Cơ Sở Lý Luận Khoá Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.

DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934.536.149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
Cơ Sở Lý Luận Khoá Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển
Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo từ điển tiếng Việt, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc
quyền sở hữu của nhà nước, nhà nước đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện
quyền sở hữu về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng như các tài sản khác bao gồm
ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà
nước không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả ba quyền năng trên mà giao
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dưới sự kiểm soát, giám sát của nhà nước. Nói
cách khác, Nhà nước không phải người sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc
giao đất, cho thuê đất, nhà nước đã chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác.
Theo quy định tại điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Và Điều 197
Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao của
toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong đó với
tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng

đất theo quy định của pháp luật. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiếp tục nhấn mạnh
quyền sở hữu của toàn dân quy định trong bộ luật trước thì đất đai thuộc quyền sở
hữu của Nhà nước.
Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử dụng là
bộ phận của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc
chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác
và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại. Người sử dụng tác động trực
tiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để
hưởng lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, người sử dụng đất khai thác trong
quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không
còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất, kinh doanh. Nhà nước cho
phép người sử dụng đất định đoạt quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất, người sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê.
1.1.1.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đây là một giao dịch dân sự mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người
sử dụng đất) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá
trị quyền sử dụng đất. Hình thức pháp lý của của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai không đưa ra giải
thích về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có trong Bộ luật Dân sự năm
2005. Ngoài các đặc điểm chung của chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:
Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà cùng một thời
điểm diễn ra đồng thời hai hành vi: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên (bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng).
Hai là, xét dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao
dịch dân sự của việc trao đổi quan hệ hàng (quyền sử dụng đất) và tiền theo hình
thức ngang bằng giá trị. Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng giao quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trả cho bên
chuyển nhượng số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Ba là, do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước quản
lý rất chặt chẽ các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Điều này thể hiện ở quy
định của Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
1.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về khái niệm HĐCNQSDĐ, Điều 697 BLDS 2005 đã có quy định
“HĐCNQSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn
bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật
này và Pháp luật đất đai”. Định nghĩa này không nêu được khác biệt giữa giao dịch
chuyển nhượng với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất bởi chưa đề cập đến “tính
không hoàn lại của quyền sử dụng đất”. BLDS 2015 không có quy định riêng về
HĐCNQSDĐ mà chỉ có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất (Điều 500). “Hợp
đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn

quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Nhà nước, với vai trò là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời là
người quản lý việc sử dụng đất đã ra những quy định rất chặt chẽ, về việc chấm dứt
hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định.
Từ những căn cứ trên ta có thể hiểu như sau: “HĐCNQSDĐ là sự thỏa thuận
giữa người sử dụng đất và chủ thể khác về việc chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả được các bên
thống nhất, đất và quyền sử dụng đất được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển
nhượng và bên chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền
sử dụng đất”.
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển
nhượng đất đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử
dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng
đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho
sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận
quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Tuy
nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn
manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ

thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ
chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất “dồn điền, đổi
thửa” theo kinh nghiệm của các địa phương.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất
là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử
dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa
hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và
việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển
nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một
chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan
hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể
thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng
mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà
nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan
hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với
thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận
quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân
sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn
tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được
đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người

sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào
công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ
không có điều kiện kinh tế trước mắt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất,
người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong
thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều
kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc “chuyển quyền” ở đây thực
ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho
bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý”
đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp
chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” quyền sử dụng đất của bên
nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên
nhận thế chấp không “rộng rãi” như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật “hạn
chế” rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những
điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức hợp đồng mua bán tài sản
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp
luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông
qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một

bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền;
ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng
của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc
quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân
mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn
quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không
phụ thuộc vào ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người
có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép
của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài
sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và
thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng
mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn
bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và
chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài
sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước
Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên
mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình
tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,
lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Nhìn chung, ta có thể hiểu đặc điểm của HĐ CNQSDĐ như sau:
- Hợp đồng phải là sự thỏa thuận trên nguyên tắc tự nguyện của các bên tham gia
- Hình thức có thể được lập bằng văn bản phải có công chứng chứng thực của cơ
quan có thẩm quyền về đất đai.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không trái với pháp luật, đạo đức xã hội.
- Quan hệ trong hợp đồng là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
1.2. Những vấn đề pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.2.1. Các nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên
tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả
cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất
phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng
đất. Trong quan hệ hợp đồng CNQSDĐ, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển
nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện
sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng
bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng

đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích
riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử
dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thống nhất ý
chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích
vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra một cách lành mạnh.
- Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp
với quy định của pháp luật.
Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ
bản phải phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Ngoài
ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy
phạm pháp luật khác.
- Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
thời hạn được ghi trong GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên
chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm
dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế
hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong
đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất,
cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa
quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử
dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất
hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và
người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng
trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển

nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải
sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.
1.2.1.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN QSDĐ là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng
đất đối với thửa đất cụ thể, đồng thời được xem như cầu nối giữa người sử dụng đất
với đất. Trong đó quy định rõ các nội dung: (i) Thông tin người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời
là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho người sử
dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cấp
cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp
cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi “sở hữu
tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, ...) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, ...); (ii) Thông tin về thửa đất; (iii) Hình thức sử
dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (iv) Mục đích sử dụng đất; (v) Thời
hạn sử dụng đất; (vi) Nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay
công nhận quyền sử dụng đất). Trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất
thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng;
nhận thừa kế; nhận tặng cho, ... ); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCN
đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất”)
Dựa vào thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) Ai có quyền
chuyển nhượng; (ii) Quyền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng không (căn cứ
vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời

gian thuê hay trả tiền hàng năm, ...); (iii) Vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, ... Do
vậy, có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch
về quyền sử dụng đất.
GCN QSDĐ là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt
động kinh doanh bất động sản . Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ
hoặc không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam (khoản 3 Điều 186, luật
đất đai 2013) thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều
kiện khác theo quy định pháp luật.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCN QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã
có GCN QSDĐ. Liên quan đến GCN QSDĐ và người đứng tên trên GCN QSDĐ,
có cách hiểu cho rằng chỉ cần quyền sử dụng đất đã được cấp GCN QSDĐ là đáp
ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013,
ai đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trọng. Ví dụ, A nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ B, sau khi hợp đồng có hiệu lực, mặc dù GCN QSDĐ vẫn đứng tên
B, nhưng A vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho C. Tuy nhiên, chỉ
người có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm chuyển nhượng mới được quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, người được quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là người đứng tên trên GCN QSDĐ và những người đồng
sử dụng đất (nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung). Căn cứ vào thông tin ghi trên
GCN QSDĐ, các bên liên quan có thể xác định được chủ thể có quyền chuyển
nhượng và đối tượng được phép chuyển nhượng.
* Thứ hai, Đất không có tranh chấp
Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh

chấp”. Theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Về
các loại tranh chấp đất đai, có thể phân nhóm theo các dạng tranh chấp chính là (i)
“tranh chấp ai có quyền sử dụng đất”; (ii) “tranh chấp về hợp đồng, thừa kế, tài sản
chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất”, (iii) “tranh chấp liên quan đến
tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất”.
* Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai là “quyền
sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án” (điểm c, khoản 1 Điều 188,
Luật đất đai 2013). Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi
hành án dân sự, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với người có nghĩa vụ thi hành
án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi quyền sử dụng đất chưa bị kê biên.
Kê biên quyền sử dụng đất là hệ quả của các biện pháp ngăn chặn, khẩn cấp
tạm thời hoặc cưỡng chế thi hành án khác và được áp dụng sau khi các bên đã xác
lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Lý do dẫn đến hợp đồng vô hiệu về bản
chất là vì quyền sử dụng đất đã bị áp dụng các biện pháp trên, còn việc kê biên quyền
sử dụng đất là biện pháp cưỡng chế thi hành án khi các bên không tuân thủ các điều
kiện trên.
Như vậy, liên quan đến điều kiện “quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm
bảo thi hành án” theo pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều
kiện không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay
cưỡng chế thi hành án khác.
* Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định của luật Đất đai năm 2013, Thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu
dài” được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình (khoản 1 Điều 125), “người nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất được sử dụng ổn định, lâu dài thì được
sử dụng đất ổn định, lâu dài” (khoản 2 Điều 128). Đối với tổ chức nhận chuyển
nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư sẽ được xác
định theo thời hạn dự án (khoản 3 Điều 126).
Ngoài các điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất ở còn phải
tuân thủ các điều kiện quy định tại các Điều của Luật Đất đai 2013: Khoản 3 Điều
167 (việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất); Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất),
trong đó quy định “trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước
khi thực hiện các quyền”; Điều 191 (trường hợp không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất); Điều 192 (hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện); Điều 194 (điều kiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) và các điều kiện về việc đăng
ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013; ...
1.2.2. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng, tùy
vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có những quy định
cụ thể về hình thức.
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật. Theo quy định
tại Khoản 3 điều này, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2014 quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất thì:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người
được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo
quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử
dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Luật đất đai năm 2013 đã tạo ra một cơ chế rất thuận lợi cho người sử dụng
đất trong việc thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan
đến đất đai. Thuận lợi đầu tiên có thể thấy đó là những trường hợp bắt buộc phải
công chứng hoặc chứng thực được Luật quy định ít hơn nhiều so với những trường
hợp được tùy nghi lựa chọn; thuận lợi thứ hai là khi buộc phải công chứng hoặc
chứng thực thì đương sự lại có quyền lựa chọn việc đến các tổ chức hành nghề công
chứng để yêu cầu công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để yêu
cầu chứng thực. Hợp đồng được công chứng hoặc được chứng thực đều có giá trị
pháp lý như nhau. Những quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 mới có hiệu lực thi hành đều phù hợp với các quy
định trong các văn bản quy phạm pháp luật trước đây về hình thức của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho đến thời điểm này vẫn còn hiệu lực.
Căn cứ trên các quy định của pháp luật, hình thức hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan
lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
Thứ ba, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng
chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống
nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.2.3. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Các điều khoản đó xác định quyền và nghĩa vụ dân
sự cụ thể của các bên trong hợp đồng. Các điều khoản trong hợp đồng có thể được
phân chia thành ba loại: i) Điều khoản cơ bản (hay còn gọi là điều khoản căn bản);
ii) Điều khoản thông thường; iii) Điều khoản tùy nghi.Trong tất cả các điều khoản
trên, có những điều khoản mà ở hợp đồng này các bên không cần phải thỏa thuận,
nhưng ở một hợp đồng khác, các bên lại buộc phải thỏa thuận thì hợp đồng mới được
coi là giao kết
Điều 398 BLDS 2015 nhấn mạnh quy định về “quyền thỏa thuận” của các bên
về nội dung hợp đồng, trong đó bỏ quy định “phạt vi phạm hợp đồng”, “các nội dung
khác” và bổ sung mục “phương thức giải quyết tranh chấp”.
BLDS 2005 dành Chương XXVIII quy định về HĐCNQSDĐ, từ Điều 698
đến Điều 702. BLDS 2015 không có quy định riêng về HĐCNQSDĐ mà chỉ có quy

định khái niệm, nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của việc
chuyển quyền sử dụng đất từ Điều 500 đến Điều 503.
Thông thường trong HĐ CNQSDĐ bao gồn các điều khoản sau:
(1) Quyền và nghĩa vụ của các bên:
(2) Điều kiện, thời điểm và thời hạn có hiệu lực của hợp đồng
(3) Phương thức, thời hạn thanh toán.
(4) Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất
(5) Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí
(6) Phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại
(7) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
(8) Giải quyết tranh chấp
* Chủ thể của hợp đồng
Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng đất bao gồm hai bên: Bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều
167; khoản 2, khoản 3 Điều 174; khoản 1 Điều 175; Điều 176 Luật đất đai năm 2013,
các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“ - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm;
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho
việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền
sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”
Ngoài các chủ thể trên, có trường hợp pháp luật quy định một số hạn chế đối
với chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 109 Luật
đất đai năm 2013.
“Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 191 của Luật đất đai
năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.”
*Thời điểm có hiệu lực của HĐ CNQSDĐ
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 46 Nghị định 181 “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển
nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử
dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng,
chứng thực theo quy định tại Điều 5 Luật công chứng 2014. Từ thời điểm hợp đồng
có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại
Hợp đồng (Khoản 2 Điều 401 Bộ Luật Dân sự 2015).
* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015, điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại đô thị và nông thôn) được
quy định như sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định.
1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
1.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quan hệ HĐ CNQSDĐ, mục đích của bên CNQSDĐ là khai thác lợi
ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại. Vì vậy, pháp
luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ
khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên CNQSDĐ,
điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu,
Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện
quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp
luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển
nhượng. Song, do quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản và được
tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự.
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 700 Bộ luật Dân sự 2005và các điều liên quan của
Bộ luật Dân sự 2015, bên CNQSDĐ có quyền như sau: Được nhận tiền chuyển

nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận CNQSDĐ chậm trả tiền thì người đó phải
trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng
với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác);
Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người
có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho
người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có
quyền nhận tiền CNQSDĐ; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và
yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ
trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.
* Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005 và các quy định liên quan
của Bộ luật Dân sự 2015, bên CNQSDĐ có các nghĩa vụ sau:
1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;
2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng.
Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển
nhượng rất chặt chẽ. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng,
nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc,
pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất,
đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người
chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho
người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất

chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời
tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để
tiếp tục chuyển nhượng cho người khác.
1.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005 và các quy định liên quan
của Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận CNQSDĐ có các quyền sau:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên CNQSDĐ giao đủ diện
tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong
hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên
nhận CNQSDĐ tương ứng với nghĩa vụ của bên CNQSDĐ. Tuy nhiên, đặc điểm
của quan hệ CNQSDĐ là chấm dứt việc sử dụng đất của bên CNQSDĐ, đồng thời
thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận CNQSDĐ. Vì vậy, pháp luật quy định
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản

lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình
mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh
đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn
sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005 và các quy định liên quan
của Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận CNQSDĐ có các nghĩa vụ sau:
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa
thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương
thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản
nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất,
khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng
chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác
các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người CNQSDĐ sang cho
người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của
pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ CNQSDĐ theo đó

bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để được cấp GCN QSDĐ, đồng thời họ phải nộp lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể nói pháp
luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ CNQSDĐ
tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau,
quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự
“chuyển dịch quyền” có sự “chuyển dịch nghĩa vụ” của người sử dụng đất và phát
sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về
quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng
đất, thể hiện ở những điểm sau: Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ
thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng
trong pháp luật về đất đai. Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các
bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài
cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều
trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép.
1.2.5. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể nói tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp HĐ CNQSDĐ nói riêng
là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong số các tranh chấp dân sự bởi quyền
sử dụng đất thường có giá trị rất lớn; hơn nữa, hệ thống văn bản pháp luật về đất đai
của nước ta còn chồng chéo nên việc giải quyết loại tranh chấp này còn gặp nhiều
khó khăn.

Tranh chấp đất đai rất đa dạng, phong phú, nhưng nhìn chung có thể chia làm
hai dạng chính là tranh chấp quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng đất)
và tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tế giải quyết vụ án việc xác định khi nào là
tranh chấp quyền sử dụng đất và khi nào là tranh chấp trong các giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất còn gặp khó khăn bởi nhiều trường hợp các dạng tranh chấp
này đan xen với nhau, cùng phát sinh.
Về thủ tục giải quyết tranh chấp thì căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật
đất đai 2013 như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa
chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố
tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi
kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hànhchính.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết
thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện
tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải
ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi
hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên
không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Cơ Sở Lý Luận Khoá Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ Sở Lý Luận Khoá Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.

Similar to Cơ Sở Lý Luận Khoá Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất. (20)

More from Dịch Vụ Viết Thuê Đề Tài Trangluanvan.com / 0934.536.149

More from Dịch Vụ Viết Thuê Đề Tài Trangluanvan.com / 0934.536.149 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ Sở Lý Luận Khoá Luận Pháp Luật Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.