Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận văn thạc sĩ ngành luật kinh tế với đề rài: Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN ĐỨC CHON
KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ĐỂ THU HỒI NỢ
CHO NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN TẠI
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
HÀ NỘI, năm 2019

2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN ĐỨC CHON
KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ĐỂ THU HỒI NỢ
CHO NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN TẠI
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8.38.01.07
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.TRẦN ĐÌNH HẢO
HÀ NỘI, năm 2019

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ : “Kê biên tài sản thế chấp là bất động
sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận
Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” là do chính tôi thực hiện.
Toàn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng số liệu được tôi sử dụng
để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đều đảm bảo chính xác, trung thực theo
yêu cầu của một luận văn khoa học.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2019
Tác giả
Nguyễn Đức Chon

4. LỜI CẢM ƠN
Trong cuộc sống, để có sự thành công thì ngoài những nổ lực, cố gắng của
bản thân, không thể thiếu sự hỗ trợ, giúp đỡ của những người xung quanh. Trong
thời gian học tập tại trường, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của
quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Trước tiên, tôi xin gửi biết ơn sâu sắc nhất đến
quý Thầy Cô ở Học viện Khoa học Xã hội với tri thức và tâm huyết của mình đã
truyền đạt những kiến thức quý báu cho chúng tôi trong suốt thời gian học tập tại
trường.
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của quý
Thầy Cô ở Học viện Khoa học Xã hội. Với tình cảm chân thành và sâu sắc nhất, cho
phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn đến quý Thầy Cô đã tạo điều kiện giúp đỡ trong
quá trình nghiên cứu đề tài: “Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành
án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ
Chí Minh”
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất tới thầy giáo –
PGS.TS. Trần Đình Hảo đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, chu đáo
để tôi hoàn thành luận văn này với kết quả tốt nhất.
Tuy nhiên, với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của
một học viên, luận văn này không thể tránh được những thiếu sót. Tôi rất mong
nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy, cô để tôi có điều kiện bổ sung,
nâng cao kiến thức của mình, phục vụ tốt hơn công tác thực tế sau này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2019
Tác giả
Nguyễn Đức Chon

5. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỂ THI
HÀNH ÁN, KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM................................9
1.1. Kê biên tài sản trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam.......................9
1.1.1. Điều kiện áp dụng biện pháp kê biên tài sản....................................................9
1.1.2. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên tài sản ...............................................11
1.1.3. Căn cứ áp dụng biện pháp kê biên tài sản......................................................12
1.2. Kê biên tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng trong Thi hành án dân sự ...............12
1.2.1. Lý luận về tài sản thế chấp..............................................................................12
1.2.2. Kê biên tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp)..............................14
1.3. Kê biên tài sản là bất động sản...............................................................................16
1.3.1. Khái niệm về bất động sản..............................................................................16
1.3.2. Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thi hành
án dân sự ...................................................................................................................17
1.4. Xử lý tài sản là bất động sau khi kê biên để thu hồi nợ cho ngân hàng ...............30
1.4.1. Thẩm định giá tài sản là bất động sản............................................................30
1.4.2. Đấu giá tài sản là bất động sản ......................................................................32
1.4.3. Giao tài sản là bất động sản để trừ vào số tiền phải thi hành án...................33
Chương 2: THỰC TRẠNG VIỆC KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN ĐỂ THU HỒI NỢ CHO NGÂN HÀNG TRONG THI HÀNH ÁN
DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH........................................................................................................................36
2.1. Thực trạng thụ lý, ban hành quyết định về thi hành án liên quan đến tài sản thế
chấp là bất động sản do các ngân hàng yêu cầu tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí
Minh...............................................................................................................................36
2.2. Thực trạng quá trình thi hành án kê biên tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi
nợ cho ngân hàng trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ
Chí Minh........................................................................................................................38

6. 2.2.1. Tình hình thi hành án thu hồi nợ cho ngân hàng............................................38
2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc kê biên tài sản là bất động sản để thu
hồi nợ cho ngân hàng................................................Error! Bookmark not defined.
2.3. Thực trạng trong xử lý tài sản là bất động sản đã kê biên để thu hồi nợ cho ngân
hàng................................................................................................................................49
2.3.1. Thực trạng trong thẩm định giá tài sản đã kê biên.........................................49
2.3.2. Thực trạng giao tài sản thế chấp cho người được thi hành án là ngân hàng để
thu hồi nợ ..................................................................................................................52
2.3.3. Thực trạng việc bán đấu giá tài sản kê biên thu hồi nợ cho ngân hàng.........52
Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP CHO VIỆC HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT BỘNG SẢN ĐỂ
THU HỒI NỢ CHO NGÂN HÀNG TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ..........55
3.1. Sự cần thiết khách quan cho việc hoàn thiện pháp luật về kê biên, xử lý tài sản thế
chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự........................... 55
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất
động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự ....................................61
3.3. Một số định hướng và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử
lý tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự64
3.3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật.......................................................................65
3.3.2. Kiến nghị trong thực thi pháp luật..................................................................67
KẾT LUẬN..............................................................................................................71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, vì vậy mọi công dân
đều phải nêu cao ý thức chấp hành pháp luật, chấp hành nghiêm chỉnh các phán
quyết của Tòa án. Mọi phán quyết của Tòa án chỉ là những quyết định trên giấy và
không thể phát huy trên thực tế nếu không được thi hành đầy đủ và hiệu quả. Do đó
hoạt động Thi hành án dân sự mang ý nghĩa vô cùng quan trọng, là khâu cuối cùng
của quá trình tố tụng, là hoạt động của nhà nước nhằm đưa Bản án, quyết định của
Tòa án đã có hiệu lực pháp luật được thi hành trên thực tế. Thông qua cơ quan Thi
hành án dân sự, những phán quyết của Tòa án nhân danh Nhà nước về mặt dân sự
sẽ được thi hành, bảo đảm lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức, công dân, góp phần giữ vững kỹ cương phép nước, tăng cường pháp chế xã
hội chủ nghĩa.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thi hành án, đảng và nhà nước
luôn chú trọng xây dựng và hoàn thiện các văn bản pháp luật áp dụng trong lĩnh vục
thi hành án. Trải qua một chặng đường dài hình thành và phát triển, Thi hành án dân
sự nước ta đã có nhiều chuyển biến to lớn nhất là sau khi Pháp lệnh Thi hành án dân
sự năm 1993 được ban hành, đó là mốc thời gian quan trọng, một bước ngoặt lịch
sử khi cơ quan Thi hành án dân sự được chuyển giao từ Tòa án sang cơ quan thuộc
Chính Phủ. Đặc biệt đến khi Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004 ra đời thì tổ
chức của cơ quan Thi hành án dân sự được hoàn thiện hơn. Tiếp nối sự phát triển
đó, Luật thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) có hiệu lực
thì hoạt động Thi hành án dân sự được củng cố về mọi mặt, đạt được những thành
quả nhất định, dần đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới.
Thực trạng công tác Thi hành án dân sự nước ta trong những năm qua bên
cạnh những kết quả đạt được, đã góp phần quan trọng trong việc nâng cao địa vị
pháp lý của cơ quan Thi hành án dân sự và Chấp hành viên trong điều kiện cải cách
tư pháp và hội nhập quốc tế, hoạt động thi hành án nói chung, Thi hành án dân sự
nói riêng cũng đã đem lại hiệu quả, tạo được niềm tin của nhân dân, đảm bảo tính
hiệu lực trên thực tế đối với việc thi hành các bản án, quyết định của Tòa án.

8. 2
Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, nhiều quan hệ pháp luật về kinh tế
phát sinh, số lượng việc thi hành án ngày càng nhiều, tính phức tạp của mỗi vụ việc
ngày càng tăng gây áp lực lớn cho Chấp hành viên và cơ quan thi hành án. Nhiều vụ
việc thi hành án liên quan đến các tổ chức tín dụng, ngân hàng với giá trị thi hành
án hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, tài sản kê biên nằm ở nhiều địa phương … gây rất
nhiều khó khăn cho công tác thi hành án. Vì vậy việc áp dụng đồng bộ nhiều biện
pháp nhằm tạo sự chuyển biến tích cực, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi
hành án là một yêu cầu cấp thiết. Việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng và tổ
chức thực hiện các thủ tục kê biên, xử lý tài sản và áp dụng các biện pháp thi hành
án dân sự đối với các loại việc này hiện nay như thế nào để nhanh chóng và đạt hiệu
quả cao nhất … đang là một trong những yêu cầu quan trọng đặt ra cho các cơ quan
thi hành án dân sự không những tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng mà trên phạm
vi toàn quốc nói chung.
Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là một quận non trẻ, chỉ mới 15
năm hình thành và phát triển. Đây được xem là nơi tập trung nhiều nguồn lực của
xã hội, nhu cầu cho đầu tư để phát triển kinh tế từ cá nhân, tổ chức ngày càng tăng
cao, chính vì vậy hoạt động vay vốn tại các ngân hàng cũng không ngừng gia tăng.
Trong năm 2018, tổng số thụ lý việc thi hành án của đơn vị là 6.853 việc, với số tiền
phải thi hành là: 1.684 tỷ đồng, trong đó loại án liên quan đến các tổ chức tín dụng
là 166 việc (chiếm 2,4%), với số tiền phải thi hành là 1.043 tỷ đồng (chiếm 61,9%)
[11, 3].
Bên cạnh một số trường hợp người đi vay tự nguyện thanh toán nợ khi đến
hạn, thì ngày càng có nhiều trường hợp người đi vay chây ì, không trả nợ, dẫn đến
nợ đọng, nợ xấu kéo dài, vì vậy bắt buộc các ngân hàng, tổ chức tín dụng phải khởi
kiện ra Tòa xét xử để có Bản án, quyết định và yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự
thi hành án để thu hồi nợ. Từ đó, số lượng việc do ngân hàng và các tổ chức tín
dụng yêu cầu ngày càng nhiều nên đòi hỏi các cơ quan Thi hành án dân sự nói
chung và tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng phải luôn quan tâm,
và tâp trung xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong

9. 3
kê biên, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng, đây cũng chính là lý do
để tác giả chọn đề tài nghiên cứu đó là:
“Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong Thi hành án dân sự để thu
hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh”
2.Tình hình nghiên cứu đề tài
“Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong Thi hành án dân sự để thu
hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh”,
trước đó đã được một số tác giả nghiên cứu quan tâm, phân tích nhiều khía cạnh
khác nhau thông qua các Luận văn, bài viết như:
- Luận văn thạc sĩ “ Các biện pháp cưỡng chế thi hành án trong lĩnh vực
kinh doanh, thương mại – Lý luận và thực tiễn .” của tác giả Nguyễn Thị Khoa năm
2008 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn này tác giả đã
nghiên cứu, đi sâu phân tích, đồng thời nêu lên những thuận lợi và khó khăn trong
việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự đối với các bản án kinh
doanh thương mại và vấn đề xử lý tài sản thế chấp để tiền vay tại ngân hàng, tổ
chức tín dụng, từ đó liên hệ những trường hợp cụ thể xảy ra trong thực tiễn và kiến
nghị các giải pháp để xây dựng, hoàn thiện pháp luật;
- Luận văn Thạc sỹ: “Kê biên tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng trong thi
hành hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, thành
phố Hồ Chí Minh”, của tác giả Phạm Ngọc Thanh, năm 2017. Luận văn này tác giả
nêu lên những vấn đề về lý luận và thực tiễn trong kê biên, xử lý tài sản có đăng ký
giao dịch bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, đồng thời nêu rõ về trình
tự thủ tục của quá trình kê biên tài sản nói chung, kê biên tài sản bảo đảm tiền vay
Ngân hàng trong thi hành hành án dân sự. Từ đó những thuận lợi, khó khăn, vướng
mắc phát sinh trong trong quá trình kê biên tài sản bảo đảm tiền vay khi người được
thi hành án là Ngân hàng và các tổ chức tín dụng có yêu cầu thi hành án, qua đó tác
giả đưa ra các đề xuất, hướng hoàn thiện pháp luật.
Bên cạnh đó, một vài tạp chí cũng có bài viết về việc về kê biên, xử lý tài sản
nói chung và kê biên, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho các ngân hàng như :

10. 4
“Thay đổi hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất sau khi kê biên”, của tác giả
Thanh Hoa, trên Báo mới Online ngày 30/01/2018; “Kê biên, xử lý tài sản là quyền
sử dụng đất” của tác giả Hồ Nguyên Hồng , trên trang thông tin điện tử Luậtviệt.co
ngày 21/3/2018, tác giả đã nêu lên và phân tích một số quy định pháp luật về kê
biên, xử lý quyền sử dụng đất; “Một số giải pháp xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân
hàng thương mại tại Việt Nam” của tác giả Thạc sỹ Nguyễn Hoài Phương (Ngân
hàng Thương mại Đại Dương) đăng trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật online ngày
04/6/2017, tác giả phân tích bản chất và hậu quả của nợ xấu trong các Ngân hàng
thương mại hiện nay và đưa ra một số giải pháp cho việc xử lý nợ xấu trong hệ
thống Ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Tuy nhiên các bài nghiên cứu trước đây
chủ yếu bàn về vấn đề cưỡng chế và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân
hàng và các tổ chức tín dụng ở góc độ bao quát mà chưa đi sâu vào việc kê biên, xứ
lý tai sản bảo đảm là bất động sản trong thi hành án dân sự tại một địa phương cụ
thể.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về kê biên,
xử lý tài sản trong thi hành án dân sự nói chung và kê biên, xử lý tài sản thế chấp là
bất động sản để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng từ thực tiễn tại quận
Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó việc nghiên cứu sẽ nhận diện, chỉ ra
những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật và việc áp dụng trên thực tế,
đồng thời tác giả cũng đưa ra các giải pháp, kiến nghị để góp phần cho việc kê biên,
xử lý tài sản thế chấp là bất động sản ngày càng có hiệu quả, chất lượng, đảm bảo
đúng quy định của pháp luật, nâng cao vị thế cho ngành thi hành án dân sự, góp
phần giải quyết nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng, làm lành mạnh hóa nền
kinh tế đất, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, thực hiện tốt chủ trương, chính
sách của đảng và nhà nước.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Kê biên tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành hành án
dân sự hiện nay là vấn đề hết sức quan trọng của đơn vị (Chi cục Thi hành án dân

11. 5
sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh). Đây không chỉ là nhiệm vụ riêng của
cơ quan Thi hành án dân sự mà còn có sự tham gia của cả hệ thống chính trị, các
đoàn thể, các tổ chức xã hội và toàn thể công dân. Hoạt động kê biên tài sản thế
chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành hành án dân sự có thực sự hiệu
quả, tuân thủ đúng quy định thì mới đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự,
quyền lợi của ngân hàng và các tổ chức tín dụng, gia tăng uy tín và niềm tin của của
cơ quan Thi hành án dân sự, giúp cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng thu hồi nợ
một cách hiệu quả, duy trì được uy tín và mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng, đồng
thời cũng làm lành mạnh thêm hệ thống tài chính của cả nước.
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng về hoạt động
kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành
án dân sự theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ
Chí Minh hiện nay, thông qua đó đề tài tìm ra những hạn chế, bất cập của những
quy định pháp luật hiện hành theo Luật Thi hành án dân sự, trên cơ sở đó đề tài sẽ
nghiên cứu dựa trên một số tình huống cụ thể, thực tế trong quá trình kê biên, xử lý
tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng để nói lên những thuận
lợi cũng như khó khăn trong quá trình tổ chức kê biên tài sản, thông qua những khó
khăn phát sinh thực tế trong quá trình giải quyết hồ sơ thi hành án đề tài sẽ đưa ra
các kiến nghị, các giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên xử lý
tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân
sự ngày một tốt hơn.
Do điều kiện nghiên cứu còn hạn chế, trong Luận văn này tác giả chỉ tập
trung nghiên cứu việc kê biên tài sản là bất động sản bao gồm đất và các công trình
xây dựng trên đất (thông thường là nhà ở, nhà xưởng).
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn này tác giả viết dựa trên cơ sở lý luận của triết học Mác Lê nin, tư
tưởng Hồ Chí Minh.
Những phương pháp cơ bản được sử dụng để viết đề tài gồm:
- Phương pháp phân tích.
- Phương pháp tổng hợp.

12. 6
- Phương pháp lô gíc.
- Phương pháp lịch sử
Khi nghiên cứu vấn đề này, tôi phải kết hợp giữa phân tích và tổng hợp,
đánh giá tình hình cụ thể. Đánh giá khái quát chung vấn đề, kết hợp lý luận và thực
tế.
Căn cứ vào những kết quả của nghiên cứu, sưu tầm từ thực tiễn để chứng
minh làm sáng tỏ lý luận.
Bên cạnh đó, trong quá trình nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp so sánh,
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp thực tiễn từ những dữ
liệu mà tác giã đã thu thập được để chứng minh, làm rõ những tồn tại, hạn chế, khó
khăn trong quá trình kê biên tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng để thi hành án với
quy định pháp luật hiện hành, qua đó tổng hợp và mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị
hoàn thiện các quy định pháp luật về thi hành án dân sự trong việc kê biên tài sản
bảo đảm tiền vay Ngân hàng trong thi hành hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam
từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói
chung.
6 . Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Với những giải pháp, đề xuất, kiến nghị đề tài sẽ góp phần hoàn thiện các
quy định pháp luật về thi hành án dân sự.
Đề tài sẽ là tài liệu để tham khảo, nghiên cứu cho các đối tượng muốn tìm
hiểu về kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho các tổ chức
tín dụng, ngân hàng. Đồng thời, kết quả nghiên cứu đề tài phục vụ cho công tác Thi
hành án dân sự ở địa phương nói riêng và trên phạm vi nói chung trong việc tổ chức
kê biên và xử lý các tài sản bảo đảm được nhanh chóng, hiệu quả và hỗ trợ Ngân
hàng và các tổ chức tín dụng xây dựng cơ chế đặc thù để phòng ngừa rủi ro khi
thẩm định cho vay và xử lý nợ xấu nhanh, hiệu quả.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận, danh mục, tài liệu tham khảo, thì
phần nội dung của luận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau:

13. 7
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về kê biên tài sản để thi hành án, kê
biên tài sản thế chấp là bất động sản trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt
Nam.
Trong Chương này, đề tài sẽ nêu lên những khái niệm, những lý luận, quy
định về trình tự, thủ tục kê biên tài sản trong Thi hành án dân sự nói chung và kê
biên tài sản thế chấp là bất động sản (gồm đất và các tài sản gắn liền với đất…) để
thu hồi nợ cho ngân hàng; các quy định về định giá và giao tài sản kê biên, về đấu
giá tài sản…. Qua đó, để người đọc hiểu rõ hơn các quy định về kê biên tài sản nói
chung và kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong
Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng việc kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu
hồi nợ cho ngân hàng trong thi hành hành án dân sự từ thực tiễn quận Bình Tân,
thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung của Chương này, đề tài sẽ tập trung phân tích một cách chi tiết về
trình tự, thủ tục trong việc kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá … đối với tài sản thế
chấp là bất động sản để thu hồi nợ ngân hàng, trong đó có dẫn chứng một số vụ
việc cụ thể tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh,. Từ đó, đề tài nêu ra những
kết quả đạt được, cũng như những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện,
đồng thời đi sâu phân tích những bất cập trong các quy định pháp luật … giúp cho
người đọc có cái nhìn khách quan và toàn diện về thực tế kê biên, xử lý tài sản thế
chấp của cơ quan Thi hành án dân sự, qua đó có sự đồng cảm với đề tài để tìm ra
giải pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật trong thi hành án dân sự.
Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật về
kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng trong Thi hành
án dân sự.
Từ những khó khăn, vướng mắc, bất cập được nêu tại chưng 2, đề tài sẽ đề
xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề đó, nhằm mục đích
góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về việc kê biên tài sản thế chấp là bất
động sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng trong thi hành án dân sự hiện nay một cách

14. 8
hiệu quả nhất không chỉ tại địa bàn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh mà còn
trên phạm vi cả nước.

15. 9
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN, KÊ
BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1. Kê biên tài sản trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam
Kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế bắt buộc của cơ
quan Thi hành án do Chấp hành viên quyết định theo thẩm quyền nhằm buộc đương
sự phải thực hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo Bản án, quyết định
của Tòa án, được áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi
hành án mà không tự nguyện thi hành trong thời hạn do Chấp hành viên ấn định,
hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy hoại tài
sản.
Kê biên xử lý tài sản của người phải thi hành án là một biện pháp cưỡng chế
thi hành án được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự. Trong thực
tiễn công tác thi hành án dân sự, biện pháp kê biên tài sản được áp dụng khi người
phải thi hành án phải thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi
hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Để tiến hành kê biên tài sản,
Chấp hành viên hoặc người được thi hành án phải tiến hành xác minh tài sản của
người phải thi hành án và khi có căn cứ cho thấy người phải thi hành án có tài sản
nhưng không tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên mới tiến hành kê biên để thi
hành án. Do đó, căn cứ để xác định một tài sản có phải là của người phải thi hành án
hay không là rất quan trọng vì Chấp hành viên chỉ kê biên, xử lý tài sản khi có căn
cứ xác định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của người phải
thi hành án.
1.1.1. Điều kiện áp dụng biện pháp kê biên tài sản
Để áp dụng được biện pháp kê biên tài sản Thi hành án, cần phải căn cứ các
quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014
(Luật thi hành dân sự), gồm:
- Bản án, quyết định:

16. 10
Bản án, quyết định của Tòa án là một trong những căn cứ bắt buộc, không
thể thiếu để thực hiện biện pháp kê biên tài sản nói chung và kê biên tài sản thế
chấp thu hồi nợ ngân hàng nói riêng. Điều này được quy định tại khoản 1, điều 70
của Luật thi hành án dân sự về căn cứ cưỡng chế: “bản án, quyết định”. Chấp hành
viên phải dựa trên cơ sở bản án, quyết định của Tòa án để ban hành quyết định và
áp dụng biện pháp cưỡng chế. Không phải mọi bản án, quyết định của Tòa án đều
được đưa ra thi hành và áp dụng biện pháp cưỡng chế, mà chỉ những bản án, quyết
định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mới được đưa ra tổ chức thi hành và làm căn
cứ để cưỡng chế. Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật là bản án, quyết định bắt
buộc thưc hiện đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan. Những bản án, quyết
định này được quy định tại điều 2 của Luật thi hành án dân sự, như vậy, những bản
án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mới được dùng làm căn cứ để
cưỡng chế kê biên xử lý để đảm bảo thi hành án trong đó có cả việc cưỡng chế, kê
biên, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng.
- Quyết định thi hành án:
Quyết định thi hành án là văn bản do Thủ trưởng cơ quan Thi hành án ban
hành theo thẩm quyền do Luật Thi hành án quy định. Quyết định thi hành án là căn
cứ quan trọng và cần thiết nhất trong hồ sơ thi hành án. Đây là căn cứ để Chấp hành
viên lập hồ sơ thi hành án, cũng như tổ chức kê biên thi hành án. Toàn bộ những nội
dung mà Chấp hành viên phải tổ chức thi hành đều được thể hiện trọng quyết định
thi hành án. Chấp hành viên chỉ được tổ chức thi hành án từ khi có quyết định thi
hành án do Thủ trưởng cơ quan ban hành và phân công cho Chấp hành viên thực
hiện.
Đối với trường hợp ra quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu thì Thủ
trưởng cơ quan Thi hành án dân sự chỉ ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu,
thời hạn ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu là 05 ngày, kể từ ngày nhận được
đơn yêu cầu thi hành án. Để xác định nội dung yêu cầu của người yêu cầu thi hành
án, cơ quan thi hành án phải nghiên cứu cụ thể nội dung đơn yêu cầu, nội dung của

17. 11
bản án, quyết định. Nội dung đơn yêu cầu phải phù hợp với nội dung phần quyết
định trong bản án, quyết định.
Khi thực hiện kê biên Chấp hành viên phải xem xét kỹ nội dung quyết định
thi hành án và kết quả xác minh tài sản của đương sự để xác định tài sản kê biên,
cũng như áp áp dụng biên pháp kê biên phù hợp, tương thích. Đây là kỹ năng hết
sức quan trọng mà Chấp hành viên cần phải có trong tổ chức thi hành quyết định,
bản án.
1.1.2. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên tài sản
Chấp hành viên căn cứ vào nội dung bản án, quyết định; quyết định thi hành
án; tính chất, mức độ, nghĩa vụ thi hành án; điều kiện của người phải thi hành án;
yêu cầu bằng văn bản của đương sự và tình hình thực tế của địa phương để lựa chọn
việc áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án thích hợp. Chấp
hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án trong
trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định
tại điều 130 Luật Thi hành án dân sự.
Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải tương ứng với nghĩa vụ của người
phải thi hành án và các chi phí cần thiết.
Sau khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không
tự nguyện thi hành mặc dù có điều kiện thi hành, trong trường hợp bản án tuyên kê
biên thì Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên. Quyết định cưỡng chế do
Chấp hành viên ban hành và phải căn cứ vào khoản 1 điều 46 của Luật thi hành án
dân sự, căn cứ vào nội dung của bản án, quyết định của Tòa án, căn cứ vào quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án và điều kiện thi hành án của người phải thi
hành án.
Thực hiện đúng các nguyên tắc trong áp dụng biện pháp cưỡng chế, kê biên
tài sản thi hành án đòi hỏi chấp hành viên phải được đào tạo rất kỹ lưỡng về kỹ
năng, nghiệp vụ thi hành án, cũng như những kinh nghiệm thực tiễn tích lũy được
trong quá trình công tác. Vì đây là kỹ năng được kết hợp giữa những quy định pháp
luật và kinh nghiệm thực tiễn, để từ đó Chấp hành viên áp dụng đúng biện pháp

18. 12
cưỡng chế, đúng thời điểm, đúng với bản chất vụ việc. Việc tuân thủ đúng nguyên
tắc trong cưỡng chế, kê biên tài sản để thi hành án sẽ đảm bảo cho việc cưỡng chế,
kê biên tài sản được điễn ra hiệu quả, an toàn, đúng pháp luật.
1.1.3. Căn cứ áp dụng biện pháp kê biên tài sản
Khi tổ chức thi hành một bản án liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay ngân
hàng thì căn cứ để tổ chức cưỡng chế thi hành án vẫn phải theo quy định chung,
trong đó hồ sơ thi hành án phải có: Bản án quyết định, đơn yêu cầu thi hành án,
Quyết định thi hành án, các văn bản tài liệu xác minh quá trình tổ chức thi hành án
và cuối cùng là Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết
định đã tuyên kê biên, phong tỏa tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết
định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.
1.2. Kê biên tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng trong Thi hành án dân
sự
1.2.1. Lý luận về tài sản thế chấp
- Theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Tài sản là vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
- Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện
một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, cụ thể, thế chấp được hiểu là việc một bên dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (bên nhận
thế chấp) nhưng không giao ra tài sản.
Đối với hoạt động tín dụng, tài sản bảo đảm (Thế chấp) được xem như phao
cứu sinh nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đảm bảo ngân hàng có thể thu hồi
một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi khi khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên,
thực tiễn cho thấy, công tác xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn tồn tại
nhiều hạn chế. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật liên quan đến tài sản bảo đảm và
xử lý tài sản bảo đảm vừa chồng chéo vừa thiếu hụt.
Về lý luận thì đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cá nhân, tổ chức đăng ký
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài

19. 13
sản, khái niệm này cũng được phân biệt rõ với khái niệm tài sản bảo đảm, là bảo
đảm theo thỏa thuận giữa các bên, chưa có sự chứng nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Pháp luật quy định, không phải tất cả các giao dịch đều phải đăng ký. Việc
đăng ký giao dịch bảo đảm có những hiệu ứng tích cực sau: Trong trường hợp đăng
ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì việc đăng ký là một
điều kiện về hình thức để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật; đăng ký giao
dịch bảo đảm thể hiện sự minh bạch của quá trình lưu thông tài sản; đăng ký giao
dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý giao
dịch bảo đảm.
Theo quy định tại khoản 1 điều 12 Nghị định 63/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ, về giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,
việc đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc trong các trường hợp: thế chấp quyền sử
dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ; các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Ngoài ra, các giao dịch thuộc các trường hợp khác, không đươc liệt kê như
nêu trên, thì chỉ đăng ký khi giao dịch bảo đảm khi có yêu cầu.
Chúng ta tìm hiểu các giao dịch bảo đảm nhằm để làm cơ sở thuận lợi cho
việc kê biên, xử lý tài sản để thi hành án. Trước khi khởi kiện ra Tòa để buộc người
đi vay trả nợ, ngân hàng thường áp dụng trước biện pháp thuyết phục, thỏa thuận để
người đi vay hoặc bên bảo đảm tài sản tự bán tài sản trả nợ. Khi khách hàng vay
vốn, bên bảo đảm bất hợp tác thì ngân hàng buộc phải khởi kiện. Việc khởi kiện của
ngân hàng đối với khách hàng vay vốn hoặc bên bảo đảm cho khoản vay ra tòa án
để thu hồi nợ là biện pháp bắt buộc, khi không còn cách nào để thỏa thuận, bởi
trong trường hợp này sẽ mất thời gian, tốn chi phí cho việc tham gia tố tụng tại Tòa
án.

20. 14
1.2.2. Kê biên tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp)
Bản án, quyết định dân sự của Tòa án có đi vào cuộc sống hay không, có
được tổ chức thi hành trên thực tế hay không … hay chỉ là văn bản tồn tại trên giấy
là do kết quả của công tác thi hành án. Quá trình tổ chức thi hành bản án, quyết định
của Tòa án được Chấp hành viên triển khai và áp dụng rất nhiều kỹ năng, nghiệp
vụ. Trong đó, kê biên, xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án là biện pháp sau cùng,
sau khi đã có một khoản thời gian mà Luật thi hành án dân sự cho phép người phải
thi hành án (chủ tài sản) tự nguyện thi hành. Theo quy định của Luật thi hành án
dân sự Chấp hành viên chỉ có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khi có đủ hai điều
kiện là đã hết thời gian tự nguyện mà người phải thi hành án không tự nguyện thi
hành án và người phải thi hành án có điều kiện thi hành, nghĩa là kết quả xác minh
thấy rằng người phải thi hành án có tài sản, thu nhập … mà không tự nguyện thi
hành án. Đối với trường hợp đương sự có tài sản đảm bảo, thì đối tượng của cưỡng
chế, kê biên thi hành án dân sự trước hết là tài sản bảo đảm, sau đó là các tài khác
ngoài nghĩa vụ khi mà tài sản xử lý tài sản bảo đảm không đủ trả nợ (Trừ trường
hợp có thỏa thuận khác). Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế sẽ tước bỏ ngay những
lợi ích vật chất, quyền của người phải thi hành án, nếu họ thực hiện không đúng
theo bản án, quyết định của Toà án.
Khi kê biên, xử lý tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp) để thu hồi nợ thì nghĩa
vụ đảm bảo sẽ được ưu tiên thanh toán theo quy định của Luật thi hành án dân sự.
Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ
được đảm bảo thì số tiền chênh lệch được trả lại cho bên có nghĩa vụ, ngược lại,
trường hợp số tiền này nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì bên có nghĩa vụ
thực hiện phần nghĩa vụ chưa thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ
sung tài sản bảo đảm. Vì thế, sau khi xử lý tài sản bảo đảm mà người phải thi hành
án (hoặc người bảo lãnh vay) vẫn chưa trả hết nợ cho ngân hàng thì tiếp tục truy tìm
để thi hành án tài sản khác (không nằm trong tài sản bảo đảm vay) là không đơn
giản và khó khả thi.

21. 15
Thông thường, khi xử lý tài sản bảo đảm mà người phải thi hành án (hoặc
người bảo lãnh vay) mà vẫn chưa trả hết nợ cho ngân hàng và không còn tài sản nào
khác hoặc có tài sản nhưng thuộc trường hợp quy định theo điều 87 Luật thi hành án
dân sự thì tài sản không được kê biên (gồm: Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định
của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng; tài sản do
ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức, tài sản của người phải thi hành án là
cá nhân, gồm: số lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người phải thi hành án
và gia đình trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới; số thuốc cần dùng để
phòng, chữa bệnh của người phải thi hành án và gia đình; vật dụng cần thiết của
người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm; đồ dùng thờ cúng thông thường
theo tập quán ở địa phương; công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được
dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất của người phải thi hành án
và gia đình; đồ dùng sinh hoạt cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình…)
thì số nợ còn lại rất khó thi hành., cơ quan thi hành án thường xếp số nợ nàu vào
diện chưa có điều kiện thi hành theo quy định tại điều 44a của Luật Thi hành án dân
sự.
Về trình tự thủ tục, khi kê biên tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng
ký giao dịch bảo đảm, Chấp hành viên phải thực hiện hết sức chặt chẽ, cụ thể: trước
khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc
đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ
quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký, sau khi kê biên,
Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản
đó để xử lý tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao
dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản,
đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi nhận được yêu cầu của Chấp hành viên, cơ
quan thi hành án dân sự.

22. 16
1.3. Kê biên tài sản là bất động sản
1.3.1. Khái niệm về bất động sản
Bất động sản (BĐS) hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp
luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa
bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem
là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí,
mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà
di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định về bất động sản và động sản. Bất
động sản thường được hiểu là những tài sản mà về đặc tính vật lý là không thể di
dời, hoặc gắn liền với những tài sản có tính chất không thể di dời, bao gồm: đất đai;
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,
công trình xây dựng; một số tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bằng phương
pháp loại trừ, pháp luật quy định động sản là những tài sản không phải bất động sản.
Việc xác định một tài sản là động sản hay bất động sản chỉ mang tính chất
tương đối, gắn với một khoảng thời gian và không gian xác định. Ví dụ cây trồng
trong vườn được xem là bất động sản, nhưng khi cây được đưa vào chậu cây cảnh
thì lại được xem xét với tư cách là động sản. Bên cạnh yếu tố “không thể di dời” thì
yếu tố “gắn liền” cũng là một tiêu chí để xác định tài sản là động sản hay bất động
sản. Nội dung này đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn cụ
thể để có cách hiểu thống nhất, do đó việc xác định tài sản nào là tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng trong thực tiễn gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên có
thể hiểu tài sản được coi là gắn liền với nhà, công trình xây dựng theo hướng nếu
tháo dời, dỡ bỏ tài sản ra khỏi nhà, công trình xây dựng thì sẽ làm thay đổi kết cấu
hoặc giảm sút nghiêm trọng giá trị của nhà, công trinh xây dựng đó.
Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước. Quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là
khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản
này.

23. 17
Do khái niệm về bất động sản rất rộng và đa dạng, trong pháp luật của Việt
Nam quy định về bất động sản là khái niệm mở, vì vậy trong phạm vị đề tài này
này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu việc kê biên tài sản là bất động sản bao gồm đất
và các công trình xây dựng trên đất (thông thường là nhà ở, nhà xưởng).
1.3.2. Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thi
hành án dân sự
Kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án là một
biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự được áp dụng
thường xuyên trong thực tiễn hiện nay.
Cưỡng chế kê biên tài sản nói chung và cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản
là quyền sử dụng đất nói riêng là một biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng
chế thi hành sự mà trong thực tiễn các cơ quan thi hành án dân sự thường xuyên áp
dụng, nhất là đối với những việc thi hành bản án có số tiền phải thi hành lớn, trong
các bản án mà người được thi hành án là các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Việc cưỡng chế, kê biên xử lý tài sản là quyền sử dụng đất là một công việc
hết sức quan trọng, nó đòi hỏi Chấp hành viên phải có những kỹ năng và trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ nhất định. Ngoài việc nắm vững các quy định phát luật về
thi hành án như Luật Thi hành án và các văn bản hướng dân thi hành, thì Chấp hành
viên cần phải có kiến thức về các ngành luật khác như Luật dân sự, Luật đất đai,
Luật Nhà ở, Luật đấu giá tài sản. . . . . Ngoài ra, do tính chất phức tạp của việc
cưỡng chế, kê biên xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, nên Chấp hành viên cần tuân
thủ đúng quy trình do pháp luật quy định. Phải kết hợp được tất cả các yếu tố nêu
trên, thì Chấp hành viên mới đảm bảo thực hiện công việc một cách hiệu quả, đúng
pháp luật.
1.3.2.1. Đặc điểm của kê biên tài sản thế chấp là bất động sản
Theo Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai, Bộ luật dân sự quy định chế độ sở
hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như
vậy, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp quản

24. 18
lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở Việt
Nam có tính chất đặc thù. Có quan điểm cho rằng: Nhà nước có quyền sở hữu đất
đai, người sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đất đai bằng việc Nhà nước ghi nhận
quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thừa nhận này chính là Nhà
nước đã thừa nhận hình thức sở hữu đất đai có điều kiện, nói cách khác đây gọi là
hình thức sở hữu kép đối với đất đai.
Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất
bởi sự khác nhau về cả nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên thủy (có trước), còn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, người sử dụng đất không có đầy đủ các
quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Mặt khác, không phải
chủ sử dụng đất nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ các quyền chuyển
quyền của người sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng
đất lại là quyền phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện là người sử dụng đất chỉ được
sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục
đích sử dụng đất). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử
dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Kê biên quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành
án nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế thi hành án. Tuy
nhiên, do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân

25. 19
tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:
+ Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường
hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người
phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc
trường hợp được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có
quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
+ Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền trên đất.
+ Khi kê biên nhà ở của người phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó [29, 2].
1.3.2.2. Các Trường hợp áp dụng cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất
Trong công tác thi hành án dân sự, các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng
đất được thể hiện theo nhiều tình huống như: thực hiện quyết định áp dụng biện
pháp khẩn cấp tạm thời kê biên quyền sử dụng đất; kê biên quyền sử dụng đất theo
quyết định tại bản án, quyết định của Toà án để đảm bảo thi hành án hoặc cưỡng
chế kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án trả nợ.
Tại khoản 3 điều 71 Luật Thi hành án dân sự quy định một trong những biện
pháp cưỡng chế thi hành án đó là “Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án,
kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ”.
Trong thực tế thì giấy tờ về quyền sử dụng đất được kê biên có thể mang tên
người phải thi hành án hoặc người khác với điều kiện quyền sử dụng đất là của
người phải thi hành án. Tuy nhiên, trong trường hợp quyền sử dụng đất đang do
người phải thi hành án sử dụng, chưa chuyển quyền sở hữu sử dụng tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất và vẫn mang tên chủ cũ (kể cả trường hợp mang tên
người được thi hành án) thì quá trình kê biên gặp khó khăn và giữa các cơ quan hữu
quan còn có nhiều quan điểm xử lý khác nhau.

26. 20
Kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trong những biện
pháp khó khăn và phức tạp nhất hiện nay, vì vậy ngoài trình tự, thủ tục như kê biên
tài sản nói chung, kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có có những
quy định chặt chẽ hơn mà Chấp hành viên phải hết sức chù ý khi thực hiện. Như
chúng ta đã biết, đất đai, nhà cửa luôn gắn liền với cuộc sống và hoạt động của con
người. Nó vừa là tư liệu sản xuất ra của cải vật chất để nuôi sống con người, vừa là
nợi để con ngươi sinh sống, tồn tại. Nên việc cưỡng chế, tước đi quyền năng của họ
đối với tài sản này, buộc họ phải rời bỏ mảnh đất đó thì có sự chây ỳ không muốn
thưc hiện, thậm chí là kháng cự, chống đối là điều không tránh khỏi. Chính vì vậy
khi áp dụng biên pháp này chấp hành viên cần tuân thủ nghiêm các trình tự, thủ tục
luật định để tránh sai sót dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện, làm ảnh hưởng đến quá
trình thi hành án, gây mất lòng tin của nhân dân trong việc thực thi pháp luật của
các cơ quan nhà nước. Nhà nước đã có những quy định mang tính chất hỗ trợ đối
với những người này sau khi bị cưỡng chế mà không có nơi ở hay đất để sản xuất để
không những vừa đảm bảo thi hành các phán quyết của các cơ quan có thẩm quyền
đã có hiệu lực pháp luật, đảm bảo trật tự an ninh xã hội; vừa làm cho người phải thi
hành án thấy được sự chính sách nhân đạo của nhà nước ta, tinh thần nhân văn của
pháp luật.
Điều kiện để Chấp hành viên áp dụng cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất
trước hết là căn cứ trên thái độ, sự “không tự nguyện” của người phải thi hành án và
điều kiện về tài sản hiện có là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Chấp
hành viên ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất để
đảm bảo thi hành án nghĩa vụ theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Cũng giống như các biện pháp cưỡng chế khác, kê biên quyền sử dụng đất được
Chấp hành viên quyết định khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành của người phải
thi hành án. Nhưng trong trường hợp áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, hoặc khi
phát hiện người phải thi hành án có biểu hiện tẩu tán tài sản Chấp hành viên có thể
ra quyết định kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án khi
chưa hết thời gian tự nguyện thi hành án. Tuy vậy, trên thực tế trừ trường hợp áp

27. 21
dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, thì hầu như không có trường hợp Chấp hành
viên ra quyết định kê biên tài sản là bất động sản khi chưa hết thời gian tự nguyện.
Thông thường khi cần ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán tài sản là bất động
sản, Chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm là tạm dừng việc đăng ký, chuyển
quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.
Đối với các trường hợp chủ động thi hành án có thể áp dụng biện pháp cưỡng
chế kê biên quyền sử dụng đất, như thi hành án đối với các khoản: Hình phạt tiền,
truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính trong bản án, quyết định. Sau khi nhận được
quyết định thi hành án theo sự phân công của Thủ trưởng cơ quan thi hành án, Chấp
hành viên tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án. Nếu
phát hiện người phải thi hành án có điều kiện mà không tự nguyện thi hành án, thì
sau khi hết thời gian tự nguyện (10 ngày) Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế
kê biên tài sản, kể cả tài sản là quyền sử dụng đất (nếu có). Tuy nhiên, cần lưu ý
việc kê biên đối với tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án các khoản nêu trên
chỉ thực hiện tương xứng với nghĩa vụ phải thi hành án. Ví dụ trong bản án Tòa án
tuyên đương sự nộp 5 triệu tiền phạt hoặc án phí, thì không thể kê biên quyền sử
dụng đất để thi hành án, vì giá trị không tương xứng với nghĩa vụ phải thi hành.
Đối với trường hợp thi hành án theo đơn yêu cầu của người được thi hành án
thì cũng như áp dụng trình tự, thủ tục kê biên, xử lý tài sản, kể cả quyền sử dụng đất
tương tự với trường hợp chủ động thi hành án, chỉ có điểm khác biệt là ngoài kết
quả xác minh của Chấp hành viên, thì còn có việc xác minh, cung cấp của người
được thi hành án về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án.
Khi áp dụng cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
cần lưu ý thực hiện đúng các quy định sau:
Trong thực tế thì giấy tờ về quyền sử dụng đất được kê biên có thể mang tên
người phải thi hành án hoặc người khác với điều kiện quyền sử dụng đất là của
người phải thi hành án. Tuy nhiên, trong trường hợp quyền sử dụng đất đang do
người phải thi hành án sử dụng, chưa chuyển quyền sở hữu sử dụng tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất và vẫn mang tên chủ cũ (kể cả trường hợp mang tên

28. 22
người được thi hành án) thì quá trình kê biên gặp khó khăn và giữa các cơ quan hữu
quan còn có nhiều quan điểm xử lý khác nhau.
Theo quy định tại điều 95 Luật Thi hành án dân sự:
Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình
chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có
nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê
biên nhà ở để thi hành án.
Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.
Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp
hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có
quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý
thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất
không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì
Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.
Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu
giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục
được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
Theo quy định tại điều 94 Luật Thi hành án dân sự: khi kê biên tài sản là
công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường
hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc
tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó. Như vậy
theo nguyên tắc chung khi kê biên tài sản là các công trình xây dựng thì Chấp hành
viên tiến hành kê biên cả quyền sử dụng đất, Chấp hành viên không kê biên quyền
sử dụng đất nếu theo pháp luật hiện hành quy định quyền sử dụng đất đó không
được kê biên, như đất đã có quyết định thu hồi, đất người phải thi hành án thuê hoặc
chưa rõ về mặt pháp lý… hoặc việc tách tài sản kê biên với đất không làm giảm
đáng kể giá trị của tài sản đó.

29. 23
Trường hợp tài sản gắn liền với đất kê biên thuộc sở hữu của người khác thì
xử lý như sau: Trường hợp tài sản gắn liền với đất có trước khi người phải thi hành
án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự
nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án.
Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên
hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản
về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn
mà họ không thoả thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử
dụng đất để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người
có tài sản gắn liền với đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất có sau khi người phải
thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có
tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi
hành án. Sau thời hạn 15 ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di
chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên xử lý tài
sản đó cùng với quyền sử dụng đất.
Trường hợp tài sản gắn liền với đất có sau khi cưỡng kê biên, nếu người có
tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản
phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người
nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài
sản. Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền
bán tài sản, nhận lại tài sản nếu tài sản bị tháo dỡ, nhưng phải chịu các chi phí về kê
biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản.
Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây trồng ngắn ngày chưa đến mùa thu
hoạch hoặc tài sản đang trong quy trình sản xuất khép kín chưa kết thúc thì sau khi
kê biên, Chấp hành viên chỉ tiến hành xử lý khi đến mùa thu hoạch hoặc khi kết
thúc quy trình sản xuất khép kín. Trong trường hợp tài sản là công trình xây dựng
đồ sộ, có giá trị sử dụng mà thuộc loại không thể kê biên quyền sử dụng đất thì chấp
hành viên có thể chuyển sang áp dụng biện pháp cưỡng chế khác như biện pháp
khai thác tài sản để thi hành án theo quy định tại điều 107 Luật Thi hành án dân sự.

30. 24
1.3.2.3. Công tác phối hợp trong cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất
Trong tất cả các hoạt động của minh như tống đạt văn bản, xác minh điều
kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp đảm bảo, biện pháp cưỡng chế thi hành
án…. cơ quan Thi hành án dân sự luôn cần có sự phối hợp các cơ quan, tổ chức có
liên quan. Theo quy định của Luật thi hành án dân sự thì cưỡng chế, kê biên quyền
sử dụng đất cơ quan thi hành án dân sự cần có sự tham gia của các cơ quan chuyên
môn như: văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên môi trường, nếu trên đất có
nhà thì có thể mời thêm phòng quản lý đô thị … Điều này pháp luật không quy cụ
thể, tuy nhiên việc có mặt các cơ quan chuyên môn liên quan đến quản lý về nhà đất
là điều bắt buộc. Ngoài ra, còn có sự tham gia của Viện kiểm sát, Ủy ban, công an
phường (xã), khu phố, tổ dân phố … Vì vậy, nếu cơ quan thi hành án có sự phối
hợp, hỗ trợ tốt từ các cơ quan, ban ngành liên quan thì công tác thi hành án đạt kết
quả cao. Qua đó thấy rằng, công tác phối hợp là yếu tố vô cùng quan trọng trong
công tác thi hành án dân sự, để thực hiện có hiệu quả các biện pháp cưỡng chế kê
biên tài sản nói chung và kê biên tài sản là bất động sản nói riêng, rất cần có sự phối
hợp với cơ quan có liên quan.
1.3.2.4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất
- Công tác xác minh:
Tại điều 89 Luật Thi hành án dân sự quy định:
“1. Trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp
hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng
ký.
2. Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan
đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 điều 178 của
Luật này”.

31. 25
Qua đó chúng ta có thể thấy rằng, kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm thì Luật Thi hành
án dân sự quy định khá chặt chẽ nhằm tránh rủi ro có thể xảy ra khi tác động trực
tiếp vào quyền tài sản của mỗi công dân, trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng
đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy
định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về
tài sản, giao dịch đã đăng ký. Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn
bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý.
Sau khi kê biên thì mọi giao dịch liên quan đến tài sản kê biên thuộc quyền
quyết định của cơ quan thi hành án. Các cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch
bảo đảm phải thực hiện theo yêu cầu của Chấp hành viên.
Trước khi thực hiện kê biên thì công tác xác minh quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất kê biên là điều kiện quan trọng để Chấp hành viên tổ chức thực hiện
thi hành án nói chung và cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất nói riêng là người phải thi hành án phải có tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất để thi hành án. Để biết được người phải thi hành án có điều kiện thi
hành án là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hay không Chấp hành viên
phải tiến hành thủ tục xác minh điều kiện thi hành án. Xác minh điều kiện thi hành
án là một trong vấn đề quan trọng nhất và là căn cứ để Chấp hành viên tiến hành tổ
chức thi hành cũng như cưỡng chế. Bởi chấp hành viên chỉ có thể tổ chức thi hành
án khi đã xác định được người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Trước khi thực hiện cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất Chấp hành viên phải nắm rõ các thông tin về quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án, nắm rõ các thông tin đối với
quyền sử dụng đất sẽ tiến hành kê biên như: Hiện trạng quyền sử dụng đất, đất đó
thuộc quyền sử dụng riêng hay chung với ai, đất đó có thuộc trường hợp được kê
biên hay không, các giao dịch nào mà người phải thi án đã hoặc đang thực hiện đối
với đất đó, những người có liên quan đối với quyền sử dụng đất. Kết quả của việc

32. 26
xác minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ kê biên là căn cứ để Chấp
hành viên tiến hành các thủ tục cần thiết để kê biên.
Việc xác minh phải được lập thành biên bản, có xác nhận của tổ trưởng tổ
dân phố, Uỷ ban nhân dân… hoặc cơ quan, tổ chức nơi tiến hành xác minh. Biên
bản xác minh phải thể hiện đầy đủ kết quả xác minh. Chuẩn bị thủ tục để cưỡng chế
kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hoạt động với nhiều thủ tục
phải thực hiện và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ quan ban ngành và đảm bảo tính
đầy đủ, kịp thời và chính xác. Bởi vì khi thực hiện kê biên tài sản, đặc biệt là kê
biên quyền sử dụng đất thì nó sẽ tác động trực tiếp đến lợi ích vật chất của người
phải thi hành án nên các hành vi cản trở, chống đối không chấp hành án… của
người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là điều khó tránh
khỏi. Chấp hành viên trong việc áp dụng cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất rất cần phải tổ chức hết sức cẩn thận, với đầy đủ các cơ quan
tham gia, đặc biệt không thể thiếu cơ quan công an để đảm bảo an ninh trật tự. Tuy
nhiên, trên thực tế trong một số trường hợp lực lượng cảnh sát chưa kịp thời hỗ trợ
cơ quan thi hành án trong việc bảo đảm trật tự và an toàn trong quá trình cưỡng chế
hoặc còn thiếu thống nhất trong phối hợp nên phần nào đã gây ảnh hưởng đến hoạt
động của thi hành án dân sự. Mặc dù pháp luật hình sự đã quy định rất rõ ràng và xử
lý nghiêm đối với hành vi chống người thi hành công vụ, tuy nhiên thời gian gần
đây việc chống đối cưỡng chế thi hành án vẫn thường xuyên xảy ra, với mức độ
ngày càng nghiêm trọng. Vì vậy, ngoài sự phối hợp của cơ quan công an, nhà nước
cần tạo điều kiện trang bị công cụ hỗ trợ cho Chấp hành viên khi thi hành án công
vụ. Bên cạnh đó, cần thường xuyên tuyên truyền cho người dân hiểu rõ các quy
định pháp luật để họ tự nguyện chấp hành, cũng như tuyên truyền cho các ban
ngành, đoàn thể biết công tác thi hành án không phải là nhiệm vụ riêng của cơ quan
thi hành án, mà là của cả hệ thống chính trị.
- Ra quyết định về cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất:

33. 27
Theo khoản 5, điều 20 Luật thi hành án dân sự thẩm quyền ra quyết định
cưỡng chế là Chấp hành viên. Chấp hành viên chỉ có thể ra quyết định kê biên
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi tiến hành các thủ tục cần thiết như
xác minh quyền sử dụng đất, tài sản găn liền với đất.
Theo điều 70 Luật Thi hành án dân sự, căn cứ tổ chức cưỡng chế, kể cả
cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, gồm có: bản án,
quyết định, quyết định thi hành án, quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường
hợp bản, quyết định đã tuyên kê biên, phong tỏa tài sản, tài khoản và trường hợp thi
hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.
- Thông báo về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Việc thực hiện thông báo trước khi kê biên quyền sử dụng đất là nhằm để
các cơ quan có liên quan và các đương sự, người có quyền và nghĩa vụ liên quan
sắp xếp, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thực hiện các nghĩa vụ của mình theo
luậtđịnh. Theo qui định của Luật thi hành án dân sự trước khi kê biên quyền sử
dụng đất ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính
quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, tuy nhiên trong
trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi
hành án thì không phải thực hiện thông báo này.
Tương tự như việc thông báo cưỡng chế nói chung, thông báo kê biên quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể được thực hiện bằng các hình thức như:
Thông báo trực tiếp hoặc qua cơ quan, tổ chức, cá nhân khác; thông báo qua đường
bưu điện; niêm yết công khai; nhông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Việc thông báo phải được thực hiện trong thời hạn là 03 ngày làm việc kể từ ngày ra
văn bản. Chi phí thông báo do người phải thi hành án chịu. Trong trường hợp đương
sự, người có quyền, nghĩa vụ liên quan có thay đổi về địa chỉ liên lạc thì phải kịp
thời thông báo cho cơ quan thi hành án có thẩm quyền tổ chức thi hành án biết để
thực hiện việc thông báo theo địa chỉ mới. Nếu không thông báo địa chỉ mới thì việc
thông báo theo địa chỉ được xác định trước đó cũng được xem là thông báo hợp lệ.

34. 28
Trước khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chấp
hành viên có trách nhiệm tống đạt mời đầy đủ các chủ thể có liên quan tham gia,
chứng kiến việc kê biên. Khi Chấp hành viên đã thực hiện các thủ tục cần thiết để
yêu câu các đương sự như: người phải thi hành án, người được thi hành án và mời
những người khác có liên quan mà các chủ thể này không có mặt thì Chấp hành
viên vẫn tiến hành kê biên theo thông báo trước đó.
- Lập biên bản kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Khi kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải lập biên bản kê
biên. Việc lập biên bản có thể do Chấp hành viên hoặc cán bộ thi hành án lập. Biên
bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, đương sự
hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên
quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu
của đương sự và ý kiến của người làm chứng. Biên bản kê biên có chữ ký của
đương sự hoặc người được uỷ quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã
hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, Chấp hành viên và người lập biên
bản. Đối với biên bản kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì biên
bản phải ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên và có chữ ký của
những người tham gia. Trong trường hợp người phải thi hành án không chịu ký vào
biên bản kê biên thì phải ghi rõ lý do trong biên bản và mời người làm chứng ký tên
vào biên bản.
- Giao người bảo quản tài sản kê biên:
Ngay sau khi kê biên xét thấy giao tài sản cho cá nhân hay tổ chức nào bảo
quản chờ xử lý có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bán đấu giá và giao tài sản cho
người mua trúng đấu giá sau này, vì thế Chấp hành viên cơ quan Thi hành án dân sự
phải cân nhắc hiệu quả của công việc mới quyết định giao cho cá nhân hay tổ chức
nào bảo quản tài sản kê biên, việc giao bảo quản tài sản phải được lập biên bản ghi
rõ loại tài sản; tình trạng tài sản; giờ, ngày, tháng, năm giao; họ, tên chấp hành viên,
đương sự, người được giao bảo quản, người làm chứng (nếu có); quyền, nghĩa vụ

35. 29
của người được giao bảo quản tài sản và có chữ ký của các bên. Trường hợp có
người từ chối ký thì phải ghi vào biên bản và nêu rõ lý do.
Cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản theo quy định trên được trả thù lao
và được thanh toán chi phí bảo quản tài sản. Thù lao và chi phi bảo quản tài sản do
người phải thi hành án chịu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Người được
giao bảo quản tài sản vi phạm quy định của pháp luật trong việc bảo quản tài sản thì
tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định
của pháp luật.
Đối với việc bảo quản tài sản kê biên, điều 58 Luật thi hành án dân sự quy
định một số hình thức:
- Giao cho người phải thi hành án, người thân thích của người phải thi hành
án theo quy định tại khoản 2 điều 40 của Luật thi hành án dân sự (vợ, chồng, con,
cha, mẹ, ông bà, bác, chú, cô, cậu, dì, anh, chị em của đương sự, của vợ hoặc chồng
của đương sự) hoặc người đang sử dụng, bảo quản;
- Cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản;
- Bảo quản tại kho của cơ quan thi hành án dân sự. Đối với tài sản là kim khí,
đá quý, tiền hoặc giấy tờ có giá, bảo quản tại kho bạc nhà nước.
1.3.2.5. Ý nghĩa của việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất:
Kê biên, cưỡng chế thi hành án dân sự có ý nghĩa hết sức to lớn, đóng vai trò
quan trọng đối với kết quả tổ chức thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực pháp
luật đặc biệt là kê biên thi hành án dân sự đối với các tài sản thế chấp là bất động
sản để thu hồi nợ cho ngân hàng, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, kê biên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất đã góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức tín dụng, giúp cho
các tổ chức tín dụng không chỉ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng mà các
tổ chức tín dụng trên phạm vi cả nước nói chung thu hồi nợ xấu một cách có hiệu
quả, năng cao khả năng cạnh tranh trong thị trường tài chính của các tổ chức tín
dụng.

36. 30
- Thứ hai, kê biên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất có hiệu quả góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của đương sự, người
có quyền, nghĩa vụ liên quan trong việc thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực
pháp luật, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật trong công tác thi hành án dân
sự.
1.4. Xử lý tài sản là bất động sau khi kê biên để thu hồi nợ cho ngân
hàng
Trong quá trình xử lý tài sản thu hồi nợ cho ngân hàng, kê biên, thẩm định
giá, bán đấu giá là một chuỗi các hoạt động liên tục và không thể tách rời nhau. Vì
thế, ngay sau khi kê biên sau khi kê biên tài sản Chấp hành viên phải thực hiện ngay
các bước tiếp theo là thẩm định giá, bán đấu giá tài sản với mục đích cuối cùng là
thu được tiền cho ngân hàng.
1.4.1. Thẩm định giá tài sản là bất động sản
Thẩm định giá tài sản là một khâu quan trọng trong quy trình cưỡng chế kê
biên, xử lý tài sản để thi hành án dân sự, việc định giá tài sản kê biên nhằm mục
đích xác định giá khởi điểm để bán đấu giá, thi hành nghĩa vụ trả tiền của người
phải thi hành án. Do vậy, việc định giá này có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình
giải quyết việc thi hành án dân sự, định giá và bán đấu giá tài sản là một hoạt động
thường gắn với biện pháp cưỡng chế thi hành án, vì thế mà hoạt động này cần phải
có những quy định cụ thể, rõ ràng, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan thi hành án và
chấp hành viên thực hiện nhiệm vụ đúng pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực của bản
án, quyết định dân sự của Tòa án đã tuyên được thi hành trên thực tế đạt hiệu quả.
Việc định giá tài sản là bất động sản cũng được hiện theo quy định tại điều
98 Luật Thi hành án dân sự và Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, cụ thể như
sau:
Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: giá do đương sự thỏa thuận là
giá khởi điểm để bán đấu giá;
Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: ký hợp đồng dịch vụ
với tổ chức thẩm định giá đó;

37. 31
Nếu đương sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá hoặc tổ
chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng và việc thi hành án
do Cơ quan Thi hành án dân sự chủ động thi hành: ký hợp đồng với tổ chức thẩm
định giá trên địa bàn tỉnh nới có tài sản là bất động sản bị kê biên trong thời hạn 05
ngày làm việc, kê từ ngày kê biên tài sản.
Chấp hành viên tự xác định giá: Trong trường hợp không thực hiện được
việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Đối với trường hợp này, Chấp
hành viên tự xác định giá cần phải lưu ý nếu trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương có tài sản kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì Chấp hành viên yêu
cầu đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác. Nếu như đã
yêu cầu mà đương sự không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Chấp hành
viên tiến hành xác định giá tài sản theo quy định. Cần lưu ý trong trường hợp này
Chấp hành viên phải thực hiện thủ tục tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính, cơ
quan chuyên môn có liên quan. Việc tham khảo phải lập thành văn bản hoặc biên
bản có chữ ký của chấp hành viên và cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn đó.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của chấp hành viên mà cơ
quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản thì thủ trưởng cơ
quan Thi hành án dân sự có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ
đạo các cơ quan chuyên môn có ý kiến để chấp hành viên xác định giá tài sản kê
biên.
Trong thực hiện việc thẩm định giá, ngoài việc áp dụng các quy dịnh của
Luật Thi hành án dân sự và Nghị định hướng dân thi hành thì còn cần phải áp dụng
các văn bản pháp luật chuyên ngành khác.
Theo quy định tài khoản 1 điều 99 Luật Thi hành án dân sự thì tài sản kê biên
có thể bị định giá lại trong các trường hợp: Chấp hành viên có vi phạm nghiêm
trọng quy định về định giá tài sản kê biên dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản;
Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu
giá tài sản.

38. 32
1.4.2. Đấu giá tài sản là bất động sản
Theo khoản 2, điều 5, Luật Đấu giá tài sản năm 2017 quy định:. Đấu giá tài
sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc,
trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49
của Luật này (Điều 49 quy định về Đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng
ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp
nhận giá).
Bán đấu giá tài sản để thi hành án là giai đoạn cuối cùng và quan trọng trong
quá trình xử lý tài sản của Người phải thi hành án, Người có quyền lợi và nghĩa vụ
liên quan là chủ tài sản để bảo đảm việc thi hành án. Khi một tài sản bị cưỡng chế,
kê biên, thẩm định giá và bán đấu giá thì đã qua một quá trình tác nghiệp của Chấp
hành viên cơ quan thi hành án dân sự, tuy nhiên các đương sự chưa thống nhất, thỏa
thuận được cách xử lý tài sản hiệu quả nhất, đỡ tốn kém nhất, nhưng Luật vẫn còn
bỏ ngõ việc thỏa thuận và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, thậm chí trước khi
mở cuộc đấu giá một ngày Người phải thi hành án, Người có quyền lợi và nghĩa vụ
liên quan là chủ tài sản được quyền chuộc lại tài sản nếu nộp đủ số tiền phải thi
hành án và các chi phí phát sinh liên quan.
Bán đấu giá tài sản là bất động sản được thực hiện theo quy định tài điều 101
Luật Luật Thi hành án dân sự. Theo đó, việc bán đấu giá tài sản là bất động sản phải
do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Cụ thể: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ
chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá.
Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do
đương sự thỏa thuận…”. Như vậy, các đương sự có thể thỏa thuận với nhau để lựa
chọn tổ chức bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp các đương sự không thỏa thuận
được tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên được lựa chọn tổ chức bán đấu giá để
ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Việc bán đấu giá tài sản là bất động sản được thực hiện trong thời hạn 45
ngày, kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá.

39. 33
Trong trường hợp bán đấu giá lần đầu mà không có người tham gia đấu giá,
trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu
đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Nếu đương sự không thỏa thuận hoặc
thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài
sản để tiếp tục bán đấu giá. Người được thi hành án có quyền nhận chính tài sản để
trừ vòa số tiền được thi hành từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người
tham gia bán đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành. Nếu người được thi
hành án không đồng ý nhận tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định
giảm giá để tiếp tục bán đấu giá cho đến khi giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp
hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền
được thi hành án thì tài sản là bất động sản được giao lại cho người phải thi hành án
quản lý, sử dụng. Tuy nhiên người này không được đưa tài sản này tham gia các
giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án.
1.4.3. Giao tài sản là bất động sản để trừ vào số tiền phải thi hành án
Tài sản là tài sản là bất động sản đã kê biên sẽ được giao cho người phải thi
hành án trong hai trường hợp:
- Đương sự có thỏa thuận với nhau để người được thi hành án nhận tài sản đã
kê biên trừ vào số tiền được thi hành hành án;
- Trong trường hợp tiến hành bán đấu giá, nhưng không có người tham gia
đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành.
Cần lưu ý rằng nếu như có nhiều người được thi hành án thì người được nhận
tài sản đã kê biên theo thảo thuận phải thanh toán lại cho những người được thi
hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Trong trường hợp
này, người được thi hành án chỉ được nhận tài sản đã kê biên khi được sự đồng ý
của những người được thi hành án còn lại. Việc giao tài sản cho người được thi
hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày có thỏa thuận [30, 1].
Đối với trường hợp không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu
giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền
được thi hành án. Nếu người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền