Tilankayttopalvelut loppuraportti

1 © Sitra, 4L Training & Consulting Oy ja Resolute HQ Oy
15.9.2016
Projektitiimi:
Tommi Lampikoski, 4L Training & Consulting Oy
& Jukka Viitanen, Resolute HQ Oy
Joustavan toimitilakehittämisen suuri murros

Sisällysluettelo
1. Tausta, tavoitteet ja toteutus
2. Toimitilabisneksen nykytila pääkaupunkiseudulla
3. Toimitilabisneksen haasteet ja ratkaisut
4. Case-analyysit
5. Toimitilabisneksen uudet palveluja liiketoimintamallit
6. Johtopäätökset ja suositukset
7. Lähteet

1. Tausta, tavoitteet ja toteutus
Tausta
 Pääkaupunkiseudun tilamarkkinoilla monet ikääntyneet tilat joko tyhjillään tai vajaakäytössä
 Muuttuvat työntekemisen mallit ja muuttoliike kaupunkien keskustoihin haastavat perinteiset
tilankehittämisen mallit (tilojen sirpaleinen käyttö kasvaa ja lähiöiden vetovoima laskee)
 Joustavien ja toimivien tila-palveluyhdistelmien tarve jatkuvassa kasvussa
Tavoitteet
 Hakea ja esittää mahdollisia ratkaisuja toimitilabisneksen keskeisiin haasteisiin
 Tunnistaa lupaavimpia palvelumalleja toimitilabisneksessä
 Kehittää ja tarjota uusia liiketoimintamalleja avaintoimijoiden käyttöön
 Esittää suosituksia toimitilabisneksen palveluja liiketoimintamallien jatkokehitykseen
Toteutus
 Raportti on yhdistelmä case-tutkimusaineistojen ja avaintoimijahaastattelujen analyyseistä
 Kuvattuja palveluja liiketoimintamalleja on testattu ja työstetty työpajoissa yhteistyössä alan
keskeisten asiantuntijoiden kanssa

2. Toimitilabisneksen nykytila
pääkaupunkiseudulla

Toimitiloja vajaakäytössä
Pääkaupunkiseudulla on 1,2 miljoonaa m² vuokraamattomia tiloja. Piilo- tai vajaakäyttöä on lähes yhtä
paljon (ellei enemmän)! Raklin Mikko Östringin mukaan käytössä olevien tilojen käyttöasteen ja
tehokkuusluvut huomioiden tilojen piilovajaakäytön (piilotehottomuuden) arvioidaan olevan noin 50 %
vuokratusta tilakannasta.
Kuvan lähde: Catella markkinakatsaus kevät 2016

Pääkaupunkiseudulla on 1,89 miljoonaa m² vapaata tilaa, sisältäen liike-, toimistoja teollisuus-
sekä logistiikkatilat.
Vajaakäyttöä kaikissa tilatyypeissä
Kuvan lähde: Catella markkinakatsaus kevät 2016

Toimistoneliöiden määrää vähennetään kiihtyvällä tahdilla sekä yksityisellä että julkisella
sektorilla. Esimerkki julkiselta sektorilta: toimistotilan keskimääräinen tilatehokkuus valtiolla on
noin 30 m²/henkilö. Siirtymällä huonetoimistoista monitilatoimistoihin voidaan tilatehokkuutta
peruskorjauksen yhteydessä yleensä parantaa tasolle 18 m²/htv.
Toimitilojen käyttöä tehostetaan jatkuvasti
Kuvan lähde: Valtioneuvoston toimitilastrategia 2014

Käyttötarkoituksen joustavilla muutoksilla luodaan rakennukselle “uutta elämää”,
vaikkakin neliömäärät ovat edelleen hyvin vaatimattomia.
Toimistojen käyttötarkoitusten muutokset
pääkaupunkiseudulla 2007-2015
Kuvan lähde: KTI, RPT Docu Oy

Toimistojen vajaakäyttö
eurooppalaisissa kaupungeissa
Kuvan lähde: JLL, Catella 2015
Toimistojen vajaakäyttö on globaali haaste!

3. Toimitilabisneksen haasteet ja
ratkaisut

Toimitilabisneksen haasteet ja ratkaisukeinot – 1/3
2. TILOJEN KORKEAT
ARVOSTUKSET
(Tyhjät tilat taseessa)
HAASTE RATKAISUKEINOT AVAINTOIMIJAT
4. MITOITUKSET &
MUUNNELTAVUUS
• Muutos tai joustavuus tilojen
arvostuslaskentasääntöihin
• Kaikki tekeminen irti taseesta =
kassavirtatarkasteluun siirtyminen
• Riskien ja resurssien hallinnointi ja
johtaminen samassa paikassa
• Muuntojoustavuus: vakioidut ja
muunneltavat osat suunnitelmiin,
ylimitoituksia joustavuuden tueksi
• Rakennusten käyttöikätavoitteet
ylös 30 vuodesta 100 vuoteen
• Hyödynnetään samaa tilaa
asumiseen ja toimistokäyttöön
(hybridiratkaisut)
• Tilojen omistajat
(toiminnallisuustehokkuus)
• Tilojen omistajat, rakennuttajat,
suunnittelijat, tarkastajat,
(viranomaisyhteistyö)
1. ”BYROSLAVIA-AJATTELU”
(Kaavoitus ja määräykset)
• Joustavat tilakategoriat, kaavat ja
rakennusmääräykset
• Sallitaan elinkaaren yli menevät
muutokset (kaavamerkintä C)
• Lobataan ja vaikutetaan päättäjiin
• Tarvitaan kopinottaja, joka paketoi
ja esittää ratkaisuvaihtoehdot
poliitikoille tai päättäjille
3. SIJAINTI
• Rakennusyhtiöt
• Tilojen omistajat
• Parhaille paikoille parhaat ratkaisut
• Rakenna muualle bulkkia ja alenna
radikaalisti vuokra- tai myyntihintoja
• Vaikuta tuleviin väyläratkaisuihin ja
aluekaavoitussuunnitelmiin

5. OMISTUS
(Hajaantuneet omistukset)
6. TILOJEN SUUNNITTELU
JA TOTEUTUS ERILLÄÄN
7. RAKENNUSVIRHEET
• Välivuokraajamallin toteuttajat
• Uudet omistajien väliset yhteistyö-
mallit
• Yhteistyössä asiakkaan ääni edellä:
Tilasuunnittelijat, arkkitehdit,
omistajat, rakennuttajat, asiakkaat,
konseptisuunnittelija ja operaattori
• Rakennuttaja alihankkijan rooliin?
• Tilanomistaja maksaa
• Julkinen taho ja yksityisomistaja -
kumppanuudet: useampi osallistuja
maksaa viulut
• Jos omistaja ei halua panostaa
uusiin toimintamalleihin, korosta
”Asset stripping by competitors”-
argumenttia (eli välivuokraaja takoo
tuloksen, ei tilanomistaja)
• Tilat uudistetaan ”kerros kerrallaan”
• Rakennusten ja tilojen
elinkaarenhallintaratkaisut
• Modulaarinen tilojen suunnittelu ja
toteutus (ja joustavien käyttö-
tarkoituksen muutos esimerkiksi 20
vuoden jälkeen
• Tietyissä tapauksissa halvempi (ja
ekologisempi) ratkaisu purkaa kuin
korjata
8. VALLITSEVAT ASENTEET &
MIELIPITEET
(”tila on vain kustannus”)
• Uusien palvelumallien skaalaus
jaetun riskin periaatteella
• Mielipiteisiin vaikuttaminen
menestystarinoilla
• Omistajille kehittäjä (developer)
rooli
• Kokeilujen kiihdyttäminen: tilojen
omistajat luovuttavat ensin pienen
nurkan (tyhjä- tai vajaakäyttö)
tiloistaan ulkopuolisille

12. ASIAKASLÄHTÖISYYDEN
PUUTE TILOJEN
SUUNNITTELUSSA
10. DIGITAALINEN MURROS
HAASTE JA MAHDOLLISUUS
(Esimerkiksi IT-infra)
11. TILAMITTARIT
EIVÄT TUE YHTEISÖJEN
KEHITTÄMISTÄ
• Monitoimijajoukko (asiakkaat,
tilasuunnittelijat, arkkitehdit,
kaavoittajat, rakennuttajat, teknikot)
• Tilasuunnittelijat, elinkaaripalvelun
tarjoajat
• Välivuokraaja-operaattorit
• Tilanomistajat, kiinteistönhoitajat
• Yritykset ja julkiset organisaatiot
• Asiakaslähtöinen tilasuunnittelu ja
tarvelähtöisyys: määritä raamit ja
asiakas valitsee loput
• Suunnitteluprosessiin valjastetaan
monitoimijajoukko
• Omalla riskillä liikkeelle, asiakasta
kuunnellen, joustavuus säilyttäen
• Digitaaliset ohjelmistot seuraavat
asiakaskäyttöä ja optimoivat
tilojenkäyttötehokkuutta
• Digitaalisuus ja ohjelmistotuki
(AR,VR) edesauttavat reaaliaikaista
tilojen teknisen toimivuuden
seurantaa
9. KRIITTISEN ASIAKASMASSAN
HANKINTA
• Tarjoa ensiasiakkaille extra-etuja
aikaisesta mukaantulosta
• Tunnista uudet kasvot yrityksistä,
joille myydään uusia tilaratkaisuja
(mm. HR-, IT- ja kiinteistövastaava)
• Useamman toimitilan omistaja luo
nopeasti ”liikkuvan poolin palvelun”,
pooliin kuuluva jäsen voi joustavasti
vaihtaa sijaintia
• Asiakkaiden kokemat lisäarvotekijät
ovat tärkein vaikuttaja: ei tarvetta
nojata ainoastaan
neliötehokkuusmittareihin
• Välivuokraajamalli riskin
jakamisessa

4. Case-analyysit

Case-analyysit
 Case-analyysit keskittyivät erityisesti menestyviin yrityksiin, jotka toteuttavat normeista poikkeavia
toiminta- ja/tai liiketoimintamalleja. Case-kuvaukset sisältävät muun muassa yleiskuvauksen, mission,
palveluportfolion, toteuttajat ja ansaintamallin.
 4 laajempaa case-analyysia:
 RocketSpace, Yhdysvallat
 WeWork, Yhdysvallat
 Urban Mill, Suomi
 MOW, Suomi.
 6 mini-casea:
 Maria ZeroOne, Suomi
 Teurastamo, Suomi
 Tilassa, Suomi
 Martela, Suomi
 Regus Kora, Suomi
 Turun teknologiakiinteistöt, Suomi.
Huom: Case-analyysit esitetään erillisessä liitteessä.

5. Toimitilabisneksen uudet
palveluja liiketoimintamallit

Mitä asiakkaat haluavat?

Minkälainen toimitila vetoaa asiakkaisiin?

Toimitilabisneksen palveluliiketoimintamallit
Tilabisnes on muuntautumassa kohti palvelumalleja 2, 3 ja 4.
1. ”Business Park”
Asiakas ostaa tilan ja
palvelut
Toimitilapalvelut (posti,
siivous, toimistopalvelut
ym.)
Tilaoperointimalli
Omistajavetoinen
Esimerkiksi
Technopolis
 Hallitseva malli
2. Heimoyhteisö edellä
•Tilaoperointimalli
•Myydään jäsenyyksiä
•Asiakkaalle valta päättää:
joustavat, lyhytaikaiset
sopimukset
•Lisäpalvelut ja
tapahtumat
•Tilabrändi
•Esimerkiksi MOW
 Nouseva malli
3. Yhteisö-innovaatio
-alustan kehittäjä
•Operoija luo
innovaatio-alustan ja
yhteisön
•Ratkaisutoimittajan
suhde ympäristöön
•Sisällöntuotanto
•Tapahtumatalo
•Ekosysteemille valtaa
•Projektigeneraattori =
ratkaisutoimittaja
•Esimerkiksi UrbanMill
 Nouseva malli
4. ”Avaimet käteen”
ratkaisutoimittaja
•Toimitilan käyttö-
tarkoituksen muovaaja
•Muunnokset
hotelleiksi, hoiva-
kodeiksi, kouluiksi,
startup-kampuksiksi
ym.
•Navigoi
”byroslaviassa”
•Esimerkiksi Saraco
 Nouseva malli
Tilavuokraaja
•Tilavetoisuus (tilojen
vuokraus)
•Pitkäaikaiset
sopimukset
•Omistajalla valta
•Tilojen kehitys
 Taantuva malli

Tunnistetut uudet liiketoimintamallivaihtoehdot*
• Huom: tässä raportissa ei
käsitellä tarkemmin perinteistä
tilakehitysmallia.

Liiketoimintamallien tunnistaminen ja
kehittäminen
 Liiketoimintamallien tunnistamiseen ja analysointiin hyödynnettiin konsultti Alex Osterwalderin kehittämää
Business Model Canvas -mallia, joka koostuu seuraavista osista:
 Arvolupaus: asiakkaan kokema lisäarvo, ylivoimainen lupaus asiakkaille
 Asiakassuhteen hallinta: kuvataan asiakassuhteen hallinnan pääkeinot
 Kanavat: kuvataan pääkanavat, joiden kautta asiakkaat tavoitetaan
 Kumppanit: pääkumppanit liiketoimintamallin jalkauttamiseksi
 Ydintoiminnot: esitetään ydintekemiset, joita vaaditaan arvolupauksen jalkauttamisessa
 Resurssit: pääresurssien kuvaus liiketoimintamallin jalkauttamiseksi
 Asiakkaat: tärkeimmät asiakassegmentit
 Tulovirrat ja kustannusrakenne.

Tila + palvelu -liiketoimintamalli

Tila + palvelu -mallin kuvaus
 Toiminta
 Toteutuksiin mukaan muunneltavien tilojen
huippukehittäjiä
 Tilankehitys vaatii muun muassa ylimitoituksia ja
lisäinvestointeja
 Lisäarvoa asiakkaiden elämän helpottamisesta
 Brändi: ilmeen ammattimaisuus
 Suunnittelu ja visualisointi keskiöön
 Tilafokus
 Kiinnostava sijainti
 Monikäyttötilojen kehitys ja käyttö
 Moderni, luonnetta, innostava ja näyttävä
 Tarjoaa
 Ohjelmistotukea
 Tilabrändin
 Henkilöstö mitoitettu palvelutehtävien
toteutukseen
 Jos valitaan teema, mitä pitää huomioida?
 Teema-asiantuntijat mukaan
 Esimerkiksi LOHAS (Lifestyles of Health and
Sustainability) -kuluttajaryhmä eli eettiseen,
ekologiseen ja terveelliseen kuluttamiseen ja
elämäntapaan virittäytyneet kuluttajat
 Taloudellisesti kannattava bisnes
 vaatii massaräätälöintiä
 vaatii modulaarisia ratkaisuja (paloista koottu)
 vaatii useamman toimitilan
Tila + palvelu -toimija tarjoaa tilanvuokraustoiminnan ohessa joukon erillishinnoiteltuja lisäpalveluita, kuten
neuvottelutilojen vuokrausta. Tila + palvelu -toimija kehittää asiakaslähtöisiä palveluratkaisuja. Palveluita paketoimalla
tuotetaan parempaa katetta kuin pelkällä vuokraustoiminnalla.

Yhteisöoperoija-liiketoimintamalli

Yhteisöoperoijan kuvaus
 Toiminta
 Oikea sijainti, innostava ympäristö, lähellä
palveluita ja hyvät kulkuyhteydet
 Tarkoituksellinen
 Helposti saavutettavissa
 Läpinäkyvyys kaikessa toiminnassa aina
viestinnästä asiakaspalveluun
 Asiakastarve ohjaa (ei tila edellä)
 Joustavat vuokra- ja sopimusehdot
 Tilafokus
 Innostavat tilat, monikäyttöön soveltuvat
 Muuntojoustavuus eli erilaisia tiloja
 Ylimitoitus huomioitu
 Tila liiketoiminnan vipuna (differointi)
 Teknologiasta muuntovoimaa
 Edellyttää
 Sopimusosaaminen (joustavuus, reiluus)
 Tilabrändi
 Taloudellisesti kannattava eli tuotettava
riittävästi tila- tai yhteisökehitykseen (sekä irti
tilavuokrasta)
 Tila toimii kohtaamispaikkana
 Tapahtumia ja tilaisuuksia
 Tiedonvaihto, viestintä, yhteisöarvon kasvatus
 Asiakkaina yrittäjät, freelancerit, yritykset ja
tapahtumajärjestäjät
Yhteisöoperoija myy joustavia, lyhyt- tai pitkäkestoisia jäsenyyksiä (jäsenmaksupaketteja) asiakkailleen ja rakentaa
heimoyhteisöjä. Asiakkaille tarjotaan joustavia vuokra- ja sopimusehtoja, kanavia kumppanien suuntaan, tapahtumia ja
tilaisuuksia ja luodaan vahvaa sitoutumista yhteisöoperoijan tilabrändiin. Yhteisöoperoija rakentaa 360 asteen asiakas-
kokemusta hyödyntäen tiloja liiketoiminnan vipuna.

Yhteisöalustan kehittäjä -liiketoimintamalli

Yhteisöalustan kehittäjän kuvaus
 Toiminta
 Oikea sijainti, innostava ympäristö, lähellä
merkityksellistä ekosysteemiä ja palveluita
 Teemavetoisuus, joka innostaa ekosysteemin
jäseniä
 Saavutettavuus ja avoimuus
 Tilafokus
 Muuntojoustavuus
 Yhdistetyt tilat
 Edellyttää
 Ekosysteemin orkestrointia (proaktiivisuus)
 Projektiluonnetta (väliaikaisuuden
hyväksyminen)
 Uutta sopimusosaamista (joustavuus, reiluus)
 Vahvaa asiakashankintakykyä
 Innostajan roolinottoa
 Taloudellisesti kannattava
 Ekosysteemin koordinaatiosta on saatava
korvaus tai palkkio
 Ekosysteemitason kumppaneina esimerkiksi
 Kaupungit, kunnat, akatemia, start up -yhteisö
 Kumppanuusyhdistelmät (julkinen, yksityinen)
Yhteisöalustan kehittäjä tarjoaa yhteistoiminta- ja kehitysalustaa, jolla kehitetään uutta liiketoimintaa, innovaatioita,
yhteistyöhankkeita ja tutkimusta. Yhteisöalustaan liittymällä luodaan yhteisasiakkuuksia ja projektiratkaisuhankkeita.
Ekosysteemin arvoa kasvatetaan jatkuvalla tapahtumatalotoiminnalla, sisällöntuotannolla ja luomalla ainutlaatuisia
palvelupaketteja kumppaniverkoston kanssa. Tilat ovat jaetussa käytössä ja tarjoavat muuntojoustavuutta.

Käyttötarkoituksen muovaaja -liiketoimintamalli

Käyttötarkoituksen muovaajan kuvaus
 Toimii, kun toimitila tai varastotila muunnetaan
 Nykykohteista
 Hoivakodeiksi
 Hotelleiksi
 Minivarastoiksi
 Toimistoista asunnoiksi
 Hukkatila käyttöön (katto puutarhaksi, koulujen
käytävät majoittamaan homekoulujen asukit ym.)
 Nousevia kohteita
 Hybridi (osa tiloista toimistotilaa, osa
asumiskäyttöön)
 Megahybridi (yhdistelee asuntoja, toimistoja,
palveluja, hoivaa, varastoja ym.)
 Kaupunkiyhteisöä tukevaksi toiminnaksi
 Space-as-a-service -palvelu
 Verkkokaupan minivarasto mukaan lukien
ruoan verkkokauppaostokset
Edellyttää
 Muovaaja tuntee “byroslavia-viidakon”
 Toteuttaa Space-as-a-service -toimintamallia
 Muovaaja luo tiloille “uuden elämän”
Muovaaja ei (välttämättä) operoi tiloja muutoksen jälkeen,
mutta voisi tarjota elinkaaripalveluita ja vastata tilojen
ylläpidosta
Muovausoperaation alkaessa (tai operaation jälkeen)
tilan omistajuus siirtyy usein uudelle taholle
Huom! haastatellut ammattilaiset ennustavat buumia
hoivakotien, hybridiratkaisujen ja yhteisötilojen kehitys-
hankkeissa
Toimitilojen käyttötarkoituksen muovaaja tarjoaa avaimet käteen muutospaketteja tilanomistajille. Muovaajan fokus on
pääosin (vanhoissa) rakennuksissa ja toimitiloissa, jotka halutaan kustannustehokkaasti muuntaa esimerkiksi hoiva-
kodiksi, hotelliksi tai toimistoksi. Muovaaja kokoaa sekä orkestroi vaadittavan osaajaverkoston muutosprojektiin.
Muovaaja edistää toimillaan kehitettävien alueiden arvonnousua.

Liiketoimintamallien yhteenveto 1/2
Liiketoiminta-
malli
1. Tila + palvelu 2. Yhteisöoperoija
Hyödyt
• Paketoimalla paremmat katteet
• Palveluilla irti pelkästä neliövuokrauksesta
• Tilaa hyödynnetään yhteisön kohtaamispaikkana
• Jäsenyys yhteisössä keskiössä
• Tapahtumatalo ja sisällöntuotanto tuovat lisäarvoa
• 360 asteen palvelukokemus
Mahdollisuudet
• Tila plus -toimipaikkaverkostojen synnyttäminen (ns.
Connected space -konsepti)
• Massaräätälöinti
• Helposti skaalattavissa tai monistettavissa
• Uudet palvelukumppanuudet
• Yhteisöpalveluiden kehittäminen uusien kumppanuuksien
myötä
• Tulonjakosopimukset tilanomistajien kanssa (tilanomistaja
maksaa remontit ja saa osuuden jäsentuloista)
Riskit
• Huonon sijainnin toimipaikat eivät houkuta kriittistä
asiakasmassaa
• Tilanomistaja siirtyy operoimaan Tila + palvelu
-kokoelmaa ilman riittävää kompetenssia
• Yhteisöalustaoperaattorimallilla tai yhteisöoperoija-
mallilla toimivat hankkivat kannattavimmat
asiakasryhmät
asiakasmassaa, lähialueiden palveluiden puute
• Toimintamallin skaalaus tai monistaminen uusiin
toimipaikkoihin ja kaupunkeihin
• Taloudelliset suhdanteet vähentävät tai lisäävät jäsenten
määrää
Toteuttaja(t)
• Tilanomistaja, palveluoperaattori, ulkoiset
palveluntarjoajat ja etunenässä asiakkaat,
rakennusyhtiöt, tilasuunnittelijat, muotoilijat
• Tilanomistajalle kehittäjän rooli, välivuokraaja,
palveluntarjoajakumppanuudet, yhteisön jäsenet,
tilasuunnittelijat, yritykset, asiakkaat
Rahoitus
• Omistaja ja kehittäjä yhdessä
• Omistaja kantaa rahoitusriskin projektin
alkuvaiheessa
• Riskinjako: Tilanomistaja ja operaattori, myös kaupunki,
akatemia ja yritykset?
Avaintoimijat
• Business park -kehittäjät, Connected-Spaces-as-a-
Service -bisnesmallien ja hankkeiden toteuttajat
• Yhteisöoperoijat, tilanomistajat ja käyttäjät

Liiketoimintamallien yhteenveto 2/2
Liiketoiminta-
malli
3. Yhteisöalustan kehittäjä 4. Käyttötarkoituksen muovaaja
Hyödyt
• Alusta mahdollistaa tilan hyödyntämisen
ekosysteemin kohtaamispaikkana ja paikkana,
”missä innovaatiot ja liiketoiminnan taikatemput
tehdään”
• Mahdollistaa etenkin tyhjien tai vajaakäytössä olevien
tilojen järkevän ja ekologisemman käytön
• Voi luoda syrjäseutujen kohteille uuden elämän
• Arvonnosto-operoija nostaa (kehittyvän) alueen arvoa
Mahdollisuudet
• Projektiratkaisujen mahdollistaminen
• Monipalvelu ja monitoimijaympäristön vivuttaminen
• Yhteisöalustabrändikonseptin monistaminen (ja
paikallisteeemaan sovittaminen) Suomen
kasvukeskuksiin
• Erikoistuminen yhteen tai useampaan
käyttötarkoituskohteeseen (niche)
• Erikoistuminen (uuden) alueen arvonnoston
katalysaattorin rooliin
• Mahdollistaa esim. rakennuttajille uuden roolin ottamisen
Riskit
asiakasmassaa
• Yhteisön teema kehitetään poismenevän muoti-
ilmiön kylkeen
• Differointi muista alustantarjoajista (kuinka monta
toimijaa mahtuu pääkaupunkiseudulle?)
asiakasmassaa
• Arvonlasku, jos esimerkiksi aluekaava muuttuu tai
kaupunki vetäytyy hankkeesta, liikenneyhteyshanke
muuttuu tai lopetetaan
• Kuka ottaa rahoitusriskin hankkeen alussa ja riittääkö
rahoitus koko hankkeen ajan?
Toteuttaja(t)
• Tilanomistajalle kehittäjän rooli, välivuokraaja,
ekosysteemin orkestroija, palveluntarjoajat,
ratkaisuntarjoajat, projektityöläiset, yhteisön jäsenet,
tilasuunnittelijat
• Tilanomistaja, palveluoperaattori, ulkoiset
palveluntarjoajat, asiakkaat, rakennusyhtiöt,
tilasuunnittelijat, arkkitehdit, muotoilijat
• Vaikutuspaketin luominen poliitikoille, kaavoittajille ja
lainsäätäjille
Rahoitus
• Riskinjako: Tilanomistaja ja operaattori, myös
kaupunki, akatemia ja yritykset rahoituskumppaneina
• Arvonnousulle luodaan rahastomalli, johon myydään
osuuksia
• Omistaja, kaupunki tai kunta, yritykset sekä asiakkaat
rahoittavat
Avaintoimijat
• Asiakkaille valtaa tarpeiden määrittäjinä
• Ekosysteemi- ja verkosto-osaajat
• Allianssi- tai ryhmärakentamisen ammattilaiset
• Asiakkaille valtaa tarpeiden määrittäjinä

Toimitilabisneksen vaihtoehtoiset arvokäyrät
 Tunnistettuja liiketoimintamalleja jatkoanalysointiin (raportin tekijöiden toimesta) soveltamalla Kim &
Mauborgnen kehittämää strategiakanvasta. Analyysissä vertaillaan asiakasarvon muodostumista erilaisia
kilpailutekijöitä painottamalla.
 Seuraavan sivun (kalvo 37) kuviossa:
 Vaaka-akseli kuvaa kilpailutekijöitä (sekä perinteisiä että uuden aallon kilpailutekijöitä)
 Pystyakseli kuvaa asiakkaan kokemaa arvoa (asteikolla 0-10)
 Sininen käyrä kuvaa yhteisökehittäjien arvokäyrän muodostumista
 Punainen käyrä kuvaa tilakehittäjien arvokäyrän muodostumista.

Toimitilabisneksen vaihtoehtoiset arvokäyrät:
yhteisökehittäjät vs. tilakehittäjät

Tilaliiketoiminnan murros on jo totta
Perinteisten liiketoimintamallien kilpailutekijät ovat vähitellen murenemassa. Yhteisöpalvelujen
kehittäjät ovat löytäneet uusia kilpailutekijöitä, jotka vetoavat laajasti uusiin asiakasryhmiin.
Tilanomistajien on otettava aktiivisempi rooli yhteisöjen kehittämisessä, eikä jäädä vain
odottamaan muutoksen tapahtumista ja luopua liikearvon kasvusta yhteisöoperoijien hyväksi.

6. Johtopäätökset ja suositukset

JOHTOPÄÄTÖS Keskeinen sisältö
1.
Sopeudu tai kuole.
(katso liite 1)
• Työympäristöjen ja työnteon tulevaisuus on monitilatoimisto- ja
työympäristöissä.
• Joukkosiirtymiset monitilatoimistoihin vähentävät edelleen organisaatioiden
tilantarvetta pääkaupunkiseudulla.
• Tilaa hyödynnetään liiketoiminnan ja asiakaskehityksen vipuna.
2.
Tila vai palvelu?
• Tilanomistajalla ns. ”asset stripping” -riski (välivuokraaja kerää katteet).
• Perinteisten ydinpalveluiden (tilanvuokraus, toimistopalvelut) merkitys pienenee
ja tukipalveluiden merkitys korostuu. Yhteisön kehittämisestä ydinpalvelua.
• Tilasta on tulossa toissijainen ja sen kustannuksesta marginaalinen (MS Flux,
Google).
3.
Panosta nouseviin
toimintamalleihin.
(katso liite 2)
• Nousevissa toimintamalleissa korostuvat heimot ja kyläyhteisöt,
projektityöympäristöt, yhteisöidentiteetti ja yhteenkuuluvuuden tunne, joustavat
palveluratkaisut sekä Connected-Spaces -verkostoajattelu.
• Heikon sijainnin toimipaikoille on kehitettävä uusi käyttötarkoitus.
• Uusien toimintamallien kehittäminen vaatii investointeja fasilitointiin ja
merkittävää työpanostusta verkonkudontaan, innostajan ja yhdistäjän rooleihin.
4.
Digitalisaatio on uuden
arvonluonnin ytimessä.
• Digitalisaatio on mahdollistanut uusien palveluja liiketoimintamallien
kustannustehokkaan läpimurron.
• Digitalisaatio toimii uusien palvelumallien ja -alustojen mahdollistajana sekä
mahdollistaa tilanhallinnan it-ratkaisut, tilojen elinkaaripalveluiden tarjonnan ja
modulaarisen sisä- ja ulkotilojen suunnittelun ja tuotannon.
• Digitalisaatio mahdollistaa älykkäämpien ja energiatehokkaampien rakennusten
suunnittelun ja rakennuttamisen sekä tarjoaa esimerkiksi huone- tai
tilakohtaisia räätälöintimahdollisuuksia.

JOHTOPÄÄTÖS Keskeinen sisältö
5.
Suunnittele ja toimi
asiakastarpeet edellä.
• Sido asiakas mukaan varhaisessa vaiheessa tilasuunnitteluun ja jatkuvan
tilatarpeiden ja käyttötottumusten kartoitukseen.
• Asiakas toimii liimana, joka yhdistää rakennuttajat ja tilojen suunnittelijat.
• Asiakastarpeet ohjaavat tilasuunnittelua, tilankäytön kehitystä ja seurantaa.
• Tiloilla rakennetaan asiakkuuksia.
6.
Kestävän kehityksen
trendit tarjoavat uusia
mahdollisuuksia
tilabisnekseen.
• Yritykset, julkinen sektori ja kuluttajat odottavat tilojen toteuttavan kestävän
kehityksen arvoja: terveitä, hengittäviä, ekoratkaisuja sisältäviä rakennuksia ja
tiloja.
• Energiatehokkuus-, terveysvaikutus- ja kierrätysnormit ohjaavat asiakkaita
vaatimaan kestävän kehityksen huomioimista uusissa tila- ja palvelukohteissa
• Esimerkkinä Espoon Keraan kehittyvä alue, joka rakennetaan kiertotalouden
periaatteita noudattaen (muun muassa kierrättämällä rakennusmateriaaleja).
7.
Tilabisneksen perinteiset
tulovirrat muuttuvat uusien
palvelumallien nousun
myötä.
(katso liite 3)
• Tulevaisuudessa tulovirtoja luodaan mm. käyttämällä tiloja vipuna tulojen
maksimointiin, välivuokraajan katemallilla, alueen arvonnosto-operaatioilla,
jäsenmaksuilla, yhteisökoordinaattorituotoilla, käyttömuovausoperaatioilla,
tilojen elinkaaripalvelumaksuilla, projekti- ja ekosysteemipalkkioilla, royalty-
maksuilla ja palvelupaketeilla.
• Tilanomistajan on opittava (asenteet, into) uudet toiminta- ja laskentamallit.
Investointeja tarvitaan palvelumallien toteuttamiseen (esim. revenue sharing
-sopimukset).
8.
Tartu toimeen – tekemällä
oppii enemmän.
• Avaa tilasi kumppaneille, opi uusi liiketoimintamalli (hukkatila kumppaneille).
• Liikkuville työntekijöille joustavat tilankäyttömahdollisuudet (vapaus valita
sijainti).

SUOSITUS Keskeinen sisältö
1.
Integroi tilat osaksi
laajempaa kokonaisuutta ja
ekosysteemiä.
• Lähes poikkeuksetta menestyneimpien uusien palvelumallien taustalla on vahva
linkki laajempaan lähiympäristöön ja ekosysteemiin.
• Opi käyttämään yhdessä tekemisen hyötyjä, uusia kontakteja, uusia
asiakkuuksia, yhteyksiä pääomasijoittajiin, rahoittajiin, mentoreihin ja
kiihdyttämöihin.
• Mieti tarkkaan, mitä suurempaa tarkoitusta varten rakennat yhteisön ja yhteisöä
palvelevat tilat.
• Hyödynnä yhteisöä innovaatioalustana = bisnesmalli-kehittämönä.
• Hyödynnä kaikkien osapuolten resursseja. Jaetut resurssit lähitoimijoiden kanssa
(ns. ”vieressä vaihdon kumppanit”).
• Heimoyhteisöt ytimessä: yhteisön identiteetti rakentuu ”matkalla”.
2.
Luo brändätyllä tilapalvelu-
konseptilla 360 asteen
palvelukokemus
asiakkaalle.
• Palvelumallin keskiössä ovat asiakkaan tarpeet ja halut, lisäarvotekijät sekä
läpinäkyvä palvelukokemus ”päästä päähän” (räätälöidyt palvelupaketit).
• Palvelukokemus tapahtuu pääosin digitaalisella alustalla (mobiili ja internet):
palveluportfolio, tilankäyttö, talotekniikka, palvelutarjonta kumppanien kanssa.
• Tila tarjoaa kohtaamispaikkoja ja tapahtumia liiketoiminnan kehittämiseen,
uusien asiakkuuksien ja kumppanuuksien rakentamiseen.
• Operaattori suunnittelee ja luo toimitilan ja yhteisön raamit. Asiakkaan kanssa
suunnitellaan loput toteutuksesta.
• Yhteisöllisten projektien ja konseptien toteutukseen tarvitaan useimmiten
yhteisöoperaattori.
3.
Toimitilabisneksen
(arvoketjun) ydinpelaajien
on tuettava muutosta kohti
uusia palvelumalleja.
• Arvoketjun murroksessa asiakkaan tai käyttäjän rooli nousee ykkösasemaan:
käyttäjät ”kaappaavat” vallan päättää esimerkiksi tilansuunnittelusta jo ennen
rakennusvaihetta.
• Murrosta vauhditetaan muodostamalla yhteistoimijaverkosto, johon kuuluu mm.
kiinteistönomistajia ja käyttäjiä. Verkosto tutkii, pilotoi ja lanseeraa uusia
toimintamalleja. Verkosto vauhdittaa tutkimusta myös keskeisistä
muutoskohteista arvoketjussa, jotta uudet liiketoimintamallit voidaan skaalata.

Seuraavat askeleet
 Käynnistäkää uusien palveluja liiketoimintamallien nopeat kokeilut (pilotointi ja kaupallistaminen).
 Kutsukaa asiakkaat mukaan kehitystyöhön ja suunnittelemaan yhteistyössä uutta työntekemisen tapaa
tukevia tila- ja palveluratkaisuja.
 Aktivoikaa yliopistojen ja tutkimuslaitosten asiantuntijat testaamaan tässä kehitettyjen liiketoimintamallien
käyttökelpoisuutta (validointi, versiointi, tuottavuus).
 Kutsukaa kokoon asiantuntijafoorumi, joka yhdistää tilanomistajat, yhteisökehittäjät ja asiakkaat
innovoimaan tulevaisuuden ratkaisuja ja vaikuttamaan aktiivisesti julkisten päättäjien tuleviin linjauksiin.
 Ottakaa aktiivisesti käyttöön uusia digitaalisia ratkaisuja, jotka tukevat nousevien palveluja liiketoiminta-
mallien toteuttamista.

7. Liitteet

LIITE 1. Sopeudu tai kuole: työnteon ja työympäristöjen
tulevaisuus on monitilatoimisto- ja työympäristöissä
Huom:!Joukkosiirtymiset monitilatoimisto-ympäristöihin vähentävät entisestään yritysten ja julkisten
organisaatioiden neliömäärätarpeita. Kuvan lähde: Rakli ja Newsec Asset Management Oy

LIITE 2. Nousevissa palvelumalleissa korostuvat asiat

LIITE 3. Toimitilabisneksessä tulevaisuuden tulovirtoja luodaan
1. Jäsenyyksiä
tarjoamalla
2. Palvelupaketeilla
3. Tapahtumamaksuilla
4. Projekteilla ja
ekosysteemihankkeilla
5. Koordinaatiomaksuilla
6. Välivuokraajan
katemallilla
7. Revenue sharing
-toimintamallilla
ulkoisista tuotoista
8. Toimitilojen
elinkaaripalveluilla
9. Digitaalisilla ratkai-
suilla ja ohjelmistoilla
(mm. it-ratkaisut,
tilankäytön seuranta)
10. Käyttötarkoituksen
muutosprojekteilla
11. Kehittyvien alueiden
arvonnostohankkeilla
12. Royalty-maksuilla

Haastatellut asiantuntijat Organisaatio ja titteli Rooli
1. Tero Vanhanen Temotek, kehitysjohtaja Rakennuttaja
2. Eetu Ristaniemi Aalto-yliopistokiinteistöt Oy, kiint.sij.johtaja Tilanomistaja, julkinen
3. Kari Mikkelä UrbanMill, perustaja Yhteisöoperoija
4. Lars Miikki UrbanMill, perustaja Yhteisöoperoija
5. Juha Kostiainen YIT, kaupunkikehitysjohtaja Rakennuttaja
6. Juha Sarakorpi Saraco Oy, toimitusjohtaja Rakennussuunnittelutoimisto
7. Riikka Juvonen Tilassa.fi, partneri Sisustusarkkitehtitoimisto
8. Kaj Hedvall Senaatti-kiinteistöt, strategiajohtaja Tilaomistaja, julkinen
9. Ari Ahonen RYM, toimitusjohtaja Järjestövaikuttaja
10. Mikko Lehtinen Turun teknologiakiinteistöt Oy, toimitusjoht. Tilanomistaja, yksityinen/julkinen
11. Nina Ruotsalainen MOW ja Teurastamo, host Yhteisöoperoija
12. Pasi Hulkkonen Rakennustieto Oy, toimitusjohtaja Toimialajärjestö
13. Matti Tarhio HOAS, toimitusjohtaja Tilanomistaja, julkinen
14. Antti Ahlava Aalto yliopisto, professori, vararehtori Tutkija, vaikuttaja
15. Jarmo Suominen Aalto Yliopisto, professori Tilabisneksen vaikuttaja, visionääri, tutkija
16. Michelle Bonnier RocketSpace, Innovation Services johtaja Yhteisötilojen tarjoaja, 3rd
party
17. Tiia-Maria Koivusaari Sponda, kehitysjohtaja Tilanomistaja, yksityinen
18. Gunnar Suikki Helsingin kaupunki, projektipäällikkö Tilanomistaja
19. Klaus Koponen Regus Suomi, maajohtaja Tilavuokraaja, toimistohotellioperoija
LIITE 4. Haastatellut asiantuntijat

Työpajaan osallistuneet asiantuntijat Organisaatio
1. Ulla Holma Shape Helsinki Oy
2. Ville Tamminen Caverion Oyj
3. Kari Mikkelä UrbanMill
4. Joni-Marko Laine Senaatti-kiinteistöt
5. Suvi Nenonen Newsec Oy
6. Markus Niemi Innorent Oy
7. Harri Markkula Tilassa Oy
8. Ari Petäjistö Innorent Oy
9. Maija Patjas Rapal Oy
10. Ola Sundell Hub13
11. Mikael Vainionpää Coor Oy
12. Mikko Ostring Rakli
13. Jaana Pylvänen Toimitilabisneksen asiantuntija
LIITE 5. Työpajaan osallistuneet asiantuntijat

Liite 6. Caset maailmalta ja Suomesta
 Laajat case-analyysit
 RocketSpace
 WeWork
 Urban Mill
 MOW
 Minicase-analyysit
 Maria ZeroOne
 Teurastamo
 Tilassa
 Martela
 Regus Kora
 Turun Teknologiakiinteistöt

Case WeWork, USA

Case: WeWork
Fyysinen sosiaalinen verkosto
Kuvaus
 Vuonna 2010 perustettu amerikkalainen WeWork tarjoaa co-working -toimitilavuokrauspalveluita ja rakentaa
globaalia yhteisöä luovan työn tekijöistä, tietotyöläisistä, yrittäjistä, julkisten organisaatioiden ja suuryritysten
henkilöstöstä.
 WeWork toimii yli 15 kaupungissa Aasiassa, Euroopassa ja Yhdysvalloissa. WeWork-verkostossa toimii globaalisti
yli 9 000 yritystä.
 WeWork takaa globaalin sisäänpääsyn jäsenilleen eli jäseneksi liittyvä voi oman kotipesän lisäksi varata tiloja
mistä tahansa WeWork-tilasta, kun jäsen matkustaa Lontoossa, New Yorkissa, Pariisissa tai Sydneyssä.
 Vuonna 2015 WeWorkin jäsenmäärä kasvoi 16 000 jäsenestä 40 000 jäseneen.
 WeWork toimitilojen koko on arviolta 335 844 m2
vuonna 2015 ja se operoi 60 rakennuksessa ympäri maailmaa.
 WeWork tavoittelee $1 miljardin liikevaihtoa vuonna 2017.
Mitä tarkoitusta palvelee?
 WeWork tarjoaa uuden globaalin toimitila-yhteisöalustan joustavuutta hakeville startup- ja alkuvaiheen
yrityksille, mikroyrittäjille ja tietotyöläisille. WeWork toimii energisenä ja dynaamisena fyysisenä
sosiaalisena verkostona.
Lähteet: Forbes, Wall Street Journal, https://www.wework.com.

Case: WeWork
Palveluportfolio
Joustavat jäsenyyspalvelut ja tilanvuokrauspalvelut
 Työpisteen vuokraus yhteistilassa: sisäänpääsy 24/7, alkaen $220 per kk
 Oma vakituinen työpiste yhteistilassa, alkaen $325 per kk
 Privaattitilan vuokraus 1-100 henkilölle, alkaen $450 per kk
 Satunnaispäivien vuokraus alkaen $45 per kk
 Jäsenyystasoja voi vaihtaa vaikka joka kuukausi.
Lisäpalvelut:
 Toimistopalvelut, internet yhteydet, printtaus, privaattitilat puhelinsoitoille, siivous, ilmaisjuomat, kuten
kahvi ja olut ym.
 WeWork-sovellus (sisällöntuotanto, palveluidenhallinta/varaukset, muutokset ym.)
 Kokoushuoneiden vuokraus erikseen, posti ja pakkauspalvelut alkaen $50 per kk.
 Alennuksia ulkoisten palveluntarjoajien palveluista (vakuutukset ym.).
 WeWork-yhteisömanageri vastaa viikoittaisten tapahtumien ja koulutustilaisuuksien organisoinnista.

Case: WeWork
Toteuttajat
 WeWork vuokraa kaikki toimitilansa tilanomistajilta ja alivuokraa tilat edelleen jäsenilleen. WeWork solmii
pääsääntöisesti pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Tilanomistajat eivät osallistu tilanremontointikustannuksiin
eivätkä harjoita tulonjakamisperiaatetta, jossa omistaja maksaisi remontin ja saisi osuuden WeWorkin
tulovirroista.
 WeWork työllistää globaalisti noin 500 työntekijää. WeWork-verkostossa on yli 50 000 jäsentä 15 kaupungissa
Tavoitteena on saavuttaa 80 000 – 90 000 jäsenmäärä viimeistään joulukuussa 2016.
 Rahoittajat ja pääomasijoittajat: WeWorkin uusia kohdelaajennus-operaatioita sekä toimipisteiden kunnostus-
ja remontointioperaatioita rahoittavat pankkiirit, kuten JP Morgan ja Goldman Sachs, sekä rahoituskierroksille
osallistuneet pääomasijoittajat.
 Kehittyvät kaupunkialueet: WeWork etsii uusia toimipisteitä kehittyviltä alueilta, joille on huono maine, mutta
joita on alettu aktiivisesti kehittämään kaupungin päättäjien toimesta. Näissä paikoissa WeWork kykenee
neuvottelemaan noin 10 % alennuksen pitkäaikaisvuokrasopimuksista. Alennukset saadaan vetoamalla
kiinteistöjen arvonnousupotentiaaliin (esim. New Yorkissa WeWork toimistoalueiden lähellä sijaitsevien
kiinteistöjen arvo on noussut sen jälkeen, kun WeWork aloitti operaatiot)
 Aktiivinen kaupunkipäättäjä-yhteistyö
 WeWork tekee aktiivista yhteistyötä pormestarien kanssa: esimerkiksi San Franciscon pahamaineiselle
Tenderloin-alueelle avattiin äskettäin WeWork-toimisto. Varmistaakseen työntekijöiden turvallisuuden,
pormestari lupasi lisätä poliisipartioiden määrää toimiston välittömässä läheisyydessä.
 WeWork täyttää tyypillisesti uuden toimipisteen työtilat 97-prosenttisesti noin 12 kuukaudessa.

Case: WeWork
Miksi WeWork menestyy?
 Oivalsi ensimmäisten pelurien joukossa hyödyntää yhteistiloihin siirtymistrendiä (pelikentän avaajina toimivat
mainostoimistot ja Piilaakson teknologiajätit kuten Facebook, Google ja Twitter).
 WeWork keskittyy luomaan globaalin yhteisön, jolla on erityinen identiteetti.
 Tarjoaa liikkuville tietotyöläisille globaalin verkoston ja ”kodin”, jonne jäsen on aina tervetullut.
 Toteuttaa onnistuneesti välivuokraajan katemallia (laskuttaa erittäin kallista neliövuokrahintaa).
 Tilojen täyttämiskäytännöt: WeWork vuokraa ennakkoon uudet valmistumassa olevat tilat (tai ennen kuin se
edes harkitsee laajentavansa uusiin tiloihin). Lisäksi ensimmäiset sisään tulevat vuokralaiset rahoittavat
muiden kerrosten ja tilojen muutostöitä.
 Toimitilojen tarkka suunnitteluprosessi ja tilojen käytön optimointi. WeWorkin tiloissa käytetään esim. paljon
lasiseiniä, jotta tilat vaikuttavat isommilta. Hukkatilaa ei juuri tule, kun toimitiloissa minimoidaan esim.
sisäänkäyntitilat. WeWork tarkkailee tilankäyttötehokkuutta digitaalisilla ohjelmistoilla.
 Toimitilat avataan tarkasti valittuihin kohteisiin metropolikaupungeissa.
 Harjoittaa tiivistä yhteistyötä kaupunkien päättäjien kanssa, mm. toimipaikan sijainnin valinnassa ja
erityisetujen hankkimiseksi.
 WeWork on hankkinut pääomasijoittajilta 1,6 miljardin dollarin sijoitukset, joka on mahdollistanut toimintamallin
skaalaamisen.
 WeWork on arvostettu globaalisti top 10 start up -yrityksen joukkoon.

Riskit
 Toimintamallin skaalaus liian nopeassa tahdissa voi vahingoittaa
tilabrändiä ja palvelutasoa (katso viereinen kuva): WeWork irtisanoi
7 % henkilöstöstään kesällä 2016.
 Taloudellinen buumi vs. lama
 Vuokrahintojen raju nousu voi vähentää merkittävästi katteita ja
pakottaa WeWorkin muuttamaan pois kalleimmilta alueilta esim.
New Yorkissa. (WeWork on sitoutunut pitkiin vuokrasopimuksiin
tilanomistajien kanssa)
 Taloudellinen laskusuhdanne tai lama voi puolestaan alentaa
merkittävästi jäsenten määrää.
 Uudet tilanomistajasopimukset
 WeWork on kokeillut uusia sopimusmalleja tilanomistajien
kanssa, joissa tilanomistaja maksaisi kaikki tilan
remonttikustannukset ja saisi vastineeksi osuuden WeWorkin
tulovirroista. Kokeilu on epäonnistunut.
 Toimipisteiden täyttöastehaasteet
 WeWork ei ole onnistunut täyttämään kaikkia paikkoja
toimipisteissään, joten se on alentanut kuukausihintojaan
tietyissä kohteissa.
 Uusien innovaatioiden tahmea vastaanotto
 WeWork tarjoaa yhteisasumiseen uutta WeLive-konseptia.
WeLive-pisteet sijoitetaan toimitilojen yhteyteen tai välittömään
läheisyyteen. Konsepti on saanut laimean vastaanoton.
Kuvan lähde;
http://www.forbes.com/sites/alexko
nrad/2014/11/05/the-rise-of-
wework/2/#1704f2f7302f
Case: WeWork

Case: WeWork
Ansaintamalli
 WeWork myy toimitilojen vuokraamisen sijaan tunnelmaa ja palveluita
 Vuonna 2014 liikevaihto oli noin $150 miljoonaa ja käyttökateprosentti oli yli 30 %.
 Vuonna 2015 liikevaihto oli yli $400 miljoonaa. Tavoitteena on kasvattaa liikevaihto yli $1 miljardiin vuonna
2017.
 Välivuokraajan katemalli (tilanvuokra- ja jäsenyysmaksut), esimerkki WeWork-toimisto New Yorkin Times
Square alueella:
 WeWork maksaa tilanomistajalle vuokraa $58 (per neliö)
 WeWork alivuokraa toimitilaa jäsenilleen hintaan $160 (per neliö).
 28 % tulovirroista ansaitaan pienen kokoluokan yrityksistä
 Uusia tulovirtoja haetaan lisäpalveluista (yhdessä palveluntarjoajaverkoston kanssa)
 Erillismaksut esim. vakuutus-, laskenta-, laki ja pilvipalveluiden myynnistä

Case MOW, Suomi

Case: Mothership of Work (MOW)
Luovien ihmisten kohtaamispaikka
Kuvaus
 Vuonna 2016 Pikku Roobertinkadulle, Helsingin ydinkeskustaan avattu co-working -tila (2.200 m2
)
 Tilanomistajana Sponda Oyj, joka on vastannut tilan peruskorjaamisesta sen nykyiseen käyttötarkoitukseen.
 Tilaoperoijana toimii MOW Oy, joka vastaa yhteisökehityksestä ja käytännön yhteisöllisestä toiminnasta.
 MOW toimii ensisijaisesti co-working -tilana, mutta yhdistää tilaan innovatiivisten yhteisökehityksen.
 MOW tarjoaa jäsenilleen ”Off-the-shelf” -tilapalvelupaketin, jolla asiakas voi minimoida tilaratkaisuunsa liittyvän
vaivan.
 MOW tarjoaa uudenlaisen toimitila-yhteisöalustan joustavuutta hakeville startup- ja alkuvaiheen
yrityksille, mikroyrittäjille ja innovatiivisesti yrityksiään kehittäville ammattilaisille.
 MOWin kokonaiskonseptissa yhdistyy tila ja yhteisön kehittymistä edistävät palvelut.
 MOWia kehitetään co-working -hubina tai alustana, joka palvelee ensisijaisesti uutta, kasvavaa
asiakassegmenttiä, jolle joustavuus, innostavuus ja sosiaalisuus ovat työn tekemisen avainarvoja.
 Tila tarjoaa parhaimmillaan 360° kokonaisvaltaisen kokemuksen, joka osaltaan vastaa jäsentensä
tilantarpeisiin, palveluodotuksiin, yhteisöllisyyden tarpeisiin ja brändi mielikuvaan.
Lähteet: Haastattelut – Nina Ruotsalainen (MOW), Tiia-Maria Koivusaari (Sponda), MOW.fi

Case: MOW
Palveluportfolio
 Tilat palveluna (Co-working -tila)
 Co-working -tilaa asiakkaan tarpeen mukaan (työpiste, työtila, työhuone, 24/7).
 Tilaisuuksien tapahtumatila (vuokrataan tilaa käytön mukaan).
 Yksi tilapaketti: työpiste, infra, nettiyhteydet, posti, tulostus, siivous, kahvit, teet jne.
 Minimoidaan aloittamisen kustannukset ja taataan toimivat peruspalvelut 24/7.
 Yhteisöpalvelut (yhteisöoperaattori vastuullisena toteuttajana)
 Jäsenten esittelyt toisilleen ja MOW-verkoston rakentaminen.
 Elämänlaatupalvelut: tapahtumat, aamiais- ja lounastilaisuudet, harrastukset, alennuskampanjat.
 Asiantuntijatapaamiset: meet-upit, luennot, seminaarit, peer-to-peer -tilaisuudet, ’launch pad’ -alusta
jne.
 ”Byroslavia” (vakiopalveluntarjoajat): graafinen suunnittelu, pankkiasiat, vakuutukset, työterveys.
Tavoitteena on innostavan työympäristövaihtoehdon luominen ja sen jatkuva toteuttaminen
 Konseptoitu, ohjattu prosessi, jolla pyritään ratkaisemaan työn joustavuuteen liittyvät kriittisimmät
haasteet. Aloituskynnyksen madaltaminen kokonaispaketin tarjoamalla. Laatua ja joustavuutta.
 Yhteisön jäsenten keskinäinen verkottaminen (mahdolliset uudet asiakkuudet, ristiin promootio).
 ”Luomme työyhteisöön hyvän fiiliksen.”
 ”Jäsenyys tuo jotain tilaa enemmän.”

Case: MOW
Avaintoimijat mallin toteutuksessa
 Sponda Oyj tila- ja konseptikehittäjänä. Tilakehityksen ja tilalaskennan ammattilainen.
 MOW Oy yhteisöoperaattorina. Jatkuvasti läsnä, innostava yhteistyökumppani, vapaus kokeilla uutta asiakkaita
kuunnellen, 3rd space tilan tai yhteisön fasilitaattori, yhteisen tekemisen orkestroija.
 +1 Agency konseptikehittäjänä ja parhaiden käytäntöjen siirtäjänä.
 Suunnittelutoimisto tilojen toteutuksen (sisustus, varustelu jne.) kumppanina.
 Tiloissa järjestettävien tapahtumien ja tilaisuuksien esiintyjät, palveluntarjoajat ja asiantuntijat.
 Ravintolapalveluiden tarjoaja (The Mess): aamiaiset, lounaat ja catering.
 (WeWork mallina ja innoittajana).
Tilaekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy?
 MOW menestyy ydinkeskustassa sijaitsevana co-working -tilana, osana Punavuoren innostavaa nomadi-
yhteisöä ja palvelukokonaisuutta (ravintolat, elämänlaatupalvelut, kaupat, liikenneyhteydet jne.).
 MOW tuo yhteen liikkuvan, yrittäjähenkisen joukon ammattilaisia. Voimia ja tekemisiä yhdistelemällä näymme
ulospäin suurempina ja opimme nopeammin liiketoimintamallit ja -tavat.
 MOW on toteutettu konseptina ja laajennee uusiin kohteisiin seuraavien vuosien kuluessa. Verkostosta lisää
voimaa yhteisön kehittämiseen ja kehittymiseen.

Case: MOW
Menestyy, koska
 MOW Oy:n henkilökunta on ottanut tai saanut omistajuuden yhteisökehityksestä.
 Tilanomistaja on valmis investoimaan tilojen kunnostukseen ja ylläpitämiseen, omalla riskillä, koko
elinkaaren yli.
 Tilassa toteutetaan Space-as-a-Service -liiketoimintamallia, joka mahdollistaa joustavat ja modernit
työtavat.
 Tilaa vuokrataan joustavin ehdoin ja tilavuokra on suhteutettu käyttäjien maksukykyyn.
 MOW:lle on luotu vahva laatuimago, joka vastaa todellisuutta.
 MOW on onnistunut lisäämään kumppaneidensa keskinäisiä kontakteja, mikä todistaa osaltaan konseptin
toimivuuden. Menestys luo brändiä ja uusia mahdollisuuksia.
 MOW toimii aktiivisesti ekosysteeminsä ytimessä yhdistäen palveluja yhteisönsä jäsenten hyväksi.
 MOW hoitaa hyvin viestinnän ja rakentaa johdonmukaisesti tila- ja palvelubrändiään.
Ansaintamalli
 Tilavuokraus työtapatyypittelyyn perustuen:
 Freelancer
 Prolancer
 Resident
 Palvelutarjoaja.
 Tapahtumajärjestelytulot
 Tilavuokra
 Palvelumaksut
 Catering.

Case Urban Mill, Suomi

Case: Urban Mill
Co-working and Co-creation Space-as-a-Platform
Kuvaus
 Vuonna 2013 entisiin VTT:n laboratoriotiloihin perustettu, 1.300 m2
:n yhteisöllinen kehitysalusta.
 Sijaitsee Otaniemen kampuksen ytimessä: Design Factoryn ja Startup Saunan kanssa samassa pihapiirissä.
 Tilanomistajana Aalto-yliopistokiinteistöt Oy, joka on vastannut tilan korjaamisesta sen nykyiseen
käyttötarkoitukseen.
 Tilaoperoijana ja niin sanottuna välivuokraajana Järvelin Design Oy, joka vastaa sekä tilankäyttö- että
yhteisömallien kehityksestä.
 Urban Mill toimii tilamielessä sekä co-working -tilana, tapahtumapaikkana että tuotekehityksen testialustana.
 Samaan aikaan toimii sidosryhmiensä linkittäjänä: osaajayhteisönä, yhteistyöalustana ja ratkaisutoimittajana.
 Urban Mill yhdistää kaupunki-innovaatioiden teema-alueen pioneeriyhteisön toteuttamaan innovatiivisia
kokeiluja ja kehittämään toimivia ratkaisuja (palveluja liiketoimintamalleja) rakennetun ympäristön haasteiden
ratkaisemiseksi.
 Urban Millin kokonaiskonseptissa yhdistyy tila, yhteisö ja yhteistoimintaa edistävät palvelut.
 Kohtaamistilana Mill tuo yhteen toimialansa johtavien yritysten asiantuntijat, tutkijat, kaupunkien virkamiehet,
start up -yrittäjät, opiskelijat ja rakennetun kaupunkiympäristön käyttäjät ja asukkaat. Tuhansia tapahtumia
(2 000+) ja kymmeniä tuhansia kävijöitä (50 000+).
 Tilaa hyödynnetään osaajien, osaamisen, tapahtumien, kokeilujen ja hankkeiden linkittämisessä suuremmiksi
kokonaisuuksiksi, jotta yhteisöön varastoitunut tieto, kokemukset ja näkemykset saadaan yhdistettyä
kaupunkiyhteisössä ja rakentamisen toimialalla toimiviksi ratkaisuiksi (uudet tuotteet, palvelut, ratkaisut,
konseptit, toimintamallit, prosessit).
Lähteet: Haastattelu 27.7.2016, Kari Mikkelä ja Lars Miikki, Urban Mill, www.urbanmill.org

Case: Urban Mill
Palvelumalli
 Tilat palveluna (Space-as-a-service, Orchestration Platform)
 Co-working -tilaa asiakkaan tarpeen mukaan (työpiste, työtila, työhuone, 24/7).
 Työpajojen ja tilaisuuksien tapahtumatila (vuokrataan tilaa käytön mukaan).
 Kokeilu-, protoilu- ja tuotekehitystilaa nopeiden kokeilujen toteutukseen (usein projekteina).
 Digitaalisten (2D ja 3D) työtilojen käyttömahdollisuudet (mm. Immersive Cave).
 Tilan käyttö yhteisön näkyväksi tekemisessä ja tekemisten kollektiivisen muistin ylläpitämisessä.
 Yhteisöpalvelut (Co-Creation)
 Kumppanuuskehityspalvelu, eri toimijoiden esittelyt ja yhteistyön promootio.
 Yhteisön koordinaatio ja kehityspalvelu – fasilitointi, koordinointi, kuratointi, orkestrointi.
 Hankkeiden ja hankekokonaisuuksien kehitys ja toteutuspalvelu (temaattisuus).
 ”Ilmaisen” tilan käyttö käyttöpääoma vipuna – yhteisökehityksen ammattimainen johtaminen.
 Yhteisön jäsenten resurssien yhdisteleminen toimiviksi kokonaisuuksiksi (uudet asiakkuudet).
 Ekosysteemipalvelut (Orchestration Dialogue)
 Tutkimus- ja kehityshankkeiden toteutuspalvelut.
 Asiakkaiden ratkaisukehityksen ja -toteutuksen palvelut.
 Ekosysteemin orkestrointipalvelu.
 Sisältötuotanto.
Tavoitteena ratkaisutoimittajan ja avainkumppanin asema lähiekosysteemissä
 Konseptoitu, ohjattu prosessi, jolla pyritään ratkaisemaan kriittisimmät haasteet.
 Yhteisön jäsenten liiketoiminnan ja liiketoimintamallien yhteiskehittäminen (asiakkuudet, kasvu).
 Toiminta aktiivisena ratkaisukehittäjänä, kehitysalustana ja alustojen integraattorina.

Älykkäästi verkottunut co-working -tila (Ba)
luovan tietotyön tukena

Urban Mill -palvelumalli

Case: Urban Mill
 Järvelin Design Oy tila- ja palvelukehittäjänä, yhteisökoordinaattorina.
 Aalto-yliopistokiinteistöt Oy tilavuokraajana (omistajan erityisluonne yliopiston osana).
 Lähiyhteisön tuki (tilojen ja muiden resurssien ristiin käyttö jne.) Design Factoryn ja Startup Saunan kanssa.
 10 residenssivuokralaista, joiden resurssit jaettavissa yhteisön käyttöön.
 Tiloissa järjestettävien tapahtumien ja tilaisuuksien esiintyjät, kouluttajat ja asiantuntijat.
 Lähitutkijayhteisö (Aalto-yliopisto ja VTT).
 Espoon kaupunki (yhteistyökumppani, haastekehittäjä ja ekosysteemitoimija).
 RYM Oy:n rooli aloitusvaiheessa ja kehityskumppanina (ohjelmarahoitus ja verkostokumppanuuksien
rakentaja).
 Urban Mill menestyy osana Otaniemen-Keilaniemen tiede-tutkimus-yritysyhteisöä (UM ’elää’ paikassa/-sta).
 Tilan viereen sijoittuneina vaihdon avainkumppanit (osaaminen, tilat, laitteet, kontaktiverkostot).
 Urban Mill yhteisö/ekosysteemikoordinaattorit ovat vahvoja alueellisia toimijoita (verkostot ja luottamus).
 Urban Mill toteuttaa tehtäväänsä tietyllä aihealueella (kaupunki-innovaatiot), mikä lisää sen mahdollisuuksia
brändäytyä oman alansa johtavaksi/keskeiseksi toimijaksi.
 Urban Mill on toteutettu konseptina ja se linkittyy muihin alueellisiin ja kansainvälisiin tiloihin (connected
spaces).

Urban Mill - Co-working and Co-creation Platform Prototype for Urban Innovations
Betonimiehenkuja 3E, 02150 Espoo, Finland www.urbanmill.org
Urban Mill osana Otaniemi–Keilaniemi -ekosysteemiä

Case: Urban Mill
Menestyy, koska
 Järvelin Design Oy:n Urban Milliin sitoutunut ydintiimi hoitaa ammattimaisesti sekä tila- että yhteisö-
kehityksen ja operoinnin (vahva panostus kuratointiin ja orkestrointiin, ottaa hankkeessa yrittäjäriskin
välivuokraajana).
 Tilassa toteutetaan monitasoista Space-as-a-platform -liiketoimintamallia.
 Toimialafokus antaa mahdollisuuden erikoistua ja erottua.
 Urban Millissä on toteutettu yli 2 000 tapahtumaa, yli 100 protohanketta ja kymmeniä kehityshankkeita,
jotka ovat luoneet yli 1 000 hengen pioneeriyhteisön, jonka osaamista voidaan ohjata ja yhdistellä
innovatiivisten ratkaisujen tunnistamiseen, kehitykseen ja toteutukseen.
 Tilaa vuokrataan joustavin ehdoin ja tilavuokra on suhteutettu käyttäjien maksukykyyn.
 Urban Mill on onnistunut lisäämään kumppaneidensa asiakasmääriä ja liikevaihtoa, mikä todistaa osaltaan
konseptin toimivuuden. Menestys luo brändiä ja uusia mahdollisuuksia.
 Urban Mill toimii aktiivisesti ekosysteeminsä ytimessä yhdistäen osaamisia ja resursseja kumppaneidensa
hyväksi (Espoon kaupunki, Uudenmaanliitto, yliopistot, ammattikorkeakoulut jne.)
 Urban Mill hoitaa hyvin viestinnän ja jakaa avoimesti tietoa kaupunki-innovaatioiden kehityksestä.

Ansaintamalli
 Tilavuokraus (joko neliövuokraan tai jäsenyysmallilla).
 Tapahtumajärjestelytulot
 Tilavuokra, palvelumaksut, catering.
 Kumppanuusverkostotulot (revenue sharing).
 Projektiliiketoiminta
 Kehitys- ja koordinaatiotulot.
 Työkorvaukset.
 Ratkaisutulot.
 Erityishuomioita kustannusrakenteesta
 (Väli)vuokralaiset eivät ole valmiita maksamaan tilainvestointeja lyhyiden vuokrasopimusten
aikakaudella = omistaja maksaa.
 Välivuokralaisen on kuitenkin perusteltua luoda liiketoimintamalli, joka tuottaa tuloja myös
tilanomistajalle, sillä ilman kunnon katteita fyysisten tilojen kehittäminen ei ole mahdollista.
 Tilaomistajan on pohdittava, millä tavalla se hoitaa yhteisöllisten tilojen koordinaatio/orkestrointitehtävän
ja kattaa siitä seuraavat kustannukset (huom. sopimusrakenteet ja -mallit).
 Hankkeen alkuvaiheen rahoitus
 Monessa tapauksessa yhteisöoperoinnin alkuvaiheen rahoitus onnistuu vain niin sanotulla ”sweat
equityllä” eli osaamispääomalla, jolloin toiminnan aloittamiseen liittyvä riski siirretään yrittäjien
kannettavaksi (= lue: liikkeelle ilman palkkaa).
Case: Urban Mill

Case RocketSpace, USA

Case: RocketSpace
Office-Space-As-a-Platform
Kuvaus
 Vuonna 2011 perustettu RocketSpace on johtava co-working -toimitilojen tarjoaja ja teknologiakampus,
joka toimii Yhdysvalloissa, San Franciscossa.
 RocketSpace harjoittaa OSAP (Office-Space-As-a-Platform) -liiketoimintaa, jossa se on luonut yhteisöllisen
alustan eli start up -kampuksen.
 RocketSpace tarjoaa yhteisöllisiä ja yksityisiä työtiloja teknologiaan keskittyville start up -yrityksille.
 RocketSpacen tilat, 6 967 m2
yhteisöllistä kehitysalustaa, 8 kerroksessa. RocketSpacen tiloissa operoi
jatkuvasti noin 150-200 start up -yritystä San Franciscon ydinkeskustassa.
 Tunnetuimpia RocketSpacessa vaikuttaneita start up -yrityksiä ovat esimerkiksi Uber, Zappos, Spotify,
Kabam, Leap Motion ja Supercell.
 RocketSpace on luonut johtavan kohtaamispaikan ja teknologia-alan start up -kampuksen maailman
parhaille teknologia start up -yrityksille, jotka haluavat muuttaa maailmaan ja joiden teknologia on
lähes valmista kaupallistettavaksi ja skaalattavaksi seuraavaksi miljardin dollarin kasvuyritykseksi.
 RocketSpace auttaa parhaita yrityksiä kasvamaan ja tarjoaa sisäänpääsyn paikalliseen
ekosysteemiin, pääomaan, mentoreihin, markkinoihin ja muihin kasvuyrityksiin.
Lähteet: Haastattelu 6.7.2016 San Francisco, Michel Bonnier, Corporate Innovation Services, RocketSpace, Fast Company, Forbes, rocketspace.com

Case: RocketSpace
Palvelumalli
 Co-working -tilavuokrapalvelut
 1. yksittäisen työpisteen vuokraus, 2. yksityishuoneen vuokraus, 3. työpöydän vuokraus yhteistiloista.
 Avaimet käteen -toimistopalvelut, tekninen palvelu, HR-, pilvipalvelut ja muut tietotekniset palvelut.
 Edistyneet lisäpalvelut (ns. Office-As-a-Service -palvelut)
 Toimistopalvelut, kokoustilat ym. – Rocketspace tarjoaa muun muassa 17 kokoushuonetta
 Alennuksia ulkoisten palveluntarjoajien palveluista: vakuutus, terveys, urheilu
 Ekosysteemi- ja yhteisöalustapalvelut (Office-As-a-Platform -palvelut)
 RocketSpace toimii suhdebrokerina eli yhdistää toimitiloissaan toimivat start up -yritykset pääomasijoittajiin,
rahoittajiin ja suuryrityksiin.
 Avoimet koulutustilaisuudet: maksuttomat ja maksulliset tapahtumat, koulutustilaisuudet , demopäivät
 Sisäänpääsy mentori- ja muihin yritysverkostoihin.
 Online-yhteisöpalvelu.
 Konsultointipalvelut ja ratkaisuprojektipalvelut
 RocketSpace on lisännyt (kilpailijoista poiketen) palveluvalikoimaansa konsultointipalveluiden tarjoamisen
globaaleille suuryrityksille, jotka haluavat tehdä yhteistyötä start up -yritysten kanssa.
 Palveluvalikoima:
 3-5 vuoden jäsenyysohjelmat valikoiduille toimialoille (logistiikka ym.)
 Toimialakohtaiset inkubaattoriohjelmat
 Start up -kumppanuusohjelmat
 Innovaatiolaboratorio ja demopäivät – start up -yritysten demoista noin 60 % johtaa pilotti ja/tai
kumppanuussopimuksiin.

Case: RocketSpace
Kuvan lähde: www.rocketspace.com

Case: RocketSpace
 San Franciscon kaupungissa on perinteisesti pulaa hyvistä toimitiloista. Lisäksi kaupungin vuokrataso on
noussut yhdeksi maailman kalleimmista. Sanonnan mukaan:
“Two of the most valuable commodities in San Francisco’s tech industry are office space and access to
capital.”
 Start up -yritykset yhdistetään osaksi ainutlaatuista ekosysteemiä, jossa painotetaan verkostoitumista,
yhteisöllisyyttä, teknologiainnovaatioiden kaupallistamista ja skaalaamista yhdessä rahoittajien, mentori- ja
suuryritysverkostojen kanssa.
 Kampus toimii globaalisti eli se houkuttelee sekä lähiseudun että globaaleja start up -yrityksiä. Suomen
Supercell hyödynsi RocketSpacen toimitiloja Amerikan markkinoiden skaalauksen suunnittelussa ja
toteutuksessa. Myös suomalainen Podio on toiminut RocketSpacessa.
 RocketSpace avaa lähitulevaisuudessa toimipisteet sekä Eurooppaan (Lontoo 2017) että Aasiaan.

Case: RocketSpace
Menestyy, koska
 Luonut yli 15 megaluokan kasvutarinaa, kuten Uber, Zappos (kenkien verkkokauppa) ja Spotify.
 Megatarinat houkuttelevat lupaavimpia start up -yrityksiä RocketSpaceen.
 Harjoittaa Office-as-a-Platform -liiketoimintamallia, jossa RocketSpacen tilabrändi toimii fyysisenä
kohtaamispaikkana.
 Tarkoilla valintakriteereillä varmistetaan start up -yritysten laadukkuus (sisään pääsevät vain ns. Series C
-rahoitusvaiheen läpäisseet teknologiayritykset).
 RocketSpacessa on toiminut yli 800 start up -yritystä vuosien 2011–2016 välillä. Arviolta 9/10 start up -
yrityksestä menestyy kaupallisilla markkinoilla.
 Normitoimitila vuokraustoiminnan ohella, RocketSpace on panostunut erityisesti lisäarvopalveluiden
tuottamiseen sekä konsultointipalvelujen tarjontaan suuryrityksille.
 Nämä yritykset ovat valmiita maksamaan monivuotisen sisäänpääsymaksun, joka takaa
erityisoikeuden toimia yhteistyössä RocketSpacen satojen start up -yritysten kanssa.
 RocketSpace on mahdollistanut yli 10 miljardin dollarin investoinnit kampuksensa start up -yrityksiin
vuosina 2011–2016.(Huom! RocketSpace ei investoi yrityksiin, vaan etsii ja yhdistää pääomasijoittajia start
up -yritysten kanssa)
 Teknologiayritykset kilpailevat pääsystä RocketSpacen toimitiloihin
 RocketSpace vastaanottaa noin 4 hakemusta per viikko
 Elokuussa 2016 kiinalainen pääomasijoittaja HNA-Group investoi $336 miljoonaa RocketSpaceen (lähde:
http://www.dealstreetasia.com/stories/49670-49670/
 Investointi mahdollistaa RocketSpacen laajentumisen Lontooseen ja jatkossa Kiinan markkinoille

Case: RocketSpace
Ansaintamalli
Arvio vuoden 2013 liikevaihdosta on $8 miljoonaa*
Toimitilavuokraus tuottaa 50 % ja yritysten konsultointipalvelut 50 % liikevaihdosta
Kolmiportainen vuokrausmalli (laskutus henkilömäärän mukaisesti):
 Suites level -toimitilavuokraus: Yksityinen tila, alkaen $1 050 per kk, 24/7
 Accelerator level -toimitilavuokraus: Yhteistila, alkaen $1 050 per kk, 24/7.
 Drop in Desk -vuokraus: vuokraa esimerkiksi 10 päivän sisäänpääsy RocketSpacen tiloihin
toimistotyöaikana, alkaen $300 per kk.
Corporate innovation services -ohjelman jäsenyys- ja konsultointipalkkiot
 Suuryritykset maksavat 3-5 vuoden jäsenyysmaksuja,
 Toimialakohtaiset konsultointipalkkiot, innovaatiolaboratio ja pilotointipalkkiot jne.
Lähde: *https://www.owler.com/iaApp/poll/54e77bd3e4b063c0894f82c9/rocketspace/what-is-rocketspace-s-annual-revenue-.htm)

RocketSpacen toimitilojen “Wall of fame” –
menestyneimpien yritysten lista
Kuva: Vierailu RocketSpacen toimistossa heinäkuussa 2016, San Francisco

Case Regus Kora, Suomi

Case: Regus Kora
Toimitilavuokraajasta ekosysteemivuokraajaksi
Kuvaus
 Kora on Reguksen uusi konsepti, jolla toimitilavuokrauksen liiketoimintamalli laajennetaan yliopistokampuksille.
 Tarjoaa yliopistoyhteyttä arvostaville asiakkaille tilat, peruspalvelut ja verkostopalvelut.
 Tiivis kumppanuus ja yhteistyösuhde yliopistojen kampusalueita kehittävien kiinteistöyhtiöiden kanssa.
 Regus Koran toimintamalli laajenee perinteisestä tilavuokraustoiminnasta (toimistohotelli) asiakkaiden
verkostosuhteiden edistämisen suuntaan. Samalle tila-alustalle yhdistetään koko kampusekosysteemin
toimijat ja fasilitoidaan kumppanuusverkoston positiivista kehittymistä.
 Luodaan viihtyisä toimitilaympäristö, joka vastaa täysin asiakkaan omille työtiloilleen asettamia vaatimuksia ja
toiveita.
 Luodaan asiakkaille ja heidän kumppaneilleen kohtauspaikka, jossa muuten erilliset tekemiset yhdistyvät
projekti-kokonaisuuksiksi ja/tai keskinäisiksi asiakkuuksiksi.
Palvelumalli
 Tilakehitys ja -vuokraus
 Tilakehitys asiakastarpeita vastaavasti kampusalueella toimivien osaamisintensiivisten yritysten ja KIBS-
palveluntarjoajien tarpeita vastaavasti.
 Tila+ -vuokraustoimintaa, jossa asiakas saa tilan ja yhteisöpalvelua.
 Yhteisöpalvelut
 Verkostoitumis-palvelukokonaisuus asiakkaiden liiketoiminnan tukena (= uusia asiakkuuksia).
 Tapahtumat ja koulutukset, joilla tuetaan asiakkaiden keskinäistä verkottumista.
 Kansainvälinen verkosto 900 kaupungissa, 120 maassa
 Mahdollistaa joustavat tilaratkaisut ja verkostoitumisen yli maantieteellisten rajojen.
Lähteet: Haastattelut - Klaus Koponen, Regus Suomi

Case: Regus Kora
 Regus Plc, monikansallinen pörssiyritys, joka tarjoaa joustavia työtiloja ja niihin liittyviä palveluja
asiakasyrityksilleen.
 Regus Suomi, paikallinen maatoimisto, joka vastaa tilaverkoston kehityksestä ja tilojen vuokrauksesta
kotimaassa.
 Yliopistokiinteistöyhtiöt, jotka vuokraavat tilojaan Reguksen käyttöön, Kora-mallin toteuttamisalustoiksi.
 Korat toimivat ensisijaisesti yliopistokampuksilla.
 Tavoitteena on lähiyhteisön osaamisten yhdisteleminen uusilla mielenkiintoisilla tavoilla.
Menestyy, koska
 Tila- ja palvelukehitys on keskitetty yhden tahon hallittavaksi.
 Keskeinen sijainti kampusalueiden ytimessä.
 Ympäröivä ekosysteemi tukee parhaimmillaan koko tilakehityskokonaisuutta.
Ansaintamalli
 Tilavuokraus (palvelupaketteineen) erikokoisille yhtiöille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus) ja
julkisorganisaatiolle.
 Revenue Sharing -malli tilanomistajien kanssa (riskinjakamisen uudet mekanismit), mikä mahdollistaa
pitkäjänteisen tilakehityksen asiakastarpeiden kehittymisen mukana.

Case Teurastamo, Suomi

Case: Teurastamo
Ruokakulttuurin kehto ja ylistys
Kuvaus
 Vuonna 2010 alkanut Kalasatamassa sijaitsevan tukkutorin elävöittämishanke.
 Tilanomistajana Helsingin kaupunki, joka vastasi alueen infrastruktuurien kehittämisestä ja tilojen
käyttökuntoon saattamisesta. Kaupungin tuki viestinnälle.
 Tmi Nina Ruotsalainen vastasi yhteisökehityksestä ja toiminnan sisältöjen suunnittelusta ja toteutuksesta.
 Tavoitteena elävöittää tukkutorin alue korjaamalla tiloja käyttökuntoon ja luomalla osuuskunnan
tapainen yhteisö.
 Luodaan viihtyisä ajanvietto- ja tapahtumapaikka, joka tuo yhteen ruoasta kiinnostuneet ihmiset, yhteisöt ja
palveluntarjoajat.
 Tavoitteena heikkoon kuntoon joutuneen alueen tai tilojen kunnostaminen hyötykäyttöön.
Palvelumalli
 Tilakehitys
 Tilojen käyttökuntoon saattaminen yhdessä vuokralaisten kanssa, asiakkaiden ehdoilla, kustannukset
jakaen.
 Kohtuulliset vuokrat.
 Pitkäaikaiset vuokrasopimukset.
 Yhteisöpalvelut (yhteisöoperaattori vastuullisena toteuttajana)
 Pihapiirin kunnostaminen viihtyisäksi ajanvietto- ja kohtaamispaikaksi.
 Tapahtumajärjestelyt: festivaalit, tapahtumat.
Lähteet: Haastattelut – Nina Ruotsalainen

Case: Teurastamo
 Helsingin kaupunki Oyj tilaajana  tavoitteena alueen kunnostus ja elävöittäminen.
 Yhteisöoperaattori, jonka vastuulla projektin kokonaissuunnittelu ja -toteutus, pääosin omalla riskillä.
 Palveluntarjoajat ja alueen kauppiaat.
Tila-ekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy?
 Tukkutorin alueen kokonaisuus.
 Paikalliset kaupat ja kauppiaat.
Menestyy, koska
 Yhteisöoperaattori pystyy kehittämään aluetta yritystoimintana – mahdollisuus tulojen kerryttämiseen.
 Fokusoitu teema: ruoka, houkuttelee samanhenkiset mukaan.
 Sijainti hyvin liikenneyhteyksien varrella.
 (Saattaisi menestyä vieläkin paremmin, jos olisi yhtiöitetty erilleen Helsingin kaupungin organisaatiosta).
Ansaintamalli
 Tilavuokraus kauppiaille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus).
 Tapahtumajärjestelytulot.

Case Turun Teknologiakiinteistöt (TTK Oy), Suomi

Case: Turun Teknologiakiinteistöt Oy (TTK)
Tiedepuiston kehittäjäyhtiö
Kuvaus
 Vuonna 2010 yhtiöitetty Turun teknologiapuistoa (128.975 m2) kehittävä kiinteistöyhtiö, jonka tehtävänä on
kehittää ja hallinnoida puiston kiinteistöjä.
 Tarjoaa pitkälle tuotteistetun business park - eli toimintaympäristökokonaisuuden, joka ottaa vastuun tiloihin
liittyvästä kokonaisasiakastyytyväisyydestä.
 Tiivis kumppanuus ja yhteistyösuhde Turku Science Parkin (TSP) kanssa.
 Turun Teknologiakiinteistöjen toiminta-ajatus konkretisoituu seiniin: ”Me emme vuokraa pelkkiä seiniä,
vaan kokonaista ekosysteemiä niiden ympärillä; fiilistä, johon toivomme asiakkaidemme haluavan
sukeltaa”.
 Luodaan viihtyisä toimistoympäristö, joka vastaa täysin asiakkaan omille työtiloilleen asettamia vaatimuksia ja
toiveita.
 Luodaan Teknologiapuiston asiakkaille monipuolinen yrityskehitys- ja innovaatiopalvelukokonaisuus.
 Erilaisten tilojen yhdistelmä: toimistot, avokonttorit, co-working -tilat, start up -tilat, laboratoriotilat, FabLabit jne.
Palvelumalli
 Tilakehitys asiakastarpeita vastaavasti, kuitenkin niin, että tilojen muunneltavuuskokonaisuus on
alustavasti parametroitu (asiakas valitsee valikoista, TTK toteuttaa toiveiden mukaan).
 Tila+ -vuokraustoimintaa, jossa asiakas saa tilan ja haluamansa palvelut (työskentelyolosuhteet) yhdessä
paketissa.
 Yhteisöpalvelut (TSP vastuullisena toteuttajana)
 Yrityskehitys- ja innovaatiopalvelu-kokonaisuus asiakkaiden liiketoiminnan tukena (= uusia asiakkuuksia).
 Tapahtumat, koulutukset, projektit, joilla tuetaan asiakkaiden keskinäistä verkottumista.
Lähteet: Haastattelut – Mikko Lehtinen

 Turun teknologiakiinteistöt Oy tilaajana kiinteistö- ja tilapalvelukehittäjänä.
 Turku Science Park yhteisöoperaattorina (toiminnallinen yhteistyö, tapahtumat, projektit, ekosysteemikehitys).
 TTK:n kumppaneina toimivat palveluntarjoajat (brändi/franchising kumppanuudet).
 Turun kaupunki strategisena kehityskumppanina (pääomistus, osana kaupunkirakenteen suunnitelmallista
kehitystä)
Tila-ekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy?
 Turku Science Park alue ja toiminnallinen kokonaisuus.
 Sijainti yliopistojen välittömässä läheisyydessä. Hyvät palvelut ja liikenneyhteydet.
 Linkittyy osaksi nopeasti kehittyvää kaupunkirakennetta (+ pilotointi, + kokeilut, + palvelukehitys)
Menestyy, koska
 Tila/kiinteistökehitys on keskitetty yhden tahon hallittavaksi. Omaa riittävän kriittisen massan.
 TTK/TSP symbioosi mahdollistaa uudet osaamis- ja liiketoimintayhdistelmät.
 Sijainti hyvin liikenneyhteyksien varrella (matkakeskus, rautatie, moottoritie, kevytraideyhteys, tieverkko).
 Ympäröivä ekosysteemi tukee koko tilakehityskokonaisuutta.
Ansaintamalli
 Tilavuokraus erikokoisille yhtiöille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus) ja julkisorganisaatiolle.
 Asiakkaat maksavat palvelupaketeistaan enemmän kuin pelkkää tilavuokraa. ”Jäsenyys”-malli TSP-yhteisössä.
Case: Turun Teknologiakiinteistöt

Case Maria ZeroOne, Suomi

Case: Maria ZeroOne
Kasvuyritysalusta ja -ekosysteemi
Kuvaus
 Vuonna 2016 yhtiöitetty entistä Marian sairaala-aluetta kehittävä yhtiö, jonka tehtävänä on luoda pintakorjattuihin tiloihin
kiinnostava start up - ja kasvuyritysyhteisö.
 Tarjoaa pitkälle tuotteistetun kasvuyritysalusta-tilakokonaisuuden, jota asiakasyritykset saavat suhteellisen vapaasti
omista lähtökohdistaan.
 Co-location -toimintamalli, jossa konseptin vahvuus syntyy osaamisten yhdistelmistä.
 Tiivis kumppanuus Helsingin kaupungin, Helsingin Uusyrityskeskus ry:n ja Startup Sauna Säätiön kanssa.
 Maria ZeroOne alueelle luodaan Pohjoismaiden merkittävin start up - ja kasvuyrityskeskittymä, joka yhdistää
kasvuyritysohjelmien, riskisijoitusyhtiöiden ja KIBS-palveluntarjoajien osaamisen asiakasyritysten nopean
kasvun tueksi.
 Mariaan luodaan asiakkaidensa näköinen toimistoympäristö, jossa tilat tukevat start up -yhteisön kehittymistä.
 Samalta alueelta löytyvät niin palveluntarjoajat, rahoittajat kuin kanssayrityksetkin.
 Erilaisten tilojen yhdistelmä: toimistot, avokonttorit, co-working -tilat, start up -tilat jne.
Palvelumalli
 Tilakehitys minimiasiakastarpeen tasolle, jonka jälkeen asiakas vastaa kaikista tilakehityksen kustannuksista
 Tila+ vuokraustoimintaa, jossa asiakas saa tilan ja minimipalvelupaketin (perusinfran) yhdessä paketissa.
 Yhteisöpalvelut
 Yrityskehitys- ja rahoituspalvelukokonaisuus start up - ja kasvuyritysten liiketoiminnan tukena.
 Asiakkaat luovat itse omaa toimintaansa tukevan yhteisön, joka luo omat sääntönsä yhteistoiminnan tueksi.
Lähteet: Haastattelut – Gunnar Suikki, Helsingin kaupunki – Voitto Kangas, Maria ZeroOne (+ aiemmat
projektihaastattelut)

Case: Maria ZeroOne
 Maria ZeroOne Oy, joka vastaa kiinteistön käyttökuntoon saattamisesta ja yhteisön peruspalveluiden järjestämisestä.
 Helsingin kaupunki tilanomistajana ja start up - ja kasvuyrityspalveluiden tuottajana (ei kuitenkaan ohjaa muiden
toimijoiden tekemistä tai yhteisökehitystä.
 Startup Sauna Säätiö rakentaa osaltaan perustan yritys- ja yhteisöpalveluiden kehittämiselle.
 Kasvuyritysohjelmien omistajat/toteuttajat ja sijoitusyhtiöt, joiden osaaminen yhdistyy koko yhteisön tueksi.
 Maria ZeroOne:n toiminnallinen kokonaisuus on juuri syntymässä ja hakee vielä muotoaan.
 Sijainti kaupungin ydinkeskustan reuna-alueella, kuitenkin osana ydinkeskustan palveluja liikennekokonaisuutta.
 Linkittyy osaksi nopeasti kehittyvää kaupunkirakennetta (+ pilotointi, + kokeilut, + palvelukehitys)
 Co-location -malli, joka tähtää avaintoimijoiden (ohjelmat, sijoittajat, palveluntarjoajat jne.) osaamisten nopeaan ja
joustavaan yhdistelemiseen.
Menestyy, koska
 Keskeinen sijainti, hyvät liikenneyhteydet ja kiinnostava tilakokonaisuus kehitettävänä. Suuret vapausasteet.
 Tila- ja kiinteistökehitys on keskitetty yhden tahon hallittavaksi.
 Kasvuyritysohjelmien ja sijoitusyhtiöiden sijoittuminen samaan paikkaan mahdollistaa uudet osaamis- ja
liiketoimintayhdistelmät.
 Toimijajoukon koko ylittää vaaditun kriittisen massan.
 Sijainti hyvin liikenneyhteyksien varrella (metro, rautatie, tieverkko).
Ansaintamalli
 Tilavuokraus kasvuyritysohjelmille, sijoitusyhtiöille, avainyrityksille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus) ja
julkisorganisaatiolle.
 Asiakkaat maksavat kohtuuhintaista vuokraa, joka vastaa tilojen kuntoa (heikohko, ei peruskorjauksia).

Case Tilassa, Suomi

Case: Tilassa
Asiakas edellä tilasuunnitteluun
Kuvaus
▪ Vuonna 2013 perustettu helsinkiläinen sisustussuunnittelutoimisto keskittyy oppimista ja innovaatioita tukevien elämyksellisten
toimintaympäristöjen suunnitteluun ja rakentamiseen. Tilassa yrityksen asiantuntijat optimoivat asiakkaan toimitilat vastaamaan
todellisia toiminnallisia käyttötarpeita. Asiakkaita mm. Porvoon ja Helsingin kaupungit, LähiTapiola ja
Ruskeasuon koulu sekä useita yrityksiä, joiden tavoitteena on selvitä voittajana digitalisoituvan yhteiskunnan
aiheuttamassa muutospaineessa.
 Yrityksen missiona on auttaa asiakkaita saavuttamaan parempaa tuottoa toimintaympäristön ja prosessien optimoinnilla.
 Yritys on perustettu erityisesti oppimista ja innovaatiota tukevien tilojen suunnitteluun, käyttäjien osallistumisen mahdollistaen.
Palvelumalli
 Tilassa tarjoaa toimintaympäristöjen suunnittelu- ja toteutuspalveluita sekä osallistumis-prosesseja tilasuunnittelun tueksi.
▪ Tilasuunnittelu: suoritetaan yhdessä asiakkaan kanssa, joka panostaa organisaation tuloksellisuutta kasvattaviin
muuntojoustaviin ja ketteriin tilaratkaisuihin. Tilassa-yrityksen lähestymistapa korostaa työntekotapojen muuttuvia tarpeita ja
digitalisaation tuomaa murrosta työn toteutuksessa.
▪ Kasvukausi co-design -palvelun suunnitteluprosessi on aina asiakkaita osallistava, jolloin toteutukset vastaavat aidosti todellisia
käyttötarpeita. Lisäksi käyttäjät kokevat pystyvänsä vaikuttamaan omaan ympäristöönsä ja sitoutuvat työ- tai
oppimisympäristöönsä paremmin. Kasvukausiprosessi koostuu 4 osasta (katso kuva seuraavalla sivulla).
▪ Remontti tilassa eli “avaimet käteen” -saneeraus ja rakennuspalvelut.
Toteuttajat
▪ Asiakkaat, kuten julkisten organisaatioiden ja yritysten työntekijät ja johto
▪ Tilassa-yrityksessä toimii 10 työntekijää, mukaan lukien puuseppiä, sisustusarkkitehtejä ja muotoilijoita
▪ Kalustevalmistajat, kuten Martela ja Lekolar
▪ Laitetoimittajat, teknisten ja ict-ratkaisujen toimittajat (kuten Lenovo)
▪ Lattiaratkaisut, kuten Interfacen ekomatot
▪ Akustiikkaratkaisut, kuten Konto luonnonmukaiset akustiikamateriaalit
▪ Valaisturatkaisut, kuten Fagerhult led-tekniikka
Ansaintamalli
▪ Projektikohtaiset suunnittelu- ja toteutuspalkkiot

Lähteet: Haastattelu Riikka Juvonen, Harri Markkula esitys Sitra työpaja 24.8.2016

Lähde: Tilassa esitysmateriaali, Harri Markkula esitys Sitra työpaja 24.8.2016

Case Martela, Suomi

Martelan monitoimistokonsepti
Lähde: www.martela.fi
Kuvaus
 Martela kalustevalmistaja vastaa tietotyön muuttuvaan luonteeseen lanseeraamalla Inspiring Office® by Martela
-konseptin. Konseptin avulla tehostetaan toimiston tilojen käyttöä, lisätään työviihtyvyyttä sekä taataan monipuoliset
mahdollisuudet erilaisiin sosiaalisiin kohtaamisiin.
 Hollannissa alunperin kehitetty ajatus monitilatoimisto-konseptista vastaa joustavasti työnteon ja työtapojen jatkuviin
muutoksiin organisaatioissa.
 Martelan monitilatoimisto on tietotyön eri toimintojen ja vuorovaikutuksen alusta niin organisaation työntekijöille,
asiakkaille kuin sidosryhmille. Siirtyminen monitilatoimistoon tuo etuja tehokkaamman tilankäytön, parantuneen
työhyvinvoinnin ja viihtyisämmän työympäristön muodossa. Työntekijöillä on uudenlainen vapaus valita
työskentelyalue parhaiten sopivaksi kullekin työtehtävälle.
Palvelumalli
 Monitilatoimisto-konsepti toimii tietotyön eri toimintojen ja vuorovaikutuksen alustana organisaation työntekijöille,
asiakkaille ja sidosryhmille. Konseptissa suunnitellaan ja räätälöidään asiakkaalle soveltuvin kombinaatio seuraavista:
 Neljä kohdetta: yhteistyön alue, kommunikoinnin alue, keskittymisen alue ja rauhoittumisen alue.
 Neljä työntekijätyyppiä: ankkurit, keräilijät, yhdistelijät ja navigoijat.
 Kolme vyöhykettä: julkinen, puolijulkinen ja yksityinen.
 Lifecycle-konseptissa määritellään yhdessä yrityksen tavoitteet, tarpeet ja työnteon kulttuuri ja suunnitellaan asiakas-
tarpeisiin sopiva, työympäristöä tehostava ratkaisu, jota ylläpidetään. Tiloja ja kalusteita päivitetään koko
asiakasyrityksen elinkaaren ajan ja tarpeiden muuttuessa. Palvelu sisältää myös tilojen käyttöasteen muutoksien
jatkuvan tarkkaillun.
Toteuttajat
 Martelan asiantuntijat yhdessä asiakkaan kanssa
 ”Walk the talk”: Martelan pääkonttori eli Martela-talo Helsingin Pitäjämäessä on muutettu monitilatoimistoksi, jossa
työntekijä voi valita itselleen parhaiten työtehtäväänsä sopivan työpisteen (ainoastaan talousjohtajalla on oma huone).
Ansaintamalli
 Projektikohtaiset suunnittelu- ja toteutuspalkkiot
 Laite ja kalustemyynti
 Elinkaaripalveluiden tarjonta jatkuvaan kalustetarjontaan, tilankäytön seurantaan, kehittämiseen ja ylläpitoon.

Tommi Lampikoski Jukka Viitanen
Puh 040 353 8311 Puh 045 329 1885
www.4l.fi mail: jukka.viitanen@resolutehq.com
4L Training & Consulting Oy on koulutuksen ja konsultoinnin ammattilaisten vuonna 1997 perustama asiantuntijayritys.
Yrityksen tarkoituksena on auttaa asiakkaitaan kehittämään liiketoimintaansa ja lisäämään yksilöiden kokonaisvaltaista
hyvinvointia ja elämänlaatua. Yrityksen konsulteilla on monivuotinen ja monipuolinen kokemus koulutus- ja
konsultointitehtävistä. Asiakkaita mm. Nokia, Philips, Tapiola, Turva, Suomen Pankki, Digita, Suomen Kansallisooppera,
Ympäristöministeriö, Ilmatieteenlaitos, Fingrid, Patria ja Orion.
Resolute HQ Oy (RHQ) on vahvasti kansainvälisille markkinoille keskittyvä, innovaatioympäristöjen arviointiin,
suunnitteluun ja toteutukseen erikoistunut koulutus- ja konsultointiyritys. Palvelemme asiakkaitamme uusien ja
toteutettujen tuote/palvelukehitysalustojen, innovaatiokaupunkien, alueellisten keskittymien, tiede- ja teknologiapuistojen ja
innovaatio-kehitysohjelmien analysoinnissa, suunnittelussa ja johtamisessa.

Tilankayttopalvelut loppuraportti

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Tilankayttopalvelut loppuraportti

Similar to Tilankayttopalvelut loppuraportti (20)

More from Sitra / Ekologinen kestävyys

More from Sitra / Ekologinen kestävyys (20)

Tilankayttopalvelut loppuraportti

Editor's Notes