Cơ sở lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó. Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng thửa đất của người sử dụng đất cụ thể, là một quyền về tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và Người sử dụng đất.

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT
NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực
hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết
định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải
do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào
các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật. Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất,
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác hoặc
công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định. Như vậy, cá nhân,
tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép, có nghĩa chủ thể sử
dụng đất không có tư cách chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất chỉ được thực
hiện các quyền cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nước - đại diện chủ
sở hữu đất đai cho phép. Để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với
đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành
các văn bản quy phạm đất đai, cũng như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất.
Một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào
8

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
quan hệ pháp luật đất đai là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất "được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” [35]. Như vậy, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là quyền cơ bản của người sử dụng đất và luôn được Nhà nước bảo đảm, đây
cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi
công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai năm
2013, một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Để hiểu rõ khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết chúng
ta cần làm rõ giấy tờ quyền sử dụng đất có được coi là tài sản của người sử dụng
đất hay không? Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao dịch chuyển
nhượng hoặc qua việc được Nhà nước chuyển giao, công nhận theo quy định
của pháp luật, người dân sẽ có được đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống
của mình. Người có quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước làm thủ tục
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn đời sống, nhiều
người còn gọi giấy này là sổ đỏ. Và khi cần vay vốn ở các ngân hàng, người có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường mang giấy tờ này đến làm thủ tục
thế chấp để vay tiền. Từ thực tế đó, một số người vì thế mà quan niệm rằng, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, do thông qua việc thế chấp
loại giấy tờ này, người thế chấp được nhận tài sản khác ở ngân hàng, là tiền mặt.
Có một số trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất trộm, chủ
nhân của giấy chứng nhận đến cơ quan công an trình báo, là mất tài sản và đề
nghị xử lý theo quy định của pháp luật. Vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có thực sự là một loại tài sản?
9

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư ghi
nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó.
Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng thửa
đất của người sử dụng đất cụ thể, là một quyền về tài sản. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất và mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện cho quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai và Người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản bao gồm
vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, bởi vì, hiểu theo tiêu chí lý học, vật là
một đối tượng tồn tại, được xác định bằng các đơn vị đo lường, với hình thức, tính
chất lý hóa cụ thể. Trong giao dịch dân sự mua và bán, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có thể là đối tượng của mua bán, là hàng hóa. Đó là khi chúng ta mua bán
giấy này đơn thuần là một loại giấy, người mua phải trả cho người bán, một số tiền
cụ thể theo thỏa thuận đôi bên để mua loại giấy này. Và người mua chỉ mua tờ giấy,
tính bằng đơn vị đo lường, chứ không mua các quyền về tài sản được ghi nhận trên
giấy. Tương tự, người bán cũng chỉ bán tờ giấy, chứ không bán được quyền được
ghi nhận chuyển tải trên tờ giấy đó.
Qua các phân tích trên, có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đai chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác
nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
định nghĩa:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [35].
10

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Ở đây cần phân biệt quyết định giao đất, phân biệt các giấy tờ hợp lệ nói
chung về đất đai với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phân biệt quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
+ Sự khác nhau giữa quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nằm ở bản chất pháp lý. Quyết định giao đất, cho thuê đất là
cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng. Còn giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất
mà là chứng thư pháp lý ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất, là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với
người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
+ Sự khác nhau giữa các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy tờ hợp lệ về đất đai là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất như giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, quyết
định giao, cho thuê đất... hoặc các giấy tờ do người sử dụng đất có được mà không
bị pháp luật cấm như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biên lai thu thuế
sử dụng đất, di chúc được thừa kế quyền sử dụng đất... Giấy tờ hợp lệ về đất đai là
những chứng cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất là hợp lệ. Những giấy tờ này
được coi là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng
nhận. Người có các giấy tờ hợp lệ về đất đai có đủ điều kiện để làm hồ sơ xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những giấy tờ mang tính hợp lệ về đất đai không thể thay thế cho giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng
thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, ghi
nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất. Do vậy, xét về giá trị pháp lý,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý cao nhất. Chỉ khi có
11

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới có thể thực hiện được một cách đầy
đủ và trọn vẹn các quyền năng của mình.
- Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ
Trong giai đoạn đầu, nước ta tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất do các cơ quan khác nhau ban hành như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật
Đất đai năm 1987 (mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
năm 1993 (mẫu giấy này do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là sổ đỏ) cấp cho
người sử dụng đất ở khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo
Nghị định 60/2004/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành, gọi là sổ
hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị.
Việc tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan
nhà nước khác nhau ban hành đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai, đồng thời cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do pháp
luật quy định. Để khắc phục hạn chế này, khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm
2003 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất
cho mọi loại đất. Mẫu giấy này do Bộ TN&MT phát hành. Đối với các tài sản
trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo Luật Đăng ký bất động sản.
Tuy nhiên, Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 ra đời lại quy
định: Nhà, công trình xây dựng trên đất nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy
chứng nhận sở hữu nhà và công trình xây dựng, mẫu giấy này do Bộ xây dựng
phát hành (gọi là sổ hồng). Việc tồn tại song song 2 loại giấy
12

6. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
này (sổ đỏ, sổ hồng) đã gây nên nhiều phiền hà cho người sử dụng đất khi đăng
ký bất động sản và những hậu quả không thể giải quyết được khi phát sinh tranh
chấp. Ví dụ: Con đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bố lại đứng
tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó người bố yêu cầu đòi đất;
hay trường hợp thế chấp bằng đất, không thế chấp cả nhà và ngược lại đều khó
có thể giải quyết được.
Một lần nữa, để khắc phục tình trạng trên và thúc đẩy các giao dịch về
nhà đất phát triển, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất đã quy định thống nhất tất cả các loại bất động sản
vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ
TN&MT phát hành (gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và các tài sản trên đất”). Đây chính là mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hiện hành.
Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành với nhiều nội
dung cơ bản kế thừa như quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật hóa nội
dung tại một số Nghị định. Trong các khái niệm tại Điều 3 Luật Đất đai năm
2013 đã sử dụng khái niệm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” [35] thay thế khái niệm “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất” [31, Điều 4] để phù hợp với mục tiêu quản lý thống
nhất không chỉ đối với quyền sử dụng đất mà còn là cả các tài sản khác gắn liền
với đất.
- Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Dưới khía cạnh quản lý nhà nước
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà
nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thửa đất đó mà giao cho các
13

7. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
tổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các hình thức: giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất
đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong
đó có quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà họ phải
thực hiện khi tham gia quan hệ đất đai. Theo những văn bản này thì một trong
những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất
đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là một
bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Điều này được thể
hiện qua các khía cạnh khác nhau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể
hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất.
- Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước từng bước
hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai. Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ, do
nhiều cơ quan cấp trong từng thời kỳ khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý
bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất để thuận tiện cho công tác quản lý đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND. Nếu người sử dụng đất
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất đai quy
định tại khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh
chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân. Còn nếu họ không có các giấy tờ đó thì thẩm quyền
giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là UBND. Phân định thẩm quyền
như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và Tòa án, đồng
thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩm quyền giữa các cơ quan nhà nước cùng có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp minh bạch, công khai hóa thị
14

8. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
trường bất động sản; nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và
thị trường bất động sản nói chung phát triển chính quy và lành mạnh. Nếu không
thì việc mua bán giấy tờ chuyền tay, thị trường ngầm sẽ khiến Nhà nước không
quản lý được giá, không thu thuế được và không điều chỉnh được.
Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác
nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất; Là cơ sở để
Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng đất như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra cũng như
khi người khác xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước bồi thường khi
thu hồi đất. Đây cũng là căn cứ để Nhà nước phân biệt phân biệt diện tích sử
dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng đền
bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân,
giảm thất thoát lãng phí cho ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở, điều kiện để người
sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các
quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188
Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng
đất được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải
có giấy chứng nhận.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo
các quy định của pháp luật nên có thể nói cơ sở của việc cấp giấy chứng
15

9. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
nhận chính là các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai. Pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hệ thống các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với
hai tư cách: Là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và là chủ thể của quyền lực
công thực hiện chức năng quản lý đất đai, nhằm đảm bảo lợi ích của chung của
toàn xã hội. Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để thực hiện nội dung này, trong
hệ thống pháp luật quốc gia quy định về chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất,…
Những quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá trình
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các văn bản
pháp luật đất đai mà còn được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hành
chính và nhiều văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật
nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,…
Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai và được Nhà nước quy định
trong các văn bản quy phạm pháp luật. Cấp giấy chứng nhận chính là hoạt động
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và các thủ
tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở
16

10. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài,...
1.1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh
các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung
quản lý nhà nước về đất đai, vừa do Luật Hành chính điều chỉnh lại vừa do Luật
Đất đai điều chỉnh. Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn
chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ Luật
Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… Về bản chất, quan hệ pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật hành chính
nhưng mang nội dung kinh tế.
Thứ hai, chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất: Trong quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
hai chủ thể với những vị trí pháp lý khác nhau và bất bình đẳng về ý chí.
- Một bên tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là Nhà nước, có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước là chủ thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất với vị thế là đại diện sở hữu và có trách nhiệm quản lý hành chính về
đất đai trên phạm vi toàn quốc. Nhà nước Việt Nam đã cho xây dựng một hệ
thống các cơ quan quản lý hành chính về đất đai trải dài trên cả nước từ Trung
ương đến địa phương. Thông qua các cơ quan này, Nhà nước có thể xây dựng
và quản lý vấn đề đất đai hay thực hiện quyền đại diện về đất đai (thông qua việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Bên thứ hai là chủ thể sử dụng đất, là những người có quyền sử dụng đất
và được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều
kiện pháp luật quy định. Đó có thể là tổ chức; hộ gia đình; cá nhân; cộng
17

11. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…
Thứ ba, về khách thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất: Đối với Nhà nước, khách thể mà Nhà nước hướng tới là toàn bộ
vốn đất quốc gia được phân chia thành các nhóm đất: Đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đối với chủ thể sử dụng đất, khách thể mà họ
hướng tới là quyền sử dụng đối với từng thửa đất cụ thể. Trong vai trò là người
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, nhà nước hướng mục tiêu cuối
cùng là mọi đất đai đều khai thác, sử dụng có hiệu quả nhất. Đối với người sử
dụng đất, họ không có mục đích là quản lý như Nhà nước, thực chất họ thực hiện
các quyền của mình theo luật định. Vì vậy, mục đích mà họ luôn hướng tới là có
đất để sử dụng, khai thác công năng của đất.
Thứ tư, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh quan
hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng phương pháp hành
chính - mệnh lệnh. Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, các chủ thể tham
gia vào quan hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý. Quan hệ pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được vận dụng phương pháp này
luôn có một bên chủ thể là cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhân danh và thực thi
quyền lực Nhà nước và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi các
biện pháp hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận xuất phát từ nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực
hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân danh Nhà
nước. Phương pháp này được sử dụng nhiều trong quá trình điều chỉnh quan hệ
pháp luật đất đai nói chung và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, điểm khác biệt căn bản so với việc áp dụng trong
ngành Luật Hành chính là tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các mệnh lệnh từ
phía cơ quan Nhà nước.
18

12. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Thứ năm, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định cụ
thể về quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử
dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai hoàn toàn khác với tư cách pháp lý
của người sử dụng đất. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người
thực hiện đầy đủ chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, Nhà nước có những
quyền rất đặc trưng và nghĩa vụ đặc thù khi tham gia vào quan hệ pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính đặc thù ở đây thể hiện, trên cơ sở các quy
định của pháp luật do chính Nhà nước ban hành, các quyền của Nhà nước được cụ
thể hóa và được thực thi trên cơ sở hệ thống các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
chung và thẩm quyền chuyên môn. Các quyền đó chính là quyền được thực thi các
nội dung quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời
cũng là nghĩa vụ của Nhà nước, trách nhiệm của người đại diện chủ sở hữu trong
việc hiện thực hóa các nhiệm vụ do mình quy định. Đối với chủ thể sử dụng đất,
quyền được cấp giấy chứng nhận là quyền lợi rất cơ bản, giúp các chủ thể này thiết
lập quan hệ hợp pháp với Nhà nước, đồng thời được thực hiện trên thực tế các quyền
cụ thể của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự về đất đai. Cùng với việc
quy định quyền của chủ thể sử dụng đất, các nghĩa vụ của họ cũng được pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định một cách rất cụ thể.
1.1.2.3. Vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một lĩnh vực có vai
trò quan trọng trong hệ thống pháp luật nước ta. Vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được thể hiện trên một số khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chế
định cơ bản của hệ thống pháp luật đất đai. Nó quy định nguyên tắc, đối tượng, điều
kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,… trong
19

13. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện các
quyền năng của mình mà pháp luật đất đai quy định trên thực tế.
Thứ hai, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo khung
pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước
về đất đai làm việc theo pháp luật; Thông qua đó, hiệu quả quản lý nhà nước về
đất đai sẽ được tăng cường. Qua các quy định cụ thể của pháp luật, người dân
theo dõi, giám sát các hành vi ứng xử của công chức nhà nước, của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trong việc thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất để lên án đấu tranh với các hiện tượng nhũng nhiễu, tham nhũng,
tiêu cực hoặc hành vi vi phạm pháp luật,…nhằm đảm bảo duy trì kỷ cương, kỷ
luật nhà nước và tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Thứ ba, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần
phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Những
quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo khung
pháp lý cho các quan hệ xã hội về đất đai phát triển trong trật tự khuôn khổ, góp
phần quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước; Giao dịch về quyền sử dụng đất từng
bước được đi vào nề nếp.
Thứ tư, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần ổn
định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự điều chỉnh của
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bảo đảm lợi ích cho người
có quyền sử dụng đất, ngăn ngừa, tạo cơ sở để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh
vực đất đai, từ đó góp phần góp phần duy trì trật tự an toàn xã hội, ổn định chính
trị. Thông qua các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có
quyền sử dụng đất hợp pháp có thể yên tâm khai thác đất đai, phát huy vai trò của
đất đai với tư cách là nguồn lực để phát triển đất nước.
20

14. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.2. Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở lý luận
Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước
không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành
và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động
lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia
đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử
dụng đất. Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những quyền của
người sử dụng đất được ghi nhận trong các đạo Luật Đất đai. Đây là một bảo
đảm pháp lý nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bắt đầu từ việc
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất và kết thúc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra một quyết
định hành chính giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho
người đang sử dụng đất ổn định; đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất (nếu có). Sau
thời điểm này, người sử dụng đất được pháp luật cho hưởng các quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Mặc dù vậy để thực hiện các quyền đối với đất đai,
người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất
để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
21

15. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
với bản chất là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm phát sinh quyền sử dụng đối
với đất đai. Chỉ sau khi đăng ký quyền đối với đất đai, được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch liên
quan đến quyền sử dụng đất.
Với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng trong
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hoạt động đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi Nhà nước
“trao quyền” sử dụng đất cho người sử dụng. Bởi lẽ xét về mặt lý luận, mặc dù
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực
tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân chiếm hữu, sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hành vi hành chính:
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử
dụng đất ổn định. Để đảm bảo cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được thực hiện công khai, minh bạch và công bằng, các quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là bất động sản có giá trị lớn, có vai trò quan trọng trong việc duy
trì và bảo đảm cuộc sống, cũng như sự phát triển đối với đời sống của mỗi con
người. Bởi vậy, người dân mong muốn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
hợp pháp đối với đất đai nhằm tạo cơ sở pháp lý để bảo đảm quyền và lợi ích
hợp pháp cho họ trong quá trình sử dụng đất, cũng là điều kiện cho người có
quyền sử dụng đất hợp pháp trong việc thiết lập các quan hệ tài sản với Nhà
nước cũng như đối với các chủ thể khác.
Để quản lý đất đai có hiệu quả thì Nhà nước phải quản lý thật tốt việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng pháp luật. Trước khi Luật Đất
22

16. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
đai năm 2003 ra đời, mảng pháp luật liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất dường như chưa được Nhà nước chú trọng; biểu hiện
ở việc các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể
được quy định rải rác ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên tính đồng bộ
không cao; việc xác lập các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn quá chặt chẽ và xa rời thực tiễn,… Công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn yếu kém, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chưa đạt yêu cầu đặt ra, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện
quyền cấp giấy chứng nhận còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện
cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đòi hỏi pháp
luật đất đai phải quản lý được tình hình sử dụng đất, điều chỉnh được sự phát
triển của các quan hệ đất đai theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong đó có
nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở thành nội dung quan trọng
trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1.3. Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
1.3.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất
Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều
thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai. Sau khi Hiến pháp 1980
ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước
chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân về đất
đai. Hình thức sở hữu đất đai này đến nay vẫn được công nhận tại Điều 17 Hiến
pháp năm 1992 và Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
23

17. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Việt Nam năm 2013 sửa đổi: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [34]. Trên cơ sở quy định của Hiến
pháp sửa đổi, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai, Điều 4 Luật
Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [35].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Mọi chủ thể có quyền sử dụng đất là do có hành vi trao quyền từ
phía người đại diện chủ sở hữu là Nhà nước. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công
nhận quyền sử dụng đất. Một khi đã trao quyền cho người sử dụng đất thì Nhà
nước có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất của họ. Nhà nước
bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật,… Với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai trong nền kinh tế thị trường đã cho thấy Nhà nước không thừa nhận sự
tồn tại các hình thức sở hữu khác, không có quyền sở hữu tư nhân với đất đai.
Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chủ trương mở rộng các
quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất, đặc biệt là các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất và quyền
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý đầu tiên và
quan trọng nhất cho các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai. Bởi
thế, nội dung quy định của pháp luật trong đó có các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai và cụ thể là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với
lợi ích của đa số nhân dân trong xã hội, tôn trọng quyền của người sử dụng đất
và bảo đảm ổn định xã hội.
24

18. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.3.2. Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị trường
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình chủ nghĩa xã hội của Liên
Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp. Vì thế,
các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn này mang
nặng tính chất hành chính, mệnh lệnh. Các quan hệ đất đai trong thời kỳ này được vận
hành theo cơ chế “xin - cho”, yếu tố kinh tế của đất đai dường như không được chú ý
khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc
biệt và có giá. Đất nước ở trong tình trạng trì trệ và kém phát triển. Vấn đề cấp GCN
quyền sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức. Pháp luật về cấp GCN quyền sử
dụng đất trong thời kỳ này chưa phát triển.
Tuy nhiên, kể từ khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà
nước chủ trương xây dựng và phát triển nhiều thành phần kinh tế, các thành phần
kinh tế bình đẳng trước pháp luật, quyền tự do kinh doanh của công dân được pháp
luật bảo hộ,…Trong điều kiện kinh tế thị trường, cơ chế quản lý đất đai có sự thay
đổi: Nhà nước thừa nhận QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt và được trao đổi trên thị
trường, đất đai ngày càng trở nên có giá. Dưới tác động của các quy luật khách quan
của cơ chế thị trường, các quan hệ đất đai chuyển từ trạng thái “tĩnh” sang trạng
thái “động”. Trước những thay đổi to lớn của đất nước cùng với sự yêu cầu cấp thiết
của việc quản lý đất đai toàn diện bằng pháp luật, sau nhiều lần điều chỉnh và có
một thời gian dài thực hiện việc trưng cầu ý dân cho dự thảo quan trọng này, ngày
19/12/1987, văn bản Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam đã được thông qua. Từ khi có Luật Đất đai năm 1987, việc cấp GCN quyền sử
dụng đất được quy định trong Luật Đất đai và trở thành một trong 7 nội dung chính
của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Các quan hệ đất đai lúc này được trả lại
giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh
tế trong cơ chế thị trường
.
25

19. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Từ Luật Đất đai năm 1993 tới trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu
lực, quyền sử dụng đất thực chất đã tham gia thị trường bất động sản nhưng chưa
chính thống vì pháp luật chưa cho phép. Từ ngày 01/7/2004, khi Luật Đất đai
năm 2003 chính thức có hiệu lực thì quyền sử dụng đất mới được tham gia thị
trường bất động sản một cách chính thống và có sự quản lý của Nhà nước. Cũng
từ đây, Nhà nước chính thức quản lý và tạo điều kiện về hành lang pháp lý cho
thị trường quyền sử dụng đất được tham gia phát triển trong thị trường bất động
sản. Trong đó, một trong những điều kiện quan trọng để quyền sử dụng đất được
tham gia thị trường này là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có liên quan được
ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng; Đã tạo lập được cơ chế để thị trường quyền sử dụng
đất hoạt động và phát triển tương đối nhanh, đồng bộ; Giao dịch về quyền sử
dụng đất từng bước đi vào nề nếp. Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã
góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực
quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ với sự gia
tăng của các “giao dịch ngầm” đòi hỏi phải có cơ chế bảo đảm sự công khai,
minh bạch. Chủ trương xây dựng thị trường QSDĐ chính quy đặt ra nhiều yêu
cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Pháp luật
đất đai phải quản lý được tình hình sử dụng đất, điều chỉnh được sự phát triển
của các quan hệ đất đai theo đúng hướng. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất
trong đó có nội dung cấp GCN quyền sử dụng đất trở thành nội dung quan trọng
trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
1.3.3. Quan điểm, đường lối của Đảng về Đất đai
Xét về phương diện lý luận, pháp luật là sự thể chế hóa quan điểm,
26

20. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
đường lối, chủ trương của Đảng. Hay nói cách khác, quan điểm, đường lối, chủ
trương của Đảng là sự định hướng về mặt chính trị cho hoạt động lập pháp, lập
quy ở nước ta. Hoạt động xây dựng pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể xa rời các quan điểm,
đường lối và chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước. Ở nước ta,
trong điều kiện một Đảng cầm quyền, một trong những phương thức lãnh đạo
của Đảng ta là ban hành các quan điểm, đường lối, chủ trương về phát triển đất
nước. Trên cơ sở đó, Nhà nước thể chế hóa các quan điểm, đường lối của Đảng
bằng các quy định của pháp luật để quản lý xã hội. Vì vậy, pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thể chế quan điểm, đường lối, chủ trương của
Đảng về vấn đề này. Như vậy, quan điểm, đường lối của Đảng có tác động trực
tiếp đến quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.
1.3.4. Quá trình cải cách hành chính quốc gia
Cải cách hành chính là chiến lược quốc gia đã được Đảng và Nhà nước ta
đặc biệt quan tâm và triển khai thực hiện qua nhiều năm ở tất cả mọi lĩnh vực của
đời sống xã hội. Đặc biệt, hiện nay, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất
đai đã, đang là một trong những mục tiêu trọng tâm của Đảng và Nhà nước ta.
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất, do đó việc cải cách thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là hết sức cần thiết. Các vấn đề liên quan đến
thủ tục hành chính không phải là vấn đề mới nhưng lại luôn là vấn đề nóng bỏng và
phức tạp, có ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Nghị quyết Hội nghị lần
thứ 8 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VII đã chỉ rõ:
Phải cải cách một bước các thủ tục hành chính cả về thể chế
và tổ chức thực hiện…; Loại bỏ những khâu xin phép, xét duyệt
27

21. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
không cần thiết, giảm phiền hà, ngăn chặn tệ cửa quyền, sách nhiễu,
tham nhũng, hối lộ, vi phạm pháp luật, lập lại trật tự kỷ cương trong
việc ban hành thủ tục hành chính [1].
Hội nghị cũng quán triệt: “Tập trung cải cách thủ tục hành chính trong các
lĩnh vực tác động trực tiếp đến đời sống sản xuất kinh doanh của nhân dân” [1].
Theo tinh thần này, Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết công việc của công dân và
tổ chức được ra đời. Đây là cơ sở pháp lý trực tiếp nhất để thực hiện chương trình
cải cách hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính trong một số ngành,
lĩnh vực quan trọng, trong đó có lĩnh vực cấp GCN quyền sử dụng đất nói riêng.
Việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất nói chung và
trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng không chỉ là cơ sở
cần thiết cho việc bảo vệ một cách hữu hiệu các quyền và lợi ích hợp pháp của
người dân, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất mà còn nâng
cao năng lực, trách nhiệm của cơ quan công quyền trong việc thực hiện trật tự quản
lý hành chính nói chung và trật tự quản lý, sử dụng đất nói riêng. Thông qua đó
cũng góp phần quan trọng trong việc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Quán triệt tinh thần này, pháp luật đất đai trong thời gian qua đã thay đổi
một cách căn bản thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong
giai đoạn mới của đất nước, quá trình cải cách hành chính quốc gia đặt ra yêu
cầu phải thực hiện có hiệu quả hơn nữa nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính
trong lĩnh vực đất đai. Điều này trở thành nhiệm vụ trọng tâm và quan điểm chỉ
đạo trong công tác xây dựng chính sách pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở nước ta.
1.3.5. Quá trình hội nhập quốc tế
Quá trình hội nhập quốc tế cũng có những tác động không nhỏ đến pháp
28

22. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình Việt Nam thực sự hội
nhập với quốc tế được đánh dấu khi nước ta gia nhập ASEAN năm 1995. Kể từ đó,
chúng ta đã có những thay đổi quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhất là việc
hội nhập ngày càng nhanh chóng, toàn diện với những sự kiện như ký Hiệp định
thương mại song phương với Hoa Kỳ (BTA) năm 2000 và đặc biệt là việc gia nhập
WTO cuối năm 2006. Để gia nhập tổ chức thương mại thế giới, nước ta cam kết
tuân thủ và thực thi nghiêm chỉnh các quy định, luật lệ của tổ chức này. Những
nguyên tắc mà tổ chức thương mại thế giới đặt ra và yêu cầu các quốc gia thành
viên phải cam kết đó là: Nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử trong kinh
doanh; nguyên tắc công khai,minh bạch; cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế
một cửa, một đầu mối,…là những nội dung liên tục được sửa đổi, bổ sung và điều
chỉnh trong pháp luật hiện hành thời gian qua. Pháp luật đất đai đã có những thay
đổi tích cực như: QSDĐ đối với thửa đất là tài sản của người sử dụng đất, quyền tài
sản đó được pháp luật bảo hộ như các tài sản khác và được tham gia thị trường bất
động sản; thủ tục hành chính trong quản lý đất đai được cải cách triệt để theo hướng
phục vụ người sử dụng đất thông qua hệ thống dịch vụ công của các Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất,… Để xây dựng nền kinh tế thị trường phát triển và hội
nhập quốc tế, thị trường quyền sử dụng đất phải được vận hành thông suốt theo
những thể chế tương thích với chuẩn mực thông thường của các nước có nền kinh
tế thị trường. Đất đai phải được đối xử như là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của
cơ chế thị trường. Trong giai đoạn hiện nay, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường
quyền sử dụng đất ở nước ta, mục tiêu hoàn thành cơ bản cấp GCN ban đầu là yếu
tố rất quan trọng để thị trường hoạt động lành mạnh. Bên cạnh đó, chính sách, pháp
luật về cấp GCN quyền sử dụng đất với tầm ảnh hưởng sâu rộng tới mọi mặt của
đời sống xã hội cần đóng góp tích cực trong việc giữ vững ổn định chính trị, đảm
bảo an sinh xã hội.
29

23. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.4. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và những gợi mở cho Việt Nam
1.4.1. Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai
1.4.1.1. Kinh nghiệm của Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ
thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết
đến là Hệ thống Torrens. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước
khác trên thế giới như Ai Len, Anh .
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng ký và 1 bản giao cho chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển
sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy
được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng đăng ký người mua có thể kiểm
tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu
của hệ thống đăng ký, cấp GCN quyền sở hữu đất đai của Úc đó là: GCN được đảm
bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của
sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi
ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; GCN là một văn bản
được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán
có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được
chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ
thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu
quản lý và sử dụng [7].
30

24. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.4.1.2. Kinh nghiệm của Thái Lan
Cũng như các nước Đông Nam Á khác, hệ thống địa chính Thái Lan được
quản lý theo ngành dọc: ở Trung Ương có Cục Quản lý đất đai, ở địa phương có
các Văn phòng đất đai và Chi nhánh văn phòng đất đai đều trực thuộc cục Quản
lý đất đai. Hệ thống tổ chức và quản lý đất đai của Thái Lan theo hệ thống
Torrens. Giấy chứng nhận về đất đai cấp theo thửa và có nhiều loại khác nhau
tùy thuộc từng loại đất và điều kiện lịch sử, chính trị của Thái Lan. Các quyền
của từng loại giấy cũng được quy định khác nhau. GCN được phát hành hai bản,
một bản giao cho chủ đất, bản thứ hai lưu giữ ở Văn phòng đăng ký đất đai khu
vực quản lý thửa đất đó. Mọi giao dịch về đất đai cũng như giao dịch về bất động
sản đều bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đất đai và ghi nhận vào giấy chứng
nhận. Các ghi nhận về đăng kí giấy chứng nhận và đăng kí giao dịch đất đai trên
hai tờ GCN đều hoàn toàn giống nhau (nếu có sự khác biệt thì phải xử lý trước
khi tiến hành đăng kí lần tiếp theo);
Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người
muốn đăng kí các giao dịch về đất. Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu
phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về
đất đai thì mở thêm các chi nhánh. Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn
phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai;
Hệ thống đăng kí đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận tiện
và nhanh chóng. Quá trình đăng kí thường tiến hành trong 1 ngày, trừ một số trường
hợp quy định khi đăng kí phải thông báo. Sau khi đăng kí xong, các văn phòng đăng
kí đất đai chuyển hồ sơ đăng kí về Văn phòng chính ở Cục Quản lý đất đai để kiểm
tra. Trong trường hợp đăng kí sai hoặc trái pháp luật thì phải sửa chữa lại hoặc hủy
bỏ đăng kí. Cán bộ phụ trách đăng kí phải thông báo cho các bên để họ gặp nhau và
thông báo lý do sửa chữa hoặc hủy bỏ đăng kí. Nếu việc hủy bỏ gây thiệt hại cho
đương sự và việc đăng kí do cẩu thả thì cán bộ phụ trách đăng kí bị xử lý trách
nhiệm theo đúng quy định của pháp luật.
31

25. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.4.1.3. Kinh nghiệm của Singapore
Ở Singapore, theo hệ thống đăng kí Torrens thì người sở hữu bất động sản
khi thực hiện việc đăng kí bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất sẽ được cấp
bản sao giấy chứng nhận sở hữu. Bản chính và các thông tin cần thiết về bất
động sản đó được lưu tại Phòng lưu trữ chính. Giấy chứng nhận này chứa đựng
tất cả những thông tin liên quan đến bất động sản và có giá trị chứng cứ mà
không phải sử dụng đến bất kì loại giấy tờ nào khác. Giấy chứng nhận sở hữu
được sử dụng trong tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Để đảm
bảo giá trị pháp lý của giao dịch bất động sản, pháp luật quy định mọi giao dịch
đều phải được đăng kí. Đối với các giao dịch không được đăng kí theo hệ thống
này thì được bảo vệ thông qua hình thức tạm ngừng khởi kiện để bảo vệ yêu cầu
về bất động sản trước khi thực hiện đăng kí sở hữu. Phương thức này được coi
như lệnh hay quyết định hợp pháp của Tòa án cấm tất cả các giao dịch liên quan
đến bất động sản đó.
1.4.1.4. Kinh nghiệm của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ
chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn
và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn
bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn
toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm
việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo
địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt
đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
32

26. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì có thể lựa chọn bất
kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định
rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên
lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo
hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối
mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do
Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật
đăng ký và Luật đất đai [7].
1.4.1.5. Kinh nghiệm của Scotland
Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo
luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm
bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ
dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp
lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy
định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin
cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc
cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng
ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai
ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển.
Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: Đăng ký thông tin khai báo;
Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; Hồ sơ gốc; Bảng tra cứu.
Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký
Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng
33

27. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền,
các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống
sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.
Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính
quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ [7].
1.4.2. Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt Nam
Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, có thể rút ra một số bài
học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng chính
sách pháp luật và quản lý vấn đề cấp GCN quyền sử dụng đất ở nước ta như sau:
Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý trong lĩnh vực
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng cần được thống nhất và tập trung
với mô hình cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận khoa học, tránh sự phân tán
thẩm quyền; thực hiện “một giấy, một cơ quan đăng kí”; thủ tục cấp giấy chứng
nhận phải đơn giản, nhằm bảo đảm hoạt động đăng kí được tiến hành thuận lợi cho
mọi đối tưọng. Hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận phải trở thành công
cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai và thị trường bất động sản, cung
cấp thông tin cho hoạt động quản lý liên quan.
Thứ hai, hệ thống đăng ký bất động sản tốt (nhanh chóng và chi phí thấp)
chính là một bảo đảm đáng tin cậy cho các nhà đầu tư. Bởi vậy, phải đơn giản
hóa thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tra
cứu hồ sơ đăng kí để thúc đẩy các hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động
sản. Tổ chức và quản lý bất động sản theo hệ thống Torrens đã được biết đến là
một hệ thống quản lý đất đai đơn giản, hiệu quả và rất chặt chẽ. Ngày nay, hệ
thống này đã được tin học hóa nên việc khai thác và sử dụng thông tin rất tiện
lợi, hiệu suất công việc rất cao. Vì vậy, thành công trong việc áp dụng hệ thống
Torrens của một số quốc gia nói trên là những kinh nghiệm quý báu cho việc
quản lý quyền sử dụng đất đai bằng pháp luật ở nước ta.
34

28. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Thứ ba, một trong những yêu cầu để phát triển thị trường bất động sản là
phải minh bạch hóa và đảm bảo sự công bằng trong thị trường bất động sản. Ở Việt
Nam, học tập kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, liên quan đến vấn đề đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có những quy định tạo điệu kiện
thuận lợi cho người dân được tiếp cận các thông tin về đất đai, tạo điều kiện để các
chủ thể tham gia thị trường bất động sản được bình đẳng, ngăn chặn kịp thời các
hành vi cạnh tranh không lành mạnh. Pháp luật cần quy định một cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền lưu trữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi người đều có cơ
hội tiếp cận với nguồn thông tin về bất động sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Các chính sách pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn
thu hút được sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội. Qua nghiên cứu những
vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
có thể thấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những hoạt
động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai mà thông qua đó nhà nước
có thể tác động một cách có hiệu quả đến quan hệ đất đai. Những năm qua, Đảng
và Nhà nước ta luôn nỗ lực tạo ra một khung pháp lý ổn định, đồng bộ và thống
nhất cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong quá trình tiến bước trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, việc nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành các quy định pháp luật
trong lĩnh vực này có ý nghĩa quan trọng trong việc đẩy nhanh hiệu quả áp dụng
pháp luật, hoàn thiện hơn nữa các chính sách pháp luật về quản lý đất đai, bảo
đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung và thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng.

29. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149