Giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
i
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, có sự hỗ trợ
của GVHD T.S. Hồ Ngọc Minh. Toàn bộ nội dung và số liệu sử dụng trong luận
văn này hoàn toàn trung thực. Các số liệu được sử dụng phân tích, nhận xét đánh
giá đều từ các nguồn đáng tin cậy và do bản thân tôi tự thu thập.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá của các tác giả, cơ quan
tổ chức khác và đã có thể hiện ở phần tài liệu tham khảo.
Tp HCM, ngày 15 tháng 04 năm 2013
Học viên thực hiện luận văn
Nguyễn Đan Thơ

ii
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú, Anh Chị ...và các Doanh
nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập thông tin, số liệu có liên
quan đến đề tài.
Kế đến, tôi cũng xin gửi lởi cảm ơn đến Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kỹ
thuật Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt những kiến thức
quý báu cho tôi trong suốt khoá học 2011-2012.
Sau cùng, tôi xin cảm ơn Thầy, T.S Hồ Ngọc Minh đã tận tình hướng dẫn và
góp ý cho tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tác giả Luận Văn
Nguyễn Đan Thơ

iii
TÓM TẮT
Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trong
một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước
ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn đạt được những kết
quả khả quan trên các mặt sau: thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giải ngân, nộp
ngân sách ngày càng tăng, tạo nhiều công ăn việc làm, góp phần cải thiện cán cân
thanh toán và hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế
xã hội giai đoạn năm 2006- 2010.
Trên cơ sở phân tích thực trạng về tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản, nghiên cứu đã đề xuất 4 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả trong việc thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đề xuất các kiến nghị đối với các cơ
quan quản lý nhà nước và các chủ đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động
đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản nói riêng.

iv
ABSTRACT
Although both domestic and international economic situation has
undergone many complicated changes in recent years, foreign investment
generally and in real estate particularly has gained positive results as follows:
foreign investment capital attraction, budget disbursement and budget revenue
have increased. BOP and job creation have been improved. Furthermore, the
objectives and duties of 2006 – 2010 period socio – economic development plan
has also been fulfilled.
Based on the analysis of the current situation of foreign investment in real
estate, the research has figured out 04 solution groups in order to enhance the
effectiveness of foreign investment attraction, use and management generally and in
real estate particularly; and suggested state management agencies how to improve
the efficiency of foreign investment especially in real estate.

v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN------------------------------------------------------------------------------- i
LỜI CẢM ƠN---------------------------------------------------------------------------------- ii
TÓM TẮT --------------------------------------------------------------------------------------iii
ABSTRACT ------------------------------------------------------------------------------------iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG--------------------------------------------------------------------x
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ---------------------------------------------------------------xi
LỜI MỞ ĐẦU ----------------------------------------------------------------------------------1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC
TIẾP FDI ---------------------------------------------------Error! Bookmark not defined.
1.1 Tổng quan về đầu tư ------------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm về đầu tư ----------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Các hình thức đầu tư. --------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.1.2.1 Đầu tư trực tiếp.----------------------------------Error! Bookmark not defined.
1.1.2.2 Đầu tư gián tiếp.----------------------------------Error! Bookmark not defined.
1.2 Các loại hình vốn đầu tư. ------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.2.1 Vốn đầu tư trong nước.-------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Vốn đầu tư nước ngoài. ------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.2.2.1 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài-----------Error! Bookmark not defined.
1.2.2.2 Vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài.----------------Error! Bookmark not defined.
1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của một số nước.-Error!
Bookmark not defined.
1.3.1 Thu hút FDI của Trung Quốc. ----------------- Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Thu hút FDI của Singapore. ------------------- Error! Bookmark not defined.
1.3.3 Thu hút FDI của Malaysia.--------------------- Error! Bookmark not defined.
1.4 Một số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước
ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nước trên thế giới có
thể áp dụng vào Việt Nam. ---------------------------- Error! Bookmark not defined.
1.4.1 Kinh nghiệm về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư bất
động sản. Xu hướng dịch chuyển theo hướng gắn kết tài chính bất động sản với
thị trường vốn và các luồng đầu tư quốc tế. -------- Error! Bookmark not defined.
1.4.2 Kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. -Error! Bookmark
not defined.
1.4.3 Kinh nghiệm về chính sách thuế bất động sản.--------- Error! Bookmark not
defined.
1.4.4 Cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư:-- Error! Bookmark not
defined.

vi
1.4.5. Có chính sách ưu đãi về thuế, tài chính tiền tệ. ------- Error! Bookmark not
defined.
1.4.6 Xây dựng cơ sở hạ tầng. ------------------------ Error! Bookmark not defined.
1.4.7 Phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao.-- Error! Bookmark not defined.
1.4.8 Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước. -- Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1----------------------------------Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ----------------------------------------------------------------4
2.1 Tình hình đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ----------------------------------------- 4
2.1.1.Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.--------------------------- 4
2.1.1.1 Về số lượng dự án được cấp phép, vốn đầu tư đã đăng ký. ----------------- 4
2.1.1.2 Tình hình thực hiện góp vốn, huy động vốn. --------------------------------------5
2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất. ---------------------------------------------------------------5
2.1.1.4 Hiệu quả đầu tư và nộp ngân sách của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (doanh nghiệp FDI). ------------------------------------------------------------6
2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp có vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI). ------------------------------------- 7
2.1.1.6 Đánh giá về hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI). -------------------------------------------------9
2.1.2. Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. --------------------13
2.1.2.1 Về số lượng dự án và vốn đầu tư đăng ký. -------------------------------------- 13
2.1.2.2. Về tình hình triển khai dự án.--------------------------------------------------15
2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
bất động sản.-------------------------------------------------------------------------------16
2.1.3.1. Tình hình sử dụng đất ------------------------------------------------------------- 16
2.1.3.2. Tình hình nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. --------------------------------- 18
2.1.3.3 Tình hình thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường tại các dự án. ------- 19
2.1.4 Tình hình góp vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn
đầu tư nước ngoài. ------------------------------------------------------------------------19
2.1.4.1 Tình hình góp vốn điều lệ tại các dự án bất động sản.----------------------19
2.1.4.2 Góp vốn bằng quyền phát triển dự án bất động sản. -------------------------- 21
2.1.5 Tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
trong lĩnh vực bất động sản. -------------------------------------------------------------21
2.1.5.1. Tình hình cho vay từ các ngân hàng đối với các dự án có vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (vốn FDI) trong lĩnh vực bất động sản.------------------------------- 21
2.1.5.2. Tình hình huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và khách hàng.------------ 23
2.1.5.3. Tình hình huy động vốn thông qua quỹ đầu tư nước ngoài.------------------ 24

vii
2.1.6 Tình hình chuyển nhượng vốn và hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) của
các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. ----------------------------25
2.1.6.1 Tình hình chuyển nhượng vốn của nhà đầu tư trong nước cho nhà đầu tư
nước ngoài trong liên doanh. -------------------------------------------------------------- 25
2.1.6.2. Tình hình sáp nhập và mua lại dự án bất động sản (M&A)------------------ 25
2.1.7. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
vốn đầu tư nước ngoài. -------------------------------------------------------------------27
2.1.7.1. Hiệu quả kinh doanh lãi (lỗ), chuyển lợi nhuận về nước. Về tình hình lãi
(lỗ) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài (doanh nghiệp FDI bất động sản).------------------------------------------------- 27
2.1.7.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách đối với nhà nước.------------ 29
2.1.7.3 . Đánh giá chung về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.----------------------------------- 30
2.1.8. Thực trạng về vấn đề chuyển giá đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (trong đó có lĩnh vực bất động sản). --------------------------------30
2.1.8.1. Chuyển giá lãi. --------------------------------------------------------------------- 31
2.1.8.2. Chuyển giá lỗ. ---------------------------------------------------------------------- 31
2.1.8.3 Chuyển giá thông qua các nhà thầu.--------------------------------------------- 33
2.1.8.4 Chuyển giá thông qua việc chuyển nhượng góp vốn.-------------------------- 33
2.1.8.5 Chuyển giá thông qua việc nâng cao giá vật tư, nguyên liệu nhập khẩu.--- 33
2.1.9. Tình hình sử dụng lao động tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài.---------------------------------------------------------------------------------34
2.1.9.1 Về số lượng lao động.-------------------------------------------------------------- 34
2.1.9.2. Về cơ chế tiền lương cho người lao động. -----------------------------------34
2.1.9.3. Tình hình nhà ở cho người lao động. ------------------------------------------- 35
2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh
vực bất động sản.--------------------------------------------------------------------------35
2.2.1 Về cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật. --------------------------35
2.2.1.1 Hình thức đầu tư và trình tự cấp phép đầu tư: --------------------------------- 35
2.2.1.2 Đầu tư phát triển nhà ở:----------------------------------------------------------- 37
2.2.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: -------------------------------------------- 38
2.2.1.4 Quản lý sử dụng đất: --------------------------------------------------------------- 40
2.2.1.5 Công tác quy hoạch: --------------------------------------------------------------- 45
2.2.1.6 Chính sách tín dụng và quản lý ngoại hối:------------------------------------- 46
2.2.1.7 Chính sách về quản lý sau đầu tư: ----------------------------------------------- 49
2.2.2. Về tình hình quản lý nhà nước đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất
động sản. -----------------------------------------------------------------------------------51
2.2.2.1 Tình hình phân cấp quản lý nhà nước. ------------------------------------------ 51

viii
2.2.2.2 Một số tồn tại bất cập về công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu
tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.---------------------------------------------- 51
2.3 Về công tác thanh tra, kiểm tra đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tư
nước ngoài và việc chấp hành quy định pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. -----------------------------------------------53
2.3.1 Về công tác thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm.-------------------------------------53
2.3.2 Việc chấp hành các cơ chế chính sách, quy định pháp luật của các doanh
nghiệp tại các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài.----------------------54
2.3.3 Một số tồn tại bất cập trong công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm
tại các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài.-------------------------------55
2.4 Về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê đầu tư nước ngoài nói chung và
trong lĩnh vực bất động sản nói riêng.---------------------------------------------------- 55
2.4.1 Thực trạng về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê.--------------------55
2.4.2. Một số tồn tại bất cập về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê.------56
2.5 Đánh giá chung về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đối với sự
phát triển kinh tế- xã hội Việt Nam trong thời gian qua.------------------------------- 58
2.5.1 Những mặt đạt được.---------------------------------------------------------------58
2.5.2 Một số tồn tại, bất cập chủ yếu. --------------------------------------------------60
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2------------------------------------------------------------------61
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
ĐẦU TƯ, HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG
LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2020.---------------------- 63
3.1 Quan điểm, mục tiêu và dự báo------------------ Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Mục tiêu. ----------------------------------------- Error! Bookmark not defined.
3.1.3 Dự báo nhu cầu và xu hướng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản
đến năm 2020. ------------------------------------------ Error! Bookmark not defined.
3.1.3.1 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản Việt Nam. (6)
---Error! Bookmark
not defined.
Dự báo nhu cầu phát triển đô thị và nhà ở.------------Error! Bookmark not defined.
Dự báo nhu cầu sân golf. ---------------------------------Error! Bookmark not defined.
Dự báo nhu cầu bất động sản phục vụ thương mại. --Error! Bookmark not defined.
Dự báo nhu cầu bất động sản khách sạn. --------------Error! Bookmark not defined.
3.1.3.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2020 (đất
khu công nghiệp, đất ở tại đô thị, đất phát triển hạ tầng). -- Error! Bookmark not
defined.
3.1.3.3 Xu hướng đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực bất động sản.----------Error!
Bookmark not defined.

ix
3.2 Các nhóm giải pháp nâng cao chất lượng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
bất động sản.-------------------------------------------- Error! Bookmark not defined.
3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế
chính sách có liên quan đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
------------------------------------------------------------ Error! Bookmark not defined.
3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch.------ Error! Bookmark not defined.
3.2.3 Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đầu tư nước
ngoài trong lĩnh vực bất động sản. ------------------ Error! Bookmark not defined.
3.2.3.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa
phương đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. -- Error! Bookmark
not defined.
3.2.3.2 Hoàn thiện cơ chế phối hợp quản lý các dự án có vốn đầu tư nước ngoài
giữa các Bộ, ngành và các địa phương. ----------------Error! Bookmark not defined.
3.2.3.3 Giải pháp về quản lý quá trình thực hiện dự án (tiến độ giải ngân theo kế
hoạch, tiến độ góp vốn). ----------------------------------Error! Bookmark not defined.
3.2.3.4 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoặc đơn vị cung cấp dữ liệu chuẩn quốc
gia về đầu tư nước ngoài (trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản) để có
nguồn khai thác dữ liệu chung cho các ngành quản lý. -------- Error! Bookmark not
defined.
3.2.3.5 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.-----Error! Bookmark not defined.
3.2.4 Nhóm giải pháp về thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
------------------------------------------------------------ Error! Bookmark not defined.
3.3. Các kiến nghị. ------------------------------------- Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3-----------------------------------Error! Bookmark not defined.
PHẦN KẾT LUẬN -----------------------------------------Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO----------------------------------Error! Bookmark not defined.

x
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trên toàn
quốc..........................................................................................................................23
Bảng 2.2: Tỷ lệ % vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên tổng
số vay trả nợ nước ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh
nghiệp.......................................................................................................................26
Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, xã hội của các doanh nghiệp nhà
nước, ngoài nhà nước và các doanh nghiệp FDI giai đoạn 2000 –
2010..................29
Bảng 2.4: Thu ngân sách từ tiền thuê đất khu vực đầu tư trực tiếp nước
ngoài.........................................................................................................................36

xi
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Vốn FDI tại Việt Nam theo ngành…………………………………...22
Biểu đồ 2.2: Tình hình thu ngân sách từ đầu tư nước ngoài………………….........25
Biểu đồ 2.3: Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2006-
2011...........................................................................................................................30

1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức
tạp trong một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu
tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn có được
những kết quả khả quan trên các mặt sau: thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giải
ngân, nộp ngân sách ngày càng tăng, tạo nhiều công ăn việc làm, góp phần cải
thiện cán cân thanh toán và hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ của kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội giai đoạn năm 2006- 2010.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, những bất cập trong thu
hút và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản
nói riêng thời gian qua chậm được khắc phục. Tình trạng cấp giấy chứng nhận
đầu tư không phù hợp quy hoạch còn diễn ra ở một số địa phương, đặc biệt trong
các dự án sân golf, trồng rừng. khai thác khoáng sản…Nhiều dự án chưa được
thẩm tra, xem xét kỹ các tiêu chí về kỹ thuật, công nghệ, môi trường lao động…
dẫn đến chất lượng dự án chưa cao, thiếu sự liên kết giữa đầu tư nước ngoài và
doanh nghiệp trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài trong khi lựa chọn địa điểm
để triển khai dự án đầu tư thường tập trung vào những nơi có kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội thuận lợi, do đó các thành phố lớn, địa phương có cảng biển,cảng
hàng không, các tỉnh đồng bằng là nơi tập trung nhiều dự án có vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (dự án FDI) nhất; trong khi các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa,
những địa phương cần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế, mặc dù Chính phủ và
chính quyền địa phương có những ưu đãi cao hơn, nhưng không được các nhà
đầu tư quan tâm. Tình trạng đó dẫn đến nghịch lý là những địa phương có trình
độ phát triển cao thì thu hút được nhiều dự án FDI, do đó tốc độ kinh tế vượt quá
tốc độ tăng trưởng trung bình của cả nước; trong khi những vùng có trình độ kém
phát triển thu hút được ít dự án FDI, tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp, nếu không
có sự điều chỉnh nguồn vốn đầu tư của Nhà nước thì sự chênh lệch về trình độ
phát triển của các vùng kinh tế ngày càng tăng thêm.

2
Bên cạnh đó, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của nhà
đầu tư về tiến độ góp vốn, huy động vốn, cũng như hoạt động xây dựng, môi
trường, chuyển giao công nghệ, thực hiện nghĩa vụ đối với người lao động và
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước chưa tốt, thiếu sự phối hợp giữa các Bộ,
ngành, địa phương. Mặt khác, sự yếu kém về cơ sở hạ tầng, các công trình hạ
tầng liên quan, sự thiếu hụt trầm trọng nguồn lao động đã qua đào tạo: kỹ sư, cán
bộ quản lý, tiếp tục là những rào cản đối với hoạt động đầu tư nước ngoài.
Có hiện tượng các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài kinh doanh thua lỗ
triền miên, chuyển giá qua nhiều hình thức để giảm nghĩa vụ nộp ngân sách.
Các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư nước ngoài nằm ở nhiều Luật
khác nhau có sự chồng chéo, không thống nhất và chưa tạo điều kiện thuận lợi
cho nhà đầu tư nước ngoài.
Vì vậy, việc đánh giá thực trạng chất lượng đầu tư nước ngoài trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản, phân tích những bất cập và nguyên nhân làm cơ sở
đề xuất các giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản
lý và định hướng thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản trong thời gian sắp tới là rất cần thiết. Đó cũng là lý do chúng tôi chọn đề tài
“Phân tích môi trường đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản” làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng việc thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài trong thời gian qua, tác giả đề ra một số giải pháp nhằm tạo môi trường đầu
tư thuận lợi thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên vì thời
gian và năng lực nghiên cứu của tác giả còn hạn chế nên tác giả xin được giới
hạn trong việc đề xuất một số giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ năm 2001 - 2011.

3
4. Phương pháp nghiên cứu:
 Phương pháp lý thuyết (xây dựng khái niệm, nghiên cứu nguồn tư liệu, số liệu
thứ cấp và thực hiện phán đoán, suy luận).
 Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê.
 Phương pháp so sánh.
 Phương pháp chuyên gia.
5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu luận văn
Đề tài luận văn nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn, phục vụ cho các nhà quản lý
nhà nước xem xét ứng dụng trong công tác quản lý tình hình đầu tư nước ngoài trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
6. Kết cấu luận văn gồm
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn có kết cấu gồm ba
chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về đầu tư và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài.
Chương 2: Thực trạng tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý nhà
nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến năm 2020.

4
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Tình hình đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
2.1.1.Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
2.1.1.1 Về số lượng dự án được cấp phép, vốn đầu tư đã đăng ký.
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính từ 2001 đến hết 2011, cả nước
có 11.172 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký hơn
154,7tỷ USD và 4.592 lượt dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn đầu tư tăng thêm là
hơn 28,8tỷ USD. Tính chung cả vốn cấp mới và vốn tăng thêm là hơn 183,5 tỷ
USD. Trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, có 10.057
dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 155,9tỷ USD.(Chi tiết xem Phụ lục 1)
Đầu tư nước ngoài giai đoạn 2001-2011 tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực
công nghiệp chế biến, chế tạo, chiếm gần 59% tổng vốn đầu tư đăng ký (trong đó:
các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế trong cả nước đã thu hút được gần
4.500 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 90 tỷ USD, chiếm 46% tổng vốn
FDI của cả nước); tiếp theo là lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án xây dựng khu
đô thị, khách sạn, khu vui chơi với vốn đầu tư chiếm khoảng 25% tổng vốn đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam.
Nguồn: Cục đầu tư Nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Kinh Doanh
BĐS, 25%
Xây Dựng,
6%
Dịch vụ lưu trú
và Ăn uống, 6%
Các ngành
khác, 14%
CN chế biến,
chế tạo, 59%
Biểu đồ 2.1: Vốn FDI tại Việt Nam theo ngành

5
2.1.1.2 Tình hình thực hiện góp vốn, huy động vốn.
Khoảng 65% dự án đã triển khai góp vốn thực hiện với tổng vốn đầu tư thực
hiện đạt hơn 69,4 tỷ USD ((bao gồm cả vốn thực hiện các dự án hết thời hạn hoạt
động và giải thể trước hạn), chiếm gần 45% tổng vốn đăng ký trong đó, vốn của bên
nước ngoài đưa vào (gồm vốn góp và vốn vay) khoảng trên 55 tỷ USD, chiếm
khoảng 80% tổng vốn thực hiện. Như vậy, còn khoảng 35% dự án chưa triển khai
góp vốn theo quy định.
2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất.
Theo báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tính đến năm 2010 các nhà
đầu tư nước ngoài sử dụng 55.787 ha đất, trong đó diện tích đất do doanh nghiệp
100% vốn nước ngoài sử dụng là 36.530 ha (chiếm 65,5%), do các doanh nghiệp
liên doanh sử dụng là 19.257 ha; diện tích đất phi nông nghiệp là 25.046 ha, đất ở
tại đô thị là 437 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 21.913 ha. Trong 5
năm từ 2005 đến 2010, tổng diện tích đất do các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đã tăng 37,14% ( từ 35.068 ha lên 55.787 ha).

6
Bảng 2.1. Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trên toàn
quốc.
(Đơn vị tính: ha)
STT Mục đích sử dụng loại đất
Năm 2005 Năm 2010
Diện tích sử dụng
đất theo các đối
tượng
Diện tích sử dụng
đất theo các đối
tượng
Liên
doanh
100% vốn
nước
ngoài
Liên
doanh
100% vốn
nước
ngoài
1 Tổng diện tích 14.060 21.008 19.257 36.530
1.1 Đất nông nghiệp 4.193 16.728 5.318 25.351
1.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 3.053 5.419 5.301 4.666
1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 181 2.258 2.270 442
1.2 Đất trồng cây lâu năm 2.794 3.161 2.756 4.224
1.3 Đất rừng đặc dụng 20 - 20 -
1.4 Đất nuôi trồng thủy sản 139 1.157 228 2.804
1.5 Đất làm muối 407 - - 380
2 Đất nông nghiệp khác 93 124 8 909
2.1 Đất phi nông nghiệp 9.811 4.150 13.873 11.173
2.1.1 Đất ở 413 3 749 33
2.1.2 Đất ở tại nông thôn 10 - 344 0
2.2 Đất ở tại đô thị 403 3 405 32
2.2.1 Đất chuyên dùng 9.381 4.111 13.048 11.110
2.2.2 Đất trụ sở cơ quan 208 11 - -
2.2.3 Đất quốc phòng, an ninh 1 - - -
2.2.4
Đất SX,KD phi nông
nghiệp 7.980 4.012 11.777 10.136
2.3 Đất có mục đích công cộng 1.193 88 1.272 -
2.4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng - - - -
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa - - - 30
2.6
Đất sông, suối và mặt nước
chuyên dùng 1 37 74 -
3 Đất phi nông nghiệp khác 15 - 0
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
2.1.1.4 Hiệu quả đầu tư và nộp ngân sách của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (doanh nghiệp FDI).
Thu ngân sách nhà nước từ doanh nghiệp FDI chiếm tới 20% GDP, khoảng
25% tổng vốn đầu tư toàn xã hội và chiếm trên 40% giá trị sản xuất công nghiệp,

7
trên 50% kim ngạch xuất khẩu, gần 50% tổng kim ngạch nhập khẩu, chiếm khoảng
30 % tổng thu ngân sách nhà nước (nếu trừ thu từ dầu thô thì tỷ lệ này còn gần 15%
tương đương 70% số nộp ngân sách nhà nước của khu vực doanh nghiệp nhà nước)
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong giai đoạn 2001- 2005, khu vực
doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã nộp ngân sách 3,67 tỷ USD ( khoảng 73 ngàn tỷ
đồng) tăng bình quân 24%/ năm. Riêng 3 năm 2006,2007,2008 khu vực này đã nộp
ngân sách đạt gần 5 tỷ USD, gấp 1,4 lần thời kỳ 2001-2005. Giai đoạn 2006-2010
đạt 10,54 tỷ USD, riêng năm 2011 đạt 3,5 tỷ USD. Như vậy, từ 2006-2011 số nộp
ngân sách khu vực FDI đã tăng trên 14 tỷ USD ( khoảng 290 ngàn tỷ đồng), tăng
gấp 4 lần giai đoạn 2001-2005.
Đơn vị tính:Tỷ đồng
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
2001 2003 2005 2007 2009 2011
Tổng thu ngân sách
Thu cua khu vực FDI
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2011)
Biểu đồ 2.2: Tình hình thu ngân sách từ đầu tư nước ngoài
2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp có vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI).
Ngân hàng Nhà nước thực hiện quản lý về quản lý ngoại hối đối với hoạt động
vay, trả nợ nước ngoài của các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế, trong đó có
doanh nghiệp FDI hoạt động trong mọi lĩnh vực, không bóc tách số liệu phân bổ
theo ngành nghề kinh doanh. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước không có số liệu về vay
trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà

8
chỉ có số liệu vay trả nợ nước ngoài của khu vực doanh nghiệp FDI nói chung, cụ
thể như sau:
Bảng 2.2 Tỷ lệ % vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên
tổng số vay trả nợ nước ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh nghiệp.
Năm Đăng ký
vay
Dư đầu
kỳ
Rút vốn Trả nợ
gốc
Trả nợ
lãi
Dư cuối
kỳ
2009 74,6% 61,9% 40,6% 76,6% 60,1% 50,5%
2010 76,9% 50,5% 53,4% 67,4% 61,5% 47,7%
2011 56,4% 47,7% 40,9% 65,7% 50% 42,9%
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2012)
Bảng trên cho thấy một xu hướng vận động trong hoạt động vay, trả nợ nước ngoài
của các doanh nghiệp FDI trong 3 năm qua như sau:
 Mức vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI có biểu hiện tăng
nhẹ: Mức đăng ký khoản vay nước ngoài của doanh nghiệp FDI tăng nhẹ từ 3-8%
qua các năm từ 2009-2011. Dư nợ cuối các năm từ 2009-2011 tăng từ 6,3-
6,5%/năm.
 Diễn biến vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI thể hiện tác
động của khủng hoảng và hậu quả khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009 và sự
phục hồi kinh tế năm 2011: Trong năm 2009, mức rút vốn, trả nợ vẫn ở mức cao do
các doanh nghiệp FDI vẫn thực hiện rút vốn, trả nợ các khoản vay đã đăng ký từ
trước năm 2009, đặc biệt là những khoản vay thực hiện trong năm 2008, khi tổng
mức đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở mức tương đối cao. Qua năm 2010, do tác
động của khủng hoảng tài chính toàn cầu, các nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khăn
trong việc mở rộng đầu tư ra nước ngoài (trong đó có đầu tư vào Việt Nam), đồng
thời các bên cho vay nước ngoài cũng không tránh khỏi những khó khăn về nguồn
vốn để cho vay các dự án ở các thị trường mới nổi (trong đó có Việt Nam). Do vậy,
mức rút vốn và trả nợ nước ngoài của các khoản vay trung dài hạn nước ngoài của
doanh nghiệp FDI trong năm 2010 có biểu hiện giảm nhẹ so với năm 2009. Qua
năm 2011, hoạt động vay nợ nước ngoài của các doanh nghiệp FDI có xu hướng
tăng nhẹ do nền kinh tế trong nước và thế giới bắt đầu hồi phục nhẹ, cuộc khủng

9
hoảng nợ công tại các nước Châu Âu đã khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sang
đầu tư và cho vay tại các thị trường mới nổi tại Châu Á.
 Tỷ trọng vay của doanh nghiệp FDI trong tổng mức vay của nền kinh tế có
xu hướng giảm nhẹ: Trong giai đoạn 2009-2011, mức đăng ký khoản vay nước
ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trong tổng mức đăng ký vay nước ngoài
của nền kinh tế giảm từ 75% trong năm 2009 xuống còn khoảng 55% trong năm
2011; mức dư nợ vay nước ngoài trung dài hạn của doanh nghiệp FDI trong tổng
mức vay của nền kinh tế có xu hướng giảm nhẹ từ 50% trong năm 2009 xuống còn
xấp xỉ 40% năm 2011. Xu hướng này không phản ánh sự sụt giảm trong hoạt động
của khối doanh nghiệp FDI mà thể hiện sự vươn lên của các thành phần kinh tế
khác trong nền kinh tế như các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế của Việt Nam (cả sở
hữu nhà nước và sở hữu tư nhân). Có thể nói, trong khi các doanh nghiệp FDI vẫn
tiếp tục vai trò động lực thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển, các doanh nghiệp
thuộc thành phần kinh tế khác, đặc biệt là khối doanh nghiệp Việt Nam đang ngày
một phát triển, có đủ mức độ tín nhiệm với giới đầu tư quốc tế để có thể tìm kiếm
nguồn vốn nước ngoài phục vụ phát triển kinh doanh trong nước.
2.1.1.6 Đánh giá về hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI).
Theo thống kê chưa đầy đủ của Tổng cục Thống kê về một số tiêu chí đánh giá
hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp FDI giai
đoạn 2000-2010 (xem chi tiết tại Bảng 3), cho thấy:
 Giai đoạn 2000-2010: số lượng doanh nghiệp của khu vực FDI tăng 4,8 lần
(từ 1.525 doanh nghiệp lên 7.254 doanh nghiệp), trong khi khu vực nhà nước lại
giảm 1,75 lần (từ 5.759 doanh nghiệp xuống còn 3.283 doanh nghiệp);
 Giai đoạn 2000-2010: số lượng lao động của khu vực FDI tăng 5,3 lần (từ
408 nghìn người lên 2,156 triệu người), trong khi khu vực nhà nước lại giảm 1,2 lần
(từ 2,088 triệu người xuống còn 1,688 triệu người);

10
 Giai đoạn 2000-2010: vốn doanh nghiệp của khu vực FDI tăng 7 lần (từ
240.235 tỷ đồng lên 1.687.600 tỷ đồng, trong khi đó khu vực nhà nước tăng 4,7 lần
(từ 746.527 tỷ đồng lên 3.492.600 tỷ đồng);
 Giai đoạn 2000-2010: giá trị tài sản cố định của khu vực FDI tăng 5,2 lần (từ
148.015 tỷ đồng lên 770.400 tỷ đồng), trong khi khu vực nhà nước tăng 7 lần (từ
229.856 tỷ đồng lên 1.601.800 tỷ đồng);
 Giai đoạn 2000-2010: doanh thu thuần của khu vực FDI tăng gấp 8,6 lần
trong khi doanh thu thuần của khu vực nhà nước chỉ tăng 4,2 lần;
 Giai đoạn 2000-2008: thuế và nghĩa vụ tài chính phải nộp của khu vực FDI
tăng 5 lần (từ 23.928 tỷ đồng lên 118.640 tỷ đồng) trong khi của khu vực nhà nước
chỉ tăng 2,6 lần (từ 30.760 tỷ đồng lên 80.048 tỷ đồng)
 Giai đoạn 2000-2007: thu nhập bình quân của người lao động khu vực FDI
tăng 1,4 lần (từ 19,86 triệu đồng lên 28,74 triệu đồng) trong khi khu vực nhà nước
tăng 3,1 lần (từ 12,3 triệu đồng lên 38,87 triệu đồng). Thu nhập bình quân của
người lao động khu vực FDI những năm 2003 trở về trước cao hơn lao ở khu vực
nhà nước. Từ 2004-2007 thu nhập bình quân của người lao động khu vực FDI lại
thấp hơn khu vực nhà nước.
Như vậy, qua số liệu ở bảng trên cho ta thấy: số lượng doanh nghiệp khu vực
FDI ngày càng tăng, sử dụng lao động ngày càng nhiều hơn và hiệu quả đầu tư của
khu vực FDI cao hơn. Thêm vào đó, mặc dù thu nhập bình quân của người lao động
khu vực FDI không cao bằng khu vực nhà nước (số đông người lao động có thu
nhập không cao nhất là công nhân trong các khu công nghiệp), giá trị tài sản cố đinh
của khu vực FDI ít hơn khu vực nhà nước, nhưng thuế và nghĩa vụ thuế tài chính
phải nộp của khu vực FDI nhiều hơn.

11
Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, xã hội của các doanh nghiệp nhà nước, ngoài nhà nước và các doanh nghiệp FDI giai đoạn 2000 –
2010.
Hạng mục Khu vực 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Số lượng
doanh nghiệp
Nhà nước 5,759 5,355 5,363 4,845 4,596 4,086 3,706 3,494 3,328 3,364 3,283
Ngoài NN 35,004 44,314 55,237 64,526 84,003 105,167 123,392147,316 196,776 238,932 282,124
FDI 1,525 2,011 2,308 2,641 3,156 3,697 4,220 4,961 5,626 6,546 7,254
Số lượng lao
động (nghìn
người)
Nhà nước 2,088 2,114 2,260 2,265 2,250 2,038 1,900 1,743 1,725 1,735 1,688
Ngoài NN 1,041 1,330 1,707 2,050 2,475 2,979 3,370 3,933 4,691 5,266 6,244
FDI 408 489 691 860 1,044 1,221 1,445 1,685 1,829 1,919 2,156
Vốn doanh
nghiệp
(tỷ VND)
Nhà nước 746,527 821,362 895,162 1,018,615 1,216,538 1,444,948 1,742,171 1,938,800 2,742,800 3,001,600 3,492,600
Ngoài NN 113,497 161,582 237,381 337,155 495,691 698,739 983,988 1,442,900 2,396,400 3,549,200 5,519,100
FDI 240,235 267,955 308,196 368,788 449,274 527,964 655,456 758,700 993,800 1,221,800 1,687,600
Giá trị tài sản
cố định (tỷ
VND)
Nhà nước 229,856 263,152 309,083 332,076 359,953 486,561 794,193 871,400 1,340,500 1,604,800 1,601,800
Ngoài NN 33,916 51,050 72,663 102,946 147,222 196,200 298,296 591,188 958,000 1,289,200 2,152,700
FDI 148,015 162,313 170,579 210,483 237,362 269,676 337,293 390,186 515,500 690,300 770,400
Doanh thu
thuần (tỷ
VND)
Nhà nước 444,673 482,447 621,172 679,250 725,763 858,798 993,295 1,089,100 1,556,000 1,440,500 1,877,000
Ngoài NN 203,155 273,879 364,844 485,104 644,087 860,338 1,142,571 1,635,200 2,869,700 3,272,300 4,126,100
FDI 161,957 179,890 225,651 292,854 381,083 476,442 607,073 735,500 958,600 1,072,300 1,386,000
Thuế và nghĩa
vụ TC phải
nộp (tỷ VND)
Nhà nước 30,760 52,332 57,583 53,423 56,131 67,635 72,174 82,312 80,048
Ngoài NN 6,048 7,405 11,861 16,472 22,605 29,991 33,993 58,403 90,495
FDI 23,928 26,665 40,146 39,278 62,856 62,671 85,721 79,029 118,640
Thu nhập
bình quân
của người lao
động (triệu
VND)
Nhà nước 12.30 13.52 15.29 19.08 20.05 25.75 31.41 38.87
Ngoài NN 8.27 9.00 10.02 11.47 12.54 14.58 16.90 22.81
FDI 19.86 18.70 18.56 19.28 19.69 21.39 24.03 28.74
(Nguồn: Tổng Cục Thống Kê)

12

2.1.2. Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
2.1.2.1 Về số lượng dự án và vốn đầu tư đăng ký.
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 31/12/2011 cả nước có 303
dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép còn hiệu lực, trong đó
có 157 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký là 45,9 tỷ
USD (chiếm 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong giai đoạn này),
tổng vốn điều lệ 11,4 tỷ USD (chiếm 25% so với tổng vốn đầu tư đăng ký), số vốn
thực tế đã góp 5,1 tỷ USD, số vốn đã giải ngân ước đạt 4,5 tỷ USD.
Kể từ năm 2005, sau khi Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản được
ban hành, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (vốn FDI) vào lĩnh vực bất động
sản tăng mạnh và đạt 1,1 tỷ USD vào năm 2006. Năm 2008, trong bối cảnh nền
kinh tế bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới,
đầu tư trực tiếp nước ngoài lại là điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam với tổng vốn
FDI đăng ký đạt con số kỉ lục khoảng 71,7 tỷ USD, tăng gấp 3,4 lần so với năm
2007 (đây được coi là năm có số vốn FDI cao nhất); trong đó, vốn FDI trong lĩnh
vực bất động sản đạt 23,6 tỷ USD. Tuy nhiên, đến năm 2009, vốn FDI trong lĩnh
vực bất động sản đã giảm 3,1 lần so với năm 2008 xuống mức 7,6 tỷ USD. Năm
2010, vốn FDI vào bất động sản tiếp tục giảm ở mức 6,84 tỷ USD và đến hết năm
2011 dòng vốn FDI vào bất động sản đã suy giảm mạnh và chỉ còn 845 triệu USD.
1.1 5
23.6
7.6 6.84
0.845
7.6
21.3
71.7
21.2 18.6
14.69
0
20
40
60
80
100
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Năm
Tỷ USD
Tổng FDI đăng ký (Tỷ USD) FDI đăng ký vào BĐS (Tỷ USD)
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2011)
Biểu đồ 2.3: Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2006 - 2011

 Phân theo địa phương: Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đầu tư
nước ngoài vào lĩnh vực bất sản trong giai đoạn này tập trung nhiều nhất tại Tp. Hồ
Chí Minh có 108 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký 10,7 tỷ đồng chiếm 23,3% tổng
vốn đầu tư. Tiếp theo là các địa phương: Phú Yên (5 dự án với tổng vốn đầu tư 6,1
tỷ USD),Hà Nội (53 dự án với tổng vốn đầu tư 4,5 tỷ USD), Bà Rịa – Vũng Tàu (8
dự án với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD) (Chi tiết xem Phục lục 2 và 3).
 Phân theo quốc tịch của nhà đầu tư: Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu
tư, trong giai đoạn này đối tác đầu tư nước ngoài lớn nhất trong lĩnh vực bất động
sản là Singapore với 37 dự án có tổng vốn đầu tư là 7,3 tỷ USD. Tiếp theo là Hàn
Quốc (73 dự án với tổng đầu tư 6,4tỷ USD), Malaysia (16 dự án với tổng vốn đầu tư
5,5 tỷ USD. (Chi tiết xem phụ lục 4)
 Phân theo loại dự án bất động sản: Theo báo cáo của 33/44 địa phương, loại
dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu
du lịch sinh thái chiếm số lượng nhiều nhất và loại dự án phát triển nhà ở, khu đô
thị mới có vốn đăng ký đầu tư lớn nhất. Cụ thể là:
 Có 131 dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê,
khách sạn, khu du lịch sinh thái với tổng vốn đầu tư đăng ký là 13,183 tỷ USD;
 Có 58 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới với tổng vốn đầu tư đăng ký là
14,678 tỷ USD;
 Có 54 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf với tổng vốn đầu tư đăng ký
là 3,54 tỷ USD. (Chi tiết xem Phục lục 5).
Các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào các dự án khu đô thị mới có
quy mô lớn đã đem lại diện mạo mới cho đô thị như: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng
có tổng vốn đăng ký là 242 triệu USD. Một số dự án bất động sản có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài có giá trị đầu rất lớn như: khu phức hợp Keangnam Hà Nội có
giá trị đầu tư 500 triệu USD…

2.1.2.2. Về tình hình triển khai dự án.
Nhìn chung, các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh nên được
lựa chọn làm chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn.Ngoài ra các nhà đầu tư này có
trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp,quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và sử
dụng công nghệ cao; quy trình đầu tư khai thác vận hành khép kín, lưu chuyển
nguồn vốn nhanh giúp thời gian hoàn thành đảm bảo tiến độ dự án.
Đối với các dự án đã triển khai, sau khi được giao mặt bằng để thực hiện dự
án, các chủ đầu tư về cơ bản đã chấp hành đúng mục tiêu đầu tư đã đăng ký, triển
khai dự án đúng tiến độ theo quy định tại giấy chứng nhận đầu tư; tích cực tập trung
đầu tư xây dựng công trình và sử dụng đất đúng mục đích; có ý thức xây dựng đồng
bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án được giao.
Tuy nhiên, còn có một số dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn (trên
100ha) và vốn đầu tư đăng ký rất lớn (trên 1 tỷ USD) được cấp phép đầu tư từ năm
2008 và 2009 nhưng cho đến nay vẫn chưa triển khai và đã bị thu hồi giấy chứng
nhận đầu tư. Nguyên nhân của thực trạng này là do trong giai đoạn 2008-2009 mặc
dù thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển rất sôi động, nhưng kinh tế thế
giới bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ và lan rộng
ra nhiều nước đã trực tiếp ảnh hưởng tới các nhà đầu tư, làm cho nhà đầu tư không
thể đảm bảo năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án sau khi được cấp phép.
Ví dụ như 3 dự án của nhà đầu tư Mỹ và một dự án của nhà đầu tư Singapore, cụ
thể là: dự án khu sinh thái Bãi Biển Rồng tại Quảng Nam có vốn đầu tư đăng ký là
4,15 tỷ USD, diện tích dất 400ha; dự án thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa tại Phú
Yên có vốn đầu tư đăng ký là 11,4 tỷ USD, diện tích đất 5.600ha; dự án Công viên
phần miềm Thủ Thiêm có vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD, diện tích đất là 15,9
ha; dự án Khu công viên văn hóa thế giới kỳ diệu tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu có vốn
đầu tư đăng ký là 1,299 tỷ USD, diện tích đất là 130ha. (Chi tiết xem Phụ lục 6)
Bên cạnh đó, còn có một số dự án bất động sản chưa thực hiện đúng tiến độ
hoặc chậm tiến độ, theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh có
10,45% các dự án triển khai có những khó khăn vướng mắc. Có nhiều nguyên nhân

chậm tiến độ như: có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt
bằng, chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính để thực hiện dự án, có hiện tượng “giữ
đất” để chờ cơ hội tăng giá trị đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà đầu tư xin
điều chỉnh quy hoạch… làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Có một số dự án 100%
vốn đầu tư nước ngoài dưới hình thức BT, nhưng nhà đầu tư xây dựng xong công
trình thủ tục bàn giao còn kéo dài, suất đầu tư của nhiều hạng mục do Nhà nước ban
hành theo ý kiến nhà đầu tư còn thấp so với thực tế nên khó khăn khi tính toán đổi
đất lấy công trình, bên cạnh đó Nhà nước lại chậm bàn giao mặt bằng làm cho dự án
bị chậm tiến độ…
2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
bất động sản.
2.1.3.1. Tình hình sử dụng đất
Theo số liệu báo cáo của 33/44 địa phương, tình hình sử dụng đất của các dự
án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài cụ thể như sau:
 Tổng diện tích đất được phê duyệt là 22.006 ha (Khánh Hòa là địa phương có
tổng diện tích phê duyệt lớn nhất với 2.946,2 ha, tiếp theo là Lâm Đồng với 2.889,4
ha). Trong đó: diện tích cho dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, căn
hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái là 4.893 ha (chiếm 22,2% tổng diện
tích đất được phê duyệt); diện tích đất cho dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới là
5.115 ha (chiếm 23,2% tổng diện tích đất được phê duyệt); diện tích đất cho dự án
hạ tầng khu công nghiệp là 6.319 ha (chiếm 28,7% tổng diện tích đất phê duyệt);
diện tích đất cho dự án sân golf là 5.244 ha (chiếm 23,8% tổng diện tích đất được
phê duyệt).
 Tính từ 01/07/2006 là thời điểm Luật Đầu tư có hiệu lực, Chính phủ bắt đầu
triển khai phân cấp cấp phép đầu tư cho Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương, nhiều địa phương đã thực hiện cấp phép cho dự án sân golf. Hầu
hết các sân golf đều nằm trong dự án phức hợp, có gắn mục tiêu kinh doanh bất
động sản, du lịch sinh thái, khu đô thị mà trong đó sân golf chỉ là dự án thành phần.

 Về diện tích giải phóng mặt bằng: theo số liệu của 17/33 địa phương có báo
cáo về tình hình giải phóng mặt bằng với tổng diện tích đất đã giải phóng mặt bằng
là: 4.067 ha/ 9.115 ha (đạt 44,6%). Như vậy, diện tích đất chưa giải phóng mặt bằng
tại các dự án còn chiếm tỷ trọng lớn. (Chi tiết xem Phục lục 7)
 Tại Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh là hai địa phương có nhiều dự án bất động
sản có vốn đầu tư nước ngoài nhất, tình hình sử dụng dất cụ thể như sau:
Tại Hà Nội:
Trong 95 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư để
hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn hiệu lực, có 88 dự án quy mô
sử dụng đất khoảng 1.530,5 ha.
Trong đó, có 17 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở sử dụng 731 ha đất, 66 dự án
trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, du lịch sinh
thái sử dụng 62,5 ha, 5 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf quy mô sử dụng dất
khoảng 737 ha.
Tại Tp. Hồ Chí Minh:
Giai đoạn 2003-2011, có 120 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất
với tổng diện tích 1.107 ha (chiếm 10% tổng số dự án giao đất, cho thuê đất), trong
đó có 33 dự án kinh doanh bất động sản (thuê đất mới), cộng với những trường hợp
không qua thủ tục thuê đất mới ( như trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất hoặc mặt bằng nhà xưởng tại các khu công nghiệp tập trung; các
trường hợp như góp vốn liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư với nhà đầu tư trong
nước có sẵn mặt bằng; hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua cổ phần
của doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước…)
- Việc sử dụng đất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa hiệu
quả. Cụ thể, theo số liệu báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,
kết quả sử dụng đất như sau:
- Với dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách
sạn, khu du lịch sinh thái (62/95 doanh nghiệp):

- Tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 1.537,2 ha, trong đó diện tích
đất đã sử dụng theo quyết định giao đất 1.528,6 ha (chiếm 99,4%); diện tích đất
chưa sử dụng là 6,6 ha. Diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là 61 ha.
- Đối với dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới (23/95 doanh nghiệp):
- Tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 1.616,64 ha, trong đó diện
tích đất đã sử dụng theo quyết định giao đất là 785,21 ha (chiếm 48,5%); diện tích
đất chưa sử dụng là 629,82 ha. Diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là 1.651,72 ha.
- Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf (10/95 doanh nghiệp):
- Tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 2.618,8 ha, trong đó diện tích
đất đã sử dụng theo quyết định giao đất là 1.933,3 ha (chiếm 74%); diện tích đất
chưa sử dụng là 443,7 ha. Diện tích đất đã giải phóng mặt bằng là 1.973,4 ha.
(Chi tiết xem Phục lục 8)
Qua số liệu trên, có thể thấy rằng phần lớn các dự án có vốn đầu tư nước ngoài
sử dụng đất chưa hiệu quả, nhất là phân khúc dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới
chỉ sử dụng khoảng 48,5% diện tích đất được giao, diện tích đất còn chưa sử dụng
còn nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai.
2.1.3.2. Tình hình nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo số liệu của Bộ Tài chính, kết quả thu ngân sách từ giao quyền sử dụng
đất, các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đã tăng từ khoảng 5.486 tỷ
đồng năm 2002 (chiếm 4,4% tổng số thu ngân sách Nhà nước) lên 67.000 tỷ đồng
(chiếm 11,21% tổng số thu ngân sách nhà nước) năm 2010.
Số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai đoạn
2001-2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 đạt cao nhất với 1.047 tỷ
đồng, tăng gấp 7 lần so với thu tiền thuê đất năm 2001 (149 tỷ đồng).

Bảng 2.4: Thu ngân sách từ tiền thuê đất khu vực đầu tư trực tiếp nước ngoài.
(Đơn vị tính: Tỷ đồng)
Năm Tổng thu
nội địa
Số thu của khu vực
đầu tư nước ngoài
Trong đó:
tiền thuê đất
Tỷ lệ so với tổng
thu NSNN (%)
2001 74.439 31.983 149 43.00
2002 86.740 33.786 221 39.00
2003 124.210 46.715 150 37.60
2004 163.700 63.671 190 38.90
2004 200.570 85.639 205 42.70
2006 246.350 109.180 338 44.30
2007 276 110.910 234 40.20
2008 343.300 133.560 667 38.90
2009 360.660 111.920 623 31.00
2010 429.070 131.990 875 30.80
2011 554.610 184.190 1.047 33.20
Tổng 2.859.654 1.043.546 4.699
(Nguồn: Bộ Tài chính)
2.1.3.3 Tình hình thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường tại các dự án.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản về cơ bản đã thực hiện nghiêm túc các quy định về an ninh trật tự, phòng
cháy chữa cháy (PCCC) và bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, công tác kiểm tra về
PCCC đặc biệt là tại các dự án nhà ở, khu đô thị mới còn chưa được quan tâm thực
hiện thường xuyên, quy trình nghiệm thu PCCC còn chưa chặt chẽ, nên một số sự
cố hỏa hoạn đã xảy ra tại một số tòa nhà chung cư cao tầng ở các thành phố lớn, gây
xáo trộn cuộc sống của cư dân tại khu vực.
2.1.4 Tình hình góp vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn
đầu tư nước ngoài.
2.1.4.1 Tình hình góp vốn điều lệ tại các dự án bất động sản.
Theo số liệu báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn
đầu tư nước ngoài, việc góp vốn của các chủ đầu tư cụ thể như sau:
 Đối với dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê,
khách sạn, khu du lịch sinh thái:

- Có 62 dự án (18 dự án có 100% vốn đầu tư của nước ngoài) với tổng vốn đầu
tư đăng ký là 3,03 tỷ USD, tổng vốn điều lệ đăng ký theo giấy chứng nhận đầu tư là
924,1 triệu USD (bằng 30,5% so với tổng vốn đầu tư đăng ký). Trong đó, vốn góp
đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài là 737,1 triệu USD (chiếm 79,8% tổng vốn điều
lệ của loại dự án này).
- Tổng vốn thực tế đã góp là 887,6 triệu USD (đạt 96% so với tổng vốn điều
lệ đăng ký của loại dự án này).Trong đó, vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài
là 669,1 triệu USD (chiếm 78,8% tổng vốn thực tế đã góp).
 Đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới:
- Có 23 dự án (12 dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài) với tổng vốn đầu tư
đăng ký là 9,6 tỷ USD, tổng vốn điều lệ đăng ký theo giấy chứng nhận đầu tư là
2,29 tỷ USD (24% so với tổng vốn đăng ký). Trong đó, vốn góp đăng ký của nhà
đầu tư nước ngoài là 1,8 tỷ USD (chiếm 78,3% tổng vốn điều lệ của loại dự án này).
- Tổng vốn thực tế đã góp là 826,5 triệu USD (đạt 36% so với tổng vốn điều lệ
đăng ký của loại dự án này); trong đó vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài là
708,85 triệu USD (chiếm 85,7% tổng vốn thực tế đã góp).
 Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf:
- Có 10 dự án (06 dự án có 100% vốn đầu tư của nước ngoài) với tổng vốn
đầu tư đăng ký là 763,1 triệu USD, tổng vốn điều lệ đăng ký theo giấy chứng nhận
đầu tư là 249,1 triệu USD (bằng 33% so với tổng vốn đầu tư đăng ký). Trong đó,
vốn góp đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài là 198,1 triệu USD (chiếm 79,5% tổng
vốn điều lệ của loại dự án này).
- Tổng vốn thực tế đã góp là 179,1 triệu USD (đạt 72% so với tổng vốn điều lệ
đăng ký của loại dự án này); trong đó vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài là
137,4 triệu USD (chiếm 77% tổng vốn thực tế đã góp). (Chi tiết xem Phụ lục 9)
Như vậy, có thể thấy rằng vốn góp thực tế của nhà đầu tư nước ngoài đạt khá
cao tại tất cả các phân khúc dự án bất động sản (trên 77%), riêng tại phân khúc dự
án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đạt tới 86% so với tổng vốn điều lệ đăng ký.

Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, thường
đăng ký vốn đầu tư và vốn điều lệ đảm bảo quy định về mức vốn tối thiểu. Sau một
thời gian hoạt động tại Việt Nam, tổng vốn đầu tư của dự án thường tăng lên khá
nhiều (nhất là đối với các dự án phát triển nhà ở) nhưng doanh nghiệp không làm
thủ tục điều chỉnh, điều này là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Trong khi đó, các cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương còn buông lỏng
quản lý, không nắm được thông tin về góp vốn thực tế của nhà đầu tư nước ngoài để
chấn chỉnh những doanh nghiệp không thực hiện tốt quy định của nhà nước.
2.1.4.2 Góp vốn bằng quyền phát triển dự án bất động sản.
Trên thực tế trong quá trình liên doanh với nước ngoài để thực hiện dự án đầu
tư trong lĩnh vực bất động sản đã phát sinh hình thức góp vốn mới liên quan đến
quyền sử dụng đất là bên Việt Nam góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng
đất của toàn bộ khu đất đưa vào liên doanh để thực hiện dự án đầu tư. Một số địa
phương đã triển khai thực hiện khuyến khích nông dân góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất khi có đất thuộc quy hoạch dự án (An Giang và Thanh Hóa với 04 dự
án có tổng diện tích đất nông nghiệp góp vốn là 8.121,10 m2
). Một số dự án liên
doanh theo hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất tiêu biểu như: dự án khu đô
thị công nghiệp cảng Hiệp Phước do Công ty cổ phần Tân Thuận làm chủ đầu tư
liên doanh với đối tác nước ngoài là tập đoàn Dubai World.
2.1.5 Tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
trong lĩnh vực bất động sản.
2.1.5.1. Tình hình cho vay từ các ngân hàng đối với các dự án có vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (vốn FDI) trong lĩnh vực bất động sản.
 Dư nợ cho vay: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính từ 31/12/2009
đến 31/10/2011 tổng dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI là 5,861 tỷ USD.
Trong đó, dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI thuộc lĩnh vực bất động sản là
541,7 triệu USD (chiếm 9,2% tổng dư nợ cho vay). Nợ xấu của dự án có vốn FDI là
111 triệu USD. Trong đó, nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động sản 10,5 triệu USD

(chiếm 1,94% so với tổng dư nợ cho vay các dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động
sản). Như vậy, dự nợ xấu của dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản so với tổng dư
nợ là dưới 2% là ở mức an toàn.
Tại thời điểm 31/10/2011, dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI từ nhóm
ngân hàng nước ngoài và liên doanh chiếm 73% tổng số vốn vay cho tất cả các
nhóm ngân hàng (4,308 tỷ USD/5,861 tỷ USD), chủ yếu cho vay lĩnh vực sản xuất
công nghiệp. Trong khi đó, dư nợ cho vay đối với dự án có vốn FDI thuộc lĩnh vực
bất động sản vay vốn từ nhóm ngân hàng nước ngoài và liên doanh chỉ chiếm tỷ
trọng rất thấp khoảng 0,09% (0,5 triệu USD/541,7 triệu USD). Dư nợ cho vay đối
với dự án có vốn FDI thuộc lĩnh vực bất động sản từ các nhóm ngân hàng trong
nước chiếm tỷ trọng lớn (trong đó, cho vay từ nhóm ngân hàng thương mại nhà
nước chiếm 88% tương đương với 476,7 triệu USD/541,7 triệu USD).
Qua những số liệu trên, có thể thấy rằng hầu hết nguồn vốn thực hiện dự án có
vốn FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu là vay từ ngân hàng trong
nước, mà không vay từ các ngân hàng nước ngoài. Như vậy, việc thực hiện mục tiêu
thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài vào bổ sung cho nguồn vốn đầu tư trong nước trong
chính sách đầu tư của Nhà nước là chưa đạt yêu cầu.
 Tình hình giải ngân bằng ngoại tệ từ tài khoản tiền gửi tại ngân hàng của các
dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (dự án FDI) thuộc lĩnh vực bất động sản:
Theo báo cáo của ngân hàng Nhà nước, tính từ 31/12/2009 đến 31/10/2011 tổng số
ngoại tệ được giải ngân là 1,49 tỷ USD, trong đó dự án phát triển nhà ở 0,37 tỷ
USD (chiếm 25,4%); dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khách
sạn: 0,71 tỷ USD (chiếm 47,95%); dự án hạ tầng công nghiệp: 0,27 tỷ USD (chiếm
18,3%); dự án sân golf: 0,04 tỷ USD (chiếm 2,9%).
Như vậy, kết quả giải ngân nguồn vốn bằng ngoại tệ do các nhà đầu tư nước
ngoài chuyển vào góp tại các dự án có nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này còn rất thấp. (Chi tiết xem Phụ lục 10)

2.1.5.2. Tình hình huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và khách hàng.
Trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp thường huy động vốn từ các
nguồn: Vốn của cổ đông (trong nước và nước ngoài), vốn góp do phát hành cổ
phiếu, trái phiếu; vốn vay ngân hàng, vay cổ đông, vốn hợp tác đầu tư, liên doanh
liên kết và huy động từ khách hàng. Tại một số dự án khu nhà ở, khu đô thị mới,
khu du lịch sinh thái, chủ đầu tư huy động bằng hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư
của các nhà đầu tư thứ cấp tại các thời điểm phù hợp với quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Theo báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư
nước ngoài, kết quả huy động vốn từ các tổ chức tín dụng (dưới hình thức vay ngân
hàng) và khách hàng cụ thể như sau:
 Đối với 62 dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho
thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái: tổng vốn vay là 1,1 tỷ USD trong đó vay từ
các tổ chức tín dụng trong nước là 387,1 triệu USD (chiếm 35% tổng vốn vay), vay
từ tổ chức tín dụng nước ngoài là 569,8 triệu USD (chiếm 52% tổng vốn vay), vay
từ các tổ chức khác là 145,2 triệu USD (chiếm 13% tổng vốn vay). Huy động từ
khách hàng là 159,15 triệu USD (bằng 14,4% so với vốn vay);
 Đối với 23 dự án phát triển nhà, khu đô thị mới: tổng vốn vay là 930,6 triệu
USD, trong đó vay từ các tổ chức tín dụng trong nước 232,13 triệu USD (chiếm
25% tổng vốn vay), vay từ tổ chức tín dụng nước ngoài 689,52 triệu USD (chiếm
74% tổng vốn vay), vay từ các tổ chức khác 8,95 triệu USD (chiếm 0,96% tổng vốn
vay). Huy động từ khách hàng là 654,17 triệu USD (bằng 70,3% so với vốn vay);
 Đối với 10 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf: Chỉ có 2 doanh nghiệp
có báo cáo về tình hình vay vốn với tổng vốn vay là 44,7 triệu USD; trong đó, vay
từ các tổ chức tín dụng trong nước là 22,7 triệu USD (chiếm 51% tổng vốn vay),
vay từ tổ chức tín dụng nước ngoài là 22 triệu USD (chiếm 49% tổng vốn vay).
Qua số liệu nêu trên, có thể thấy rằng nhà đầu tư tại phân khúc dự án phát triển
nhà ở, khu đô thị mới đã vay vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài với tỷ lệ khá
cao (74%). Nguồn vay được huy động từ Công ty mẹ hoặc vay do Công ty mẹ ở

nước ngoài bảo lãnh với lãi suất vay dao động từ 5-8%/ năm dẫn tới nhiều trường
hợp dự án kinh doanh không hiệu quả vì lợi nhuận chỉ đủ chi trả lãi vay. Việc vay
vốn lớn dẫn đến tăng chi phí, giảm nghĩa vụ thuế. Nói cách khác, đây là một hình
thức chuyển giá thông qua nâng chi phí cho vay.
Như vậy, mục tiêu của Chính phủ là tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài
từ bên ngoài vào các lĩnh vực kinh tế trọng điểm của nền kinh tế đất nước trong đó
có lĩnh vực bất động sản là chưa thể đạt được trong giai đoạn này.
2.1.5.3. Tình hình huy động vốn thông qua quỹ đầu tư nước ngoài.
Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã thực hiện huy động vốn
thông qua các quỹ đầu tư nước ngoài (trong đó có đầu tư bất động sản) rất hiệu quả.
Các quỹ đầu tư được thành lập theo luật pháp nước ngoài và huy động vốn (phát
hành chứng chỉ quỹ) tại nước ngoài, trong nửa đầu thập kỷ 90, có 08 quỹ đầu tư
hoạt động tại Việt Nam với tổng lượng vốn huy động lại khoảng 700 triệu USD.
Nhưng tới thời điểm sau năm 1997 chỉ còn lại 2 quỹ đầu tư là Vietnam Enterprise
Investerment Fund (VIEL) do Công ty Dragon Capital quản lý và Vietnam Frontier
Fund (VFF) thuộc tập đoàn Finasa.
Giai đoạn từ 2002-2005, hoạt động của các quỹ đầu tư tương đối trầm lặng.
Mặc dù vậy vẫn xuất hiện thêm nhiều quỹ mới thuộc các Công ty Mekong Capital,
Vinacapital, IDG, VietFund hay PXP Asset Management. Cùng với những biến đổi
tích cực và mạnh mẽ của thị trường chứng khoán, từ giữa năm 2006, hệ thống tài
chính Việt Nam ghi nhận giai đoạn bùng nổ các quỹ đầu tư và công ty quản lý quỹ.
Trong hai năm 2006-2007, khoảng 20 quỹ đầu tư được mở mới. Thời điểm
giữa năm 2006, VinaCapital khai trương quỹ đầu tư bất động sản Vinaland, quỹ đầu
tư bất động sản đầu tiên ở Việt nam, với dự kiến huy động 50 triệu USD nhưng đã
nhận được 65 triệu USD từ các nhà đầu tư nước ngoài. Sau một năm hoạt động,
VinaCapital đã nắm trong tay khá nhiều bất động sản; bao gồm 72% cổ phần của
Indotel trong khách sạn Sofitel Metropole, 15% cổ phần của Omni, cụm biệt thự
Vista và các dự án khách sạn và khu nghĩ dưỡng bao gồm dự án cao ốc thương mại
Saigon Centre, khu Resort Furama, tòa tháp đôi Indochina Riverside…

2.1.6 Tình hình chuyển nhượng vốn và hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) của
các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
2.1.6.1 Tình hình chuyển nhượng vốn của nhà đầu tư trong nước cho nhà đầu tư
nước ngoài trong liên doanh.
Tính tới thời điểm hiện tại, có 16 dự án đã làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng
nhận đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư chuyển nhượng vốn và chuyển đổi hình thức
đầu tư từ liên doanh 100% vốn nước ngoài và ngược lại từ 100% vốn nước ngoài
thành liên doanh, từ liên doanh thành 100% vốn trong nước (7 dự án chuyển từ liên
doanh thành 100% vốn trong nước; 7 dự án chuyển từ liên doanh thành 100% vốn
nước ngoài; có 2 dự án chuyển đổi từ 100% vốn nước ngoài thành liên doanh).
Đây là một thực tế phổ biến ở hầu hết các doanh nghiệp liên doanh đầu tư dự
án bất động sản. Bên Việt Nam thường góp vốn chiếm 30% bằng giá trị quyền sử
dụng đất, bên nước ngoài chiếm 70% bằng máy móc, thiết bị tài sản. Việc góp vốn
chỉ có 30% dẫn đến phía Việt Nam không có quyền chi phối quản lý, điều hành
trong liên doanh, đưa ra chính sách, chiến lược về tài chính, các hợp đồng liên
doanh thường có những điều khoản bất lợi cho phía Việt Nam. Đồng thời, việc định
giá đất có thể không đúng so với giá trị thực và chưa tính giá trị tăng theo thời gian
của lô đất. Sau một thời gian dài hoạt động, các liên doanh này thường thua lỗ triền
miên dẫn đến bên Việt Nam mất dần quyền lợi liên doanh thậm chí có thể phải gánh
thêm một khoản nợ lớn từ hoạt động kinh doanh của liên doanh. Sau khi bên Việt
Nam không có khả năng tài chính để tiếp tục trong liên doanh thì bên nước ngoài
thường đứng ra mua lại phần vốn góp của bên Việt Nam trong Liên doanh.
Bên cạnh đó, trong thực tế cũng phát sinh việc chuyển nhượng vốn giữa các
đối tác đầu tư trong một dự án bất động sản thông qua hình thức mua bán cổ phiếu
trong hội đồng quản trị, nhưng không thay đổi tên chủ đầu tư dự án để tránh phải
nộp thuế nhưng cơ quan quản lý nhà nước cũng chưa có quy định, chế tài xử lý.
2.1.6.2. Tình hình sáp nhập và mua lại dự án bất động sản (M&A)
 Theo số liệu nghiên cứu năm 2011 của nhóm M&A Vietnam Forum, tổng
giá trị các thương vụ hoạt động sáp nhập và mua lại dự án bất động sản đạt khoảng

250 triệu USD, chủ yếu là các đối tác trong nước bán cho các nhà đầu tư nước
ngoài. Trong đó, Nhật bản là nhà đầu tư lớn nhất với các thương vụ điển hình sau:
 Tập đoàn Tama Global Investerment Pte Nhật Bản cuối tháng 11/2011 đã
tiếp cận thị trường Việt Nam bằng cách mua 20% cổ phần trong Công ty cổ phần
Phát triển và Đầu tư bất động sản Cotec, một công ty con của Cotec Group tại Việt
Nam. Tới đây, Tama sẽ chuyển giao công nghệ tiên tiến trong quản lý xây dựng và
bất động sản cho đối tác địa phương nhằm rút ngắn thời gian xây dựng, giảm chi
phí, nâng cao chất lượng sản phẩm và tăng lợi nhuận.
 Ở phân khúc cao ốc văn phòng, một quỹ đầu tư bất động sản Nhật bản đã
mua lại tòa nhà Centre Point .
 Phân khúc bất động sản công nghiệp, khu công nghiệp ở Đồng Nai được phát
triển bởi Donafood Việt Nam và 3 đối tác Nhật Bản là Tổng Công ty Sojitz, Công
ty TNHH Daiwa House và Công ty cổ phần Kobelco Eco-Solution. Với sự hợp tác
88% liên doanh, các công ty Nhật Bản và địa phương sẽ đầu tư 100 triệu USD cho
dự án với quy mô 281 ha trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
 Đối với phân khúc dịch vụ bất động sản, KMIX Corp- một công ty đầu tư
Nhật Bản đã mua lại 45% cổ phần của Công ty Huy Bảo để thâm nhập vào quản lý
xây dựng nhà cao tầng tại địa phương và thị trường bảo trì xây dựng.
 Mới đây nhất, tập đoàn Tokyu Corp- một tập đoàn phát triển Việt nam đầu tư
25 nghìn tỷ đồng tương đương 1,2 tỷ USD để phát triển dự án gồm 71 ha tại thành
phố mới Bình Dương. Dự án có không gian cho giải trí, thương mại, văn phòng và
7.500 đơn vị nhà ở.
 Có thể nói rằng, với giá trị có tiềm năng lên đến hàng tỷ USD, hoạt động sáp
nhập và mua lại (M&A) dự án bất động sản đã tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư nước
ngoài tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam một cách nhanh nhất và có hiệu
quả nhất. Sáp nhập và mua lại (M&A) có yếu tố nước ngoài trong lĩnh vực bất động
sản ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

2.1.7. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
vốn đầu tư nước ngoài.
2.1.7.1. Hiệu quả kinh doanh lãi (lỗ), chuyển lợi nhuận về nước. Về tình hình lãi
(lỗ) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài (doanh nghiệp FDI bất động sản).
 Theo số liệu của Bộ Tài chính, qua khảo sát và tài liệu báo cáo kết quả sản
xuất kinh doanh của 4.095 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Phần lớn các
doanh nghiệp chỉ cung cấp được số liệu lợi nhuận và nộp ngân sách của các năm
2008,2009 và năm 2010, nhất là các dự án có thời gian hoạt động trên 10 năm. Kết
quả lãi (lỗ) của 33/4.905 doanh nghiệp FDI kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:
 Năm 2009, có 18/33 doanh nghiệp FDI bất động sản thua lỗ với số lỗ là
164,531 tỷ đồng (chiếm 1,3% tổng số lỗ của 1.917/4.095 doanh nghiệp FDI). Năm
2010, có 22/33 doanh nghiệp FDI bất động sản thua lỗ nhiều hơn năm 2009 với số
lỗ là 214,048 tỷ đồng (chiếm 1,3% tổng số lỗ của 1.956/4.095 doanh nghiệp FDI).
 Năm 2009, có 21/33 doanh nghiệp FDI bất động sản thua lỗ lũy kế với số lỗ
là 282,326 tỷ đồng (chiếm 0,4% tổng số lỗ lũy kế của 2.314/4.095 doanh nghiệp
FDI nói chung). Năm 2010, có 22/33 doanh nghiệp FDI bất động sản thua lỗ lũy kế
cao hơn năm 2009 với số lỗ là 425,806 tỷ đồng ( chiếm 0,63% tổng số lỗ của
2.444/4.095 doanh nghiệp FDI nói chung);
 Lợi nhuận trước thuế năm 2009 của doanh nghiệp FDI bất động sản là
55,408 tỷ đồng, năm 2010 là âm (-) 4,110 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế năm 2009 là
38,506 tỷ đồng, năm 2010 là âm (-) 36,895 tỷ đồng. So với năm 2009, tình hình
kinh doanh năm 2010 giảm sút, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp FDI bất
động sản trong năm 2010 thua lỗ, không mang lại hiệu quả.
 Theo báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu
tư nước ngoài , kết quả cụ thể như sau:
 Đối với dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê,
khách sạn, khu du lịch sinh thái (theo số liệu báo cáo của 62 dự án)

- Có 25/62 dự án của doanh nghiệp gửi báo cáo về lợi nhuận trước thuế (lũy kế
từ khi thành lập) là âm (-) 2.312 tỷ đồng tương đương 115,5 triệu USD.
- Có 34/62 dự án có lãi (lũy kế từ khi thành lập) là dương (+) 9.475 tỷ đồng
tương đương 474 triệu USD. Trong đó, phải kể đến một số khách sạn có số lãi lũy
kế khá lớn kể từ khi đi vào hoạt động như: Dự án Metropole của Công ty TNHH
Liên doanh khách sạn Thống Nhất Metropole có lãi lũy kế là 65 triệu USD và dự án
khách sạn New World Saigon- Câu lạc bộ du lịch quốc tế của Công ty Liên doanh
khách sạn Saigon INN có số lãi lũy kế là 67 triệu USD.
- Có 3 dự án không có số liệu về doanh thu và lợi nhuận.
 Đối với các dự án về phát triển nhà ở, khu đô thị mới:
- Có 16/23 dự án của các doanh nghiệp gửi báo cáo lỗ (lũy kế từ khi thành lập)
là 1.635,5 tỷ đồng tương đương 81 triệu USD. Trong đó, dự án lỗ nhiều là: Trung
tâm thương mại Parkland của Công ty TNHH khu liên hợp nhà ở lỗ âm (-) 366 tỷ
đồng tương đương 18,3 triệu USD.
- Chỉ có 03/23 dự án có lãi (lũy kế từ khi thành lập) là dương (+) 15.209 tỷ
đồng tương đương 760 triệu USD (riêng Dự án Phát triển Đô thị mới Nam Thành
Phố của Công ty Phú Mỹ Hưng có số lãi lũy kế từ khi thành lập tương đối lớn là
12.457 tỷ đồng tương đương 622 triệu USD)
 Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf:
- Có 4/10 dự án báo lỗ (lũy kế từ khi thành lập) là âm (-) 30,12 tỷ đồng tương
đương 1,5 triệu USD.
- Có 5/10 dự án có lãi (lũy kế từ khi thành lâp) là 1.789 tỷ đồng tương đương
89,45 triệu USD.
 Về lợi nhuận chuyển về nước của nhà đầu tư nước ngoài:
Theo báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước
ngoài thì tổng số lợi nhuận bằng tiền chuyển về nước là 482 triệu USD. Cụ thể:

 Đối với các dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho
thuê, khách sạn, du lịch sinh thái: Có 20/62 dự án có lợi nhuận chuyển về nước là
139,8 triệu USD.
 Đối với dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới: Chỉ có một dự án phát triển
đô thị Nam Thành Phố của Công ty Phú Mỹ Hưng chuyển được lợi nhuận về nước
là 237 triệu USD
 Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf: 03 doanh nghiệp có lợi
nhuận chuyển về nước là 105 triệu USD.
Như vậy, lợi nhuận chuyển về nước của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại phân khúc nhà ở, khu đô thị mới là nhiều
nhất trong 3 phân khúc dự án bất động sản, chiếm 49% tổng số lợi nhuận bằng tiền
chuyển về nước (237 triệu USD/482 triệu USD).
2.1.7.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách đối với nhà nước.
Theo kết quả báo cáo của 95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
vốn đầu tư nước ngoài, số nộp ngân sách nhà nước giai đoạn 2001-2011 ước đạt
16.186 tỷ đồng tương đương 809,3 triệu USD. Trong đó: Tiền thuê đất là 2.024 tỷ
đồng tương đương 101,2 triệu USD; thuế thu nhập doanh nghiệp ước đạt 6.334 tỷ
đồng tương đương 317 triệu USD (riêng Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng
đã đóng 3.091 tỷ đồng tương đương 154 triệu USD). Tình hình nộp ngân sách của
95/300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài cụ thể:
 Đối với các dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho
thuê, khách sạn, du lịch sinh thái: Các doanh nghiệp đã nộp vào ngân sách nhà nước
khoảng 6.832 tỷ đồng tương đương 341 triệu USD. Trong đó, tiền thuê đất là 297 tỷ
đồng tương đương 14,8 triệu USD (bằng 1,8% so với tổng thu ngân sách)
 Đối với dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới: Các doanh nghiệp đã nộp vào
ngân sách nhà nước khoảng 8.429 tỷ đồng tương đương 421 triệu USD. Trong đó,
tiền thuê đất là 1.551 tỷ đồng tương đương 78 triệu USD (bằng 9,9% so với tổng
thu ngân sách)

 Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf: Các doanh nghiệp đã nộp
vào ngân sách nhà nước khoảng 945 tỷ đồng tương đương 47,3 triệu USD. Trong
đó, tiền thuê đất là 177 tỷ đồng tương đương 8,85 triệu USD (bằng 1,1% so với tổng
thu ngân sách)
Như vậy, số thu ngân sách của doanh nghiệp FDI từ tiền thuê đất tại phân
khúc dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf so với tổng thu ngân sách đạt rất thấp
(1,1%). Trong khi đó, hầu hết nhà đầu tư nước ngoài tại các dự án bất động sản điều
lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nếu tính toán các
ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế phí liên quan thì doanh nghiệp được hưởng lợi
nhiều từ chính sách thu hút đầu tư nước ngoài còn Nhà nước không tận thu được.
2.1.7.3 . Đánh giá chung về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
Theo đánh giá của Bộ tài chính, doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực
bất động sản có hiệu suất sử dụng vốn kinh doanh (<) 1 (năm 2009 là 0,29 lần, năm
2010 là 0,3 lần) cho thấy vốn doanh nghiệp bị tồn đọng trong tài sản cố định,
nguyên vật liệu, hàng hóa tồn kho v.v… đây là nguyên nhân làm gia tăng các khoản
vốn huy động, vốn chiếm dụng để đầu tư vào việc kinh doanh.
2.1.8. Thực trạng về vấn đề chuyển giá đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (trong đó có lĩnh vực bất động sản).
Các doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường thực
hiện chuyển giá qua hình thức chuyển giá lãi, chuyển giá lỗ (chuyển giá thông qua
giá trị tài sản góp vốn; chuyển giá thông qua việc cung cấp dịch vụ, phí quản lý, tiền
bản quyền, chuyển giá thông qua nâng chi phí cho vay, bảo lãnh), chuyển giá thông
qua các nhà thầu, chuyển giá thông qua việc chuyển nhượng vốn góp, chuyển giá
thông qua việc nâng giá vật tư, nguyên liệu nhập khẩu.Hiện tượng này diễn ra phổ
biến đã gây ra thất thu lớn cho ngân sách và đẩy giá bất động sản lên cao,làm mất
ổn định thị trường.
Theo kết quả điều tra của Bộ tài chính thực hiện năm 2011 đối với 4.095
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trong đó có doanh nghiệp bất động sản)

trên địa bàn cả nước thì 47,2% doanh nghiệp kinh doanh thu lỗ năm 2010 với tổng
số lũy kế lên đến hơn 63.000 tỷ đồng. Trong đó có 309 doanh nghiệp báo lỗ lũy kế
và mất vốn trong 2 năm 2009 và 2010, 478 doanh nghiệp có báo cáo có doanh thu
tăng trưởng nhưng lỗ liên tục trong 2 năm 2009 và 2010. Qua nghiên cứu cho thấy,
các doanh nghiệp FDI kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thường thực hiện
chuyển giá qua các hình thức sau:
2.1.8.1. Chuyển giá lãi.
Trong quá trình xin chuyển đổi thành công ty cổ phần của doanh nghiệp nước
ngoài, không ít doanh nghiệp đã định giá tăng giá trị thực, làm tăng lợi nhuận để
niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, lợi dụng việc chuyển đổi để tư bản hóa tài
sản, bán bớt cổ phần thậm chí chuyển toàn bộ vốn ra khỏi Việt Nam làm mất cân
đối về cung cầu trên thị trường chứng khoán, ảnh hưởng đến cán cân thanh toán
ngoại tệ.
2.1.8.2. Chuyển giá lỗ.
 Chuyển giá thông qua giá trị tài sản góp vốn:
Các nhà đầu tư nước ngoài thường góp vốn bằng tiền, máy móc, thiết bị và
công nghệ. Tuy nhiên, các máy móc thiết bị công nghệ mà nhà đầu tư nước ngoài
mang vào Việt Nam thường đã lạc hậu và thường được định giá cao hơn so với thực
tế. Việc định giá cao tài sản góp vốn dẫn đến khấu hao và thu hồi vốn nhanh hơn, trì
hoản nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trong những năm đầu. Ngoài ra, điều đó còn
dẫn đến việc tăng ảo tỷ lệ góp vốn của các nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc phân
chia lợi nhuận trong liên doanh.
Luật Đầu tư nước ngoài trước đây đã quy định doanh nghiệp đầu tư nước
ngoài phải giám định máy móc, thiết bị góp vốn và thực hiện thủ tục phê duyệt báo
cáo quyết toán công trình tại cơ quan Nhà nước. Trong trường hợp cần thiết, cơ
quan nhà nước có thể thuê giám định độc lập để tái giám định vốn góp. Tuy nhiên,
việc triển khai quy định này gặp nhiều khó khăn do cơ quan quản lý nhà nước phải
có những chứng cứ, căn cứ pháp lý chặt chẽ thì mới chỉ ra được những bất lợi hợp
lý của doanh nghiệp.

Giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.doc

Giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.doc

Similar to Giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.doc (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 👍👍👍 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 👍👍👍 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (19)

Giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.doc