Scriptie over de toepasbaarheid van verhandelbare ontwikkelingsrechten in Vlaanderen.

1. FACULTEIT ONTWERPWETENSCHAPPEN Academiejaar 2015-2016
Lex van den Nieuwenhof
Masterproef voorgedragen tot het
Bekomen van de graad van:
Master in de Ontwerpwetenschappen:
Stedenbouw en Ruimtelijke Planning
Promotor:
Prof. dr. Tom Coppens
Copromotor:
Prof. Guy Vloebergh
toepasbaarheid van verhandelbare ontwikkelingsrechten in Vlaanderen
is het concept van verhandelbare ontwikkelingsrechten toepasbaar in
gemeentelijkbeleid in Vlaanderen?

2. Voorwoord
De masterproef voor u vormt de afronding van
mijn masteropleiding Stedenbouw en Ruimtelijke
Planning aan de Universiteit Antwerpen. Het
onderwerp is “toepasbaarheid van verhandelbare
ontwikkelingsrechten in Vlaanderen”: Is het
concept van verhandelbare ontwikkelingsrechten
toepasbaar in gemeentelijkbeleid in Vlaanderen?
Tijdens mijn studie loopbaan heb ik altijd interes-
se gehad in de driehoek van economie, stedelijk
ontwikkeling en duurzaam ruimtegebruik. Het
instrument van verhandelbare ontwikkelingsrech-
ten heeft elementen van alle drie de facetten in
zich. In praktijk kijken verschillende vakwerelden
vaak alleen naar hun eigen doelstellingen en
mist men vaak het overzicht. Men houdt geen of
onvoldoende rekening met wat ontwikkelingen
of regelgeving voor effecten hebben voor andere
domeinen binnen de ruimtelijke ontwikkeling.
Partijen komen lijnrecht tegenover elkaar te staan,
terwijl doelstellingen vooral gehaald worden door
gedeelde visie en beleid. Door mijn kennis van de
vastgoedwereld en stedenbouw hoop ik in mijn
carrière een brug te kunnen slaan tussen beide
werelden.
Ik wil ook van de gelegenheid gebruik maken om
mijn promotor Prof. Coppens en co-promotor
Prof. Vloebergh te bedanken voor de onder-
steuning en feedback tijdens opmaak van mijn
masterproef. Ook wil ik de gemeente Brasschaat
en in het bijzonder Jan moereels bedanken voor
hun medewerking rond mijn masterproef.
Lex van den Nieuwenhof

3. Samenvatting
In het huidige regeerakkoord is een onderzoek
aangekondigd naar de toepasbaarheid van ver-
handelbare ontwikkelingsrechten in Vlaanderen.
Het basis principe van verhandelbare ontwikke-
lingsrechten is simpel, maar veelal blijkt uit de
praktijk dat toepassing van het instrument vaak
erg complex is.
Het instrument laat het toe om bestemde ruimtes
vrij te waren van toekomstige bebouwing in
het kader van duurzaam ruimtegebruik. Ook
wordt het instrument gebruikt om historische
monumenten en landschappen te behouden.
De bestaande instrumenten laten het ook toe
om duurzaam ruimtegebruik te verwezenlijken,
alleen wanneer dit gebeurt door bijvoorbeeld
herbestemming moet men rekeninghouden met
planbaten, maar vooral met een planschade
regeling. Het concept van verhandelbare ont-
wikkelingsrechten gaat uit van een loskoppeling
tussen eigendomsrecht en het ontwikkelingsrecht
op bijvoorbeeld een stuk grond. Een loskoppeling
in die zin dat het ontwikkelingsrecht een aparte
bundel wordt die apart verhandelbaar is. De
verkopers kunnen hun ontwikkelingsrechten over-
dragen aan de kopers die daarmee op een andere
locatie meer ontwikkelingen kunnen realiseren.
Het uitkeren van planschade is niet nodig omdat
de bestemming behouden blijft en de eigenaar
gecompenseerd wordt door de verkoop van zijn
ontwikkelingsrechten.
Het doel van deze masterproef is de ruimte-
lijk-economische haalbaarheid van verhandelbare
ontwikkelingsrechten te toetsen. De economische
context is namelijk mede bepalend of er daad-
werkelijk transacties plaatsvinden. Het aanwijzen
van nieuwe ontwikkelingslocaties mag echter niet
klakkeloos gebeuren zonder rekening te houden
met de goede ruimtelijke ordening. De toepas-
baarheid wordt in deze masterproef gemeten in
de context van de gemeente Brasschaat. Deze op-
zet laat het toe om de werking van het instrument
te toetsen vanuit een realistische casestudy met
lokale ruimtelijke doelstellingen.
Het theoretisch kader bepaalt de focus van het
verdere onderzoek vanuit de wetenschappelijke
literatuur rondom verhandelbare ontwikke-
lingsrechten. In deel drie is daarom een analyse
gemaakt van de vastgoedmarkt van Brasschaat.
Deze laat het toe om in een later stadium de
grondwaardes te bepalen. In deel vier is de
ruimtelijke doelstelling geformuleerd vanuit
structuurplannen, beleidsdocumenten, onder-
zoeken en een GIS analyse. Het vijfde deel bevat
een strategie die als kader dient om concrete
scenario’s in deel zes uit te werken. Dit proces
heeft geleid tot interessante conclusies van de
werking van het instrument als de toepassing
ervan in gemeentelijk beleid in Vlaanderen.
Abstract
The current coalition has announced an
investigation into the applicability of tradable de-
velopment rights in Flanders. The basic principle
of transferable development rights is simple, but
often practice shows that the application is very
complex
The instrument keeps designated areas free from
future development in the context of sustainable
land use. The instrument is also used to preserve
historical monuments and landscapes. Existing
tools are also equipped to achieve sustainable use
of space, only when this happens with a rezoning
plan, one must take the costs in account of
planning blight. The concept of transferable devel-
opment rights assumes a disconnection between
ownership of land and the right of development,
for example for a piece of land. A disconnection in
the sense that the development right is a separate
bundle, and separately tradable. The vendors
may transfer their development rights to the
buyers who can thus achieve more developments
in another location. The distribution of planning
blight is not needed because the destination is
maintained and the owner is compensated by the
sale of development rights.
The purpose of this master thesis is to examine
the spatial and economic feasibility of tradable
development rights. The economic context will
also determine whether there actually trades will
take place. Identifying new development sites
should not be done blindly without taking good
planning practice in account. The applicability is
measured in this master thesis in the context of
the municipality of Brasschaat. This set-up allows
it to test the operation of the instrument from a
realistic case study with local spatial objectives.
The theoretical framework determines the focus
of further research from the scientific literature
on transferable development rights. In part three,
therefore, an analysis of the real estate market
of Brasschaat. This enables it to determine the
ground values in a later stage. In part four spatial
objectives formulated from structural plans,
policy documents, studies and GIS analysis. The
fifth section contains a strategy that serves as a
framework to develop specific scenarios in section
six. This process has led to interesting conclusions
on the functioning of the instrument and its
application in municipal policy in Flanders.

4. 1 Deel 1: Inleiding. 1
1.1 SITUERING EN ACHTERGROND. 1
1.2 PROBLEEMSTELLING. 1
1.2.1 AFBAKENING. 2
1.3 DOELSTELLING. 2
1.4 ONDERZOEKSVRAGEN. 2
2 Deel 2 theoretisch kader en methodologie 3
2.1 DEFINITIE VAN VOR 3
2.2 OORSPRONG 3
2.3 THEORETISCHE ACHTERGROND EN DOELSTELLING 3
2.3.1 ACHTERGROND 3
2.3.2 DOELSTELLING 4
2.4 MODALITEITEN 4
2.4.1 VOR BANK 5
2.4.2 ZENDENDE EN ONTVANGENDE LOCATIES 5
2.5 VOR VANUIT ECONOMISCH PERSPECTIEF 6
2.5.1 ONTWIKKELINGSRECHTEN EN MARKTWERKING 7
2.6 WAARDE VAN VASTGOED 9
2.6.1 KENMERKEN VAN VASTGOEDWAARDE 9
2.6.2 METHODES VOOR WAARDEBEPALING 11
2.6.3 WINSTMAXIMALISATIE EN SOCIAAL OPTIMUM. 12
2.7 RANDVOORWAARDEN EN SUCCESFACTOREN 14
2.7.1 JURIDISCHE CONTEXT. 15
2.7.2 SUCCESFACTOREN VOOR VOR 15
2.8 METHODOLOGIE 17
3 Deel 3 analyse vastgoedmarkt Brasschaat. 19
3.1 MARKTONDERZOEK BRASSCHAAT 19
3.1.1 BOUWGROND 19
3.1.2 WONINGEN 22
3.1.3 CONCLUSIE 27
4 Deel 4 Ruimtelijke doelstelling 31
4.1 RUIMTELIJKE CONTEXT 31
4.2 RUIMTELIJKE ANALYSE 31
4.2.1 STRUCTUURPLANNEN 31
4.2.2 GIS ANALYSE ZENDENDE GEBIEDEN 34
5 Deel 5 Strategie 51
5.1 VERDICHTING ALS CONCEPT 51
5.2 RUIMTELIJKE VERDICHTING 51
5.3 VERDICHTING ALS VOR STRATEGIE IN BRASSCHAAT 58
6 Deel 6 scenario onderzoek 61
6.1 HAALBAARHEID VOR BINNEN WOONPARK 61
6.1.1 ZENDENDE LOCATIES 61
1.1.1 ONTVANGENDE LOCATIES 64
6.1.2 TRANSACTIES 67
6.2 HAALBAARHEID BIJ VERPLICHT OF VRIJWILLIGE DEELNAME 69
6.3 RELATIE MET RUP 71
6.3.1 ONTVANGENDE LOCATIES WOONGEBIED 71
7 Conclusie en aanbevelingen 75
7.1 IS HET CONCEPT VAN VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN TOEPAS-
BAAR IN GEMEENTELIJKBELEID IN VLAANDEREN? 75
7.2 BELEIDSAANBEVELINGEN 77
8 Litratuur 79

5. 1 2
1 Deel 1: Inleiding.
1.1 Situering en achtergrond.
De ruimtelijke ordening in Vlaanderen wordt sinds
de wet van 1962 gestuurd door een systeem van
bestemmingsplannen op diverse schaalniveaus.
De gewestplannen, de algemene plannen van
aanleg en de bijzondere plannen van aanleg
legden vanaf de jaren 70 systematisch het grond-
gebruik juridisch vast voor het hele grondgebied.
In 96 werd de regelgeving onder Vlaams minister
Stevaert geherstructureerd met een nieuw de-
creet. De toepassing van structuurplanning samen
met ruimtelijke uitvoeringsplannen [RUP’s] stond
hierbij centraal. Een RUP geeft beleidsmakers de
mogelijkheid om bestemmingen te wijzigen en
ruimtelijke ontwikkelingen bij te sturen in het
kader van de structuurplannen.
Een belangrijk probleem bij bestemmingsplannen
stelt zich echter wanneer bestemmingsplannen
gewijzigd worden. De waarde van vastgoed in
financiële zin wordt vooral bepaald door wat en
hoeveel je erop mag (ver)bouwen of wat er reeds
op gebouwd is, de ligging en eventuele kosten
om de gronden en gebouwen aan te passen
(Dugernier, De Nocker, Broeckx, & Bosmans, 2014;
Francke, 2010). De bepalende kenmerken van
vastgoedwaarde zijn dus bestemming, omvang,
omgeving en kosten (Dugernier et al., 2014). De
wijzing van een bestemming op een desbetref-
fende locatie heeft dus financiële gevolgen voor
eigenaren van het desbetreffend vastgoed.
In de Vlaamse codex ruimtelijk ordening [VCRO]
wordt het systeem van planbaten en planschade
toegepast om waarde verminderingen/
vermeerderingen door bestemmingswijzigingen
te compenseren (zie ook hst 6 VCRO, 2009).
Met uitzondering van de criteria in art 2.6.1 §3
VCRO wordt planschadevergoeding toegekend
wanneer door het inwerking treden van een RUP,
waarbij een perceel niet meer in aanmerking
komt voor een vergunning om te bouwen. Een
planbatenheffing is verschuldigd wanneer een
inwerking getreden RUP of bijzonder plan van
aanleg een positief effect heeft op de waarde
van het vastgoed zoals beschreven in 2.6.4 VCRO.
In het geval van waardevermindering vraagt dit
financiële draagkracht uit het planbatenfonds
Omdat uitgaven voor planschade en ontvangsten
voor planbaten niet altijd synchroon lopen is die
financiële draagkracht niet altijd aanwezig in het
planbatenfonds en zorgt dus voor een complexe
situatie (zie ook Coppens, 2015). Dit komt ook
omdat er verschillende mogelijke onteigenende
instanties zijn (gemeenten, provincies, intercom-
munales, Vlaamse instellingen zoals VLM, W&Z,
MOW, enz.) De opmaak van een RUP is mede
hierdoor en andere reden een tijdrovend proces
en heeft een beperkt ruimtelijke reikwijdte.
Een instrument wat naast al de bestaande
instrumenten een oplossing kan bieden voor
meer duurzaam ruimtegebruik en bescherming
van historische monumenten en landschapen is
over genomen uit Amerika, namelijk verhandel-
bare ontwikkelingsrechten [VOR]. In meerdere
Europese landen heeft men interesse in het
instrument. In Nederland werden pilootprojecten
opgestart en ook in Italië en Frankrijk trekt het
de aandacht (Janssen-Jansen, 2008). Het huidige
regeerakkoord kondigt een onderzoek aan naar de
toepasbaarheid van verhandelbare ontwikkelings-
rechten (Coppens, 2015).
Het concept van VOR gaat uit van een loskop-
peling tussen eigendomsrecht en het ontwikke-
lingsrecht op bijvoorbeeld een stuk grond. Een
loskoppeling in die zin dat het ontwikkelingsrecht
een aparte bundel wordt die apart verhandelbaar
is. De verkopers kunnen hun ontwikkelingsrechten
overdragen aan de kopers die daarmee op een
andere locatie meer ontwikkelingen kunnen
realiseren.
Er zijn diverse modellen en voorbeelden van VOR
die aangepast zijn aan de bewerkstellige doelen
en geldende wetgeving, cultuur en overheids-
beleid. Wat hier ook zeker een rol inspeelt is de
schaalgrote. Zo zal een stedelijk schaalniveau
misschien wel andere randvoorwaarde vragen
dan op Vlaams niveau omdat de focus meer zal
liggen op kwaliteit en leefbaarheid. Het concept
van VOR is redelijk eenvoudig, de uitwerkingen en
toepasbaarheid niet. Deze thesis kan dus nieuwe
inzichten geven op toepasbaarheid in Vlaanderen.
1.2 Probleemstelling.
Het principe van VOR is eenvoudig maar de uit-
werking is vaak complex. Omdat lokale VOR pro-
gramma’s naverwant de context en doelstelling
worden opgezet zijn programma’s niet één op één
te kopiëren. Zo dient men ook rekening te houden
met verschillende aspecten rond VOR. Zo kan
VOR bekeken worden vanuit een juridisch aspect
zoals bijvoorbeeld vanuit het eigendomsrecht en
bestemmingen. Ook speelt maatschappelijke en
politieke perceptie een rol of implementatie van
VOR wenselijk is. Het doel van deze masterproef
is echter de ruimtelijk-economische haalbaarheid
van VOR te toetsen. De economische context
is namelijk mede bepalend of er daadwerkelijk
transacties plaatsvinden tussen zendende en
ontvangende gebieden.
1.2.1 Afbakening.
Overheden in Vlaanderen hebben tal van instru-
menten om open ruimtes te behouden. In deze
wordt niet meegenomen of andere instrumenten
ontoereikend zijn. Er zal enkel worden gekeken
of VOR een extra instrument zou kunnen zijn
voor het ruimtelijk beleid in Vlaanderen. VOR
is een instrument wat minder toepasbaar is als
precisie instrument, maar de ruimtelijke ordening
stuurt meer vanuit een langdurige overliggende
ruimtelijke visie.
VOR is toepasbaar op verschillende schaal
niveaus. Hierbij moet gedacht worden aan
gewestelijk, provinciaal/regionaal of gemeentelijk.
In deze masterproef wordt vooral het gefocust om
het gemeentelijke niveau. Om de toepasbaarheid
op gemeentelijk niveau te onderzoeken wordt
Brasschaat als case genomen. Dit laat het toe om
concrete zendende en ontvangende gebieden aan
te wijzen, om vervolgens het concept te testen.
1.3 Doelstelling.
Aan de hand van een concrete case onderzoeken
of het concept van verhandelbare ontwikkelings-
rechten toepasbaar is in het gemeentelijkbeleid
voor Vlaanderen.
1.4 Onderzoeksvragen.
Is het concept van verhandelbare ontwikkelings-
rechten toepasbaar in gemeentelijkbeleid in
Vlaanderen?
• Wat zijn verhandelbare ontwikkelings-
rechten, en wat zijn de theoretische
randvoorwaarden en succesfactoren?
• Welke zijn de economische en ruimte-
lijke randvoorwaarden waarbinnen het
systeem kan functioneren?
• In welke mate kan het instrument
worden gebruik in functie van
woonbeleidsstrategie?
• In welke mate is het systeem haalbaar
en wenselijk?

6. 3 4
2 Deel 2 theoretisch kader en
methodologie
2.1 Definitie van VOR
In de globale trend van “goverment naar gover-
nance” is er meer aandacht ontstaan van ruimte-
lijke planners, beleidsmakers en overheden naar
markt gedreven planningsinstrumenten. Hoewel
in veel 1ste
wereld landen het bewustzijn leeft van
een gebalanceerde duurzame ruimtelijke ont-
wikkeling, leeft er ook de tendens dat de markt
en niet de overheid de financiële lasten voor het
oplossen van deze problemen moet dragen. Het
concept van verhandelbare ontwikkelingsrechten,
waar ontwikkelingsrechten worden overgedragen
tussen gebieden, is zo’n instrument (Janssen-
Jansen, Spaans, & van der Veen, 2008).
Het concept van verhandelbare ontwikkelings-
rechten wordt in vele gevallen gezien als een
niet-financiële compensatie. Een verhandelbaar
ontwikkelingsrecht is een soort van certificaat of
document met juridische waarde wat ter compen-
satie wordt uitgereikt na een beperking of totaal
verbod op ontwikkeling. De ontwikkelingsrechten
worden uitgereikt in zendende locaties waar
men bepaalde ontwikkelingen wil beheersen. De
ontwikkelingsrechten zijn vervolgens inzetbaar op
ontvangende locaties waar men meer ontwikke-
ling toestaat. De mogelijkheid om de ontwikke-
lingsrechten te verhandelen van zendende loca-
ties naar ontvangende locaties compenseert het
verlies op de beperking of verbod op ontwikkeling
in een zendende locatie is de gedachte achter het
concept (zie ook Meersman, 2011).
2.2 Oorsprong
Het concept van VOR heeft zijn oorsprong uit de
Verenigde Staten en komt voort uit het instru-
ment clustering. Het instrument van clustering is
in Verenigde Staten ontwikkeld om onwenselijke
verspreiding van gebouwen over een perceel
tegen te gaan. Verspreide bebouwing over een
perceel kan op gespannen voet staan met hoge
ecologische of landschappelijke waarden. Het
instrument van clustering biedt de grondeigenaar
de mogelijkheid om de ongebruikte bouwmoge-
lijkheden te concentreren op één gedeelte van
zijn grond. De concentratie van bouwmogelijk-
heden kan voor een grondeigenaar aantrekkelijk
zijn, bijvoorbeeld omdat bij één geconcentreerde
ontwikkeling de bouwkosten lager liggen dan een
ontwikkeling van verschillende losse gebouwen op
verschillende locaties. De zwakte van clustering is
dat de overdracht van ongebruikte bouwrechten
zich beperkt tot de grenzen van een perceel.
Hierdoor zijn er nog steeds bouwactiviteiten
toegelaten op kwetsbare locaties. Om deze reden
is het overbrengen van ongebruikte bouwmoge-
lijkheden uitgebreid naar andere locaties. Deze
uitbreiding van het instrument clustering wordt
gezien als de opmaat naar het instrument verhan-
delbare ontwikkelingsrechten (Dieperink, 2009).
In de literatuur wordt aangenomen dat VOR
voor het eerst is gebruikt in New York. De Zoning
Resolution uit 1961 maakte het voor eigenaren
van meerdere percelen binnen een bouwblok
mogelijk om ongebruikte bouwrechten over te
dragen tussen percelen onderling, beter bekend
als zoning lot merger. De Landmarks Preservation
Law in 1965 en aanpassing van de Zoning
Resolution in 1968 maakte het mogelijk om onge-
bruikte bouwrechten over te dragen naar andere
bouwblokken (Dieperink, 2009). De wetgeving
was vooral opgesteld en aangepast om historische
gebouwen te behouden en het verlies aan
ontwikkelingsrechten daarbij te compenseren. De
populariteit van het instrument is na 1978 toege-
nomen door een uitspraak van de U.S. Supreme
Court die het instrument als legitiem zag. Enkele
succesvolle VOR programma’s die in die periode
zijn opgezet zijn in Montgomery County en New
Jersey Pinelands.
2.3 Theoretische achtergrond en
doelstelling
2.3.1 Achtergrond
Volgens Field and Conrad (1975) is een sleutel
element van een VOR programma om negatieve
externe kosten, veroorzaakt door een imperfecte
markt, interacties tussen ruimte gebruik en
de imperfecties, veroorzaakt door beleid, te
integreren in de ruimtelijke ontwikkeling. Volgens
de auteurs van het TDR Handbook (2011) is VOR
een concept om marktimperfecties en zeker ook
ongewenst grondgebruik te compenseren.
De aspecten komen bijvoorbeeld naar voren
wanneer een overheid een juridische bestemming
heeft gegeven aan een gebied, maar men komt
er na luttele jaren achter dat de bestemming de
lange termijn levensvatbaarheid voor het gebied
bedreigt anders dan ontwikkeling, zoals landbouw,
natuur of behoud van open ruimte, is het lastig en
kostbaar voor overheden om deze bestemming
terug te veranderen. Als men bijvoorbeeld kijkt
naar de negatieve externe kosten en markt falen
op het gebied van de ruimtelijke ordening, zei Lee
Jr (1981) in verleden al het volgende:
“Urban sprawl is a form
of market failure caused
by the land market
being unable to fully
internalize its marginal
social costs – that is, its
impact on society. The
market comprises many
individual and interre-
lated markets, such as
housing, commerce,
recreation, agriculture,
public facilities, and so
forth. From the perspec-
tive of society, efficiency
is achieved when re-
sources are allocated to
each market such that
society gains the largest
net benefits for the
least costs – or, when
marginal benefits equal
marginal costs.”
Negatieve externe kosten ook wel externaliteiten
genoemd in de economie zijn; “ongewenste ne-
veneffecten van een transactie, beslissing of daad
van een marktpartij, waarbij slechts gedeeltelijk
of in het geheel geen rekening is gehouden met
de belangen van een andere marktpartij die niet
in het beslissingsproces betrokken was (Dekkers,
2010)”. Hoewel externe kosten ook positief
kunnen zijn zoals esthetische kwaliteiten van een
gebouw, zijn de externe kosten in de milieuecono-
mie bijna altijd negatief. De oorzaak ligt hem voor
een groot deel in de tragedy of the commons.
Doordat niemand eigendomsrechten heeft van
het milieu, voelt ook niemand zich verantwoor-
delijk. Het milieu zal dus door iedereen gebruikt
worden voor het nastreven van winstmaxima-
lisatie en eigenbelang. Een voorbeeld hiervan
is autoverkeer wat luchtvervuiling en congestie
veroorzaakt. Er zijn tal van mogelijkheden om
negatieve externe kosten te internaliseren via
belastingen, accijnzen en regelgeving zoals ruim-
telijke ordeningsinstrumenten. Verhandelbare
ontwikkelingsrechten zijn een aanvulling op dit
instrumentarium.
2.3.2 Doelstelling
De basis doelstelling voor het toepassen van VOR
is het vrijhouden van bepaalde gebieden, locaties,
gronden en/of plekken van bebouwing. Het pre-
serveren van de open ruimte heeft meestal wel
een achterliggende doelstelling. Die doelstellingen
kunnen zijn; het behouden van monumentale
landschappen, ecologische doelstellingen, het
tegen gaan van urban sprawl en het bewerk-
stelligen van sociale huisvesting (Pruetz, 2003).
Maar deze doelstellingen komen niet altijd vanuit
de overheden. Als men kijkt naar motieven van
stedenbouwkundige diensten en ruimtelijk plan-
ners uit een meer abstract oogpunt onderscheidt
Janssen-Jansen et al. (2008) vier motieven:
• compenseren voor verloren
opportuniteiten,
• gebrek aan publieke middelen,
• toenemende inefficiëntie in het beheer
van ruimtelijke plannen,
• verbeteren van de globale kwaliteit van
stedelijke ruimte en regionale ruimte.
Wanneer er een goed doordacht VOR programma
is opgezet vanuit zowel de goede ruimtelijke or-
dening, economische perspectieven en juridische
draagvlak, leidt dit tot win-winsituaties voor de
zendende partijen, ontvangende partijen en de
(lokale) overheid. De verkregen VOR’s maken het
mogelijk voor eigenaren van zendende locaties
om inkomsten te generen van hun grondeigen-
dommen zonder daarvoor bouwwerkzaamheden
te hoeven verrichten. De eigenaren van de
ontvangende gronden kunnen dankzij aange-
kochte ontwikkelingsrechten meer opbrengsten
genereren uit hun grondeigendommen. Hiervoor
is echter wel ontwikkelingsdruk nodig vanuit de
markt. De samenleving profiteert doordat open
ruimtes behouden kunnen blijven, zonder dat
daarvoor direct publieke middelen beschikbaar
gesteld moeten worden.
2.4 Modaliteiten
Bij VOR maakt men een onderscheid tussen
sending sites (zendende gebieden) en receiving
sites (ontvangende gebieden). In de zendende
gebieden worden eerder verworven ontwikke-
lingsrechten ontnomen (bijvoorbeeld van het ge-
westplan) omwille van duurzaam ruimtegebruik of
bescherming van landschappen en monumenten.
De dichtheid van het gebied wordt dus aangepast

7. 5 6
naar een dichtheid die lager ligt dan de geldende
dichtheid. In het systeem van planschade zouden
de eigenaars worden gecompenseerd in geld,
maar bij het concept van VOR krijgen ze dus het
recht om de afgenomen rechten te verkopen
(Coppens, 2015). Dus in vergelijking met planscha-
de is er sprake van indirecte financiële vergoeding.
Het voordeel hiervan is dat overheden geen
sommen geld hoeven uit te keren en plannen di-
rect stranden omwille van financiële haalbaarheid
(Meersman, 2011).
Het verminderen van bouwrechten via een
planologische bepaling (zendende gebieden)
levert een waardevermindering op van de grond.
Het vermeerderen van bouwrechten via een
planologische bepaling (ontvangende gebieden)
zorgt voor waardevermeerdering van de grond. De
achterliggende gedachte van het concept van VOR
is het feit dat deze waardevermeerdering alleen
te verzilveren is als men de waardevermindering
compenseert.
Een juiste verhouding tussen zendende en
ontvangende gebieden in overeenstemming met
de toegevoegde waarde van een extra ontwik-
kelingsrecht is bepalend voor een succesvolle
toepasbaarheid. Een ontwikkelende partij zal geen
ontwikkelingsrechten aankopen wanneer dit geen
financieel gewin voor hem oplevert.
In een vrijwillig programma kan bijvoorbeeld
grondeigenaar A er voor kiezen om zijn ontwik-
kelingsrecht te verkopen aan grondeigenaar
B, in plaats van zijn land zelf te ontwikkelen.
Grondeigenaar B kan het ontwikkelingsrecht
gebruiken om zijn grond te ontwikkelen tegen een
hogere densiteit dan eerder was toegestaan. Dit
laat het voor grondeigenaar A toe om zijn grond-
positie ten gelden te maken, maar ook de grond
in eigendom te behouden. In aaneengesloten
verkavelde percelen kan dit er bijvoorbeeld toe
leiden dat grondeigenaren hun ontwikkelingsrech-
ten verkopen en de verkavelde gronden bij hun
tuin voegen. Voor de overheden is dit een manier
om open ruimte te behouden zonder dat men zelf
moet compenseren met publieke middelen.
In een niet vrijwillig programma wordt het recht
tot ontwikkeling beperkt of verboden in het
ruimtelijke ordeningsregime en vastgelegd in
de regelgeving. De compensatie in de vorm van
verhandelbare ontwikkelingsrechten wordt in
veel gevallen vastgelegd in notariële aktes. Dit
onderschrijft de noodzaak aan een transparant
monitoringsysteem waarin het eigendom en
gebruik van VOR’s is bijgehouden.
2.4.1 VOR bank
In de literatuur wordt onderkent dat een markt
voor VOR soms moeilijk tot stand komt. Bij onvol-
doende vraag of aanbod van VOR’s ontstaat geen
redelijke of eerlijke prijs. Een manier om transac-
ties tot stand te laten komen is de oprichting van
een VOR bank (Dieperink, 2009). Deze bank wordt
veel al door de (lokale) overheid opgericht om
actief ontwikkelingsrechten op te kopen. De dit
verhoogt de zekerheid voor verkopers dat zij hun
ontwikkelingsrechten ook daadwerkelijk kunnen
verkopen. De ontwikkelaars hebben de zekerheid
dat er ook daadwerkelijk VOR’s beschikbaar
zijn. Een VOR bank fungeert dus als een tijdelijk
vangnet of opslag voor ontwikkelingsrechten. Het
oprichten van een VOR bank vergt echter wel een
financiële inspanning voor die zelfde overheid.
2.4.2 Zendende en ontvangende locaties
Voor zendende locaties spelen niet alleen de
eerder besproken doelstellingen (zie2.3.2) een
rol van het behouden van de open ruimte, maar
ook de impact in omvang. De omvang van de
zendende locaties is mede verantwoordelijk voor
het aanbod van VOR’s. Dus hoe meer zendende
locaties men heeft hoe meer VOR’s men in de
markt stopt.
Bij de voorbereiding van een VOR programma
zal een inventarisatie gemaakt moeten worden
welke locaties voor (intensievere) ontwikkeling in
aanmerking komen. Dieperink (2009) stelt in haar
doctoraat dat een ruimtelijke beoordeling waarin
verschillende aspecten tegen elkaar worden
afgewogen, de geschiktheid van een ontwikkeling
bepalen. Deze aspecten zijn in Vlaanderen simpel
op te vatten als de toetsing grond van een goede
ruimtelijke ordening, zonder dit direct in een
juridisch kader te gieten. Een locatie moet tevens
economisch geschikt zijn om te ontwikkelen,
een aanwijzing als ontvangende locatie heeft
slechts zin als er ook voldoende belangstelling
voor is (Pruetz, 2003). Verschillende elementen
zijn bepalend voor de economische geschiktheid.
Fysieke eigenschappen van de grond kunnen
ontwikkelingen kostbaar maken zoals bijvoorbeeld
in overstromingsgebied. Uitzichten op bepaalde
landschappen zoals bergen of stranden kunnen
weer een positieve invloed hebben. Wat zeker een
grote rol speelt is de nabijheid of afwezigheid van
bepaalde voorzieningen en infrastructuur zoals;
winkels, recreatie, wegen en riolering. Niet altijd
wordt een locatie direct beoordeeld aan geschikt-
heid. Dit kan ook in een later stadium gebeuren
wanneer vergunningen worden aangevraagd
(Dieperink, 2009). Dit brengt wel onzekerheid met
zich mee wat misschien kan resulteren in minder
transacties.
Zaak is dus om een grotere vraag te bewerkstel-
ligen dan aanbod. Dit kan door de ontvangende
locaties zo te selecteren zodat meer VOR’s kunnen
worden ingezet dan voorradig zijn in de zendende
locaties. De omvang van ontvangende locaties
dient zodanig te zijn dat de vraag naar VOR’s 30%
tot 50% groter is dan het aanbod. De omvang van
ontvangende locaties dient twee-staat-tot-één
te bedragen ten opzichten van zendende locaties
(Dieperink, 2009).
2.4.2.1 Transfer ratio
De transfer ratio is de verhouding tussen het
aantal toe te kennen ontwikkelingsrechten. De
meest eenvoudige verhouding is die van de één-
op-één. Dat wil zeggen dat voor elke verkregen
ontwikkelingsrecht een wooneenheid mag
worden toegevoegd op een ontvangende locatie.
Hier wordt echter geen rekening gehouden met
waardeverschillen van verschillende gronden.
(Dieperink, 2009). Het toekennen van meer
ontwikkelingsrechten aan meer waardevolle
geschatte gronden op basis van een benchmark is
hiervoor een uitkomst. Het toekennen van extra
rechten kan ook stimulerend werken voor eigena-
ren om hun rechten te verkopen dan dat deze hun
gronden zelf te ontwikkelen (Pruetz, 2003). Een
simpel voorbeeld wat we hierbij kunnen geven
is dat wanneer een eigenaar de grond zelf ont-
wikkelt hij één huis kan bouwen. Maar wanneer
hij besluit om te verkopen, kan hij twee rechten
verkopen plus de grond in bezit houdt. Ratio’s
kunnen ook op ontvangende gebieden worden
toegepast. Een locatie waardoor bijvoorbeeld
ontwikkeling minder gewenst is door slechte be-
reikbaarheid, kunnen twee ontwikkelingsrechten
nodig zijn voor het ontwikkelen van één huis.
2.5 VOR vanuit economisch perspectief
In de ideale wereld zouden markten efficiënt
werken zonder overheidsinterventies. Maar in
markten waarin vastgoed en grond het handel-
sobject is, is dit zelden het geval. Deze markten
hebben meestal niet veel verkopers/kopers en de
keuze is beperkt. Toegang en gebruik tot infor-
matie is niet voor iedereen gelijk en is imperfect.
Zo zijn er veel onzekerheden en ontwikkelaars
kunnen niet toetreden en vertrekken van markten
wanneer zij willen (Arthur. C. Nelson et al., 2011,
p. 7). Een vrije markt economie heeft zeker last
van markt falen, negatieve externe kosten zijn
meestal niet verwerkt in ontwikkeling en gebruik.
Het milieu heeft bijvoorbeeld geen prijs voor
optimaal gebruik (Clinch & O’Neill, 2010). Er is dus
zowel een economisch optimum als een sociaal
optimum in de vorm van negatieve externe kosten
voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het economisch
optimum vertegenwoordigt de winstmaximalisatie
van kopers van ontwikkelingsrechten, zoals
projectontwikkelaars. Het sociaal optimum
vertegenwoordigt de negatieve externe kosten
van ruimtegebruik voor het milieu, inwoners en
belastingplichtigen. Ruimtelijke conflicten komen
eigenlijk neer op het conflict tussen winstmaxi-
malisatie en negatieve externe kosten. In een
perfecte markt zou een optimum ontstaan tussen
de twee wanneer het onmogelijk is om iemand
beter te maken, zonder dat er iemand slechter
van wordt, ook wel een Pareto optimum genoemd
(Feldman, 1998). Het sociaal optimum is echter
lastig te kaderen en is afhankelijk van de context
op een bepaalde locatie. Punt is wel dat zeker
bij de ontvangende locaties naar een optimum
gezocht moet worden tussen winstmaximalisatie
en negatieve externe kosten.
Wanneer VOR wordt ingezet om te verdichten
leidt dit ook tot fiscale voordelen. Laag ontwikkel-
de gebieden hebben een hogere publieke service
kost per inwoner dan gebieden ontwikkeld met
een hoge dichtheid. Maar deze gebieden hoeven
vaak in verhouding minder onroerend goed
belasting te betalen dan gebieden met een hoge
dichtheid. Maar vooral voor publieke diensten
zoals het ophalen van vuilnis staan de kosten
niet voor in verhouding. Het kan zelfs zo zijn dat
gebieden met hoge dichtheden (soms sociale
woonwijken) gebieden met lage dichtheden
(soms villa wijken) in feite subsidiëren. Hoewel de
context voor elk gebied of fiscaal stelsel anders is,
lijkt het daarbij sociaal niet wenselijk en efficiënt
(Arthur. C. Nelson et al., 2011, pp. 10 -11).

8. 7 8
2.5.1 Ontwikkelingsrechten en marktwerking
Het sleutel element om een VOR programma te
creëren is groei (Arthur. C. Nelson et al., 2011).
De vraag naar ontwikkeling van bijkomend
vastgoed moet aanwezig zijn in een betreffend
gebied. Zonder vraag wordt er immers ook geen
aanbod gecreëerd. Maar als er vraag is naar
vastgoed ontwikkelingen vanuit de markt wil dit
nog niet automatisch zeggen dat er vraag is naar
ontwikkelingsrechten bij een geïmplementeerd
VOR programma. Een veel voorkomende reden
waarom een VOR programma faalt, is dat de
markt al voldoende mogelijkheden heeft om aan
de vraag te voldoen. Er is dus geen vraag naar
bijkomende ontwikkelingsrechten. Een andere
veel voorkomende reden voor falen is dat een
ontwikkelingsrecht in een ontvangende zone niet
genoeg opbrengt (Arthur. C. Nelson et al., 2011).
Om de winstmaximalisatie van een ontwikkelaar
in cijfers inzichtelijk te maken moet allereerst het
marginaal nut per extra wooneenheid inzichtelijk
gemaakt worden. Het marginaal nut per woon-
eenheid is de financiële waarde die een extra
wooneenheid oplevert voor de ontwikkelaar. Het
marginaal nut is voor de ontwikkelaar gelijk aan
wat hij maximaal voor een ontwikkelingsrecht zou
willen betalen. In het onderstaande voorbeeld
wordt dit verder inzichtelijk gemaakt.
Fictief voorbeeld:
Een ontwikkelaar heeft een hectare grond die hij
wil ontwikkelen. De geldende bestemming is Art
1.2.1.3 uit het gewestplan met de voorschriften
uit het KB van 28 december van 72. Dit schrijft
voor dat de ontwikkelaar (ervan uitgaande dat
de ontwikkeling voldoet aan de goede ruimtelijke
ordening zoals omschreven is in de Vlaamse codex
ruimtelijke ordening (VCRO)) 15 woningen mag
bouwen per hectare. Echter zoals Tabel 1 laat zien
zit de winstmaximalisatie bij 11 wooneenheden.
Dit wil dus zeggen dat een ontwikkelingsrecht van
een extra woning bovenop de 15 die de ontwik-
kelaar al heeft geen toegevoegde waarde heeft
voor de ontwikkelaar. De ontwikkelaar zou er in
dit zelfs op achteruit gaan wanneer hij meer dan
11 woningen zou bouwen. Bij een beperking van
een toegestane woondichtheid van 5 woningen
per hectare zou het echter wel lonen voor de
ontwikkelaar om ontwikkelingsrechten aan te
kopen. Zoals gegeven in de tabel stijgt de waarde
van het perceel met €1.500.000,- wanneer de
ontwikkelingsmogelijkheden stijgen van 5 naar 11
woningen.
Het voorbeeld toont tevens ook aan dat de juiste
kennis van de vastgoedmarkt essentieel is voor de
werking van een VOR programma. Het voorbeeld
gaat alleen uit van ontvangende locaties en de
vraagzijde van ontwikkelingsrechten. Het spreekt
voor zich dat ook de aanbodzijde in de vorm van
zendende locaties belangrijk is voor de werking
van een VOR programma. Wanneer de waarde
van een ontwikkelingsrecht niet gelijk is, of groter
dan de waarde van de grond op de zendende loca-
ties, zal er naar alle waarschijnlijkheid geen trans-
actie plaats vinden. Hierbij moet natuurlijk wel de
restwaarde van de grond worden afgetrokken.
2.5.1.1 De economie van grondwaarde
Grond is een schaars goed en de waarde is
afhankelijk van de locatie onderverdeel in twee
fundamentele waardes: gebruik en ruil (Arthur.
C. Nelson et al., 2011). De gebruikswaarde is
de waarde gevat in het huidige gebruik voor
de eigenaar. Dit kan zowel economisch zijn als
niet-economisch. Bij economisch kan gedacht
worden aan landbouwgrond waar de grond
opbrengsten genereerd aan de hand van gewas-
sen of vee. Bij niet-economisch moet gedacht
worden bijvoorbeeld aan een tuin. De ruilwaarde
refereert naar de waarde die iemand anders voor
de grond zou betalen. Een ander persoon zou
bijvoorbeeld ideeën en middelen hebben om de
grond een hogere gebruikswaarden te geven. In
een rationeel perspectief, wanneer we emotie
Wooneenheden
per hectare
Waarde land per
wooneenheid
Totale perceel
waarde Marginaal nut
1 1.000.000€ 1.000.000€
2 950.000€ 1.900.000€ 900.000€
3 900.000€ 2.700.000€ 800.000€
4 850.000€ 3.400.000€ 700.000€
5 800.000€ 4.000.000€ 600.000€
6 750.000€ 4.500.000€ 500.000€
7 700.000€ 4.900.000€ 400.000€
8 650.000€ 5.200.000€ 300.000€
9 600.000€ 5.400.000€ 200.000€
10 550.000€ 5.500.000€ 100.000€
11 500.000€ 5.500.000€ -€
12 450.000€ 5.400.000€ -100.000€
13 400.000€ 5.200.000€ -200.000€
14 350.000€ 4.900.000€ -300.000€
15 300.000€ 4.500.000€ -400.000€
16 250.000€ 4.000.000€ -500.000€
17 200.000€ 3.400.000€ -600.000€
18 150.000€ 2.700.000€ -700.000€
19 100.000€ 1.900.000€ -800.000€
20 50.000€ 1.000.000€ -900.000€
Tabel 1 Fictief voorbeeld marginaal nut per wooneenheid t.o.v. de
woningdichtheid per hectare.
buiten beschouwing laten, vindt er een transactie
plaats wanneer de ruilwaarde de gebruikswaarde
overschrijdt. Grond geeft de eigenaar een
vergoeding in economische middelen van de
gebruikswaarde. Veel gronden bevatten echter
ook een vorm van niet-economische vergoeding,
zeker wanneer deze gronden milieugevoelig zijn.
De niet-economische waarde laat zich voelen in
een zekere levenskwaliteit ervaren door alle. In
het TDR handbook omschrijft Arthur. C. Nelson et
al. (2011) het als volgend:
“Wanneer milieugevoelige
gronden gewijzigd worden
in hun natuurlijke staat
profiteert de eigenaar van
het economisch gewin van
de verkoop, maar deze zal
misschien niet alle kosten
dragen geassocieerd met
de verkoop, economisch
en niet-economisch. Vaak
heeft wijziging van gebruik
een kost tot gevolg die
door de hele gemeenschap
gedragen wordt.” (eigen
vertaling)
Waar het dus in feite op neer komt is dat negatie-
ve externe kosten niet gedragen worden door de
kopende en/of verkopende partij maar meestal
afgeschoven worden op de gemeenschap.
Grondeigenaren hebben een waarden in hun
hoofd hoeveel hun grond waard is. Deze waarde
kan subjectief zijn of gebaseerd op taxaties. De
transactie vindt normaal gesproken plaats wan-
neer er meer geboden wordt dan de waarde die
de grondeigenaar aan de grond hecht. Dit is ech-
ter gerekend zonder de niet-economische waarde.
Wanneer de economische en niet-economische
waarde die een grondeigenaar hecht aan zijn
grond hoger is dan het bod zal er geen transacties
plaats vinden (Arthur. C. Nelson et al., 2011). De
reden waarom er geen transacties plaats kan
vinden, hoeft tussen potentiele koper en verkoper
dus niet altijd rationeel te zijn. Wanneer de prijs
van een ontwikkelingsrecht gelijk is of groter dan
de economische waarde die een grondeigenaar
voor zichzelf bepaald heeft, zal het ontwikke-
lingsrecht verkocht worden. Hierbij moet wel de
opmerking gemaakt worden dat de grondeigenaar
geen niet-economische waarde hecht aan zijn
ontwikkelingsrechten. Het tegenovergestelde kan
ook gebeuren dat een potentiele koper veel meer
bied voor de grond dan de economische waarde.
Een grondeigenaar kan tevens ook speculatieve
motieven hebben om een stuk grond niet te
verkopen. Wanneer een grondeigenaar over
informatie beschikt, of deze nu juist is of niet, kan
dit er ook voor zorgen dat deze zijn grond niet
verkoopt. Speculatie in ontwikkelingsrechten kan
voor problemen zorgen in een VOR programma.
Kopers van ontwikkelingsrechten zullen hun prijs
bepalen op alle factoren tot betrekking van het
land. Dus een potentiele koper die geen waarde
hecht aan niet-economische of speculatieve kwali-
teiten zullen niet op kunnen bieden tegen degene
die dat wel doen, en vallen dus buiten de boot
(Arthur. C. Nelson et al., 2011). Wanneer deze
informatie onjuist is, zoals een misrekening in de
lange termijn vraag naar woningen, verliezen de
ontwikkelingsrechten hun waarde wat kan leiden
tot ontwrichting van de VOR markt. Wanneer deze
ontwrichting leidt tot een ontwikkelingsstop in
een bepaald gebied, kan dit leiden tot extra druk
van politici die het VOR programma in twijfel trek-
ken. Dit kan weer toe leiden dat er ontwikkelingen
worden toegelaten buiten het VOR programma
wat in veel gevallen desastreus is voor het VOR
programma. Want alternatieven voor het VOR
programma zij bepalend voor de werking van het
programma (Pruetz & Standridge, 2009).
Figuur 1: Wetmatigheid van
Diminishing returns

9. 9 10
2.5.1.2 De economie van dichtheid
Voor bouwgrond en grond in zijn algemeenheid
geldt: hoe meer er op gebouwd mag worden
hoe meer waarde de grond heeft, dit geldt
echter maar tot een bepaald punt en er moet
rekening gehouden worden met lokale marktom-
standigheden. Een VOR programma zal slagen
of falen met in welke mate het in staat is de
lokale ontwikkelingsmarkt te beïnvloeden om de
ontwikkelingsdruk te verleggen van zendende
naar ontvangende gebieden en het creëren van
acceptatie hiervoor (Arthur. C. Nelson et al.,
2011). De gebruikswaarde is voor vastgoed in
feite de dichtheid van de bebouwing gemeten
in V/T of eenheden per hechtere. Hierin vormen
juridische of fysieke restricties de grens. Maar de
markt tendens bij wooneenheden is echter dat
waarde per wooneenheid afneemt naarmate de
woondichtheid toeneemt (Maclennan, Gibb, &
O’Sullivan, 2003). Voor een normaal functione-
rende grondmarkt bestaat deze tendens ook, de
waarde van een grondeenheid (bv hectare) neemt
toe naarmate de woondichtheid toeneemt, echter
wel met afnemende snelheid. Dit wil zeggen dat
het marginaal nut van een extra wooneenheid
afneemt wanneer de woondichtheid toeneemt.
In de economie noemt men dit; the law of dimi-
nishing returns, in Tabel 1 komt dit al naar voren.
Wanneer we dit in een illustratieve grafiek zetten
zoals in Figuur 1, ziet dit er als volgt uit.
Wanneer het proces van het creëren van hogere
woondichtheden doorgaat zal dit uiteindelijk
leiden tot een waarde vermindering van de totale
waarde. Er is dus een zeker limiet aan welke dicht-
heid de markt zal accepteren. Een ontwikkelaar
van vastgoed zal onder de gedachte van winst-
maximalisatie deze limiet proberen op te zoeken
(Clinch & O’Neill, 2010). Wanneer de dichtheid
van bijvoorbeeld wooneenheden juridisch beperkt
wordt met een limiet wat onder de woondicht-
heid van de winstmaximalisatie ligt, loont het voor
een ontwikkelaar om extra ontwikkelingsrechten
aan te kopen. Anderzijds wanneer de dichtheid
die de markt accepteert onder de juridische grens
ligt heeft een VOR programma geen economische
haalbaarheid. Een facet waar rekening mee
gehouden moet worden is dat de woondichtheid
die de markt zal accepteren meestal hoger ligt dan
wat gemeenschappen aanvaardbaar vinden.
2.6 Waarde van vastgoed
Wanneer men het heeft over de waarde van vast-
goed spreekt men meestal over de marktwaarde.
In dit document verstaan we dan ook onder
waarde van vastgoed de marktwaarde.
“ De marktwaarde is ‘het bedrag
waarvoor een (vast)goed kan wor-
den verhandeld tussen ter zake goed
geïnformeerde en tot een transactie
bereid zijnde partijen die onafhan-
kelijk zijn (Dugernier et al., 2014)”
De marktwaarde van vastgoed wordt bepaald aan
de hand vanuit de markt verkregen informatie
vertaald in een waardebepaling of taxatie. Deze
waardebepaling of taxatie is een gefundeerde en
onderbouwde schatting van de meest waarschijn-
lijke verkoopprijs voor een specifiek stuk vastgoed
(Dugernier et al., 2014).
Een markttransactie van een specifiek vastgoed
met een effectieve marktprijs zal doorgaans
de marktwaarde weerspiegelen. Er zijn echter
specifieke omstandigheden waardoor dit minder
vanzelfsprekend is. De onderhandelingsvaardighe-
den van koper en verkoper zijn van invloed. Maar
ook emotionele motieven (zie 2.5.1.1) van een
koper kunnen van invloed zijn op de marktprijs,
ongeacht de marktwaarde. Zoals ook eerder in 2.5
besproken, is de vastgoedmarkt niet altijd perfect
en kampt men soms met onvolledige informatie
of emotionele relaties tussen partijen, zoals
ouders en kind (Dugernier et al., 2014).
2.6.1 Kenmerken van vastgoedwaarde
In een studie in opdracht van Ruimte Vlaanderen
kwam Dugernier et al. (2014) op basis van Sirmans
and Macpherson (2003),Visser, van Dam, and
Noorman (2006) en Francke (2010) tot vijf belang-
rijke kenmerken die de marktwaarde beïnvloeden:
1. Macro economische factoren die de
vraagzijde van vastgoed beïnvloeden
zoals; inkomen, rentestand, lenings-
voorwaarde, inflatie, fiscaliteit van
leningen. Deze factoren bepalen de
financiële middelen die kopers tot
zijn of haar beschikking hebben. Deze
factoren hebben ook invloed op de
evolutie van het algemene prijsniveau
van vastgoed. De verschillen tussen
vastgoed onderling, daar hebben de
factoren geen invloed op.
De algemene stijging van de waarde van
vastgoed (voor wonen) is te verklaren
door de stijging van de financiële mid-
delen die gezinnen kunnen besteden.
De grote stijging van de laatste 15 jaar
wordt verklaard door een combinatie
van een stijging van het inkomen,
een daling van de rente, ruimere
mogelijkheden om te lenen en het
toekennen van fiscale stimuli (Dugernier
et al., 2014). Wanneer het inkomen van
inwoners van een gemeente toeneemt
met 1%, stijgen de huizen prijzen met
ongeveer 0,3% (De Bruyne & Van Hove,
2013).
2. Functie en bestemming bepalen de
waarde doordat zij bepalen hoeveel je
er op mag bouwen en verbouwen. De
plannen en verordeningen die juridisch
verankerd zijn hebben grote invloed op
de waarde. Zij kennen in feite ontwikke-
lingsrechten toe aan bepaalde locaties.
Prijzen in stedelijk gebied zijn door-
gaans een stuk hoger. Het is zelfs zo
dat de landbouwgronden hoger zijn in
stedelijk gebied, wat volgens Cotteleer,
Luijt, Kuhlman, and Gardebroek (2007)
verklaard kan worden door speculatie
op bestemmingswijzigingen.
3. Kenmerken van het vastgoed voor het
uitvoeren van een bepaalde functie.
Voor gebouwen zijn dit zaken als leef-
tijd, oppervlakte en inhoud, afwerking
en typologie. Bij grond moet er gedacht
worden aan vorm, bodemsamenstelling
en verontreiniging. De gebruikswaarde
uit 2.5.1.1 komt hier in terug.
De omvang heeft grote invloed op de
waarde van het vastgoed. Procentueel
gezien is deze relatie niet lineair. Na
het vergelijken van een aantal studies
komt Dugernier et al. (2014) tot een
gemiddelde van 10% staat tot 6%
(bandbreedte van 3% tot 9%) voor wo-
ningen. Dit wil zeggen dat wanneer de
oppervlakte 10% toeneemt, de waarde
stijgt met 6%. Na een beperkte hedo-
nische analyse met 30.000 observaties
tussen 1990 en 2012 komt Dugernier
et al. (2014) tot dezelfde conclusie voor
perceel oppervlakte ten opzichte van
de waarde. Dus voor een oppervlakte
toename van 10% stijgt de waarde met
6%. Volgens Visser et al. (2006) is er een
positieve relatie tussen perceel grootte
en de prijs per m² woningoppervlakte
die 3 keer groter is in een stedelijke
omgeving dan een landelijke omgeving.
In hedonische studies in België worden
er voor veroudering schattingen gedaan
die uiteen lopen van -0,3% Schreurs
(2006) tot -1,3% Decoster and De
Swerdt (2005) per jaar aan waarde-
vermindering. De mate van het onder-
houdt is natuurlijk mede bepalend voor
de mate van afschrijving.
4. Bouw of renovatiekosten om gebou-
wen op te trekken of aan te passen.
Hier valt bijvoorbeeld ook het bouwrijp
maken van grond of het slopen van
opstal.
In de wetenschappelijk literatuur zijn
er zover bekend geen kerngetallen
beschikbaar voor bouwkosten. Wel
biedt het bouwkostenkompas kernge-
tallen voor Nederland en voor België
bestaat een online berekeningstool op
de website van architectenbureau Paul
van de Welden (www.paulvanwelden.
be) wat als leidraad kan dienen voor
schattingen.
5. Omgevingskenmerken ook wel in het
vastgoed jargon bekend als locatie,
locatie, locatie. Deze worden dan ook
klassiek onderscheiden in (1) fysieke
kenmerken zoals infrastructuur en
natuur, (2) functionele kenmerken zoals
voorzieningen en (3) sociale kenmerken
zoals de buurt en/of woonwijk.
De nabijheid van werkgelegenheid,
voorzieningen en stedelijke kernen
hebben een effect op de marktwaarde.
In een studie vonden De Bruyne and
Van Hove (2013) dat wanneer je
afstand tot 1% toeneemt van Brussel
de huizenprijzen dalen met 0,12%. Het
kan wel zijn dat wanneer afstand tot
Brussel toeneemt, de afstand tot een
provinciale hoofdstad afneemt waar-
door de prijsdaling gedeeltelijk wordt
opgevangen.

10. 11 12
De nabijheid van groene ruimtes heeft
ook een positief effect op huizen prij-
zen. Zo vond Dugernier et al. (2014) op
basis van literatuur en eigen onderzoek
dat een afstand tot 100 meter van een
groene ruimte leidt tot een waardestij-
ging van 1% voor landelijk gebied en tot
4% voor stedelijk gebied.
2.6.2 Methodes voor waardebepaling
In dezelfde studie van Dugernier et al. (2014) in
opdracht van Ruimte Vlaanderen onderscheiden
zij uit de literatuur vijf methodieken om vastgoed
te waarderen (Francke, 2010; van der Geer, 2006).
Comparatieve methode (vergelijkingsmethode)
De methode vergelijkt vastgoed met hetzelfde
type vastgoed op vergelijkbare locaties. De refe-
rentie panden hebben vergelijkbare kenmerken
en de verschillen worden via correctiefactoren
gecorrigeerd. De methode wordt door vastgoe-
dexperts toegepast om individuele objecten te
waarderen. De methode verreist goede referen-
tiepunten in combinatie met vakkennis van de
taxateur. Voor goede referentiepunten is courant
vastgoed nodig zoals gewone woonhuizen. Voor
specifiek vastgoed is de methode dus minder
geschikt omdat men goede referenties mist. De
methode doorloopt de volgende stappen:
1. selectie van vergelijkingspunten (ver-
glijkbaar vastgoed) en vaststellen van
marktprijzen en relevante kenmerken,
2. vergelijkende analyse van de kenmerken
van het te waarderen vastgoed en de
vergelijkingspunten (meer – en minder-
waarde-kwalitatief). Actualiseren van de
vastgoedprijzen naar het huidige jaar,
3. waardering: kwantitatieve inschatting +
kwalitatieve opmerkingen.
Om de comparatieve methode uit te voeren is
informatie nodig over lokale transacties die voor
particulieren meestal niet voor handen is.
Kapitalisatie of inkomstenmethode
De methode berekent de waarde op basis van
een huurprijs van een woning of commercieel
vastgoed. Men gaat er dus vanuit dat het vast-
goed een investering is. De kapitalisatie van het
vastgoed gebeurt door de jaar huur te delen door
het gewenste rendement. De methode doorloopt
de volgende stappen:
1. selectie van informatie over huurprijzen
voor dat vastgoed. Als het vastgoed niet
verhuurd is vergt het andere methodes om
de marktwaarde voor huur te bepalen.
2. inschatten van kosten m.b.t. verhuur
(makelaars, leegstand), onderhoudskosten
en restwaarde
3. bepalen gewenst rendement
4. waardering: kwantitatieve inschatting +
kwalitatieve opmerkingen.
Deze methode is geschikt om de waarde te schat-
ten voor vastgoed wat reeds verhuurd is of men
heeft de intentie om het te verhuren. De waarde
is sterk afhankelijk van het rendement wat men
als kapitalisatiefactor gebruikt. Het rendement
hangt op zijn beurt weer vast aan rendementen
op alternatieve markten, rentestanden en ken-
merken van de investeerder.
Nieuwbouwwaarde methode
De methode stelt de waarde vast door een
optelsom te maken van de grondwaarde en
opstalwaarde. De waarde van de opstal (bv woon-
huis) wordt berekend aan de hand van de nieuw-
bouwkosten verminderd met de veroudering. De
methode doorloopt de volgende stappen:
1. inschatten waarde van het grondaandeel
(bijv. op basis van de vergelijkingsmethode
of hedonische methode)
2. inschatten nieuwbouwwaarde gebouw (op
basis hoofdkenmerken, bijv. aantal m² of
m³)
3. inschatten waardeverlies gebouw door
veroudering (technisch, economisch,
functioneel)
4. waardebepaling kwantitatief (som grond
en gebouw)
De methode is vooral toepasbaar wanneer de ver-
gelijking lastig is en de huurinkomsten moeilijk te
schatten zijn. De methode gebruikt vastgestelde
kerngetallen voor nieuwbouw per M² en M3. De
veroudering komt voort uit een hedonische studie
in functie van leeftijd van gebouwen. Voor verou-
dering kunnen vastgoedexperten ook terecht voor
de kamer van vastgoedexperten (kavex) voor hun
richtlijnen.
Residuele waardemethode
De methode waardeert grond op basis van de
bebouwingsmogelijkheden die de grond heeft.
In 2.5.1.1 en 2.5.1.2 kwam al eerder aan bod dat
de grondwaarde afhankelijk is van de ontwikke-
lingsmogelijkheden. Deze methode zet de ontwik-
kelingsmogelijkheden om in een waardering. De
methode doorloopt de volgende stappen:
1. inschatten waarde van de te realiseren
functies (op basis oppervlakte en waarde
per m²) en op basis kapitalisatie van de
inkomsten
2. inschatten kosten voor bouwrijp maken
van gronden en nieuwbouwwaarde
gebouw (op basis hoofdkenmerken, bijv.
aantal m² of m³)
3. waardebepaling van het grondaandeel =
waarde van de functies (a) min de kosten
(b)
De methode vereist kerngetallen over bouwkos-
ten. De voorgaande methodes kunnen gebruikt
worden om de opstal te waarderen.
Hedonische of modelmatige
waarderingsmethode
Hedonische waarderingsmodellen gaan er vanuit
dat er een relatie bestaat tussen kenmerken van
vastgoed en marktprijzen. De verschillen in prijzen
kunnen worden verklaard door verschillen tussen
vastgoed. Op basis van een statistische analyse
kan men schatten hoeveel de markt wil betalen
voor ieder kenmerk (Rosen, 1974). De waarde
van vastgoed kan dus bepaald worden aan een
statistische afgeleide functie, rekening houdend
met bepaalde kenmerken. De methode doorloopt
de volgende stappen:
1. opbouw van een dataset met transactie-
prijzen en kenmerken van het vastgoed
(fysieke kenmerken van het vastgoed,
omgeving, transactie, financiering,..). Het
aantal observaties kan variëren van enkele
honderden tot meer dan een miljoen. Dit
vereist enerzijds toegang tot de markt-
prijzen en bijkomende data-inzameling
en analyses om de anderen kenmerken te
inventariseren,
2. statistische analyse om het relatieve
belang van de onderzochte parameters te
schatten,
3. waardering: kwantitatieve schatting op
basis van de afgeleide functie en de speci-
fieke kenmerken van het vastgoed.
De hedonische en modelmatige waarderingsme-
thode is in Vlaanderen gebruikt om de huurprijzen
voor wonen te schatten voor de berekeningstool
huurschatter.be. Ook wordt de methode gebruikt
om de invloed van landbouw en groengebied op
de marktwaarde te schatten (VLM, 2011).
Alle methodes zijn gebaseerd op een selectie of
interpretatie van marktprijzen voor gelijkwaardig
vastgoed en/of componenten daarvan (Dugernier
et al., 2014). In de praktijk worden de methodes
ook gecombineerd gebruikt om tot completere
schattingen te komen (Minne & Francke, 2012).
De correctheid van de selectie en interpretatie
van de data is dus bepalend voor de juistheid
van een waardebepaling. Er is dus noodzaak aan
voldoende informatie en aan goed werkende en
stabiele markten om tot correcte waardebepalin-
gen te komen.
2.6.3 Winstmaximalisatie en sociaal optimum.
Winstmaximalisatie en hoge ontwikkelingsdicht-
heid gaan hand in hand voor de ontwikkelaar als
de markt hierom vraagt. Wanneer er geen inter-
ventie plaats vindt, zal een ontwikkelaar een hoge
woondichtheid inzetten als middel om zijn doel
winstmaximalisatie te bereiken. De externe kosten
zoals negatieve externe kosten, zal hij niet in oog-
schouw nemen. De pigouviaanse theorie stelt dat
deze kosten geïnternaliseerd zouden moeten wor-
den. Want zo stelt men: voor elke extra eenheid
die de ontwikkelaar bouwt, stijgen de externe
kosten voor de inwoners. In Figuur 2 wordt dit
aangegeven door de MEC curve (marginal external
cost). De Mπ curve geeft de negatieve trend in de
winst per marginaal nut van de ontwikkelaar weer.
Zonder interventie zou de ontwikkelaar zijn winst
maximaliseren tot punt qπ. Dit is dus voorbij punt
qA, waar sociaal optimum plaats vindt (Clinch &
O’Neill, 2010).
Bij het bepalen van zendende en zeker ontvan-
gende gebieden moet rekening gehouden worden
met beide curves aangegeven in Figuur 2. Dit
geld zeker voor het toekennen van ontwikkelings-
rechten en de inzetbaarheid van de ontwikke-
lingsrechten. Het gevaar zou kunnen zijn dat men
bijvoorbeeld in het nastreven van de doelstelling
om de open ruimte in de zendende locaties vrij
te houden, een te grote woondichtheid toestaat

11. 13 14
in de ontvangende locaties. Aan de andere kant
zal een beperkte inzet van ontwikkelingsrechten
kunnen leiden tot weinig of geen vrij gewaarde
open ruimte. De zoektocht naar het optimale
niveau van ontwikkeling moet hand in hand gaan
met een VOR programma. Deze zoektocht bevat
nog wel een aantal moeilijkheden en onzekerhe-
den die uitwerking kunnen hebben op de goede
ruimtelijke ordening en VOR programma.
Een probleem wat ook optreedt bij de werking
van VOR programma’s, is dat er te weinig
transacties zijn die stimuleren tot een behoorlijke
markt voor ontwikkelingsrechten. Deze zorgen
rondom het gebrek aan transacties zijn ook
verwant aan de onzekerheid wat nu de correcte
hoeveelheid grond is om aan te merken als
zendende en ontvangende zone en de conse-
quenties van overallocatie en onder allocatie van
beide zones. Een econoom zou kunnen zeggen
dat de onzekerheid die er is over de marginale
kost en winst, resulteert in een onvermogen om
de optimale hoeveelheid ontwikkelingsrechten
in te schatten voor een VOR programma (Clinch
& O’Neill, 2010). Ruimtelijk planners hebben bij
implementeren een aantal belangrijke keuzes te
maken waarbij ze niet alleen moeten kijken naar
het optimaal aantal ontwikkelingsrechten, maar
ook de verdeling van welvaart in oogschouw
moeten nemen tezamen met de goede ruimte-
lijke ordening. De volgende voorbeelden maken
de effecten van verkeerde inschattingen beter
inzichtelijk.
2.6.3.1 Onzekerheid over externe kosten
Stel een ruimtelijk planner schat de marginale
winst curve van de ontwikkelaar; Mπ, maar heeft
niet de informatie om een juiste kostenbaten
analyse te maken. Hij schat de externe kosten in
als MECa en stelt daaraan de hoeveelheid ont-
wikkelingsrechten vast op punt DC in Figuur 3 om
optimum gegeven in punt Qa te verkrijgen.
Wanneer echter later blijkt dat de ruimtelijk
planner ernaast zit en de externe kosten zijn ho-
ger zoals in curve MECb en de optimale ontwik-
keling is lager gegeven in punt Qb. Zal dit leiden
tot te hoge ontwikkeling en niet gecompenseer-
de externe kosten gegeven in het linker grijze
vlak van de grafiek. Wanneer de schatting van
externe kosten te hoog is en de werkelijke kosten
lager zijn gegeven in MECc en punt Qc zal dit lei-
den tot welvaartsverlies gegeven in het rechter
grijze vlak (Clinch & O’Neill, 2010). Beide boven
gegeven scenario’s leiden tot welvaartsverlies. Bij
Figuur 3: Onzeker over de externe kosten, Illustratie uit (Clinch & O’Neill,
2010)
Figuur 4: Overschatting winst ontwikkelaar, Illustratie uit (Clinch &
O’Neill, 2010)
Figuur 5: onderschatting winst ontwikkelaar, (Clinch & O’Neill, 2010)
een te lage schatting gaat dit ten kosten van het
milieu, gezondheid, en belastingbetaler. Bij een te
hoge schatting leidt dit tot welvaarstsverlies voor
de ontwikkelaar en eventueel de maatschappij.
2.6.3.2 Onzekerheid marginale winst
De ruimtelijk planner maakt een schatting van de
winst van de ontwikkelaar die uit komt op Mπa
in Figuur 4. En geeft daarbij een aantal ontwikke-
lingsrechten wat leidt tot punt Qa. In de volgende
twee voorbeelden wordt een overschatting en
een onderschatting van de winst weergegeven.
Overschatting van de winst: De echte winst die
de ontwikkelaar kan behalen is Mπb, wat er toe
leidt dat het optimale niveau van ontwikkeling Qb
is en daarbij lager dan het doel van de ruimtelijk
planner Qa. Als dus de ruimtelijk planner een VOR
programma opzet om ontwikkelingen in punt Qa
te bereiken op basis van een verkeerde inschat-
ting, zal dit leiden tot een ontwikkeling die meer
dan sociaaleconomisch optimaal is. En daarom
zullen de externe kosten op een hoger niveau
zijn dan sociaaleconomisch optimaal is (Clinch &
O’Neill, 2010).
Onderschatting van de winst: De ruimtelijk plan-
ner onderschat de winst en heeft deze berekend
op de curve Mπa in Figuur 5. Maar wanneer de
ruimtelijk planner een VOR programma opzet op
basis van Mπa om tot de gewenste ontwikkeling
te komen in punt Qa, zal dit echter leiden tot een
lagere ontwikkeling dan die optimaal is. Daarbij
als de regelgeving dit toestaat zal de ontwikkelaar
de ontwikkelingsrechten aangrijpen om te komen
tot niveau Qf van ontwikkeling. Volgens Clinch and
O’Neill (2010) leiden beide situaties ook tot wel-
vaartsverlies. Voor wie en hoe dit welvaartsverlies
wordt vormgegeven kan liggen aan de lokale
situatie.
De voorbeelden zijn zeer theoretisch en ver-
simpelen de werkelijkheid. Maar ze geven aan
dat een VOR programma net altijd de gewenste
uitkomst kan hebben als gevolg van onzekerheid
en imperfecte informatie. Het bepalen van de
externe kosten is vaak onderworpen en subjectief.
Een kwalitatieve kostenbaten analyse opmaken is
daarbij meestal niet eenvoudig. Daarnaast heeft
een ruimtelijk planner vaak ook niet alle informa-
tie ter beschikking om de exacte marginale winst
van de ontwikkelaar te bepalen. Dit leidt tot de
conclusie dat een VOR programma kan leiden tot
ongewenste ontwikkelingen of kosten. De vraag
is echter of dit niet vandaag de dag al realiteit
is in de ruimtelijke ordening in Vlaanderen. De
externe kosten zijn nu ook al onderhevig aan
subjectiviteit en worden meestal op een niet
wetenschappelijke manier vastgesteld. Daarbij ligt
de beslissing van het toekennen van vergunningen
en opmaken van RUP’s bij lokale verkozen politici
met lokale belangen. Nochtans moet men bewust
zijn van eventuele andere uitkomsten van een
VOR programma dan men vooraf had voorzien
door onzekerheden in informatie. Lokaal zal men
moeten kijken in hoeverre dit aanvaardbaar is en
voldoet aan de goede ruimtelijke ordening.
2.7 Randvoorwaarden en succesfactoren
Bij ontvangende locaties leveren de extra ontwik-
kelingsrechten in theorie en in goed functione-
rende programma’s een waardevermeerdering
op van de grondwaarde. De vraagprijs voor een
ontwikkelingsrecht mag dan niet te duur zijn,
anders is de incentive weg voor de ontwikkelaar.
Maar de vraagprijs mag zeker ook niet te laag zijn
omdat men anders veel ontwikkeling toestaat
zonder daarvoor een evenredig deel open
ruimte te behouden (zie 2.6.3). Een overaanbod
van VOR’s kan er dus voor zorgen dat er geen
transacties plaats vinden tussen zendende en
ontvangende gebieden omdat de compensatie
van een VOR financieel niet opweegt tegen
het zelf ontwikkelen van de grond. Een “hoge”
prijs voor VOR’s hangt mede tot stand door een
beperkt aanbod van zendende locaties (Dieperink,
2009). Een VOR programma wat te genereus is
met het toekennen van ontwikkelingsrechten zal
veel transacties genereren maar relatief weinig
open ruimte behouden (Pruetz & Standridge,
2009). Verder wordt aangenomen dat zendende
gebieden verder weg gelegen van ontvangende
gebieden eerder onbebouwd zullen blijven. De
gedachte hierachter is dat grondeigenaren sneller
genoegen nemen met een lagere vergoeding
(Dieperink, 2009). Niet alle eigenaren zullen
afstand doen van hun ontwikkelingsrechten. Zo
zijn er emotionele redenen die niet vatbaar zijn
voor financieel gewin. Sommige VOR programma’s
gaan in de beginfase uit van een beperkt aanbod
van VOR’s om dit later nog te kunnen aanpassen
aan de vraag. Het verkleinen of verminderen
van VOR’s achteraf kan leiden tot financiële
en juridische problemen (Pruetz & Standridge,
2009). Een juiste verhouding tussen zendende en
ontvangende gebieden is voor de werking van een
VOR programma van groot belang.
Figuur 2: schematische weergave sociaal optimum, Illustratie uit (Clinch
& O’Neill, 2010)

12. 15 16
2.7.1 Juridische context.
Als men het concept van VOR om wil zetten in
een bruikbaar instrument, dan dient men te
beschikken over een ruimtelijk ordeningsregime.
Dit wil zeggen dat er verordeningen, plannen of
juridische voorschriften moeten zijn voor een
bepaald afgebakend gebied die bouw en ge-
bruiksmogelijkheden beperken (Dieperink, 2009).
Het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg,
ruimtelijke uitvoeringsplannen en verordeningen
dienen als juridisch kader wat betreft bestemming
en bebouwingsindex in Vlaanderen. Een probleem
wat hierin schuilt voor implementatie van het
instrument is de verscheidenheid aan planfiguren
die kunnen gelden op een bepaald grondgebied.
Om het concept van VOR te laten werken is het
beperken van bouwrechten cruciaal. Zonder deze
beperking kan een ontwikkelaar immers bouwen
wat hij van plan was zonder dat hij daarvoor
extra ontwikkelingsrechten nodig heeft (Pruetz &
Standridge, 2009). Bij het gewestplan wat in veel
gevallen geen beperking heeft qua bouwvolume
of bouwhoogte, kan een verordening nog uit-
komst bieden. Maar eventuele problemen kunnen
ontstaan wanneer er ook RUP’s actief zijn. Een
RUP staat hoger in de hiërarchie dan een verorde-
ning en overruled deze in die zin ook. Een RUP wat
ruimere ontwikkelingsmogelijkheden toestaat dan
de geldende verordening kan ervoor zorgen dat er
minder nood is aan VOR. Een ander bijgevolg kan
zijn dat het leidt tot meer ontwikkeling in de zone
van het RUP dan de rest van het grondgebied.
Wanneer men uitgaat van een vrijwillig pro-
gramma in de VS zijn deelnemers van zendende
locaties vrij om te kiezen of ze hun gronden
ontwikkelen of de ontwikkelingsrechten verkopen.
Op deze manier komt men niet in een juridisch
conflict met het vijfde amendement van de
Amerikaanse constitutie (Dieperink, 2009). De
ontwikkelingsrechten zijn ook gevestigd op een
persoon en niet op een stuk grond. De overdracht
van ontwikkelingsrechten gebeurt in de VS door-
middel van een vrijwillige overeenkomst ook wel
een easements genoemd (Dieperink, 2009). Voor
Vlaanderen zal gekeken moeten worden welke
overdrachtsvorm en systeem juridisch het beste
past. De rol van de (lokale) overheid is de handel
in VOR’s te monitoren en inzichtelijk te maken
voor burgers.
2.7.2 Succesfactoren voor VOR
Een VOR programma wordt gevormd en gestuurd
door factoren die samen een mechanisme
vormen. Het doel is het uitgangspunt om het re-
sultaat te meten, maar vele factoren zijn bepalend
voor het succes van een VOR programma. Hoewel
een VOR programma altijd afgestemd moet wor-
den op het doel en lokale omstandigheden zijn
er in de literatuur factoren te onderscheiden die
meer invloed hebben op de werking dan andere
factoren
Als we kijken naar de literatuur springt het
onderzoek van Pruetz and Standridge (2009) eruit.
Zij hebben 10 succesfactoren gevonden die in
een lijst van 20 artikels vijf of meer keer genoemd
worden (Bredin, 1998; Costonis, 1974; Coughlin &
Keene, 1981; Farmland information center, 1997;
Field & Conrad, 1975; Glickfeld, 1990; Heeter,
1975; Juergensmeyer, Nicholas, & Leebrick, 1998;
Kaplowitz, Machemer, & Pruetz, 2008; Lane,
1998; Machemer & Kaplowitz, 2002; McConnell,
Walls, & Kelly, 2007; Meck, 2002; Merriam, 1978;
Pizor, 1986; Roddewig & Inghram, 1987; Stinson,
1996; Strong, 1998; Tripp & Dudek, 1989; Walls &
McConnell, 2007). Deze lijst is vervolgens verge-
leken met 20 VOR programma’s in de Verenigde
Staten die als succesvol beschouwd worden
door de hoeveelheid grond die vrij is gebleven
van bebouwing. De door hun gevonden factoren
worden in de volgende alinea’s besproken in
samengevatte vorm.
2.7.2.1 Bepalende succes factoren
Factor 1: Vraag naar meer ontwikkeling.
Om een VOR programma te laten werken moet de
extra bouwdichtheid ook iets zijn waar echt vraag
naar is. In tegensteling, veel programma’s falen
omdat ontwikkelaars tevreden zijn met de bouw-
dichtheid die ze krijgen zonder ontwikkelingsrech-
ten te kopen. Een maatregel achteraf waar men
vraag mee probeert te creëren is het limiteren
van de vrije rechten op de ontvangende locaties.
Dit is niet alleen politiek impopulair, de vraag is
ook of het Vlaamse rechtssysteem dit toelaat en
in welke vorm. Een andere vorm die vraag kan
creëren is het alleen toestaan van ontwikkeling in
ruil voor ontwikkelingsrechten. Het economisch in
kaart brengen van de ontwikkelingsdruk is dus van
groot belang om passende zonering te definiëren.
Factor 2: Ontvangende locaties zijn in overeen-
stemming met de lokale condities.
In de literatuur worden de volgende locatie
eigenschappen als belangrijk beoordeeld voor
ontvangende locaties: 1 Voldoende infrastructuur
om ontwikkeling op te vangen, 2 politieke
aanvaardbaarheid, 3 In overeenstemming met
bestaande bebouwing, 4 duidelijke aanwijzing
van ontvangende locatie, 5 Consistent met lokale
ruimtelijke ordening en ruimtelijke plannen, 6
Locatie waar ontwikkelaars een hogere bouw-
dichtheid nastreven, 7 Ontvangende locatie in een
andere gemeente/rechtsgebied wanneer de ge-
meente de groei niet meer aankan. De literatuur
geeft echter ook aan dat deze parameters moeten
worden afgesteld op de lokale eisen en wensen.
Factor 3: strikte ontwikkelregelgeving voor zen-
dende gebieden.
Wanneer er een strikte regelgeving is die
zendende locaties restricties oplegt over ontwik-
kelingsmogelijkheden vanwege de moeilijke lokale
omstandigheden is men eerder geneigd om de
ontwikkelingsrechten te verkopen. Bij moeilijke
lokale omstandigheden moet men in Vlaanderen
denken aan locaties die gevoelig zijn voor over-
stroming, biologisch waardevol zijn, biologische
waarderingskaart of gelegen zijn in een landschap
met bepaalde monumentale waardes. Hoe
moeilijker en kostbaarder de maatregelen zijn die
men ter compensatie moet nemen, hoe eerder
waarschijnlijk eigenaren geneigd zullen zijn om
hun ontwikkelingsrechten te verkopen.
Factor 4: weinig tot geen alternatieven voor
ontwikkeling buiten VOR.
Een veel voorkomende reden waarom veel VOR
programma’s falen die in de literatuur wordt
aangehaald is de mogelijkheid om te ontwikkelen
buitenom het VOR programma. Ontwikkelaars
realiseren liever een hogere bouwdichtheid
met maatregelen die waarde toevoegen aan
hun ontwikkeling dan het behoudt van een niet
gerelateerde locatie. Hoe goed bedoelt ook,
uitzonderingen kunnen de effectiviteit van een
VOR programma onderuit halen. Het geven van
uitzonderingen om hogere bouwdichtheden
zonder ontwikkelingsrechten daarvoor inzetten
zijn dus niet wenselijk.
Factor 5: Incentives voor de VOR markt.
Een 1 tot 1 transferratio voor ontwikkelingsrech-
ten waarbij bijvoorbeeld voor elk niet gebouwde
woning in een zendende locatie, een woning
gebouwd mag worden in de ontvangende locatie
is meestal de standaard uitgangspositie. Het is
echter belangrijker te kijken of de prijs van een
VOR zowel voor de koper als verkoper financieel
interessant is. Wanneer een transferratio van 1
op 1 niet voldoende het ontwikkelingspotentieel
compenseert in de zendende locatie kan deze
aangepast worden. De transferratio kan bijvoor-
beeld aangepast worden in 1 op 2, waarbij elk
ontwikkelingsrecht verandert in 2 ontwikkelings-
rechten wanneer deze ingezet wordt op de ont-
vangende locatie. In plaats van 1 ontwikkelings-
recht kan de verkoper nu 2 ontwikkelingsrechten
aanbieden waarbij logischerwijs zijn vergoeding
omhoog gaat. Een lokale economische analyse
is echter noodzakelijk om de ratio te bepalen, er
dient echter ook zeer zeker rekening gehouden te
worden met de punten eerder besproken in 2.6.3.
De 5 bovenstaande factoren zijn ondanks dat ze
los besproken worden in op elkaar doorwerkende
componenten. Wanneer er bijvoorbeeld een
sterke vraag is naar meer ontwikkeling (factor 1),
is het zeer waarschijnlijk dat deze vraag voortkomt
uit een ontvangende locatie die inspeelt op de
lokale condities (factor 2). Wanneer restricties op
zendende gebieden (factor 3) zorgen voor partici-
patie van grondeigenaren en VOR de enige manier
is om aan een grotere bouwdichtheid te komen
(factor 4) met daarop afgestemde transferratio’s,
leidt dit tot vraag en aanbod van VOR’s (Pruetz &
Standridge, 2009).
De andere vijffactoren: (6) zorgen voor duidelijk-
heid en rechtszekerheid bij ontwikkelaars over de
inzetbaarheid van ontwikkelingsrechten, (7) sterke
publieke opinie voor behoud, (8) eenvoud, (9)
VOR promotie en een (10) VOR bank worden als
nuttig gezien maar niet noodzakelijk voor succes
van een VOR programma. Deze kunnen echter wel
in bepaalde lokale gevallen een veelbetekenend
rol hebben (zie ook Pruetz & Standridge, 2009).

13. 17 18
2.8 Methodologie
Verhandelbare ontwikkelingsrechten wordt veelal
gepresenteerd als een simpel concept. Maar uit
het voorgaande theoretisch kader is gebleken dat
er veel factoren en effecten zijn waar bij rekening
gehouden moet worden. Omdat de focus van
deze masterproef gericht is op het ruimtelijke
economische aspect van verhandelbare ontwikke-
lingsrechten, is de ontwerpende methodiek anders
toegepast dan traditioneel. De masterproef focust
zich op de ruimtelijke gevolgen van economische
en beleid keuzes. Ook is het ontwerpende aspect
gebruikt om gewenste woondichtheden te
onderzoeken.
Vanuit het theoretisch kader is gebleken dat
grondwaarde en de verhouding van het marginaal
nut naar verschillende woondichtheden toe
belangrijk is om te bepalen wanneer er transacties
plaats vinden. In deel 3 wordt er om die reden ook
gefocust om de vastgoedmarkt van Brasschaat
te doorgronden. Niet alleen het bepalen van de
grond waarde tegen verschillende woondichtheden
is belangrijk. Ook is belangrijk om te weten waar
de vraag ligt betreft perceel oppervlaktes en de
oppervlakte van appartementen.
In deel 4 wordt de ruimtelijke context van
Brasschaat geanalyseerd om de kaders waarbinnen
een VOR programma zou moeten functioneren vast
te stellen. Hiervoor zijn niet alleen de structuur-
plannen op verschillende niveaus van belang. Een
aanvullende GIS analyse geeft een meer gedegen
inzicht in de ruimtelijke context omdat structuur-
plannen wel een visie bevatten maar de ruimtelijke
analyses veelal verouderd zijn. Daarbij kunnen
uitgevoerde onderzoekstudies nog extra inzichten
aanleveren.
Als de ruimtelijke en economische kaders bekend
zijn dienen deze verwerkt te worden in een stra-
tegie die de uitvoering van een VOR programma
mogelijk zouden kunnen maken. Het simpelweg
verplaatsen van ontwikkelingsrechten van de ene
naar de andere locaties kan de positieve effecten
teniet doen door de negatieve effecten op andere
locatie. Een duidelijke ruimtelijke visie zal de
ontwikkelingen moeten sturen. In deel 5 wordt een
strategie toegelicht die een VOR programma op
een gedegen manier kan invullen.
Wanneer de kaders en strategie bepaald zijn
is het mogelijk om vanuit enkele theoretische
grondeigenaren en ontwikkelaars te berekenen
of er ook daadwerkelijk financiële motieven zijn
om ontwikkelingsrechten te kopen of verkopen.
In deel 6 wordt hiervoor scenario onderzoek voor
gebruikt om tot op micro niveau het concept van
verhandelbare ontwikkelingsrechten te bestude-
ren in de gemeentelijk context van Brasschaat.
Het onderzoek van verschillende aspecten en
kaders laat het toe om enkele conclusies te
trekken op meso (gemeentelijk) en micro niveau.
De conclusie kunnen inzichten geven voor andere
gemeentelijke VOR programma’s, maar ook even-
tueel conclusies geven over andere schaalniveaus
en wisselwerking daartussen. Daarop kunnen
beleidsaanbevelingen volgen die houvast geven
voor toekomstige keuzen en onderzoek.
Brasschaat

14. 19 20
3 Deel 3 analyse vastgoedmarkt
Brasschaat.
Omdat VOR een instrument is dat uit gaat van
marktwerking is het belangrijk om de vastgoed-
markt van het casestudiegebied te analyseren.
Behalve de punten die besproken zijn in 2.5, is het
ook noodzakelijk om tot realistische waardebepa-
lingen te komen om de financiële effecten van de
cases te kunnen onderzoeken.
3.1 Marktonderzoek Brasschaat
Voor een goed werkend VOR programma is kennis
van de lokale vastgoedmarkt essentieel. De eco-
nomie van dichtheid zoals beschreven in 2.5.1.2
geeft aan in welke mate de markt nood heeft aan
bijkomende woningen en welke dichtheden men
zal accepteren. Daarnaast kan er een voorkeur
van perceeloppervlakte uit worden afgeleid. De
data afkomstig uit het marktonderzoek levert
ook informatie input voor de waardebepalings-
methodes beschreven in 2.6.2 die later nodig is
om de financiële gevolgen van denkbeeldige VOR
transacties in te schatten.
Om de vastgoedmarkt van Brasschaat te analyse-
ren wordt gebruikt gemaakt van statistische data
afkomstig van Statbel (fgov, 2014). Voor bouw-
grond, woningen en appartementen is ook de
data van buurgemeentes Brecht, Kapellen,
Schilde, Schoten en Zoersel opgenomen omdat
deze samen met Brasschaat deel uit maken van
het strategisch project Bebouwd Perifeer
Landschap Antwerpen. Behalve de perifere ligging
ten opzichte van Antwerpen delen de gemeentes
een aantal kenmerken zoals de aanwezigheid van
woonparken en woongebieden die in elkaar
overlopen.
Een beperking in het kader van dit onderzoek be-
treft de data bron is dat het niet te achterhalen is
of er waarde verschillen zijn van de grondwaarde
in verschillende gebieden van Brasschaat of juri-
dische bestemming. Ook is het niet meetbaar wat
de effecten zijn van potentiele woningtypologieën
op de grondwaarde.
3.1.1 Bouwgrond
De data van transacties van bouwgronden van de
laatste 10 jaar is door de verstrekker al opgedeeld
in 5 categorieën van verschillende oppervlaktes
(0 – 99m², 100-299m², 300-599m², 600-999m²,
1000-1499m² en >=1500m²). Alleen wanneer
er meer dan 5 transacties per categorie per jaar
gebeurd zijn is deze vrijgegeven. Omdat het aantal
transacties vaak onder de 3 is gebleven voor de
categorie 0-99m², is er daarom geen data beschik-
baar en valt deze af.
Voor elke oppervlakte is per jaar de totale som
van transacties beschikbaar en de som van de
totale oppervlakte. Dit maakt het mogelijk om
het gemiddelde te berekenen per categorie per
jaar. De gemiddelde transactiewaardes zijn inflatie
gecorrigeerd vanwege de factor tijd. Wanneer
Figuur 6: Overzicht van prijs per M² bij verschillende perceeloppervlaktes aan de hand van gemiddelde transactiewaardes (n=2615)
Figuur 7: Overzicht van prijs per M² bij verschillende perceeloppervlaktes aan de hand van de mediaan van gemiddelde transactie-
waardes opgesplitst in 2 periodes.
de gemiddeldes in een grafiek worden gezet
zoals Figuur 6 kan er een functie worden afgeleid
uit de trendlijn. Omdat specifieke kenmerken
zoals locatie niet gegeven zijn, is een uitgebreide
hedonische analyse niet mogelijk. Wel kan de
functie afkomstig uit de trendlijn later helpen de
grondwaarde per M² te bepalen aan de hand van
de perceeloppervlakte.
De waardes en trendlijn laten en duidelijk beeld
zien dat de prijs per M² lager wordt naarmate de
perceeloppervlakte toeneemt. Dit komt overeen
met wat A.C. Nelson, Pruetz, and Woodruff (2013)
de principes van land economie noemen. Het
ondersteunt ook de wet van diminishing returns
getoond in Figuur 1. De spreiding van de waardes
in prijs bij de kleine kavels links en de spreiding
in waardes bij de grotere kavels rechts is nog wel
reden tot verder onderzoek.
Wanneer we de data opdelen in 2 periodes (2005-
2009 en 2010-2014) en de mediaan pakken van
de gemiddelden per categorie is er een verschil
zichtbaar in waardes in Figuur 7. De waardes in de
periode 2010-2014 zijn hoger dan de waardes in
de periode 2005-2009.
Wanneer de perceeloppervlakte de vaste waarde
is en de prijs per M² variabel is zoals in Tabel 2,
is er een duidelijk prijsverschil waarneembaar
tussen de twee periodes. Hoe kleiner de opper-
vlakte van een perceel, hoe hoger de prijs stijging
per M². Deze trend was ook al in Figuur 7 waar-
neembaar. De prijsstijging voor grondeigenaren
of mensen met grote tuinen is een incentive om
hun gronden te verkavelen. Voor woongebieden
is dit misschien een positief effect omdat dit
verdichting bevordert, maar voor gebieden met
veel natuur en/of groen zoals als woonparken
levert dit misschien een ongewenst effect op
zoals bijvoorbeeld extra externe kosten (zie 2.6.3).
Dit onderstreept de noodzaak aan ruimtelijke
visies en plannen die als scheidsrechter kunnen
fungeren in het conflict tussen winstmaximalisatie
en externe kosten.
Perceeloppervlakte 2005-2009 2010-2014 stijging %
225 321€ 435€ 35,3%
425 261€ 336€ 28,9%
800 212€ 260€ 22,9%
1200 186€ 221€ 19,1%
3325 133€ 146€ 10,2%
Prijs per M²
Tabel 2: Prijs per M² verdeeld over 2 periodes a.d.h.v. vaste perceelop-
pervlaktes (m²).
Waarom de prijs stijging bij kleinere percelen
juist hoger is dan bij grotere percelen komt niet
naar voren uit de analyse en vergt aanvullend
onderzoek. Het aantal transacties in de kleinste
categorie nauwelijks toegenomen (zie Figuur 8).
Wel is er een verschuiving waarneembaar naar
kleinere percelen als we de twee trendcurves
volgen. Uit Tabel 2 samen met Figuur 8 kan
worden geconcludeerd dat er een voorkeur is
naar kleinere percelen vooral uit de categorie
300-599M² in Brasschaat.

15. 21 22
Zoals in 2.6.2 aangegeven wordt er vaak gebruik
gemaakt van meerdere waarderingsmethodes
naast elkaar om een completer beeld te krijgen. De
afgeleiden functies van de trendlijnen uit Figuur 7
zijn gevormd uit historische data. Om tot een in-
schatting te komen of de prijzen zijn blijven stijgen
ten opzichte van de periode 2010-2014 vergelijken
we deze met de vraagprijzen van bouwgrond
gevonden op Immoweb.be
voor Brasschaat (immoweb, 2016). Wanneer we
de gevonden data in een grafiek zetten met de
zelfde categorieën qua oppervlakte zien we een
prijsverschil van ongeveer +12% met 2010-2014.
Figuur 8: aantal transacties per perceeloppervlakte (categorie)
Figuur 9: Overzicht van prijs per M² bij verschillende perceeloppervlaktes aan de hand van de mediaan
van gemiddelde transactiewaardes van Immo-data 2016 (n=39)
Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd
worden dat de positieve trend in de stijging van de
grondprijs doorzet ten opzichte van 2005-2009 en
2010-2014. Er moet wel bij opgemerkt worden dat
voor twee categorieën (100-299m² en 600-999m²)
maar twee waardes beschikbaar zijn waarop de
mediaan bepaald is. De afgeleide functie is wel
bruikbaar om samen met de afgeleide functie uit
2010 -2014 een bandbreedte te bepalen voor de
grondwaardes in Brasschaat.
De functies voor de bandbreedte zijn als volgt:
Functie A (laag) y=3881,12x^(-0,4042)
Functie B (hoog)y=4444,11x^(-0,4073)
Voor beide functies kunnen we de waarde
berekenen voor een perceel van 1000M² bij ver-
schillende dichtheden zoals in Tabel 3. De tabel
laat duidelijk zien dat het voor een ontwikkelaar
loont om percelen zoveel mogelijk te verkavelen
1000 M²
Bouwkavels
Kavel
oppervlakte M²
Perceel
waarde
Waarde per
kavel
Prijs per M²
Marginaal nut per
kavel
Perceel
waarde
Waarde per
kavel
Prijs per M²
Marginaal nut per
kavel
1 1000 € 237.880 € 237.880 € 238 € 266.615 € 266.615 € 267
2 500 € 314.800 € 157.400 € 315 € 76.920 € 353.585 € 176.793 € 354 € 86.970
3 333 € 370.861 € 123.620 € 371 € 56.061 € 417.077 € 139.026 € 417 € 63.492
4 250 € 416.592 € 104.148 € 417 € 45.731 € 468.926 € 117.231 € 469 € 51.848
5 200 € 455.913 € 91.183 € 456 € 39.321 € 513.541 € 102.708 € 514 € 44.616
6 167 € 490.780 € 81.797 € 491 € 34.867 € 553.128 € 92.188 € 553 € 39.587
8 125 € 551.299 € 68.912 € 551 € 30.259 € 621.890 € 77.736 € 622 € 34.381
10 100 € 603.335 € 60.333 € 603 € 26.018 € 681.059 € 68.106 € 681 € 29.585
15 67 € 710.779 € 47.385 € 711 € 21.489 € 803.354 € 53.557 € 803 € 24.459
20 50 € 798.426 € 39.921 € 798 € 17.529 € 903.222 € 45.161 € 903 € 19.974
Functie A (laag) Functie B (hoog)
en woningen op de kavels te bouwen. De toege-
voegde waarde van extra ontwikkelingsrechten
wordt met de tabel ook duidelijk. Wanneer de
aankoop van VOR de enige manier is om twee
woningen te bouwen in plaats van één op een
perceel zal een ontwikkelaar €76.920 euro voor
een ontwikkelingsrecht willen betalen. Wanneer
een ontwikkelaar echter 20 woningen (apparte-
menten) wil bouwen in plaats van 15 zal hij voor
het 20ste
ontwikkelingsrecht maar €17.529 willen
betalen. De vraag is echter of een verkoper hier
genoegen mee neemt, als hij meer kan verdienen
door de grond zelf te ontwikkelen zal dit niet het
geval zijn. Dit laat ook meteen zien waarom het
beperken van mogelijkheden zonder VOR belang-
rijk is voor de werking van een VOR programma.
Wanneer de perceelwaarde voor beide functies
wordt weergegeven in een grafiek zoals in Figuur
10 wordt de wet van diminishing returns nog-
maals onderstreept. De vorm van de curve geeft
wel aan dat de markt vrij hoge dichtheden accep-
teert. Voor beide functies geldt dat wanneer de
oppervlakte met 10% toeneemt de perceelwaarde
stijgt met ongeveer 5,1%.
Figuur 10: Perceel waarde a.d.h.v. toelaatbare bouwkavels.
3.1.2 Woningen
Dezelfde analyse van bouwgrond kan toegepast
worden op gewone woonhuizen en vrijstaande
woonhuizen. De data is wederom afkomstig van
website economie.fgov.be. Het verschil tussen
gewone woonhuizen is het aantal vrije gevels.
Voor vrijstaande woonhuizen zijn dit er vier (open
bebouwing) en voor gewone woonhuizen drie
of minder (half-open of gesloten bebouwing),
uitgezonderd appartementen. Voor appartemen-
ten is de analyse lastiger toe te passen omdat
de perceeloppervlaktes niet bekend zijn. Onder
vrijstaande woningen vallen ook Villa’s, bungalows
en landhuizen. Voor gewone woonhuizen moet
men denken aan rijwoningen en twee-onder-één-
kap woningen.
Omdat bepaalde kenmerken (oppervlakte woning,
bouwjaar, fysieke staat en locatie) van woningen
ontbreken, geeft de prijs per M² een mooi globaal
beeld van de markt in Brasschaat, maar is deze
minder geschikt om een waarde toe te kennen
aan een specifieke woning. Wel laat het een voor-
keur zien qua perceel grote van woningen die we
kunnen vergelijken met die van de bouwgronden.
Tabel 3: Marginaal nut per kavel bij een perceel van 1000M² bij verschillende dichtheden.

16. 23 24
Figuur 11: Overzicht van prijs per M² bij verschillende perceeloppervlaktes aan de hand van de mediaan van
gemiddelde transactiewaardes opgesplitst in 2 periodes.
3.1.2.1 Gewone woonhuizen
In de grafiek in Figuur 11 is weer een opsplitsing
gemaakt tussen twee perioden. De categorie
0-99M² en >=1500M² zijn weggelaten vanwege
het gebrek aan data. De curve van de periode
2010-2014 ligt weer iets hoger ten opzichte van
2005-2009, wat betekend dat de M² prijs ook iets
hoger is. De wet van diminishing returns geldt ook
voor gewone woonhuizen.
Wanneer de transacties verdeeld worden of de
categorieën zoals in Figuur 8, ligt de voorkeur van
perceel grote vooral tussen de 100 en 599m². Dit
komt niet als een verassing omdat men zou ver-
wachten dat het soort type bebouwing vooral in
woongebieden voorkomt met een redelijk tot
hoge dichtheid.
Figuur 12: aantal transacties per perceeloppervlakte (categorie)
3.1.2.2 Vrijstaande woningen
Voor vrijstaande woningen valt op te merken in
Figuur 13 dat de prijzen gezakt zijn voor huizen
met grote percelen in de periode 2010-2014 ten
opzichte van 2005-2009. Ook voor deze grafiek
zijn twee categorieën weggelaten (0-99M² en 100
-299M²) vanwege het gebrek aan data.
Samen met Figuur 14 valt te concluderen dat er
voor vrijstaande woonhuizen de voorkeur wordt
gegeven aan grotere percelen in vergelijking met
gewone woonhuizen. De trend van 2010-2014
is gelijk aan die van 2005-2009 en het aantal
transacties is daarbij toegenomen.
Figuur 13: Overzicht van prijs per M² bij verschillende perceeloppervlaktes aan de hand van de mediaan van gemiddelde
transactiewaardes opgesplitst in 2 periodes.
Figuur 14: aantal transacties per perceeloppervlakte (categorie)

17. 25 26
3.1.2.3 Appartementen
Voor appartementen is er geen data beschikbaar,
betreft de oppervlakte worden de appartementen
op een andere manier geanalyseerd. Voor het
prijsniveau en transacties wordt de data van
Statbel gebruikt van de zes gemeentes. Om de
relatie tussen oppervlakte in M² van appartemen-
ten en waarde van appartementen te analyseren
wordt er immo-data gebruikt.
Figuur 15: Prijsniveau gemiddelde ten opzichte van het aantal transacties.
Figuur 16: Verband tussen oppervlakte en de vraagprijs van appartementen (n=86 (nieuwbouw/bestaand 29/57)).
Het prijsniveau in Figuur 15 bestaat uit het ge-
middelde per jaar van de zes gemeentes waaruit
de mediaan is genomen. De mediaan voor trans-
acties is getrokken uit het totaal van transacties
per gemeente. Wat opvalt uit de grafiek is dat
het prijsniveau toeneemt ondanks dat het aantal
transacties blijft dalen tot 2013. De stijging komt
overeen met de trend in heel België (Poelmans &
Engelen, 2014).
Zoals blijkt uit Figuur 16 bestaat er een sterk line-
air verband tussen de vraagprijs en oppervlakte
per M² voor de gevonden nieuwbouw apparte-
menten. Voor bestaande appartementen is het
lineair verband minder sterk. Een waarschijnlijke
verklaring hiervoor is het verschil in leeftijd tussen
de appartementen onderling. Zoals eerder be-
schreven in Kenmerken van vastgoedwaarde2.6.1
heeft veroudering en mate van onderhoud een
sterke invloed op de waarde.
Zoals de lineaire functies in Figuur 16 al laten
zien is er een verschil in vraagprijs en oppervlakte
waarneembaar tussen bestaande en nieuwbouw
appartementen. Wanneer de prijzen per m² in
een boxplot worden gezet (zie Figuur 17) is er een
Figuur 17: Boxplot van de m² prijs van bestaande en nieuwbouw appartementen op basis van immo-data (n=86
(nieuwbouw/bestaand 29/57)).
duidelijk verschil zichtbaar tussen nieuwbouw en
bestaande appartementen. De mediaan (afgrond)
is voor bestaande appartementen €2200, en voor
een nieuwbouw appartementen €3000 per m².
De grote in oppervlakte van appartementen lijkt
iets te zijn terug gelopen als we de bestaande en
nieuwbouw appartementen met elkaar vergelijken
in Figuur 18. En als we de voorkeur af mogen lei-
den uit het aanbod, lijkt deze ook te liggen tussen
75m² en 110m² voor nieuwe appartementen.
Figuur 18: Oppervlakte van appartementen op basis van immo-data (n=86 (nieuwbouw/bestaand 29/57)).

18. 27 28
Figuur 19: Overzicht van waardes van 2010-2014 (mediaan) van verschillende vastgoed types.
3.1.3 Conclusie
Uit Figuur 8 blijkt dat men bij bouwgrond de
voorkeur heeft voor kavels tussen de 300-599m².
Uit Tabel 3 blijkt dat het financieel gezien zeer
interessant is om grotere percelen te verkavelen
in kleinere loten. Immers ontvangt een grondei-
genaar ongeveer €75.000 tot €85.000 meer voor
zijn grond wanneer hij een perceel van 1000m²
verkoopt in twee loten van 500m². Voor een
grondeigenaar bestaan er dus veel incentives om
zijn grond te verkavelen.
Wanneer Figuur 12 en Figuur 14 gebruikt worden
om de voorkeur qua kaveloppervlakte in te
schatten, zien we voor gewone woonhuizen dat
de voorkeur uitgaat naar uit naar kavels tussen
de 100 en 599m². Voor vrijstaande woonhuizen
gaat de voorkeur uit naar een kavel tussen 600
en 3400m². Omdat appartementen meestal geen
tuin hebben is de kavel oppervlakte minder van
belang en lijkt er een voorkeur te bestaan tussen
een woonoppervlakte van 75 en 115m².
In een overzicht van bouwgrond, gewone
woningen en vrijstaande woningen van de data
van Statbel zien we dat voor alle de wet van dimi-
nishing returns van toepassing is (zie Figuur 19 .
De curves voor woningen zijn niet geheel geschikt
om individuele woningen te taxeren omdat veel
waarde bepalende factoren niet bekend zijn (zie
ook 2.6.1). De waarde van de curves komen wel
dichterbij elkaar te liggen naarmate de perceelop-
pervlakte toeneemt. Hieruit kunnen we conclude-
ren dat het voor een eigenaar van een vrijstaande
woning loont om zijn tuin wanneer mogelijk te
verkopen of te verkavelen als bouwgrond.
Om conclusies te kunnen trekken uit de gevonden
waardes in samenhang met VOR wordt er met
een voorbeeld gewerkt.
Voorbeeld:
Mevrouw Wouters heeft een vrijstaande woning
op een stuk grond van 10.000m² en overweegt
haar huis te verkopen vanwege haar hoge leeftijd.
Op het gebied geldt het gewestplan met de
bestemming woonpark en er gelden verder geen
verordeningen. Wanneer zij haar huis met tuin
zou verkopen levert haar dit ongeveer €870.000
op. Mevrouw Wouters begrijpt het ontwikke-
lingspotentieel van haar grond. Ze heeft daarbij
begrepen dat ze volgens de omzendbrief van 8 juli
1997 (Vlaamse overheid, 1997) haar grond mag
ontwikkelen tot een dichtheid van vijf woningen
per hectare. Dit houdt voor haar eigendom in dat
ze er nog vier bijkomende woningen mag realise-
ren. Wanneer ze haar eigendom zou verkavelen in
vijf evenredige stukken van 2000m² zou haar wo-
ning met grond €506.000 waard zijn. De waarde
van de nieuwe bouwkavels ligt tussen €360.000
en €402.000 per kavel. De waarde van de woning
heeft samen met de vier bouwkavels een waarde
van tussen de €1.944.000 en €2.115.000. De
totale som van de “extra” gecreëerde waarde
bedraagt tussen de €1.070.000 en €1.245.000
door het creëren van vier extra bouwkavels.
Het is deze waarde die door het toekennen van
ontwikkelingsrechten gecompenseerd moet wor-
den. Of de ontwikkelingsrechten gekocht zullen
worden hangt af van de ontvangende locaties en
het aantal ontwikkelingsrechten wat mevrouw
Wouters toebedeeld zal krijgen. Dit zal worden
toegelicht aan de hand van twee scenario’s.
• Wanneer mevrouw Wouters vier ontwikke-
lingsrechten krijgt hebben deze een waar-
de tussen de €267.500 en €311.250 per
stuk. Om voor een potentiele koper over te
gaan tot aanschaf van een ontwikkelings-
recht, moet ditzelfde ontwikkelingsrecht
voor tenminste net zoveel aan waarde
toevoegen. De ontwikkelingsrechten die
een potentiele koper heeft op zijn grond
zijn dus bepalend in deze.
Wanneer de potentiele koper 10.000m²
landbouwgrond bezit van €10 per m²
waarvoor hij ontwikkelingsrechten kan
inzetten zal hij overgaan tot aankoop.
De landbouwgrond zal dankzij de vier
ontwikkelingsrechten in waarde toenemen
tussen de €1.545.000 en €1.735.000. En de
potentiele koper zal dus maximaal tussen
de €386.250 en €433.750 willen bieden
per ontwikkelingsrecht.
Wanneer een potentiele koper echter
10.000m² heeft in hetzelfde woonpark met
dezelfde rechten als mevrouw Wouters zal
hij niet overgaan tot aankoop. De potentie-
le koper heeft al het recht om net als me-
vrouw Wouters vijf woningen op zijn grond
te bouwen. Deze grond heeft een waarde
tussen de €1.800.000 en €2.010.000.
Wanneer de potentiele koper een extra
woning zou mogen bouwen vanwege een
aangekocht ontwikkelingsrecht zal de
waarde van de grond tussen de €1.935.000
en €2.165.000 waard zijn. Dit zou een
stijging in waarde betekenen tussen de
€135.000 en €155.000. Deze stijging is
onvoldoende om een aankoop van een
ontwikkelingsrecht tussen de €267.500 en
€311.250 financieel te rechtvaardigen. Het
effect van diminishing returns zorgt ervoor
dat de winst per extra ontwikkelingsrecht
terugloopt. Pas wanneer de potentiele
koper 16 woningen (11 extra) mag bouwen
is de waarde van zijn grond genoeg
gestegen om de aankoop van de vier ont-
wikkelingsrechten van mevrouw Wouters
te rechtvaardigen.
• Stel dat mevrouw Wouters kwalitatief op
basis van het aantal m² dat zij in eigendom
heeft vier ontwikkelingsrechten krijgt
toebedeelt, maar in werkelijkheid laten
fysieke omstandigheden samen met de
goede ruimtelijke ordening (art 1.1.4. en
4.3.1.VCRO, 2009) een verkaveling van
drie loten toe exclusief de bestaande
woning. Dit zou in theorie betekenen dat
mevrouw Wouters één ontwikkelingsrecht
teveel heeft gehad wanneer we dit bekij-
ken uit het oogpunt van externe kosten
zoals besproken in 2.6.3.1. Er kan zo meer
ontwikkeld worden zonder dat hier voor
gecompenseerd wordt.
Wanneer mevrouw Wouters in werkelijk-
heid haar eigendom kan verkavelen in vier
loten van 2500m² met eigen woningen
maar nog steeds vier ontwikkelingsrechten
bezit, heeft dit ook invloed op de waarde
van de ontwikkelingsrechten. Haar eigen
woning heeft een waarde van €545.000 en
de drie loten hebben een waarde samen
van tussen de €410.000 en €460.000,
wat ervoor zorgt dat de waarde van het
geheel uitkomt tussen de €1.775.000 en
€1.925.000. Als de waarde van de eigen
woning vanaf gehaald wordt komt dit neer
op een waarde van tussen de €226.000
en €264.000 per ontwikkelingsrecht. De
potentiele koper met landbouwgrond zou
veel meer willen betalen om zijn land-
bouwgrond te ontwikkelen. De potentiele
koper met grond in het woonpark zal niet
over gaan tot aankoop van een ontwikke-
lingsrecht. In theorie zou het zelfs zo kun-
nen dat in een vrijwillig VOR programma
mevrouw Wouters één ontwikkelingsrecht
verkoopt en drie ontwikkelingsrechten
houdt om haar eigendom alsnog te verka-
velen. Deze uitkomst zou zeer ongewenst
zijn omdat het zou betekenen dat er
ontwikkelingsrechten worden uitgereikt en
verkocht zonder dat hiervoor extra open
ruimte behouden wordt.
Op basis van het voorbeeld met scenario’s kunnen
er enkele conclusies en bedenkingen gemaakt
worden. De factoren uit 2.7.2.1 komen duidelijk
terug of spelen op de achtergrond een rol. Zo
laat het voorbeeld zien dat een 1 op 1 ratio
van ontwikkelingsrechten alleen mogelijk is op

19. 29 30
gronden waar zonder ontwikkelingsrechten niet
of minimaal ontwikkeld kan worden. Voor andere
gronden met een bestemming die al ontwikkeling
toestaat is een ratio anders dan 1 op 1 noodzake-
lijk vanwege het effect van diminishing returns.
Dit kan bijvoorbeeld door een onderscheid te
maken tussen gebieden met bepaalde bestem-
mingen voor ontvangende gebieden. Zo kan
bijvoorbeeld binnen eenzelfde bestemming de
ratio 1 staat tot 2 gelden, dit wil zeggen dat voor
elk ontwikkelingsrecht wat een koper aankoopt
hij twee woningen kan ontwikkelen. Voor ont-
vangende gebieden zonder ontwikkelingsrechten
kan de ratio 1 op 1 zijn om niet gecompenseerde
ontwikkeling te voorkomen. De ratio kan ook
gelden voor zendende gebieden door bijvoorbeeld
meer ontwikkelingsrechten toe te kennen dan
men in werkelijkheid zelf woningen zou kunnen
verwezenlijken. Echter zoals het voorbeeld al
liet zien is de uitkomst onzekerder of ongewenst
wanneer men geen inventarisatie heeft gemaakt
van de werkelijk te compenseren ontwikkelings-
mogelijkheden in zendende gebieden.
Verder is het nog onduidelijk hoe ontwikkelings-
rechten een uitwerking hebben op de bouw van
appartementen omdat deze een lineaire functie
hebben en perceeloppervlakte minder van belang
is. Hiervoor zou een residuele berekening meer
inzicht kunnen geven, wat voor een ontwikkelaar
de waarde van een perceel is wanneer hij enkel
appartementen bouwt. Daarbij kan ook meteen
de opmerking worden gemaakt dat individueel
vastgoed van particulieren veel al getaxeerd wordt
via een comparatieve methode. Onbekend is of
dit eventueel kan leiden tot een andere perceptie
van de waarde en de te compenseren waarde van
ontwikkelingen.
Ook ontbreekt er een ruimtelijke beoordeling
in welke mate en hoeveelheid de ontvangende
gebieden de ontwikkelingsrechten kunnen opne-
men. Een gedegen ruimtelijke analyse van zenden-
de en ontvangende gebieden in overeenstemming
met het toekennen van ontwikkelingsrechten
is dus zeer zeker van belang. Want zo kan een
perceel fysieke eigenschappen bevatten die het
oprichten van een woning kostbaarder maken en
zo een negatieve invloed op de waarde van een
kavel hebben.
Brasschaat