Dokumen tersebut membahas tentang pemeliharaan dan perawatan gedung. Secara ringkas, dokumen tersebut menjelaskan bahwa pemeliharaan gedung diperlukan untuk mempertahankan fungsi dan kegunaan gedung agar tetap berfungsi dengan baik. Dokumen tersebut juga menjelaskan tujuan utama pemeliharaan gedung yaitu untuk memperpanjang usia gedung, menjamin ketersediaan perlengkapan, dan menjamin keselamatan pengg

1. PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN GEDUNG
Nousseva Renna (5415164015)
1. Definisi Pemeliharaan dan Perawatan Gedung
Dalam jurnal Kajian Pengelolaan Pemeliharaan dan Perawatan Gedung Perguruan
Tinggi : Studi Kasus Universitas Negeri Jakarta oleh Irika Widiasanti dan R.Eka Murti
Nugraha.
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24/PRT/M/2008 tentang
Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung :
(1)Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi
(2)Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian
bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar
bangunan gedung tetap laik fungsi.
2. Pembahasan Artikel
Judul Artikel : ESTIMASI BIAYA PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
Penulis : Yatna Supriyatna
a. Outline :
1. Pengertian pemeliharaan
2. Latar belakang pemeliharaan gedung
3. Faktor-faktor degradasi fungsi bangunan
4. Tujuan pemeliharaan
5. Macam-macam pemeliharaan
6. Pekerjaan untuk menghambat kerusakan
7. Kebijakan pemeliharaan bangunan
8. Biaya Pemeliharaan
b. Analisis Tulisan
1. Pengertian Pemeliharaan

2. Menurut Departemen Pekerjaan Umum Cipta Karya, kegiatan pemeliharaan
adalah kegiatan melakukan pengoperasian, pembersihan, perapihan, dan
pengecekan berkala.
2. Latar belakang pemeliharaan gedung
Bangunan sebagai prasarana bagi pemiliknya dalam melaksanakan kegiatan
sehati-hari diharapkan bersifat fleksibel mengikuti arus perubahan dalam kegiatan
pemiliknya, hal ini yang mendasari perlu pemeliharaan bangunan.
Untuk mempertahankan fungsi dan kegunaan bangunan secara utuh, maka
perlu melakukan pemeliharaan bangunan secara baik dan teratur. Tanpa
pemeliharaan bangunan, fungsi suatu bangunan akan mengalami degradasi.
3. Faktor Degradasi Fungsi Bangunan
Faktor-faktor penyebab degradasi fungsi bangunan dikelompokkan sebagai berikut:
a. Kondisi lingkungan : tingkat degradasi bergantung pada kondisi lingkungan
daerah bangunan berada dan orientasi bangunan tersebut.
b. Aktifitas pengguna : tingkat degradasi bergantung pada faktor manusia maupun
mekanikal-elektrikal (M/E) baik untuk penggunaan resmi atau tidak resmi.
c. Perubahan standar : tingkat degredasi bergantung pada perubahan-perubahan
konstruksi rencana berdasarkan kebutuhan dan selera pemilik/pengguna.
4. Tujuan Pemeliharaan
Secara umum, tujuan utama proses pemeliharaan adalah :
a. Memperpanjang usia bangunan
b. Menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada
c. Menjamin keselamatan manusia yang menggunakan bangunan tersebut
d. Operasionan dari setiap peralatan atau perlengkapan dalam menghadapi situasi
darurat seperti kebakaran.
5. Macam-macam pemeliharaan :
Dalam buku Modern Maintenance Managemant–Para ahli membagi
kegiatan pemeliharaan dalam 5 kategori , yaitu:

3. 1. Pemeliharaan Reguler : dilaksanakan secara kontinu dari waktu yang telah
direncanakan tergantung pada kualitas bahan dari komponen yang digunakan
pemeliharaan ini biasanya dilakukan secara harian
2. Pemeliharaan Periodik : pemeliharaan terencana untuk komponen yang masih
digunakan, untuk komponen yang mempunyai teknik pemeliharaan dan keahlian
khusus, seperti pembersihan dan pergantian saluran AC.
3. Pemeliharaan Jangka Panjang : dilakukan untuk memperpanjang usia ekonomis
suatu komponen dengan penggantian elemen dari komponen tersebut. Contoh :
Penggantian kabel lift yang dilaksanakan 10—15 tahun.
4. Pemeliharaan Struktur Bangunan : dilakukan untuk mempertahankan suatu
bangunan dari struktur bangunan. Contoh : memperbaiki korosi pada permukaan
beton bertulang.
5. Pemeliharaan Darurat : dilakukan apabila terjadi kerusakan pada komponen
yang tidak diperkirakan sebelumnya. Contoh : Kerusakan sistem elektrikal
akibat sambaran petir.
6. Pekerjaan untuk menghambat kerusakan
a. Tambalan, termasuk penggantian rutin di suatu area.
b. Penggantian seluruh elemen dari komponen—komponen karena:
 Fungsi tidak memuaskan
 Menyebabkan pemeliharaan yang tinggi atau biaya pemeliharaan yang
sangat besar
 Tidak memenuhi nilai estetika
c. Pemeliharaan dengan suatu lapisan dengan tujuan untuk memperpanjang usia
dari material yang dijaga tersebut maupun untuk memelihara keindahan.
d. Pembersihan. Pembersihan ini memiliki implikasi pemeliharaan yang penting
dalam memperlambat kerusakan dan memelihara keindahan.
7. Kebijakan pemeliharaan bangunan
Kebijakan pemeliharaan adalah peraturan dasar untuk mengalokasikan sumber
daya yang meliputi man, moneyandmaterialsdiantaraalternatif tipe pemeliharaanyang
ada. Unsur penting dari kebijakan pemeliharaan dapat dikategorikan menjadi 3, yaitu:
a. Tujuan

4. Kebijakan pemeliharaan bertujuan memperoleh perencanaan, penyediaan,
pemeliharaan dan pengoprasian dengan biaya total yang paling rendah.
b. Keuntungan
Dengan adanya kebijakan pemeliharaan, diharapkan keuntungan finansial dapat
dihubungkandenganpemeliharaandanpelayananbangunanyangterefleksikanpada
sedikitnya kerusakan yang terjadi.
c. Kebijakan
Proses pemeliharaan termasuk melakukan operasional dan biaya yang dikeluarkan
departemenperawatanharusdimulai denganpengidentifikasiantugaspemeliharaan,
standaryangdi dapatdanlimitbiaya.Hal tersebutakanmembawakebijakanseimbang
antara pemeliharaan pencegahan dan perbaikan.
8. Biaya Pemeliharaan
Banyak pemilik bangunan/gedung yang mengabaikan untuk
mengikutsertakan ahli pemeliharaan karena keterbatasan biaya. Oleh karena itu,
pemilik gedung hanya mencari cara pada saat gedung tersebut baru mengalami
masalah pada hal pemeliharaannya dan bukan pada saat awal perencanaan
pembangunan.
Padahal menurut Dinas Pekerjaan Umum khusus bangunan negara, biaya
pemeliharaan gedung yang dikelurkan adalah biaya pemeliharaan per m2 bangunan
gedung setiap tahun = 2% dari harga satuan per m2 tertinggi yang berlaku.
Besarnya biaya pemeliharaan juga
tergantung pada fungsi dan klasifikasi
bangunannya.

5. Tabel 1 Klasifikasi bangunan gedung menurut Departemen Pekerjaan Umum
(Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya)
Adapun standar harga bangunan yang dikeluarkan Dinas Pekerjaan Umum
untuk kawasan Bandung adalah sebagai berikut
Tabel 2 Standar harga bangunan per m2
kawasan kota Bandung Tahun 2008 (Sumber :
Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya)
Dan untuk harga bangunan bertingkat, nilai harga bangunan per m2
disesuaikan oleh banyaknya jumlah lantai pada gedung tersebut dengan faktor satuan
harga.
Tabel 3 Faktor satuan harga bangunan (Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya)

6. Standar biaya tersebut tidak tersedia pada waktu tertentu, sehingga untuk
menghitung harga satuan bangunan di waktu tertentu dapat menggunakan rumus
Future Value (FV = Nilai uang yang akan datang).
𝐹𝑉 = 𝑀. (1 + 𝑖) 𝑛
Dimana :
 M = Standar harga satuan pembangunan ditahun sebelumnya
 i = Angka inflasi tahunan, angka ini diasumsikan dari angka rata-rata
inflasi selama 3 tahun terakhir yang didapatkan dari Biro Pusat Statistik
 n = jumlah tahun dari tahun sebelumnya ke tahun n.
c. Hal-Hal Yang Belum Jelas
Di dalam jurnal ini disajikan gambar bagan peranan pemeliharaan yang
melatarbelakangi proses pembangunan. Gambar bagan tersebut tidak dijelaskan secara
menyeluruh dan membuat kami bingung akan alur dari bagan tersebut.
d. Hal-Hal Yang Bertentangan
Isi dalam jurnal ini tidak bertentangan dengan definisi dari pemeliharaan
gedung yang kami temukan. Karena di dalam jurnal ini menjelaskan bagaimana cara
mencegah atau menjaga bangunan tersebut agar tetap berfungsi dengan baik.

7. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 7
3. Jurnal
ESTIMASI BIAYA PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
YATNA SUPRIYATNA
Jurusan Teknik Sipil
Universitas Komputer Indonesia
Pesatnya pembangunan gedung-gedung baru umumnya tidak disertai dengan peningkatan
kegiatan pemeliharaan, baik pada bangunan gedung yang bersifat komersial maupun gedung
untuk pelayanan masyarakat. Salah satu penyebabnya adalah keterbatasan dana yang
dialokasikan untuk pemeliharaan. Sehingga perluuntuk memberikan gambaran perkiraan biaya
yang diperlukan dalam pemeliharaan bangunan gedung tersebut.
Kata Kunci : Pemeliharaan, Perkiraan biaya.
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Tujuan dari bangunan yaitu untuk mendukung kegiatan atau sebagai prasana bagi pemilik bangunan
atau pengguna bangunan dalam melaksanakan kegiatannya sehari-hari secara optimal. Bangunan
diharapkan dapat bersifat fleksibel mengikuti arus
perbahan yang terjadi dalam kegiatan pemilik atau
pengguna bangunan nantinya. Hal inilah yang mendasari
perlu diadakan kegiatan pemeliharaan bangunan.
Kurangnya perhatian atau tidak sesuainya kegiatan
pemeliharaan yang dilakukan akan menyebabkan suatu
kondisi atau dampak negatif, yaitu menurunnya tingkat
produktifitas kegiatan—kegiatan yang dilaksanakan oleh
pemilik atau pengguna bangunan sebagaiakibat dari kurang terpeliharanya kondisi bangunan. Berikut
ini akan digambarkan peranan pemeliharaan yang melatarbelakangi proses pembangunan, yaitu:
Untuk mempertahankan fungsi dan kegunaan bangunan secara utuh, maka upaya yang harus
dilakukan adalah melaksanakan kegiatan pemeliharaan bangunan yang dikelola secara baik
dan teratur. Pemeliharaan yang sesuai akan menjadikan bangunan tersebut sebagai tempat yang baik
pula bagi pemilik atau pengguna bangunan dalam berkegiatan. Kegiatan pemeliharaan bangunan yang
memadai juga akan menghasilkan umur bangunan yang
panjang sesuai dengan perencanaan, nilai ekonomis,
bidang
TEKNIK

8. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 8
serta kegunaan ekonomis dari bangunan dan komponen—komponen didalamnya. Tanpa adanya
kegiatan pemeliharaan bangunan, fungsi suatu bangunan akan mengalami degradasi seiring berjalannya
waktu.
Faktor—faktor penyebab degradasi fungsi bangunan dikelompokkan sebagai berikut:
1. Kondisi Lingkungan Tingkat degradasi bergantung pada kondisi lingkungan daerah bangunan
berada dan orientasi dari bangunan tersebut.
2. Aktifitas Pengguna
Tingkat degradasi bergantung pada faktor manusia maupun mekanikalelektrikal (M/E) baik untuk
penggunaan resmi atau tidak resmi.
3. Perubahan Standar Tingkat degradasi bergantung pada perubahan—perubahan konstruksi rencana
berdasarkan kebutuhan dan selera yang berkembang pada pemilik atau pengguna.
Kasus lain yang menyulitkan pelaksanaan perawatan adalah rusaknya suatu elemen yang menimbulkan
kerusakan bagian lain, seperti yang ditunjukan pada gambar berikut:
Gambar 2. Kerusakan satu elemen yang menimbulkan kerusakan bagian lain (Sumber : Building Maintenance Management)
Rangkaian kejadian—kejadian pada contoh di atas dapat diantisipasi oleh perencanaan dengan
memasang satu lapisan genting agar air hujan dapat mengalir menuju saluran yang tersedia.
Kegiatan pemeliharaan dalam pelaksanaan nya memiliki banyak sekali permasalahan. Masalh mulai
timbul ketika disadari bahwa biaya yang dibutuhkan untuk pemeliharaan bangunan sangatlah besar,
dilain hal pemeliharaan bangunan memakan waktu yang sangat lama. Dalam sebuah artikel majalah
konstruksi tahun 1999 mengenai ”Ilmu ekonomi teknik bagi optimasi perawatan gedung”, durasi
pemeliharaan bangunan meliputi 80.1%, pembuatan konsep 10%, perencanaan 6.6%, dan konstruksi
3.3 % dari umur total bangunan. Dari sana dapat dilihat bahwa proses pemeliharaan bangunan
mempunyai durasi waktu yang paling lam yaitu 80.1% dari umur bangunan. Untuk itu perlu
adanya suatu perencanaan pemeliharaan bangunan dengan mempertimbangkan
semua komponen pengelolaan secara integral sehingga didapat suatu sistem yang efektif dan efiien.
Tujuan Pemeliharaan
Secara umum, tujuan utama dari proses pemeliharaan adalah :

9. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 9
1. Untuk memperpanjang usia bangunan
2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan juga mendapatkan keuntungan dari
investasi yang maksimal
3. Untuk menjamin keselamatan manusia yang menggunakan bangunan tersebut. Untuk menjamin
kesiapan
4. Operasianal dari setiap peralatan atau perlengkapan dalam menghadapi situasi darurat seperti
kebakaran
Hubungan antara proses pekerjaan, dan pemeliharaan akan digambarkan oleh gambar—gambar
berikut:
Gambar 3. Hubungan antara operasi dan pemeliharaan (Sumber: Building Maintenance Management)
Dalam buku Modern Maintenance Managemant–Para ahli membagi kegiatan pemeliharaan dalam 5
kategori , yaitu:
1. Pemeliharaan Reguler
Pemeliharaan ini dilaksanakan secara kontinu agar interval waktu tertentu yang telah direncanakan
tergantung pada kualitas bahan dari komponen yang digunakan pemeliharaan ini biasanya dilakukan
secara harian
2. Pemeliharaan Periodik
Merupakan pemeliharaan terencana untuk komponen yang masih digunakan, Pemeliharaan ini
dilakukan untuk komponen—komponen yang mempunyai teknik pemeliharaan dan keahlian
khusus, seperti pembersihan dan pergantian saluran AC, pemeriksaan pada sistem keamanan
terhadap kebakaran dan lain—lain.
3. Pemeliharaan Jangka Panjang
Pemeliharaan ini dalakuakan untuk memperpanjang usia ekonomis suatu komponen dengan
melakukan penggantian elemen dari komponen tersebut. Contoh : Penggantian kabel
lift yang dilaksanakan 10—15 tahun.
4. Pemeliharaan Struktur Bangunan Pemeliharaan ini dilakukan untuk mempertahankan suatu
bangunan dari struktur bangunan. Contoh : memperbaiki korosi yang terjadi pada permukaan beton
bertulang.
P enyes uaian operas i
O peras i
P em eliharaan fasilitas
P eng ecek an k ondisi
dan perform a
P e rbaikan fas ilitas

10. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 10
5. Pemeliharaan Darurat Pemeliharaan ini lakukan apabila terjadi kerusakan pada komponen yang
tidak diperkirakan sebelumnya. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi sistem kerja komponen
tersebut. Contoh : Kerusakan sistem elektrikal akibat sambaran petir.
Selanjutnya dapat dibagi kedalam 3 kegiatan, yaitu:
1. Servicing
Servicing merupakan pelayanan keberhasilan yang dilakukan secara teratur dengan interval waktu
tertentu.
Biasanya disebut sebagai pemeliharaan harian.
2. Rectification
Rectification merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awalusia gedung yang diakibatkan oleh
kesalahan ketidaksesuaian komponen, kerusakan pada saat instalasi dan kesalahan pada saat
pemasangan.
3. Replacement Replacement merupakan kegiatan yang tidak dapat dihindari karena kondisi layanan
material yang menurun
pada tingkat
Kegiatan pemeliharaan juga dibedakan dalam 3 tipe, yaitu:
1. Pemeliharaan terencana
Pemeliharaan yang diorganisasi dan direncanakan sebelumnya dikontrol dan menggunaka record
untuk menetapkan rencana selanjutnya
2. Pemeliharaan Pencegahan
Pemeliharaan ini dilaksanakan pada interval atau yang telah direncanakan sebelumnya dan
bertujuan untuk mengurangi kemungkinan adanya elemen yang rusak.
3. Pemeliharaan Langsung
Pemeliharaan yang dilaksanakan ketika suatu elemen atau komponen pembangunan dalam keadaan
rusak dan memerlukan perbaikan
Pemeliharaan pencegahan umunya direncanakan karena itu disebut pemeliharaan pencegahan
terencana. Konsep ini lebih tepat diaplikasikan pada peralatan yang menggunakan mesin tapi ada
elemen bangunan tertentu bisa mendapatkan perlakuan ini. Untuk mengetahui beberapa sistem
pemeliharaan ini diperlukan adanya daftar informasi mengenai setiap bagian bangunan ruang,
fungsi pelayanan tiap ruang dst. Yang mana harus dirawat kemudian tentukan elemen mana yang
termasuk harus diperlakukan dengan pemeliharaan pencegahan dan frekuansi elemen tersebut dirawat
apakah per minggu, per bulan ataukah per tahun. Pemilihan ini berdasarkan sejauh mana kerusakan
dihubungkan dengan faktor keamanan dan produktivitas.

11. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 11
Pekerjaan yang perlu untuk menghambat kerusakan adalah sebagai berikut:
• Tambalan, termasuk penggantian rutin di suatu area
• Penggantian seluruh elemen dari komponen—komponen karena: Fungsi tidak memuaskan
Menyebabkan pemeliharaan yang tinggi atau biaya pemeliharaan yang sangat besar
Tidak memenuhi nilai estetika
• Pemeliharaan dengan suatu lapisan yang dilakukan dengan tujuan baik untuk maksud
memperpanjang usia dari material yang dijaga tersebut maupun untuk memelihara keindahan.
• Pembersihan, walaupun merupakan aktifitas terpisah, namun pembersihan ini memiliki implikasi
pemeliharaan yang penting dalam memperlambat kerusakan dan memelihara keindahan.
Menurut Departemen Pekerjaan Umum Cipta Karya kegiatan pemeliharaan adalah kegiatan melakukan
pengopersian, pembersihan, perapihan dan pengecekan berkala.
Untuk memudahkan keperluan perencanaan, kegiatan pemeliharaan dapat dilakukan dengan
mengelompokan elemen—elemen bangunan sebelumnya:
1. Elemen—elemen yang didesain secara tepat masa layannya sesuai usai rencana dari bangunan
tanpa memerlukan perhatian dan pemaliharaan khusus.
Contoh : Pondasi, beberapa bagian seperti tiang penyokong, dimana habisnya masalah layan yang
tidak sesuai bangunan diakibatkan kesalahan desain atau adanya perubahan kondisi tanah yang
tidak dapat diramalkan.
2. Elemen—elemen yang kekuatan atau masa layannya dapat diperpanjang dengan penggantian
sebagian kecil elemen—elemennya pada jangka waktu tertentu.
Contoh : Elemen seperti genteng
3. Elemen—elemen yang dipakai atauditentukan oleh manusia dan peralatan mesin. Contoh : Elemen
lantai, dimana usia layannnya tergantung pada kepadatan dan jenis lalulintas
diatasnya
4. Elemen—elemen yang mudah kuno karena adanya teknologi baru atau perubahn mode. Elemen
seperti ini dimanfaatkan semaksimal mungkin selama masih berfungsi dengan baik.
5. Elemen—elemen yang banyak bersentuhan langsung dengan cuaca yang menyebabkan kerusakan
atau perubahan bentuk dari semula. Dalam hal ini kegiatan pemeliharaan dan pembersihan yang
teratur sangat diperlukan.
Contoh: Pemeliharaan dengan pelapis pada genting dan dinding luar.
6. Elemen—elemen yang memerlukan lapisan pelindung. Untuk elemen pengguna lapisan pelindung
memerlukan perhatian khusus.

12. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 12
Walaupun lapisan ini mungkin memiliki nilai eksentrik, tetapi tujuan utama dari pemeliharaan
adalah untuk memperpanjang usia layan elemen yang dipelihara tersebut. Pastinya kegiatan ini
memerlukan proporsi pengeluaran yang sangat besar.
Kebijakan Pemeliharaan Bangunan
Kebijakan pemeliharaan adalah kebijakan yang dengan keputusan pemeliharaan diambil. Kebijakan
ini dapat juga didefinisikan sebagaiperaturan dasar untuk mengalokasikan sumber daya meliputi man,
materials and money diantara alternatif tipe pemeliharaan yang ada. Agar membuat pengalokasian
sumber daya yang rasional. Keuntungan dari kebijakan tersebut untuk organisasi seluruhnya harus
diidentifikasikan dan dibandingkan dengan biaya. Berikut adalah pertanyaan penting yang berkenaan
dengan kebijakan perawatan tersebut
1. Tujuan
Apa yang diperoleh dari pemeliharaan? Tujuan harus dilihat dari sudut pandang kebutuhan
organisasi pengelolaan bangunan. Seperti disebutkan pada ruang lingkup, pemeliharaan adalah hal
penting dari pendekatan teknologi yang telah didefinisikan sebagai kombinasi dari manajemen,
finansial, engineering,dan penggunaan praktis lain pada asetfisik dari segi economic life cycle cost.
Kebijakan perawatan ini membutuhkan kerja sama semua departemen organisasi pengelola gedung
untuk menyakinkan bahwa aset organisasi, direncanakan, disediakan, dipelihara, dioperasi dan
diatur pada biaya total paling rendah.
2. Keuntungan
Apakah yang akan didapat? Keuntungan bisa jangka panjang atau jangka pendek dan dapat
diklasifikasikan sebagai finansial teknik atau orang. Keuntungan finansial terlihat dari lebih
efektifnya pengguna bangunan dan terefleksikan pada produktifitasnya yang tinggi sedikit material
yang dihabiskan, peningkatan daya jual, dan seterusnya. Faktor teknik dihubungkan dengan
pemeliharaan karakteristik bangunan dan pelayanannya, dan terefleksikan pada sedikitnya
kerusakan dengan pengurangan pada waktu pelaksanaan perbaikan dan sedikitnya kerusakan
dengan pengurangan pada waktu pelaksanaan perbaikan dan sedikitnya permintaan perbaikan
darurat, sedikit kecelakan, rendahnya biaya perawatan kedepan dst. Faktor manusia dihubungkan
dengan efekpsikologi dari kondisi bangunan pada pengguna dan terefleksikan dalam rendah tingkat
penggantian staf, dengan pengurangan perekrutan dan biaya training, hubungan dengan costomer
yang lebih baik dan peningkatan kesan publik. Keuntungan—keuntungan ini sulit
dikuantifikasi tapi beberapa usaha harus dibuat untuk dikuantifikasikan dengan uang, jadi analisis
ini menjadi mungkin.
3. Kebijakan

13. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 13
Bagaimana kita memproses? Hal ini ternasuk melakukan operasional dan biaya yang harus
dikeluarkan departemen perawatan yang dimulai dengan pengindentifikasikan tugas perawatan,
standar yang harus didapat dari limit biaya. Haltersebut akan membawa kebijakan seimbang antara
pemeliharaan pencegahan dan perbaikan, sejauh mana pekerjaan akan diprogramkan dibanding
dengan didasarkan pada permintaan pengguna, prioritas yang disetujui untuk tipe pekerja yang
berbeda apakah pekerja lebih baik dikerjakan oleh pekerja langsung atau kontrak dan dari mana
kebijakan harus disentralisasikan. Kebijakan-kebijakan ini akan menentukan struktur organisasi
pemeliharaan dan aturan serta tugas dari staf supervisi.
Biaya Pemeliharaan
Keterbatasan dana yang tersedia menyebabkan para pemilik bangunan/ gedung cenderung untuk
mengabaikan untuk mengikutsertakan ahli pemeliharaan bangunan dimulai sejak awal perencanaan
pembangunannya. Akibatnya, pada saat gedung yang bersangkutan mengalami masalah dalam hal
pemeliharaan, maka baru pemilik gedung itu berupaya mencari cara untuk menyelenggarakan
pemeliharaannya.
Padahal menurut Dinas Pekerjaan Umum khusus bangunan negara, biaya pemeliharaan yang
dikeluarkan adalah : Biaya pemeliharaan per m2
bangunan gedung setiap tahun = 2% dari harga satuan
per m2
tertinggi yang berlaku.
Besarnya biaya pemeliharaan bangunan gedung tergantung pada fungsi dan klasifikasi bangunan.
Tabel 1. Klasifikasi bangunan gedung menurut Departemen Pekerjaan Umum (Sumber : Dinas
Pekerjaan Umum Cipta Karya)
1. BANGUNAN SEDERHANA
• Gedung kantor yang sudah ada disain
prototipenya, atau bangunan gedung kantor
dengan jumlah lantai s.d2 lantaidengan luas
sampai dengan 500 m2
• Bangunan rumah dinas tipe C, D dan E yang
tidak bertingkat
• Gedung pelayanan kesehatan ;
Puskesmas
• Gedung pendidikan tingkat dasar dan/ atau
lanjutan dengan jumlah lantai s.d. 2 lantai

14. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 14
Adapun standar harga bangunan yang dikeluarkan Dinas
Pekerjaan Umum untuk kawasan Bandung adalah sebagai
berikut
Tabel 2. Standar harga bangunan per meter persegi kawasan kotaBandung
tahun 2008
(Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya)
No.
Jenis
Bangunan
Standar Harga Bangunan per
m2
(Rp/m2
)
Bertingkat Tidak
Bertingkat
1 Bangunan
Sederhana 2.500.000 1.833.000
2
Bangunan
Tidak
Sederhana
3.500.000 2.566.000
Untuk menghitung harga bangunan yang bertingkat, nilai harga satuan bangunan per m2
seperti yang
terdapat pada tabel 2 perlu disesuaikan berdasarkan jumlah lantai dari gedung tersebut. Adapun faktor
2. BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
• Gedung kantor yang belum ada disain
propertinya, atau gedung kantor dengan luas
di atas dari 500 m 2
atau gedung kantor
bertingkat di atas 2 lantai
• Bangunan rumah tipe A dan B atau rumah
dinas tipe C, D dan E yang bertingkat
• Gedung rumah sakit kelas A, B, C dan D
• Gedung pendidikan tinggi universitas/
akademi atau gedung pendidikan dasar/
lanjutan bertingkat di atas 2 lantai
3. BANGUNAN KHUSUS
• Istana negara dan
rumah jabatan presiden dan wakil
presiden
• Wisma negara
• Gedung instalasi nuklir
• Gedung laboratorium
• Gedung terminal udara/laut/darat
• Stasiun kereta api
• Stadion olah raga
• Rumah tahanan
• Gudang benda berbahaya
• Gedung bersifat monumental
• Gedung pertahanan
• Gedung kantor perwakilan negara RI di luar
negeri

15. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 15
penyesuaian nilai harga satuan bangunan per m2
yang disebut juga faktor satuan harga adalah sebagai
berikut :
Tabel 3. Faktor satuan harga bangunan
(Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya)
Jumlah Lantai Faktor satuan harga
1 1,000 x
2 1,090 x
3 1,120 x
4 1,135 x
5 1,162 x
6 1,197 x
7 1,236 x
8 1,265 x
standar biaya tersebut di atas tidak tersedia pada waktu tertentu, maka harga satuan bangunan dapat
dihitung dengan rumus Future Value (FV = Nilai uang yang akan datang), yaitu:
FV=M.(1+i)n
..................................... 1
Dimana:
M = Standar harga satuan pembangunan ditahun sebelumnya
i = Angka inflasi tahunan, angka ini diasumsikan dari angka rata-rata inflasi selama tiga tahun terakhir yang diperoleh
dari Biro Pusat Statistik,
n = Jumlah tahun dari tahun sebelumnya ke tahun n.
KESIMPULAN
Dari penulisan di atas maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :
1. Kurangnya perhatian atau tidak sesuainya kegiatan pemeliharaan yang dilakukan akan
menyebabkan suatu kondisi atau dampak negatif, yaitu menurunnya tingkat produktifitas
kegiatan—kegiatan yang dilaksanakan oleh pemilik atau pengguna bangunan sebagai akibat dari
kurang terpeliharanya kondisi bangunan.
2. Dengan pemeliharaan bangunan gedung yang baik maka akan memperpanjang usia bangunan.
3. Mendapatkan keuntungan dari investasi yang maksimal dikarenakan bangunan gedung yang
terawat juga dengan meningkatnya usia pakai gedung tersebut.

16. Yatna Supriyatna Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No. 2
H a l a m a n 16
DAFTAR PUSTAKA
Lee,Reginald. (1987). Building Maintenance Management,London:Wiliams Collins Sons & Co.Ltd.
Majalah Konstruksi. Juli-Agustus. (1999). Ilmu Ekonomi Teknik Bagi Operasi Perawatan Bangunan.
Ervianto, Wulfram I. (2005). Manajemen Proyek Konstruksi, Jogjakarta: Andi Offset.
Royati, Erdwita. (2008). Manajemen Pemeliharaan Bangunan Gedung Pendidikan, Bandung :
Universitas Komputer Indonesia.
Dirjen Cipta Karya, Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah,
(2007), Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara.