Wie doet wat op de woningmarkt? Welke variabelen beïnvloeden de woningmarkt?

1. Gebiedsontwikkeling
Financieel, college 2
Jan Verdonk, 2023-2024
Woningmarkt
Hoorcollege gebiedsontwikkeling

2. Gebiedseconomie
Grondexploitatie bij gebiedsontwikkeling

3. Ontwerp Palmbout voor Leidsche
Rijn. 1997-heden
Bron: Palmbout. Opdrachtgever: Projectbureau Leidsche Rijn Utrecht

4. Gebiedsontwikkeling locatie ‘Leidsche Rijn’
Van ridderhofsteden en boerderijen, via fruitteelt en glastuinbouw, tot nieuw stadsdeel van Utrecht
Middeleeuwen 19e eeuw
20e eeuw 21e eeuw

5. • Strak stedenbouwkundig plan
• Grondexploitatieplan
• De markt aan zet, de gemeente :
Convenanten en PPS
Vinex Leidsche Rijn,
Maxwan, 0-5:00
Gebiedsontwikkeling
Vinex locatie Leidsche Rijn te Utrecht (Vleuten, De Meern)
A2
Amsterdam-
Rijn kanaal
Spoorlijn
A12

6. RO 29: Vinex, Leidsche Rijn, Utrecht
Bron: Rijksoverheid. 35 iconen van ruimtelijke ordening in Nederland
VINEX, Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Rijksoverheid, 1991)
• Een compleet nieuw stadsdeel met 30.000 woningen
• Infrastructurele randvoorwaarden:
– Overkapping van rijksweg A2
– Nieuwe verbinding met Utrecht met drie nieuwe bruggen over het Amsterdam-Rijnkanaal
– Nieuwe treinstations, nieuwe fietsverbindingen, snelle busverbinding
• Doordat beloftes over goed openbaar vervoer niet tijdig werden ingelost, kreeg Vinex een slechte
naam:
– Eerst de woningen gebouwd, dan pas de voorzieningen
– Alles was vantevoren bedacht en bepaald; dus niet flexibel

7. RO 29: Vinex, Leidsche Rijn, Utrecht
Bron: Rijksoverheid. 35 iconen van ruimtelijke ordening in Nederland
• In de traditie van naoorlogse uitbreidingswijken is de Vinex wijk
stedenbouwkundig gezien een nieuwe variant
– Na de stempelwijken en hoogbouw in de jaren ‘60 en bloemkoolwijken ‘70, groeikernenbeleid en
stadsvernieuwing keerde de stedenbouw met Vinex in de meeste gevallen terug naar een traditioneler
repertoire dat herinneringen oproept aan het vooroorlogse Plan Berlage in Amsterdam-Zuid
• Wat realisatie betreft is Vinex echter revolutionair – niet eerder werd op deze schaal
woningbouw overgelaten aan marktpartijen
– Voor de ontwikkeling en realisatie van de Vinex-wijken zijn convenanten gesloten tussen rijk, provincies en
gemeenten, die voor de uitvoering van de wijken van doorslaggevend belang zijn geweest
• In één keer werd nagenoeg alles geregeld wat er nodig was voor de realisatie van de
grote nieuwbouwwijken
– Grondkosten, bodemsanering, groen en mobiliteit voor een termijn van tien jaar.
– Het convenant bleek een krachtig sturend instrument waardoor de gestelde doelen ook grotendeels
gehaald werden
– Totdat de markt inzakte…

8. Hoe?
• Hoe krijgt de gemeente dit voor
elkaar?

9. Instrumenten van de gemeente
Doel: het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied
• De WRO / Omgevingswet geeft
gemeente de mogelijkheid om
ruimtelijk beleid om zetten in
gewenste gebiedsontwikkeling
1. Omgevingsbeleid
2. Grondbeleid
3. Kostenverhaal en exploitatieplan
Doelen
– Grondeigenaren binden aan het beleid
– Kosten verhalen
– De ontstane waardevermeerdering na
bestemmingswijziging herverdelen

10. Grondbeleid gemeenten
De gemeente stuurt de gewenste ruimtelijke, functionele en maatschappelijke invulling van een gebied
1. Faciliterend
grondbeleid
2. Publiek-private
samenwerking
3. Actief grondbeleid
Actief

11. Grondexploitatie
bij PPS
Berekening van de residuele
grondwaarde van een
stedenbouwkundig
verkavelingsplan
Met het (woon-)programma
als uitgangspunt
Met alle verwachte kosten en
opbrengsten van een
gebiedsontwikkeling
Voor de fasen van ontwerp,
voorbereiding, uitvoering
Uitgezet in de tijd

12. Maatschappelijke business case
Grondexploitatie. Bron: Deloitte 2019, Handboek grondbeleid
• ‘Er wordt gekeken naar meer
waarden dan alleen geld’
• naar een langere levenscyclus dan
alleen de bouwfase
• De waardestijging vloeit terug naar de
gemeenschap
• Bijv. Eindhoven: waardecreatie
• ‘De verschillende waarden in een
gebied te versterken en zo
duurzame kwaliteit te maken’
• https://eindhoven.begroting-
2019.nl/p4294/grondbeleid

13. RESIDUELE GRONDWAARDE
De theorie

14. Waardevermeerdering algemeen
Toegevoegde waarde
De krop sla van de agrariër De maaltijdsalade in de supermarkt De salade in een restaurant

15. GEBIEDSONTWIKKELING
GRONDEXPLOITATIE
Onderwijs
GRONDEXPLOITATIE
WAARDEVERMEERDERING
GRONDEIGENAAR GRONDEXPLOITANT PROJECTONTWIKKELAAR

16. OPSTALONTWIKKELING
OPSTALEXPLOITATIE
GRONDEXPLOITANT PROJECTONTWIKKELAAR VASTGOEDBELEGGER
OPSTALEXPLOITATIE
WAARDEVERMEERDERING

17. VASTGOEDMANAGEMENT (BEHEER) GEBRUIKER
VASTGOEDEXPLOITATIE
VASTGOEDEXPLOITATIE
WAARDEVERMEERDERING
PROJECTONTWIKKELAAR VASTGOEDBELEGGER HUURDER

18. GEBIEDSONTWIKKELING OPSTALONTWIKKELING VASTGOEDMANAGEMENT (BEHEER) GEBRUIKER
GRONDEXPLOITATIE OPSTALEXPLOITATIE VASTGOEDEXPLOITATIE
‘GREX’ CAPEX CAPITAL EXPENDITURES OPEX OPERATIONAL EXPENDITURES
Onderwijs
Het vastgoed ontwikkelproces
Waardevermeerdering
GRONDEIGENAAR GRONDEXPLOITANT PROJECTONTWIKKELAAR VASTGOEDBELEGGER HUURDER

19. GEBIEDSONTWIKKELING OPSTALONTWIKKELING VASTGOEDMANAGEMENT (BEHEER) GEBRUIKER
GRONDEXPLOITATIE OPSTALEXPLOITATIE VASTGOEDEXPLOITATIE
‘GREX’ CAPEX CAPITAL EXPENDITURES OPEX OPERATIONAL EXPENDITURES
Onderwijs
Het vastgoed rekenproces
Waardevermeerdering
€
GRONDEIGENAAR GRONDEXPLOITANT PROJECTONTWIKKELAAR VASTGOEDBELEGGER HUURDER

20. Wat is de marktwaarde?
De marktwaarde is een schatting van de mogelijke verkoopprijs
Taxatie
• European Valuation Standards 2020
• NRVT
• Model taxatierapport woningbouw
– Samenwerking brancheverenigingen
» NVM, VBO, Vastgoedpro, NWWI,
NRVT
• Verplichte validatie door de NWWI
• Database
– Uitleg: https://youtu.be/vD8ajVKFbvQ

21. Wat is dan de grondwaarde?
Residuele grondwaarde methode
• Grondwaarde wordt
bepaald door de residuele
methode:
• Grondwaarde =
Marktwaarde
-/- bouwkosten
-/- bijkomende kosten
-/- BTW

22. Fase Grondexploitatie
Kosten, waarde, prijs, opbrengst
Grondverwerving > Planvorming > Bouwrijp maken > Gronduitgifte > Woonrijp maken
9)
Oppervlakte van kavel ParkZuid (blok 9)
Grond
Kavelprijs

23. Bronnen bouwkosten
1. Vormfactoren &
kostenkengetallen
– Arcadis, 2019, gratis download
2. www.bouwkostenkompas.nl
3. Prijzenboek Urban Reality en
Witteveen+Bos
– gratis download urbanreality.nl

24. Bouwkosten-
kompas
Parkeer-
oplossingen
Kosten voor
bijv. architect of
bouwleges
M2-prijzen per
woningtype
Pleinen, groen,
etc.
Sloten voor
waterberging,
etc.

25. BouwkostenKompas
Kengetallen, vormfactoren

26. ‘Uitgeefbaar’
Voorbeeld: Voormalig terrein De Brouwerij te Hengelo, Ter Steege. Bron: Atelier Overijssel.
Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

27. Plangebied
Uitgeefbaar
• Woningen
• Woningtypologie
• Kavelgrootte
• Woninggrootte
• Prijsklasse
• Parkeeroplossing
• Voorzieningen
• Winkels
• Leisure
• Maatschappelijke functies
• Sport
Niet-uitgeefbaar
• Verkeersontsluiting
• Wegen
• Civiele werken
• Waterberging
• Nutsvoorzieningen
• Pleinen en speeltuinen

28. Ruimtegebruik
FSI?
Netto
exploitatie-
gebied
Prive=
uitgeefbaar
terrein
Openbaar=
niet-
uitgeefbaar
terrein
woningbouw
Utiliteitsbouw
(niet-woningbouw)
vrije sector
kantoren
bedrijven
winkels, leisure
openbare gebouwen
verharding
groen
wegen: wijk- en
buurtwegen, woonstraat
parkeerplaatsen
trottoirs, fietspad
wijk- en blokgroen
speelvoorzieningen
sociale sector
water Oppervlaktewater
(bergingswater)
Infiltratie
voorzieningen
Netto
exploitatie-
gebied
Openbaar=
niet-
uitgeefbaar
terrein
verharding
groen
wegen: wijk- en
buurtwegen, woonstraat
parkeerplaatsen
trottoirs, fietspad
wijk- en blokgroen
speelvoorzieningen
water Oppervlaktewater
(bergingswater)
Infiltratie
voorzieningen
Natuur
Bruto
exploitatie-
gebied
Te behouden
gebied /
functies