Cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau,
cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ
biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung
và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã
hội. Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên. Vậy tranh
chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại có nhiều ý nghĩa
trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối với các tranh chấp
đất đai.
Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm
2015 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các đương sự trong qúa
trình quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất
đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền
và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một khái
niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất,
tranh chấp về địa giới hành chính. Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa
người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về vấn đề bồi thường đất)
hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền
sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc về quyền,

nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu
là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
1.1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai trên
cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Qua việc giải
quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của
Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân
dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống.
Như vậy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức phù
hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân
dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi
phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp
chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp đất
đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn,
bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong
những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã
hội.
1.1.2. Đặc điểm
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi. Ở các
vùng, miền khác nhau và tranh chấp đất đai có những nét riêng. Để phân biệt được tranh
chấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai mang những đặc
điểm riêng sau đây:
1.1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai
đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, nên đối tượng của tranh chấp

chính là quyền sở hữu đất đai. Sau Hiến pháp năm 1980 thì nhà nước ta chỉ công nhận một
hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu. Nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013. Luật
đất đai năm 2015 tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất thông
qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức
giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Theo tác giả, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý thì người sử dụng đất không hoàn toàn không có quyền
sở hữu về đất đai, mà ở đây là họ có quyền sở hữu hạn chế. Sở dĩ như vậy là vì người có
quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp
nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhà nước với những
đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân
dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Nhà nước trao quyền
sử dụng cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất một
cách đầy đủ gần như quyền sở hữu tài sản. Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các
lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, trong đó có chức năng thống nhất quản lý về đất
đai. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về
đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai.
1.1.2.2. Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản.

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản. Trong đó đất đai
thuộc loại tài sản là bất động sản1
. Pháp luật quy định về quyền sở hữu đối với tài sản bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp
về tài sản có thể là chủ sở hữu đối với tài sản đó. Tuy nhiên, riêng với loại tài sản là đất đai
thì chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với tài sản. Đối với
các loại tài sản khác như: xe máy, ô tô, máy tính,…thuộc quyền sở hữu của một cá nhân
hay tổ chức nào đó. Khi tranh chấp về quyền sở hữu các loại tài sản này phát sinh thì đối
tượng của tranh chấp là quyền sở hữu tài sản. Nhưng đối với đất đai, loại tài sản đặc biệt
này không thuộc sở hữu riêng của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, nên đối tượng tranh chấp
đất đai không phải là quyền sở hữu mà là chỉ là quyền quản lý, sử dụng đất và một số lợi
ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt này. Như đã phân
tích ở trên về đặc điểm liên quan đến chủ thể của tranh chấp đất đai, có thể thấy rằng đối
tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản mà chỉ là quyền sử dụng,
quản lý tài sản. Quyền sở hữu đất đai không thuộc về chủ thể tranh chấp là cá nhân, tổ chức
mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Quyền sở hữu chỉ có thể trở thành đối tượng của
tranh chấp đất đai trong các vụ việc liên quan đến chủ quyền lãnh thổ quốc gia. Giả sử khi
Trung Quốc thực hiện việc xâm chiếm quần đảo Hoàng Sa của Việt Nam. Nếu Việt Nam
khởi kiện ra Tòa án Quốc tế để giải quyết tranh chấp thì có thể xác định đối tượng của tranh
chấp này là quyền sở hữu đất đai và chủ thể tranh chấp là toàn dân, là quốc gia Việt Nam.
Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một quốc gia nói chung và đất nước
Việt Nam ta nói riêng, bởi lẽ sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước ta hiện
nay có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy mà chúng ta không mong muốn. Nước ta đang thực
hiện quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc thiết lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai
là một yếu tố cản trở đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vì, quá trình công nghiệp
hóa, đô thị hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp. Sở hữu tư nhân đất đai sẽ đặt nhà đầu tư vào chỗ phải thỏa thuận với quá
1
Điều 174 Bộ luật dân sự 2004

nhiều người dân, chỉ một người không đồng ý với phương án chung là kế hoạch đầu tư khó
triển khai thực hiện. Việc người dân ra giá đến 1 tỷ đồng cho 1m2 đất ở trung tâm Hà Nội
đã là minh chứng đầy thuyết phục cho lo ngại này. Mặt khác, những người tư hữu riêng lẻ
cũng khó có điều kiện thỏa thuận với nhà đầu tư theo giá có lợi cho họ. Kết quả là sở hữu
tư nhân đất đai vừa cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa không có
cơ chế bảo vệ được lợi ích của nhà đầu tư và của chính người dân. Hơn nữa, sở hữu tư nhân
đất đai sẽ dẫn đến kết quả là sự tập trung đất đai trong tay một số người có nhiều tiền, dẫn
đến có người sở hữu quá nhiều đất, có người lại không có một tấc đất. Rất dễ thấy điều này
thông qua các minh chứng trong lịch sử. Với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sở
hữu đất có quyền đối xử với đất như đối với tài sản riêng, có quyền mua bán, chuyển
nhượng, bỏ hoang không sử dụng, cũng như chuyển mục đích sử dụng. Không ai có quyền
thu hồi, sử dụng đất của người khác nếu không được chủ đất cho phép. Do đất là tài sản
riêng nên người dân có quyền định đoạt nó như hàng hóa trên thị trường bất động sản. Lợi
dụng khó khăn hoặc kém hiểu biết của nông dân, một bộ phận người có nhiều tiền có thể
thu gom đất đai để trở thành địa chủ. Điều này đã diễn ra trong cải cách ruộng đất của chế
độ Mỹ - Diệm những năm 60 của thế kỷ XX ở miền Nam nước ta. Ngay cả ở giai đoạn
hiện nay, nếu duy trì phổ biến sở hữu tư nhân về đất đai cũng sẽ dẫn đến tình trạng người
có nhiều tiền thu gom đất đai và chỉ sử dụng đất vì mục đích cá nhân như làm trang trại để
nghỉ ngơi, giải trí, cho thuê nhằm kiếm lời… Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến một bộ phận
nông dân đói nghèo vì không có đất. Chúng ta không bao giờ lại muốn làm cách mạng bao
nhiêu năm để rồi đưa người nông dân Việt Nam trở về chế độ nông nô - địa chủ như trước
kia. Nếu sự tích tụ, tập trung đất vào tay một ít người, thì bao nhiêu năm nữa chúng ta mới
có thể giải quyết hết hậu quả những người nông dân không có đất, không còn kế sinh nhai,
khi đa phần đất nông nghiệp được chuyển giao theo con đường sở hữu tư nhân cho một số
người. Ngoài ra, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, không ai có quyền ngăn cản người
chủ đất sử dụng đất theo ý họ, vì đất là tài sản riêng của họ. Lý do này còn khiến đất đai có
xu hướng được sử dụng không hiệu quả, không vì mục đích sinh tồn của đa số dân cư. Với
quan niệm rằng, mưu sinh là quyền của tất cả mọi người, do đó, ngay cả khi việc sử dụng
đất chưa được hiệu quả như chúng ta mong muốn, nhưng nó giúp cho nhiều người nông

dân sinh sống thì giao đất cho nông dân như hiện nay còn tốt hơn vạn lần chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai khiến đất đai trở thành phương tiện giữ của hay tiêu khiển của người giàu.
Dưới thời phát xít, Nhật chiếm đóng nước ta, bắt dân ta nhổ lúa trồng đay đã dẫn đến bao
nhiêu người nông dân bị chết đói. Trong những năm vừa qua, khi Nhà nước cho phép người
có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này, nhiều gia đình dân tộc thiểu số ở Tây
Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long đã vì khó khăn, vì tham lời trước mắt mà bán đất trở
nên nghèo đói khiến Nhà nước phải cứu trợ bằng cách giao đất khác cho họ tiến hành sản
xuất. Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân, khi nhiều hộ nông dân nghèo mất đất, Nhà nước
muốn mua lại đất để giao cho họ cũng không thể thực hiện được.
Với cách hiểu như trên, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là một phạm trù,
thuật ngữ lý thuyết, trừu tượng thuần túy, không có giá trị thực thi. Sở hữu toàn dân về đất
đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của
chính mình. Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích
của người lao động tốt nhất.
1.1.2.3. Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội.
Về mặt kinh tế, trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với
chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động (xây dựng nhà
cửa, vật kiến trúc, công trình công nghiệp,….); là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành
khai thác khoáng sản). Trong các ngành nông-lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tích cực của
quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động
(luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, đào xới....) và công cụ hay
phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình sản xuất nông-lâm
nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Về mặt xã hội, thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thành tựu
kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất
đai. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người còn thấp,
công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất

nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng
bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn, vừa là không gian và địa bàn của
khu vực. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn
và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho
cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các
khu vực kinh tế phát triển. Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh
đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng. Những sai lầm liên tục
của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công
năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang
tính toàn cầu. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất,
kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý
nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á,
chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán
với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được. Đất
đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính
quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác
viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không
thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy,
nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến
hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản
vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993
của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”

Chính từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đai với tình hình kinh tế, xã hội có thể đánh
giá rằng đất đai có ý nghĩa không hề nhỏ về chính trị. Đất đai mang đến nguồn lợi cho một
quốc gia, thể hiện chủ quyền lãnh thổ của một tổ quốc. Hơn nữa đất đai là một bộ phận
quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển cùng với
lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết
bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc
gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc về bất cứ một
cá nhân, tổ chức nào. Nếu chúng ta thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai và cho phép người
nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân, thì nguy cơ mất nước từ hệ lụy của nền
kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành quả đấu tranh kiên cường để giành độc lập
của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi thế lực của đồng tiền. Chắc hẳn trong số chúng
ta, không ai muốn ở thủ đô Hà Nội hay bất cứ một nơi nào trên đất nước ta sẽ hình thành
một khu phố của người nước ngoài, nơi người Việt Nam khó có thể đi lại tự do. Nhưng nếu
chúng ta cho phép người nước ngoài mua nhà đất một cách tự do, những người có nhiều
tiền và đang được lợi từ tỷ giá chính thức khiến đồng Việt Nam bị đánh giá cao dễ dàng sở
hữu nhiều diện tích đất ở nước ta. Khi đó, nhân danh quyền của chủ nhà, họ sẽ đặt hàng
rào đối với người Việt Nam. Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng về
kinh tế, xã hội như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy
phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh
của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản
đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... Chính vì vậy, tranh
chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ
xấu lợi dụng để gây điểm nóng về chính trị.
1.1.2.4. Đất đai có sự ảnh hưởng trực tiếp và lớn lao đến lợi ích của mọi thành viên
trong xã hội.
Tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành
viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư, v.v…. Tranh chấp đất đai còn phản ánh
phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhóm người,

từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính chất của tranh chấp đất
đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác nên không
chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến
lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội như:
Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết,
mất ổn định trong nội bộ nhân dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như
những đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực hiện một cách triệt
để; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
1.1.2.5. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, các tranh chấp đất đai
trở nên rất đa dạng.
Đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay
thế mà nó đã trở thành một thứ hàng hoá đặc biệt. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể
di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và
chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các
hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn. Tuy nhiên,
giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị
lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn,
các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện
kém hơn. Khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung
quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Do sự tác động của quy luật thị trường
nên giá đất thường xuyên biến động, vì vậy việc quản lý và sử dụng đất không chỉ là việc
khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó. Chính vì vậy,
các tranh chấp liên quan đến đất đai cũng trở nên đa dạng và gày càng phức tạp, bao gồm:
các tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất, tranh chấp tài sản gắn liền trên đất, rồi hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổi thường khi Nhà nước thu hồi đất…v.v….
1.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là biểu
hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất
vớinhau.Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết các địa phương trong

cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp đất đai đã
gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Vì vậy phải căn cứ vào thực
trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp luật để tìm
ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải quyết tranh
chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp
đất đai có thể xảy ra.
Từ thực tế những vụ việc tranh chấp đất đai đã xảy ra, có thể rút ra một số nguyên nhân
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do lịch sử để lại, chiến tranh, sự thay đổi về chế độ sở hữu về đất đai, sự
đổi mới về chính sách kinh tế. Đó là những vấn đề lịch sử để lại và hậu quả là ngày hôm
nay chúng ta đang phải giải quyết nhiều các tranh chấp về đất đai với tính chất phức tạp,
mức độ gay gắt, có những tranh chấp rất khó giải quyết. Chiến tranh đã làm thay đổi chủ
thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp như: Tranh chấp giữa
chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy nạn v.v..) với người đang chiếm
hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi sơ tán, chạy loạn khá lâu v.v..
Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã khiến những tranh chấp về việc trưng thu, trưng
dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất
nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các tranh chấp về đất nông nghiệp
ở khu vực nông thôn.
Thứ hai, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai: Trước đây việc quản lý
đất đai không tập trung, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành có quyền quản
lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, chồng chéo nhau, còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ,
mỗi loại đất do một ngành quản lý. Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý. Đất lâm
nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý. Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào ngành ấy quản lý dẫn
đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng như với
chủ sử dụng đất chuyên dùng. Có loại đất do nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng có loại không
do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến động khai thác, sử dụng. Tạo tiền đề cho
tranh chấp xảy ra.

Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát triển mạnh mẽ,
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại không ít
đổi thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực của cơ chế thị
trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ. Một trong số đó là tình trạng
tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang, “sốt đất” cục bộ diễn
ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị
được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần. Người nông dân đua
nhau “đổi đất thành vàng”. Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng gì
đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý. Nói tóm lại, tranh chấp đất đai do ảnh hưởng
của cơ chế thị trường là một vấn đề mà chúng ta sẽ phải đối mặt và giải quyết không chỉ
trong một năm, hai năm mà là trong rất nhiều năm nữa.
Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai
chưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ
biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao,
chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất
trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá
phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều
người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán... cũng là một trong những nguyên
nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt.
1.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm
quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra các quyết
định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu
của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp
đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:
- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2015 thì các giao dịch liên
quan đến đất đai rất đa dạng, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, thừa kế,… Pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải được
công chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là việc các bên tranh
chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này thường phát
sinh do những nguyên nhân như: Các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện
pháp luật cho phép. Điều 188 Luật đất đai năm 2015 quy định người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện gồm:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả những người
nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nàh ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt
Nam2
và trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà đất đó đủ điều kiện để được cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất3
;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền trên còn phải có đủ điều kiện theo quy định cụ thể tại các Điều 190, 191, 192,
193 và 194 của Luật này.
Như vậy, khi các bên thực hiện giao dịch mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện
luật định thì đây có thể trở thành một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai.
Ví dụ: A có 01 hec ta đất nông nghiệp, nguồn gốc do khai hoang từ năm 1998. Gia đình
ông A đã sử dụng ổn định, liên tục trên diện tích đất này, không có tranh chấp với ai. Năm
2014, thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng A đã chuyển
2
Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2015
3

nhượng toàn bộ thửa đất này cho B. Đầu năm 2015, do gặp khó khăn trong quá trình thực
hiện thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên B muốn trả
lại đất cho A và đòi lại tiền mua đất. A không đồng ý vì cho rằng trước đó B biết đất chưa
có sổ đỏ vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng. B khởi kiện A ra trước Tòa án nhân dân huyện
X với lý do hợp đồng dân sự vô hiệu.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất
đai là do các bên thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy
định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. Hiện
nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất.
- Các bên tranh chấp về lối đi chung hoặc ranh giới giữa những thửa đất được phép
quản lý và sử dụng.
Loại tranh chấp này thường là do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không
xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người
khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người
sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất đai được sang nhượng nhiều lần, qua tay nhiều người
mà bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra việc tranh chấp ranh giới xảy ra cũng có thể là do sai
sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có diện tích nhưng không đo đạc cụ thể, khi giao
đất chỉ căn cứ vào đơn đề nghị cấp đất và tờ kê khai diện tích của đương sự. Sau này khi
đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng như GCN QSDĐ
hoặc khi cấp GCN QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau. Do đó dẫn đến tranh chấp giữa
các hộ liền kề nhau. Khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền phải xác định
phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai.
Cùng với tranh chấp về diện tích, ranh giới thửa đất thì tranh chấp về lối đi chung
cũng xảy ra phổ biến. Loại tranh chấp này thường xuất phát từ nguyên nhân trực tiếp đó là
mâu thuẫn cá nhân. Thông thường, khi xác lập quyền sử dụng đất, giữa các bên có thống
nhất với nhau về việc trừ ra một khoảng đất làm lối đi chung giữa các bất động sản liền kề.
Việc thống nhất đó thể hiện bằng thỏa thuận miệng, hoặc có giấy viết tay khi mà cả xóm
còn vui vầy không ai nghĩ đến việc tranh chấp về khoảng đất đó. Về sau, những va chạm

trong cuộc sống có thể dẫn đến mâu thuẫn giữa các hộ sử dụng chung lối đi hoặc với chủ
đất. Và rồi chủ sử dụng đất thì đòi lại khoảng đất đã dành làm lối đi chung, còn những
người sử dụng lối đi đó thì đòi quyền lợi và cho rằng lối đi đó là của chung chứ không của
riêng ai.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân, thừa kế, cho thuê, cho
mượn quyền sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế phát sinh trong trường hợp
người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại di
chúc nhưng di chúc không hợp pháp, dẫn đến di chúc bị vô hiệu một phần hay toàn bộ, mà
các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà. Tranh chấp
quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là những tranh chấp về việc xác định quyền sử dụng
đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân. Khi ly
hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau về việc xác định và phân chia quyền sử
dụng đất, nên phát sinh tranh chấp. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất này phát sinh
trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất,
cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính
sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện
để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng
cho đòi lại đất v.v...
- Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác và
nhân dân địa phương:
Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các đơn
vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặc cho
người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông trường, lâm
trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân lấn chiếm
đất để sử dụng, từ đó dẫn đến tranh chấp đất đai.
Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho
người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang SDĐ khiếu kiện việc chuyển
mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng

với mục đích khác. Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng
khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất.
- Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc
gia và mức bồi thường khi thực hiện giải tỏa.
Tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu hồi,
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất bị thu hồi, phương án hỗ trợ cho người dân do bị
thu hồi đất, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người,
giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác,…. Trong tình hình hiện
nay, việc quy hoạch mở rộng đường xá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại này rất
gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện.
Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấp
nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành
chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự quyết
định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc
cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của họ.
1.2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ
đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Việc giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ
bản sau:
Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện
vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc
quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ
gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy

nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao
trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng. Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá
nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất,
tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong
quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với
đất đai. Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải
nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai.
Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận
việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắc này, có
nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong
quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Trên thực tế, bất cứ cá nhân,
tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích
nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi,
luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được
đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn. Do vậy, khi giải
quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài
hòa lợi ích kinh tế giữa các bên. Đây cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp
đất đai. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất
đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh chấp này đã phải qua
thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải. Có thể nói,
đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp đất đai. Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền
của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho các cơ quan giải quyết
tranh chấp đất đai.
Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh
tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời

sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng
cho các cơ quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai
với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp
với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn
định và cải thiện đời sống nhân dân. Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn
với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi
cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai,
bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường. Với ý nghĩa to lớn đó, khi
giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta còn
phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn
trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng
tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt
động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác; thực
hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.
1.2.2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai là một thuật ngữ được sử dụng trong các văn bản pháp
luật đất đai, tuy nhiên thuật ngữ này lại không được giải thích cụ thể trong luật đất đai năm
2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Căn cứ vào quan niệm chung về hòa giải, chúng
ta có thể đưa ra khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “Hòa giải tranh chấp đất
đai là tự chấm dứt việc xích mích, tranh chấp giữa các bên bằng sự thương lượng với nhau
hoặc thông qua trung gian”.
Xã hội truyền thống Việt Nam chịu ảnh hưởng của tư tưởng Nho giáo Trung Hoa
(đề cao tư tưởng "đức trị"), nên người dân (đặc biệt là người dân sống ở khu vực nông
thôn) rất coi trọng các giá trị đạo đức. Các quan hệ xã hội bị chi phối mạnh mẽ bởi các quy
tắc đạo đức, phong tục tập quán truyền thống hơn là các quy phạm pháp luật. Hơn nữa, trải
qua hàng nghìn năm, xã hội nông thôn Việt Nam vẫn trường tồn bền vững, là nơi duy trì,

bảo tồn các giá trị đạo đức, văn hóa truyền thống. Người dân sống trong các đơn vị làng,
xã luôn có ý thức giữ gìn tình đoàn kết giữa các thành viên trong cộng đồng và không chấp
nhận sự tồn tại của các yếu tố gây tổn hại đến mối quan hệ khăng khít giữa thành viên với
cộng đồng. Đây chính là môi trường thuận lợi để hòa giải ra đời và phát huy tính hiệu quả
trong việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng trong nội bộ
nhân dân. Một đặc điểm cơ bản xuyên suốt quá trình phát triển văn hóa làng, xã là vai trò
và sự chi phối của dòng họ, của cộng đồng và các tổ chức quần chúng đối với toàn bộ đời
sống xã hội nông thôn Việt Nam. Trong bối cảnh đó, vai trò và sức mạnh to lớn của dòng
họ, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở đã ngày càng được phát huy thông qua việc hòa giải
những mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân.
Trên thực tế, biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai thường được áp dụng để giải
quyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản, không phức tạp và mang
lại hiệu quả cao, góp phần vào việc ổn định trật tự an toàn xã hội. Ở Việt Nam hòa giải
tranh chấp đất đai không chỉ được người dân sử dụng mà còn được Nhà nước khuyến khích
thực hiện. Kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2015 quy
định các tranh chấp đất đai trước hết phải được hòa giải, nếu kết quả hòa giải không thành
thì đương sự mới được quyền tiếp tục chọn hình thức giải quyết tranh chấp thông qua Ủy
ban nhân dân, hoặc thông qua Tòa án nhân dân. Như vậy Luật đất đai năm 2015 đã đề cao
vai trò của việc hòa giải tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2015 và Điều 88 Nghị định số
43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014, quy định về hòa giải có ba hình thức sau:
1.2.2.1. Các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải
Đây là biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai mà theo đó các bên tranh chấp tự tiến
hành việc gặp gỡ, trao đổi, bàn bạc thương lượng, thỏa thuận với nhau để thống nhất biện
pháp tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn. Biện pháp giải quyết tranh chấp này thường
không có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải. Trên phương diện pháp lý,
Nhà nước cũng không có bất kỳ sự can thiệp nào. Việc hòa giải tranh chấp hoàn toàn phụ
thuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp. Biện pháp này phù hợp với tâm lý
người Việt Nam mong muốn duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội không muốn làm “sứt

mẻ” tình cảm, phá vỡ cấu trúc truyền thống. Giải quyết tranh cháp bằng biện pháp này sẽ
giữ được sự kín đáo, tránh được những nguy cơ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảm
của các bên tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai thường chỉ diễn ra và đạt được
hiệu quả khi các bên tranh chấp có mỗi quan hệ nhất định với nhau về mặt tình cảm và giá
trị tranh chấp không lớn. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp chủ động gặp nhau
để hòa giải. Để tạo cơ sở pháp lý cho phương thức hòa giải tranh chấp đất đai này được
thực hiện trên thực tế, Luật đất đai năm 2015 đã quy định: “Nhà nước khuyến khích các
bên tranh chấp đât đai tự hòa giải”4
.
1.2.2.2. Hòa giải cơ sở trong tranh chấp đất đai
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba là
tổ hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải. Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai năm
2015 quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Như vậy trong trường hợp các bên
tranh chấp không thể tự hòa giải được thì tổ hòa giải ở cơ sở sẽ tiến hành gặp gỡ và đóng
vai trò làm trung gian giúp các bên ngồi lại, thương lượng với nhau nhằm giải quyết bất
đồng mâu thuẫn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có những tranh chấp phải thực hiện hòa giải
cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Đó là các tranh chấp đất đai
phát sinh giữa những người SDĐ với nhau như: tranh chấp về quyền chiếm hữu, quản lý
và SDĐ; tranh chấp về tài sản liên quan đến đất đai; tranh chấp về chuyển quyền sử dụng
đất. Xét về bản chất thì đây là những tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người sử dụng
đất với nhau trong quá trình sử dụng đất, bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ. Nguyên
tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận ý chí chi phối các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.
Vì vậy, khi loại tranh chấp này phát sinh thì việc hòa giải được ưu tiên và khuyến khích áp
dụng. Hơn nữa, các tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau
ban đầu thường là những bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, tính chất đơn giản nên chỉ cần tiến hành
4

hòa giải là có thể hóa giải các mâu thuẫn này mà chưa phải đưa đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để giải quyết.
1.2.2.3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất tranh chấp
Đối với hai hình thức hòa giải tự thương lượng và hình thức hòa giải tại cơ sở, nhà
nước ta không quy định các bên tranh chấp đất đai phải thực hiện. Nhà nước ta chỉ khuyến
khích các bên tham gia tranh chấp lựa chọn hai hình thức hòa giải trên. Tuy nhiên hòa giải
tranh chấp đất đai tại UBND xã lại là quy định bắt buộc các bên tham gia tranh chấp phải
thực hiện thủ tục hòa giải ở cấp này. Theo quy định của Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân
và Ủy ban nhân dân năm 2015 và Luật đất đai năm 2015 thì UBND xã không có thẩm
quyền ban hành các quyết định hành chính để giải quyết tranh chấp đất đai nhưng có trách
nhiệm và nghĩa vụ phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành việ của
mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Như vậy Ủy ban nhân dân
xã có quyền hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn xã quản lý. Nhà nước khuyến khích
hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân trước khi cơ quan, tổ chức, cá nhân
có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đó nhằm hạn chế khiếu kiện phát sinh từ cơ sở.
Trong trường hợp các bên tranh chấp không tự thương lượng được với nhau, Tổ hòa giải ở
cơ sở tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì các bên tranh chấp đất đai có
quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải đối với hai
trường hợp sau:
Thứ nhất: Đối với đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2015. Nếu hòa giải không
thành thì chuyển cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền.
Thứ hai: Đối với đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2015. Nếu hòa giải không
thành thì chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp trên giải quyết theo thẩm quyền. Những giấy tờ
quy định tại Điều 100 Luật đất đai bao gồm:

+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 10/5/1993 do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận sử dụng đất, nhà trước ngày 15/10/1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên nhưng
giấy tờ đó ghi tên người khác và kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký
của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đại năm 2013 có hiệu lực thi hành
chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay được Ủy
ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
+ Các hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo Bản án, quyết định của Tòa án
nhân dân; Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; Quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực
hiện theo quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP, ngày 15 tháng 5 năm
2014,của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2015. Sau khi nhận được
đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực
hiện các công việc, thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập
giấy tờ, tài liệu có liên quan,do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất
và hiện trạng sử dụng đất. Sau đó UBND xã sẽ tiến hành thành lập Hội đồng hòa giải tranh
chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng hòa giải gồm: Chủ tịch hoặc Phó
Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã,
phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu
vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ

về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp
xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội
Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh. Khi thực hiện tổ
chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa
giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được
tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp
vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Thủ tục giải quyết tranh
chấp đất đai tại cấp xã được thực hiện trong 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu
hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia và có
xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong
trường hợp UBND cấp xã tiến hành hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải không
thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm
có Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên cạnh các tranh chấp đất đai cần thực
hiện hòa giải ở cơ sở thì có những tranh chấp đất đai không phải thực hiện hòa giải ở cơ sở
trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Đây là loại tranh chấp mà xét về bản
chất không phải là tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người SDĐ với nhau mà là các
tranh chấp hành chính phát sinh giữa người SDĐ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
bao gồm: tranh chấp về quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử
dụng vào mục đích phát triển kinh tế; tranh chấp về giá đất bồi thường; tranh chấp về thực
hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; tranh chấp về việc
xây dựng khu tái định cư, chất lượng khu tái định cư; tranh chấp về việc đào tạo, chuyển
đổi nghề cho người trực tiếp sản xuất bị mất đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp
khác để bồi thường; tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gồm
tranh chấp về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về đối tượng cấp giấy
chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ phải nộp khi
được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về số liệu diện tích đất ghi trong giấy
chứng nhận quyền SDĐ). Khi các tranh chấp này phát sinh, người dân sử dụng quyền khiếu
nại, tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

của mình. Nếu người dân không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì khởi kiện
vụ việc ra Tòa hành chính để giải quyết.
Cơ chế giải quyết khiếu nại này thường không đạt hiệu quả mong muốn; bởi lẽ, theo
quy định hiện hành cơ quan bị khiếu nại lại chính là cơ quan giải quyết khiếu nại. Hơn nữa,
hệ thống tòa án nói chung và tòa hành chính nói riêng chưa thực sự độc lập nên khi giải
quyết các vụ việc hành chính giữa một bên là người dân với bên kia là cơ quan công quyền,
thẩm phán chịu rất nhiều áp lực trước, trong và sau vụ án. Trong phần lớn các trường hợp,
người dân luôn ở vị trí yếu thế hơn so với cơ quan công quyền trong vụ án hành chính. Tỷ
lệ vụ kiện hành chính mà người dân thắng kiện đạt thấp. Hậu quả là lợi ích, ý nguyện của
người dân dường như không được bảo vệ dẫn đến việc khiếu kiện về đất đai kéo dài hoặc
khiếu kiện vượt cấp, khiếu kiện đông người tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.
1.2.2.4. Hòa giải tại Tòa án
Mặc dù Luật đất đai năm 2015 và nghị định hướng dẫn thi hành luật này không trực
tiếp quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án, tuy nhiên căn cứ theo luật tố
tụng dân sự hiện hành thì khi tranh chấp đất đai được đưa ra giải quyết tại Tòa án, sau khi
Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ việc sẽ tiến hành hòa giải tranh chấp theo thủ
tục chung.
Có thể thấy rằng việc hòa giải tranh chấp đất đai được rất được pháp luật nước ta
chú trọng. Bởi lẽ, khác với việc giải quyết các tranh chấp đất đai được thực hiện thông qua
các cơ quan công quyền, hòa giải tranh chấp đất đai không mang tính chất bắt buộc, cưỡng
chế thi hành mà thể hiện sự thỏa thuận ý chí của các bên. Điều này phù hợp với một trong
những nguyên tắc cơ bản của nền kinh tế thị trường là tôn trọng và đề cao quyền tự do kinh
doanh của cá nhân. Một ưu thế nữa của biện pháp hòa giải là tính linh hoạt, mềm dẻo, thủ
tục thực hiện đơn giản, tiện lợi và ít gây tốn kém về vật chất, nên hòa giải thường được
người dân sử dụng để giải quyết các tranh chấp đất đai nảy sinh trong xã hội. Sở dĩ người
dân khi có tranh chấp đất đai cũng muốn chọn phương thức hòa giải vì việc hòa giải nếu
thành công một mặt sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí về vật chất cho các đương sự,
mặt khác đảm bảo được tình cảm gia đình, tình làng nghĩa xóm vốn là truyền thống từ bao
đời của người dân Việt Nam.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm như đã nêu trên thì cơ chế hòa giải trong tranh
chấp đất đai còn có một số hạn chế nhất định, bởi khi không có những biện pháp bảo vệ
như ở Tòa án, bên mạnh có thể ép bên yếu làm theo các yêu cầu của họ. Khi hòa giải quá
tập trung vào lợi ích cá nhân của các bên liên quan có thể bỏ qua các lợi ích chung của
cộng đồng hoặc dưới sức ép để giải quyết tranh chấp một cách êm thấm và nhanh chóng,
những hành động sai trái có thể không được xử lý đúng mức. Hòa giải không đảm bảo rằng
sẽ đem đến kết quả, có nguy cơ tốn thời gian, thậm chí còn làm tăng mức độ nghiêm trọng
của tranh chấp. Trường hợp một trong các bên liên quan không thuộc cùng một cộng đồng,
không hiểu và tuân thủ những quy tắc địa phương nơi xảy ra tranh chấp thì hòa giải không
mang lại kết quả gì.
1.2.3. Thủ tục hành chính giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính hay còn gọi là thủ tục giải
quyết tại UBND. Theo Luật đất đai năm 2015 thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai gồm có cơ quan hành chính là UBND và cơ quan tư pháp là
Tòa án nhân dân. Tuy nhiên trước khi UBND hoặc Tòa án nhân dân giải thụ lý giải quyết
tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai đó phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giải
không thành thì đương sự mới có quyền tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tiếp
theo là UBND hay Tòa án nhân dân.
Ở nước ta, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu tiên được quy định theo
ngành, theo cấp tại quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước5
.
Theo đó, cơ quan hành pháp có thẩm quyền giải quyết các trường hợp tranh chấp sau khi
đã có ý kiến của cơ quan quản lý ruộng đất cùng cấp và cơ quan chủ quản. Đối với những
tranh chấp đất đai giữa cơ quan nhà nước, tổ chức với nhau thì UBND cấp huyện có thẩm
quyền giải quyết, nếu tranh chấp trong phạm vi cùng huyện. Nếu các bên đương sự thấy
chưa được giải quyết thỏa đáng thì có quyền đưa lên UBND cấp tỉnh xem xét và giải quyết;
UBND hai huyện cùng giải quyết nếu tranh chấp mà ruộng đất nằm trong hai huyện. Nếu
5
Phần VII của quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất
và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước .

hai huyện không nhất trí được với nhau thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
giải quyết. Trường hợp hai tỉnh khác nhau thì thành lập một ủy ban hỗn hợp với thành phần
ngang nhau (gồm một phó chủ tịch UBND tỉnh, đại diện cơ quan quản lý ruộng đất và các
cơ quan liên quan) để xét và giải quyết sau đó báo cáo thủ tướng chính phủ để biết. Trường
hợp không nhất trí thì trình lên Thủ tướng Chính phủ xét giải quyết. Đối với các tranh chấp
trong nội bộ nhân dân với nhau, nhất là những việc tranh chấp có tính chất điều chỉnh ruộng
đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu người) thì
UBND xã bàn bạc với HTX hoặc nơi chưa có HTX thì bàn với nông hội để lãnh đạo nhân
dân thương lượng với nhau. Nếu UBND xã giải quyết không xong thì đưa lên UBND huyện
giải quyết, trừ trường hợp cần thiết phải đưa ra Tòa án giải quyết.
Theo Luật Đất đai năm 1987, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
đất của hệ thống cơ quan hành pháp (được quy định tại Điều 21) theo nguyên tắc phân cấp
giải quyết, phân chia đối tượng tranh chấp và quy định rõ quyết định nào có hiệu lực thi
hành để chấm dứt tranh chấp kéo dài. UBND xã, thị trấn nơi có đất giải quyết tranh chấp
đất đai giữa cá nhân với cá nhân. UBND huyện nơi có đất giải quyết tranh chấp đất đai
giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền quản lý của mình. UBND quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá
nhân; giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền quản lý của mình. UBND
cấp tỉnh nơi có đất giải quyết tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức và các tổ chức nếu tổ
chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trực thuộc trung ương. Trong trường hợp
không đồng ý với quyết định của UBND cấp đã giải quyết thì đương sự có quyền khiếu nại
lên cơ quan chính quyền cấp trên. Quyết định của cơ quan chính quyền cấp trên trực tiếp
có hiệu lực thi hành. Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính do UBND các
đơn vị hành chính đó phối hợp giải quyết, nếu không đạt được nhất trí thì giải quyết theo
quy định của Hiến pháp 1980.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 38, Luật Đất đai 1993 thì UBND có thẩm quyền
giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể như sau: UBND quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, giữa cá

nhân, hộ gia đình với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức, nếu các tổ chức đó thuộc thẩm quyền
quản lý của mình. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp
giữa các tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân, nếu tổ chức đó thuộc
quyền quản lý của mình hoặc của trung ương. Trong trường hợp không đồng ý với quyết
định của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành
chính nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực
thi hành. Điều 39 Luật này quy định các tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến
địa giới giữa các đơn vị hành chính, do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết.
Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành
chính, thì thẩm quyền do Chính phủ quyết định nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới
của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh, do Quốc hội quyết định nếu việc tranh chấp liên quan
đến địa giới của đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Theo Luật đất đai năm 2015, tại Khoản 2 và khoản 3 Điều 203 quy định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai của UBND khác với Luật Đất đai năm 2003. Nếu như về thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND theo Luật Đất đai năm 2003 thì UBND bắt
buộc phải có trách nhiệm phải giải quyết một số trường hợp về tranh chấp đất đai, tuy nhiên
kể từ ngày 01/7/2014 thì UBND không phải bắt buộc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết
các tranh chấp đất đai nữa. Mà việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND sẽ do một
trong các bên tranh chấp đất đai lựa chọn UBND là cơ quan giải quyết tranh chấp, khi đó
thì UBND mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. UBND sẽ có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai nếu được các bên lựa chọn trong các trường hợp sau:
Thứ nhất là những tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai là trường hợp các bên tranh chấp không có một trong các loại giấy tờ quy
định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2015.
Như vậy về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đã có những thay
đổi rất đáng kể. Từ là cơ quan có trách nhiệm bắt buộc phải đi giải quyết tranh chấp đất đai
(theo Luật Đất đai 2003) thì hiện nay UBND không phải là cơ quan bắt buộc có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai nữa mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND

đã được san sẻ cho Tòa án nhân dân. Về thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện và
UBND cấp tỉnh cũng được quy định rõ ràng hơn trong Luật đất đai năm 2015. Cụ thể, khi
đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết
tranh chấp đất đai được thực hiện như sau6
:
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì
Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy
định của pháp luật về tố tụng hành chính. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp
đơn trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Ủy ban nhân dân huyện. Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có
nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức,
cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)
và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải
quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhân hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp,
các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn trực tiếp
hoặc gửi qua đường Bưu điện đến Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. Một hoặc các bên tranh chấp
không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có quyền gửi
đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND Tỉnh hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng
hành chính.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên
tranh chấp, tổ chức cuộ họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp
đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh ban
6
Khoàn 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2015

hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Chủ tịch UBND tỉnh giải quyết tranh chấp
đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định
của pháp luật về tố tụng hành chính.
1.2.4. Thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai
Sau khi Luật đất đai năm 2015 ra đời thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, thì thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đã có những thay đổi rất lớn. Nếu
như theo pháp luật đất đai trước đây thì Tòa án chỉ được thụ lý giải quyết đổi với một số
trường hợp cụ thể thì kể từ ngày 01/7/2014 thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết
các tranh chấp về đất đai đã được mở rộng rất nhiều, Tòa án gần như có thẩm quyền giải
quyết hết các loại tranh chấp đất đai.
Như vậy, theo Luật đất đai năm 2015 Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất đó đã có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà một trong các bên có một trong các
loại giấy tờ sau:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (ngày
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10
năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
Thứ ba là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại
giấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển QSDĐ
có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ tư là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận
kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ năm là các trường hợp đương sự tranh chấp với nhau về tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất.
Ngoài các trường hợp nêu trên, trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự
không có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ được nêu ở
trên thì Tòa án vẫn có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nếu đương sự lựa chọn
hình thức giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án7
. Đây là điểm hoàn toàn mới so
với pháp luật Đất đai trước đây. Với quy định mới này tạo sự thuận tiện cho các bên tranh
chấp đất đai lựa chọn về cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.
7

Như vậy, so với quy định tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (về thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án), thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa
án được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2015 được mở rộng
hơn nhiều. Đối với các tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2015, ngoài cơ quan
quản lý hành chính, người dân còn có quyền lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh
chấp. Quy định nào sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giải quyết tranh chấp,
giảm áp lực cho cơ quan hành chính nhà nước và góp phần hạn chế tình trạng khiếu nại, tố
cáo kéo dài trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Ngoài ra thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được quy định trong
Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, quy định tại khoản 9 Điều 26, theo đó Tòa án có thẩm
quyền giải quyết đối với “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh
chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển
rừng”. Về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39
Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, quy định như sau; “Đối tượng tranh chấp là bất động
sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Như vậy Tòa án nơi có
bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp về đất đai.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hiện nay được thực hiện theo quy
định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự
mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền,
nơi có bất động sản. Người khởi kiện vụ án, gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến
Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện
theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để
các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải
trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do
chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải
thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức
kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong
quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai.docx

Similar to Cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 🥰🥰 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 🥰🥰 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤ (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai.docx