1. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫תמ‬"‫א‬38

2. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫קיימים‬ ‫מבנים‬ ‫לחיזוק‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תוכנית‬
‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫בפני‬-‫תמ‬"‫א‬38
•‫מבוא‬
•‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬
•‫תמ‬"‫א‬38/1,38/2,38/3
•‫מהתוכנית‬ ‫כחלק‬ ‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬
•‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬-‫חמישי‬ ‫פרק‬5
•‫בתיקון‬ ‫נוספות‬ ‫הוראות‬74

3. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מבוא‬
•‫תמ‬"‫א‬38‫פורסמה‬‫ביום‬18.05.05‫והיא‬‫חלק‬
‫מהערכות‬‫כוללת‬‫להתמודדות‬‫עם‬‫רעידות‬‫אדמה‬,
‫ובאה‬‫לעודד‬‫חיזוק‬‫של‬‫מבנים‬‫קיימים‬‫ישנים‬‫שלא‬
‫נבנו‬‫ע‬"‫פ‬‫התקן‬‫לרעידות‬‫אדמה‬.
•‫הרעיון‬‫הכללי‬‫הוא‬‫הענקת‬‫זכויות‬‫בניה‬‫נוספות‬‫לבעלי‬
‫הקרקע‬,‫אשר‬‫מכירתן‬‫תממן‬‫את‬‫שיפוץ‬‫וחיזוק‬‫הבניין‬
‫ותאפשר‬‫בנוסף‬‫הרחבת‬‫הדירות‬‫הקיימות‬(‫בדרך‬‫כלל‬
‫על‬‫ידי‬‫תוספת‬‫ממ‬"‫ד‬).
•‫כצעד‬‫משלים‬,‫בוצעו‬‫מספר‬‫תיקוני‬‫חקיקה‬:‫חוק‬
‫המקרקעין‬,‫חוק‬‫התכנון‬‫והבניה‬,‫חוק‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬,‫חוק‬‫מע‬"‫מ‬,‫ועוד‬.

4. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬
•‫התוכנית‬‫מעניקה‬‫זכויות‬‫בניה‬‫למבנים‬‫שההיתר‬‫לבנייתם‬‫ניתן‬
‫לפני‬1.1.1980,‫שגובהם‬‫עולה‬‫על‬‫שתי‬‫קומות‬.
•‫מדובר‬‫במבנים‬‫אשר‬‫על‬‫פי‬‫רוב‬‫נבנו‬‫שלא‬‫ע‬"‫פ‬‫התקן‬‫המחמיר‬
‫לרעידות‬‫אדמה‬(40%)
•‫למבנים‬‫ששטחם‬‫פחות‬‫מ‬-400‫מ‬"‫ר‬‫וגובהם‬‫פחות‬‫משלוש‬
‫קומות‬‫מעניקה‬‫התוכנית‬‫זכויות‬‫בניה‬‫מצומצמות‬‫יותר‬(‫סעיף‬
12)
•‫בהתאם‬‫לסעיף‬14‫לתוכנית‬‫ניתן‬‫יהיה‬‫להתיר‬‫תוספת‬‫בניה‬‫של‬
‫קומה‬‫אחת‬‫או‬‫תוספת‬‫אגף‬‫גם‬‫למבנים‬‫שאינם‬‫לצורכי‬‫מגורים‬
(‫בכפוף‬‫למגבלות‬‫מסוימות‬)
•‫והכל‬‫בתנאי‬‫שהמבנים‬‫יחוזקו‬‫עם‬‫התוספת‬.

5. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬
•‫תוכנית‬‫תמ‬"‫א‬38‫גוברת‬‫על‬‫כל‬‫התוכניות‬‫האחרות‬‫בנושאים‬
‫בהם‬‫היא‬‫עוסקת‬,‫אלא‬‫אם‬‫נאמר‬‫בה‬‫אחרת‬.
•‫הוראות‬‫שנקבעו‬‫בתוכניות‬‫מאושרות‬‫בנושא‬"‫פינוי‬‫בינוי‬"–
‫עדיפות‬‫על‬‫הוראות‬‫תוכנית‬‫תמ‬"‫א‬38.

6. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬–‫תמ‬"‫א‬38/1
•‫מתן‬‫זכויות‬‫בניה‬‫בבנייני‬‫מגורים‬‫כוללות‬‫אחת‬‫מהחלופות‬
‫הבאות‬:
.1‫הרחבת‬‫יחידות‬‫דיור‬‫קיימות‬‫עד‬25‫מ‬"‫ר‬‫ליחידה‬-‫כולל‬‫ממ‬"‫ד‬.
.2‫תוספת‬‫יחידות‬‫מגורים‬‫ע‬"‫י‬‫סגירת‬‫קומת‬‫עמודים‬(‫קומה‬‫מפולשת‬).
.3‫תוספת‬‫אגף‬‫למבנה‬.
.4‫תוספת‬‫קומה‬‫אחת‬(‫עד‬‫לשטח‬‫כולל‬‫של‬‫קומה‬‫רגילה‬).
.5‫שילוב‬‫בין‬‫התוספות‬‫הנ‬"‫ל‬
•‫בנוסף‬,‫התוכנית‬‫מעודדת‬‫חיזוק‬‫של‬‫מבנים‬‫ע‬"‫י‬‫תוספת‬
‫מרחבים‬‫מוגנים‬‫ומעליות‬.
•‫סעיף‬23‫לתוכנית‬‫מאפשר‬‫מתן‬‫זכויות‬‫נוספות‬‫בשל‬‫תנאים‬
‫ייחודיים‬‫של‬‫יישוב‬‫או‬‫חלקים‬‫ממנו‬.(‫בעיקר‬‫כאשר‬‫אין‬‫כדאיות‬‫כלכלית‬)

7. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬–‫תמ‬"‫א‬38/1

8. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬–‫תמ‬"‫א‬38/2
•04/02/2010–‫אושר‬‫תיקון‬2‫לתמ‬"‫א‬38.
‫עיקרי‬‫תיקון‬2:
•‫נוסף‬‫סעיף‬14‫א‬‫הקובע‬‫שהועדה‬‫המקומית‬‫רשאית‬‫להתיר‬
‫הריסת‬‫מבנה‬‫שהוצא‬‫היתר‬‫לבנייתו‬‫לפני‬01/01/1980–
‫והקמתו‬‫מחדש‬‫בתוספת‬‫זכויות‬‫בניה‬.
•‫הבהרת‬‫הוראות‬‫התכנית‬‫בדבר‬‫שילוב‬‫בין‬‫האפשרויות‬‫השונות‬
‫לתוספות‬‫בניה‬‫המותרות‬‫ע‬”‫פ‬‫התכנית‬‫העיקרית‬.

9. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬–‫תמ‬"‫א‬38/3
•20/05/2012–‫אושר‬‫תיקון‬3‫לתמ‬"‫א‬38.
‫עיקרי‬‫תיקון‬3:
•‫תוספת‬‫זכויות‬‫בניה‬‫בהיקף‬‫של‬‫עד‬2.5‫קומות‬‫סה‬"‫כ‬.
•‫עידוד‬‫נוסף‬‫להריסת‬‫מבנים‬‫שזקוקים‬‫לחיזוק‬–‫ובנייתם‬‫מחדש‬‫בתוספת‬
‫זכויות‬‫בניה‬‫מכח‬‫התמ‬"‫א‬(‫חריגה‬‫מקווי‬‫בניין‬,‫שילוב‬‫תוכניות‬).
•‫ניוד‬‫זכויות‬–‫מתן‬‫זכויות‬‫במגרש‬‫אחר‬‫לצורך‬‫חיזוק‬‫מבנה‬‫הזקוק‬‫לכך‬.
•‫היתר‬‫בניה‬‫שיתקבל‬‫כיום‬‫תוך‬‫ניצולן‬‫של‬‫כל‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫המוקנות‬‫עפ‬"‫י‬
‫התמ‬"‫א‬,‫יתקבל‬‫מכוח‬‫התמ‬"‫א‬‫ולא‬‫מכוח‬‫תב‬"‫ע‬‫מקומית‬,‫גם‬‫במקרים‬
‫בהם‬‫קיימת‬‫חפיפה‬‫בין‬‫הזכויות‬‫המוענקות‬‫על‬‫פי‬‫התמ‬"‫א‬‫ועל‬‫פי‬
‫התב‬"‫ע‬.

10. Artzi,Hiba&Elmekiesse
10
‫שלב‬‫אחראי‬ ‫מי‬‫מטפלים‬ ‫מולו‬ ‫הגורם‬
1‫בתנאי‬ ‫עומד‬ ‫המבנה‬ ‫כי‬ ‫בסיסית‬ ‫בדיקה‬
‫תמ‬"‫א‬38
‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫או‬ ‫פרטי‬ ‫יזם‬‫מהנדס‬/‫ומול‬ ‫היזם‬ ‫מטעם‬ ‫מתכנן‬
‫שבעירייה‬ ‫התוכניות‬
2‫הדיירים‬ ‫כלל‬ ‫של‬ ‫עקרונית‬ ‫החלטה‬
‫לפרויקט‬ ‫ליציאה‬
‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫או‬ ‫פרטי‬ ‫יזם‬‫בלבד‬ ‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫החלטה‬
3‫בניה‬ ‫תכנית‬ ‫הכנת‬/‫חיזוק‬‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫או‬ ‫פרטי‬ ‫יזם‬‫בעירייה‬ ‫ההנדסה‬ ‫מנהל‬
4‫בהכנת‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫ויידוע‬ ‫איתור‬
‫התכנית‬
‫התכנית‬ ‫יוזם‬
(‫היזם‬ ‫או‬ ‫הדיירים‬)
‫הדיירים‬ ‫או‬ ‫היזם‬ ‫של‬ ‫פנימית‬ ‫פעולה‬
5‫החישובים‬ ‫של‬ ‫עקרוני‬ ‫אישור‬
‫והסיסמיים‬ ‫הקונסטרוקטיביים‬
‫המקומית‬ ‫הרשות‬‫ו‬ ‫הקונסטרוקטור‬/‫היזם‬ ‫או‬/‫דיירים‬
6‫התכנית‬ ‫אישור‬ ‫תהליכי‬‫מטעם‬ ‫והמתכננים‬ ‫העירייה‬
‫היזם‬/‫דיירים‬
‫המקומית‬ ‫הוועדה‬
7‫מבצע‬ ‫קבלן‬ ‫בחירת‬‫היזם‬ ‫או‬ ‫הדיירים‬‫הקבלן‬
8‫מו‬"‫העסקה‬ ‫תנאי‬ ‫על‬ ‫חוזה‬ ‫וחתימת‬ ‫מ‬
(‫והביטחונות‬)
‫הדירות‬ ‫בעלי‬‫והקבלן‬ ‫היזם‬
9‫הבניה‬ ‫לבצוע‬ ‫אישורים‬ ‫קבלת‬‫היזם‬ ‫או‬ ‫הדיירים‬/‫קבלן‬‫המקומית‬ ‫הרשות‬
‫התוכנית‬ ‫לשלבי‬ ‫דוגמא‬

11. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫התוכנית‬ ‫עקרונות‬-‫אינטרסים‬
‫האינטרס‬‫של‬‫הדיירים‬
•‫קבלת‬‫זכויות‬‫בניה‬‫אותם‬‫יוכלו‬‫למכור‬‫לקבלן‬‫בתמורה‬‫לחיזוק‬‫המבנה‬,‫שיפוצו‬‫והעלאת‬
‫ערך‬‫הדירות‬.
‫האינטרס‬‫של‬‫הקבלן‬
•‫רווח‬‫ממכירת‬‫דירות‬‫חדשות‬‫בניכוי‬‫הוצאות‬‫הבניה‬‫וחיזוק‬‫המבנה‬.
‫האינטרס‬‫של‬‫העירייה‬
•‫שיפוץ‬‫מקיף‬‫והענקת‬‫מראה‬‫רענן‬‫לתוואי‬‫הבניין‬‫מחדשת‬‫את‬‫הרקמה‬‫העירונית‬
‫ומעניקה‬‫שיפור‬‫משמעותי‬‫לחזות‬‫העיר‬.(‫ארנונה‬)
‫האינטרס‬‫של‬‫המדינה‬
•‫חיזוק‬‫מבנים‬‫ושיפור‬‫מוכנות‬‫העורף‬‫בפני‬‫רעידת‬‫אדמה‬‫ללא‬‫מימון‬‫ישיר‬.

12. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫החיזוק‬ ‫במהלך‬

13. Artzi,Hiba&Elmekiesse

14. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫דו‬"‫הפנים‬ ‫במשרד‬ ‫התכנון‬ ‫מנהל‬ ‫ח‬-2012
•‫עד‬‫לסוף‬2012‫הוגשו‬1415‫בקשות‬‫להיתר‬‫בניה‬‫מכח‬‫תמ‬"‫א‬38.
•880‫בקשות‬‫אושרו‬‫ע‬"‫י‬‫הוועדה‬‫המקומית‬,61‫נדחו‬,‫והשאר‬‫בטיפול‬.
•‫עיקר‬‫הסיבות‬‫לדחיית‬‫הבקשה‬:
.1‫מסמכי‬‫הבקשה‬‫להיתר‬‫לא‬‫מבטיחים‬‫חיזוק‬‫בפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬
.2‫אי‬‫התאמת‬‫בקשות‬‫להיתר‬‫להוראות‬‫התמ‬"‫א‬
.3‫הצפיפות‬‫הקיימת‬‫במרחב‬
.4‫קרבה‬‫רבה‬‫בין‬‫הבניינים‬‫שלא‬‫מאפשרת‬‫הרחבתם‬
.5‫הגשות‬‫לא‬‫ראויות‬‫שלוקות‬‫בחסר‬
‫בשנים‬2009-2012‫ניכרת‬‫מגמת‬‫עלייה‬‫ברורה‬‫בכמות‬‫הבקשות‬‫להיתר‬
‫המוגשות‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38.
•‫בתקופה‬‫שהחל‬‫מתוספת‬‫מסלול‬‫הריסה‬‫לתמ‬"‫א‬38‫ועד‬‫היום‬,‫מספר‬‫בקשות‬
‫להיתר‬‫שהוגש‬‫לפיו‬‫מתוך‬‫סה‬"‫כ‬‫הבקשות‬‫שהוגשו‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38‫מהווה‬‫כ‬–11%.
•‫בשנת‬2012‫נתון‬‫זה‬‫עלה‬‫ל‬-20%-‫מה‬‫שמעיד‬‫על‬‫כך‬‫שגם‬‫ביישום‬‫מסלול‬
‫ההריסה‬‫בשנה‬‫האחרונה‬‫ניכרת‬‫תרומתו‬‫המסיבית‬‫של‬‫שינוי‬3‫לתמ‬"‫א‬.

15. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫דו‬"‫הפנים‬ ‫במשרד‬ ‫התכנון‬ ‫מנהל‬ ‫ח‬-2012

16. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫עת‬"‫מ‬20386-09-13
•‫אדם‬‫טבע‬‫ודין‬‫הגישו‬‫עתירה‬‫מנהלית‬‫נגד‬‫הוועדה‬‫המקומית‬‫לתכנון‬‫ובניה‬
‫בעיריית‬‫רמת‬‫גן‬‫לביטול‬‫תוכניות‬‫למתן‬‫אפשרות‬‫לתוספת‬‫יחידות‬‫דיור‬‫במגרשי‬
‫שבהם‬‫ממומשות‬‫תכניות‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38.
•‫טענת‬‫הביטול‬:‫אי‬‫קיום‬‫הוראות‬‫סעיף‬61(‫א‬()‫ג‬()3)‫לחוק‬‫התכנון‬‫והבניה‬,
‫הקובעת‬‫כי‬:"‫לא‬‫תאשר‬‫הועדה‬‫המקומית‬‫תוכנית‬,‫אלא‬‫אם‬‫כן‬,‫הונחה‬‫לפניה‬
‫חוות‬‫דעת‬‫בכתב‬‫של‬‫מהנדס‬‫הוועדה‬‫המקומית‬,‫שלפיה‬‫מוסדות‬‫הציבור‬,
‫השטחי‬‫הפתוחים‬‫והתשתיות‬‫כאמור‬‫נותני‬‫מענה‬‫לצרכי‬‫הנובעים‬
‫מהתוכנית‬..."
•‫ב‬9/12/13‫קיבל‬‫בית‬‫המשפט‬‫את‬‫העתירה‬‫בקובעו‬‫כי‬"‫חוות‬-‫דעת‬‫המהנדס‬
‫נועדה‬,‫בין‬‫השאר‬,‫לשתף‬‫את‬‫הציבור‬‫בשיקולים‬‫השונים‬‫אשר‬‫בעטיים‬‫סבור‬
‫המהנדס‬‫כי‬‫יש‬‫לאשר‬‫את‬‫התוכנית‬‫נוכח‬‫דיות‬‫השטחים‬‫הפתוחים‬,‫התשתיות‬
‫ומוסדות‬‫הציבור‬.‫אין‬‫צורך‬‫לומר‬‫שבכך‬‫גם‬‫מושגת‬‫מטרה‬‫נוספת‬-‫פיקוח‬‫ובקרה‬
‫על‬‫החלטות‬‫הוועדה‬‫במסגרת‬‫מדיניות‬‫הבלמים‬‫והאיזונים‬"
•‫משמעות‬‫ההחלטה‬–‫עיכוב‬‫משמעותי‬‫במתן‬‫אישורים‬‫לפרויקטים‬‫של‬‫תמ‬"‫א‬38
‫בעיקר‬‫ברמת‬‫גן‬.

17. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מהתוכנית‬ ‫כחלק‬ ‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬
‫חוק‬‫המקרקעין‬
•‫סעיף‬62(‫א‬):"‫אין‬‫לקבוע‬‫או‬‫לשנות‬‫בתקנון‬‫זכויות‬‫של‬‫בעלי‬‫דירות‬‫או‬‫להטיל‬
‫עליהם‬‫חובות‬‫או‬‫תשלומים‬‫מסוג‬‫או‬‫בשיעור‬‫שלא‬‫פורשו‬‫בחוק‬‫זה‬‫אלא‬
‫בהסכמתם‬,‫ואין‬‫לקבוע‬‫הצמדה‬‫של‬‫חלק‬‫מסוים‬‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫לדירה‬
‫פלונית‬‫אלא‬‫בהסכמת‬‫כל‬‫בעלי‬‫הדירות‬."
•‫סעיף‬71‫ב‬:"‫על‬‫אף‬‫הוראות‬‫סעיף‬62(‫א‬)‫סיפה‬...‫רשאים‬‫מי‬‫שבבעלותם‬‫שלושה‬
‫רבעים‬‫מהדירות‬‫ושני‬‫שלישים‬‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫צמוד‬‫לדירותיהם‬,‫להחליט‬
‫בדבר‬‫הוצאה‬‫של‬‫חלקים‬‫מסוימים‬‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫והצמדתם‬‫לדירה‬‫פלונית‬,
‫לשם‬‫בניה‬‫שמטרתה‬‫הרחבת‬‫אותה‬‫דירה‬"
‫כל‬‫שינוי‬‫בזכויות‬‫של‬‫בעלי‬‫הדירות‬‫ברכוש‬‫המשותף‬‫דורש‬‫רף‬‫גבוה‬‫של‬‫הסכמה‬!

18. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מהתוכנית‬ ‫כחלק‬ ‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬
‫חוק‬‫המקרקעין‬(‫חיזוק‬‫בתים‬‫משותפים‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬)‫התשס‬"‫ח‬-2008
•‫סעיף‬2(‫א‬):"‫ניתן‬‫היתר‬‫בניה‬‫לביצוע‬‫עבודה‬‫ברכוש‬‫משותף‬,‫על‬‫פי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬,
‫ונדרשת‬‫לפי‬‫פרק‬‫ו‬'‫לחוק‬‫המקרקעין‬‫הסכמה‬‫או‬‫החלטה‬‫של‬‫בעלי‬‫הדירות‬‫בבית‬
‫המשותף‬‫לצורך‬‫ביצוע‬‫אותה‬‫עבודה‬(‫בחוק‬‫זה‬-‫עבודה‬‫ברכוש‬‫המשותף‬),‫יחולו‬‫לעניין‬
‫העבודה‬‫ברכוש‬‫המשותף‬‫הוראות‬‫חוק‬‫זה‬."
•‫סעיף‬3:"‫ביצוע‬‫עבודה‬‫ברכוש‬‫המשותף‬,‫שמטרתה‬‫שינוי‬‫ברכוש‬‫המשותף‬‫שאינו‬
‫הרחבת‬‫דירה‬‫או‬‫בניית‬‫דירה‬‫חדשה‬...‫טעון‬‫החלטה‬‫מראש‬‫של‬‫רוב‬‫בעלי‬‫הדירות‬‫בבית‬
‫המשותף‬."(‫סגירת‬‫חדר‬‫מדרגות‬‫לצורך‬‫הקמת‬‫מעלית‬).
•‫סעיף‬4:"‫ביצוע‬‫עבודה‬‫ברכוש‬‫המשותף‬‫שמטרתה‬‫הרחבת‬‫דירה‬,‫טעון‬‫החלטה‬‫מראש‬
‫של‬‫מי‬‫שבבעלותם‬‫שישים‬‫אחוזים‬‫מהדירות‬‫בבית‬‫המשותף‬,‫בדבר‬‫הוצאת‬‫חלקים‬
‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫לשם‬‫הצמדתם‬‫לאותה‬‫דירה‬‫וכן‬‫בדבר‬‫חלוקת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫הנדרשות‬
‫לשם‬‫ביצוע‬‫עבודה‬."(‫החלטה‬‫על‬‫פיצוי‬‫בעלי‬‫דירות‬‫שנפגעו‬‫מהתוכנית‬,‫ע‬"‫י‬‫הצמדת‬
‫חלק‬‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫לדירותיהם‬).

19. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מהתוכנית‬ ‫כחלק‬ ‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬
‫חוק‬‫המקרקעין‬(‫חיזוק‬‫בתים‬‫משותפים‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬)‫התשס‬"‫ח‬-2008
•‫סעיף‬5(‫א‬):"‫ביצוע‬‫עבודה‬‫ברכוש‬‫המשותף‬‫שמטרתה‬‫בניית‬‫דירה‬‫חדשה‬‫או‬
‫יותר‬,‫טעון‬‫החלטה‬‫מראש‬‫של‬‫כל‬‫בעלי‬‫הדירות‬,‫כאמור‬‫בחוק‬‫המקרקעין‬;
‫ואולם‬‫רשאי‬‫המפקח‬...‫לאשר‬‫את‬‫ביצוע‬‫העבודה‬,‫על‬‫פי‬‫תביעה‬‫של‬‫בעלי‬
‫הדירות‬‫שבמועד‬‫הגשת‬‫התביעה‬‫היו‬‫בבעלותם‬‫שני‬‫שלישים‬‫מהדירות‬‫בבית‬
‫המשותף‬‫ושני‬‫שלישים‬‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫היו‬‫צמודים‬‫לדירותיהם‬‫ובלבד‬
‫שנתן‬‫לכל‬‫בעל‬‫דירה‬‫בבית‬‫המשותף‬‫הזדמנות‬‫לטעון‬‫את‬‫טענותיו‬."
‫הפחתת‬‫הרוב‬‫הדרוש‬‫להסכמת‬‫בעלי‬‫הדירות‬‫לביצוע‬‫התוכנית‬.

20. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מהתוכנית‬ ‫כחלק‬ ‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬
•‫חוק‬‫המקרקעין‬(‫חיזוק‬‫בתים‬‫משותפים‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬)‫התשס‬"‫ח‬-2008
•‫הריסת‬‫בניין‬‫קיים‬‫והקמתו‬‫מחדש‬(‫תיקון‬‫מס‬'2)-‫תשע‬"‫ב‬-2012
•5‫א‬.(‫א‬)‫ביצוע‬‫עבודה‬‫ברכוש‬‫המשותף‬‫שמטרתה‬‫הריסת‬‫בניין‬‫קיים‬‫והקמתו‬‫מחדש‬
‫בהתאם‬‫לתכנית‬‫חיזוק‬,‫טעון‬‫החלטה‬‫מראש‬‫של‬‫כל‬‫בעלי‬‫הדירות‬;
•‫ואולם‬‫רשאי‬‫המפקח‬,‫אף‬‫אם‬‫לא‬‫התקבלה‬‫על‬‫כך‬‫החלטה‬‫מראש‬‫של‬‫כל‬‫בעלי‬‫הדירות‬
‫בבית‬‫המשותף‬,‫לאשר‬‫את‬‫ביצוע‬‫העבודה‬,‫על‬‫פי‬‫תביעה‬‫של‬‫בעלי‬‫הדירות‬‫שבמועד‬
‫הגשת‬‫התביעה‬‫היו‬‫בבעלותם‬‫ארבע‬‫חמישיות‬‫מהדירות‬‫בבית‬‫המשותף‬‫וארבע‬‫חמישיות‬
‫מהרכוש‬‫המשותף‬‫היו‬‫צמודות‬‫לדירותיהם‬,‫ובלבד‬‫שנתן‬‫לכל‬‫בעל‬‫דירה‬‫בבית‬‫המשותף‬
‫הזדמנות‬‫לטעון‬‫את‬‫טענותיו‬;‫בהחלטה‬‫כאמור‬‫ישקול‬‫המפקח‬,‫בין‬‫השאר‬,‫את‬‫הנסיבות‬
‫המיוחדות‬‫שבהריסת‬‫דירתו‬‫של‬‫בעל‬‫דירה‬‫המתנגד‬‫לביצוע‬‫העבודה‬‫כאמור‬
‫והשלכותיהן‬;‫הוראות‬‫סעיף‬5(‫ב‬)‫ו‬-(‫ג‬)‫יחולו‬‫לעניין‬‫זה‬,‫בשינויים‬‫המחויבים‬.

21. Artzi,Hiba&Elmekiesse ‫מהתוכנית‬ ‫כחלק‬ ‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬
•‫חוק‬‫התכנון‬‫והבניה‬(‫תוספת‬‫שלישית‬)
•‫סעיף‬3:"‫שיעור‬‫ההיטל‬‫הוא‬‫מחצית‬‫ההשבחה‬."
•‫חוק‬‫התכנון‬‫והבניה‬(‫עידוד‬‫חיזוק‬‫מבנים‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬)
•‫סעיף‬19(‫ב‬):‫לא‬‫תחול‬‫חובת‬‫תשלום‬‫היטל‬‫בשל‬‫השבחה‬‫שהיא‬‫אחת‬‫מאלה‬
•(10):‫השבחה‬‫במקרקעין‬‫בשל‬‫קבלת‬‫היתר‬‫לבנייה‬‫או‬‫להרחבה‬‫של‬‫דירת‬‫מגורים‬,‫שניתן‬
‫מכוח‬‫תכנית‬‫כמפורט‬‫להלן‬:
•(‫א‬)‫תכנית‬‫המתאר‬‫הארצית‬‫לחיזוק‬‫מבנים‬‫קיימים‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬(‫תמ‬"‫א‬38);
•‫סעיף‬266‫ד‬-‫הפחתת‬‫גובה‬‫האגרה‬‫לקבלת‬‫היתר‬‫שניתן‬‫לגביו‬‫פטור‬‫מהיטל‬‫השבחה‬.
•"‫שר‬‫הפנים‬‫רשאי‬,‫באישור‬‫ועדת‬‫הפנים‬‫והגנת‬‫הסביבה‬‫של‬‫הכנסת‬,‫לקבוע‬‫יישובים‬‫או‬‫אזורים‬,
‫לפי‬‫אמות‬‫מידה‬‫שיקבע‬,‫שבהם‬‫שיעור‬‫האגרה‬‫לעניין‬‫מתן‬‫היתר‬‫לפי‬‫סעיף‬145,‫שחל‬‫לגביו‬‫פטור‬
‫מהיטל‬‫השבחה‬‫לפי‬‫סעיף‬19(‫ב‬()10)‫לתוספת‬‫השלישית‬,‫יהיה‬‫מחצית‬‫שיעור‬‫האגרה‬‫שנקבע‬‫לפי‬
‫סעיף‬265(17)."

22. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מע‬ ‫חוק‬"‫מ‬
•‫לפי‬‫חוק‬‫מע‬"‫מ‬‫קמה‬‫חבות‬‫במע‬"‫מ‬‫בגין‬‫מכירת‬‫זכויות‬‫הבנייה‬
‫וכן‬‫קיימת‬‫חבות‬‫במע‬"‫מ‬‫בגין‬‫שירותי‬‫הבנייה‬‫שמעניק‬‫היזם‬.
(‫התקנת‬‫מעלית‬,‫חיזוק‬‫ושיפוץ‬‫הבניין‬)
•‫תקנה‬6‫ב‬:("‫א‬)‫במכירת‬‫מקרקעין‬‫שהיא‬‫עסקת‬‫אקראי‬‫בידי‬‫מי‬‫שאינו‬‫עוסק‬,‫מלכ‬"‫ר‬
‫או‬‫מוסד‬‫כספי‬,‫יהיה‬‫הקונה‬‫חייב‬‫בתשלום‬‫המס‬."(‫חשבונית‬‫עצמית‬)
‫פטור‬‫מיוחד‬‫לעניין‬‫תמ‬"‫א‬38
•‫סעיף‬31‫ב‬:"‫מתן‬‫שירותי‬‫בניה‬‫לפי‬‫תכנית‬‫החיזוק‬‫בתמורה‬‫למכירת‬‫הזכות‬‫הנמכרת‬
‫הפטורה‬‫ממס‬‫בהתאם‬‫להוראות‬‫סעיף‬49‫לג‬‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬-‫יהיה‬‫פטור‬‫ממס‬."
(‫לא‬‫לפי‬49‫לג‬1‫לחוק‬–‫תמ‬"‫א‬38/2)
•‫מכיוון‬‫שמדובר‬‫בפטור‬‫ולא‬‫בשיעור‬‫מע‬"‫מ‬‫אפס‬,‫על‬‫הקבלן‬‫להפריד‬‫בין‬
‫התשומות‬‫ששימשו‬‫אותו‬‫לצורך‬‫שירותי‬‫בניה‬‫אלו‬,‫ולא‬‫יוכל‬‫לקזז‬‫את‬
‫מע‬"‫מ‬‫התשומות‬‫עליהן‬.

23. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מיסוי‬ ‫הטבות‬–‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
•‫פרק‬‫חמישי‬5‫לחוק‬‫נוסף‬‫בתאריך‬18/05/2005‫ועוסק‬‫בפטור‬
‫ממס‬‫שבח‬‫לדיירים‬‫על‬‫מכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬,‫שתמורתה‬
‫מושפעת‬‫מזכויות‬‫בניה‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38.
•‫סעיף‬49‫לג‬–‫עוסק‬‫בתמ‬"‫א‬38/1.
•‫סעיף‬49‫לג‬1–‫עוסק‬‫בתמ‬"‫א‬38/2(‫נוסף‬‫בתיקון‬72-2012)

24. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מיסוי‬ ‫הטבות‬–‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
•‫תיקון‬68-‫הוספת‬‫סעיפים‬49‫לב‬1‫ו‬-49‫לב‬2
‫דחיית‬‫יום‬‫המכירה‬‫בעת‬‫תנאי‬‫מתלה‬‫או‬‫בעת‬‫מתן‬‫אופציה‬(‫כפי‬‫שמופיע‬
‫בפרק‬‫חמישי‬4),‫למוקדם‬‫מבין‬‫אלה‬:
.1‫המועד‬‫שבו‬‫התקיים‬‫התנאי‬‫או‬‫מומשה‬‫האופציה‬
.2‫המועד‬‫שבו‬‫הוחל‬‫במתן‬‫שירותי‬‫הבניה‬‫לפי‬‫תוכנית‬‫החיזוק‬
‫בתנאי‬‫שנמסרה‬‫הודעה‬‫למנהל‬‫תוך‬30‫ימים‬‫מיום‬‫ההסכם‬‫ע‬"‫ג‬‫טופס‬
‫שקבע‬‫המנהל‬.
‫לעניין‬‫ההצהרה‬‫על‬‫הזכות‬‫הנמכרת‬‫לפי‬‫הפרק‬–‫יחולו‬‫הוראות‬‫החוק‬‫החל‬
‫מיום‬‫המכירה‬.‫בכנסת‬ ‫התקבל‬–20/12/2010‫תחולה‬–18/05/05‫עד‬31/12/2016

25. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מיסוי‬ ‫הטבות‬–‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫סעיף‬49‫לג‬
‫מכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫שהתמורה‬‫המשתלמת‬‫בעדה‬‫מושפעת‬‫מזכויות‬‫בניה‬
‫לפי‬‫תוכנית‬‫החיזוק‬–‫תהא‬‫פטורה‬‫ממס‬‫עד‬‫גובה‬‫שווין‬‫של‬‫זכויות‬‫הבניה‬
‫כאמור‬,‫ובלבד‬‫שהתקיימו‬‫שניים‬‫אלה‬:
(1‫התמורה‬‫ניתנה‬‫בשירותי‬‫בניה‬‫לפי‬‫התמ‬"‫א‬(‫ולא‬‫במזומן‬‫או‬‫בשווה‬‫מזומן‬
‫ולא‬‫בשירותי‬‫בניה‬‫אחרים‬).
(2‫בוצע‬‫חיזוק‬‫במבנה‬‫לפי‬‫הוראות‬‫התמ‬"‫א‬.
‫תמורה‬‫בעד‬‫המכירה‬,‫שניתנה‬‫שלא‬‫בשירותי‬‫בניה‬‫כאמור‬–‫יראו‬‫אותה‬‫כדמי‬
‫מכר‬‫של‬‫זכות‬‫אחרת‬‫במקרקעין‬(‫והמס‬‫בגינה‬‫יחושב‬‫באופן‬‫יחסי‬)

26. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מיסוי‬ ‫הטבות‬–‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫התמ‬ ‫לפי‬ ‫בניה‬ ‫שירותי‬"‫א‬(‫מאלה‬ ‫אחת‬ ‫כל‬:)
(1‫חיזוק‬‫המבנה‬‫לפי‬‫תוכנית‬‫החיזוק‬‫מפני‬‫רעידות‬‫אדמה‬.
(2‫הרחבת‬‫יחידות‬‫דיור‬‫קיימות‬‫במבנה‬–‫תוספת‬25‫מ‬"‫ר‬‫לפי‬
‫התמ‬"‫א‬.
(3‫התקנת‬‫מעלית‬‫במבנה‬.
(4‫עיצוב‬‫המבנה‬‫ושיפוצו‬.
(5‫הסדרת‬‫חניות‬.
(6‫בניית‬‫מחסנים‬.
(7‫מרפסות‬‫שמש‬.
(8‫תשלום‬‫לכיסוי‬‫הוצאות‬‫כרוכות‬‫בשירותי‬‫בניה‬‫לפי‬‫התמ‬"‫א‬

27. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫הנחשבות‬ ‫הוצאות‬"‫הבנייה‬ ‫בשירותי‬ ‫כרוכות‬"(‫עדיין‬ ‫בגינן‬ ‫התשלום‬ ‫ולכן‬
‫בנייה‬ ‫בשירותי‬ ‫כתמורה‬ ‫ייחשב‬)
.1‫שכ‬"‫ט‬‫עו‬"‫ד‬
.2‫שכ‬"‫ט‬‫יועצים‬‫שנשכרו‬‫לייצוג‬‫הדיירים‬(‫מפקח‬‫בניה‬)
.3‫שכ‬"‫ד‬‫לכל‬‫תקופת‬‫השיפוץ‬,‫אם‬‫נדרש‬‫פינוי‬‫הדיירים‬
.4‫הוצאות‬‫הובלת‬‫ריהוט‬‫וציוד‬‫בדרך‬‫מקובלת‬‫וסבירה‬
.5‫הוצאות‬‫נוספות‬‫הקשורות‬‫במישרין‬‫ליישום‬‫התמ‬"‫א‬
‫הפטור‬‫יהיה‬‫בגובה‬‫שווי‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫ולא‬‫בגובה‬‫עלותן‬
‫ככל‬‫ששירותי‬‫הבניה‬‫שיינתנו‬‫ימנו‬‫על‬‫הרשימה‬–‫העסקה‬‫תהא‬‫פטורה‬
‫במלואה‬!
‫מיסוי‬ ‫הטבות‬–‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬
‫התמ‬ ‫לפי‬ ‫בניה‬ ‫שירותי‬"‫א‬(‫מאלה‬ ‫אחת‬ ‫כל‬:)

28. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫הפטור‬‫לא‬‫יינתן‬‫למי‬‫שהמקרקעין‬‫אצלו‬‫הם‬‫מלאי‬‫עסקי‬.
‫תחולה‬‫רטרואקטיבית‬‫לעסקאות‬‫שנעשו‬‫מיום‬18‫במאי‬2005,‫יום‬‫פרסום‬
‫התמ‬"‫א‬‫ועד‬‫ליום‬31/12/2016‫פטור‬‫לפי‬‫הפרק‬‫הנ‬"‫ל‬‫לא‬‫פוגע‬‫בזכאות‬
‫לפטור‬‫אחר‬,‫כולל‬‫פטור‬‫לפי‬‫פרק‬‫חמישי‬1.
‫מס‬‫רכישה‬‫ישולם‬‫כרגיל‬-‫אין‬‫הקלה‬‫ליזם‬(‫בניגוד‬‫לפינוי‬‫בינוי‬)
‫סעיף‬49‫לד‬‫קובע‬‫כי‬‫שינויים‬‫בהצמדות‬‫הרכוש‬‫המשותף‬‫בין‬‫הדיירים‬
‫שמכרו‬‫את‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫לפי‬‫התמ‬"‫א‬,‫יהיו‬‫פטורים‬‫ממיסים‬‫אם‬‫השינויים‬
‫נעשו‬:
1.‫לצורך‬‫התמ‬"‫א‬
2.‫ללא‬‫תמורה‬‫כספית‬.
3.‫בסמוך‬‫למכירת‬‫הזכויות‬‫לפי‬‫התמ‬"‫א‬.
‫מיסוי‬ ‫הטבות‬–‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬-‫המשך‬

29. Artzi,Hiba&Elmekiesse
•‫לפי‬‫עמדת‬‫הרשות‬-‫כאשר‬‫נמכרות‬‫זכויות‬‫לפי‬‫תוכניות‬
‫אחרות‬‫בנוסף‬‫לזכויות‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38,‫יינתן‬‫פטור‬‫בגין‬
‫הזכויות‬‫שניתנו‬‫לפי‬‫תמ‬"‫א‬38‫בלבד‬.‫יש‬‫לבצע‬‫פיצול‬‫של‬
‫התמורה‬‫לפי‬‫שווי‬‫של‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫השונות‬,‫כך‬
‫שהתמורה‬‫בעסקה‬‫הפטורה‬‫תהא‬‫בגובה‬‫שווי‬‫זכויות‬
‫הבניה‬‫לפי‬‫התמ‬"‫א‬.
•‫בהתאם‬‫לפיצול‬‫יש‬‫לייחס‬‫שווי‬‫רכישה‬‫וניכויים‬.
‫תמ‬"‫א‬38‫נוספות‬ ‫תוכניות‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬

30. Artzi,Hiba&Elmekiesse
•‫עד‬‫לתיקון‬74‫עמדת‬‫הרשות‬‫הייתה‬‫לראות‬‫בהריסה‬‫ובניה‬–‫כעסקת‬
‫קומבינציה‬‫רגילה‬(‫החלטת‬‫מיסוי‬5887/11)
•‫ביום‬07.08.2012‫פורסם‬‫ברשומות‬‫תיקון‬‫מס‬'74‫לחוק‬‫ונוסף‬‫לפרק‬
‫חמישי‬5-‫סעיף‬49‫לג‬1.
‫עמדת‬‫הרשות‬
•‫אין‬‫חובה‬‫לבחור‬‫בפטור‬‫מכוח‬‫פרק‬‫חמישי‬5‫על‬‫עסקאות‬‫שנעשות‬
‫במסגרת‬‫תמ‬"‫א‬38/2.
•‫ניתן‬‫לבחור‬‫במקומו‬‫בפטור‬‫לפי‬‫פרק‬‫חמישי‬1‫לחוק‬.
•‫לא‬‫ניתן‬‫לשלב‬‫בין‬‫שני‬‫המסלולים‬‫באותה‬‫עסקה‬.
•‫שילוב‬‫בין‬‫פרק‬‫חמישי‬5‫לסעיף‬48‫א‬(‫ב‬2)–‫בעייתי‬‫לאור‬‫נוסחו‬‫של‬
‫סעיף‬49‫לג‬1(‫ב‬).
‫תמ‬"‫א‬38/2

31. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫סעיף‬49‫לג‬1
‫מכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫במסגרת‬‫תמ‬"‫א‬38/2‫תהא‬‫פטורה‬‫ממס‬‫עד‬‫לגובה‬‫שווין‬‫של‬‫זכויות‬
‫הבניה‬‫ובלבד‬‫שהתקיימו‬‫התנאים‬‫הבאים‬:
(1)‫ניתנה‬‫למוכר‬,‫תמורת‬‫הזכות‬‫הנמכרת‬,‫דירת‬‫מגורים‬‫חלופית‬,‫ובאזור‬‫מוטב‬-‫שתי‬‫דירות‬
‫חלופיות‬,‫לכל‬‫היותר‬,‫שמתקיים‬‫בהן‬‫אחד‬‫מאלה‬:
(‫א‬)‫שטח‬‫דירת‬‫התמורה‬–‫עד‬‫תוספת‬‫של‬25‫מ‬"‫ר‬‫ביחס‬‫לדירה‬‫הנמכרת‬.
(‫ב‬)‫שווי‬‫דירת‬‫התמורה‬-‫אינו‬‫עולה‬‫על‬‫סכום‬1,996,700₪(2014)‫או‬‫על‬‫שוויה‬‫של‬
‫הדירה‬‫הנמכרת‬,‫ללא‬‫הזכויות‬‫לבנייה‬‫נוספת‬,‫לפי‬‫הגבוה‬;
‫והכל‬‫בתוספת‬‫תשלום‬‫בעבור‬‫דמי‬‫שכירות‬‫לתקופת‬‫הריסת‬‫המבנה‬‫ובנייתו‬‫מחדש‬
‫ולכיסוי‬‫הוצאות‬‫כרוכות‬‫כפי‬‫שקבע‬‫המנהל‬;
(2)‫בוצעה‬‫הקמתו‬‫מחדש‬‫של‬‫המבנה‬‫שנהרס‬‫בהתאם‬‫לתכנית‬‫החיזוק‬‫בדרך‬‫של‬‫הריסה‬;"
‫סוגיה‬:‫האם‬‫המילים‬"‫לכל‬‫היותר‬"‫מונעות‬‫פטור‬‫כאשר‬‫ניתנו‬‫מספר‬‫דירות‬‫תמורה‬?‫כנראה‬
‫שלא‬...
‫תמ‬"‫א‬38/2

32. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫שילוב‬‫של‬‫תמ‬"‫א‬‫ותב‬"‫ע‬
•‫הפטור‬‫ניתן‬‫רק‬‫מכח‬‫תמ‬"‫א‬–‫זכויות‬‫מכח‬‫תב‬"‫ע‬‫יהיו‬‫חייבות‬‫במס‬.
‫עמדת‬‫הרשות‬
•‫לא‬‫ניתן‬‫לצבוע‬‫את‬‫הזכויות‬‫הנמכרות‬‫וליחסן‬‫אך‬‫ורק‬‫לתמ‬"‫א‬.
•‫בכל‬‫מקרה‬‫בו‬‫יש‬‫זכויות‬‫גם‬‫מכוח‬‫תב‬"‫ע‬,‫המכירה‬‫תיוחס‬‫גם‬
‫לזכויות‬‫מכוח‬‫התב‬"‫ע‬‫וגם‬‫מכוח‬‫התמ‬"‫א‬‫באופן‬‫יחסי‬.
(‫במילים‬‫אחרות‬:‫אי‬‫אפשר‬‫לטעון‬‫מכרתי‬‫ליזם‬
‫רק‬‫את‬‫זכויותיי‬‫מכח‬‫תמ‬"‫א‬‫ומגיע‬‫לי‬‫פטור‬
‫מלא‬).
‫תמ‬"‫א‬38/2

33. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫תמ‬"‫א‬38/2


34. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫תמ‬"‫א‬38/2
‫בתיקון‬ ‫נוספות‬ ‫הוראות‬74
•‫הפרק‬ ‫לפי‬ ‫הפטור‬,‫אחת‬ ‫זכות‬ ‫במכירת‬ ‫יינתן‬,‫בלבד‬ ‫אחד‬ ‫למוכר‬
‫התמורה‬ ‫בדירת‬ ‫זכויותיו‬ ‫שיעור‬ ‫יופחת‬ ‫שלא‬ ‫ובלבד‬ ‫בניין‬ ‫בכל‬.
•‫זכות‬ ‫מתקבלת‬ ‫הנמכרת‬ ‫הזכות‬ ‫תמורת‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ‫פטור‬ ‫לקבל‬ ‫ניתן‬
‫בבניין‬ ‫ביחידה‬ ‫אחרת‬,‫שהזכות‬ ‫ובלבד‬‫הנמכרת‬‫עסקי‬ ‫מלאי‬ ‫אינה‬.
•‫דירת‬ ‫שאינה‬ ‫נמכרת‬ ‫זכות‬ ‫תמורת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫מתקבלת‬ ‫אם‬
‫מגורים‬(‫אחרת‬ ‫זכות‬)–‫פטור‬ ‫או‬ ‫הקלה‬ ‫כל‬ ‫במכירתה‬ ‫יינתן‬ ‫לא‬.
(‫חמישי‬ ‫מפרק‬ ‫לצאת‬ ‫ועדיף‬ ‫יתכן‬5)
•‫ב‬ ‫ממס‬ ‫בפטור‬ ‫מקרוב‬ ‫שהועברה‬ ‫דירה‬ ‫על‬ ‫יחול‬ ‫לא‬ ‫הפטור‬-24
‫לדייר‬ ‫היזם‬ ‫בין‬ ‫ההסכם‬ ‫שלפני‬ ‫חודשים‬(‫המכירה‬ ‫מיום‬ ‫לא‬.)

35. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫המרכזית‬ ‫המחלוקת‬ ‫נקודת‬–‫המכירה‬ ‫שווי‬
‫המייצגים‬ ‫עמדת‬–‫הבניה‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫שוויים‬ ‫לפי‬‫שמקבלים‬
‫הדיירים‬‫מהיזם‬,‫דהיינו‬,‫הדיירים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המתקבלת‬ ‫התמורה‬ ‫כלל‬.
‫מחשבים‬ ‫כיצד‬?–‫הו‬ ‫לפי‬"‫ב‬23/98...
‫האזוריים‬ ‫המשרדים‬ ‫עמדת‬–‫הזכויות‬ ‫של‬ ‫שוק‬ ‫שווי‬‫שמוכרים‬
‫הדיירים‬(‫בד‬"‫רגילות‬ ‫לדירות‬ ‫ביחס‬ ‫החילוץ‬ ‫שיטת‬ ‫לפי‬ ‫כ‬)
•‫רבים‬ ‫באחוזים‬ ‫להתבטא‬ ‫יכל‬ ‫ההבדל‬...
•‫המחשה‬ ‫לשם‬:2‫בניינים‬,‫בת‬ ‫והאחר‬ ‫בחדרה‬ ‫אחד‬"‫א‬.
‫זהה‬ ‫הבניינים‬ ‫בשני‬ ‫הדיירים‬ ‫שמקבלים‬ ‫התמורה‬-‫תמ‬ ‫לפי‬ ‫בניה‬ ‫שירותי‬"‫א‬38:‫הבנין‬ ‫חיזוק‬,
‫וכו‬ ‫שיפוצו‬'.
‫זאת‬ ‫לעומת‬,‫בת‬ ‫הבניין‬ ‫דיירי‬ ‫שמוכרים‬ ‫הזכויות‬ ‫שווי‬"‫בחדרה‬ ‫הבניין‬ ‫ממוכרי‬ ‫בהרבה‬ ‫גבוה‬ ‫א‬.
•‫תמ‬ ‫עסקת‬ ‫את‬ ‫המוזילים‬ ‫רבים‬ ‫מרכיבים‬ ‫ישנם‬"‫א‬38:‫וודאות‬ ‫חוסר‬,‫מימון‬ ‫קשיי‬,‫ריבוי‬
‫במושע‬ ‫מוכרים‬,‫וכו‬ ‫ארוך‬ ‫ביצוע‬ ‫זמן‬'.
‫תמ‬"‫א‬38/2

36. Artzi,Hiba&Elmekiesse