Документ представляет кредитную политику Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России» в сфере финансирования строительных проектов на 2013 год, включая информацию о объемах финансирования, критериях оценки проектов и требованиях к заемщикам. Определяются приоритетные направления кредитования, такие как рефинансирование коммерческой недвижимости и строительство жилья эконом-класса. Также указаны условия кредитования, требования к обеспечению, а также потенциальные формы поддержки со стороны государственных структур.

1. 1
КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА
Западно-Уральского банка
ОАО «Сбербанк России»
при финансировании строительных проектов
Заместитель директора
Управления кредитования и проектного
финансирования
ОЛЬГА ШУСТЕР
февраль 2013

2. 2
2
Объемы финансирования строительных проектов
Западно-Уральским банком ОАО «Сбербанк России»
2005
Показатели на 01.01.2013 г.
- Остаток ссудной задолженности по кредитам,
предоставленным на финансирование строительных проектов
16 342
млн. руб.
- В процентах от Кредитного портфеля по юридическим лицам 11,6 %
- Объем решений, принятых в 2012 г. на цели финансирования
строительных проектов:
2 825
млн. руб.
в том числе: ОАО «Стайда» - финансирование строительства
ЖК «Альпийская горка»
633
млн. руб.
ООО «Семнадцатый квартал» - финансирование
строительства ЖК «Квартал на Механошина» и
Куйбышева, 61
762,8
млн. руб.
ООО «Ижевск-отель» - уставные цели под залог
объекта туристической инфраструктуры
244
млн. руб.

3. 3
КК общей стоимости проекта относятся затраты, связанные с
реализацией проекта и подтвержденные документально, а
также проценты, уплачиваемые заемщиком на
инвестиционной фазе.
Текущие подходы Новые подходы
Нечеткие критерии разделения проектного финансирования
и инвестиционного кредитования Критерии ПФ
•Удвоение бизнеса (по EBITDA)
•Высокая долговая нагрузка (Долг/EBITDA >3)
Ко всем проектам применяются одинаковые требования
Требования к проекту зависят от уровня риска
Собственные средства определяются на основе пассива
баланса Взвешенный анализ собственных средств как со
стороны актива баланса, так и со стороны источников
Не определены механизмы подтверждения собственных
средств при их поэтапном вложении Установлены
требования к подтверждению будущего вложения
собственных средств (поручительство, векселя Банка)
Кредитная политика в области финансирования
строительства на 2013 год
Приоритетные направления:
• Рефинансирование объектов коммерческой недвижимости (на уставные
цели );
• Финансирование проектов строительства жилья эконом-класса;
• Финансирование проектов строительства торговых центров класса «B+» и
выше; Потенциальные заемщики:
• Крупные участники рынка недвижимости федерального и местного уровня:
– имеющие запас финансовой прочности;
– имеющие опыт реализации аналогичных проектов;
Требования к проектам:
• Умеренный уровень риска:
• Высокая экономическая эффективность проекта (NPV>0, IRR выше ставки кредитования)
• Наличие полного комплекта ИРД;
• Подтверждение вложения собственных средств в размере не менее 15-30% стоимости проекта;
• Наличие реалистичных предпосылок для формирования доходной части проекта.

4. 4
Развитие направления финансирования
строительных проектов в Западно-Уральском
банке ОАО «Сбербанк России»
ЦЕЛЬ – увеличение охвата рынка за счет привлечения к сотрудничеству
крупных и средних игроков рынка недвижимости;
Созданы структурные подразделения по финансированию недвижимости
в 3-х головных отделениях (Пермь, Ижевск, Сыктывкар);
Приняты в штат банка квалифицированные строительные эксперты;
Проводится работа по информированию потенциальных заемщиков об условиях
и преимуществах схем финансирования строительных проектов Сбербанком России.
Сотрудничество с органами государственной власти
Участие в рабочих группах и совещаниях
Поддержка при финансировании инфраструктурных проектов
Поддержка реализации социальных программ

5. 5
Возможные направления сотрудничества с
органами власти субъектов Федерации в области
финансирования строительства
К
Финансирования бюджетных расходов субъекта Федерации и муниципалитетов
(в том числе расходов на финансирование строительства);
• Содействие при продлении договоров аренды
земельных участков;
• Субсидирование % ставок и предоставление
гарантий по кредитам;
• Снижение затрат на обеспечение земельных
участков коммунальной инфраструктурой при
комплексном освоении территорий
• Обеспечение гарантированного выкупа
определенного количества квартир
ВАРИАНТЫ государственной поддержки
застройщиков, возводящих жилье эконом-
класса:
Сбербанк России готов оказать поддержку в форме:
Финансирования приоритетных проектов под гарантию субъекта Федерации;
Софинансирования строительных проектов в рамках государственно-частного партнерства
Пример реализованной
схемы в рамках ГЧП:
2012 г., БАЗЭЛ+
Сингапурские
авиалинии+Сбербанк=
Акционерное соглашение
для
развития аэропортов
Краснодарского края

6. Условия кредитования проектов строительства объектов жилой недвижимости
Учет в Бюджете
Проекта
 Стоимость
земельного участка
 Проценты и
платы по кредиту
 Минимальное значение из следующих
величин:
 документально подтвержденная величина
затрат на приобретение прав на земельный
участок;
 текущая рыночная стоимость (по оценке
Банка).
 Не учитываются.
Источники
финансирования
 Собственные средства (собственный капитал,
субординированные займы связанных лиц) -
не менее 15% от бюджета Проекта;
 Поступившие средства дольщиков – в полном
объеме;
 Планируемые к получению средства
дольщиков - не более 25% от бюджета
Проекта;
 Кредит Банка.
Лимит кредита  Не более 70% от бюджета Проекта;
 Не более 85% - при оформлении
дополнительно в залог ликвидного
обеспечения, не связанного с Проектом,
гарантий РФ/субъектов РФ/
муниципальных образований на сумму не
менее 50% обязательств (кредит + % за 6
месяцев).
Срок кредита  До 5 лет;
 До 7 лет при кредитовании проектов
комплексного освоения территорий.
Валюта
кредитования
Рубли РФ.
Процентные ставки Фиксированные.
Реализация
площадей Объекта
 Соблюдение требований Федерального закона
№214-ФЗ (в случае привлечения средств
участников долевого строительства);
 Обязательство заемщика перечислять
средства от реализации площадей Объекта в
счет досрочного погашения задолженности по
кредиту в размере не менее залоговой
стоимости.
Коэффициент
покрытия долга
Не менее 1,3.
Отлагательные
условия
 Положительное заключение государственной/
негосударственной экспертизы и разрешение
на строительство Объекта;
 Вложение собственных средств в объеме не
менее 15% от бюджета Проекта;
По решению КПКИ ЦА возможно не вложение
собственных средств в проект в объеме не
менее 15% от бюджета Проекта при
одновременном выполнении следующих
условий:
 профинансировано не менее 30% от
Бюджета проекта, в том числе от
реализации площадей.
 DSCR ≥ 1,5;
 по кредиту оформляется поручительство
конечного бенефициара
 Оформление обеспечения по кредиту;
 Страхование СМР.
Обеспечение  Залог имущественных прав на площади
строящегося Объекта;
 Залог земельного участка (права аренды) под
объектом строительства (кроме ГУП/МУП);
 Залог иного ликвидного имущества на сумму
кредита и процентов за 6 месяцев (если срок
аренды земельного участка под Объектом
истекает до окончания срока строительства
Объекта).
В соответствии со шкалой залоговых дисконтовЗалоговый
дисконт

7. Условия кредитования на цели финансирования уставной деятельности под залог объектов
коммерческой недвижимости
Со 2-го года кредитования:
не более 3% в год, если договоры аренды номинированы
в долларах США, Евро;
не более 5% в год, если договоры аренды номинированы
в рублях;
не более 3% в год для Объектов туристической
инфраструктуры.
Требования к
Объекту
 Сдано в аренду:
 офисная и складская недвижимость - не менее
50% арендопригодных площадей Объекта;
 торговая недвижимость - не менее 70%
арендопригодных площадей Объекта;
 Объекты туристической инфраструктуры
-наличие договора с профессиональным
оператором (если условиями проекта
предусмотрено привлечение управляющей
компании)
Лимит кредита Выполнение требований:
Сумма кредита + % за 6 месяцев не более залоговой
стоимости Объекта;
Balloon payment ≤ максимально установленного для
соответствующего срока кредита и типа Объекта.
Срок кредита До 10 лет.
Валюта кредита Рубли РФ, Доллары США, Евро.
% ставки Фиксированные или плавающие с CAP/IRS (кроме рублей)
Размер
balloon payment
 Стандартные объекты:
 до 10 лет – не более 30% от суммы кредита;
 до 7 лет – не более 50% от суммы кредита*;
 до 5 лет – не более 70% от суммы кредита*.
 Высококачественные объекты:
 до 10 лет – не более 50% (70%)**от суммы кредита;
 до 7 лет – не более 70% (80%)** от суммы кредита;
 до 5 лет – не более 80% от суммы.
* для объектов туристической инфраструктуры (при
отсутствии профессионального оператора)
**для Москвы, Московской обл., Санкт-Петербурга.
 Не допускается при кредитовании:
 для объектов туристической инфраструктуры (при
отсутствии профессионального оператора) при сроке
кредитования 10 лет
 автосалонов;
 Операционной компании;
 при учете доходов Операционной компании/иных
собственников Объекта.
Коэффициент
покрытия
долга (DSCR)
 Не менее 1,2 для объектов:
 торговой, складской и офисной недвижимости,
относящихся к категории высококачественных;
 туристической инфраструктуры (при наличии
договора на управление с профессиональным
оператором);
 Не менее 1,3 для объектов:
 торговой, складской и офисной недвижимости,
не относящихся к категории
высококачественных;
 Не менее 1,4:
 для объектов туристической инфраструктуры
(при отсутствии профессионального оператора);
 автосалонов;
 для объектов коммерческой недвижимости /
приобретаемых за счет средств кредита
Объектов коммерческой недвижимости,
введенных в эксплуатацию, по которым не
сформирован фактический арендный поток.
Обеспечение  Ипотека Объекта;
 Залог земельного участка (права аренды) под
Объектом;
 Залог инженерных сетей, сооружений,
оборудования, обеспечивающих Объект и не
являющихся составной частью Объекта;
 Поручительство иных собственников /
Операционной компании (при учете их чистых
операционных денежных потоков)
В соответствии со шкалой залоговых дисконтовЗалоговый
дисконт
Срок
доступности
Не более 12 месяцев.
Определение
доходной
части
Наряду с учетом чистых операционных доходов
(NOI) Заемщика возможен учет NОI
Операционной компании и/или NOI иных
Собственников – Залогодателей площадей
Объекта.
Заемщик
 Собственник/один из собственников Объекта;
 Операционная компания (по объектам торговой,
офисной и складской недвижимости);
 Компании, приобретающие Объект, под залог и
денежные потоки которого предоставляется кредит.
Индексация
арендных
ставок /
дохода от
эксплуатации
Обеспеченность
кредита (LTV)
 для высококачественных Объектов – не более 70%;
 для стандартных Объектов – не более 60%.

8. Условия кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости
Прогнозный
рост арендных
ставок
Со 2-го года эксплуатации Объекта:
 не более 3% в год, если договоры аренды
номинированы в долларах США, Евро;
не более 5% в год, если договоры аренды
номинированы в рублях РФ;
не более 3% в год для Объектов туристической
инфраструктуры.
Лимит кредита
Срок кредита До 10 лет.
Валюта кредитования Рубли РФ, доллары США, Евро.
Процентные ставки Фиксированные или плавающие с CAP / IRS
(кроме рублей)
Расчетный срок полной
амортизации кредита
По проектам строительства:
объектов офисной, складской и торговой
недвижимости - не более 12 лет;
объектов туристической инфраструктуры (при
наличии договора на управление с
профессиональным Оператором) - не более 15
лет (max balloon payment - 30%) ;
автосалонов - не более 10 лет.
Коэффициент покрытия
долга (DSCR)
 Не менее 1,5 при проектном
финансировании;
 Не менее 1,4 при инвестиционном
кредитовании.
Отлагательные
условия
 Внесение собственных средств Заемщика в
полном объеме;
 Положительное заключение государственной/
негосударственной экспертизы и разрешение на
строительство Объекта;
 Предоставление предварительных договоров:
 аренды для объектов торговой, офисной и
складской недвижимости;
 дилерского соглашения для автосалонов;
 договора на управление – для объектов
туристической инфраструктуры (если проектом
предусмотрено привлечение управляющей
компании).
Обеспечение
 Залог имущественных прав на площади
строящегося Объекта;
 Залог земельного участка (права аренды) под
строящимся объектом;
 Залог иного ликвидного имущества (если срок
аренды земельного участка под Объектом менее
срока кредита);
 Поручительство Операционной компании (при
кредитовании автосалонов).
Залоговый
дисконт
 Не более 70% (85%)* от бюджета Проекта
при проектном финансировании;
 Не более 80% (90%)* от бюджета Проекта
при инвестиционном кредитовании;
* при оформлении дополнительно в залог
ликвидного обеспечения (в соответствии с
ВНД Банка), не связанного с Проектом,
гарантий РФ/субъектов
РФ/муниципальных образований, на
сумму не менее 50% обязательств (кредит
+ % за 6 месяцев).
Учет в Бюджете Проекта
 Стоимость
земельного участка
 Проценты и платы по
кредиту
 Минимальное значение из следующих
величин:
 документально подтвержденная величина
затрат на приобретение прав на земельный
участок;
 текущая рыночная стоимость–оценка Банка.
 Не учитываются.
Размер
собственных
средств
Собственный капитал, субординированные займы
связанных лиц:
не менее 30% (15%)* от бюджета Проекта при
проектном финансировании;
не менее 20% (10%)* от бюджета Проекта при
инвестиционном кредитовании.
* при оформлении дополнительно в залог
ликвидного обеспечения, не связанного с
Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/
муниципальных образований, на сумму не менее
50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев).
В соответствии со шкалой залоговых дисконтов

9. 9
АВТОКРЕДИТ
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
Ольга Шустер
Заместитель директора Управления
Кредитования и проектного финансирования
Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»
контактный тел. 219-18-85

10. 9
АВТОКРЕДИТ
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
Ольга Шустер
Заместитель директора Управления
Кредитования и проектного финансирования
Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»
контактный тел. 219-18-85