Dokumen tersebut membahas tentang perjanjian sewa menyewa yang mencakup pengertian, dasar hukum, subjek dan objek, hak dan kewajiban para pihak, risiko atas musnahnya barang, serta berakhirnya perjanjian sewa menyewa. Dibahas pula contoh kasus penyelesaian sengketa sewa menyewa rumah secara hukum.

1. PERJANJIAN SEWA-MENYEWA
ERDWIN WICAKSONO
RIZQY PARATAMA PUTRA
TRI HADI PURBAS
ZANNUAR PUSDIKA E. A.
M. IQBAL ASSEGAF
READYTYA AJI
DYAH EKAWATI. K.E

2. Dasar Hukum Perjanjian Sewa
Menyewa
Perjanian sewa menyewa termuat
dalam Buku III Pasal 1458-1600
KUHPerdata

3. Pengertian Sewa Menyewa
Sewa menyewa adalah suatu perjanjian,
dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk memberikan kenikmatan suatu barang
kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan
pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh
pihak yang terakhir itu (Pasal 1548 KUHPerdata).

4. Lanjutan.....
Pengertian lain mengenai sewa menyewa
dikemukakan oleh Algra (1983 : 199) sebagai
persetujuan untuk pemakaian sementara suatu
benda, baik bergerak maupun tidak bergerak,
dengan pembayaran suatu harga tertentu.

5. Berdasarkan uraian pengertian mengenai
sewa menyewa tersebut di atas maka dapat
ditarik unsur-unsur sebagai berikut :
1) Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa,
2) Adanya konsensus antara kedua belah pihak,
3) Adanya objek sewa menyewa, yaitu barang, baik bergerak
maupun tidak bergerak,
4) Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk
menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu
benda,
5) Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang
pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

6. Subjek dan Objek Sewa
Menyewa
Subjek atau pihak yang terlibat dalam
perjanjian sewa menyewa adalah pihak yang
menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang
menyewakan adalah orang atau badan hukum
yang menyewakan barang atau benda kepada
pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa
adalah orang atau badan hukum yang menyewa
barang atau benda dari pihak yang menyewakan.

7. Lanjutan.....
Objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah
barang atau benda, dengan syarat barang atau
benda yang disewakan adalah barang yang halal,
artinya tidak bertentangan dengan undang-undang,
ketertiban, dan kesusilaan.

8. Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa
Menyewa
KUHPerdata tidak menentukan secara tegas
tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang
dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa
dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun lisan.
Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa
misalnya seperti bangunan/tanah dibuat dalam
bentuk tertulis dan isi perjanjian telah
dirumuskan oleh para pihak dan/atau notaris.

9. Adapun substansi perjanjian sewa
menyewa minimal memuat hal-hal sebagai
berikut :
1) Tanggal dibuatnya perjanjian sewa
menyewa,
2) Subjek hukum, yaitu para pihak yang
terlibat dalam perjanjian sewa menyewa,
3) Objek yang disewakan,
4) Jangka waktu sewa,

10. Lanjutan.....
5) Besarnya uang sewa,
6) Hak dan kewajiban masing-masing pihak
dalam perjanjian tersebut,
7) Dapat juga ditambahkan mengenai
berakhirnya kontrak dan denda.

11. Terjadinya Perjanjian Sewa
Menyewa
Menetapkan kapan saat lahirnya perjanjian
mempunyai arti penting bagi :
1. kesempatan penarikan kembali penawaran;
2. penentuan resiko;
3. saat mulai dihitungnya jangka waktu kadaluwarsa;
4. menentukan tempat terjadinya perjanjian.

12. Berdasarkan Pasal 1320 jo 1338 ayat (1)
BW/KUHPerdata dikenal adanya asas konsensual,
yang dimaksud adalah bahwa perjanjian/kontrak
lahir pada saat terjadinya konsensus/sepakat dari
para pihak pembuat kontrak terhadap obyek yang
diperjanjikan.

13. Menurut Ahli
Mariam Darus Badrulzaman melukiskan
pengertian sepakat sebagai pernyataan kehendak
yang disetujui (overeenstemende wilsverklaring)
antar pihak-pihak. Pernyataan pihak yang
menawarkan dinamakan tawaran (offerte).
Pernyataan pihak yang menerima penawaran
dinamakan akseptasi (acceptatie).

14. Kesimpulan
Jadi pertemuan kehendak dari pihak yang
menawarkan dan kehendak dari pihak yang
akeptasi itulah yang disebut sepakat dan itu yang
menimbulkan/melahirkan kontrak/perjanjian.

15. Teori
Menentukan Saat Lahirnya Kontrak
a) Teori Pernyataan (Uitings Theorie)
Menurut teori ini, kontrak telah ada/lahir pada
saat atas suatu penawaran telah ditulis surat jawaban
penerimaan. Dengan kata lain kontrak itu ada pada
saat pihak lain menyatakan penerimaan/akseptasinya.
b) Teori Pengiriman (Verzending Theori).
Menurut teori ini saat pengiriman jawaban
akseptasi adalah saat lahirnya kontrak. Tanggal cap pos
dapat dipakai sebagai patokan tanggal lahirnya
kontrak.

16. c) Teori Pengetahuan (Vernemingstheorie).
Menurut teori ini saat lahirnya kontrak adalah pada
saat jawaban akseptasi diketahui isinya oleh pihak
yang menawarkan.
d) Teori penerimaan (Ontvangtheorie).
Menurut teori ini saat lahirnya kontrak adalah pada
saat diterimanya jawaban, tak peduli apakah surat
tersebut dibuka atau dibiarkan tidak dibuka. Yang
pokok adalah saat surat tersebut sampai pada
alamat si penerima surat itulah yang dipakai
sebagai patokan saat lahirnya kontrak.

17. Hak dan Kewajiban
Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan
Hak dari pihak yang menyewakan adalah
menerima harga sewa yang telah ditentukan,
sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut
(perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata) :
1. Barang yang disewakan harus diserahkan dalam
keadaan baik,

18. Lanjutan.....
2) Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang
rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi
tanggung jawabnya),
3) Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan
menggunakan barang yang disewa dengan aman selama
berlaku perjanjian sewa menyewa,
4) Menanggung segala kekurangan pada benda yang
disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat
menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak
berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya
kekurangan atau cacat tersebut.

19. Hak dan Kewajiban Penyewa
Hak dari penyewa adalah menerima barang yang
disewakan dalam keadaan baik, sedangkan
kewajibannya adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal
1560-1566 KUHPerdata) :
1. Barang yang disewakan harus diserahkan dalam
keadaan baik
2. Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang
disewakan,

20. 3. Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan
oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang yang diam di dalam
rumah yang disewa,
4. Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semua ketika
perjanjian sewa menyewa tersebut telah habis waktunya,
5. Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang
bertanggung jawab,
6. Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang
lain. Apabila telah ditentukan demikian, dan ketentuan tersebut
dilanggar, maka perjanjian dapat dibubarkan dan penyewa dapat
dituntut mengganti perongkosan, kerugian, serta bunga.

21. Risiko Atas Musnahnya Barang
Risiko yaitu kewajiban seseorang untuk
memikul suatu kerugian, jikalau ada kejadian di
luar kemampuan salah satu pihak yang menimpa
benda yang menjadi objek perjanjian. Musnah atas
barang atau benda yang menjadi objek sewa
menyewa dapat dibagi menjadi 2 (dua) macam,
yaitu musnah secara total dan musnah sebagian
dari objek sewa (perhatikan ketentuan Pasal 1553
KUHPerdata).

22.  Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara
keseluruhan di luar kesalahannya pada masa sewa, perjanjian sewa
menyewa itu gugur demi hukum dan yang menanggung risiko atas
musnahnya barang tersebut adalah pihak yang menyewakan. Artinya,
pihak yang menyewakan yang akan memperbaiki dan menanggung
segala kerugiannya.
 Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa
dapat memilih menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga
sewa atau akan meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa. Pada
dasarnya, pihak penyewa dapat menuntut kedua hal tersebut, namun
tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang
menyewakan.

23. Mengulang Sewakan Objek Sewa-
Menyewa
Pasal 1559 ayat (1) melarang si penyewa untuk
mempersewakan lagi barang yang disewanya
kepada pihak ketiga. Si penyewa terikat pada
larangan untuk tidak mempersewakan lagi kepada
orang lain, jika hal tersebut tidak ada dalam
perjanjian sewa-menyewa, si penyewa boleh
mempersewakan lagi. Kalau begitu dapat ditarik
kesimpulan bahwa mengulang sewakan barang
yang disewa adalah boleh, jika hal itu secara tegas
diperbolehkan dalam perjanjian.

24. Pembatalan Sewa-Menyewa
Jika si penyewa sampai berbuat apa yang
dilarang itu, maka pihak yang menyewakan dapat
minta pembatalan perjanjian sewanya dengan
disertai pembayaran kerugian. Sedangkan pihak
yang menyewakan, setelah dilakukannya
pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati
perjanjian ulang sewa dengan pihak ketiga tersebut.

25. Berakhirnya Sewa-Menyewa
Sewa-menyewa akan berakhir jika:
1. Berakhirnya sesuai dengan batas waktu yang ditentukan
secara tertulis (Pasal 1576 KUHPerdata). Sewa-menyewa
dengan sendirinya berakhir sesuai dengan batas waktu yang
telah ditentukan para pihak;
2. Sewa-menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang
diperjanjikan secara lisan, perjanjian seperti ini tidak
berakhir tepat pada waktu yang diperjanjikan melainkan
setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak tentang
kehendak mengakhiri sewa-menyewa;

26. Lanjutan....
3. Pengakhiran sewa-menyewa baik tertulis
maupun dengan lisan yang tidak ditentukan
batas waktu berakhirnya. Penghentian dan
berakhirnya sewa-menyewa berjalan sampai
pada saat yang dianggap pantas oleh kedua
belah pihak;
4. Ketentuan khusus pengakhiran sewa-menyewa.

27. Contoh Kasus Sewa-Menyewa
Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah
Apabila penyewa dalam batas jangka waktu
perjanjian tidak mau pergi dari rumah yang
disewa dan juga tidak mau memenuhi kewajiban
bayar sewa rumah, bagaimana cara
penyelesaiannya secara hukum?

28. • Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa
hal yang dapat dilakukan untuk menggugat atau
menuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:
1. Pemenuhan perikatan, artinya Anda bisa
menuntut agar penyewa membayar utangnya
terhadap anda dan mengembalikan rumah
tersebut kepada Anda;
2. Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;
3. Ganti kerugian.
4. Pembatalan perjanjian.
5. Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian.