appunti di estimo generale

1. ESTIMO GENERALE
Definizione
L'estimo è una disciplina che insegna a formulare giudizi di valore per qualsiasi bene economico, allo
scopo di soddisfare determinate ragioni pratiche. Si attribuisce cioè ad ogni bene una determinata
quantità di denaro, un valore. È importante sottolineare la differenza tra prezzo e valore: il prezzo è un
dato storico, certo, già ottenuto in una precedente contrattazione, il valore è un dato stimato come "il
più probabile".
Il valore di stima deve essere oggettivo, non influenzato da opinioni personali; il valore stimato da
diversi periti per uno stesso bene, nello stesso tempo e luogo, deve coincidere, o almeno dovrebbe.
Perchè ciò avvenga il perito deve avere conoscenze tecniche, economiche ed avere chiaro lo scopo per
cui va ad eseguire la stima.
[si veda anche http://it.wikipedia.org/wiki/Estimo ]
Caratteri e natura del giudizio di stima
Il giudizio di stima presenta le seguenti caratteristiche:
Obiettività (cioè tendere all’oggettività)
• Pur essendo frutto di una personale elaborazione il giudizio di stima deve essere obiettivo, cioè
generalmente valido.
• il giudizio finale deve essere indipendente da apprezzamenti subordinati ad un personale
interesse.
• deve interpretare la volontà media del mercato: il che significa che il valore espresso come
risultato della stima deve indicare la somma che un compratore medio sarebbe disposto a
pagare per acquisire la proprietà del bene,
Natura previsionale e probabilistica
• il giudizio di stima ha sempre la natura della previsione, qualunque sia l'aspetto economico che
corrisponde alla finalità della stima.
• il valore di mercato, ad esempio, è il più probabile prezzo previsto per un bene nell'ipotesi che
esso sia messo in vendita: il perito deve porsi idealmente in un momento immediatamente
anteriore a quello di un'ipotetica vendita del bene e prevedere quale sarebbe il prezzo pagabile
da un acquirente ordinario, ovverosia quello statisticamente più probabile.
Si basa su alcuni requisiti professionali del perito
• conoscenze tecniche dei beni oggetto di valutazione, necessarie per poterne apprezzare le
caratteristiche funzionali da cui dipende la loro utilità e il loro valore;
• conoscenze economiche generali, necessarie per poter interpretare i fatti dell'attività
economica e i fenomeni di mercato;
• conoscenze economiche di settore relative alle tecniche di gestione aziendale, quando i beni
oggetto di stima sono strumentali, cioè fattori di produzione;

2. Appunti di Estimo Generale
• conoscenze giuridiche, perché molte valutazioni debbono essere fatte secondo regole imposte
dalla legge e perché il valore dei beni è spesso condizionato dai limiti che la legge stessa
impone alle loro possibilità di utilizzo;
• conoscenze di calcolo finanziario e di statistica, da considerarsi come strumenti necessari alla
raccolta e all'elaborazione dei dati;
• conoscenze teoriche, metodologiche e procedurali di estimo generale e di estimo speciale, la
cui corretta applicazione è condizione indispensabile perché il giudizio di stima sia neutrale ed
obiettivo;
• conoscenze dei prezzi nella loro evoluzione storica recente e nella loro manifestazione attuale.
In aggiunta alle conoscenze suddette, occorrono al perito capacità di analisi, di discernimento e di
sintesi, nonché prudenza, buon senso e onestà intellettuale, per operare sempre nel rispetto dell’etica
professionale
E’ formulato per rispondere ad una precisa richiesta:
Scopo o Finalità della stima
• il giudizio di stima risponde sempre ad una qualche ragione pratica, poiché il committente si
trova in un determinato rapporto economico con il bene e con i fatti che lo riguardano:
• può essere il proprietario del bene (che intende venderlo, o cederlo in cambio di una rendita, o
trasformarlo, o che ne viene espropriato)
• può essere una banca che intende garantirsi con un'ipoteca sul bene per la cessione di un mutuo,
ecc
Possibili oggetti di stima
• Beni economici materiali (terreni, fabbricati, impianti, macchine e attrezzature di ogni genere,
capi di bestiame, materie prime, semilavorati, prodotti finiti)
• Beni economici immateriali (elementi complementari del patrimonio aziendale, come spese
d’impianto, brevetti, avviamento commerciale, ecc.),
• diritti e gli obblighi relativi a beni economici (diritto d'usufrutto, d'uso, d'abitazione, di rendita
vitalizia o perpetua, di nuda proprietà, di indennizzo per un danno, per un'imposizione di
servitù, per un’occupazione temporanea, per una espropriazione, ecc.).
• Rientra tra gli oggetti dell’estimo anche la valutazione della convenienza o meno alla
realizzazione di determinate opere, sia dal punto di vista privato sia dal punto di vista pubblico.
In definitiva, l'estimo trova campo d'applicazione in tutti i settori della vita civile e produttiva, potendo
riguardare ogni bene che, in un'economia di mercato, sia passibile di scambio, e potendo occuparsi di
qualsiasi fatto che faccia insorgere o modifichi un rapporto giuridico-economico fra un soggetto e un
oggetto
E’ importante distinguere prezzo di mercato e valore di stima
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3. Appunti di Estimo Generale
• Prezzo di mercato è la somma di denaro che è stata pagata per un bene in una compravendita
già conclusa: esso è un dato certo e incontestabile, riferito ad un luogo e ad un tempo
determinati (è un dato storico).
• Valore di stima è un giudizio che esprime, in termini previsionali e probabilistici, l'equivalente
in moneta di un aspetto economico di un bene.
Fasi di stima
Incarico: il committente incarica il perito di redarre una stima, l'incarico deve rendere esplicito
l'oggetto e più in generale il contesto di stima e il motivo o scopo per cui la stima viene richiesta.
Scelta dell'aspetto economico: chiarito lo scopo per cui una stima viene richiesta il perito sceglie
l'aspetto economico appropriato
Metodo, basi teoriche e procedure: a partire dall'aspetto economico considerato il perito procede ad
un inquadramento teorico delle possibili soluzioni e definisce quale procedura utilizzare.
Redazione della perizia e conclusioni: la perizia, definita anche relazione di stima, descrive i punti
precedenti, sia per gli aspetti teorici ch per la parte di calcolo; termina con l'attribuzione del valore
richiesto nell'incarico.
INCARICO: nella pratica professionale deve essere in forma scritta e riportare chiaramente oggetto e
motivazioni della richiesta, in ambito didattico l'incarico coincide con il testo della verifica; il testo
deve definire chiaramente lo scopo ma può anche essere incompleto per quanto riguarda le
caratteristiche dell'oggetto, è lasciato allo studente il compito di completare la descrizione al fine di
disporre di tutti i dati richiesti per l'espletamento dell'incarico.
Questa fase termina nel momento in cui sono chiaramente definiti tutti i punti secondo i quali si
svolgerà la stima, rappresenta una sorta di indice di ciò che segue, se vogliamo un elenco delle
operazioni da svolgere e dei punti da trattare.
La descrizione dell'oggetto di stima, viene solitamente fatta in questa fase, non in quanto obbligatorio
ma funzionale allo sviluppo logico della stima.
Per scopo della stima si intende la ragione pratica per cui una stima viene richiesta, ad esempio per un
fabbricato si può richiedere una stima per compravendita, si vorrà cioè conoscere il prezzo di mercato,
oppure per valutare un danno, in cui si vuol conoscere a quanto ammontano i danni subiti.
La conoscenza dello scopo della stima è particolarmente importante perchè consente la scelta
dell'aspetto economico più idoneo alla risoluzione del problema.
SCELTA DELL'ASPETTO ECONOMICO
I possibili aspetti economici sono i seguenti:
1) più probabile Valore di mercato
2) più probabile Valore di costo
3) più probabile Valore di capitalizzazione
4) più probabile Valore di trasformazione
5) più probabile Valore di surrogazione
6) più probabile Valore complementare
vedi sotto per la definizione di ognuno (vai)
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4. Appunti di Estimo Generale
La locuzione "più probabile" sta ad indicare che non si tratta di dato certo ma probabile, bisogna
ricordare che si parla di "stima" e non di "misurazione".
METODO e BASI TEORICHE
La base teorica di ogni stima è unica, a prescindere quindi dall'aspetto economico utilizzato, si basa
sulla comparazione e sull'ordinarietà.
Principio di comparazione: beni simili hanno valore simile. Per beni simili si intendono quei beni che
possono essere paragonati al bene oggetto di stima per quanto riguarda le principali caratteristiche
intrinseche ed estrinseche. I beni che presentano dotazioni "medie" per tutte le caratteristiche si
definiscono "ordinari".
Principio di ordinarietà: si assume che prezzi o valori, comportamenti, scelte e ogni altra
caratteristica, che possa influenzare il valore, siano l’espressione di un dato medio.
Il principio di ordinarietà è alla base di tutte le stime deriva dalla definizione di "imprenditore
ordinario", dotato cioè di capacità medie e tornaconto tendente a 0 (in ambito agrario).
È a questo tipo di imprenditore che vanno riferite le stime.
Ad esempio nel caso di un'azienda agricola il valore non può essere influenzato dalle capacità
imprenditoriali di chi la conduce, che potrebbe ottenere un Bf superiore alla media grazie alla sua
abilità, un perito deve supporre capacità medie, e quindi profitti ottenibili dalla maggior parte degli
imprenditori, per arrivare a stimare un valore ordinario, cioè molto probabile.
Quindi il primo valore che andremo a ricercare con la stima sarà il "valore ordinario". In seguito questo
valore può essere corretto per la presenza di caratteristiche che lo allontanano dalla media, avremo
aggiunte o detrazioni a seconda che facciano aumentare o diminuire il valore del bene.
Principali aggiunte:
1) frutti pendenti
2) fabbricati o dotazioni eccedenti l'ordinarietà
3) maggiori redditi transitori o esenzioni fiscali
4) presenza di scorte aziendali
Principali detrazioni:
1) servitù e vincoli in genere
2) fabbricati o dotazioni insufficienti rispetto all'ordinarietà
3) minori redditi transitori o mutui ipotecari
PROCEDURE
La base teorica di ogni stima è unica, si basa sulla comparazione e sull'ordinarietà.
All’interno di questo ambito teorico si possono adottare diversi procedimenti o procedure, classificabili
in:
procedure sintetiche: rientrano nelle procedure sintetiche tutte le stime in cui abbiamo una sola
variabile o parametro da stimare, considerando le altre variabili o parametri equivalenti.
procedure analitiche: quando si ricorre a due o più variabili o parametri.
N.B. -> Le due procedure portano a risultati equivalenti, NON si può assolutamente affermare che una
procedura sia più precisa dell’altra, se la stima è condotta correttamente le due procedure sono
equivalenti.
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5. Appunti di Estimo Generale
STIME SINTETICHE
Le principali procedure per la stima sintetica sono:
stima per confronto (o per parametri): si sceglie un parametro che risulta strettamente connesso al
valore del bene oggetto di stima. Ad esempio per un appartamento la superficie, a parità di altre
condizioni, è sicuramente la caratteristica più influente sul valore, quella "più proporzionale" al valore.
Si confronta poi il valore medio del parametro in un campione di beni simili e si rapporta il valore
medio alla effettiva consistenza del bene oggetto di stima.
Il campione deve essere il più possibile ampio, per ridurre gli errori statistici, ed omogeneo in virtù del
principio di comparazione.
Per utilizzare questo procedimento è necessario che i beni utilizzati nel confronto siano il più possibile
omogenei e che il parametro scelto sia strettamente legato al valore del bene. L'abilità del perito sta
nella scelta dei beni con cui eseguire il confronto e del parametro di riferimento.
Stabilita l'esistenza di tutti i presupposti si ricorre alla seguente proporzione:
Vx : Px = ΣV : ΣP
in cui:
Vx = valore del bene (incognito)
Px = parametro scelto
ΣV = sommatoria valori di beni simili
ΣP = sommatoria parametri di beni simili
azienda Valore (€) Sup (ha)
A 180.000 6
B 210.000 7
C 240.000 8
630.000 21
TOTALE =
(Σ Vo) (Σ Sup)
Valore medio = Σ Vo / Σ Sup = 30.000
Il valore medio andrà poi corretto con eventuali aggiunte o detrazioni.
In sintesi le fasi sono:
1) scelta parametro
2) estrazione campione ampio e omogeneo
3) analisi e validazione dei dati
4) tabulazione, stima del valore medio del campione e quindi del valore ordinario del bene
oggetto di stima
5) correzione del valore ordinario (eventuale, se presenti aggiunte o detrazioni) per passare al
valore reale
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6. Appunti di Estimo Generale
stima a vista: possibile se il perito ha profonde conoscenze tecniche ed economiche, se ha già eseguito
diverse stime per confronto è logico pensare che conosca i valori medi del parametro.
stima storica: si confrontano i prezzi realizzati per lo stesso bene (o per beni molto simili) in recenti
contrattazioni, è quindi necessario conoscere con certezza i prezzi effettivamente pagati e non quelli
dichiarati, che spesso sono inferiori.
STIMA ANALITICA
La stima analitica comporta la stima di più parametri, mentre nel procedimento sintetico il parametro di
confronto è uno solo, viene utilizzata per stimare in base alla capitalizzazione del reddito, per ricercare
il valore di costo (computo metrico estimativo), per la stima del valore di trasformazione.
La stima analitica del valore di mercato è basata sull'accumulazione iniziale di tutti i probabili redditi
futuri, secondo il criterio che un bene vale per quanto rende.
Le ipotesi fondamentali su cui si basa la stima analitica sono le seguenti:
1) un bene vale per quanto rende, cioè il suo valore è pari all'accumulazione iniziale di
tutti i possibili redditi futuri, scontati al momento di stima
2) il mercato sia in equilibrio stabile, ad esempio in presenza di forte inflazione è
impossibile prevedere il valore di un bene nel medio e nel lungo termine
3) al momento della stima si possa conoscere il reddito medio ordinario continuativo
4) esista un mercato attivo di fondi rustici, da cui trarre i dati per le stime, in particolare
occorre conoscere dati riguardanti i Bf e i Vo di fondi simili, per ricavare
correttamente il saggio di capitalizzazione
La stima analitica si sviluppa in quattro fasi:
1) ricerca del reddito ordinario e continuativo da capitalizzare (Bf)
2) ricerca del saggio di capitalizzazione (Rcap)
3) calcolo del Vo
4) aggiunte e detrazioni.
Nota: vedere oltre per un esempio
REDAZIONE DELLA PERIZIA E CONCLUSIONI
Questa è la parte di calcolo, dopo aver definito basi teoriche e procedure adottate si tratta di metterle in
pratica. Il perito (o lo studente) può scegliere come organizzare il lavoro, c'è chi preferisce riunire
teoria e calcoli e chi preferisce lasciarli separati: sono scelte accettabili entrambe.
VEDI LA STIMA FONDI RUSTICI
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7. Appunti di Estimo Generale
ASPETTI ECONOMICI (torna)
In generale per ogni aspetto economico è necessario conoscere:
1. definizione
2. casi di applicazione
3. limiti all'uso (se presenti)
4. procedure di valutazione
VALORE DI MERCATO
Si definisce valore di mercato la quantità di moneta attribuibile ad un determinato bene. La stima è
sempre riferita ad un certo tempo e ad un determinato mercato.
Questo aspetto economico viene utilizzato per stime riguardanti successioni, divisioni e compravendite
in genere. I metodi di stima utilizzabili per la ricerca del valore di mercato possono essere sia sintetici
che analitici. Fra i sintetici ricordiamo:
1) stima a vista: possibile se il perito ha profonde conoscenze tecniche ed economiche,
oltre che molta esperienza, è cioè in grado di eseguire mentalmente le valutazioni
necessarie per formulare un giudizio di valore
2) stima storica: possibile se il bene stimato è stato più volte oggetto di compravendita
nel recente passato e si conoscono i prezzi con certezza.
3) stima per confronto diretto (o comparativa): possibile se esistono in zona beni simili
che siano stati trattati di recente, di cui si conoscano i prezzi di compravendita
certi. Occorre naturalmente poter individuare un parametro di confronto che sia
strettamente connesso al valore, ad esempio per un appartamento la superficie.
La stima analitica comporta la stima di più parametri, viene utilizzata per stimare il valore di mercato in
base alla capitalizzazione del reddito; nel procedimento sintetico il parametro di confronto è uno solo.
È importante ricordare che una stima passa anche attraverso l'uso di dati certi, ma l'oggetto di stima
vero e proprio sono i dati probabili, quelli che vengono ricavati in seguito ad accurate analisi, basate sul
confronto con situazioni simili.
Condizione fondamentale per poter utilizzare il valore di mercato è che esista un mercato attivo per il
bene in questione, che sia possibile cioè disporre di dati economici necessari per il confronto.
VALORE DI COSTO O DI PRODUZIONE
Rappresenta la somma di denaro che un imprenditore puro deve erogare per produrre un determinato
bene.
Può essere stimato sia per via analitica che sintetica. La procedura sintetica si basa sul confronto con i
costi di produzione di altri beni simili, rapportando i relativi costi per mezzo di un parametro (per i
fabbricati si usa di solito la superficie o il volume).
La determinazione per via analitica passa attraverso la somma di tutte le spese che dovrebbe sostenere
un imprenditore ordinario, riassunti nella seguente espressione:
Kt = Q + Sv + Imp + Sa + St + I + Bf
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8. Appunti di Estimo Generale
Per i fabbricati civili si parla di computo metrico estimativo, ove saranno elencate dettagliatamente
tutte le voci di spesa necessarie alla produzione, (materiali, manodopera, spese generali e utili di
impresa).
Non sono compresi nel computo metrico estimativo le seguenti voci: a) spese di progettazione,
direzione e collaudo dei lavori b) la tassa per la concessione edilizia e gli oneri di urbanizzazione c) le
spese di registro e di allacciamento per acqua, luce, ecc.
VALORE DI TRASFORMAZIONE
Il valore di trasformazione si ottiene detraendo dal valore di mercato del bene trasformato il probabile
costo della trasformazione riferito all'imprenditore ordinario. Per poter utilizzare questo aspetto
economico è necessario che la trasformazione sia tecnicamente, economicamente e giuridicamente
possibile.
Vt = Vp - Cp
in cui:
Vt = valore di trasformazione
Vp = valore del prodotto trasformato
Cp = costo totale della trasformazione
Casi particolari di questo aspetto economico, relativamente ai fabbricati civili, sono:
- valore di sopralzo, ottenibile per differenza tra il valore di mercato del fabbricato sopraelevato e il
costo necessario per la sopraelevazione
- valore di demolizione, ottenibile sommando il valore dell'area e il valore dei materiali di recupero e
detraendo i costi di demolizione.
Per il valore di trasformazione non si può parlare di metodi di stima analitici o sintetici, il valore di
trasformazione deriva dalla differenza tra valore di mercato e valore di costo, che possono essere
stimati con entrambi i metodi.
VALORE DI SURROGAZIONE
Si intende la somma di denaro necessaria per sostituire il bene in oggetto con altro bene avente la stessa
utilità, di cui non è possibile calcolare il valore di mercato. Può essere utilizzato nella valutazione di
edifici che vengono utilizzati per scopi diversi da quelli per cui sono stati costruiti, senza necessità di
alcuna spese per la trasformazione, ad esempio una chiesa sconsacrata che viene adibita a magazzino.
Viene utilizzato per i beni che non hanno mercato proprio, ad esempio il letame, o la cui disponibilità
sia cessata.
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9. Appunti di Estimo Generale
VALORE COMPLEMENTARE
E' il risultato della differenza tra il valore di mercato dell'intero bene e il valore della parte residua,
ammesso che sia vendibile separatamente.
L'utilizzo più frequente di questo aspetto economico è in caso di esproprio parziale di un fondo rustico,
in cui occorre valutare il danno complessivo subito in seguito all'alienazione di una parte del fondo.
Condizioni necessarie per l'utilizzo di questo aspetto economico sono:
- che esista complementarietà tra le parti: cioè che la somma dei valori dei beni presi singolarmente sia
inferiore al valore del bene nel suo complesso.
- che la parte staccata non sia reintegrabile: se lo fosse si parlerebbe di valore di mercato
per reintegrare la parte staccata; se ad esempio la parte di fondo alienata fosse sostituibile con un altra
con le medesime caratteristiche, il danno sarebbe uguale al valore di mercato di quest'ultima.
Supponiamo di avere un terreno di 1000 mq che viene attraversato da una strada:
Superficie = 1.000
Vo mq = 4,00 (stima per confronto su fondi simili accorpati)
Vo totale = 4.000 Vo ante, cioè fondo intero ed accorpato
Superficie residua dopo alienazione (Sup.
Superficie = 900
post)
Diminuzione dovuta al fatto che il fondo non è
Vo mq = 3,60
più accorpato (- 10%)
Vo totale = 3.240 Vo parte residua (Vo post)
Superficie = 100 Superficie alienata (ad. es. una strada)
Vo ordinario, a prescindere dalla complemen-
Vo mq = 4
tarietà
Vo totale = 400 senza contare la complementarietà
Valore complementare = 760 Vo ante – Vo post = 4.000 – 3.240 = 760
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10. Appunti di Estimo Generale
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Si intende l'accumulazione iniziale di tutti i possibili redditi futuri, la capitalizzazione è solitamente
usata come strumento nella stima analitica per capitalizzazione del reddito;
CONSIDERAZIONI SUGLI ASPETTI ECONOMICI
Tutti gli aspetti economici fin qui analizzati soddisfano un determinato quesito estimativo, ma è
importante ricordare che, in condizioni di equilibrio economico, tutti gli aspetti economici tendono a
coincidere con il valore di mercato.
È bene avere chiaro che è il mercato il "soggetto" che determina i prezzi,
Ad esempio se il prezzo di mercato di un determinato bene fosse molto inferiore al costo di produzione
nessuno lo farebbe produrre, tutti lo acquisterebbero già fatto, ne deriverebbe un calo di domanda ai
produttori con conseguente diminuzione del costo di produzione ad equilibrare i due aspetti economici,
valore di mercato e valore di costo.
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