1. «К вопросу о доступности жилья
(социальный аспект)»
Александр КАЛИНИН
Заместитель Председателя Президиума,
председатель Экспертного Совета Республиканской Палаты Оценщиков,
к.э.н., FIABСI
Ермек МУСРЕПОВ
Президент Казахстанской федерации недвижимости, FIABСI
Заседание Клуба Института политических решений
«Доступное жилье: вне зоны доступа?»
15 ноября 2012 года, г.Алматы

2. Изучая материалы по казахстанскому рынку недвижимости (РН),
обращаешь внимание на ограниченность системных исследований. Как
правило, изучаются проблемы отдельных секторов – цена продажи и аренды
вторичного жилья, коммерческой недвижимости (офисы или торговые
площади), мониторинг земельных участков и др.
Представляется, что именно комплексный анализ причинно-
следственных связей, проблем и тенденций, позволяет представить реальное
состояние РН и аргументировано прогнозировать перспективы и
направления его развития. Учитывая масштабность темы, авторы
ограничились тезисами при характеристике отдельных сторон РН, но
проблемы, определяющие его развитие проанализированы подробнее.

3. Почему сохраняется повышенное внимание к РН:
 взаимосвязь связь банков второго уровня (БВУ) с РН остается
определяющей, т.к. 65 и более процентов в залоговом портфеле составляют
объекты недвижимости;
 социальность вопроса (необходимость обеспечения населения жильем +
проблема невыплат по ипотечным займам + проблема дольщиков);
 необходимость сохранения рабочих мест, зарплаты для участников РН,
связанных со стройиндустрией (до полумиллиона человек в период
строительного бума);
 отсутствие других реальных направлений для инвестиций.

4.  Государство активно работает по рынку доступного жилья. Госпрограммы
Казахстанской Ипотечной Компании, АО «Жилстройсбербанк
Казахстана», «Самрук-Казыны» заслуживают доброго слова.
 Однако жилье потеряло инвестиционную привлекательность – построить
можно, продать не кому.

5. Проблема ипотеки и долевого строительства
• Источник проблем: миф о доступности ипотеки + завышенные процентные
ставки (14-16%). Капитализация БВУ (брали под 4% за границей и выдавали под 16-
20%);
• Реструктуризация ипотеки (9,5% годовых, вместо 13,5%) не решение проблемы.
Когда потерян или значительно снижен доход, изменение процентной ставки не
решает вопрос ипотечных выплат. Необходимы кредитные каникулы.
• Международная практика – происходит реструктуризация долгов банков,
прощаются или значительно снижаются ипотечные выплаты населения. В РК
подобное не ожидается, потому что ипотечные выплаты являются основным
источником в расчетах БВУ по внешним займам.
• Ожидать снижения активности обманутых дольщиков и проблемных
ипотечников не следует. Им терять нечего, пойдут до конца, вина в их проблемах
госчиновников, застройщиков и банкиров очевидна.
• Анализ показывает, что единственное залоговое и ипотечное жилье, т.е. по закону
не подлежащее изъятию, в общей массе залогов не превышает 45%.
• Международная практика – среднегодовая ипотечная ставка не превышает 6,5-
7%. Нередко заемщик освобождается от выплат первые 2-3 года.

6. Рынок арендного жилья и необходимость регулирования
арендных ставок
Задача – изменить подход к пониманию у населения сути арендного жилья в РК.
Пример: в Европе до 60% проживают в съемном жилье, в США – около 50%.
• Международная практика: а) месячная арендная ставка не должна превышать 1% от
стоимости объекта. В условиях РК рекомендуется 0,6-0,7%. Отсюда необходимость
установить размер коэффициента капитализации (к/к) для аренды жилья, коммерческой
недвижимости - аптеки, парикмахерские, салоны красоты, офисы, магазины и др. Подобные
примеры – Москва, Санкт-Петербург, Киев и т.д., где к/к устанавливают органы местной
власти; б) контроль и координация арендного рынка позволит пополнить бюджет за счет
налогов от сдачи в аренду и увеличить занятость населения.

7. • Фонд недвижимости «Самрук Казына» объявил о принятии программы арендного
жилья. Однако, ставка Т 1000-1300 тенге за 1м2 в зависимости от местоположения и
классности жилья, очевидно завышена. Проблема – квартиры в новых современных
комплексах крупногабаритные, т.к. соблюдается баланс жилой и нежилой площади. В
среднем, однокомнатные – до 45 м2, двухкомнатные – до 75м2, трехкомнатные – более 100
м2. Арендная плата, нередко, выше рыночной ставки, выше ипотечных выплат. К тому же,
имеет место высокая плата за коммуналку – охрана, парковка, дополнительные услуги.
Ситуация объясняется тем, что основная часть средств фонда была направлена на
поддержку обманутых дольщиков. Чтобы компенсировать госзатраты, установлена высокая
ставка аренды. С другой стороны, Акимат г.Алматы предлагает социальную аренду по
заниженным арендным ставкам – однокомнатная квартира 3500 тенге, двухкомнатная 5 000
тенге в месяц без учета квартплаты.
• Арендная плата не должна превышать 30-35% бюджета семьи. Не остается средств на
питание, одежду, обучение. Отсюда, необходимость регулирования арендных ставок
Акиматами.

8. Практика последних лет показала, что на льготную госпрограмму
ложатся вопросы обеспечения дольщиков, что повышает стоимость
квадратного метра.
Не решать проблемы дольщиков нельзя – социальные риски. Поэтому
фонды вынуждены ставить высокую цену.
Госпрограммы по доступному жилью, ориентированы в основном на
молодое и среднее поколение. Жестко считаются возрастные,
имущественные риски, ограниченность по устойчивым доходам.

9. Выводы и заключения:
• снижается покупательская способность населения (не более 10-15% могут
позволить покупку или ипотеку недвижимости);
• ожидается вторая волна кризиса, в ходе которого происходит переориентация
населения на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных
услуг;
• усложняются условия получения ипотеки (значительный первоначальный
взнос, изучение платежеспособности заемщика, высокая кредитная ставка). БВУ не
заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов;
• БВУ вынуждены будут начать продажу залоговой недвижимости, т.к. не имеют
других источников фондирования. Традиционные источники (капитал акционеров +
внешние займы + депозитная база) в условиях кризиса ограничены.
Национализация трех банков (БТА+БТА-ипотека+Альянсбанк+Темирбанк) привела
к фактической национализации залогов недвижимости. Возможно, что данные
финансовые институты могут перейти на реализацию залоговой недвижимости по
действующим рыночным ценам. Пример: реализация земельных участков в районе
ТЦ «Мега» в г.Алматы.