1.
UJI TUNTAS HUKUM DALAM RANGKA
AKUISISI
Oleh: Aditya Rahardiyan
www.lekslawyer.com

2.
UJI TUNTAS HUKUM
• Akuisisi Saham
• Akuisisi Tanah

3.
UJI TUNTAS HUKUM
• Disebut juga dengan Legal Due Diligence
• Definisi:
Suatu proses pemeriksaan dan pengujian dari segi
hukum yang bertujuan untuk memperoleh informasi
mengenai resiko yang dapat berdampak pada suatu
transaksi bisnis.

4.
TUJUAN UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI
• Mengidentifikasi resiko hukum
• Memperoleh informasi obyektif
• Menentukan struktur transaksi
• Menentukan persyaratan pendahuluan
• Menentukan pernyataan dan jaminan
• Negosiasi terhadap harga jual beli

5.
AKUISISI SAHAM
Black’s Law:
An acquisition may be structured as a stock acquisition, where the acquiring
company offers investors in the target company a specific price for their
COMMON STOCK, or an asset acquisition, where the acquiring company
offers to buy a portion or majority of the target company.
Pasal 1 angka 11 Undang-Undang No. 40 Tahun 2007:
Pengambilalihan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh badan hukum
atau orang perseorangan untuk mengambil alih saham perseroan yang
mengakibatkan beralihnya pengendalian atas perseroan tersebut.

6.
Pra-Akuisisi
• Nota kesepahaman
• Uji tuntas hukum
• perjanjian pengikatan jual
beli atau perjanjian
penyertaan modal
• Pemenuhan syarat
pendahuluan
• Pengumuman rencana
akuisisi
• Undangan RUPS dan RUPS
• Persetujuan BKPM (PT
PMA)
Akuisisi
• Akta jual beli saham /
pengambilalihan saham
• Penyerahan dokumen-dokumen
perusahaan
Pasca-Akuisisi
• Persetujuan /pemberitahuan
Menkumham
• Pengumuman hasil akuisisi
dalam surat kabar
• Pelaporan atas perubahan
komposisi pemegang saham
dan perubahan lain kepada
Kantor Tempat Pendaftaran
Perusahaan

7.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERUSAHAAN
• PERIZINAN
• KEPATUHAN
• ASET
• LITIGASI
• PERJANJIAN

8.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERUSAHAAN
 Pendirian perusahaan
Akta pendirian perusahaan berikut perubahan, pengesahan persetujuan
dan/atau pemberitahuan kepada Kemenkumham, perbuatan hukum sebelum
perusahaan memperoleh status badan hukum, penyesuaian anggaran dasar.
 Maksud dan tujuan perusahaan
 Struktur permodalan
Perubahan dalam struktur modal, minimum modal dasar, disetor, dan
ditempatkan. Untuk PT PMA, terdapat pengaturan khusus mengenai
struktur permodalannya.

9.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERUSAHAAN
 Komposisi pemegang saham
- persetujuan pasangan atau persetujuan RUPS dan akta
jual beli saham sehubungan dengan pengalihan saham.
- saham yang sedang dijaminkan.
- daftar pemegang saham dan daftar khusus.
 Komposisi direksi dan komisaris
Periode jabatan pada direksi dan dewan komisaris.

10.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERIZINAN
 Instansi penerbit
 Jangka waktu
 Pembaharuan atau perpanjangan
 Hak, kewajiban, dan larangan
 Sanksi
 Lokasi

11.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERIZINAN
 Izin prinsip
Izin yang menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk
diselenggarakan atau beroperasi, yang dapat berupa Surat Penunjukan Penggunaan
Lahan (SPPL).
 Izin lokasi
- Sebagai dasar untuk melakukan pembebasan lahan dalam rangka pemanfaatan
ruang, yang berlaku juga sebagai izin pemindahan hak.
- Untuk memperoleh izin lokasi wajib memperoleh izin prinsip terlebih dahulu
jika dipersyaratkan dalam peraturan daerah.
- Perusahaan industri dikecualikan dari izin lokasi (Permen Perindustrian No.
05/M-1ND/PER/2/2014 Tahun 2014).

12.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERIZINAN
 Izin penggunaan pemanfaatan tanah
Sebagai dasar permohonan izin mendirikan bangunan.
 Izin mendirikan bangunan (IMB)
- Sebagai dasar untuk mendirikan bangunan dalam
rangka pemanfaatan ruang.
- Sebelum IMB, dapat diterbitkan: izin pendahuluan
pondasi, struktur menyeluruh, dan menyeluruh.

13.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERIZINAN
 Sertifikat laik fungsi
Sertifikat yang diberikan terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun
dan memenuhi persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan
fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan.
 Izin gangguan
Perusahaan industri dikecualikan dari izin gangguan (Permen Perindustrian No.
05/M-IND/PER/2/2014 Tahun 2014).
 Analisis dampak lalu lintas
Setiap rencana pembangunan pusat kegiatan, permukiman dan infrastruktur yang
akan menimbulkan gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban, dan kelancaran
lalu lintas dan angkutan jalan wajib dilakukan analisis dampak lalu lintas.

14.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• DOKUMEN DAN PERIZINAN LAINNYA
 Izin yang diterbitkan oleh BKPM untuk PT PMA dalam rangka
penanaman modal: Izin Prinsip atau Izin Prinsip Perubahan
 Rumah susun:
Pertelaan dan akta pemisahan rumah susun
 Pusat perbelanjaan:
Izin usaha pusat perbelanjaan
 Izin pengelolaan limbah B3 (jika diperlukan)
 Management questionnaire

15.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• KEPATUHAN
 Ketenagakerjaan
- Peraturan perusahaan, wajib lapor tenaga kerja,
JAMSOSTEK/BPJS, kepatuhan terhadap upah minimum provinsi,
jumlah tenaga kerja.
- Terdapat pengecualian bagi pengusaha yang tidak mampu
membayar upah minimum dengan memperoleh penangguhan
terlebih dahulu.
- Pasal 163 ayat (1) UU No. 13 Tahun 2003: 1 kali uang pesangon, 1
kali uang penghargaan masa kerja, dan uang penggantian hak.

16.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• KEPATUHAN
 Perpajakan
 Lingkungan
- AMDAL
- UKL/UPL
- DPPL
- Izin Lingkungan
 Informasi Keuangan
Berdasarkan laporan keuangan perusahaan yang telah diaudit oleh akuntan publik untuk
jangka waktu 3 – 5 tahun terakhir dapat diketahui antara lain: (i) aset-aset yang dimiliki
perusahaan; (ii) jumlah hutang perusahaan.

17.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• ASET PERUSAHAAN
Dalam hal terdapat hubungan hutang piutang antara perusahaan target dengan
bank, maka perlu dikaji polis asuransi atas obyek pertanggungan, apakah di
dalamnya terdapat banker’s clause.
Banker’s clause:
Klausul yang dicantumkan dalam polis asuransi berdasarkan permintaan bank,
yang menyatakan bahwa bank akan menjadi pihak yang menerima ganti rugi
apabila terjadi peristiwa terhadap obyek pertanggungan.

18.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• ASET PERUSAHAAN
 Daftar aset
 Asuransi terhadap aset perusahaan yang material
 Status kepemilikan
 Pembebanan terhadap aset
 Sengketa yang melibatkan aset
 Laporan atau hasil penilaian terhadap aset

19.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• LITIGASI
 Pemeriksaan ke pengadilan (court search)
- Mensyaratkan adanya surat permohonan dan surat kuasa dari
perusahaan target.
- Court search pada Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga,
Pengadilan Hubungan Industrial, BANI, Pengadilan Pajak,
Pengadilan Tata Usaha Negara.
 Pemeriksaan tanah yang dimiliki atau sedang dikuasai oleh
perusahaan target ke BPN (land search).

20.
ASPEK UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• PERJANJIAN
 Para pihak
 Tanggal penandatanganan perjanjian
 Obyek transaksi
 Hak dan kewajiban para pihak
 Wanprestasi dan akibatnya
 Ketentuan mengenai pengakhiran
perjanjian
 Pengesampingan Pasal 1266
KUHPerdata
 Hukum yang berlaku
 Penyelesaian sengketa

21.
TEMUAN DALAM UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• Saham sedang dijaminkan
• Tidak lengkapnya akta jual beli saham
• Tidak adanya persetujuan korporasi terhadap perbuatan hukum
perusahaan
• Tidak dilakukannya rapat umum pemegang saham tahunan, daftar
pemegang saham, dan daftar khusus
• Kekosongan jabatan direksi dan dewan komisaris
• Perusahaan tidak melakukan pendaftaran sesuai Undang-undang
No. 3/1982 tentangWajib Daftar Perusahaan

22.
TEMUAN DALAM UJI TUNTAS HUKUM
DALAM RANGKA AKUISISI SAHAM
• Terdapatnya perbuatan hukum yang dilakukan sebelum
perusahaan memperoleh status badan hukum, namun tidak
disahkan dan disetujui dalam RUPS
• Kewajiban pelaporan tidak dilaksanakan
• Izin-Izin yang belum diperoleh dan sudah habis masa
berlakunya
• Perjanjian ditandatangani oleh pihak yang tidak berwenang
tanpa kuasa dari direksi

23.
OUTPUT UJI TUNTAS HUKUM
• Legal due diligence report dan executive summary
yang berisi:
 Resiko dan temuan
 Konsekuensi
 Solusi

24.
AKUISISI TANAH
DOKUMEN TERKAIT TANAH
• Sertifikat tanah atau bukti kepemilikan lainnya
• Akta jual beli tanah pada saat tanah diperoleh penjual
• Perizinan yang dimiliki penjual dalam rangka
perolehan tanah sebelumnya
• Perizinan terkait dengan bangunan dan benda yang
didirikan di atas tanah

25.
BIAYA DAN PERPAJAKAN
• Surat setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
• Surat tanda terima setoran untuk Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) dalam kurun waktu 10 tahun
terakhir
• Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

26.
PERSETUJUAN & PERIZINAN
PERSETUJUAN
• Penjual
 Perseroan terbatas
- keputusan RUPS untuk penjualan tanah
- persetujuan dewan komisaris (jika diperlukan menurut anggaran dasar)
 Individu
- persetujuan suami atau istri
- penetapan ahli waris (jika ada)
- perjanjian perkawinan (jika ada)
• Pembeli
keputusan RUPS untuk pembelian tanah (jika diperlukan menurut anggaran dasar)

27.
PERIZINAN
Izin Lokasi
(Perka BPN No. 2/1999 dan No.
2/1993)
Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan
Lokasi/ Lahan (SP3L)
(Kepgub No. 540/1990)
Pemohon perseorangan atau badan hukum PT, CV, BUMN atau BUMD,
Persekutuan, Firma, Kongsi,
Perkumpulan, Koperasi, Yayasan atau
lembaga dan Bentuk Usaha Tetap
Luas Tanah >25 Ha: usaha pertanian
>10.000 m2: usaha non- pertanian
lahan seluas 5.000 m2 lebih dan/atau
kurang dari 5.000 m2 yang terletak pada
jalur jalan protokol yang dilakukan oleh
badan/perorangan
JangkaWaktu Jangka waktu Izin Lokasi:
a. Izin lokasi seluas sampai dengan 25
Ha: 1 tahun
b. Izin lokasi seluas dari 25 Ha s/d 50
Ha: 2 tahun
c. Izin lokasi seluas lebih dari 50 Ha:
3 tahun.
6 bulan dan dapat diperpanjang
berdasarkan persetujuan Gubernur DKI
Jakarta

28.
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
• Dasar hukum
Pasal 187 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
• SKPT berisi informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada pada peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah terbuka untuk umum
• SPKT dapat diberikan kepada pihak yang berkepentingan secara visual atau
secara tertulis
• Kepada pemegang hak dapat diberikan salinan atau fotocopy peta yang
menunjukkan batas-batas bidang tanahnya dengan bidang tanah yang
berbatasan

29.
PEMERIKSAAN PERUNTUKAN TANAH
• Dasar hukum: Keputusan Gubernur DKI Jakarta No. 77 Tahun 1982
• Sebelum pembuatan akta, PPAT menjelaskan dan menyarankan
kepada pembeli untuk mengajukan permohonan advise planning
(keterangan rencana tata kota) tentang tanah yang akan
diperolehnya ke Suku Dinas Tata Kota setempat.
• Pembeli wajib membuat surat pernyataan yang menyatakan bahwa
pembeli sudah mengetahui peruntukan tanah yang akan diperoleh
dan akan mempergunakan tanah tersebut sesuai dengan
peruntukannya.