Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
LÊ THỊ THUẬN HÒA
ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Hà Nội, năm 2019

2. HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
LÊ THỊ THUẬN HÒA
ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS LÊ MAI THANH
Hà Nội, năm 2019

3. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1:LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ......................................... 6
1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử
dụng đất........................................................................................................................................... 6
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự........................................ 6
1.1.2. Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
..................................................................................................................... 9
1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử dụng
đất trong thi hành án dân sự .................................................................................................16
1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
...................................................................................................................16
1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự........................................................................................................18
1.2.3. Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất trong thi hành án.................................................................................20
1.3. Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự........................................................................................................................................21
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ,
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH ..............................................................................23
2.1.1. Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở...................................................24
2.1.2. Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai................26
2.1.3. Năng lực thi hành án.......................................................................27

4. 2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu
giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh...............29
2.2.1. Chủ thể ............................................................................................29
2.2.2. Đối tượng ........................................................................................31
2.2.3. Giá trị..............................................................................................33
2.3.Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản
là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn Thành phố
Hồ Chí Minh 36
2.3.1. Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà, quyền
sử dụng đất................................................................................................35
2.3.2. Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền
sử dụng đất trong thi hành án...................................................................36
2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua trong
bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh
...........................................................................................................................................................41
2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao
hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ .............................40
2.4.2. Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án ..........................................41
2.4.3. Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua ........41
Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ
TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN
DÂN SỰ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH ..............................................................45
3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất.........................................................................................................47

5. 3.2. Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính xác
trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng
đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.....................................................................................49
3.3. Nâng cao hiệu quả tổ chức đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử
dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.........................................................................52
KẾT LUẬN....................................................................................................59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

6. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐGTS Đấu giá tài sản
THADS Thi hành án dân sự
TP. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh
VKSND TC Viện kiểm sát nhân dân tối cao

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài nghiên cứu
Phán quyết của Tòa án hoặc quyết định giải quyết vụ việc tranh chấp chỉ
có giá trị pháp lý và thực tiễn nếu có được một hệ thống thực thi phán quyết
thực hiện được đúng chức năng của mình. Từ đó, hoạt động thi hành án dân sự
mang một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo kỷ cương phép nước;
củng cố pháp chế và pháp quyền, đảm bảo quyền tư pháp được thực thi. Điều
106 Hiến pháp hiện hành năm 2013 đã quy định rằng “Bản án, quyết định của
Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan, tổ chức, cá nhân
tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”.
Nhận thức được vai trò của công tác thi hành án dân sự, nhiều năm qua,
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thi
hành án dân sự, trong đó Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn
được coi là khung pháp lý quan trọng nhằm thể chế hóa hoạt động này trong
đời sống. Tuy vậy, kết quả thi hành án qua các năm mặc dù có khởi sắc nhưng
tình trạng án dân sự tồn đọng, khó giải quyết vẫn còn khá nhức nhối, đặc biệt
ở những địa bàn trọng điểm như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Lĩnh vực khó
khăn nhất trong hoạt động thi hành án dân sự lại nằm ở các giao dịch liên quan
tới nhà ở, quyền sử dụng đất…
Theo thống kê của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngày
30/9/2018 (chỉ tính riêng các vụ việc bán đấu giá từ 3 lần trở lên), trên phạm vi
toàn quốc còn 2.961 việc bán đấu giá không thành với tổng giá trị tài sản hơn
7,46 nghìn tỷ đồng. Trong năm 2018 (từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/9/2018),
số việc bán đấu giá thành tài sản là 2.846 việc và hơn 11,1 nghìn tỷ đồng. Trong
đó, đã giao 2.110 việc, tương ứng với số tiền gần 9,6 nghìn tỷ đồng (đạt 74,2%
về việc và 86,34 % về tiền); hủy kết quả bán đấu giá là 69 việc, tương ứng với
số tiền gần 93 tỷ đồng; chưa giao được tài sản là 667 vụ, tương ứng với số tiền

8. 2
hơn 1,4 nghìn tỷ đồng. So với năm 2017 thì năm 2018 số vụ việc cũng như giá
trị bán đấu giá thành đều tăng. Cụ thể, tăng 701 việc và hơn 7,7 nghìn tỷ đồng.
Kết quả giải quyết giao tài sản trong năm 2018 cũng tăng vượt bậc so với năm
2017, đặc biệt là về giá trị (tăng hơn 5 nghìn tỷ đồng).
Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử
dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong
những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi
hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá
tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động
lực.
Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài
sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn
Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Thi hành án dân sự nói chung và bán đấu giá tài sản trong thi hành án
dân sự nói riêng là những lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm. Qua tổng hợp, có thể
ghi nhận một số công trình nghiên cứu nổi bật như:
- Nguyễn Thị Kim Tuyến (2010), Thực hiện pháp luật về thi hành án dân
sự ở thành phố Hà Nội, Luận án luật học;
- Nguyễn Thanh Phong (2011), Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản
trong thi hành án dân sự, Luận văn luật học.
- Đặng Đình Quyền (2012), Hiệu quả áp dụng pháp luật trong thi hành
án dân sự ở Việt Nam, Luận án luật học;
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng
và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa
có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là

9. 3
bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất
cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất.
Ngoài các nghiên cứu nói trên còn có một số nghiên cứu dưới dạng bài
viết, tạp chí như:
- Lê Minh Tâm (2001), Thử bàn mấy vấn đề lí luận về thi hành án, Tạp
chí Luật học số 2/2001.
- Trương Hồng Quang (2015), Về bản chất của hoạt động thi hành án,
Cổng thông tin Bộ Tư pháp
Mặc dù các công trình nghiên cứu đã giải mã nhiều vấn đề lý luận và
thực tiễn liên quan nhưng việc đấu giá nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố
Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ luôn là vấn đề
đáng quan tâm nhưng chưa được nghiên cứu thấu đáo. Đó chính là nhiệm vụ
nghiên cứu của luận văn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn hệ thống hoá và phân tích cơ sở lý luận, pháp lý về đấu giá tài
sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên cơ sở đó đánh giá thực
trạng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa
bàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan các quy định về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử
dụng đất thi hành án dân sự; Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan, đánh
giá vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và tầm quan trọng của việc
hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất thi hành án dân sự. Tìm hiểu các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

10. 4
Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định đó trên địa bàn Thành phố để nêu ra
được những mặt tích cực và hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật.Tập trung
phân tích những tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải
pháp phù hợp.
Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định của
pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất thi hành án dân sự tại Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất như một
trong biện pháp thi hành án dân sự căn cứ theo pháp luật thi hành án dân sự với
thực tiễn nghiên cứu từ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu đấu giá nhà, quyền sử dụng
đất trong hoạt động thi hành án dân sự mà không mở rộng đến các biện pháp
thi hành án khác.
- Về không gian: Luận văn chỉ đánh giá thực tiễn trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng bán đấu giá nhà ở, quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ năm 2014 đến nay (thời điểm Luật thi
hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014).
5. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở vận dụng các phương pháp luận
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin và quan điểm
của Đảng cộng sản Việt Nam. Luận văn cũng sử dụng những phương pháp
nghiên cứu luật học truyền thống như phương pháp phân tích, phương pháp
tổng hợp, pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử, tư duy

11. 5
logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… nhằm làm sáng tỏ nội dung và phạm
vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn:
Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo
pháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động
này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua luận văn cho
thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu. Từ đó tác giả có những
đề xuất kiến nghị, nêu ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn
tại, hạn chế để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn trong việc ban
hành pháp luật và thực thi pháp luật sau này. Bên cạnh đó, Luận văn cũng có
thể là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và ít
nhiều cũng là nguồn kiến thức cho những ai hoạt động ở lĩnh vực đấu giá tài
sản trong thi hành án dân sự.
7. Kết cầu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự
Chương 2: Thực trạng pháp luật đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh

12. 6
Chương 1
LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự
Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các phán quyết giải quyết tranh chấp
của cơ quan có thẩm quyền được thực thi trên thực tế. Các phán quyết này sau
khi được ban hành tuy có tính quyết định, nhưng việc thi hành trên thực tế
thường bị bên có nghĩa vụ né tránh thực hiện, do vậy để bảo đảm quyền lợi của
bên có quyền, hoạt động thi hành án dân sự sẽ tổ chức thực hiện các phán quyết
này trên thực tế.
Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân được thực
hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật THADS
và pháp luật có liên quan trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết
định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.
Theo quy định tại Điều 1 và 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa
đổi bổ sung năm 2014), THADS là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân,
bao gồm cả cơ quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết
định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.
Các bản án, quyết định được THADS bao gồm: bản án, quyết định về dân sự,
hình phạt tiền, tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật
chứng, tài sản, án phí và quyết định dân sự trong bản án, quyết định hình sự,
phần tài sản trong bản án, quyết định hành chính của Tòa án, quyết định của
Tòa án giải quyết phá sản, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng
xử lý vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên phải thi hành và phán
quyết, quyết định của Trọng tài thương mại hoặc những bản án, quyết định của

13. 7
Tòa án cấp sơ thẩm được thi hành án ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng
nghị. Hoạt động THADS được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục
theo quy định của Luật THADS, các văn bản hướng dẫn thi hành và các văn
bản quy phạm phát luật có liên quan.
Như vậy, THADS là một trong những hoạt động quan trọng của bộ máy
nhà nước nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định về dân sự của Tòa án,
Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thi hành trên
thực tế. Hoạt động THADS có hiệu quả góp phần bảo đảm tính nghiêm minh
của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và lợi ích
của Nhà nước. Qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xã hội, tăng
cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhà nước trong việc tôn trọng, bảo vệ và
bảo đảm quyền con người.
Về đặc điểm:
Thứ nhất, thi hành án dân sự là hoạt động được thực hiện theo quy định
của pháp luật về thi hành án dân sự. Là hoạt động bảo đảm cho các phán quyết
được thực thi trên thực tế, bảo đảm công bằng xã hội nên việc thực thi các phán
quyết phải được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chung, do pháp luật quy
định. Quá trình phát triển, quy định pháp luật về thi hành án dân sự đến nay đã
chính thức xây dựng thành hệ thống văn bản, trong đó Luật Thi hành án dân sự
2008 sửa đổi bổ sung 2014 là văn bản quy định cơ bản nhất, bên cạnh đó là hệ
thống các văn bản hướng dẫn thi hành, gồm các Nghị định, Thông tư, …
Thứ hai, thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan nhà nước hoặc tổ
chức được nhà nước trao quyền. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ
sung 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là cơ quan thi
hành án dân sự cấp tỉnh, cấp quân khu, cấp huyện; là những cơ quan thuộc bộ
máy hành chính nhà nước Việt Nam, thực hiện chức năng quản lý nhà nước
trong lĩnh vực thi hành án dân sự. Ngoài ra, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày

14. 8
24/7/2009 của Chính phủ quy định thì việc tổ chức thi hành án không chỉ được
thực hiện bởi cơ quan nhà nước mà đã được mở rộng, xã hội hóa hoạt động thi
hành án, có sự tham gia của các tổ chức dân sự là các văn phòng thừa phát lại.
Chủ thể THADS bao gồm nhóm cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong
hoạt động THADS, nhóm chủ thể tham gia, nhóm chủ thể có liên quan tới hoạt
động THADS.
Cơ quan có thẩm quyền trong hoạt động thi hành án dân sự, bao gồm:
Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án và cơ quan có thẩm quyền kiểm sát
quá trình tổ chức thi hành án. Theo quy định tại Chương II Luật Thi hành án
dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án
là hệ thống cơ quan thi hành án dân sự bao gồm cơ quan thi hành án dân sự
thuộc Bộ Tư pháp, Bộ Quốc phòng và hệ thống cơ quan thi hành án dân sự các
cấp. Theo quy định tại Điều 28 Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân 2014,
Viện kiểm sát nhân dân các cấp là cơ quan có thẩm quyền kiểm sát các hoạt
động thi hành án.
Nhóm chủ thể tham gia hoạt động thi hành án, bao gồm: Đương sự
(người được thi hành án, người phải thi hành án) và người có quyền và nghĩa
vụ liên quan đến quá trình thi hành án. Theo quy định tại Điều 3 Luật Thi hành
án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định: Người được thi hành là cá nhân,
cơ quan, tổ chức được hưởng quyền, lợi ích trong bản án, quyết định được thi
hành; Người phải thi hành án là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa
vụ trong bản án, quyết định được thi hành; Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên
quan là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trực tiếp
đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự.
Ngoài ra còn có nhóm chủ thể liên quan đến hoạt động thi hành án như
các tổ chức bán đấu giá tài sản, các cơ quan chức năng có nghĩa vụ cung cấp
thông tin về điều kiện thi hành…

15. 9
Cưỡng chế thi hành án dân sự được hiểu là biện pháp thi hành án dân sự
dùng quyền lực nhà nước, nhằm buộc người phải thi hành án dân sự thực hiện
những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án.
Cưỡng chế thi hành án dân sự do chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự
quyết định áp dụng theo thẩm quyền trong trường hợp người phải thi hành có
điều kiện thi hành án, đã được thông báo hợp lệ, đã hết thời gian tự nguyện thi
hành án mà không tự nguyện thi hành; hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn
người phải thi hành án dân sự tẩu tán, hủy hoại tài sản.
Nếu người phải thi hành án không tự nguyện, cơ quan thi hành án tiến
hành xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành
án và thực hiện cưỡng chế thi hành án. Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành
án được thực hiện sau khi cơ quan thi hành án kê biên, thẩm định giá tài sản để
thi hành án (một trong các biện pháp cưỡng chế THADS).
1.1.2.Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự
- Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự
Trong kinh tế học hiện đại, nhà kinh tế học người Anh – David W.Pearce
đã đưa ra định nghĩa: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng
đặt giá cho tài sản chứ không phải đơn thuần trả giá theo giá công bố của
người bán” và thị trường đấu giá là “một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả
được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung cầu”
Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công
khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”

16. 10
Theo Đại từ điển Bách khoa Việt Nam “Đấu giá là hình thức bán những
tài sản hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm. Người bán đặt
mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, tài sản được bán cho
người mua trả cao nhất”.
Bán đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội. Đây là một trong những phương thức minh bạch
để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc
đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi tài sản nói riêng
phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài
sản ở nước ta đã từng bước phát triển, hỗ trợ đắc lực cho công tác thi hành pháp
luật, cụ thể như: thi hành án dân sự, xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ vay cho
các tổ chức tín dụng, xử lý vi phạm hành chính, nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất qua hình thức đấu giá... Công tác xã hội hóa hoạt
động BĐGTS đã và đang thực hiện theo lộ trình trong việc triển khai Nghị
quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách
tư pháp đến 2020.
Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Đấu giá
tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 49 của Luật này”
Tài sản là nhà, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là tài sản bắt
buộc phải bán thông qua đấu giá nếu các bên đương sự không tự thỏa thuận
được về thi hành án được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản
2016. Quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp
hành viên kê biên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu
giá được bàn giao cho người thắng cuộc trong phiên đấu giá. Cơ quan thi hành

17. 11
án dân sự sau khi hoàn tất thủ tục kê biên, thẩm định giá tài sản sẽ ký kết hợp
đồng bán đấu giá với tổ chức, doanh nghiệp có chức năng tổ chức bán đấu giá
tài sản (sau đây gọi là tổ chức bán đấu giá). Quá trình bán đấu giá thành, tài sản
sẽ được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được do trúng đấu giá
sau khi khấu trừ hết các chi phí cần thiết cơ quan thi hành án dân sự sẽ sử dụng
để thanh toán nghĩa vụ thi hành án theo phần nội dung của bản án, quyết định.
Như vậy, bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự là hình thức mua bán đặc biệt, công khai đối với tài sản bị kê biên để thi
hành án. Hợp đồng dịch vụ đấu giá được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ
chức bán đấu giá tài sản, được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định, người mua trả giá dựa trên khởi điểm do cơ quan thi hành
án xác định, người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá.
Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản là nhà, quyền dụng đất trong thi
hành án dân sự trong thi hành án dân sự bao gồm:
Người tham gia đấu giá: Khoản 7 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định
người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để
mua là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự đấu giá theo quy định của
Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan như Luật nhà ở, Luật đất
đai, Bộ luật dân sự.
Người có nhà ở, quyền dụng đất đem ra đấu giá theo pháp luật đấu giá
tài sản và pháp luật thi hành án dân sự gồm:
Theo khoản 5 Điều 5 và và khoản 1 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì
người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở
hữu tài sản uỷ quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu
giá theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Người có tài sản đấu giá
ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện
việc đấu giá tài sản.

18. 12
Theo Khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án thì người có tài sản đấu giá là
cơ quan thi hành án dân sự (Chấp hành viên). Với quy định này thì đương sự
có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch
vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường
hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán
đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Tổ chức đấu giá tài sản: Luật đấu giá tài sản quy định tổ chức đấu giá
tài sản bao gồm doanh nghiệp đấu giá tài sản và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài
sản. Tuy nhiên, khác với Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp đấu giá
tài sản chỉ được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp
danh và phải đăng ký với Sở Tư pháp.
Theo Báo cáo của Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, tính đến thời điểm ngày
01 tháng 7 năm 2019, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 118 tổ chức đấu
giá tài sản đăng ký danh sách đấu giá viên và đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp,
bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh nghiệp, chi
nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp đấu giá
tài sản).
Về tài sản đấu giá: Tài sản là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có
giá trị đặc biệt, nó không phải là tài sản thông thường, cũng không phải là tài
sản nhân tạo, nó được hình thành và sản sinh một cách tự nhiên (sau đó được
con người sử dụng sức lao động để cải tạo, tu bổ…). Do vậy, khi xác định giá
trị của nhà ở, quyền sử dụng đất không thể dùng các cách thức thông thường
để xác định mà phải thông qua các cách thức đặc biệt, cách cách thức này có
sự tham gia của tổ chức bán đấu giá, cơ quan thi hành án (đại diện chủ sở hữu)
và bên tham gia mua tài sản.
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và
được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự, theo quy định của

19. 13
Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,
bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng
đất và các quyền tài sản khác” (Điều 115) và “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được
chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”
(Điều 189). Theo quan hệ dân sự thông thường, người chủ sở hữu tài sản có
quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức
khác nhau như bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theo đúng quy
định của pháp luật. Tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất được đưa ra bán đấu
giá để đảm bảo thi hành án nên có sự tham gia của nhiều chủ thể và được tổ
chức bán theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Giá trị tài sản do người
tham gia mua quyết định và tài sản sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.
Về trình tự thủ tục bán đấu giá: Nếu các bên không tự thỏa thuận được
về thi hành án hoặc về đấu giá tài sản, Cơ quan THADS sau khi xác minh tài
sản sẽ kê biên hoặc duy trì lệnh kê biên theo quyết định của Tòa án, làm rõ sự
không trùng khớp thông tin của tài sản giữa giấy tờ pháp lý và thông tin thực
tế, ký hợp đồng thẩm định giá tài sản. Giá trị tài sản trên chứng thư thẩm định
giá sẽ được sử dụng làm giá khởi điểm của tài sản trong bán đấu giá. Quá trình
bán đấu giá, tính công khai thông tin phải được đảm bảo. Kết quả đấu giá thành,
tài sản được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được sau khi thanh
toán các nghĩa vụ, chi phí cho cuộc đấu giá được chuyển trả cơ quan THADS
để thanh toán nghĩa vụ của người phải thi hành án.

20. 14
- Đặc trưng đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Ngoài những đặc điểm chung của quan hệ đấu giá thông thường, bán đấu
giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có một số đặc trưng sau:
Thứ nhất, về chủ thể: Hợp đồng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất
trong thi hành án được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá tài
sản. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi hành
án dân sự mang tính đặc thù riêng, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản
với tổ chức đấu giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi
hành án dân sự, quyền sở hữu, sử dụng đó thuộc về người phải thi hành án,
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Thứ hai, mục đích của việc bán đấu giá tài sản: Nhà ở, quyền sử dụng
đất đất được đem ra bán công khai, thu hút nhiều người mua nhằm thu được
khoản tiền lớn nhất. Khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất sau khi khấu trừ các chi phí phát sinh sẽ được cơ quan
THADS sử dụng để chi trả các nghĩa vụ của người phải thi hành án theo nội
dung án tuyên. Sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ trên, số tiền còn dư mới
chuyển trả cho chủ sở hữu tài sản.
Thứ ba, tính chất của quan hệ bán đấu giá tài sản: Xuất phát từ mục
đích, chủ thể của hoạt động này, tính chất của hợp đồng bán đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có những nét riêng biệt. Nếu như hợp
đồng đấu giá tài sản thông thường, chủ sở hữu không bị chi phối bởi bất cứ yếu
tố nào, luôn mong muốn tài sản của mình được bán với giá cao nhất để thu lợi
một cách tối đa, thì hợp đồng đấu giá tài sản trong thi hành án luôn bị chi phối
bởi rất nhiều yếu tố. Có thể kể đến như: Người phải thi hành án hoặc người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chủ sở hữu tài sản luôn mong muốn tài sản bán
được giá cao, hoặc luôn tìm cách để trì hoãn không giao tài sản để thực hiện

21. 15
đấu giá, người được thi hành án luôn mong muốn nghĩa vụ được thi hành nhanh
chóng nên luôn có tác động tới cơ quan THADS để bán tài sản nhanh nhất mà
không quan tâm tới giá của tài sản, cơ quan THADS về thực tế không phải chủ
sở hữu của tài sản này… Từ những yếu tố trên có thể dẫn tính khách quan của
hợp đồng bán đấu giá tài sản sẽ bị ảnh hưởng
Thứ tư, do tính chất đặc biệt của tài sản đấu giá nên hệ quả tác động đến
việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá: Nhà ở, quyền sử dụng đất là tài
sản có giá trị lớn, không phổ biến và khó có thể thay thế như những tài sản
khác. Giá trị nhà, đất phần lớn đều tăng lên theo thời gian (có khi trong vòng
01 tháng, giá tài sản đã tăng lên gấp đôi). Chính giá trị tăng nên tác động đến
những chủ thể tham gia đấu giá, người được thi hành án và đặc biệt là người
phải thi hành án (người có quyền sở hữu, sử dụng). Với tâm lý tiếc rẻ, bị ép
buộc phải bán tài sản nên thường tìm mọi cách để hủy kết quả bán đấu giá tài
sản với mong muốn chuộc lại tài sản để họ tự bán với giá trị cao hơn hoặc do
vi phạm pháp luật của cơ quan THADS hoặc tổ chức bán đấu giá dẫn tới chủ
sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo. Do đó, việc giao loại tài sản này sau khi có
kết quả bán đấu giá tài sản thường bị trì hoãn, kéo dài, làm ảnh hưởng đến
quyền lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản. Đây là đặc trưng cơ bản
của hoạt động này.
- Vai trò của đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Qua thực tiễn của hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất trong THADS có thể nhìn nhận vai trò của hoạt động này dưới nhiều góc
độ.
Vai trò đối với quá trình thi hành án: Đấu giá là giai đoạn cuối cùng của
xử lý tài sản, là yếu tố quyết định việc có thi hành được bản án, quyết định của
cơ quan tài phán hay không. Có thể nói giữa hoạt động bán đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án và kết quả của việc tổ chức thi hành

22. 16
án có mối quan hệ nhân quả. Thực hiện tốt, nhanh chóng khâu đấu giá tài sản
sẽ trực tiếp giúp cho bản án, quyết định của cơ quan tài phán được thi hành một
cách nhanh chóng, đúng pháp luật, đảm bảo tính pháp chế.
Vai trò đối với hoạt động của cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá:
Do hoạt động này thông thường giá trị tài sản lớn, các vụ án, vụ việc thi hành
án được dư luận quan tâm. Quá trình bán đấu giá tài sản diễn ra nhanh chóng,
hiệu quả sẽ tác động tích cực đến vị thế, vai trò của cơ quan THADS và uy tín
của tổ chức bán đấu giá.
Vai trò đối với lĩnh vực tư pháp: Với đặc thù tư pháp trên địa bàn TP.Hồ
Chí Minh, các vụ án lớn, nghiêm trọng về kinh kinh tế, tham nhũng, tài sản thi
hành án chủ yếu là bất động sản và có giá trị rất lớn, người phải thi hành án
nắm bắt pháp luật rất chắc vì vậy tình hình THADS trên địa bàn thành phố vô
cùng phức tạp. Thông thường vụ việc thường xuyên bị kéo dài, gặp vướng mắc
không xử lý được tài sản đặc biệt là việc bán đấu giá những tài sản này để thi
hành án. Chính vì vậy việc làm tốt hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền
sử dụng đất để thi hành án sẽ giúp bản án, quyết định của cơ quan tài phán được
nhanh chóng được thi hành xong. Đảm bảo tính nghiêm minh của bản án, quyết
định của cơ quan tài phán, đồng thời cũng nâng cao trách nhiệm, ý thức, nhận
thức của người dân trên địa bàn thành phố trong việc tuân thủ pháp luật.
1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử
dụng đất trong thi hành án dân sự
1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự
Khái niệm “nhà” quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

23. 17
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có
mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện
được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận
chức vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Với khái niệm “nhà” quy định như trên thì việc xác định đâu là nhà ở
phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc vào thực tế sử
dụng.
Theo Điều 4 Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu
của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử
dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Theo khoản
10, 20 Điều 3 Luật Đất đai có đề cập về chuyển quyền sử dụng đất: là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định.

24. 18
Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nó
bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng
đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn
sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho các chủ thể.
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 106 Luật Thi hành án dân sự đã được
sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì đối với trường hợp đăng ký, chuyển quyền sở
hữu, sử dụng tài sản, hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải
có giấy tờ có liên quan đến tài sản, trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, tài sản bán đấu giá là nhà ở, quyền sử dụng đất trong THADS
là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên phải thi hành án đối với bên được thi
hành án. Tài sản này được nhà nước công nhận quyền sở sở hữu, quyền sử dụng
(người có tài sản) và được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự
Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong trường hợp này gắn liền với thủ
tục thi hành án dân sự. Luật THADS năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm
2014 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện các bản án, quyết định dân sự
đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án. Các bước thực hiện quá trình THADS
được quy định tại Chương III Luật THADS năm 2008.
Thủ tục về xác minh tài sản: Căn cứ vào nội dung bản án, quyết định của
cơ quan tài phán và yêu cầu của người được thi hành án, cơ quan THADS ra
quyết định thi hành án bao gồm quyết định thi hành án chủ động và quyết định
thi hành án theo yêu cầu. Quá trình tổ chức thi hành án, trường hợp người phải
thi hành án không tự nguyện thi hành thì Chấp hành viên phải tiến hành xác

25. 19
minh điều kiện thi hành án. Nếu xác định họ có tài sản là nhà ở, quyền sử dụng
đất thì chấp hành viên phải xác minh thông tin tài sản trực tiếp và xác minh tại
các cơ quan chức năng.
Thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế: Căn cứ vào kết quả trả lời của các
cơ quan chức năng đăng ký, quản lý về nhà ở, đất đai- chấp hành viên ra Quyết
định áp dụng các biện pháp ngăn chặn và xử lý tài sản để thi hành án. Quá trình
xử lý tài sản gồm các bước:
Kê biên tài sản: Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản hoặc duy trì
lệnh kê biên ở các giai đoạn tố tụng trước.
Thẩm định giá tài sản: Dựa trên kết quả kê biên, cơ quan THADS ký hợp
đồng với tổ chức thẩm định giá tài sản. Chứng thư thẩm định giá là cơ sở để
tiến hành bán đấu giá tài sản
Bán đấu giá tài sản: Cơ quan THADS ký kết hợp đồng với tổ chức bán
đấu giá tài sản. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá và giá khởi điểm phụ thuộc
vào thỏa thuận của các bên đương sự. Nếu không thỏa thuận được cơ quan
THADS sẽ lựa chọn.
Thủ tục thanh toán nghĩa vụ thi hành án: Tiền thu được do bán đấu giá
tài sản thành, sau khi trừ các chi phí phát sinh, và các nghĩa vụ đối với Nhà
nước, được tổ chức bán đấu giá chuyển cho cơ quan THADS để tiến hành thanh
toán các nghĩa vụ của bên phải thi hành án theo nội dung các phán quyết của
cơ quan tài phán.
Bán đấu giá tài sản là một bước trong xử lý tài sản để thi hành án. Về thủ
tục bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất theo Luật Đấu giá tài sản
năm 2016, gồm 7 bước được đề cập cụ thể ở Chương 2.

26. 20
1.2.3. Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất trong thi hành án
Về hình thức đấu giá: Theo quy định tại Điều 40 Luật Đấu giá tài sản
2016, các hình thức đấu giá bao gồm: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc
đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu
gián tiếp; Đấu giá trực tuyến.
Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá: Là hình thức đấu giá mà
tại phiên đấu giá ngôn ngữ là lời nói của người điểu hành phiên đấu giá và
những người tham gia đấu giá nhằm xác định giá khởi điểm cũng như các mức
giá được trả.
Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá: Là hình thức người
tham gia phiên đấu giá bỏ phiếu để đưa ra mức giá đối với hàng hóa. Đấu giá
bằng bỏ phiếu gián tiếp: Khi đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá
được nhận phiếu trả giá, hướng dẫn về cách ghi phiếu, thời hạn nộp phiếu trả
giá và buổi công bố giá. Phiếu trả giá được gửi qua đường bưu chính hoặc được
nộp trực tiếp và được tổ chức đấu giá tài sản bỏ vào thùng phiếu. Tại buổi công
bố giá đã trả của người tham gia đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá
công bố kết quả phiếu trả giá cao nhất.
Ngoài ra Luật đấu giá tài sản 2016 cũng bổ sung quy định về đấu giá trực
tuyến.
Về phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá tài sản được sử dụng bao
gồm phương thức trả giá lên và phương thức đặt giá xuống.
Phương thức trả giá lên: Là phương thức đấu giá theo đó người trả giá
cao nhất so với giá khởi điểm là người có quyền mua hàng.
Phương thức trả giá xuống: Là phương thức đấu giá, theo đó người đầu
tiên chấp nhận ngay mức giá khởi điểm hoặc mức giá được hạ thấp hơn giá
khởi điểm là người có quyền mua hàng.

27. 21
Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự với
đặc thù là tài sản đem bán đấu giá thường lớn tính chất phức tạp, cần đảm bảo
sự công khai, minh bạch và khách quan trong quá trình bán đấu giá, nên khi ký
kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá, cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá
thường thống nhất lựa chọn hình thức bán đấu giá là đấu giá trực tiếp bằng lời
nói theo phương thức trả giá lên. Hình thức, phương thức bán đấu giá này đảm
bảo đước các yêu cầu của việc xử lý tài sản để thi hành án.
1.3. Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự
Hiện nay, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá nhà,
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự bao gồm:
- Các quy định về thi hành án dân sự: Luật thi hành án dân năm 2008
sửa đổi năm 2014 đề cập trình tự, thủ tục, thẩm quyền các cơ quan liên quan
trong hoạt động thi hành án dân sự; Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày
18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thi hành án dân sự; Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-
TANDTC-VKSND ngày 01 tháng 8 năm 2016 quy định một số vấn đề về thủ
tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự đề cập
những hướng dẫn chi tiết hơn.
- Các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở: Luật đất đai năm 2013; Luật
nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Các quy định về đấu giá tài sản: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP

28. 22
ngày 16/12/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện; Luật
đấu giá tài sản năm 2016; Nghị định 62/2017/NĐ-CP ngày 15/6/2017 của
Chính phủ hướng dẫn Luật đấu giá tài sản.
Tiểu kết Chương 1
Chương lý luận chung làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò của bán
đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất đối với quá trình thi hành án dân sự.
Bằng việc phân tích các đặc trưng cơ bản của đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự so với quan hệ đấu giá thông thường
đã làm sáng tỏ được yêu cầu về khuôn khổ pháp lý chặt chẽ về đối tượng, chủ
thể, trình tự thủ tục là hình thứccủa quan hệ đấu giá này.
Cơ sở lý luận chung là căn cứ để đánh giá thực trạng hoạt động bán đấu
giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bàn Thành
phố Hồ Chi Minh.

29. 23
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI
TP. HỒ CHÍ MINH
2.1. Các yếu tố tác động đến đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong
tại Thành phố Hồ Chí Minh
2.1.1. Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở
Dân số của TP.Hồ Chí Minh đến thời điểm ngày 23/1/2019 là 8.859.688
người, tăng 64.823 người so với thời điểm 30/6/2018 (số liệu dân số của TP.
Hồ Chí Minh đến thời điểm 30/6/2018 là 8.794.865 người). Số liệu này chưa
tính lực lượng bộ đội và công an ở tại hộ. Như vậy trong thời kỳ 10 năm, từ
năm 2009-2019, tốc độ tăng dân số bình quân của TP. Hồ Chí Minh là
2,15%/năm. Bình quân mỗi năm thành phố tăng thêm khoảng 200.000 người,
gần bằng dân số của một quận có quy mô nhỏ ở thành phố, trong đó có hơn
130.000 dân nhập cư (Lê Văn Thành, 2012). Đô thị hóa do di cư và tăng dân
số tại các khu vực nội thị TP Hồ Chí Minh đã gây áp lực lên cơ sở hạ tầng và
dịch vụ xã hội hiện tại (Liu Wen Tao, 2015). Đô thị hóa nhanh chóng không
được quản lý và không có kế hoạch sẽ dẫn tới tăng áp lực dân số lên các dịch
vụ đô thị như nhà ở, giáo dục, chăm sóc y tế, nước sạch, vệ sinh và giao thông.
Các ước tính đáng báo động cho rằng 41% các hộ gia đình ở thành thị của Việt
Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng thiếu một trong các chỉ số sau:
nhà kiên cố; đủ không gian sống; tiếp cận với nguồn nước sạch; tiếp cận với vệ
sinh tốt; quyền cư trú an toàn (Veronique Marx và Katherine Fleischer, 2010).
Kết quả khảo sát cho thấy chỉ có 7,1% dân nhập cư TP Hồ Chí Minh có
quyền chủ sở hữu nhà ở, phần còn lại là đi thuê mướn (92,6%) (Hình 1). Do
vậy, tương tự như các thành phố lớn khác như Bắc Kinh, hệ thống nhà trọ phục

30. 24
vụ cho người nhập cư là một bộ phận không thể thiếu trong bức tranh hiện trạng
nhà ở của TP Hồ Chí Minh mà qua đó các bất cập về quyền sở hữu, vai trò và
trách nhiệm của người ở đối với căn nhà họ đang ở và đối với cơ sở hạ tầng kỹ
thuật cũng như các cơ sở hạ tầng xã hội tại khu vực cũng cần được nghiên cứu
và xây dựng biện pháp quản lý (Li Yu, 2013) [39].
Trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn TP
Hồ Chí Minh đã tăng lên đáng kể (từ mức 17,32m2 /người năm 2015, nâng lên
là 18,82m2 /người năm 2017). Qua đó cũng thúc đẩy phát triển hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố; tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh;
nhiều dự án phát triển đô thị, dự án khu nhà ở, bất động sản được đầu tư xây
dựng trên địa bàn Thành phố, trong đó 2 tập trung phát triển chính ở các hướng
Đông, Nam và Đông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của thành
phố, tạo ra sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực với nhau; hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ, đảm bảo về chất
lượng; sản phẩm nhà ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu
cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay

31. 25
đổi diện mạo đô thị, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh,
hiện đại.
Điều này dẫn tới một thực tế việc bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử
dụng đất đối với dân cư TP.Hồ Chí Minh chỉ tập trung vào lực lượng dân cư tại
chỗ đã có chỗ ở ổn định, các trường hợp người nhập cư đòi hỏi việc kiểm tra
và giám sát tài sản nhà ở và quyền sử dụng đất hợp pháp trên địa bàn TP Hồ
Chí Minh.
2.1.2. Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai
Theo Báo cáo của UBND TP Hồ Chí Minh trong năm 2018, Thành phố
tiếp tục chứng tỏ vị thế đầu tàu khi bước sang năm thứ 3 liên tiếp đạt mức tăng
trưởng hơn 8%. Đáng chú ý, lần đầu tiên, GRDP của TP Hồ Chí Minh đạt giá
trị 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương 57 tỷ USD và chiếm hơn 23% quy mô nền
kinh tế cả nước. Trong cơ cấu các ngành kinh tế, dịch vụ chiếm 62,4%, công
nghiệp và xây dựng chiếm 22,9%, còn lại là nông nghiệp và các khu vực khác.
Tỷ trọng các ngành dịch vụ chất lượng cao, ngành có hàm lượng giá trị gia tăng
lớn, có lợi thế cạnh tranh liên tiếp tăng dần trong các năm qua.
Riêng chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 4,1%, trong đó 4 ngành công
nghiệp trọng yếu đạt mức tăng 9,2%. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI) năm qua cũng đạt 7,07 tỷ USD, tăng hơn 7% so với năm 2017, chiếm
22% tổng thu hút FDI của cả nước. Tổng thu ngân sách đạt 378,5 nghìn tỷ đồng
(tăng 6% so với mức thực hiện năm 2017), hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách
được giao, đồng thời chiếm 27,2% tổng thu ngân sách cả nước. Thành phố Hồ
Chí Minh cũng khẳng định đã đạt và vượt 18/20 chỉ tiêu về kinh tế xã hội của
năm 2018. (Riêng chỉ tiêu cấp phép thành lập doanh nghiệp chỉ đạt 96% so với
kế hoạch đã đề ra) [37]. Thống kê của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường nhà
ở căn hộ của TP Hồ Chí Minh rất phát triển, đã có khoảng 12 dự án cung cấp
ra thị trường 2.559 căn trong quý II/2019, bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án

32. 26
trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, giảm 5% so với quý trước, 71% so với
cùng kỳ năm 2018 và 78% so với cùng kỳ năm 2017.
Những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế giúp người dân TP Hồ Chí
Minh có thu nhập cao hơn so với mặt bằng chung của cả nước và việc sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng đất được coi như một loại tài sản bảo đảm bền vững. Đây
cũng là nguồn tài sản được áp dụng biện pháp bán đấu giá trong thi hành án
dân sự.
2.1.3. Năng lực thi hành án
Theo Báo cáo của Sở tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh về hoạt động đấu
giá tài sản trên địa bàn Thành phố từ khi triển khai thi hành luật đấu giá tài
sản:
Về tổ chức đấu giá tài sản: Trên địa bàn Thành phố hiện có 118 tổ chức
đấu giá tài sản, bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh
nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản. Tổng số đấu giá viên là 138
người, các đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên
ngành khác nhau.
Từ ngày 01/7/2017 đến 30/6/2018, các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 1.662
hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức 1.991 cuộc đấu giá, trong đó có 1.683
cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 8.955.367.423.192 đồng,
tổng giá trị tài sản bán được là 9.800.602.179.704 đồng. Trong đó:
Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đã ký 189 hợp đồng dịch vụ đấu giá
tài sản, tổ chức 194/194 cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là
4.020.568.400.743 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là 4.746.045.650.877
đồng;
Các doanh nghiệp đấu giá tài sản đã ký 1.473 hợp đồng dịch vụ đấu giá
tài sản, tổ chức 1.797 cuộc bán đấu giá, trong đó có 1.489 cuộc đấu giá thành

33. 27
với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.934.799.022.449 đồng và tổng giá trị tài
sản bán được là 5.054.556.528.827 đồng.
Theo Báo cáo kết quả công tác thi hành án dân sự năm 2018 trong năm
2018 của Cục thi hành án dân sự:
Tại TP.Hồ Chí Minh, số việc và tiền thụ lý mới tăng cao trong nhiều năm
nhưng biên chế bị cắt giảm. Trong 03 năm gần đây, cơ quan thi hành án dân sự
TP.Hồ Chí Minh bị cắt giảm 20 biên chế (số việc chiếm 12%, số tiền phải thu
chiếm 34% số việc, số tiền của cả nước nhưng số biên chế được cấp chỉ có
6%của cả nước). Điều này dẫn đến tình trạng quá tải trong công việc. Trong
năm 2018, bình quân 01 chấp hành viên phải thụ lý 330 việc với số tiền trên
280 tỷ đồng, và bình quân 01 chấp hành viên phải giải quyết xong 241việc với
số tiền 66,83 tỷ đồng. Bên cạnh dó, cơ sở vật chất, kinh phí, trang thiết bị còn
thiếu. Những khó khăn này ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả công việc.
Theo Kết quả đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của
Cục THADS TP.Hồ Chí Minh trong năm 2018:
Tổng số việc đấu giá tài sản là 262 việc trong đó đấu giá thành trong 09
tháng của năm 2018 trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh là 205 tài sản tương ứng với
1.264.091.460.000 đồng, trong đó:
Số việc đã giao được 129 việc trong số 205 việc đấu giá thành trong 09
tháng của năm 2018 tương ứng với số tiền 741.719.231.000 đồng, chiếm tỉ lệ
58,67% về giá trị tiền và 62,92% về việc; Số việc sau khi đấu giá thành nhưng
chưa giao là 73 việc.
Qua triển khai thực hiện Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn
thi hành, qua các đợt tổ chức tập huấn trên địa bàn Thành phố, hoạt động đấu
giá tài sản trong thi hành án dân sự đã có những chuyển biến tích cực, góp phần
nâng cao chuyên môn của Chấp hành viên, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu
giá viên và trách nhiệm của chấp hành viên cơ quan thi hành án, của tổ chức

34. 28
bán đấu giá tài sản đối với Nhà nước cũng như khách hàng, hạn chế tình trạng
thông đồng, dìm giá; bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, bảo vệ
tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.
Với quy định của Luật Đấu giá tài sản, việc xã hội hóa hoạt động bán
đấu giá tại TP.Hồ Chí Minh đã từng bước được củng cố và phát triển, người
dân, cơ quan, tổ chức đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạt động
bán đấu giá tài sản. Mặt khác, hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ ngày càng
tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội
của địa phương. Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cơ bản được
thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên tham gia hoạt động bán
đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản đã bán cao hơn nhiều so với giá
khởi điểm tạo được sự tin tưởng của các cấp chính quyền cũng như người dân
đối với hoạt động này.
2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản
trong đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí
Minh
2.2.1. Chủ thể
Thứ nhất, người phải thi hành án (người có quyền sở hữu, quyền sử dụng
đối với tài sản) theo Luật đấu giá tài sản và Luật thi hành án dân sự chỉ có các
quyền như được nhận các thông báo, quyết định về thi hành án…; chưa có quy
định cho họ quyền để tiếp cận, được xem các tài liệu có trong hồ sơ liên quan
đến thẩm định giá, bán đấu giá tài sản. Vì vậy, đến khi biết kết quả họ lại không
đồng ý, cho rằng không khách quan dẫn đến khiếu nại tố cáo, kéo dài thời gian
giải quyết vụ việc.
Thứ hai, tại khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính
phủ thì thời hạn giao tài sản không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp
thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan

35. 29
thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản,
trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng.
Nhưng trên thực tế quá 60 ngày kể từ ngày người mua được tài sản nộp
đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự chưa giao tài sản cho người trúng đấu giá
mà không nằm trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng. Do không nhận được
tài sản như đã thỏa thuận khách hàng trúng đấu giá làm đơn khiếu nại đòi bồi
thường thiệt hại, doanh nghiệp bán đấu giá có văn bản đề nghị cơ quan thi hành
án dân sự giao tài sản cho người trúng đấu giá, nhưng không được giải quyết,
có những tài sản kéo dài 2 – 3 năm mới giao được.
Thứ ba, theo quy định tại Điều 101 Luật thi hành án dân sự sửa đổi năm
2014: Nếu đương sự không thỏa thuận được chọn tổ chức bán đấu giá thì Chấp
hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá. Về vấn đề này, xét về mặt khách quan
thì chấp hành viên không phải là người chủ sở hữu tài sản nên việc bán tài sản
giá cao hay thấp không phải là mục đích chính của chấp hành viên mà chủ yếu
là bán được tài sản. Việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá như vậy phụ thuộc vào
ý chí chủ quan của chấp hành viên nên dễ dẫn đến tiêu cực nảy sinh, các bên
có thể thông đồng để giữ, giảm giá tài sản…hiện chưa có hành lang pháp lý
điều chỉnh vấn đề này.
Hiện nay, nhiều đơn vị tổ chức bán đấu giá không có Hợp đồng lao động
làm cho mình mà chỉ ký Hợp đồng dịch vụ với đấu giá viên tham gia điều khiển
cuộc bán đấu giá. Do đó, Đấu giá viên chưa phát huy được hết năng lực, trách
nhiệm của mình. Đồng thời, khi có vi phạm xảy ra do lỗi chấp hành viên thì tổ
chức bán đấu giá cũng khó quy trách nhiệm, xử lý đối với những người này.
Cơ chế phối hợp giữa các cơ quan Thi hành án với Trung tâm dịch vụ
bán đấu giá tài sản trong việc giao tài sản cho khách trúng đấu giá: chưa giải
quyết dứt điểm việc trước đây có một số tài sản là bất động sản đã tổ chức bán
đấu giá thành nhưng chưa giao nhà cho khách hàng trúng đấu giá được.

36. 30
Thứ tư, theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 28 Luật Tổ chức
Viện kiểm sát nhân dân 2014 và Luật THADS sửa đổi bổ sung 2014, hoạt động
của các cơ quan tổ chức và cá nhân có liên quan đến hoạt động thi hành án dân
sự - cho dù dưới hình thức ký hợp đồng dịch vụ giữa cơ quan, tổ chức và cá
nhân với Cơ quan THADS đều là đối tượng kiểm sát của VKSND trong công
tác kiểm sát thi hành án dân sự. Tuy nhiên, Bộ Tư pháp có văn bản số
6484/BTP-BTTP Ngày 01/02/2018 cho rằng “Hoạt động đấu giá tài sản thi
hành của các tổ chức đấu giá không thuộc đối tượng kiểm sát của Viện kiểm
sát nhân dân”. Qúa trình kiểm sát các đơn thư khiếu nại, hồ sơ thi hành có án
liên quan đến hoạt dộng bán đấu giá, Viện kiểm sát nhân dân TP.Hồ Chí Minh
yêu cầu tổ chức bán đấu giá cung cấp hồ sơ để kiểm sát nhưng các tổ chức đấu
giá dựa vào văn bản của Bộ tư pháp, không cung cấp hồ sơ, gây khó khăn trong
kiểm sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án. Hiện nay, Viện kiểm sát
phải thông qua cơ quan thi hành án dân sự để yêu cầu cung cấp hồ sơ đấu giá
kiểm sát nên không kịp thời, mất rất nhiều thời gian.
2.2.2. Đối tượng
Tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: Tài sản mà
pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm nhiều loại tài sản khác
nhau trong đó có tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án
dân sự.
Đối tượng đấu giá tài sản thi hành án dân sự trong phạm vi luận văn
nghiên cứu là nhà, quyền sử dụng đất được đem ra bán đấu giá. Tài sản này
được xác định thuộc một phần hoặc toàn bộ quyền sở hữu, sử dụng của người
phải thi hành án hoặc tài sản được bảo lãnh thế chấp.
Quá trình thực hiện kê biên, tổ chức bán đấu giá- Chấp hành viên phải
làm rõ thông tin pháp lý đối với nhà, đất tại các cơ quan có chức năng quản lý.
Tại khoản 6 Điều 44 Luật thi hành án dân sự 2014 quy định các cơ quan này

37. 31
phải có trách nhiệm cung cấp thông tin trong thời hạn 05 ngày làm việc. Tuy
nhiên, các cơ quan này thường chậm trễ, có trường hợp chấp hành viên phải có
văn bản đến lần thứ 4 mới được trả lời hoặc trả lời chung chung gây khó khăn
cho việc thực hiện bán đấu giá.
Tài sản đã bán đấu giá không đúng với hiện trạng thực tế: Có rất nhiều
trường hợp Chấp hành viên khi kê biên không xem xét hiện trạng tài sản mà
chỉ căn cứ trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc là bản
đo vẽ hiện trạng của tổ chức đo vẽ. Do đó, nhiều khi hiện trạng tài sản là một
tài sản, tài sản ghi trong biên bản kê biên là một tài sản khác. Cũng có trường
hợp sau khi kê biên, thẩm định giá người phải thi hành án đã tự ý tháo dỡ, xây
thêm các công trình trên đất, trồng thêm cây….Hoặc là do việc bán đấu giá
được tổ chức nhiều lần mà vẫn không bán được tài sản, thời gian lâu làm tài
sản bị thay đổi, từ đó dẫn đến việc khi tài sản được giao không còn thống nhất
với tài sản được kê biên.
Hiện nay, có những việc khi tổ chức bán đấu giá thì quyền sử dụng đất
còn thời hạn sử dụng (đất nhà nước giao đất để trồng lúa, rừng hoặc cho thuê…)
nhưng khi đấu giá thành thì đất đã thời hạn sử dụng dẫn đến khó khăn cho tổ
chức đấu giá khi giao tài sản cho người mua.
2.2.3. Giá trị
Giá trị ở đây là nói đến giá trị về kinh tế (thể hiện bằng tiền) của tài sản
bán đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất. Những yếu tố ảnh hưởng đến tài sản là
diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, vị trí nhà đất…Đối với nhà đất bán
đấu giá thì yếu tố quyết định giá trị nhà đất chính là việc thẩm định giá tài sản.
Ngoài ra, còn có những vấn đề liên quan phát sinh theo giá trị tài sản. Cụ thể:
Thứ nhất, về thẩm định tài sản kê biên, bán đấu giá theo Điều 98 Luật
thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014: Luật quy định Chấp hành viên phải kiểm
tra tính xác thực tác nghiệp của đơn vị thẩm định giá. Tuy nhiên, đây không

38. 32
phải là chuyên môn của chấp hành viên nên không nắm được quy trình thẩm
định, giá mặt bằng chung tại khu vực có nhà đất, cũng không có quy định cho
cơ quan chức năng quản lý giá theo thị trường. Thực tế hiện nay, có một số đơn
vị thẩm định giá chỉ khảo sát một vài nhà đất liền kề với vị trí nhà đất được bán,
thậm chí gọi điện thoại cho các “cò đất” để làm giá cơ sở là không khách quan,
chưa đảm bảo theo quy định. Dẫn đến trường hợp, chỉ có một nhà đất đấu giá
mà phải đưa ra thẩm định nhiều lần, tại nhiều đơn vị khác nhau với giá khác
nhau, làm mất niềm tin của của người có tài sản hoặc giá khởi điểm quá cao,
mất nhiều thời gian để giảm giá mới được tổ chức lại và phải tổ chức đấu giá
nhiều lần mới thành công.
Thông thường việc đưa ra giá khởi điểm của tài sản để bán đấu giá là do
hai bên (bên ngân hàng và bên đi vay) thỏa thuận căn cứ vào hồ sơ pháp lý và
thực tế của tài sản tại thời điểm xử lý, tính khấu hao của tài sản, giá trị và giá
trị sử dụng của tài sản thời điểm hiện tại… và kết quả của việc thỏa thuận phải
được sự thống nhất nội bộ của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về mức giảm
giá, nếu việc chào bán tài sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay
đó là các bên không thể thỏa thuận được giá khởi điểm để bán tài sản. Nguyên
nhân có thể xuất phát từ việc giá của tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn rất
nhiều so với tại thời điểm thế chấp. Do trước đây, tại thời điểm thế chấp, tài sản
đã được “thổi giá” hoặc thời điểm hiện tại tài sản không còn đảm bảo được giá
trị sử dụng cũng như chất lượng như ban đầu; tài sản mất giá trị… dẫn đến việc
tại thời điểm xử lý giá trị thực tế của tài sản rất thấp, nếu định giá thấp có thể
bán được tài sản thì doanh nghiệp lại không đồng ý, nhiều trường hợp ngân
hàng cũng không đồng ý bởi giá trị thu được từ việc xử lý tài sản này không
đáng kể so với giá trị của khoản vay trong khi đó, sau khi xử lý xong tài sản thì
phần còn lại của khoản vay sẽ trở thành khoản vay không có bảo đảm. Khi đó,
khả năng thu hồi sẽ khó hơn gấp nhiều lần hoặc trường hợp đại diện của các

39. 33
bên đã đồng ý với giá khởi điểm nhưng khi đưa ra tập thể người có quyền
(chẳng hạn hội đồng quản trị của công ty trong trường hợp tài sản thế chấp bị
xử lý là tài sản của công ty hoặc các thành viên của hộ gia đình đối với tài sản
thế chấp của hộ gia đình…) thì lại không đồng ý.
Thứ hai, về xác định giá trị tài sản. Luật Thi hành án dân sự đã quy định
thời hạn ký hợp đồng, nhưng không giới hạn thời gian thực hiện thẩm định giá
và công bố kết quả thẩm định giá nên cũng dễ dẫn đến tình trạng cố tình kéo
dài thời gian xác định giá trị tài sản; Hợp đồng thẩm định giá giữa tổ chức thẩm
định giá và chấp hành viên cũng không quy định thời gian này. Do không có
sự ràng buộc về thời gian nên tổ chức thẩm định giá thường hay chậm trễ (có
trường hợp 05 tháng mới có được kết quả thẩm định giá).
Thứ ba, về quy định tiền đặt trước: Khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài
sản quy định tổ chức đấu giá tài sản tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ
hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày
mở cuộc đấu giá 02 ngày. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản
quy định tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia
đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.
Với các quy định trên, khi hết hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu
giá, người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt trước vào 02 ngày sau đó vì vậy quá
trình triển khai thực hiện sẽ phát sinh tình trạng nhiều khách hàng đã đăng ký
tham gia đấu giá nhưng chưa nộp tiền đặt trước có thể thông đồng, thoả thuận
với nhau, sau đó chỉ có một hoặc vài người nộp tiền đặt trước để mua tài sản,
những người khác không nộp tiền đặt trước chỉ bị mất tiền mua hồ sơ tham gia
đấu giá.
Thứ tư, tại Khoản 1 Điều 39 Luật Bán đấu giá tài sản:
“1. Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước
do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối

40. 34
thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài
sản đấu giá…”.
Quy định như trên sẽ tạo điều kiện cho tổ chức đấu giá và chấp hành viên
có thể thông đồng với nhau có thể giữ tài sản để bán cho một số đối tượng nào
nó với những tài sản có giá trị lớn thì việc số tiền đặt trước giá quá cao (tối đa
20%) sẽ hạn chế khách tham gia đấu giá.
“…Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ
chức đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu
đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá tài
sản. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay
thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng…”
Thực tế, thông báo bán đấu giá tài sản ghi nhận việc kết thúc nộp tiền đặt
trước vào lúc 11 giờ 30 phút. Người tham gia đấu giá đã nộp tiền vào tài khoản
của tổ chức đấu giá tại Ngân hàng lúc 11 giờ nhưng đến 11 30’ chưa báo có
trong tài khoản tổ chức đấu giá nên tổ chức đấu giá không xem là đã nộp tiền
tiền đặt trước, gây khó khăn cho người tham gia.
Thứ 6, theo quy định tại Điều 102 Luật THADS thì chỉ có 2 đối tượng là
chấp hành viên và người mua trúng đấu giá tài sản mới có quyền yêu cầu Tòa
án xem xét hủy kết quả bán đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tiễn Toà án nhân dân
các cấp vẫn thụ lý đơn khởi kiện của người phải thi hành án để giải quyết việc
yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá dẫn đến việc đương sự lợi dụng quy định này
để trốn tránh nghĩa vụ giao tài sản và kéo dài việc thi hành án.
2.3. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu
giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực
tiễn TP. Hồ Chí Minh

41. 35
2.3.1. Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất
Hoạt động kê biên, thẩm định giá có vai trò rất quan trọng để xác định
tài sản bán đấu giá có hợp pháp hay không hợp pháp, giá trị nhà, quyền sử dụng
đất cao hay thấp. Quá trình tổ chức thi hành án bán đấu giá tài sản, nếu chấp
hành viên, tổ chức thẩm định giá làm chặt chẽ, minh bạch và thực hiện theo
đúng quy định sẽ tránh các khiếu nại, khiếu kiện của các đương sự về sau. Hiện
nay, vẫn còn nhiều trường hợp, chấp hành viên không hiểu vì cố ý hay vô ý vẫn
để tình trạng sai phạm xảy ra. Cụ thể:
Quá trình tổ chức thi hành Bản án hình sự phúc thẩm năm 2000 của Tòa
phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM liên quan đến diện tích 305.200 m2
huyện
X, tỉnh Y kéo dài đến nay Cục THADS Tp.HCM vẫn chưa thực hiện được việc
xử lý tài sản thế chấp ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng.
Theo kết quả xác minh ngày 20/5/2005, thửa đất 305.200 m2
theo Giấy
chứng nhận QSD đất số 926 QSDĐ ngày 27/7/1994 do UBND huyện A , tỉnh B
(nay là huyện X, tỉnh Y) cấp cho ông Lê H để trồng cao su và cây ăn trái (thời
hạn 50 năm) đã được TAND Tp.HCM tiến hành kê biên ngày 15/6/2000 theo
quyết định kê biên tài sản số 188/QĐKB ngày 08/6/2000 của TAND Tp.HCM,
nhưng do ông D không trực tiếp sử dụng, nên UBND huyện X, tỉnh Y đã cấp
mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số hộ dân đang trực tiếp canh
tác trên phần diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên
trước khi TAND Tp.HCM tiến hành kê biên. Hiện nay, với tài sản giá trị quá
lớn như vậy nhưng khi tổ chức thi hành án không xác định được vị trí đất ở
đâu, hiện đã thuộc về ai. Chấp hành viên có văn bản hỏi các cơ quan có chức
năng quản lý thì họ cho rằng do có sự chia tách tỉnh nên hồ sơ không lưu trữ
và không thể họp liên ngành để có hướng giải quyết phù hợp.

42. 36
Về việc này, cơ quan thi hành án chưa có văn bản kiến nghị Tòa án xem
xét kháng nghị tái thẩm do có tình tiết mới. Đồng thời, chấp hành viên bỏ hồ
sơ từ tháng 7/2005 đến tháng 5/2016 (gần 11 năm) không tiến hành hoạt động
thi hành án. Dẫn đến vụ việc kéo dài, không đảm bảo được lợi ích cho người
được thi hành án là Ngân hàng.
Bên cạnh đó, có những trường hợp Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản
là đất thuộc diện không được bán; không xác minh hoặc xác minh không đầy
đủ tại các cơ quan có chức năng quản lý nhà, đất đối với phần diện tích nhà, đất
đưa ra kê biên, xử lý dẫn đến không bán được tài sản (Nhà đất không có lối đi,
đất thuộc quy hoạch lộ giới, xây nhà trên đất nông nghiệp…)
Đối với chính quyền cơ sở (cấp phường, xã, thị trấn) ở các địa phương
còn thiếu sự phối hợp, thậm chí còn né tránh khi cơ quan thi hành án xác minh
tài sản kê biên, bán đấu giá hoặc trả lời chung chung; không thực hiện yêu cầu
của cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật, gây khó khăn, làm sai lệch
kết quả thi hành án.
2.3.2. Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất trong thi hành án
Về hoạt động đấu giá tài sản thi hành án, tại hầu hết các địa phương
không riêng TP Hồ Chí Minh, sau khi Luật đấu giá tài sản được ban hành, hoạt
động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý
quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản,
góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp
ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, để bán đấu giá thành công không phải là chuyện dễ dàng mà
phải trãi qua nhiều trình tự, thủ tục và thông qua nhiều tổ chức, cá nhân. Chính
vì thế mà việc tồ chức bán dấu giá tài sản vẫn còn một số khó khăn, bất cập như
sau:

43. 37
Quyết định Thi hành án theo đơn yêu cầu số 292/QĐ-THA năm 2010 của
Chi cục thi hành án dân sự huyện G thi hành Quyết định công nhận sự thỏa
thuận số 14/2010/QĐST-DS ngày 14/5/2010 của TAND huyện G, nội dung:
“Bà Trần Thị Bích Nga đồng ý cho vợ chồng ông Nguyễn Văn An và bà Phạm
Thị Năm trả số tiền là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng)
Quá trình tổ chức thi hành án, ông An, bà Năm đã trả cho bà Nga được
97.338.285 đồng, nhưng sau đó không tiếp tục thi hành. Chi cục thi hành án
dân sự huyện G ra Quyết định số 24/QĐ-THA ngày 14/6/2010 v/v cưỡng chế
kê biên tài sản, xử lý tài sản là: Diện tích 241,94 m2
theo giấy CNQSDĐ số
H00450 ngày 21/01/2005 do UBND huyện G cấp cho hộ bà Phạm Thị N và
diện tích 202 m2
theo giấy CNQSDĐ số H00342 ngày 11/01/2005 do UBND
huyện Cần Giờ cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A cùng toàn bộ tài sản trên đất và
đã tổ chức kê biên vào ngày 16/7/2010.
Ngày 20/7/2010, Chi Cục Thi hành án dân sự huyện G đã tổ chức bán
đấu giá tài đối với Quyền sử dụng đất 202m2
cùng toàn bộ tài sản trên đất (Nhà
chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) nhưng không có người đăng ký
mua và tài sản này đang thế chấp tại Ngân hàng K từ ngày 07/4/2009 đến ngày
24/8/2015 còn nợ 833.737.367 đồng.
Ngày 09/03/2016, Chi cục THADS huyện G tiếp tục tổ chức bán đấu giá
tài sản là Quyền sử dụng đất, diện tích 241,94m2
để thi hành án nhưng không
có người mua đăng ký mua. Qua xác minh, thửa đất này thuộc dự án xây dựng
tuyến kè kiên cố chống sạt lở khu dân cư xã Y theo Quyết định thu hồi đất số
369/QĐ-UBND ngày 10/4/2018 của UBND huyện G với kinh phí hỗ trợ thiệt
hại cho hộ bà Phạm Thị Năm là 788.496.000 đồng. Ngày 01/01/2019, Ban bồi
thường giải phóng mặt bằng huyện G đã chuyển số tiền bồi thường là
656.000.000 đồng cho Chi cục THADS huyện G để thi hành án. Chi cục thi

44. 38
hành án đã chi trả cho ông Định 116.823.511 đồng trong một vụ kiện khác mà
ông An và bà Năm phải trả nợ cho ông Định (Quyết định số 90/2007/QĐST-
DS ngày 27/8/2007). Số tiền còn lại Chi cục THADS huyện Cần Giờ đang xác
định phần giá trị mà ông An, bà Năm được hưởng trong tổng số tiền được đền
bù để tiến hành chi trả cho bà Nga theo quy định.
Chi cục thi hành án dân sự huyện G đã kê biên phát mãi và tổ chức bán
đấu giá đối với phần đất đã có quyết định thu hồi đấ và đã được đền bù theo
quy, dẫn đến quá trình xử lý tài sản thi hành án bị kéo dài gây bức xúc cho
người được thi hành án.
Thực tế hoạt động đấu giá tài sản thi hành án tại một số địa bàn TP Hồ
Chí Minh còn nhiều các sai phạm, cụ thể: còn tình trạng thực hiện niêm yết
việc đấu giá tài sản còn chưa đúng quy định về nơi niêm yết, thời hạn niêm yết,
nhất là việc không lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tài sản trong
hồ sơ đấu giá. Thực hiện bán hồ sơ tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ tham
gia đấu giá còn chưa theo Quy chế cuộc đấu giá, chưa đúng với quy định về
việc bán và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể
từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2
ngày; Thu, trả tiền đặt trước của người tham gia đấu giá không đúng về thời
hạn theo quy định; Tổ chức cuộc đấu giá còn chưa đúng với hình thức đấu giá,
phương thức đấu giá, bước giá đã được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá,
việc lập biên bản đấu giá còn sơ sài, không đầy đủ nội dung theo quy
định…Những thực tế này khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử
dụng đất để thi hành án dân sự kém hiệu quả và không có được lòng tin của
nhân dân.
Bên cạnh thực tiễn thi hành, pháp luật còn có một số bất cập như sau:

45. 39
Thứ nhất, theo Điều 56, khoản 1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản quy định:
“Người có tài sản đấu giá thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của
mình và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản …” hay Khoản
1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản thì: “đối với bất động sản thì tổ chức đấu giá tài
sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của
trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá
…..”
Tuy nhiên, hiện nay Bộ Tư pháp chưa có trang thông tin điện tử chuyên
ngành để thực hiện. Một số tổ chức đấu giá tài sản nhằm thực hiện mục đích
riêng của mình, đã “lách luật” bằng cách đăng thông tin trên những loại báo in
có số lượng đọc giả không nhiều như Báo Nhân dân, Báo Đại Đoàn kết, Tạp
chí Tài chính...; Có tổ chức đấu giá tài sản “lách luật” bằng cách đăng thông tin
trên báo hình nhưng chọn khung giờ phát sóng vào lúc thấp điểm nhất, ít thu
hút lượng khán giả nhất. Điều đó làm giảm đáng kể sự tiếp cận của khách hàng
có nhu cầu mua tài sản đấu giá đối với thông tin bán đấu giá tài sản, tiếp tay
cho việc thông đồng, cấu kết để bán được tài sản một cách không minh bạch.
Điều này sẽ làm hạn chế việc biết đến tài sản đấu giá.
Thứ hai, tại Khoản 1 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định: “Bước giá là
mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề
trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có
tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài
sản đối với từng cuộc đấu giá.”
Thực tiễn cho thấy còn chưa hợp lý, còn tùy tiện chưa theo một nguyên
tắc nào mà phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người đưa ra bước giá. Điều này
sẽ là kẽ hở làm phát sinh tình trạng "lách" luật, thông đồng, dìm giá để trục lợi.

46. 40
Thứ ba, Luật Đấu giá tài sản không quy định tổ chức đấu giá tài sản và
người có tài sản đấu giá thỏa thuận thực hiện việc đấu giá theo thủ tục rút gọn
được quyền rút gọn bao nhiêu lần.
Thứ 4, về khoản tiền lãi khi chậm giao tài sản tại khoản 4 Điều 27 Nghị
định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định:“Trường hợp không giao được
tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ
trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác ”. Nhiều trường hợp,
người đang quản lý, sử dụng và kinh doanh thu lợi từ tài sản trên đã tìm cách
chống đối, kéo dài thời gian giao tài sản. Trong khi người mua tài sản vừa bị
chậm nhận được tài sản, vừa mất tiền lãi do tiền mua tài sản phát sinh.
2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả bán đấu giá và bảo vệ quyền của
bên mua trong bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn
TP. Hồ Chí Minh
Trước thời điểm Luật đấu giá tài sản có hiệu lực, các giao địch đấu giá
nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh gặp nhiều vướng mắc về
thực thi kết quả bán đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua, dẫn tới nhiều hệ lụy:
2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao
hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ
Luật thi hành án dân sự quy định khi tiến hành kê biên quyền sử dụng
đất, chấp hành viên có quyền yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản
lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS.
Tuy nhiên thực tế, nhiều trường hợp những người phải thi hành án không tự
nguyên giao nộp lại, và cơ quan THADS cũng không thể có biện pháp cưỡng
chế hay chế tài nào với họ.
Mặt khác, theo quy định của Luật thi hành án dân sự và Nghị định
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thì người mua đấu giá sẽ được cấp Giấy