mình phục vụ cho doanh nghiệp, gắn với doanh nghiệp vì

30. 22
mục tiêu phát triển bền vững của doanh nghiệp. Tất cả những bất động sản nêu trên
đều được Nhà nước bảo đảm không được kê biên để hành án.
1.2.1.5. Trách nhiệm phối hợp của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong cưỡng chế kê
biên QSDĐ
Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn, nghĩa vụ của mình cơ quan, tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm phối hợp với cơ quan THADS trong việc thi hành án. Cơ
quan, tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm thực hiện yêu cầu của cơ quan
THADS, Chấp hành viên theo quy định của pháp luật THADS. Mọi hành vi cản
trở, can thiệp trái pháp luật đối với hoạt động của cơ quan THADS đều bị xử lý
theo quy định của pháp luật [27, Điều.11]. Trong Luật THADS và các văn bản
pháp luật THADS quy định trách nhiệm phối hợp của một số các cơ quan như sau:
Bộ Công an trách nhiệm phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc ban hành văn
bản quy phạm pháp luật về THADS; phối hợp bảo vệ kho vật chứng của cơ quan
THADS trong trường hợp cần thiết; phối hợp với cơ quan THADS trong việc tổ
chức cưỡng chế THADS; phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc tổng kết công tác
THADS [27, Điều.169]; phối hợp với cơ quan THADS trong việc trả tiền, giấy tờ,
tài sản của người phải thi hành án tại trại giam và tạm giam. Đồng thời thu các
khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước của phạm nhân, là người phải thi hành án hoặc
thân nhân của họ tự nguyện nộp tại trại giam, cơ quan thi hành án hình sự Công an
huyện để thi hành án.
Tòa án nhân dân Tối cao phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc ban hành văn
bản quy phạm pháp luật về THADS; phối hợp với cơ quan THADS trong công tác
THADS, giải quyết các yêu cầu giải thích, đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc
thẩm hoặc tái thẩm của cơ quan THADS trong thời hạn quy định của pháp luật;
phối hợp với cơ quan THADS đề nghị Toà án xét, quyết định miễn, giảm hình phạt
đối với khoản thu cho ngân sách Nhà nước cho những người phải thi hành án có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật; phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc tổng kết
công tác THADS [28, Điều.170].

31. 23
Viện kiểm sát nhân dân Tối Cao phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc ban
hành văn bản quy phạm pháp luật về THADS; Phối hợp với cơ quan THADS trong
việc tổ chức cưỡng chế THADS; phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc tổng kết công
tác THADS [27, Điều.171].
Ủy ban nhân dân các cấp chỉ đạo việc tổ chức phối hợp các cơ quan có liên
quan trong THADS trên địa bàn; chỉ đạo việc tổ chức cưỡng chế thi hành các vụ án
lớn, phức tạp, có ảnh hưởng về an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội ở địa
phương theo đề nghị của Thủ trưởng cơ quan THADS cùng cấp; Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân cấp xã trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình phối hợp với Chấp
hành viên và cơ quan THADS trong việc thông báo thi hành án, xác minh điều kiện
thi hành án, áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án và các
nhiệm vụ khác về THADS trên địa bàn [28, Điều.173.174].
Trách nhiệm của Kho bạc Nhà nước, ngân hàng và tổ chức tín dụng khác
phối hợp với cơ quan THADS cung cấp đúng, đầy đủ, kịp thời thông tin, số liệu về
tài khoản của người phải thi hành án theo yêu cầu của Chấp hành viên, cơ quan
THADS; thực hiện nghiêm chỉnh, kịp thời yêu cầu của Chấp hành viên về phong
tỏa tài khoản, phong tỏa tài sản; khấu trừ tiền trong tài khoản; giải tỏa việc phong
tỏa tài khoản, phong tỏa tài sản của người phải thi hành án [27, Điều.176].
Trách nhiệm của Bảo hiểm xã hội phối hợp với cơ quan THADS cung cấp
đúng, đầy đủ, kịp thời thông tin, số liệu về các khoản thu nhập của người phải thi
hành án đang được chi trả qua Bảo hiểm xã hội theo yêu cầu của Chấp hành viên,
cơ quan THADS [27, Điều 177].
Trách nhiệm của cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm phối
hợp với cơ quan THADS như tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên
quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ
quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi nhận được yêu cầu
của Chấp hành viên, cơ quan THADS; thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản,
QSDĐ cho người mua được tài sản, người được thi hành án nhận tài sản để trừ vào

32. 24
số tiền được thi hành án; thu hồi, sửa đổi, hủy các giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu, QSDĐ, giấy tờ đăng ký giao dịch bảo đảm đã cấp cho người phải thi hành án;
thực hiện việc cấp mới các giấy tờ theo quy định của pháp luật [27, Điều.178].
1.2.2. Thủ tục kê biên, xử lý QSDĐ
1.2.2.1. Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng chế kê
biên QSDĐ
- Lập hồ sơ thi hành án: Quyết định thi hành án là căn cứ để Chấp hành viên
lập hồ sơ thi hành án. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày được
phân công, Chấp hành viên phải lập hồ sơ thi hành án. Hồ sơ thi hành án phải thể
hiện toàn bộ quá trình tổ chức thi hành án của Chấp hành viên đối với việc thi hành
án. Chấp hành viên phải ghi chép các công việc và lưu giữ tất cả các tài liệu đã và
đang thực hiện vào hồ sơ thi hành án gồm: bản án, quyết định; các biên bản bàn
giao, xử lý vật chứng, tài sản đã kê biên, tạm giữ; biên bản xác minh, biên bản giải
quyết việc thi hành án (có chữ ký của các đương sự vào tất cả các biên bản); giấy
triệu tập; giấy mời; các đơn yêu cầu, khiếu nại về thi hành án; các biên lai, phiếu
thu, phiếu chi; các tài liệu liên quan đến việc xử lý tài sản để thi hành án; các công
văn, giấy tờ của cơ quan thi hành án, các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc thi
hành án, như: công văn xin ý kiến hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ thi hành án; công
văn trao đổi với cá nhân, cơ quan, tổ chức hữu quan trong quá trình thi hành án;
công văn yêu cầu chuyển tiền, tang vật còn thiếu hoặc chưa chuyển giao cho cơ
quan thi hành án và các giấy tờ, tài liệu khác liên quan.
Hồ sơ thi hành án phải có bìa in theo mẫu thống nhất theo quy định. Chấp
hành viên có trách nhiệm ghi đầy đủ, chi tiết nội dung các mục đã in trên bìa hồ sơ.
Trường hợp bìa hồ sơ đã cũ, nát, ố nhàu thì được thay thế bằng bìa hồ sơ mới. Bìa
hồ sơ mới phải ghi đầy đủ các cột mục, nội dung của bìa hồ sơ cũ. Các tài liệu có
trong hồ sơ thi hành án phải được sắp xếp cẩn thận, đánh số bút lục và liệt kê đầy
đủ vào bảng danh mục in trên bìa hồ sơ thi hành án. Chấp hành viên phải liệt kê và
sắp xếp tài liệu theo thứ tự bắt đầu từ bút lục số 01 cho đến bút lục cuối cùng.

33. 25
- Xác minh điều kiện thi hành án: Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hết thời
hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì
Chấp hành viên tiến hành xác minh; trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện
pháp khẩn cấp tạm thời thì phải tiến hành xác minh ngay.
Người phải thi hành án phải kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về
tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành án với cơ quan THADS và phải chịu trách
nhiệm về việc kê khai của mình.
Trường hợp người phải thi hành án chưa có điều kiện thi hành án thì ít nhất
06 tháng một lần, Chấp hành viên phải xác minh điều kiện thi hành án; trường hợp
người phải thi hành án chưa có điều kiện thi hành án là người đang chấp hành hình
phạt tù mà thời gian chấp hành hình phạt tù còn lại từ 02 năm trở lên hoặc không
xác định được địa chỉ, nơi cư trú mới của người phải thi hành án thì thời hạn xác
minh ít nhất 01 năm một lần. Sau hai lần xác minh mà người phải thi hành án vẫn
chưa có điều kiện thi hành án thì cơ quan THADS phải thông báo bằng văn bản cho
người được thi hành án về kết quả xác minh. Việc xác minh lại được tiến hành khi
có thông tin mới về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án.
- Ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ: Để ra quyết định cưỡng chế kê biên
QSDĐ Chấp hành viên phải tiến hành xác minh tài sản tại thực địa về diện tích, tờ bản
đồ, số thửa đất, loại đất và vị trí ranh giới thửa đất được kê biên xem có khớp với giấy
chứng nhận QSDĐ được cấp cho người phải thi hành án không ? Sau đó Chấp hành
viên tiến hành xác minh tại cơ quan đăng ký QSDĐ để biết thông tin về tài sản về
giao dịch bảo đảm, xem QSDĐ của người phải thi hành án đã đăng ký giao dịch
bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó hay chưa ? Nếu có Chấp hành viên phải xác định
giá trị còn lại có đủ để thi hành án sau khi đã trừ đi các khoản đã được đăng ký giao
dịch bảo đảm. Trên cơ sở đó Chấp hành viên mới có thể ra quyết định kê biên
QSDĐ của người phải thi hành án.

34. 26
1.2.2.2. Tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ
Trước khi tiến hành tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ, Chấp hành viên phải
lập kế hoạch cưỡng chế, trừ trường hợp phải cưỡng chế trong trường hợp người
phải thi hành án tẩu tán tài sản hoặc trong trường hợp khẩn cấp tạm thời thì kế
hoạch cưỡng chế thi hành án bao gồm các nội dung chính như: tên người bị áp
dụng biện pháp cưỡng chế; biện pháp cưỡng chế cần áp dụng; Thời gian, địa điểm
cưỡng chế; phương án tiến hành cưỡng chế; yêu cầu về lực lượng tham gia bảo vệ
cưỡng chế; dự trù chi phí cưỡng chế.
Kế hoạch cưỡng chế phải được gửi ngay cho Viện kiểm sát nhân dân, cơ
quan Công an cùng cấp, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tổ chức cưỡng chế và cơ quan,
tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc cưỡng chế thi hành án. Cơ quan, tổ chức, cá
nhân có liên quan có trách nhiệm thực hiện theo kế hoạch, yêu cầu của Chấp hành
viên.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được kế hoạch cưỡng chế
của cơ quan THADS cùng cấp, cơ quan Công an có trách nhiệm xây dựng kế hoạch
và lập phương án bảo vệ cưỡng chế. Cơ quan Công an có trách nhiệm bố trí lực
lượng, phương tiện cần thiết để giữ gìn trật tự, bảo vệ hiện trường, kịp thời ngăn
chặn, xử lý hành vi tẩu tán tài sản, cản trở, chống đối việc thi hành án, tạm giữ
người chống đối, khởi tố vụ án hình sự khi có dấu hiệu phạm tội [28, Điều.72].
Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc trường
hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải
thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy
hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên,
xử lý QSDĐ đó [28, Điều.110].
Khi kê biên QSDĐ, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người
đang quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS. Việc

35. 27
kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi
hành án thì kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất của người
phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của
người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ và thông báo cho người có tài
sản gắn liền với đất. Việc kê biên QSDĐ phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích,
ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên [28,
Điều.111].
Đúng thời gian, địa điểm Chấp hành viên tập trung lực lượng cưỡng chế tại
UBND xã, nơi có QSDĐ kê biên để họp bàn trước khi cưỡng chế nhằm mục đích
đánh giá lại tình hình lần cuối trước khi cưỡng chế; dự kiến những tình huống có
thể sảy ra và phương án giải quyết những tình huống đó từ đó phân công nhiệm vụ
cho từng thành viên trong đoàn cưỡng chế để phối hợp nhịp nhành trong quá trình
cưỡng chế kê biên QSDĐ.
Sau khi họp bàn cưỡng chế xong, đoàn cưỡng chế kê biên QSDĐ xuống địa
điểm tiến hành cưỡng chế. Trước tiên Chấp hành viên phải giới thiệu thành phần
cưỡng chế, sau đó công bố quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ; chỉ đạo các thành
phần cưỡng chế thực hiện công việc đã phân công. Khi kê biên QSDĐ phải được
lập biên bản, biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành
viên, các thành phần tham gia cưỡng chế, đương sự hoặc người được ủy quyền,
người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến
của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của
người làm chứng. Biên bản kê biên phải có chữ ký của đương sự hoặc người được
uỷ quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi
tổ chức cưỡng chế, thành phần tham gia cưỡng chế, Chấp hành viên và người lập biên
bản. Kết thúc buổi cưỡng chế kê biên QSDĐ, Chấp hành viên thông qua biên bản
cưỡng chế. Sau đó trở về UBND xã tổ chức rút kinh nghiệm trong buổi cưỡng chế kê
biên QSDĐ.

36. 28
1.2.2.3 Định giá QSDĐ
Định giá QSDĐ về nguyên tắc ngay sau khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa
thuận được về giá trị QSDĐ hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập
biên bản về thỏa thuận đó. Giá QSDĐ do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để
bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp
hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên
ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp sau đây:
- Đương sự không thỏa thuận được về giá và không thỏa thuận được việc lựa
chọn tổ chức thẩm định giá;
- Tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch
vụ;
- Thi hành phần bản án, quyết định quy định tại khoản 2 Điều 36 của Luật thi
hành án sửa đổi, bổ sung năm 2014.
1.2.2.4. Bán đấu giá QSDĐ
Thủ tục bán đấu giá QSDĐ trước Pháp lệnh THADS năm 2004 là do Chấp hành
viên thực hiện. Nhưng hiện nay việc bán đất giá QSDĐ do các tổ chức bán đấu giá thực
hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Về nguyên tắc đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong
thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp
đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận.
Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức
bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Việc ký hợp đồng dịch vụ
bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá. Còn
việc bán đấu giá đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.

37. 29
Tuy nhiên Chấp hành viên cũng có quyền bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp
tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có QSDĐ chưa có tổ chức bán đấu
giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài
sản. Việc bán đấu giá đối bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày định giá hoặc từ ngày
nhận được văn bản của tổ chức bán đấu giá từ chối bán đấu giá [27, Điều.101].
Trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, người phải thi hành án có
quyền nhận lại tài sản nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế,
hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá. Người phải
thi hành án có trách nhiệm hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua
tài sản. Mức phí tổn do các bên thoả thuận; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu
Toà án giải quyết.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ
chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người
tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông
báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Trong thời hạn 10
ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa
thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản
để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần bán
đấu giá liền kề trước đó.
1.2.2.5. Giao Quyền sử dụng đất
Sau khi tổ chức bán đấu giá QSDĐ thành công thì việc giao QSDĐ cho người
trúng đấu giá được thực hiện như sau:
- Trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành sau khi có bản án, quyết
định có hiệu lực pháp luật thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản đó tháo dỡ
hoặc chuyển tài sản ra khỏi diện tích đất phải chuyển giao cho người được thi hành
án. Nếu người có tài sản không thực hiện thì Chấp hành viên cưỡng chế tháo dỡ
hoặc chuyển tài sản ra khỏi diện tích đất phải chuyển giao, trừ trường hợp đương sự
có thỏa thuận khác. Chi phí cưỡng chế do người có tài sản chịu.

38. 30
- Trường hợp người có tài sản gắn liền với đất từ chối nhận tài sản thì Chấp
hành viên lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản, giao
tài sản cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ
quan THADS và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản.
Hết thời hạn thông báo mà người có tài sản không đến nhận thì tài sản được xử lý
định giá, bán đấu giá và xử lý tiền bán đấu giá theo quy định;
- Trường hợp tài sản gắn liền với đất có trước khi có bản án, quyết định sơ
thẩm nhưng bản án, quyết định được thi hành không tuyên rõ việc xử lý đối với tài
sản đó thì cơ quan THADS yêu cầu Tòa án đã ra bản án, quyết định giải thích rõ
việc xử lý đối với tài sản hoặc đề nghị Tòa án có thẩm quyền xem xét lại nội dung
bản án theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm [27, Điều.117].
- Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản
bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị đình chỉ thi hành án, kháng nghị, sửa đổi
hoặc hủy thì cơ quan THADS tiếp tục hoàn thiện thủ tục giao tài sản, kể cả thực
hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu
giá, trừ trường hợp sau đây:
+ Trình tự, thủ tục bán đấu giá vi phạm quy định của pháp luật do có lỗi của
người mua được tài sản bán đấu giá;
+ Người phải thi hành án, người được thi hành án và người mua được tài sản
bán đấu giá có thỏa thuận khác [28, Khoản 2 Điều 103 ].
Việc giao QSDĐ cho người trúng đấu giá xong thì lúc này việc thực hiện
quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử đất mới kết thúc.
1.2.3. Xử lý tài sản kê biên
1.2.3.1 Các khoản chi phí kê biên
Trong quá trình xử lý kê biên QSDĐ Chấp hành viên phải chi các khoản chi phí
trong quá trình như thẩm định giá, bán đấu giá, chi phí cho đoàn cưỡng chế kê biên
QSDĐ, chi phí cho việc thuê nơi gửi, gữi tài sản... và giao QSDĐ cho người trúng bán
đấu giá QSDĐ.

39. 31
Ngoài ra trong trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người
phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi
thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ
tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người
được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để
người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương
trong thời hạn 01 năm [27, khoản 5 Điều 115].
1.2.3.2. Thanh toán các khoản ưu tiên
Thứ nhất: Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố,
thế chấp không phải là người được thi hành án thì người nhận cầm cố, thế chấp
được ưu tiên thanh toán trước khi trừ các chi phí và khoản tiền quy định tại khoản 5
Điều 115 Luật THADS.
Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp là
bên được thi hành án hoặc trường hợp bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê
biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể thì số tiền thu được từ việc bán tài
sản cầm cố, thế chấp, bị kê biên được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế
chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm sau khi trừ các chi phí và khoản tiền quy
định tại khoản 5 Điều 115 Luật THADS.
Thứ hai: Những khoản ưu tiên thanh toán đó là tiền cấp dưỡng; tiền lương, tiền
công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động;
tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, tổn thất về tinh thần. Đây là
những khoản tiền cần thiết cho nhu cầu cuộc sống hàng ngày của người lao động
nên thứ tự ưu tiên hàng đầu mặc dù những khoản tiền không có những hợp đồng
bảo đảm cho những khoản tiền họ được hưởng.
1.2.3.3. Thanh toán những khoản nộp ngân sách Nhà nước
Ngoài những khoản ưu tiên trên khi thanh toán trên Chấp hành viên phải tính đến
những khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước như:

40. 32
- Án phí, lệ phí tòa án là khoản tiền được xác định trong bản án, quyết định
của tòa án gồm án phí không có giá ngạch và án phí có giá ngạch, lệ phí chi cho
định giá QSDĐ trước khi xét xử. Khoản tiền này thu để bù đáp một phần ngân sách
Nhà nước chi cho công tác xét xử cho nên pháp luật THADS xếp vào những khoản
ưu tiên chi trả trước;
- Tiền phạt là khoản tiền xác định trong bản án, quyết định của tòa án bao
gồm cả tiền phạt trong hình phạt chính và hình phạt bổ sung được quy định trong
một số tội được quy định trong Bộ luật hình sự;
- Khoản tiền tịch thu sung quỹ Nhà nước và khoản truy thu thu tiền thu lợi
bất chính cũng là những khoản tiền xác định trong bản án, quyết định của tòa án,
đây là những khoản tiền do bị cáo thu lợi trong quá trình phạm tội có được.
1.2.3.4. Thanh toán các khoản thi hành án khác
Khoản tiền còn lại được thanh toán là khoản bồi thường, các khoản vay, khoản
tiền đóng góp công sức, khoản đóng góp phí tổn nuôi con, và các khoản khác.
Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán tiền thi hành
án được thực hiện như sau:
- Trường hợp trong cùng một hàng ưu tiên có nhiều người được thi hành án
thì việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ số tiền mà họ được thi hành án;
- Số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án được thanh
toán cho những người được thi hành án tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế
đó; số tiền còn lại được thanh toán cho những người được thi hành án theo các
quyết định thi hành án khác tính đến thời điểm thanh toán;
- Sau khi thanh toán các khoản chi phí, thuê nhà và các khoản theo bản án,
quyết định, số tiền còn lại được trả cho người phải thi hành án.
Kết luận Chƣơng 1
Kê biên QSDĐ là một giai đoạn trong quá trình thực thi bản án, quyết định
của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Khác với kê biên QSDĐ của các cơ quan Công an

41. 33
và Tòa án, Kê biên quyền sử dụng của cơ quan THADS là một biện pháp cưỡng
chế bảo đảm thi hành án triệt để bản án, quyết định của Tòa án đối với người phải
thi hành án, có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án. Hơn nữa
cưỡng chế kê biên QSDĐ trong THADS thông qua rất nhiều thủ tục như: xác minh
điều kiện thi hành án, cưỡng chế kê biên QSDĐ, thẩm định giá QSDĐ, bán đấu giá
QSDĐ, giao QSDĐ va thanh toán tiền bán QSDĐ. Việc kê biên QSDĐ của cơ quan
THADS còn khác với kê biên QSDĐ của các cơ quan khác là phải cần có sự tham
gia, phối hợp của nhiều cơ quan cơ liên quan thì mới thành công, nếu thiếu sẽ thất
bại. Do vậy việc kê biên QSDĐ là một gian đoạn khó khăn phức tạp nhất trong
công tác THADS.
Với ý nghĩa là một biện pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm THADS; đảm bảo
quyền lợi của các bên đương sự; Kê biên QSDĐ cũng góp phần hoàn thiện thủ tục
THADS. Sau khi Việt Nam thực hiện đổi mới toàn diện năm 1986, thủ tục kê biên
QSDĐ được dần dần hoàn thiện qua các văn bản pháp luật như Pháp lệnh THADS
1993, Pháp lệnh THADS 2004, Luật THADS năm 2008 và Luật THADS sửa đổi,
bổ sung năm 2014 nhằm đáp ứng được trong công cuộc đổi mới của đất nước trong
cơ chế thị trường.

42. 34
Chƣơng 2:
THỰC TIỄN ÁP DỤNG BIỆN PHÁP KÊ BIÊN, XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
2.1. Tình hình THADS, cƣỡng chế THADS và những yếu tố ảnh hƣởng tới việc áp
dụng biện pháp kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.1. Tình hình THADS và cưỡng chế THADS trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.1.1. Tình hình THADS trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi, thuộc vùng trung du miền núi Đông Bắc.
Diện tích tự nhiên 3.533,19 km2
; nằm trong hệ tọa độ địa lý từ 21o
19’ đến 22o
03’ vĩ
độ Bắc và 105o
29’ đến 106o
15’ kinh độ Đông.
Thái Nguyên có vị trí địa lý quan trọng, là miền đất nối liền khu Việt Bắc với
đồng bằng Bắc Bộ, là cửa ngõ bảo vệ Kinh đô Thăng Long, Đông Đô xưa và thủ đô
Hà Nội ngày nay. Thái Nguyên phía Bắc giáp tỉnh Bắc Kạn; phía Đông giáp các
tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang; phía Nam giáp với thủ đô Hà Nội, phía Tây giáp các
tỉnh Vĩnh Phúc, Tuyên Quang. Là mảnh đất có tài nguyên thiên nhiên phong phú,
giao thông thuận lợi. Hệ thống giao thông nối liền các tỉnh vùng Đông Bắc, Tây
Bắc đi qua; Quốc lộ số 3 nối Thái Nguyên với Hà Nội và các tỉnh đồng bằng sông
Hồng, với các tỉnh khác trong cả nước. Thái Nguyên cách sân bay quốc tế Nội Bài
khoảng 40km.
Hiện nay, tỉnh Thái Nguyên có 09 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 06
huyện: Phú Bình, Đồng Hỷ, Võ Nhai, Đại Từ, Phú Lương, Định Hóa ; 01 TX Phổ
Yên và 02 TP, thành phố Thái Nguyên và Thành phố Sông Công với 180 đơn vị
hành chính xã, phường, thị trấn. Diện tích miền núi chiếm 71,18%. Dân số
1.155.991 người, mật độ dân số: 327 người/km2
, là tỉnh có mật độ dân số lớn nhất
trong các tỉnh miền núi phía Bắc Việt Nam.
Thái Nguyên được xác định là trung tâm văn hóa - chính trị, kinh tế - xã hội
của vùng trung du, miền núi Đông Bắc. Tại đây, có nhiều cơ sở kinh tế, văn hóa,
quốc phòng có tầm chiến lược của đất nước: Khu công nghiệp Gang Thép, Khu
công nghiệp Sông Công, Khu công nghiệp Samsung thị xã Phổ Yên và trên 30