2. 2
PROGRAMMA VOORMIDDAG WOONCONGRES 8 JUNI 2015
Bouwstenen voor een maatschappelijk verantwoord woonbeleid
11.15 u Verhandelbare bouwrechten | An Maeyens, Ruimte Vlaanderen
11.40u Versterken van de huurmarkt | David Van Vooren, Vlaamse Woonraad
12.05 u
Debat. De rol van overheid en markt | Bjorn Mallants (Vereniging Vlaamse Huisvestings-
maatschappijen), Pieter Decelle (Confederatie Immobiliënberoepen Vlaanderen) en Olivier
Carrette (Beroepsvereniging van de vastgoedsector)
12.45 u Lunch

3. 3
Verhandelbare
ontwikkelingsrechten (VOR)
VRP Wooncongres
8 juni 2015
An Maeyens – Ruimte Vlaanderen

4. Inhoud
1. Vlaamse context
2. Het begrip VOR
3. Verwante instrumenten in Vlaanderen
4. Zijn VOR toepasbaar in Vlaanderen?
4

5. Vlaamse context
• bodembedekkende bestemmingsplannen sinds jaren ’70
– Gewestplannen
– BPA’s en RUP’s (3 planniveaus)
• bestemmingscategorieën vastgelegd
• bestemmingswijzigingen hebben financieel effect
• ontwikkelingsmogelijkheden (harde bestemmingen) worden
vaak als “verworven” beschouwd;
• dichtheden vaak slechts beperkt juridisch vastgelegd
5

6. Ontwikkelingsmogelijkheden (wonen,
bedrijvigheid, voorzieningen) rond regionale
OV-haltes
Voorbeeld
Regionet Leuven - Visie
Huidig juridisch aanbod
<=>
6
Vlaamse context

7. VOR: Wat?
• ontwikkeling transfereren van de ene plaats naar een andere
• herkomstgebied:
– beperken of vrijwaren van winstgevende ontwikkelingen
– ontwikkelingsrechten als tegemoetkoming
– rechten kunnen verkocht worden
• ontvangstgebied:
– ontwikkelingsrechten zijn een voorwaarde
– om winstgevende (bijkomende) ontwikkelingen te kunnen realiseren
Startsituatie!
7

8. VOR in VS
• splitsing grondeigendom en bouwrecht
• Startsituatie:
– ruimtelijke ordening gekoppeld aan maximaal toegestane dichtheden
per ‘acre’ (zoning ordinance)
– bouwlagenbeperking
8

9. VOR in VS
• Toepassing:
- Vrijwaren agrarische gebieden, natuurgebieden
- Bouwlagen- en densiteitsbeheer
- Behoud historische gebouwen
9

10. VOR in VS
• Uitwerken TDR-programma:
– aanduiden ‘sending sites’ en ‘receiving sites’: volgens planningsproces
– bepalen aantal TDR’s
– transfermechanisme
• vrije prijs (markt vraag en aanbod) of vaste prijs (bepaald door overheid)
• transfer al dan niet via rechtenbank
• fonds of heffing
hoe losser het verband tussen herkomst- en ontvangstgebieden, hoe
meer we spreken van “fondsenbenadering”
– registratie transfer: ‘conservation easement’ (erfdienstbaarheid:
beperking ontwikkelingsmogelijkheid wordt vastgelegd)
10

11. 11

12. 12

13. voor
na
13

14. VOR: Grondbeleidsinstrument
• Sturingsinstrument
– aanbod op de meest geschikte plekken
– dichtheidsbeheer
• Vereveningsinstrument
– minwaarden herkomstgebieden vergoed door baten meerontwikkeling in
ontvangstgebied
14

15. Verwante instrumenten
• bestaande sturings- en vereveningsinstrumenten
– Planschade – planbaten (cf. fondsenbenadering)
– Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil
– Voorwaarden en lasten bij (verkavelings)vergunningen
– Contractbenadering
– …
15

16. Verwante instrumenten
• Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil
– ruilen van gebruik en eigendom van percelen, tegelijk met het
omwisselen van bestemmingen
– 5 varianten mogelijk; al dan niet met ruil eigendommen en
gebruiksruil
– steeds RUP opstellen
• met grondruilplan: inbreng, toebedeling en financiële afrekening
• Inrichtingsnota
– de bepalingen over planschadevergoeding, planbatenheffing,
kapitaalschade en gebruikerscompensatie gelden niet
– VLM treedt op als “bank”
– waardebepaling via landcommissies
16

17. • volledige toepassing:
• Variant zonder eigendomsruil met over- en onderbedeling = VOR
17
Verwante instrumenten

18. Onderzoeksvragen
• Wat zijn de ruimtelijke doelstellingen waarvoor VOR
potentieel een nuttig instrument is?
• Kunnen die ruimtelijke doelstellingen gebiedsgericht worden
ingevuld (wat dan inhoudt dat VOR (ook) gebiedsgericht kan
worden opgezet)?
18

19. Onderzoeksvragen
• Wat is de toepasbaarheid binnen de huidige Vlaamse
regelgeving? Hoe is VOR in te passen in het bestaande
instrumentarium?
– context gelijkend of verschillend?
– inpasbaarheid? Interferentie met andere vereveningssystemen?
– vergelijkbaarheid van financiële transacties in de verschillende
vereveningssystemen
– koppeling aan RUP, vergunning, verkaveling?
– “ontwikkeling”: bouwen/niet-bouwen? Eenheden? Bouwlagen?
– decretale onderbouwing nodig? Inspraak- en participatie-eisen?
• Hoe kunnen we VOR concreet vormgeven?
19

20. Mogelijke ruimtelijke doelstellingen
• Densiteitsbeleid
– bebouwingsdichtheid verhogen en verlagen
• Ruimtelijk optimaliseren van het juridisch aanbod
– verplaatsen
– schrappen
• Landbouwgebied vrijwaren voor landbouwgebruik
• Groen-blauwe dooradering realiseren
• (Bijkomende) verharding beperken
• …
20

21. Mogelijke toepassingen
1. Beheer juridisch aanbod; ruilen van bestemmingen;
vb. herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil
2. Beheer juridisch aanbod en dichtheidsbeleid; Regionaal
schaalniveau;
Vb. Regionet Leuven
3. Ontsnipperen van het agrarisch gebied en/of de open
ruimte;
VOR als compensatie voor het niet-gebruiken van de mogelijkheid om een voormalige
landbouwzetel te residentialiseren
4. Financieel evenwichtig ruimtelijk beleid
21

22. 22
• Afdeling Juridische en Beleidsontwikkeling
– An Maeyens an.maeyens@rwo.vlaanderen.be
– Wolfgang Vandevyvere wolfgang.vandevyvere@rwo.vlaanderen.be
• Afdeling Onderzoek en Monitoring
– Ann Pisman ann.pisman@rwo.vlaanderen.be
Contactgegevens
Ruimte Vlaanderen