Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất
đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực
tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực
tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã
hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
người sử dụng đất trực tiếp.
Trước hết, quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một quyền
tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành
vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không
quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con
người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho
xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu.
Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn
lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người
không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường
ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng:
“Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố
duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động
mới sản xuất ra của cải vật chất” [17].
5

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai
và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới
có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất
đai thì không có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,
chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất,
tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi
sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với
đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà
nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với
đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ
chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy.
Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là sở hữu chủ
thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền
khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên,
chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi
ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng
đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên
nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của
đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm
đầu của thập niên 1980.
6

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57
điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư
cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy
định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất.
Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó
được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất
được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà
nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi,
lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp
lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn
định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ
chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà
nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm
việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản
cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát
triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai
năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định
quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực
sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng
đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo
những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất đã
7

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất “quyền
định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”,
nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của
mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người
khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn
nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu
quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có
giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất
đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà
người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các
giao dịch dân sự.
Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 1998, 2001 khẳng định
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay Luật Đất đai
2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không
thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác
nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử
dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không
có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ
hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền
của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử
dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không
8

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có
quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những
người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo
hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất đã được trả tiền cho
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được
pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc
và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật
định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà
thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận
việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi
các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức
khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực
hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền
đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù
quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền
chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất
không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi
9

6. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định
của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa
vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi
từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền
đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử
dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ
thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người
đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù
khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền
được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của
Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt
buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các
quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai
đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có
5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở
rộng cho người người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp
tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày
29/6/2001 và đặc biệt là Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất
đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước
giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở
10

7. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử
dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là
một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng
sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh
mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này
không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở
hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của
mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng
buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên
tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng
trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có
những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan
trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền
kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử
dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền
sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều
chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định
đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
11

8. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đã dành Phần
thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 ghi nhận
chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và
bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý
kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền
sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên,
sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử
dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên,
các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp
luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về
hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các
hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền
quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng
đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho
và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao
gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng
tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng
đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo
lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng
đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [41].
12

9. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất:
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt
đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc
quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham
gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ
tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời
hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy
khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất
chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong
các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện
tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau
thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền
kinh tế thị trường
Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con
người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị
sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được
thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một
13

10. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành
một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. ở nước ta hiện nay, thị
trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi
động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn
quê. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị
trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị
trường.
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng
đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta
cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích,
quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát
triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan
hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được
phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế
tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình
thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý
chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở
hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng
loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc
quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng.
Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn
14

11. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai
trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán
chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi
Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt
đối. Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa
người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận
hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả
kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất
khác không được coi là hàng hóa. Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản
xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà
theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai
cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan
hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh
giá với hai góc độ: Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo
cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng
đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông
thường được phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không
kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là
người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai,
do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì
nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng
đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử
dụng đất không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của
trời cho, sử dụng như thế nào cũng không quan trọng.
15

12. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị
trường. Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người
ta thường nói là “tấc đất tấc vàng”, các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo
cơ chế thị trường. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai
phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong
sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ
Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước “cởi
trói” và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới
này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn
và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài
với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục
khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp
ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải
phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế.
Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,
khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất
đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh
mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến
pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản
luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ
gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong
thời hạn sử dụng. Quy định
16

13. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động
của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử dụng
đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế
khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Nó được hình
thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác
động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao
lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp
luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay
không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một
thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị
trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật
vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước
mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền
chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của
Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu
quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của các quan hệ đất đai là
không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.
Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của
Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh
vực như nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích
phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội
và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn
từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế
giới. Các loại hình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các
loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa
dạng của người dân mà còn xuất khẩu
17

14. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương
đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình.
Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình
và xã hội. Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển
dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số
địa phương phát triển mô hình trang trại khắp cả nước.
Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị
vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc
thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan
hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có
những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng hóa
vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên, quyền
sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật
giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức
quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với
cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú
trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập
từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí
và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người
sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định
đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền
sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất.
Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất.
Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời
hình thành nên một loại thị trường
18

15. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường
bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường
trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít
với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả
chung của toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị
hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển
thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có
đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành
công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy
tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người
di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn
nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ
chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những
công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình.
Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề,
không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên
môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên
mới ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn
và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà
ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt
động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng
đất phù hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát
triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không
gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cứ
19

16. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị
trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một
bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu
cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc
đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi
chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên
nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua.
Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện
nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số
nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ
sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính
quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới
mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó
cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động
sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng
đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu
như vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất
đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu
phát triển đo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô
đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên
tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn
sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa
đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường.
Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các
quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,
20

17. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng
tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền
sử dụng đất việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường
bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị trường này, hướng
vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng
đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai
có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc
chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ
đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu
xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan.
Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường
đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất
đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật. Nó hình thành vận
đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền
kinh tế thị trường.
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho
bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người
chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều
697 Bộ luật dân sự 2005).
21

18. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình
thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu
hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung
luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà
nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận
lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác,
nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,
thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà
thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất
đai “ hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật
thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu
toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận
đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước
thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn
cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người
có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng
đất hợp pháp) không có khả năng hoặc
22

19. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng
cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi
ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện
cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới,
đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc
chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý
đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với
vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc
sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết
lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều
này thể hiện ở một số điểm như sau:
+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước
đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy
phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng
đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy
định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.
+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ
lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn
23

20. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu
và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người
nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định
của pháp luật.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử
dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp
luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có
nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng
(người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền
cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí
trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức
chuyển nhượng đất đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền
sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện
cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà
24

21. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản
xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến
khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm
chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất
đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa
đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông
nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt.
Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi
vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ
khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp.
Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi
ruộng đất “dồn điền, đổi thửa” theo kinh nghiệm của các địa phương.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng
đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt
quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy
nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như
trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi
đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng
đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất,
đối tượng chủ yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi
quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp
giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề
mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên
đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng
một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối
25

22. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai
bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hình thức thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền
sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa
vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp
đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị
quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này
nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản
tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa
mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng
đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất
tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp
không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu,
sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về
mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của
bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá
khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự
mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn
26

23. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc
“chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa
pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “quyền
sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẫn
thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định
của pháp luật” quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa
vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không “rộng rãi”
như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật “hạn chế” rất nhiều, theo quy
định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định
mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hình thức hợp đồng mua bán tài sản
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh
của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được
phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với
nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối
với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng
mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận
quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền
tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển
27

24. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản
bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào
ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền
sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của
đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán
tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết),
trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải
được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua
bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện
nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán
một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ,
thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân
thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được
hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế việc
chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất đai đã xuất hiện từ
xa xưa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai.
28

25. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
- Ở thời kỳ Hùng Vương, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đều
thuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất được công xã phân chia cho các gia
đình sử dụng. Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản
phẩm thu được được dùng vào cho những chi phí công cộng. Trong thời kỳ này,
chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dường như không có
việc mua bán, chuyển nhượng đất đai.
- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm
179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai
và sở hữu tư nhân. Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở
làng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố. Đối với loại ruộng đất
này, chính quyền đô hộ không cho phép những người sử dụng đất mua bán
chuyển nhượng ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân đã xuất hiện nhưng rất ít. Cho
đến nay, chưa thấy một tư liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển
nhượng ruộng đất tư ở thời kỳ này.
- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:
+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công
xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại,
quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước
đầu được xác lập. Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà nước đưa
ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu “ăn ruộng” có từ thời Hùng Vương.
Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hầu như không diễn ra ở
trong giai đoạn này.
+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai,
đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng
xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Tuy nhiên, bao trùm lên
tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua. Với tư
cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn
29

26. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
quyền quản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc,
nhà chùa nhưng những người được phong không có quyền đem mua bán, trao
đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không có
quyền định đoạt). Bên cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính thức
được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ. Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
sở hữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320.
Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ nét việc mua
bán, chuyển nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo
đảm. Ví dụ, chiếu 1135 cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng
tiền để chuộc lại; chiếu 1139 quy định cụ thể về hình thức một văn khế bán
ruộng, bắt dân phải thống nhất thi hành; chiếu 1142 quy định những người bán
đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt
80 trượng; chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng đất đai: “Khi làm chúc thư văn khế ruộng đất thì người làm
chứng in dấu tay 3 dòng trước, người bán in dấu tay ở 4 dòng sau”. Như vậy,
trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể mua bán,
trao đổi, chuyển nhượng. Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ
mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã phân biệt được việc “bán đứt”
(không được đòi chuộc lại) và việc “cầm đợ” (còn gọi là “bán tạm”, được chuộc
lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm
chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nước trong việc mua bán, chuyển
nhượng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất tư hữu đã phát triển một cách
mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công. Vì vậy, dần dần chính quyền trung
ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát
triển ruộng đất tư hữu như ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397. Theo
đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng. Điều này góp phần
thúc đẩy quan
30

27. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
hệ chuyển dịch đất đai từ người có nhiều ruộng sang người có ít ruộng. Tuy
nhiên, Nhà nước đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền
chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn điền trên.
+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp
dụng một cách triệt để. Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do
việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng
thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các
làng xã cho dân cày (quân điền). Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu
của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ
không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền. Chế độ quân điền quy định cách
phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã. Về nguyên tắc, mọi người trong làng
xã đều được chia ruộng đất nhưng không phải chia bình quân mà tùy thuộc vào
phẩm hàm, chức tước và thứ bậc xã hội. Đối với ruộng đất được chia theo phép
quân điền cũng không được mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này, việc mua bán ruộng đất tư diễn ra khá phổ biến. Nhà nước đã quy
định rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện
tụng về ruộng đất và mua bán ruộng đất. Chẳng hạn, năm 1466 vua Lê quy
định: “Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô
đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì cho
chuộc” [24]; năm 1471 có quy định: “Những người làm văn khế mua bán ruộng
đất, nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên ký, người không biết thì
điểm chỉ. Văn khế phải được hương trưởng, quan viên hay quan sắc trên 30 tuổi
làm chứng mới được phép thực hiện” [24] Năm
1484, vua Lê ban hành sắc chỉ: “Phàm làm chúc thư văn khế nhất thiết phải
dùng thứ giấy tục lệ hạng trung, còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy
quan hạng trung”. Đến năm 1505, vua Lê quy định lại một lần nữa: “Chúc thư
văn khế phải dùng giấy đại, không được quen dùng giấy phương như
31

28. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
trước,hạn cho một tháng phải theo lệnh mới. Nếu quan viên và nhân dân làm
chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương thì cho phép người họ và tộc
trưởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực, người bán mất phần của mình,
người mua mất tiền bỏ ra, chúc thư văn khế đó đều không dùng” (Đại Việt Sử
ký toàn thư).
Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại
nhà Lê kế thừa, đưa vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều
hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức). Lúc mới ban hành, chương Điền
sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều. Trong chương này có
nhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai
cũng như hình phạt khi vi phạm những quy định đó. Quốc triều hình luật đã
phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng kiến. Ruộng đất thuộc
sở hữu nhà nước gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng
tư. Trong Luật này, nhà Lê đã quy định khá chi tiết, tỉ mỉ về việc mua bán ruộng
đất như: “Không được bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đất khẩu
phần” (Điều 342); “Không được bán ruộng đất hương hỏa” (Điều 400); “ruộng
đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được quyền đòi chuộc, trừ trường
hợp là ruộng đất hương hỏa”; “Không được bán ruộng đất không phải của
mình”; “Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trượng, thích vào mặt
6 chữ, lưu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho người mua”
(Điều 386); “Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫu
trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền
mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một phần
nửa; ruộng đất phải trả cho người chủ có. Nếu người biết mà cứ mua thi xử phạt
80 trượng và mất số tiền mua” (Điều 382); “Con cái không được bán đất của
cha mẹ. Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không được bán ruộng đất” (Điều
378); “Những ruộng đất đã
32

29. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
đem cầm cố chưa chuộc lại mà đem bán đứt cho người khác bị pháp luật nghiêm
cấm” (Điều 383); “Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan
trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì bị phạt 80 trượng, phạt tiền theo
việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế không có giá trị. Trường hợp biết chữ tự viết
lấy thì được pháp luật thừa nhận” (Điều 366). Bên cạnh đó, tập Quốc triều thư
khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán, cầm cố
ruộng đất. Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan
viên trong làng xã mới được coi là hợp lệ.
Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng
đất, đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại. Trong đó, hình thức đoản
mại thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làm luật
lúc bấy giờ gọi hình thức đoản mại là “bán đứt”. Hình thức này được coi là hợp
pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình và không
có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia. Điểm đặc trưng của hình
thức đoản mại là người bán không có quyền chuộc lại. Hình thức điển mại về
mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ước mua bán, nhưng có dự liệu
cho người bán được chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định. Điểm
đặc trưng của khế ước điển mại (bán tạm) là người bán được quyền chuộc lại
ruộng đất nếu như quá hạn được ghi trong văn tự hoặc theo luật định. Do ruộng
đất đối với người nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán ruộng đất để
giải quyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày được chuộc lại, vì vậy,
hình thức điển mại là hình thức được ưa chuộng nhất. Pháp luật quy định chặt
chẽ nghĩa vụ của người mua. Người mua có nghĩa vụ trả tiền mua và họ không
được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được chuộc lại.
Nếu họ ngay tình, khế ước sẽ bị tiêu hủy và họ sẽ được trả lại tiền mua, ngược
lại, nếu không ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều
bị trị tội. Bên cạnh đó, pháp luật quy
33

30. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
định không ai có quyền ép buộc người khác trái với ý muốn của họ, việc mua
bán chuyển nhượng đất đai là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng. Mọi hành vi xâm
hại quyền tự do định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt
nặng “người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì bị biếm 24 và
cho lấy lại tiền mua” (Điều 355 Quốc triều hình luật).
Như vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong
Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú
trọng biện pháp trừng trị, nhưng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt được
quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh được mối quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực mua bán, chuyển nhượng đất đai. Bộ luật này đã trở thành một công cụ
pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản
lý các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai nói riêng trong suốt quá trình
tồn tại hơn 350 năm của mình. Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem
các quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chương Điền sản của
Quốc triều hình luật như một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất
đai mình. Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nước
ta. Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là điều
hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn. Qua đó, chúng ta rút ra được
những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định
của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn
hiện nay.
+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3
hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công
điền, công thổ) và sở hữu tư nhân. Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã ban
hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 được in
thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều,
34

31. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
trong đó có 14 điều về đất đai. Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản lý
và thu thuế cũng như can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân
đang sở hữu đất đai. Bộ luật đưa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai
như: quy định về khế ước đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở
hữu của mình thì không được chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc
lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho người mua nhưng
người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không được coi là chuyển
dịch cho người mua. Ngoài việc ban hành một số quy định về đất đai trong bộ
luật trên, triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ,
sự thành công nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ
sộ, có quy mô toàn quốc và được các nước trên thế giới đánh giá cao. Trong
giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai đều được Nhà nước
quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ. Các quy định của pháp
luật đã bảo hộ được quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều
bị trừng trị, nhờ đó góp phần ổn định được các quan hệ mua bán, chuyển nhượng
đất đai diễn ra vốn rất phức tạp ở thời kỳ Lê Mạt trước đó.
Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyền sở hữu
tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồn tại,
nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Quyền tư
hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh, luôn bị chi
phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước. Trong thời kỳ này, việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và được pháp luật
quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý.
- Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến:
Đến năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên tại Đà Nẵng, mở
35

32. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
đầu cho cuộc xâm lược nước ta. Triều đình nhà Nguyễn đã nhượng bộ cắt 6 tỉnh
miền Đông cho thực dân Pháp. Dần dần, thực dân Pháp xâm chiếm toàn bộ lãnh
thổ nước ta, đất nước chia ra làm 3 kỳ. Thực dân Pháp vừa kế thừa, vừa sửa lại,
làm mới hệ thống địa chính của triều đình nhà Nguyễn trước đó, đã tiến hành đo
đạc lại bản đồ địa chính, chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán
ở đô thị nhưng vẫn giữ nguyên hệ thống địa bạ ở nông thôn. Hệ thống địa chính
của Pháp đã lập xong ở Bắc bộ, Nam bộ và một phần ở Trung bộ. Thực dân
Pháp đề ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận việc mua
bán, chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai nhằm giúp chúng
chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích khai thác bóc
lột địa tô, sức lao động của nhân dân ta một cách triệt để.
- Thời kỳ nước ta giành được chính quyền về tay nhân dân:
Đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa ra đời, hầu hết các quy định về ruộng đất trước đây bị bãi bỏ,
thay vào đó là chính sách đất đai hoàn toàn mới mẻ, vì lợi ích của người dân
lao động ở nước ta. Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và
ra chỉ thị chia ruộng đất, các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo.
Tuy nhiên, nước ta lại phải bước vào cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp,
chính sách của Nhà nước là tận dụng mọi quỹ đất để phát triển nông nghiệp,
cứu đói, hỗ trợ cho cuộc kháng chiến. Vì vậy, pháp luật chưa quy định rõ vấn
đề mua bán ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân mà chỉ quy định không được cầm
hoặc bán công điền, công thổ tại sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952.
Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua
Luật Cải cách ruộng đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu “Người cày có
ruộng”. Luật chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng
đất của người nông dân và sở hữu nhà nước. Nhà nước đã “thủ tiêu quyền chiếm
hữu ruộng đất của thực dân và đế quốc và xóa bỏ chế độ chiếm
36

33. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng
đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào” (Điều
31 Luật Cải cách ruộng đất). Nhờ đó, người nông dân từ thân phận là người nô
lệ, làm thuê dưới phương thức sản xuất nửa thực dân, nửa phong kiến đã trở
thành người chủ sở hữu đối với tư liệu sản xuất quan trọng nhất của mình, đó
là đất đai. Cùng với việc thiết lập, thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu ruộng đất
của người nông dân, pháp luật thời kỳ này đã cho phép người nông dân được
chia ruộng đất có quyền bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy
nhiên, trên thực tế, việc mua bán, cầm cố ruộng đất trong giai đoạn này diễn ra
không nhiều.
Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức sở
hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nước; sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu
tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu theo
pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân. Năm 1960 phong
trào hợp tác hóa nông nghiệp phát triển một cách rầm rộ trên quy mô toàn miền
Bắc, thu hút được gần 90% số hộ nông dân vào Hợp tác xã nên sở hữu tư nhân
về đất đai dần dần bị thu hẹp lại để thiết lập và mở rộng, phát triển hình thức sở
hữu tập thể. Các chuyển dịch đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là chuyển từ
hình thức sở hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thể. Cũng trong giai đoạn
này, Nhà nước có chính sách phát triển hình thức sở hữu nhà nước đối với đất
nông nghiệp thông qua phát triển hệ thống nông trường quốc doanh. Vì vậy, sự
chuyển dịch đất đai mang tính tập trung và thống nhất theo chủ trương khuyến
khích các hộ cá thể vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc nông trường quốc doanh
chứ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân diễn ra
một cách buồn tẻ.
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp
37

34. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
năm 1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,
tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc
sở hữu toàn dân” (Điều 19). Và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” (Điều
20), những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng
kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử
dụng ruộng đất thời kỳ ngày mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch
hóa tập trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi
thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo
chỉ tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn
đề được coi trọng. Nhà nước cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được
coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có không cần
phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải tạo bồi bổ đất cũng bị sao nhãng,
tỷ lệ đất đai hoang hóa hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc chuyển
nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không
xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính.
Do vậy có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển quyền
sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất
hợp pháp.
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại
hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động
hiệu quả hơn. Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động
này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua luật đất đai đầu tiên
của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất
38

35. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về
chế độ quản lý, sử dụng quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhưng, dù
nghị quyết Đại hội lần thứ VI đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị
trường như đã phân tích ở trên, các quy định của luật đất đai 1987 vẫn chưa bắt
nhịp được những định hướng mới. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa
trên cách nhìn của cơ chế hoạch hóa tập trung. Đất đai được xác định là tài sản
của toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các
thành quả đầu tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất
đai. Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất được luật ghi nhận là ổn định
lâu dài. Điểm mới này đã góp phần cổ vũ, động viên người nông dân an tâm
hơn đối với đất đai sản xuất nông nghiệp khuyến khích họ đầu tư thâm canh
trên đồng ruộng của mình. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp
luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những
người có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất. Điều này cũng đủ làm kìm
hãm sự phát triển của các quan hệ chuyển dịch đất đai, làm tác động mạnh mẽ
đến nền sản xuất nông nghiệp của đất nước. Việc chuyển dịch quyền sử dụng
đất chỉ được luật quy định trong ba trường hợp sau:
- Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà
thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp trục sử dụng đất đai đó.
- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp.
- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân đã thỏa
thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hóa được tinh thần đổi mới
của nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ tr với việc áp dụng cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hóa, vẫn chịu
39

36. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác, ngay
trong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm cấm việc
chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại
“bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được
giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất
được giao khi không còn sử dụng đất” (Điều 3) và được phép thừa kế, “chuyển
nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi
nhà đó” (Điều 17). Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhượng đất đai
nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu
luôn phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tạo điều kiện cho các quan hệ chuyển
nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của
Nhà nước. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm trọng giữa
quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai ở
giai đoạn này.
Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách
quan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng đồng thời đưa ra giải pháp
cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay
thế cho luật đất đai năm 1987.
Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh
quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới.
Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ
chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất. Đặc biệt, luật
đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong
thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất
40