Báo Cáo Thực Tập Hợp Đồng Đặt Cọc Tại Công Ty Bất Động Sản Dịch vụ làm báo cáo thực tập chuyên nghiệp liên hệ zalo 0936885877 tải tài liệu

1. TRƯỜNG…………………
KHOA……..
ĐỀ TÀI
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO PHÁP
LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỤC TIỄN
ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CP BĐS GM
HOLDINGS
DỊCH VỤ LÀM BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN NGHIỆP
TẢI TÀI LIỆU FILE WORD
LIÊN HỆ QUA ZALO: 0936.885.877
LUANVANTRITHUC.COM
TP. Hồ Chí Minh, 2020

2. MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài....................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...............................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................3
5. Kết cấu của chuyên đề............................................................................................3
CHƯƠNG 1...................................................................................................................5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc......................................................................5
1.1.1. Khái niệm......................................................................................................5
1.1.2. Đặc điểm .......................................................................................................7
1.2. Vai trò của hợp đồng đặt cọc...............................................................................9
1.3. Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc ...................................11
1.3.1. Nguyên tắc giao kết của hợp đồng đặt cọc .................................................11
1.3.2.Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc............................................................13
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc............................17
1.3.4. Chấm dứt hợp đồng.....................................................................................18
Tiểu kết chương 1.....................................................................................................22
CHƯƠNG 2.................................................................................................................23
THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GM
HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN...........................................................23
2.1. Lịch sửa phát triển của công ty .........................................................................23
2.2. Tổ chức và hoạt động của công ty.....................................................................23
2.3 Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc .................................24
*. Chuẩn bị hồ sơ......................................................................................................24
* Thực hiện thủ tục...................................................................................................25
2.4. Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc tại công ty cổ phần bất động sản GM
Holding.....................................................................................................................26

3. 2.4.1. Kết quả đạt được .........................................................................................26
2.5. Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng đặt cọc trong
thực tiễn....................................................................................................................31
2.5.1. Kiến nghị pháp luật....................................................................................31
2.5.2.Kiến nghị đối với công ty GM HOLDINGS................................................33
KẾT LUẬN .................................................................................................................35
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................36

4. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ VIẾT TẮT Ý NGHĨA
1 HĐĐC Hợp đồng đặt cọc
2 CP Cổ phần
3 BĐS Bất động sản
4 BLDS Bộ luật dân sự
5 NXB Nhà xuất bản

5. 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Khi các giao lưu dân sự trở nên đa dạng, phong phú, sôi động; khi việc
tham gia các giao dịch dân sự trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên của các chủ
thể; khi các giao dịch dân sự không ngừng được mở rộng về quy mô, số lượng
với các chủ thể khác nhau, trên những địa điểm khác nhau thì pháp luật rất cần
được hoàn thiện không ngừng để tạo hành lang pháp lý định hướng xử sự của
các chủ thể, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân
sự, hướng tới việc không những ổn định mà còn khuyến khích các giao dịch
dân sự ngày càng phát triển.
Việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về các giao dịch dân sự
nói chung là rất cần thiết bởi như đã nói ở trên, khi các giao dịch dân sự không
ngừng gia tăng về số lượng, quy mô, không ngừng được mở rộng về địa điểm.
Đặc biệt là các giao dịch dân sự có số lượng lớn, đóng vai trò quan trọng nhằm
bảo đảm quyền và lợi ích thông qua các giao dịch dân sự trong thực tế. Đặc
biệt, vai trò của hợp đồng đặt cọc trong giao dịch dân sự phải hướng đến sự
hoàn thiện và cần thiết phải được thi hành nhằm góp phần đạt kết quả cao trong
thực tế. Trong những năm gần đây, trên địa bàn cả nước nói chung số lượng án
tranh chấp về HĐĐC có xu hướng gia tăng, đây là một lĩnh vực tranh chấp
phức tạp như tranh chấp đất đai. Do đó, để nhận diện và xác định đúng tính
chất, đúng các dạng tranh chấp nhằm giải quyết có căn cứ, đúng pháp luật và
thấu tình đạt lý các vụ án tranh chấp HĐĐC cần thiết phải nghiên cứu và tìm
hiểu rõ về tính chất, đặc điểm, các căn cứ pháp lý của HĐĐC, cơ chế, trình tự,
cũng như nội dung của HĐĐC trong thực tế. Sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn
bản chất và các quy định pháp luật về HĐĐC là cấp thiết và có ý nghĩa quan
trọng trong thực tiễn hoạt động xét xử của các cơ quan tiến hành tố tụng cũng
như quá trình áp dụng tại Công ty cổ phần bất động sản gmholdings. Trên cơ sở

6. 2
đó, đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra được những hạn chế, bất
cập của các quy định pháp luật hiện hành về HĐĐC; những khó khăn, vướng
mắc trong thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật HĐĐC tại công ty GM
Holdings; đề xuất được các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai nói
chung và pháp luật về áp dụng HĐĐC tại công ty nói riêng. Với mong muốn ở
mức độ nhất định góp phần giúp các cơ quan lập pháp có cơ sở cho việc điều
chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật phù hợp, góp phần hoàn thiện pháp luật
về giao dịch dân sự nói chung và áp dụng pháp luật về HĐĐC tại GM Holdings
nói riêng trong giai đoạn hiện nay. Đảm bảo sự phù hợp giữa các quy định của
pháp luật với sự phát triển của kinh tế - xã hội và hội nhập của đất nước, bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, lợi
ích chung của xã hội; đề xuất các giải pháp để việc thực hiện pháp luật có hiệu
quả nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo pháp luật được thực
thi trong đời sống xã hội, hạn chế những tranh chấp xảy ra hoặc các tranh chấp
xảy ra được giải quyết kịp thời đảm bảo sự công bằng về quyền và lợi ích của
các chủ thể trong quan hệ tranh chấp HĐĐC.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Thực hiện hợp đồng đặt cọc theo
pháp luật Việt Nam hiện hành và thục tiễn áp dụng tại công ty CP BĐS GM
Holdings” là rất quan trọng và cần thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn
pháp lý trong tình hình hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của Chuyên đề tốt nghiệp là làm rõ những quy định
của pháp luật dân sự về hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành và
thực tiễn áp dụng tại công ty BĐS GM Holdings. Trên cơ sở áp dụng trong
thực tiễn chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi và đề xuất
những giải pháp nhằm tăng cường áp dụng có hiệu quả trong thực tiễn ở nước
ta hiện nay.

7. 3
3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung:Chuyên đề tốt nghiệp tập trung vào việc nghiên cứu về
hợp đồng đặt cọc theo quy định của BLDS 2015.
Phạm vi không gian: tại công ty cổ phần BĐS GM Holdings.
Phạm vi thời gian: Từ 2015-2019.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp sử dụng cho toàn nội dung chuyên đề tốt nghiệp là phương
pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác –
Lênin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm:
- Kết hợp giữa phân tích với tổng hợp, diễn dịch với quy nạp làm rõ nội
dung cần nghiên cứu trong vấn đề nghiên cứu về vị trí, vai trò của pháp luật
hợp đồng đặt cọc tại chương 1 cũng như thực tiễn áp dụng tại công ty cổ phần
GM Holdings và chương 2 của đề tài.
- So sánh, đối chiếu, thống kê, phân tích số liệu, kết quả tổng kết và các
quan điểm khác nhau để rút ra kết luận, tìm hiểu nguyên nhân vấn đề và các
giải pháp hữu hiệu khắc phục hạn chế. Các phương pháp này được áp dụng
trong chương 2 của chuyên đề tốt nghiệp tốt nghiêp. Thông qua đó, tác giả
muốn đưa ra một bức tranh toàn cảnh về vị trí pháp luật hợp đồng đặt cọc ở
nước ta hiện nay cũng như một số biện pháp nhằm hoàn thiện yêu cầu đề ra của
công tác này, đáp ứng với yêu cầu hội nhập và phát triển đất nước. Phù hợp với
chiến lược xây dựng và phát triển nền kinh tế ở nước ta.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính
của chuyên đề tốt nghiệp gồm 2 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc và pháp luật Việt Nam về
hợp đồng đặt cọc

8. 4
Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần GM
Holdings và một số kiến nghị

9. 5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
1.1. Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc
1.1.1. Khái niệm
Hợp đồng hiểu là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể.
Yếu tố cơ bản nhất của hợp đồng và quan trọng nhất là sự thỏa hiệp giữa
các ý chí, tức là có sự ưng thuận giữa các bên với nhau. Người ta thường gọi
nguyên tắc này là nguyên tắc hiệp ý. Nguyên tắc hiệp ý là kết quả tất yếu của tự
do hợp đồng: khi giao kết hợp đồng các bên được tự do quy định nội dung hợp
đồng, tự do xác định phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên. Đương nhiên tự
do hợp đồng không phải là tự do tuyệt đối. Nhà nước buộc các bên khi giao kết
hợp đồng phải tôn trọng đạo đức, trật tự xã hội, trật tự công cộng. Trong những
trường hợp thật cần thiết, nhân danh tổ chức quyền lực công, nhà nước có thể
can thiệp vào việc ký kết hợp đồng và do đó giới hạn quyền tự do giao kết hợp
đồng. Tuy nhiên sự can thiệp này phải là sự can thiệp hợp lý và được pháp luật
quy định chặt chẽ để tránh sự lạm dụng, vi phạm quyền tự do hợp đồng.
Từ điển luật học đưa ra khái niệm về hợp đồng1
như sau: Hợp đồng là sự
thỏa thuận giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy
đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền,
quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên. Theo quy định thì có nhiều loại hợp đồng.
Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản,hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ
của những người có thẩm quyền của các bên. Nhưng về mặt pháp lý thì khái
niệm trên chưa đầy đủ, vì vậy, tại Điều 388 BLDS 2005 quy định về vấn đề này
1
Nhà xuất bản từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học

10. 6
một cách rõ ràng hơn2
. Tuy nhiên, nhằm đáp ứng với những thay đổi về hợp
đồng trong tình mới, Quốc Hội đã ban hành BLDS 2015, khái niệm “hợp đồng
dân sự” mà thay bằng khái niệm “hợp đồng” nhằm mở rộng phạm vi đối tượng
áp dụng, được thể hiện tại Điều 3853
.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay yếu tố thỏa thuận trong giao kết hợp
đồng được đề cao. Tất cả các hợp đồng đều là sự thỏa thuận. Tuy nhiên không
thể suy luận ngược lại: Mọi sự thỏa thuận của các bên đều là hợp đồng. Chỉ
được coi là hợp đồng những thỏa thuận thực sự phù hợp với ý chí của các bên,
tức là có sự ưng thuận đích thực giữa các bên. Hợp đồng phải là giao dịch hợp
pháp do vậy sự ưng thuận ở đây phải là sự ưng thuận hợp lẽ công bằng, hợp
pháp luật, hợp đạo đức. Các hợp đồng được giao kết dưới tác động của sự lừa
dối, cưỡng bức hoặc mua chuộc là không có sự ưng thuận đích thực. Những
trường hợp có sự lừa dối, đe dọa, cưỡng bức thì dù có sự ưng thuận cũng không
được coi là hợp đồng, tức là có sự vô hiệu của hợp đồng. Như vậy, một sự thỏa
thuận không thể hiện ý chí thực của các bên thì không phát sinh các quyền và
nghĩa vụ pháp lý của các bên.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc. Cụ thể:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý
hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời
hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được
trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên
2
BLDS 2005, điều 388 quy định: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
3
. BLDS 2015, điều 385 quy định: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

11. 7
nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá
trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, đặt cọc có được xem là một phần của hợp đồng chính hay
không phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc là gì. Nếu hợp đồng
đặt cọc được giao kết nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác thì hợp đồng
đặt cọc không được coi là một hợp đồng phụ, vì nó vẫn phát sinh hiệu lực (nếu
đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự) ngay cả khi hợp
đồng mà các bên dự định ký kết không được ký kết trên thực tế.
Còn trường việc đặt cọc được thiết lập nhằm đảm bảo việc thực hiện một
hợp đồng dân sự đã được ký kết giữa các chủ thể thì nó được coi là một hợp
đồng phụ, nó chỉ phát sinh hiệu lực khi hợp đồng chính có hiệu lực.
1.1.2. Đặc điểm
Hợp đồng đặt cọc được pháp luật dân sự quy định chi tiết bằng những
Điều luật được cụ thể hóa. Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn
bản điều chỉnh hoạt động của HĐĐC ở nước ta. HĐĐC theo quy định của pháp
luật dân sự có những đặc điểm như sau:
Là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, quan
hệ đặt cọc cũng có những đặc điểm chung của giao dịch bảo đảm như: mang
tính chất bổ sung cho quan hệ nghĩa vụ chính; được pháp luật qui định cụ thể
về trình tự, thử tục, cách thức, nội dụng và đối tượng của quan hệ ( NĐ
163/2006 NĐ – CP và NĐ 11/2012 NĐ – CP); nhằm nâng cao trách nhiệm của
bên có nghĩa vụ; có đối tượng phổ biến là tài sản; chỉ thực hiện các biện pháp
xử lí lợi ích vật chất khi có sự vi phạm về nghĩa vụ trong quan hệ chính; được
giao kết trên sự cơ sở là sự thỏa thuận của các bên. Nhưng bên cạnh đó, hợp
đồng đặt cọc còn có nhưng đặc điểm pháp lí mang tính đặc trưng giúp cho các
chủ thể có thể tối ưu hóa các đặc điểm của nó để tham gia các giao dịch như:

12. 8
– Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: có thể bảo đảm cho việc giao
kết hợp đồng; có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Tránh được sự bội
tín trong giao kết hợp đồng thì biện pháp đặt cọc quả là hữu hiệu mà các biện
pháp đảm bảo khác không có được (chúng chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện
hợp đồng).
– Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt
cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc
bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn
như bên có nhà để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức, tiền bạc
để thực hiện công biệc nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.
– Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ
phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
– Đối tượng của đặt cọc: Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu
như tài sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật
định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý,
đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác. Như vậy, các tài sản như quyền tài sản,
bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc.
– Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Do vậy, cần có sự phân biệt
giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho
bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả
trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. ‘
Hu quả pháp lý của HĐĐC đó là chấm dứt hoàn toàn quyền của bên hợp
đồng đặt cọc đối với mảnh đất đã được chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu kể từ khi hợp đồng hợp đồng đặt cọc có hiệu
lực.

13. 9
1.2. Vai trò của hợp đồng đặt cọc
Hiến pháp năm 2013 khẳng định quyền tự do kinh doanh. Trong đó, với
quá trình đẳm bảo nghĩa vụ thì việc đặt cọc được thực hiện và vai trò vô cùng
quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế
quốc dân được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:
Một là, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng ràng buộc nghĩa vụ bảo đảm thực
hiện của các chủ thể trong các giao dịch dân sự nói chung. Đây là biện pháp
góp phần làm cho các chủ thể trong hợp đồng dân sự có ý thức nghiêm túc hơn
trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Đối tượng của các biện pháp bảo đảm
thông thường là tài sản, là những giá trị vật chất có ảnh hưởng trực tiếp đến
kinh tế của các bên tham gia quan hệ bảo đảm. Khi đã mang tài sản của mình ra
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong một hợp đồng thì các chủ
thể cũng tự ý thức hơn về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính
vì họ đang đứng trước nguy cơ bị xử lý tài sản bảo đảm, bị chịu những bất lợi
nhất định nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết.
Hai là, HĐĐC tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ thể được tham gia
vào một hợp đồng dân sự nào đó. Thông thường, các bên trong một hợp đồng
dân sự sẽ thỏa thuận về việc giao kết hợp đồng trước, sau đó mới tiếp tục thỏa
thuận về việc áp dụng một biện pháp bảo đảm nào đó để đảm bảo, dự phòng
cho việc hợp đồng chính đó sẽ được thực hiện nghiêm túc, bảo đảm cho quyền
và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, trong một số loại hợp đồng, đối với
một số chủ thể thì họ lại nhờ vào khả năng có thể áp dụng được biện pháp bảo
đảm để có cơ hội ký kết hợp đồng. Đó là việc một người muốn vay tiền của
ngân hàng thì điều kiện quan trọng để họ có thể được ký kết hợp đồng vay là họ
phải có tài sản thế chấp (nếu họ không thuộc đối tượng được ưu tiên cho vay).
Tương tự một người muốn thuê tài sản, nhưng họ không có tài sản đặt cọc cho
bên cho thuê thì hợp đồng thuê tài sản có thể không được xác lập. Như vậy,
biện pháp bảo đảm còn có thể là tiền đề cho sự xuất hiện hợp đồng dân sự.

14. 10
Ba là, HĐĐC phòng ngừa rủi ro trong các giao dịch dân sự góp phần thúc
đẩy sự phát triển của kinh tế nói chung. Sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ
của nền kinh tế thị trường là một tác động tích cực đối với các giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, những mặt trái của nền kinh tế thị trường, những rủi ro khó dự báo
trước của các giao dịch cũng là một trong những yếu tố khiến các chủ thể trong
quan hệ dân sự e ngại khi tham gia các quan hệ này. Nhiều người chọn cách lưu
giữ tiền một cách cố định (mua vàng, kim khí quý để cất giữ) không dám đầu
tư. Nếu có thì chỉ bằng hình thức gửi tiết kiệm nhằm lấy một chút lãi nhưng
tương đối an toàn. Sự xuất hiện của các biện pháp bảo đảm như là tấm lá chắn
để phòng ngừa những rủi ro mà các chủ thể đang tìm kiếm. Khi áp dụng biện
pháp bảo đảm chủ thể có đủ lòng tin quyền lợi của họ sẽ được bảo đảm, do vậy
họ có thể mạnh dạn tham gia các quan hệ dân sự, chủ động tìm kiếm đối tác;
nhờ đó các giao dịch dân sự có điều kiện nảy sinh và phát triển.
Bốn là, HĐĐC là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi
nghĩa vụ trong hợp đồng chính bị vi phạm. Đối với đặt cọc, khi bên đặt cọc
không thực hiện đúng nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bị mất tài
sản đặt cọc. Khi bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện
hợp đồng thì không những phải trả lại tài sản đặt cọc mà còn phải chịu phạt, đó
là mất một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Như vậy, sự hiện
diện của biện pháp bảo đảm là nhằm mục đích khấu trừ cho phần nghĩa vụ bị vi
phạm, đồng thời còn có tính chất dự phạt đối với chủ thể vi phạm. Do vậy, các
biện pháp bảo đảm còn mang ý nghĩa là một công cụ pháp lý dự phòng hữu
hiệu để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch bảo đảm.
Với những phân tích trên, có thể khẳng định việc quy định về hợp đồng
đặt cọc trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua đã tạo hành
lang pháp lý vững chắc về quản lý GDDS nói chung. Góp phần quan trọng cho
công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế

15. 11
nhằm xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân
giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh.
1.3. Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc
1.3.1. Nguyên tắc giao kết của hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng là kết quả của quá trình giao kết giữa các chủ thể với nhau, do
đó, việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo những nguyên tắc nhất định.
HĐĐC cũng có những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói chung nên cũng
mang những nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự. Theo quy định tại BLDS
2015 đã bỏ quy định về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng. Nhưng trước đó,
tại Điều 389 BLDS 20054
thì việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo
những nguyên tắc sau:
Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo
đức xã hội Tham gia quan hệ hợp đồng, các chủ thể nhằm đạt được những lợi
ích nhất định. Xuất phát từ lợi ích mà chủ thể mong muốn được thỏa mãn, các
chủ thể tham gia các hợp đồng dân sự khác nhau. Pháp luật dân sự tôn trọng sự
tự do giao kết hợp đồng của chủ thể và ghi nhận thành nguyên tắc. Theo
nguyên tắc này, các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng có sự tự do ý chí trong
việc lựa chọn hợp đồng mà mình giao kết, tự do lựa chọn chủ thể giao kết, tự
do lựa chọn các quyền và nghĩa vụ trong quá trình giao kết. Không một chủ thể
nào được phép can thiệp trái pháp luật vào sự tự do giao kết hợp đồng của các
chủ thể tham gia hợp đồng.
Tuy nhiên, mặc dù pháp luật thừa nhận sự tự do giao kết hợp đồng là một
nguyên tắc nhưng trên tinh thần “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc
xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa
thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”.
4
Điều 389 - BLDS 2005 quy định Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự
Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

16. 12
Điều này có nghĩa là các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có sự tự do, nhưng
sự tự do đó phải trong một khuôn khổ nhất định.
Nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay
thẳng khi giao kết hợp đồng
Theo nguyên tắc này, khi tham gia giao kết hợp đồng, các bên hoàn toàn
tự nguyện. Khi giao kết hợp đồng, không bên nào được áp đặt, cấm đoán,
cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào. Mọi hành vi tác động làm ảnh hưởng đến
sự tự nguyện của chủ thể có thể làm cho hợp đồng dân sự mà các chủ thể giao
kết bị vô hiệu.
Nguyên tắc bình đẳng là một trong những nguyên tắc được ghi nhận trong
Hiến pháp. Trong quan hệ hợp đồng dân sự, sự bình đẳng luôn luôn được pháp
luật dân sự của các quốc gia thừa nhận. Theo nội dung của nguyên tắc này, khi
tham gia giao kết hợp đồng dân sự, các bên đều bình đẳng, không được lấy lý
do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín
ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp để đối xử không bình đẳng với
nhau. Trong một số trường hợp nhất định, nếu pháp luật có những quy định
mang tính “cấm”, “buộc” hoặc dành quyền ưu tiên nhất định cho một chủ thể
nào đó thì cũng không làm mất đi tính bình đẳng của các chủ thể tham gia giao
kết hợp đồng dân sự.
Nguyên tắc thiện chí, trung thực không chỉ là nguyên tắc được ghi nhận
cho các chủ thể khi tham gia quan hệ hợp đồng mà còn là nguyên tắc cơ bản
của luật dân sự các chủ thể tự nguyện giao kết hợp đồng dân sự thì phải thể
hiện sự thiện chí trước các chủ thể khác. Ngoài việc thực hiện tốt các quyền và
nghĩa vụ của mình thì cũng cần tạo điều kiện để bên kia thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của họ.
Ngoài ra, sự trung thực, ngay thẳng trong việc giao kết hợp đồng dân sự
cũng là yêu cầu mà pháp luật đặt ra đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp
đồng. Trong việc tham gia giao kết hợp đồng dân sự, một bên không được lừa

17. 13
dối bên kia, không được cố ý đưa ra các thông tin không đúng để bên kia giao
kết hợp đồng với mình.
1.3.2.Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc
* Chủ thể:
Chủ thể của đặt cọc là các bên tham gia quan hệ đặt cọc đó. Nếu như
BLDS 2005 quy định chủ thể của đặt cọc bao gồm “bên giao” một khoản tiền,
kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác cho “bên kia” thì BLDS 2015 đã
xác định rõ chủ thể của đặt cọc bao gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc theo
quy định tại Điều 328: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc)
giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí
quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong
một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Đặt cọc được hình thành theo sự thỏa thuận của các bên khi các bên
hướng tới việc sẽ xác lập một hợp đồng (thỏa thuận đặt cọc được hình thành
trước khi hợp đồng được giao kết) hoặc khi các bên hướng đến việc đảm bảo
thực hiện các nghĩa vụ trong một hợp đồng đã được xác lập. Theo đó, một bên
sẽ giao tài sản cho bên kia, cụ thể là sẽ giao tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) để đảm bảo cho việc giao kết hoặc đảm
bảo cho việc thực hiện hợp đồng, một bên nhận tài sản do bên kia giao. Quan
hệ đặt cọc gồm hai bên chủ thể:
- Bên đặt cọc: là bên đã giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá
quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng dân sự.
- Bên nhận đặt cọc: là bên nhận tài sản do bên đặt cọc giao để bảo đảm
việc giao kết hợp đồng hoặc bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng dân sự.

18. 14
Không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể của đặt cọc
nói riêng và của các giao dịch dân sự nói chung mà phải đáp ứng được những
điều kiện nhất định do pháp luật quy định.
Về điều kiện của các bên chủ thể trong đặt cọc: Trước hết, có thể thấy
rằng đặt cọc cũng là một quan hệ pháp luật vì vậy chủ thể của đặt cọc mang
những đặc điểm của chủ thể trong một quan hệ pháp luật nói chung.
Khi nói đến chủ thể của một quan hệ pháp luật là ta nói đến những người
tham gia quan hệ pháp luật đó. Những người tham gia quan hệ pháp luật (hay
chủ thể của quan hệ pháp luật đó) phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp
luật quy định. Điều kiện chung nhất mà pháp luật quy định đối với chủ thể của
bất kì quan hệ pháp luật nào cũng phải đáp ứng được đó là các điều kiện theo
quy định tại Điều 122 BLDS 2005 (Điều 117 BLDS 2015): Chủ thể có năng
lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự
được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện…
Hợp đồng đặt cọc hợp pháp là một hợp đồng được xác lập ký kết theo
đúng quy định của pháp luật về chủ thể thực hiện hợp đồng – các bên tham gia
ký kết hợp đồng.
Tuân thủ những quy định pháp luật dân sự về chủ thể hợp đồng thì đối với
hợp đồng thế đặt cọc cần tuân thủ những quy định về chủ thể: Người thực hiện
giao dịch- người ký kết hợp đồng phải hoàn toàn có đầy đủ năng lực dân sự quy
định tại Điều 16 BLDS 20155
, năng lực của chủ sử dụng hợp pháp, hoàn toàn
tự nguyện, minh mẫn trong việc xác lập hợp đồng đặt cọc.
Chủ thể giao kết hợp đồng nếu là pháp nhân cần có năng lực pháp luật dân
sự (Điều 86 BLDS 2015)6
Với tư cách là chủ thể độc lập, bình đẳng với các chủ
5 Điều 16. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân của BLDS 2015
1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.
2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.
3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết.
6
Điều 86. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân BLDS 2015

19. 15
thể khác trong một quan hệ pháp luật dân sự, pháp nhân có năng lực pháp luật
dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là tổng hợp những quyền,
nghĩa vụ mang tính khách hàng được pháp luật quy định. Những quyền, nghĩa
vụ này không quy định cụ thể trong Bộ luật dân sự năm 2015, mà được quy
định tại các văn bản pháp luật chuyên biệt về loại hình pháp nhân đó, trong
quyết định thành lập và Điều lệ của pháp nhân theo đúng quy định của pháp
luật góp phần hoàn thiện pháp luật về đặt cọc trong tình hình hiện nay.
* Điều kiện về đối tượng hợp đồng
Theo quy định tại Điều 163 BLDS 2005 thì tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy
tờ có giá và các quyền tài sản khác. Điều 105 BLDS 2015 quy định:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
BLDS 2015 đã quy định rõ hơn về tài sản theo đó khẳng định tài sản là
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. BLDS 2015 còn xác định thêm khái
niệm tài sản căn cứ vào đặc tính có thể di dời hay không, theo đó tài sản bao
gồm: động sản và bất động sản. Đối chiếu với quy định về đặt cọc tại Điều 358
BLDS 2005 (Điều 328 BLDS 2015) thì không phải tài sản nào cũng được sử
dụng để đặt cọc mà chỉ có tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác
mới được sử dụng để đặt cọc.
* Hình thức hợp đồng đặt cọc
1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng
lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy
định khác.
2. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của
pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký.
3. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân.

20. 16
Nhìn chung, việc quy định về hình thức của một giao dịch nói chung và
của đặt cọc nói riêng có ý nghĩa quan trọng. Hình thức của giao dịch chính là
cách thức phản ánh nội dung của giao dịch.
Hình thức của đặt cọc được quy định tại đoạn thứ hai Khoản 1 Điều 358
BLDS 2005 chứ không được quy định riêng thành một điều luật về hình thức
của đặt cọc. Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản mà không yêu
cầu phải được công chứng, chứng thực.
Ngoài quy định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 này ra thì không có văn
bản pháp luật nào quy định khác về hình thức, thủ tục xác lập biện pháp bảo
đảm này. Theo tinh thần của quy định tại Điều 358 BLDS 2005: “Việc đặt cọc
phải được lập thành văn bản” được hướng dẫn tại Điều 29 Nghị định
163/2006/NĐ/CP: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một
khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì
số tiền này được coi là tiền trả trước” thì khi một bên giao cho bên kia một tài
sản chỉ được coi là quan hệ đặt cọc nếu các bên đã xác lập một văn bản về đặt
cọc và trong văn bản đó đã xác định rõ khoản tài sản được chuyển giao giữa hai
bên là tài sản đặt cọc. Nói ngược lại, một bên giao cho bên kia một khoản tài
sản với mục đích bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nhưng không lập
thành văn bản hoặc có lập thành văn bản về việc giao nhận tài sản mà không
xác định rõ là tài sản đặt cọc thì giao dịch đó vẫn không được chấp nhận là giao
dịch đặt cọc, khoản tài sản đó chỉ mang chức năng thanh toán. Ngoài ra, pháp
luật không bắt buộc nhưng văn bản của giao dịch đặt cọc có thể được công
chứng hoặc chứng thực tùy theo thỏa thuận của các bên.
Thông thường, thỏa thuận đặt cọc có những nội dung cơ bản như: tài sản
đặt cọc là gì, giá trị của tài sản đặt cọc, số lượng của vật đặt cọc, thời hạn đặt
cọc, mục đích của đặt cọc là gì, quyền và nghĩa vụ của các bên…đây cũng
chính là cơ sở để xác định trách nhiệm của các bên. Ngoài ra, các bên chủ thể

21. 17
còn thỏa thuận khi mục đích của việc đặt cọc không đạt được mà do lỗi của bên
đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, do lỗi của bên nhận đặt
cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, các bên chủ thể có thể thỏa
thuận mức phạt cọc cao hơn do pháp luật còn quy định tại Khoản 2 Điều 358
“…trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Do đó, cần một chứng cứ pháp lý chắc chắn để giải quyết tranh chấp thì
hình thức của giao dịch bằng văn bản là hợp lý. Ngoài ra, tài sản đặt cọc không
chỉ là tiền mà còn có thể là những tài sản có giá trị khác, tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu như ô tô, tàu bay, tàu biển…và đây cũng là những tài sản có giá
trị lớn nên khi dùng đặt cọc cần thiết phải bằng văn bản.
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc
* Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc
Nghĩa vụ (Điều 30 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Thanh toán cho bên
nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt
cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt
cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký
quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên
nhận đặt cọc cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.
Quyền ( Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Bên đặt cọc có quyền yêu
cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc nếu do sử dụng mà tài
sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.7
* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc
Nghĩa vụ (Điều 32 Nghị định số 163/2005/NĐ-CP): Bảo quản, giữ gìn tài
sản đặt cọc; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên
7
Xem nghị định 163/2006

22. 18
có thoả thuận khác. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.8
Quyền (Điều 33 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Bên nhận đặt cọc có quyền
sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.9
1.3.4. Chấm dứt hợp đồng
* Vấn đề phạt cọc
Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc
trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu
bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên
nhận đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiên hợp đồng thì
phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị
tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Khoản 2 Điều 328 Bộ luật
dân sự 2015)
PHẠT CỌC được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực
hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt
cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự giữa các bên nên các bên có
thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận
phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền,
khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết thì sẽ bị phạt tiền, số tiền tương ứng với
giá trị tài sản đặt cọc.
* Chấm dứt hợp đồng
Có thể nói rằng sau khi hợp đồng đặt cọc được thiết lập, sự ràng buộc
pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được thể hiện rõ nét, theo đó bên
8
Xem nghị định 163/2006
9
Xem nghị định 163/2006

23. 19
nào vi phạm cam kết, thỏa thuận phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi về hành
vi vi phạm của mình. Tuy nhiên, HĐĐC có thể chấm dứt khi xuất hiện các căn
cứ theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc là sự thể hiện của HĐDS nói chung. Đây là một trong
những chế định quan trọng của pháp luật dân sự, là phương tiện pháp lý quan
trọng để thỏa mãn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội. Hợp
đồng đặt cọc được xác lập sẽ hình thành mối quan hệ pháp lý giữa các chủ thể
tham gia quan hệ đặt cọc, mối liên hệ pháp lý này được đảm bảo thực hiện
bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước. Do đó, có thể nói rằng sau khi hợp
đồng được thiết lập, sự ràng buộc pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
được thể hiện rõ nét, theo đó bên nào vi phạm cam kết, thỏa thuận phải gánh
chịu hậu quả pháp lý bất lợi về hành vi vi phạm của mình. Tuy nhiên, Hợp
đồng đặt cọc cũng giống như hợp đồng dân sự có thể chấm dứt khi xuất hiện
các căn cứ theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng thì thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc bắt đầu từ thời
điểm Hợp đồng được công chứng. Cũng tức là, từ thời điểm này các bên phải
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong Hợp đồng. BLDS 2015 quy
định về chấm dứt hợp đồng tại Điều 422 thì hợp đồng chấm dứt hợp đồng trong
các trường hợp sau:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt
tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không
còn;

24. 20
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7. Trường hợp khác do luật quy định
Nằm trong quy luật vận động của các sự vật và hiện tượng nói chung, hợp
đồng đặt cọc cũng trải qua các giai đoạn phát sinh, phát triển và chấm dứt. Tuy
nhiên, khác với các sự vật, hiện tượng khác, hợp đồng dân sự nói chung và hợp
đồng đặt cọc nói riêng bao giờ cũng được phát sinh từ những hành vi có ý thức
của các chủ thể. Vì vậy, các sự kiện làm chấm dứt một hợp đồng dân sự không
phải là các sự biến sinh ra do sự vận động của tự nhiên mà đó là những sự kiện
được xuất hiện từ hành vi có ý thức của các chủ thể hoặc do pháp luật quy định.
Các căn cứ chấm dứt hợp đồng dân sự nói chung cũng là căn cứ chấm dứt
nghĩa vụ dân sự (nghĩa vụ theo hợp đồng).
Khi hợp đồng đã được hoàn thành: Khi các bên tham gia hợp đồng đã thực
hiện toàn bộ nội dung của nghĩa vụ và do vậy, mỗi bên đều đã đáp ứng được
quyền dân sự của mình thì hợp đồng được coi là hoàn thành.
Hợp đồng được chấm dứt theo thoả thuận của các bên
Trong những trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng để thực hiện
hợp đồng hoặc nếu hợp đồng được thực hiện sẽ gây ra tổn thất lớn về vật chất
cho một hoặc cả hai bên thì các bên có thể thoả thuận chấm dứt hợp đồng. Hợp
đồng đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thoả
thuận nói trên.
Hợp đồng sẽ chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân
hoặc các chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân
hoặc các chủ thể đó thực hiện
Cần phải hiểu rằng không phải trong mọi trường hợp cứ cá nhân giao kết
hợp đồng chết, pháp nhân hoặc các tổ chức khác giao kết hợp đồng chấm dứt
thì hợp đồng đều được coi là chấm dứt. Theo căn cứ trên thì chỉ những hợp
đồng nào mà do tính chất của nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó hoặc do các

25. 21
bên đã thoả thuận trước là người có nghĩa vụ phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ
đó hay chỉ người có quyền mới được hưởng lợi ích phát sinh từ hợp đồng thì
khi họ chết, hợp đồng mới chấm dứt.
Hợp đồng chấm dứt khi một bên huỷ bỏ hợp đồng, đơn phương chấm dứt
thực hiện
Nhằm nâng cao tính kỉ luật trong việc thực hiện hợp đồng, pháp luật cho
phép các bên trong hợp đồng được thoả thuận về việc một bên có quyền huỷ
hợp đồng nếu bên kia vi phạm hợp đồng. Vì vậy, trong những trường đó thì bên
bị vi phạm hợp đồng có quyền đơn phương huỷ hợp đồng và yêu cầu bên vi
phạm phải bồi thường thiệt hại. Khi một bên huỷ hợp đồng thì hợp đồng không
có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những tài sản
đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng vật thì phải hoàn trả bằng tiền.
Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn
và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại
Trong những trường hợp đối tượng của hợp đồng là một vật đặc định hoặc
đơn chiếc mà do bị mất hoặc bị tiêu huỷ hay các lí do khác nên vật đó không
còn thì hợp đồng đó đương nhiên được coi là chấm dứt vào thời điểm vật là đối
tượng của hợp đồng không còn. Tuy nhiên, các bên có thể thoả thuận vẫn duy
trì hợp đồng đó bằng cách thay thế vật không còn bằng một vật khác.
Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này. Quá trình
thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì các bên có thể thỏa thuận
với nhau. Tuy nhiên, nếu không thỏa thuận được thì tại khoản 3 Điều 420
BLDS 2015 quy định : Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc
sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu
Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

26. 22
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc
chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp
đồng nếu được sửa đổi.
Từ những nội dung được ghi nhận ở trong hướng dẫn của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì việc quản lý HĐĐC của các chủ thể trong quan hệ đất
đai được Nhà nước thực hiện có hiệu quả bằng những công cụ pháp luật mà
nhà nước đã quy định.
Tiểu kết chương 1
Thông qua đó, những quy định về HĐĐC là chế định quan trọng góp phần
thiết lập cơ chế quản lý có hiệu quả của Nhà nước đối với vấn đề đất đai nói
chung. Việc xác định đặc điểm, và nội dung có liên quan đến hợp đồng đặt cọc
đã hỗ trợ một phần lớn trong việc thiết lập các quy phạm pháp luật chặt chẽ
nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về dân sự Việt Nam. Ngày nay,
trong cơ chế kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, toàn bộ những quy định về
đất đai nói chung và đặt cọc nói riêng đã phát huy hơn nữa vai trò quan trọng
nhằm tạo nền tảng cơ bản cho hoạt động phát triển kinh tế - xã hội đất nước
trong tiến trình hội nhập kinh tế của tình hình mới.

27. 23
CHƯƠNG 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
2.1. Lịch sửa phát triển của công ty
Công ty cổ phần Bất Động Sản Gm Holdings được thành lập và phát triển
dựa trên nền tảng kinh doanh vững chắc và tiềm lực vững mạnh, với định
hướng trở thành một trong những đơn vị uy tín chuyên cung cấp các sản phẩm
bất động sản trên toàn quốc.
Đội ngũ chuyên viên tư vấn GM Holdings có chuyên môn cao trong lĩnh
vực bất động sản cùng với phong thái tự tin, chuyên nghiệp đã góp phần xây
dựng và nâng tầm hình ảnh của các đơn vị chủ̉ đầu tư dự án tại phân khúc “khó
tính” nhưng hấp dẫn nhất hiện nay.
Để trở thành đơn vị đi đầu trong lĩnh vực tư vấn, môi giới, quản lý bất
động sản, GM Holdings không ngừng đẩy mạnh đầu tư một cách toàn diện từ
bộ máy quản lý vận hành cho đến đội ngũ nhân sự chất lượng nhằm xây dựng
hình ả̉nh một đơn vị tư vấn, phân phối bất động sản cao cấp uy tín mang đến
những giá trị tốt nhất cho khách hàng với mục tiêu: “Khơi Nguồn Hạnh Phúc”.
2.2. Tổ chức và hoạt động của công ty

28. 24
Mục tiêu của GM Holdings là “khơi nguồn hạnh phúc”
Hiện nay công ty GM Holdings hoạt động trên các dịch vụ: kinh doanh bất
động sản, dự án. Mục tiêu hàng đầu của GM Holdings luôn là đáp ứng các hoài
bão và mục tiêu của khách hàng thông qua việc cung cấp các giải pháp thực tế
dựa trên các giá trị về sự trung thực, độ tin cậy và sự quan tâm chu đáo đến
khách hàng
2.3 Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc
*. Chuẩn bị hồ sơ
Thu thập thông tin, yêu cầu bất động sản của khách hàng và tư vấn sơ
bộ:
Tổng giám đốc
Phó TGĐ
(VP Hà Nội)
GĐ điều hành
(Trụ sở chính TP. HCM)
Trưởng
phòng
đào
tạo
phát
triển
Chánh
văn
phòng
Trưởng
phòng
TCDN
Giám
đốc
kiểm
toán
Giám
đốc tư
vấn
TCDN
Giám
đốc
Thuế
Trưởng
phòng
hành
chính
nhân sự
Trưởnng
phòng
marketing
Trưởng
phòng
kiểm
toán
Trưởng
phòng
TCDN
Trưởng
phòng
thuế
Trợ lý
Trợ lý
Trợ
lý
Trưởng
phòng
kiểm
toán

29. 25
a) Tiếp nhận thông tin ban đầu khách hàng cung cấp
b) Xử lý thông tin, tư vấn sơ bộ về điều kiện và yêu cầu sửa đổi (nếu
có):
Công ty CPBĐS GM Holdings căn cứ vào thông tin khách hàng cung
cấp và các quy định pháp luật liên quan (nhằm phân tích và định hướng khách
hàng lựa chọn cho phù hợp với yêu cầu đã đặt ra và tuân thủ quy định pháp
luật, cụ thể như sau:
+ Dựa trên quy định pháp luật Công ty CP BĐS GM Holdings phân
tích, đánh giá quy định và điều kiện khách hàngvà căn cứ vào điều kiện hiện tại
của khách hàng nhằm tư vấn cho khách hàng lựa chọn loại hình bất động sản
phù hợp.
+ Tư vấn cho khách hàng về dự án bất động sản
* Thực hiện thủ tục
Soạn thảo và xây dựng hồ sơ đặt cọc BĐS của khách hàng đối với khách
hàng
Sau khi thu thập thông tin và tư vấn cho khách hàng để làm rõ và lựa
chọn cho phù hợp với mục tiêu của khách hàng và phù hợp với quy định pháp
luật hiện hành, Công ty sẽ tiến hành soạn thảo và xây dựng hồ sơ pháp lý, cụ
thể như sau:
+ Hoàn thiện sơ lược bản hợp đồng và thỏa thuận các điều khoản với
khách hàng
+ Soạn thảo hoàn thành nội dung hợp đồng
+ Các loại giấy tờ khác liên quan theo quy định.
Tiến hành liên hệ tới cơ quan chức năng có thẩm quyền nhằm thực
hiện thủ tục theo ủy quyền:
Sau khi hoàn thiện các công việc trên và tổng hợp đầy đủ hồ sơ theo yêu
cầu, Công ty CPBĐS GM Holdings tiến hành:
+ Đại diện cho khách hàng công chứng hợp đồng

30. 26
+ Theo dõi tiến trình xử lý và thông báo kết qủa hồ sơ đăng ký đã nộp
tại cơ quan có thẩm quyền;
Doanh thu của Công ty không ngừng gia tăng trong các năm qua, điều
này được minh chứng qua các số liệu dưới đây:
Năm 2016 2017 2018 2019
Doanh thu
(USD)
1.056.234 1.255.433 1.473.839 1.562.513
Tỷ lệ tăng
trưởng
27,27% 29% 25,83% 10,9%
2.4. Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc tại công ty cổ phần bất động sản
GM Holding
2.4.1. Kết quả đạt được
Hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn của BĐS CPBĐS GM Holdings đã
được thực hiện một cách dễ dàng hơn. Các nhân viên tư vấn trong thẩm quyền
cho phép đã tiến hành những hoạt động tư vấn cho khách hàng tích cực và được
đánh giá là mang lại nhiều hiệu quả cao.
Các công cụ hỗ trợ trong quá trình tư vấn cho khách hàng như là trang
thiết bị làm việc, tài liệu thực tế giúp giảm bớt khối lượng của các tư vấn viê,
góp phần cho các tư vấn viên có thế hoàn thành tốt nhiệm vụ mà được giao
phó.
Đối với quy trình tiếp nhận hồ sơ và làm thủ tục cho khách hàng của
CPBĐS GM Holdings được thực hiện theo một trình tự nhất định, đảm bảo cho
khách hàng có thể đưa ra và CPBĐS GM Holdings thực hiện những yêu cầu
của khách hàng một cách hiệu quả nhất.
Thủ tục chấp nhận khách hàng được thực hiện khá kỹ lưỡng. Các khách
hàng mới phải được tìm hiểu qua nhiều kênh thông tin khác nhau bảo đảm cho

31. 27
hoạt động tư vấn khách hàng được thực hiện một cách cẩn thận, tỉ mỉ và chi
tiết, mang lại kết quả cho khách mang. Ưu tiên, sự hài lòng của khách hàng
được đặt lên hàng đầu.
Việc thiết kế chương trình thực hiện đạt hiệu quả dựa và quy định của
pháp luật để đưa ra những hoạt động tư vấn cho khách hàng nhằm nâng cao kết
quả thực hiện. Hoàn thành những thủ tục cho khách hàng trong thời gian theo
quy định. Những hoạt động tư vấn thiết kế khá chi tiết đảm bảo với từng yêu
cầu của khách hàng trong hoạt động tư vấn thành lập cho khách hàng. Ngoài ra,
phân công công việc một cách hợp lý, có sự kết hợp khoa học giữa các hoạt
động tư vấ trong lý luận và trên thực tiễn với nhau.
Đối với khâu thực hiện hoạt động tư vấn khách hàng:
Thời gian làm việc tại khách hàng: được sắp xếp vừa đủ đưa ra một
phương án bất động sản có thể làm hài lòng khách hàng.
Thực hiện các thủ tục bất động sản. Kế hoạch này được xây dựng trong
phần lập kế hoạch đã được đề ra. Bảo đảm các thủ tục được thực hiện đầy đủ
bao quát hết các cơ sở dẫn liệu của các khoản mục mà không bị sót hay bị thừa.
Lưu trữ các hồ sơ bất động sản cho khách hàng. Các tài liệu cần thiết đều
được phô tô lại và lưu giữ vào tủ tài liệu theo từng năm. Một số tài liệu cần
thiết để làm tham chiếu cho giấy tờ làm việc đều được scan và đính kèm vào
từng hồ sơ bất động sản được lưu trữ lại công ty.
Kết thúc hoạt động tư vấn khách hàng
Kiểm soát chất lượng của tư vấn viên thông qua hoạt động tư vấn cho
khách hàng về hoạt động bất động sản.
Lập báo cáo cho lãnh đạo thành hai bản tiếng anh và tiếng việt. Một thủ
tục bắt buộc trong quá trình lập báo cáo tại CPBĐS GM Holdings là “casting”
báo cáo, hay kiểm tra soát xét lại báo cáo. Nội dung công việc này là phải xem
xét hoạt động của tư vấn viên trong quá trình tư vấn cho khách hàng được diễn
ra như thế nào. Đảm bảo báo cáo được thực hiện một cách nghiêm túc, chặt

32. 28
chẽ. Chính thủ tục này thể hiện sự chuyên nghiệp và chất lượng của dịch vụ tư
vấn tại CPBĐS GM Holdings.
Lưu trữ hồ sơ: Việc quản lý và lưu trữ hồ sơ BĐS tại công ty CPBĐS
GM Holdings khá khoa học. Các tài liệu bản cứng được lưu vào từng cặp hồ sơ
cho từng công ty có đánh mã năm và ngăn đựng tài liệu. Danh sách hồ sơ được
in theo ngăn tủ và dán ngoài cánh tủ giúp cho việc tìm kiếm rất dễ dàng.
2.4.2. Hạn chế
Các tranh chấp phát sinh từ đặt cọc trong quá trình giải quyết tại TAND
cho chúng ta thấy thực tế của đặt cọc trong đời sống giao lưu dân sự hiện nay.
Các tranh chấp phát sinh có thể do các chủ thể không tuân thủ các quy định về
hình thức, không tuân thủ quy định về đối tượng của đặt cọc…Tranh chấp kéo
dài giữa các bên cũng có thể phát sinh từ việc pháp luật chưa có quy định cụ
thể, chưa có quy định một cách thống nhất dẫn đến quan điểm của các bên khác
nhau. Trong nhiều trường hợp, các chủ thể tham gia giao dịch dân sự và có
thiết lập đặt cọc như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ý chí
các bên đều hướng tới việc đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện
hợp đồng dân sự nhưng các bên lại không tuân thủ quy định về hình thức của
đặt cọc, không lập thành văn bản thể hiện việc đặt cọc, dẫn đến tranh chấp giữa
hai bên trong việc xác định đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước (hậu quả pháp
lý của việc xác định đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước sẽ khác nhau). Có
những trường hợp tranh chấp liên quan đến đặt cọc xảy ra do các bên không
hiểu rõ tình trạng pháp lý của tài sản, dẫn đến đặt cọc để mua bán tài sản và sau
đó hai bên không thực hiện được hợp đồng và xảy ra tranh chấp. Tranh chấp
đặt cọc cũng có thể phát sinh do những yếu tố khách quan, sự kiện bất khả
kháng mà các bên không dự liệu được tại thời điểm giao kết và thực hiện hợp
đồng, đến thời điểm xảy ra các yếu tố này thì các bên không thể thực hiện đúng
thỏa thuận dẫn đến tranh chấp…

33. 29
Một là, đặt cọc là một biện pháp đảm bảo nhưng hiện theo quy định của
BLDS thì chỉ quy định tại 01 điều luật. Từ quy định trên, chúng ta thấy đặt cọc
được quy định khá khiêm tốn trong tổng thể quy định của các biện pháp bảo
đảm. Cụ thể chỉ có một điều luật duy nhất quy định về đặt cọc như trên. Trong
khi đó, đặt cọc với tính chất là một giao dịch dân sự bảo đảm có rất
nhiều vấn đề pháp lý cần đặt ra nhưng với một quy định như vậy không đủ để
đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia. Không phản ảnh đầy đủ
bản chất pháp lý, tính phức tạp của đặt cọc. Do đó, khi xác lập giao dịch này
có nhiều tiềm ẩn bất trắc, những rủi ro pháp lý, những tranh chấp trực chờ,
có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của một trong các bên tham
gia, và gây bất ổn trong xã hội. Bên cạnh đó, việc đặt cọc lại được quy định rải
rác tại các văn bản dưới luật không nhất quán, không rõ ràng, khó áp dụng
trên thực tiễn và có nhiều nguy cơ, rủi ro pháp lý đang tiềm ẩn khi các chủ
thể tham gia giao dịch đặt cọc.
Ví dụ: Trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, để có thể huy động
vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng các chủ dự án đã chọn
giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà. Chiếu theo quy định của
bộ luật Dân sự thì trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ở và khách hàng ký
hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở chỉ là biện pháp bảo đảm giao kết hợp
đồng. Đối với chủ đầu tư, đây còn là một hình thức huy động vốn trá hình. Có
nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng, thậm chí bằng 50% giá trị
hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở chỗ:
Hai là, các văn bản quy định về HĐĐC chưa được thống nhất và đã cũ,
hiện chưa có văn bản hướng dẫn mới. Điều này ảnh hưởng đến quá trình áp
dụng trong thực tiễn.
Ba là, trong các dạng tranh chấp liên quan đến đặt cọc, có thể nói đến
trường hợp hợp đồng có đặt cọc không thực hiện được do lỗi của cả hai bên.

34. 30
Tuy nhiên, khi xác định vấn đề lỗi, TAND lại xác định lỗi thuộc về một trong
hai bên, dẫn đến kết quả giải quyết vụ án khác nhau. Vấn đề xác định lỗi của
một trong hai bên trong đặt cọc có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết các
tranh chấp có liên quan đến đặt cọc
Bốn là, pháp luật về đặt cọc quy định đặt cọc phải được lập thành văn bản
và không quy định văn bản thể hiện về đặt cọc phải công chứng, chứng thực.
Như vậy, nếu giữa các bên có thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận này được lập
thành văn bản và không vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
thì đặt cọc sẽ có giá trị pháp lý. Việc công chứng, chứng thực không phải điều
kiện có hiệu lực của đặt cọc. Tuy nhiên, trong thực tế, có những trường hợp
Tòa án đã xác định không đúng vấn đề này và đưa ra phán quyết chưa hợp lý
trong quá trình áp dụng.
Năm là, do hạn chế về nhận thức nên các chủ thể khi tham gia giao dịch
đất đai không thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực
hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Do đó họ đã vi
phạm hình thức hợp đồng. Ngoài ra, xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết
pháp luật còn hạn chế của các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên đã để
lại nhiều sơ suất khi thực hiện chuyển nhượng.
Sáu là ,hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận
phụ trách đặt cọc ở huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động
và hoàn tất thủ tục mà hầu như chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin. Rất
nhiều những giao dịch dân sự đòi hỏi phải có những thông tin chính xác về bất
động sản để làm căn cứ quan trọng cho các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc.
Chính vì vậy dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin về thửa đất
hay bất động sản gặp khó khăn. Đồng thời Nhà nước khi triển khai cũng không
thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện vì phải tiến hành rất nhiều thủ tục kiểm tra, rà

35. 31
soát, thanh tra giải quyết từng bước mới có thể hạn chế sai lầm ...ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích của bên đặt cọc.
2.5. Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng đặt
cọc trong thực tiễn
2.5.1. Kiến nghị pháp luật
Để khắc phục được tình trạng vi phạm các quy định về hình thức hợp
đồng đặt cọc, để BLDS 2015 được thực thi nghiêm chỉnh, Nhà nước cần có các
biện pháp sau:
Thứ nhất, giải pháp về hoạt động xây dựng pháp luật, cần hoàn thiện hệ
thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch và công khai, thuận tiện và cung
cấp dịch vụ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận về vấn đề đặt cọc
và có một văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể.
Để giải những vấn đề có liên quan đển HĐĐC có hiệu quả hướng đến
việc cần sửa nội dung các luật có liên quan mật thiết tới hợp động đặt cọc như:
Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014….
cho phù hợp với thực tiễn đời sống. Đồng thời, ban hành Luật giao dịch bảo
đảm và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm sự thống nhất. Tạo điều
kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại toà án có hiệu quả cao hơn.
Hai là, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐĐC i, khi có tranh
chấp toà án thụ lý hồ sơ trong quá trình giải quyết cần phải nắm chắc lịch sử,
nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng.
Ba là, quy định một cách rõ ràng về đất có tranh chấp và một số thuật ngữ
có liên quan nhằm góp phần quan trọng trong việc áp dụng một cách có hiệu
quả áp dụng pháp luật HĐĐC ở nước ta hiện nay.
Bốn là, quy định thuận tiện về thủ tục, trình tự và giảm tối đa thời gian
cho người dân khi thực hiện việc đặt cọc, thực hiện thủ tục hành chính 1 cửa và
giảm các khoản thuế, lệ phí về chuyển nhượng đất cho người dân.

36. 32
Năm là, Nếu thời điểm có hiệu lực của đặt cọc được xác định theo nguyên
tắc chung, việc đặt cọc có hiệu lực trước thời điểm chuyển giao tài sản đặt cọc
thì cần xác định nghĩa vụ của bên đặt cọc về việc chuyển giao tài sản đặt cọc
cho bên kia theo đúng thỏa thuận. về hình thức đặt cọc: Hiện tại, quy định về
hình thức của đặt cọc được quy định cùng với nội dung của việc đặt cọc. Việc
quy định hình thức của đặt cọc cùng với nội dung như vậy không hợp lý và
không phản ánh đúng vai trò quan trọng của hình thức trong giao dịch này. Cần
quy định riêng một điều luật về hình thức của đặt cọc theo hướng: giao dịch đặt
cọc phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong
hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định việc đặt cọc phải
công chứng, chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép tại cơ quan có thẩm
quyền thì các bên phải tuân thủ hình thức đó.
Sáu là, về tài sản đặt cọc: Cần phải đa dạng hóa các loại tài sản đặt cọc,
trừ những tài sản pháp luật cấm đem giao dịch. Theo BLDS 2005 hiện nay
cũng như trong quy định của BLDS 2015, tài sản đặt cọc bị giới hạn chỉ bao
gồm: tiền và các vật có giá trị; các chủ thể không được dùng những tài sản tồn
tại ở dạng quyền tài sản như quyền đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp để đặt
cọc, trong khi đó, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh còn có thể có đối tượng bảo đảm
là các quyền tài sản, giấy tờ trị giá được bằng tiền. Như vậy, so với các biện
pháp khác thì tài sản đặt cọc còn bị giới hạn. Quy định như vậy là chưa bao
quát đầy đủ, hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản của họ, đặc
biệt là trong trường hợp họ không có tài sản khác để đặt cọc cho việc giao kết
một hợp đồng có giá trị lớn.
Bảy là, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất chúng ta phải tiến hành một số biện pháp cụ thể như: Đơn
giản về thủ tục hành chính. Từng bước kiện toàn hoạt động, đồng thời cần có
sự phối hợp hoạt động với các cán bộ địa chính tại nhiều địa phương.

37. 33
Tám là, giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành
chính trong lĩnh vực đặt cọc. Từ đó, để cho người dân có nhận thức đúng đắn
về những quy định của đất đai nói chung. Từ những quy định đó thì người dân
có thể đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp
đồng đặt cọc nói riêng và quy định về giao dịch dân sự nói chung
2.5.2.Kiến nghị đối với công ty GM HOLDINGS
Hiện nay, hoạt động tư vấn về HĐĐC giữ vai trò hết sức quan trọng như
một việc hình thành và phát triển doanh nghiệp nói chung. Ý kiến của TVV
trên cơ sở ý kiến của khách hàng về HĐĐC phản ánh đánh giá khách quan về
sự hợp lý của sự phát triển của doanh nghiệp ở nước ta hiện nay. Do vậy, để tạo
dựng niềm tin cho khách hàng khi lựa chọn doanh nghiệp tư vấn thì công ty
toán BĐS GM Holdings nói riêng phải không ngừng nâng cao chất lượng của
hoạt động tư vấn. Mặt khác, tuy rằng hoạt động tư vấn HĐĐC đã được phát
triển nhưng phải nói rằng hoạt động này sơ với thế giới vẫn còn mới mẻ. Do
đó, quy trình tư vấn HĐĐC vẫn còn những thiếu sót. Không ngừng hoàn thiện
quy trình tư vấn pháp lý về HĐĐC ở BĐS GM Holdings là một tất yếu trong
mọi công ty tư vấn pháp luật về doanh nghiệp nói chung và tại công ty BĐS
GM Holdings nói riêng.
Một là, trong giai đoạn lập kế hoạch để tư vấn pháp lý về HĐĐC:
- Thủ tục đồng ý tư vấn cho khách hàng: Với một đội ngũ tư vấn viên
nhiệt tình, hoàn thiện và có lối làm việc hết sức cởi mở với khách hàng, BĐS
GM Holdings là hình ảnh một công ty trẻ trung và được khách hàng tin cậy, với
số lượng khách hàng cũ được duy trì và khách hành mới gia tăng trong nhiều
năm qua. Tuy nhiên, để tạo đực sự tin cậy nơi khách hàng, Công ty cần chú
trọng hơn nữa công tác tiếp cận và thu thập thông tin về khách hàng.
- Vấn đề nhân sự và phân công công việc: Vấn đề nhân lực trong các công
ty tại Việt Nam hiện nay đang là vấn đề nhức nhối hoạt động tư vấn HĐĐC
hiện nay. Hiện nay, số lượng nhân lực về tư vấn về HĐĐC được đào tạo không

38. 34
phải là ít nhưng số lượng tư vấn viên có kinh nghiệm chưa phải là nhiều. Do
đó, công ty BĐS GM Holdings cần phải có các biện pháp để tuyển dụng đủ
nhân lực phục vụ cho việc cung cấp dịch vụ tư vấn HĐĐC nhằm đảm bảo chất
lượng công việc. Bên cạnh đó, công ty cũng cần có nhiều hơn nữa các chính
sách hỗ trợ nhân viên trong việc học tập, trau dồi kiến thức, tạo điều kiện cho
nhân viên tham gia các khóa học nâng cao nghiệp vụ, các chứng chỉ nghề
nghiệp quốc gia và quốc tế. Điều này không chỉ đảm bảo chất lượng công việc
mà còn là một hình thức thu hút nhân tài do những đặc thù của nghề tư vấn
viên. Khi có đủ nhân sự thì việc phân công công việc cũng trở nên dễ dàng hơn.
Công ty cần lên kế hoạch bố trí nhân sự cho hoạt động tư vấn về HĐĐC để
tránh chồng chéo giữa khách hàng này với khách hàng khác.
- Chất lượng nguồn nhân lực tại các công ty tư vấn HĐĐC là yếu tố quyết
định chất lượng cho khách hàng về thành lập khách hàng. Vì vậy, để có thể
thực hiện các giải pháp hoàn thiện quy trình tư vấn HĐĐC liên quan đến vấn đề
nhân sự, phân công công việc, thời gian tư vấn Công ty cần xây dựng một
chính sách nhân sự hợp lý, khoa học. Hiệu quả của chính sách nhân sự phụ
thuộc vào quy trình tuyển dụng, chính sách đãi ngộ và chính sách đào tạo nhân
viên của Công ty.
- Các công ty tư vấn dịch vụ doanh nghiệp cần phối hợp với Nhà Nước và
Hiệp hội doanh nghiệp để xây dựng chương trình đổi mới nâng cao chất lượng
hoạt động tư vấn, như là việc xây dựng một chương trình tư vấn về HĐĐC áp
dụng thống nhất và là tiêu chuẩn đánh giá chất lượng chung cho các doanh
nghiệp. Như vậy, để chất lượng tư vấn HĐĐC ở Việt Nam được nâng cao và
phát triển hơn nữa thị trường về BĐS ở nước ta hiện nay.

39. 35
KẾT LUẬN
Hợp đồng đặt cọc có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển
kinh tế - xã hội . Đặt cọc là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm.
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều
thay đổi. Hiện nay, đặt cọc đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ
biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Ở Việt Nam, Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành
của thị trường nên đã xây dựng cơ sở pháp lý đối với các quy định về đặt cọc
theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy,
các quy định về đặt cọc vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập. Với đặc
trưng của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát
triển của hoạt động đặt cọc thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về đặt cọc
theo hướng công bằng và minh bạch.
Trong khuôn khổ của chuyên đề tốt nghiệp, người viết không có tham
vọng trình bày được đầy đủ tất cả những vấn đề liên quan đến HĐĐC mà chỉ
tâp trung giải quyết những vấn đề nổi bật và cơ bản nhất. Mục đích cuối cùng
là nhằm góp phần tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi, bảo đảm lợi ích thiết
thực của các chủ thể trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc ở
nước ta trong giai đoạn hiện nay.

40. 36
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. VĂN BẢN PHÁP LUẬT
1. Quốc Hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội.
2. Quốc Hội (2015), bộ luật dân sự 2015
3. Quốc Hội (2005), bộ luật dân sự 2005
II. TÀI LIỆU CHUYÊN MÔN
1. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, tr. 250-270, NXB
Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
2. Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật thương mại, NXB
Công an nhân dân, Hà Nội.
3. Viện nghiên cứu phát triển doanh nghiệp (2012), Báo cáo thường niên
doanh nghiệp Việt Nam năm 2011, NXB Thông tin và truyền thông, Hà Nội.
4. Viện nghiên cứu phát triển doanh nghiệp (2013), Báo cáo thường niên
doanh nghiệp Việt Nam năm 2012, NXB Thông tin và truyền thông, Hà Nội.
5. Viện Ngôn Ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà
Nội.
6. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2 Trường Đại học Luật Hà Nội,
Nxb Công an nhân dân, 2012.
7. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2 Trường Đại học Luật Hà Nội,
Nxb Công an nhân dân, 2012.
III.Website tham khảo
https://www.gmholdings.com.vn/gioi-thieu/