Tải Khóa luận tốt nghiệp ngành luật doanh nghiệp với đề tài: Pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam. ZALO/TELEGRAM 0917 193 864

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
-------------
HOÀNG ANH DŨNG
PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
TẢI MIỄN PHÍ KẾT BẠN ZALO:0917 193 864
DỊCH VỤ VIẾT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
WEBSITE: VIETKHOALUAN.COM
ZALO/TELEGRAM: 0917 193 864
MAIL: BAOCAOTHUCTAPNET@GMAIL.COM
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH: LUẬT KINH DOANH
Hệ đào tạo: Chính quy
Khóa: QH-2013-L

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
-------------
HOÀNG ANH DŨNG
PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH: LUẬT KINH DOANH
Hệ đào tạo: Chính quy
Khóa: QH-2013-L
NGƯỜIHƯỚNG DẪN: PGS.TS DoãnHồng Nhung
Hà Nội, 2017

3. Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan đây là khóa luận tốt nghiệp của chính bản thân tôi, khóa luận
được PGS.TS Doãn Hồng Nhung hướng dẫn khoa học. Các số liệu, trích dẫn, ví dụ
đảm bảo đúng sự thật. Nếu có gì sai tôi xin chịu trách nhiệm.
TÁC GIẢ KHÓA LUẬN
Hoàng Anh Dũng
1

4. Bảng ký hiệu viết tắt
Bộ luật dân sự BLDS
Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng LBVQLNTD
2

5. Mục lục
Lời cam đoan.............................................................................................................................1
Bảng ký hiệu viết tắt.................................................................................................................2
Mục lục.......................................................................................................................................3
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................5
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ............................9
1.1 Khái niệm hợp đồng........................................................................................................9
1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu .....................................................................................10
1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu............................................14
1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận .......................................................................................14
1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu ..............................15
1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng.............................................................18
1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ...............................................19
1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư................................19
1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư........................................................................20
1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu................................................23
1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới............................................................25
1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Québec,
Canada...............................................................................................................................25
1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Liên minh
châu Âu (EU).....................................................................................................................27
1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Hàn Quốc
28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM ......33
2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...................................33
2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng ..........................................................................................33
2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng.......................................................................................36
2.1.3 Nội dung hợp đồng và trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư38
2.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua
bán căn hộ chung cư ...........................................................................................................42
2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin ................................................................................43
2.2.2 Hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng.....................................................................51
3

6. 2.2.3 Giải thích hợp đồng theo mẫu và phương thức giải quyết tranh chấp......................55
2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong
mua bán căn hộ chung cư...................................................................................................57
2.3.1 Kết quả đạt được ......................................................................................................57
2.3.2 Những khó khăn còn tồn tại......................................................................................58
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM.........................................................................62
3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn
hộ chung cư..........................................................................................................................62
3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống......................................................................62
3.1.2 Yêu cầu của hội nhập quốc tế...................................................................................63
3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, đúng hướng......................................65
3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu
trong mua bán căn hộ chung cư ........................................................................................66
3.3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo
mẫu trong mua bán căn hộ chung cư................................................................................68
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong
mua bán căn hộ chung cư..................................................................................................68
3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng
theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.........................................................................71
KẾT LUẬN..............................................................................................................................73
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................74
PHỤ LỤC.................................................................................................................................81
4

7. MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hợp đồng là công cụ chủ yếu nhằm xác lập quan hệ giữa các cá nhân, tổ chức
trong đời sống hàng ngày và là một chế định điển hình, quan trọng trong pháp luật nói
chung và pháp luật dân sự nói riêng. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, vai trò
của hợp đồng ngày càng được nâng cao, là cơ sở cho nhiều mối quan hệ trong xã hội.
Trong thực tế, các giao dịch dân sự, thương mại, tiêu dùng rất đa dạng, phong
phú và cũng sử dụng nhiều hình thức hợp đồng nhất. Do đó để giảm bớt thời gian,
giảm chi phí cho mỗi giao dịch, nhiều doanh nghiệp cung cấp hàng hóa dịch vụ đã sử
dụng các loại hợp đồng được soạn sẵn thành mẫu nhất định từ trước và áp dụng hàng
loạt. Những hợp đồng như vậy được gọi là hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập.
Loại hợp đồng này được sử dụng ở nhiều lĩnh vực như mua bán căn hộ chung cư, bảo
hiểm, dịch vụ cung cấp điện nước, tín dụng, viễn thông… là những lĩnh vực sản xuất
kinh doanh có số lượng khách hàng lớn, ổn định, đặc biệt những lĩnh vực mà nhà sản
xuất mang tính độc quyền. Đối với loại hợp đồng này, khi người tiêu dùng muốn có
được hàng hóa, muốn sử dụng dịch vụ thì họ buộc phải đồng ý và ký kết các hợp đồng
đã được mặc định sẵn. Họ vẫn có quyền đọc nhưng sẽ không có hoặc rất ít thời gian để
tìm hiểu rõ hoặc không được giải thích rõ về nội dung hợp đồng nên thường không
nhận biết được những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thậm
chí, nếu người tiêu dùng muốn thương lượng để sửa đổi, bổ sung một vài nội dung hợp
đồng thì sẽ khó có thể được doanh nghiệp đồng ý với lý do đó là quy định áp dụng
chung cho tất cả khách hàng.
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng là một lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu
được bên bán là chủ đầu tư áp dụng. Bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng là
loại tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa, vai trò quan trọng trong đời sống sinh hoạt. Ở các
thành phố, đô thị lớn, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, người dân di chuyển nhiều về
các thành phố, diện tích đất bị thu hẹp thì các khu nhà chung cư là những giải pháp hữu
hiệu để giải quyết tình trạng trên. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cơ sở quan trọng
nhất trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, với vị thế và
5

8. khả năng của mình, chủ đầu tư trong các dự án nhà chung cư có thể đưa ra các điều
khoản có lợi cho mình và gây bất lợi cho người mua căn hộ trong các hợp đồng theo
mẫu được chủ đầu tư soạn sẵn từ trước. Do đó, người mua căn hộ khi giao kết hợp
đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư nếu không tìm hiểu kỹ hợp đồng sẽ khó tránh
được những rủi ro tiềm tàng, hơn nữa căn hộ chung cư lại có giá trị lớn, sẽ gây thiệt
hại không nhỏ cho người mua. Pháp luật hiện nay có một số quy định nhằm kiểm soát
hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm thiết lập lại vị thế bình
đằng giữa các bên, bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế hơn. Tuy nhiên, vẫn còn một số
tồn tại cần khắc phục và hoàn thiện. Do đó, sinh viên chọn đề tài “Pháp luật về giao
kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” để
thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu cụ thể, hệ thống các quy định pháp
luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, đánh
giá thực tiễn áp dụng pháp luật và kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán
căn hộ chung cư tại Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, chế định hợp đồng được rất nhiều nhà khoa học,
luật gia triển khai nghiên cứu ở nhiều khía cạnh, nhiều nội dung. Đối với vấn đề hợp đồng
theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư có một số tác giả nghiên cứu dưới nhiều nội
dung như: Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người tiêu dùngtrong
hợp đồng theo mẫu” do PGS.TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, xuất bản năm 2013; cuốn
“Giáo trình Luật hợp đồng – phần chung” của PGS.TS Ngô Huy Cương xuất bản năm
2013; bài viết “Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước” của PGS.TS
Nguyễn Như Phát đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 06 năm 2003; một số luận
văn thạc sĩ như “Pháp luật về hợp đồng dân sự theo mẫu trên thế giới
– Những kinh nghiệm đối với Việt Nam” năm 2011 của Nguyễn Thị Ngọc Anh (Khoa
Luật – ĐHQGHN), “Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hợp đông gia
nhập”năm 2010 củaLò Thùy Linh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư theo pháp luật Việt Nam”năm 2014 củaHoàng Thị Oanh (Khoa Luật –
6

9. ĐHQGHN)…Khóa luận đã kế thừa và tiếp thu những tri thức khoa học của các nhà
khoa học, trên cơ sở đó tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu và cập nhập những thông tin,
những quy định pháp luật mới.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các vấn đề lý luận và thực trạng quy
định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư, thực tiễn áp dụng pháp luật.
Khóa luận nghiên cứu chủ yếu các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Bảo vệ
quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
hướng dẫn thi hành của Việt Nam về hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư tại Việt Nam; tập trung làm nổi bật, đặc trưng, bản chất của hợp đồng theo
mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Khóa luận
chỉ tập trung nghiên cứu hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư dự án,
giữa hai chủ thể là cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng.
3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp luật thực
định về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư của
Việt Nam, so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới. Trên cơ sở đó, phân
tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán
căn hộ chung cư.
4. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận sử dụng phép duy vật biện chứng làm phương pháp luận, sử dụng
các phương pháp nghiên cứu phân tích các vấn đề lý luận và quy phạm luật thực định
để làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế; phương pháp so sánh các quy định của
pháp luật Việt Nam với quy định của một số quốc gia trên thế giới, so sánh quy định
pháp luật cũ và mới của Việt Nam; phương pháp thống kê, tổng hợp dựa trên các số
liệu cụ thể để đưa ra các đánh giá.
7

10. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Về mặt lý luận, khóa luận là kết quả nghiên cứu có tính tương đối hệ thống về các
quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ
chung cư. Khóa luận đưa ra các vấn đề lý luận như hợp đồng, hợp đồng theo mẫu, hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư và các vấn đề liên quan, tham khảo kinh nghiệm của một
số quốc gia trên thế giới quy định về hợp đồng theo mẫu, bảo vệ quyền lợi người tiêu
dùng để làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao kết
và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.
Về thực tiễn, khóa luận đã đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về
giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ
quyền lợi người tiêu dùng, định hướng hoàn thiện và kiến nghị một số giải pháp để
khắc phục các bất cập còn tồn tại, nâng cao tính khả thi, tính minh bạch và hiệu quả
thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư tại Việt Nam.
6. Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa
luận được chia làm ba chương, trong đó:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo
mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu
trong mua bán căn hộ chung cư
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu
trong mua bán căn hộ chung cư và nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam
8

11. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT
VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ
1.1 Khái niệm hợp đồng
Hiện nay, trong khoa học pháp lý có nhiều định nghĩa về hợp đồng. Hợp đồng
có thể có những tên gọi khác như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước… Trong Từ
điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra hai định nghĩa về hợp đồng. Theo định nghĩa
thứ nhất, “Hợp đồng là một thỏa thuận giữa hai hay nhiều người tạo lập một nghĩa vụ
làm hoặc không làm một việc cụ thể”; theo định nghĩa thứ hai, “hợp đồng là một lời
hứa hoặc tập hợp của những sự hứa hẹn mà với sự vi phạm chúng, pháp luật đưa ra
một chế tài, hoặc với sự thực hiện chúng, pháp luật, trong một số phương diện, thừa
nhận như là một nghĩa vụ.” [60, 322]
Bộ luật Dân sự (BLDS) Pháp năm 1804 đưa ra định nghĩa hợp đồng tại điều 1101:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều
người khác chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một việc nào đó.” [28, 306]
BLDS Việt Nam năm 2015 định nghĩa hợp đồng tại điều 385: “Hợp đồng là sự
thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ
dân sự.” (định nghĩa này đã lược bỏ từ “dân sự” trong “hợp đồng dân sự” so với định
nghĩa tại BLDS năm 2005). Một định nghĩa khác: “Hợp đồng là sự thỏa thuận tự
nguyện của hai hoặc nhiều bên được thi hành theo pháp luật như là một thỏa thuận có
tính ràng buộc pháp lý” [64].
Các định nghĩa hợp đồng đều thể hiện những đặc trưng: một là sự trao đổi và
thống nhất giữa các ý chí hay sự thỏa thuận;
Hai là việc tạo lập nên một hậu quả pháp lý [18, 12]. Việc tạo lập nên một hậu quả
pháp lý là điều kiện đủ bởi theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận của các chủ thể về
một chủ đích không phải lúc nào cũng phát sinh ra một khế ước hay nghĩa vụ mang tính
ràng buộc pháp lý. Ví dụ như cung cấp các sự giúp đỡ vô thường (prestaiton de service
gratuit) như giúp đẩy xe, cho đi nhờ,…, tuy có sự ưng thuận giữa hai người để
9

12. giúp đỡ nhau đẩy một chiếc xe hơi hỏng máy hay ưng thuận cho đi nhờ… nhưng
không được coi là khế ước [26, 58-60]. Do đó sự xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ, hay hậu quả pháp lý là điều kiện đủ của hợp đồng.
Như vậy hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người nhằm xác lập, thay
đổi hay chấm dứt quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Nền tảng của hợp đồng chính là
sự tự do ý chí, thống nhất ý chí, sự ưng thuận được xem là cực kỳ quan trọng, là
nguyên tắc cơ bản, không thể thiếu để hình thành nên các quyền và nghĩa vụ pháp lý.
Các bên được tự do tham gia vào các quan hệ hợp đồng và có quyền tự do trong việc
quyết định nội dung hợp đồng. Thông thường, để có thể tạo lập một hợp đồng và đi
đến giao kết thì cần một quá trình đàm phán, thương lượng nhằm giúp các bên thống
nhất ý chí cũng như được biết, hiểu được toàn bộ nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên,
có một loại hợp đồng, mặc dù có thể coi là có sự gặp gỡ giữa các ý chí về mặt lý
thuyết, nhưng chỉ thể hiện ở việc chấp nhận các điều khoản của hợp đồng mà không có
quá trình đàm phán và quyết định của các bên. Đây là hình thức giao kết đặc trưng của
hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập.
1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu
Như đã trình bày, thông thường hợp đồng sẽ được hình thành trên cơ sở kết quả
của các cuộc đàm phán, thương lượng giữa các bên tham gia giao kết. Tuy nhiên, theo
xu hướng phát triển, các chủ thể muốn rút ngắn thời gian soạn thảo hợp đồng, thúc đẩy
nhanh việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Hợp đồng theo mẫu ra đời. Các loại hợp
đồng theo mẫu tiêu biểu có thể kể đến như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng cung cấp
dịch vụ truyền hình, điện nước, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… Hiện nay có
nhiều định nghĩa và tên gọi khác nhau đối với hợp đồng theo mẫu. Một số quan niệm
cho rằng đây là hợp đồng theo mẫu, tức là các điều khoản, điều kiện của hợp đồng
được soạn sẵn theo một khuôn mẫu, nhấn mạnh yếu tố hình thức hợp đồng và yếu tố
áp dụng, cụ thể là áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau.
Ví dụ như Pháp luật Hàn Quốc khi định nghĩa về hợp đồng mẫu quy định rằng các điều
kiện và điều khoản chung của loại hợp đồng này được một bên trong hợp đồng chuẩn bị
10

13. từ trước theo một mẫu riêng biệt (specific form) nhằm mục đích giao kết với nhiều đối
tác khác nhau, bất kể tên gọi, thể loại hay phạm vi của chúng”[55, khoản 1 điều 2].
Bộ luật dân sự Québec năm 1991 lại gọi tên hợp đồng này là hợp đồng gia nhập
và đưa ra định nghĩa: “Hợp đồng gia nhập (a contract of adhesion) là hợp đồng mà các
quy định chủ yếu được áp đặt hoặc chuẩn bị bởi một trong các bên theo ý chí hoặc chỉ
dẫn của họ, và các quy định đó không được tự do thương lượng. Bất kỳ một hợp đồng
nào không phải hợp đồng gia nhập phải có sự thỏa thuận giữa các bên”[56, điều 1379].
Học giả Clayton P.Gillette của trường Luật New York đưa ra khái niệm “Hợp
đồng theo mẫu, đôi khi được gọi là hợp đồng soạn sẵn hay hợp đồng gia nhập, là loại
hợp đồng được đưa ra cho một bên để chấp nhận (acceptance) hoặc từ chối (rejection)
mà không có sự thương lượng bổ sung nào đáng kể. Một hợp đồng theo mẫu có thể
được soạn thảo bởi chính bên đưa ra nó hoặc một bên thứ ba, ví dụ như một hiệp hội
thương mại”[57, 181].
Cách định nghĩa của Bộ luật dân sự Quebec và của học giả Clayton chú trọng
đến cách soạn thảo và phương thức giao kết hợp đồng, thể hiện qua tính chất “gia
nhập” của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng. Theo đó hợp đồng sẽ do một bên,
thông thường là bên có năng lực tài chính lớn hơn, thông tin đầy đủ hơn so với bên còn
lại, tự mình hoặc thuê các đội ngũ chuyên gia soạn thảo các điều khoản, hay nói cách
khác là quyết định mọi nội dung của hợp đồng. Bên còn lại chỉ trả lời chấp nhận hoặc
không chấp nhận (take it or leave it) với nội dung hợp đồng mà gần như không có sự
thương lượng, sửa đổi nào đáng kể.
Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra định nghĩa hợp đồng gia nhập dành
cho người tiêu dùng cũng trên cơ sở nguyên tắc chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó (take it or
leave it): “Hợp đồng gia nhập là mẫu hợp đồng tiêu chuẩn hóa được cung cấp cho người
tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ trên cơ sở chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó mà không có khả
năng hay cơ hội thực tế để thương lượng, và người tiêu dùng không thể đạt được các sản
phẩm và dịch vụ như mong muốn ngoại trừ việc đồng ý với mẫu hợp đồng”[60, 40].
11

14. Giáo sư Vũ Văn Mẫu căn cứ vào điều kiện nội dung của sự kết ước để chia khế
ước thành hai cặp: “khế ước hiệp ý và khế ước gia nhập”; “khế ước cá nhân và khế
ước cộng đồng”. Đối với khế ước gia nhập, ông cho rằng bên gia nhập đã mất sự tự do
thương thuyết và phải chấp nhận các điều kiện của đối phương [26, 67-69]. Như vậy
có thể thấy, nguyên tắc “take it or leave it” (chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó) là nguyên tắc
cơ bản của hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Nguyên tắc này còn thể hiện rõ
ràng hơn đối với những loại hàng hóa và dịch vụ cần thiết, quan trọng đối với người
tiêu dùng (như tài sản thuê hoặc vật phẩm cẩn thiết) mà họ cảm thấy rằng không còn
sự lựa chọn nào khác ngoài việc chấp nhận các điều khoản [65].
Học giả John J. A. Burke đưa ra một định nghĩa khá khác biệt, tuy nhiên vẫn
nhấn mạnh đến sự bị động của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng hay là người
tiêu dùng, chỉ có thể “chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó”: “Hợp đồng theo mẫu là một bản kê
khai (record) được thiết lập từ trước của các điều khoản pháp lý, được sử dụng bởi
một thực thể kinh doanh hay công ty, trong các giao dịch với khách hàng. Bản kê khai
ghi rõ các điều khoản pháp lý điều chỉnh mối quan hệ giữa công ty và bên còn lại.
Công ty yêu cầu bên kia chấp nhận nó mà không sửa đổi và không mong muốn bên kia
biết hoặc hiểu các điều khoản của nó.”[62, 3]
BLDS năm 2015 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng theo mẫu tại khoản 1 điều
405: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo
mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý, nếu bên được đề nghị trả lời chấp
nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã
đưa ra”. Định nghĩa của BLDS năm 2015 không khác gì định nghĩa của BLDS năm
2005 (khoản 1 điều 407) mà theo PGS.TS Ngô Huy Cương, cách định nghĩa này
không đề cập đến tính chất “gia nhập” của bên không thiết lập các điều kiện của hợp
đồng, có nghĩa là không nêu tính chất “đại chúng” của các điều kiện mẫu [18, 203]. Có
thể thấy rằng, định nghĩa của hai bộ luật dường như nhấn mạnh đến quá trình đề nghị
và chấp nhận giao kết hợp đồng, không thật sự nhấn mạnh đến hình thức riêng biệt của
hợp đồng như định nghĩa của pháp luật Hàn Quốc hay tính chất “gia nhập” của bên
không soạn thảo nội dung hợp đồng.
12

15. BLDS năm 2015 cũng đưa ra một định nghĩa về Điều kiện giao dịch chung,
theo đó, khoản 1 điều 406 quy định: “Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản
ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho các bên được họ đề nghị giao kết
hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận
các điều khoản này”. Có lẽ, việc lần đầu quy định khái niệm điều kiện giao dịch chung
trong BLDS xuất phát từ quy định trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
(LBVQLNTD) năm 2010, khi mà LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam cũng đưa ra
định nghĩa về điều kiện giao dịch chung, song song với định nghĩa về hợp đồng theo
mẫu, trong phạm vi giữa người kinh doanh, cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu
dùng. Theo đó, khoản 6 điều 5 LBVQLNTD năm 2010 quy định “Điều kiện giao dịch
chung là những quy định, quy tắc bán hàng, cung ứng dịch vụ do tổ chức, cá nhân
kinh doanh hàng hóa, dịch vụ công bố và áp dụng đối với người tiêu dùng ”, khoản 5
điều 5 quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhận kinh doanh
hàng hóa dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”.
Theo PGS.TS Nguyễn Như Phát, điều kiện giao dịch chung có ba đặc điểm: một
là những quy định, quy tắc, điều kiện do thương nhân đơn phương ban hành; hai là
được áp dụng chủ yếu cho người tiêu dùng; và ba là điều kiện giao dịch chung áp dụng
cho nhiều người tiêu dùng và sử dụng nhiều lần. Theo ông, hợp đồng mẫu là một trong
những hình thức thiết lập đa dạng của Điều kiện giao dịch chung mà pháp luật cần
quan tâm, theo đó hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do thương nhân đơn phương soạn
thảo để giao dịch với nhiều người tiêu dùng. Do đó, với tính cách là một loại hình điều
kiện giao dịch chung, toàn bộ nội dung hợp đồng được thương nhân soạn trước và
người tiêu dùng chỉ còn biết “chấp nhận” [35]. Có thể thấy sự khác biệt giữa Điều kiện
giao dịch chung và Hợp đồng theo mẫu là các điều kiện giao dịch chung, thông thường
không nằm ngay trong bản hợp đồng, nó có thể được quy định trong các văn bản riêng
miễn là được bên cung cấp dịch vụ công bố công khai [27].
Mặc dù có những quan niệm, định nghĩa khác nhau về hợp đồng theo mẫu, nhưng
tựu chung lại có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều
khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không
13

16. chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để
giao kết với nhiều đối tác khác nhau.
1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu
1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận
Như đã trình bày, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác
lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng theo mẫu trước hết là một loại
hợp đồng, do đó mang các đặc điểm của hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, là một loại
hợp đồng đặc thù, nó mang những đặc trưng khác biệt với những hợp đồng nói chung.
Đặc điểm đầu tiên để phân biệt giữa hợp đồng theo mẫu với các loại hợp đồng
khác là sự thỏa thuận trong hợp đồng theo mẫu đã bị triệt tiêu quá trình đàm phán,
thương lượng. Để phân tích rõ hơn, ta xem xét hai yếu tố: tự do ý chí và sự ưng thuận.
Thứ nhất, về tự do ý chí. Như đã trình bày, tự do ý chí là nguyên tắc cơ bản, nền
tảng của hợp đồng. Theo nguyên tắc này, các bên được tự do giao kết hợp đồng theo ý
chí của mình. Thông qua việc biểu lộ ý chí mong muốn trao đổi nghĩa vụ và nhận lấy
quyền lợi, sự thống nhất về ý chí phát sinh ra hậu quả pháp lý của hợp đồng [21, 11].
Tự do ý chí có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhằm biến các dự định hoặc kế
hoạch trở thành hiện thực [18, 25]. Tuy nhiên tự do ý chí cũng có những giới hạn nhất
định. Điều 3 BLDS năm 2015 của Việt Nam quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập,
thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam
kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái
đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn
trọng…Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm
phạm đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác”. Như vậy, những hạn chế của tự do ý chí là không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của
bên thứ ba, nhưng là những sự hạn chế cần thiết vì đời sống chung cộng đồng.
Thứ hai là sự ưng thuận. Diễn đạt theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận bao
gồm hai yếu tố là “sự đề ước” và “sự ưng nhận”. Sự ưng thuận là thỏa hợp của hai ý
chí ấy [26, 92]. Nói như thuật ngữ hiện tại thì có sự tương đồng với “đề nghị” và “chấp
14

17. nhận”. Nghĩa là, thông thường một bên trong giao dịch sẽ đưa ra ý chí, bên còn lại
được tiếp xúc với ý chí, nếu có sự gặp gỡ giữa các ý chí thì một thỏa thuận được xem
là tồn tại [18, 222]. Nói cách khác, ý chí là nguyên liệu, sự ưng thuận là quá trình chế
biến nguyên liệu đó để có thể tạo ra một thỏa thuận, một hợp đồng (mặc dù sự ưng
thuận này có thể không tạo ra hợp đồng, do sự thống nhất ý chí có thể tạo ra một thỏa
thuận khác) [32, 17-18]. Tóm lại, để hình thành hợp đồng phải có sự gặp gỡ giữa các ý
chí, muốn thế thì sự trao đổi, hiểu rõ giữa các bên là rất quan trọng, các bên càng bình
đẳng trong giao dịch, càng hiểu rõ về nhau thì sản phẩm tạo ra sẽ càng hoàn thiện hơn,
hợp đồng được giao kết sẽ càng giảm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh.
Tự do ý chí và sự ưng thuận là những vấn đề cốt lõi khi nghiên cứu hợp đồng. Tuy
nhiên đối với hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương lượng đã không diễn ra, bởi
hợp đồng do một bên soạn thảo từ trước và đưa ra, bên còn lại phải chấp nhận hoặc không
chấp nhận tất cả các điều khoản trong hợp đồng. Tức là sự ưng thuận đã diễn ra không
hoàn chỉnh mà gần như chỉ mang tính chất lý thuyết. Ý chí của các bên vẫn được thể hiện,
song quá trình tương tác giữa các ý chí đó để hai bên đồng ý đến ràng buộc đã không tồn
tại mà quá trình ưng thuận chỉ mang tính thời điểm [32, 19].
1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu
LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam đưa ra định nghĩa hợp đồng theo mẫu trong
phạm vi mối quan hệ giữa người kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụ với khách hàng
là người tiêu dùng. Như vậy dưới góc độ của LBVQLNTD, hợp đồng theo mẫu được sử
dụng trong các giao dịch giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng. Hiện nay, hợp đồng
theo mẫu được sử dụng trong nhiều loại giao dịch, tuy nhiên, trong khuôn khổ khóa luận
này, sinh viên chỉ tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa nhà kinh doanh hàng hóa, dịch
vụ và đối tượng khách hàng là người tiêu dùng. Theo đó, một bên chủ thể trong hợp đồng
theo mẫu là cá nhân, tổ chức kinh doanh, những người tham gia giao dịch với mục đích
sinh lợi và coi đó là nghề nghiệp của mình, hay bên soạn thảo nội dung hợp đồng. Bên còn
lại của hợp đồng là người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo nội dung hợp đồng, bên gia
nhập. LBVQLNTD năm 2010 định nghĩa “người tiêu dùng là người mua, sử dụng hàng
hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân,
15

18. gia đình, tổ chức”(khoản 1 điều 3). Người tiêu dùng ở đây để chỉ những cá nhân mua
hàng hóa, dịch vụ chỉ để phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng sinh hoạt cá nhân (như mua
nhà chung cư để ở) mà không nhằm mục đích kinh doanh, sinh lợi. Do đó, các bên chủ
thể trong hợp đồng theo mẫu có những sự bất cân xứng.
Thứ nhất, sự bất cân xứng về vị thế
Khi xem xét vị thế giữa các bên trong quan hệ hợp đồng, cần phải nhắc đến nguyên
tắc bình đẳng, công bằng trong giao kết hợp đồng. Nếu như tự do ý chí là nền tảng, cơ sở
của việc kết lập hợp đồng, thì tự do ý chí phải đảm bảo công bằng và bình đẳng. Do đó,
nhà nước cần can thiệp và các quan hệ hợp đồng thông qua việc ban hành các quy định
pháp luật nhằm bảo đảm tự do trong giao kết hợp đồng cũng như sự công bằng (những
hạn chế của tự do ý chí). Trong các hợp đồng thông thường có yếu tố thương lượng, trên
lý thuyết, sự thương lượng thường hình dung ra vị trí bình đẳng giữa các bên trong hợp
đồng, cùng nhau thiết lập “luật chơi chung”, “đôi bên cùng có lợi”. Tuy nhiên, trong thực
tiễn, nguyên tắc bình đẳng khó được đảm bảo trọn vẹn, các bên ký kết hợp đồng thường
không ngang bằng nhau mà luôn tồn tại một bên mạnh hơn và một bên yếu hơn về kinh tế,
về khả năng đàm phán giao kết hợp đồng, hiểu biết pháp luật...Trong giao dịch giữa một
bên là cá nhân người tiêu dùng, một bên là nhà kinh doanh thì sự chênh lệch này lại càng
rõ ràng. Với vị thế, khả năng của mình, nhà kinh doanh dễ áp đặt các điều khoản có lợi
cho mình hoặc phân chia lợi ích không công bằng, ràng buộc người tiêu dùng vào những
trách nhiệm họ không mong muốn, chịu thiệt.
Thứ hai, sự bất cân xứng về thông tin
Bất cân xứng về thông tin (the asymmetry of information hoặc asymmetric
information) là một thuật ngữ trong kinh tế học, thể hiện tình trạng trong một giao dịch,
một bên có thông tin đầy đủ hơn và tốt hơn so với (các) bên còn lại [20]. Điều này có thể
ảnh hưởng đến sự lựa chọn, quyết định của cả người mua và người bán mà thông thường,
bên có thông tin đầy đủ hơn là phía người bán. Dưới góc độ kinh tế, việc không nắm được
các thông tin đầy đủ, xác thực sẽ khiến người mua trả giá thấp hơn so với giá trị thực của
hàng hóa, khiến người bán không còn động lực sản xuất hàng hóa có giá trị và có xu
hướng sản xuất hàng hóa có chất lượng trung bình hoặc các nhà sản xuất hàng
16

19. hóa chất lượng tốt sẽ rút lui khỏi thị trường. Hệ quả là trên thị trường chỉ còn lại những
sản phẩm có giá trị thấp, hàng hóa tốt bị loại bỏ, thị trường sụp đổ. Dưới góc độ pháp
lý, việc một bên ký kết hợp đồng không có đủ thông tin cần thiết, đầy đủ sẽ làm giảm
khả năng thương lượng giao kết hợp đồng, dễ bị bên còn lại áp đặt, đem lại những rủi
ro tiềm tàng.
Thông tin là sức mạnh vì thông tin định hướng hành vi con người [31, 40]. Ví
dụ như một thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể làm khuynh đảo thị trường nhà
đất, hay các thông tin về chính sách kinh tế vĩ mô, tiền tệ, lãi suất… có thể ảnh hưởng
mạnh mẽ đến thị trường chứng khoán, định hướng đầu tư trên thị trường. Đối với quan
hệ hợp đồng, nhờ các thông tin được cung cấp, các bên hiểu biết lẫn nhau, đánh giá
được các cơ hội, lợi ích cũng như rủi ro. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, người tiêu
dùng thường là những người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, có thể là thông
tin về hàng hóa, dịch vụ hoặc thông tin về nhà kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đó.
Nguyên nhân của sự thiếu thông tin này:
Một là, có thể do thiếu vắng quá trình đàm phán, thương lượng hoặc có thể do
các yếu tố khách quan [32, 28] vì là bên sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ, nhà kinh
doanh hiểu rõ nhất về sản phẩm của mình, và cùng với sự chuyên nghiệp, khả năng tài
chính của mình, nhà kinh doanh nắm được nhiều thông tin hơn hẳn, đồng thời có khả
năng vận dụng chúng một cách hiệu quả hơn so với người tiêu dùng, bởi họ thường chỉ
nhìn thấy lợi ích mà sản phẩm đem lại do nhà kinh doanh cung cấp mà không thấy
được những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra trong quá trình sử dụng sản phẩm. Do đó,
“cán cân” lợi ích và thế mạnh nghiêng về phía nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng
vào thế bất lợi hơn. [25, 28]
Hai là, hợp đồng theo mẫu thường không được người tiêu dùng đọc một cách cẩn
thận, chi tiết bởi nhiều lý do, ví dụ như hợp đồng chứa các thuật ngữ pháp lý phức tạp,
được trình bày dài dòng, cần có thời gian dài để đọc và nghiên cứu; hoặc hình thức trình
bày in cỡ chữ nhỏ (như các điều khoản về sử dụng phần mềm); nhiều trường hợp do tâm
lý của người tiêu dùng là chỉ quan tâm đến những yếu tố chính như giá cả, chất lượng và
số lượng, nên khi được nhà kinh doanh giải thích các yếu tố đó, họ đã yên tâm và
17

20. không đọc kỹ các nội dung khác. Tuy nhiên, dù có đọc, hiểu được nội dung các điều
khoản thì người tiêu dùng cũng không có khả năng thương lượng do buộc phải chấp
nhận toàn bộ các điều khoản đó nếu muốn sử dụng hàng hóa, dịch vụ. Những nguyên
nhân trên đều là những lý do khiến cho người tiêu dùng rất ít khi đọc kỹ các điều
khoản mặc dù có thể nhiều người đã ý thức được sự thiếu thông tin sẽ khiến việc giao
kết hợp đồng có tính rủi ro cao.
1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng
Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ
trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp
đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau.
Bản chất của hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng, do
một bên chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dụng để giao kết với nhiều người. Xuất
phát từ tính lặp đi lặp lại của các giao dịch cùng loại, hợp đồng theo mẫu là một đòi
hỏi tất yếu của một nền kinh tế phát triển nhằm tiêu chuẩn hóa và thống nhất các điều
khoản chung của hợp đồng trong các giao dịch, tăng khả năng cạnh tranh của các nhà
cung cấp dịch vụ [25, 27]. Các bên sẽ không phải lặp đi lặp lại công việc soạn thảo
hợp đồng, tiết kiệm được thời gian và chi phí, công sức bỏ ra cho việc thương lượng.
Một ví dụ đã được PGS.TS Nguyễn Như Phát nhắc đến trong công trình nghiên cứu về
“Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước”, đó là việc bưu điện đòi
hỏi các khách hàng thay đổi số điện thoại đang sử dụng theo yêu cầu của bưu điện [18,
202-203]. Vấn đề đặt ra là có cần thiết hay không việc bưu điện phải ngồi lại với từng
khách hàng, từng thuê bao để thương lượng, đàm phán về các điều khoản, dịch vụ của
hợp đồng mới. Bưu điện có lẽ không thể cung cấp dịch vụ cho mỗi chủ thuê bao với
mỗi điều kiện khác nhau, nếu vậy sẽ có nguy cơ lên đến hàng triệu dịch vụ, tăng chi
phí giá dịch vụ lên cực kỳ lớn. Hợp đồng theo mẫu, các điều khoản chung được tiêu
chuẩn hóa rõ ràng tỏ ra hữu ích trong trường hợp này. Còn nếu do độc quyền cung cấp
dịch vụ viễn thông mà bưu điện muốn thay đổi dịch vụ như thế nào cũng được thì vấn
đề nằm ở chỗ cần thiết phải có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ và các sự kiểm
soát về mặt pháp lý đối với các điều kiện thương mại chung. [18, 203]
18

21. 1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư
Ở Việt Nam, nhắc đến chung cư, có thể hiểu là một tòa nhà cao tầng, bên trong
là các căn hộ khép kín với nhiều kích cỡ, giá thành khác nhau, dùng vào mục đích để ở
là chính. Chung cư thường xuất hiện ở các thành phố lớn, sự tập trung đông dân cư do
quá trình đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở. Việc xây dựng nhà chung cư là cần
thiết để tiết kiệm diện tích, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đối với nhiều tầng lớp khác
nhau. Chung cư được coi như giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng
lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công
chức nhà nước…) trong điều kiện gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở
nên đắt đỏ [33, 13]. Theo khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà
có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, có cầu thang chung, có phần sở hữu riêng,
phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung có các hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà
chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi
cá, nhân, gia đình, tổ chức bao gồm “phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích
ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được
công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và hệ thống trang thiết bị sử
dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung
cư.”[41, khoản 1, điều 100].
Tóm lại, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng
trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần
quyền sở hữu [34, 6]. Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thông thường
khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bởi việc sở hữu chung trong nhà chung cư. Chủ
sở hữu không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu
chung mà cả các quy định về sự hạn chế quyền định đoạt chính căn hộ thuộc sở hữu riêng
của mình ví dụ như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu
phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng, hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển
19

22. nhượng căn hộ thì phải thông báo trước cho tập thể sở hữu chung và có điều khoản ràng
buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy định hiện hành của chung cư [33, 19].
Không giống như nhà ở thông thường, chủ sở hữu nhà có toàn quyền quyết định
trong việc quản lý nhà ở của mình. Đa số nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nên việc
quản lý nhà chung cư trở nên khó khăn, phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp hơn rất
nhiều. Việc quản lý nhà chung cư trong quá trình sử dụng do Ban quản trị nhà chung
cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đảm nhận. Tuy nhiên, mặc dù Ban
quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư bầu ra nhưng giữa Ban quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ chung cư
vẫn có những tranh chấp xung quanh vấn đề quản lý nhà chung cư (ví dụ như phí dịch
vụ, bảo trì nhà...)
Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn nhưng chủ sở hữu lại bị giới hạn
quyền sở hữu so với chủ sở hữu của các tài sản khác nên nhà chung cư và căn hộ chung cư
ngoài những đặc điểm của nhà ở nói chung còn mang các đặc điểm riêng biệt.
1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trong các giao dịch mua bán thì hợp đồng là nền tảng và quan trọng nhất của
quá trình mua bán bởi đây là căn cứ phát sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, chưa có khái
niệm riêng, nhưng có thể định nghĩa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa
thuận giữa các bên, bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu
căn hộ cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng mang những đặc điểm chung của hợp
đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Do là một dạng của Hợp đồng mua bán
tài sản nên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS. Hợp đồng phải được xây dựng trên
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực. Đối tượng của loại hợp
đồng này là căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và đòi hỏi phải
20

23. đăng ký quyền sở hữu thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
do đó theo quy định hiện hành thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng.
Thứ nhất, về phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Một là, căn cứ vào hiện trạng vật chất của căn hộ chung cư mà căn hộ chung cư
được phân chia thành hai loại là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [33, 22], từ đó cũng hình thành nên hai loại
hợp đồng tương ứng với các đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư dự án và căn
hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Căn hộ chung cư dự án là chung cư chưa được hình thành trên thực tế, đang
hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở. Căn hộ chưng cư chưa được hình thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự
án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện
trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc căn hộ đang được triển khai xây dựng
nhưng chưa hoàn thành, chưa thể đưa vào khai thác sử dụng. Đây được coi là tài sản
hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý khác biệt để điều
chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của
chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh.
Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những
chung cư đã được xây xong, đã có thể dùng vào mục đích chính là để ở và đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.
Hai là, căn cứ vào chủ thể giao kết và thực hiện hợp đồng có thể phân chia hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư thành hai loại, loại thứ nhất là hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức; loại thứ hai là hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau có đối
tượng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bởi đây là
điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực, chứng minh quyền sở hữu căn hộ của bên
21

24. bán (không phải chủ đầu tư dự án nhà ở). Đối với những căn hộ đã có Giấy chứng
nhận sở hữu nhà ở, khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ sở hữu căn hộ chỉ
cần thực hiện các bước rất đơn giản như ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (hợp
đồng phải được công chứng) và thực hiện theo đúng nghĩa vụ của hợp đồng. Loại hợp
đồng này thường ít xảy ra những tranh chấp liên quan đến đặc trưng của căn hộ chung
cư. Điều cần quan tâm khi thực hiện loại hợp đồng này là phải chú ý đến đối tượng là
căn hộ chung cư phải thỏa mãn những điều kiện như: không có tranh chấp về quyền sở
hữu căn hộ chung cư; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp
hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên
bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự).
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức có đối
tượng là căn hộ chung cư dự án như trình bày. Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu loại
hợp đồng này bởi tính chất hợp đồng theo mẫu của nó.
Thứ hai, về sự tiêuchuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là chủ đầu tư dự án nhà chung cư
và cá nhân, tổ chức. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư phải thỏa mãn các điều kiện theo quy
định của pháp luật. Cụ thể là doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật Việt Nam; có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và có vốn ký
quỹ đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có chức năng kinh doanh bất
động sản [41, điều 21]. Nói cách khác, một bên trong hợp đồng là thương nhân, lấy việc
kinh doanh bất động sản làm nghề nghiệp. Bên còn lại là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu
về nhà ở chung cư, tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vì mục
đích sinh lợi mà vì mục đích tiêu dùng. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường do
chủ đầu tư soạn thảo sẵn từ trước, nhằm giao kết với người mua nhà nhiều lần. Như đã
trình bày tại phần trước, trong quan hệ hợp đồng theo mẫu nói chung vị thế của nhà kinh
doanh và người tiêu dùng có một sự bất cân xứng hay chênh lệch rõ ràng. Trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư, với vị thế, tiềm lực, khả năng của mình, chủ đầu tư khi soạn
thảo hợp đồng theo mẫu thường có một đội ngũ chuyên
22

25. gia tư vấn pháp luật hùng hậu như luật sư hay cả một phòng ban pháp chế để thảo ra
từng điều khoản. Người mua căn hộ với mục tiêu đơn giản là đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt, thường có một tiếng nói rất nhỏ bé, đơn lẻ khi đứng trước chủ đầu tư hay nhà
kinh doanh. Chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng có thể lồng các quy định, điều kiện có
lợi cho mình về tiến độ thanh toán, phạt hợp đồng, quy định về thời hạn bàn giao,
nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ… Nếu người mua căn hộ không tìm hiểu
kỹ, không được tư vẫn kỹ càng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật
thì dễ gặp rủi ro, chịu thiệt thòi khi phát sinh tranh chấp.
1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu
Một trong các đặc điểm của hợp đồng theo mẫu là quá trình thương lượng và
thảo luận nội dung hợp đồng giữa các bên bị triệt tiêu, chỉ có giai đoạn chấp nhận hoặc
từ chối toàn bộ hợp đồng, do đó các giao dịch thông qua hợp đồng theo mẫu sẽ giảm
thiểu thời gian và chi phí giao dịch cho các nhà kinh doanh. Quá trình đàm phán,
thương lượng nội dung hợp đồng luôn chiếm một lượng thời gian nhất định (lớn hay
nhỏ lại tùy thuộc vào loại giao dịch). Trong kinh doanh, các nhà kinh doanh luôn buôn
bán một số loại hình dịch vụ, hàng hóa nhất định với các dịch vụ kèm theo như vận
chuyển, bảo hành là không đổi đối với khách hàng. Nghĩa là, họ tham gia giao dịch
mua bán với hàng trăm, hàng nghìn đối tượng khách hàng với chỉ một loại hàng hóa,
dịch vụ với cùng một chính sách đi kèm. Do đó, xuất phát từ mục tiêu quan trọng nhất
là có lợi nhuận, nếu như giảm thiểu được khoảng thời gian và chi phí cho việc thương
lượng với hàng trăm, hàng ngàn giao dịch mà vẫn thu được việc ký kết thành công hợp
đồng thì luôn là sự lựa chọn của nhà kinh doanh.
Đối với người tiêu dùng, mục đích chính và quan trọng nhất là mua được hàng hóa,
được hưởng các dịch vụ như mong muốn càng sớm càng tốt để phục vụ nhu cầu của đời
sống. Do đó, thay vì luôn phải dành thời gian để thỏa thuận từng điều khoản với nhà kinh
doanh, một việc mà đa số họ cho rằng là không cần thiết và có thể quá sức do không phải
ai cũng am hiểu pháp luật để đàm phán, thì một hợp đồng được nhà kinh doanh soạn sẵn
sẽ được lựa chọn, người tiêu dùng chỉ việc đọc và ký vào và có thể sử dụng sản phẩm.
Mặc dù, việc nghiên cứu kỹ hợp đồng là cần thiết trong bất kỳ trường
23

26. hợp nào, nhằm tránh các rủi ro và tranh chấp phát sinh cũng như các điều khoản bất
lợi, nhưng thực tế hầu như không thực hiện được bởi các lý do vừa nêu và còn vì lợi
ích ở đây là nhanh gọn, thuận tiện và mục đích cuối cùng là sử dụng hàng hóa, dịch vụ.
Ngoài ra, một lợi ích của các loại hợp đồng mẫu có thể được đề cập đến đó là
việc tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng làm tăng sự cạnh tranh giữa các
doanh nghiệp, các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ, bởi một hợp đồng đã được tiêu
chuẩn hóa sẽ làm cho việc so sánh sản phẩm của các doanh nghiệp dễ dàng hơn. Ví dụ
khi các điều khoản khác của giao dịch đều giống nhau như các điều khoản thanh toán
và nghĩa vụ theo hợp đồng, việc đánh giá tầm quan trọng của giá cả và chất lượng sẽ
trở nên dễ dàng hơn [63, 333].
Hợp đồng theo mẫu đã và đang ngày càng phổ biến trong đời sống xã hội, pháp
lý. Theo học giả John J. A. Burke, trong nền kinh tế tiên tiến, hợp đồng theo mẫu
chiếm tới hơn 99% trong tất cả các loại hợp đồng thương mại và tiêu dùng trong
chuyển giao hàng hóa, dịch vụ và phần mềm [62, 4].
Xét về nội dung và lĩnh vực điều chỉnh, hợp đồng theo mẫu có một số dạng phổ
biến đó là hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cung cấp điện nước, hợp
đồng cung cấp dịch vụ viễn thông/internet, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp
đồng thuê nhà, các điều khoản mua, sử dụng phần mềm, chương trình tin học...[1, 17].
Xét về hình thức, hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng, do
đó hình thức phù hợp nhất là văn bản. Khái niệm văn bản bao gồm cả điện tín và telex,
cũng như các cách thức truyền thông khác dưới dạng văn bản lưu giữ các thông tin và
có thể tái tạo dưới dạng hữu hình [53]. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều nước trên
thế giới không coi trọng vấn đề hình thức của loại hợp đồng theo mẫu bởi bất kể chúng
có hình thức gì thì nội dung các điều khoản của hợp đồng mới liên quan đến quyền và
lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng. Vì vậy, quy định liên quan đến việc kiểm
tra nội dung các điều khoản và việc áp dụng này trên thực tế được coi trọng hơn [25,
26].
24

27. 1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới
Trên thế giới, hợp đồng theo mẫu (hay hợp đồng gia nhập, hợp đồng soạn sẵn)
là một hình thức của các điều kiện giao dịch chung hay điều kiện thương mại chung
mà các doanh nghiệp thường sử dụng để giao kết với các khách hàng của mình. Điều
kiện giao dịch chung được hiểu là những điều kiện hợp đồng, quy tắc bán hàng, chính
sách khách hàng và các vấn đề khác có liên quan do một bên (thường là doanh nghiệp)
soạn thảo sẵn để áp dụng cho tất cả các bên (thường là người tiêu dùng) tham gia giao
dịch với mình. Các điều kiện giao dịch chung không nhất thiết phải nằm trong hợp
đồng mà đôi khi chỉ là những chính sách của doanh nghiệp đã được niêm yết hoặc
công bố công khai. Còn hợp đồng theo mẫu là một dạng của điều kiện giao dịch chung
trong đó bao gồm những điều khoản liên quan đến đối tượng của từng giao dịch cụ thể
nhưng doanh nghiệp tự soạn thảo và đưa ra cho khách hàng, khách hàng chỉ trả lời
chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng. Pháp luật ở nhiểu quốc
gia quy định khá rõ ràng về các điều kiện giao dịch chung và hợp đồng theo mẫu,
không chỉ dừng lại ở định nghĩa mà còn các các cơ chế kiểm soát sự lạm dụng cũng
như bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng, bên yếu thế hơn.
1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của
Québec, Canada
Khác với hầu hết các bang của Canada có hệ thống pháp luật thuộc dòng common
law, hệ thống pháp luật của bang Québec lại thuộc civil law. Tuy nhiên, nhìn chung, các
hệ thống pháp luật đều tuân thủ các nguyên tắc về hợp đồng là một hợp đồng được ký kết
hợp pháp sẽ có giá trị ràng buộc giữa các bên, các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng
và chỉ có những hạn chế với quyền tự do hợp đồng là theo luật định và theo truyền thống
đạo đức xã hội. Trên thực tế, pháp luật Canada xác định loại hợp đồng theo mẫu là hợp
đồng tiêu dùng và mỗi một bang tại Canada đều có các biện pháp pháp lý riêng nhằm bảo
vệ người tiêu dùng khỏi các điều khoản không công bằng. Tại bang Québec, vấn đề hợp
đồng theo mẫu được điều chỉnh bởi cả BLDS và Luật bảo vệ người tiêu dùng, nhưng chủ
yếu là Luật bảo vệ người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật bảo vệ người
tiêu dùng của Quebec quy định một cách chi tiết các vấn đề liên quan đến hợp đồng tiêu
dùng [1, 31]. Quan điểm của nhà làm luật Québec là bảo vệ người
25

28. tiêu dùng thông qua chế định hợp đồng. Do đó, các chế định trong Luật bảo vệ người tiêu
dùng của Québec đều liên quan đến chế định hợp đồng. Điều 2 quy định: “Đạo luật này
áp dụng cho mọi hợp đồng hàng hóa, dịch vụ được ký kết giữa người tiêu dùng
(consumer) và thương nhân (merchant) trong quá trình kinh doanh của mình” [58].
Chương 1 của Luật này là các quy định chung liên quan đến việc bảo vệ người tiêu
dùng thông qua hợp đồng mua bán hàng hóa, cung cấp và sử dụng dịch vụ. Điều 8 của
Luật này quy định: “Người tiêu dùng có thể đề nghị tuyên bố vô hiệu một hợp đồng hoặc
đề nghị giảm nghĩavụ của mình nếutrong hợpđồng thể hiện rõ sự không cân xứng giữa
phần nghĩa vụ tương ứng của các bên mà phần lớn thuộc về người tiêu dùng hoặc nếu
nghĩa vụ của người tiêu dùnglà quá nhiều, không hợp lý”. Nghĩa là một hợp đồng có thể
bị tuyên vô hiệu nếu nó chứa điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng. Quy định này
thể hiện rằng các hợp đồng chứa đựng các điều khoản gây bất lợi không đương nhiên vô
hiệu mà cần có yêu cầu của người tiêu dùng, khuyến khích sự chủ động của họ quan tâm
đến lợi ích của chính mình. Tuy nhiên, Luật cũng quy định các trường hợp hợp đồng
đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng chứa các điều khoản mang tính chất giải phóng nghĩa
vụ của thương nhân khỏi hậu quả hành vi của mình hoặc thương nhân đơn phương quyết
định rằng người tiêu dùng không thực hiện một trong các nghĩa vụ của người tiêu dùng
(điều 10, 11). Trong trường hợp này, kể cả khi điều khoản bất lợi trong hợp đồng chưa
gây thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như người tiêu dùng không đề nghị hủy bỏ hoặc
tuyên vô hiệu hợp đồng thì hợp đồng vẫn đương nhiên bị vô hiệu.
Về giải thích hợp đồng, Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec cũng đưa ra
các quy định về ngôn ngữ trong hợp đồng, đưa ra nguyên tắc giải thích các điều khoản
mập mờ, không rõ nghĩa: “Trong trường hợp có những điều khoản bị nghi ngờ hoặc
mơ hồ, hợp đồng sẽ được giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu dùng” (điều 17).
Về ký kết hợp đồng, Điều 27 quy định: “Theo quy định tại điều 29, thương nhân
phải ký vào hợp đồngbằng vănbản đã được điền đầy đủ, cung cấp cho người tiêu dùng
một khoảng thời gian đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó
trước khi ký kết”. Đây có thể coi là một quy định quan trọng, bởi người tiêu dùng nhiều
khi lâm vào thế bị động trong giao kết hợp đồng với thương nhân, họ không có đủ thời
26

29. gian và cơ hội để có thể xem lại hợp đồng một cách kỹ càng. Quy định trách nhiệm
của thương nhân trong việc tạo điều kiện cho người tiêu dùng được đọc và hiểu hợp
đồng trong một khoảng thời gian hợp lý đã khắc phục được tình trạng trên. Việc giao
hợp đồng cho người tiêu dùng không chỉ là một nghĩa vụ của thương nhân mà nó còn
là căn cứ để xác định sự ràng buộc về mặt pháp lý của người tiêu dùng theo hợp đồng,
bởi vì theo quy định tại Điều 33 của Luật thì: “Người tiêu dùng chỉ bắt buộc phải hoàn
thành nghĩa vụ của mình kể từ thời điểm người tiêu dùng nắm trong tay một bản của
hợp đồng”.
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng của Québec cũng quy định tại chương 3
các điều khoản liên quan tới các dạng hợp đồng nhất định như: bảo hành, hợp đồng do
thương nhân bán hàng lưu động ký kết, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cho thuê hàng
hóa dài hạn, hợp đồng về ô tô và mô tô,…
1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của
Liên minh châu Âu (EU)
Liên minh châu Âu (EU) ban hành nhiều Chỉ thị liên quan đến người tiêu dùng
nhằm khuyến cáo các nước thành viên đảm bảo thực hiện các quy định pháp luật của mình
như Chỉ thị 85/374/EEC về trách nhiệm sản xuất đối với sản phẩm khuyết tật; Chỉ thị số
90/314/EEC về dịch vụ du lịch trọn gói; Chỉ thị số 1999/44/EC về việc bán hàng hóa tiêu
dùng…trong đó quan trọng nhất phải kể đến Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05/04/1993 của
Ủy ban Châu Âu về các điều khoản không công bằng trong các hợp đồng tiêu dùng, được
coi là một trong những đạo luật quan trọng nhất về kiểm soát tính công bằng của các điều
khoản mẫu [27]. Đây là thành quả nỗ lực của Uỷ ban châu Âu nhằm điều chỉnh toàn bộ
các hợp đồng tiêu dùng để đảm bảo yêu cầu bảo vệ người tiêu dùng bằng việc yêu cầu tất
cả các nước thành viên phải loại bỏ các điều khoản bất công được sử dụng cho hợp đồng.
Chỉ thị gồm 11 điều khoản và một phục lục kèm theo. Theo đó, cơ chế đánh giá về tính
không công bằng của các điều khoản mẫu được quy định tại Điều 3 và 4 của Chỉ thị.
Trọng tâm của Chỉ thị này là Điều 3 về thiết lập một điều khoản chung, sau đó được làm
rõ bởi danh mục các điều khoản được coi là không công bằng tại phụ lục kèm theo, điều 4
đưa ra cách đánh giá một điều khoản bất công. Điều 3 Chỉ
27

30. thị quy định: “Một điều khoản hợp đồng không được trực tiếp thương lượng sẽ được
coi là bất công nếu, trái với yêu cầu của sự thiện chí, nó gây ra một sự mất cân bằng
đáng kể về quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh theo hợp đồng, gây thiệt hại cho
người tiêu dùng. Một điều khoản được coi là không trực tiếp thương lượng khi nó
được soạn thảo từ trước và do đó người tiêu dùng không thể ảnh hưởng đến bản chất
của thuật ngữ, đặc biệt là trong hợp đồng tiêu chuẩn đã được dựng sẵn từ trước”[59].
Như vậy thì quy định về kiểm soát tính không công bằng chỉ giới hạn trong các
điều khoản không được trực tiếp thương lượng (not individually negotiated) của hợp
đồng tiêu dùng. Theo điều 3 thì tiêu chí đánh giá tính công bằng bao gồm ba yếu tố: sự
bất cân xứng đáng kể đối với quyền và nghĩa vụ của các bên; đi ngược lại với yêu cầu
về sự thiện chí và gây bất lợi cho người tiêu dùng. Dù quy định này có sự linh hoạt
giúp thích nghi với đời sống xã hội, tuy nhiên các quy định pháp luật vẫn phải đảm bảo
tính xác định, không chung chung, do đó Phụ lục về danh mục các điều khoản được
coi là bất công được ban hành kèm theo đã góp phần làm rõ. Đáng chú ý là, điều 3 Chỉ
thị quy định rằng danh mục này là các điều khoản chỉ dẫn và không đầy đủ các điều
khoản có thể được coi là bất công. Điều đó có nghĩa là một điều khoản hợp đồng nếu
trùng với danh mục này không mặc nhiên được coi là không công bằng.
1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của
Hàn Quốc
Hàn Quốc là một trong số ít quốc gia ban hành một đạo luật riêng về hợp đồng
theo mẫu hay hợp đồng gia nhập (adhesion contract), ban hành ngày 31/12/1986, sau
nhiều lần sửa đổi, lần gần nhất là vào 28/05/2013, được gọi tên là đạo luật quy định về các
điều khoản và điều kiện (Act on the Regulation of Terms and Conditions). Điều 1 của đạo
luật quy định rằng: “Mục đích của Đạo luật này là thiết lập trật tự hợp lý trong các giao
dịch kinh doanh, do đó để bảo vệ người tiêudùng và thúcđẩy sự cải thiện cân bằng cuộc
sống của người dân bằng cách ngăn cản các thương nhân chuẩn bị các điều khoản và
điều kiện không côngbằng và sử dụngchúng trong các giao dịch kinh doanh bằng cách
lợi dụng sự bất cân xứng trong vị thế thương lượng để quy định các điều
28

31. khoản và điều kiện bất công”[55]. Đây có thể coi là mục đích tối thượng của các nhà
làm luật trong quá trình xây dựng đạo luật.
Ngoài việc định nghĩa về hợp đồng theo mẫu như đã trình bày ở phần trước,
Đạo luật trên của Hàn Quốc còn quy định về nghĩa vụ của nhà kinh doanh phải cung
cấp các điều khoản và điều kiện của hợp đồng bằng tiếng Hàn, sử dụng các điều khoản
đã được chuẩn hóa có hệ thống để khách hàng có thể dễ dàng hiểu chi tiết về các điều
khoản và điều kiện, nêu rõ các chi tiết quan trọng bằng dấu hiệu, màu sắc, in đậm, chữ
lớn…để khách hàng có thể dễ dàng nhận ra chúng [55, khoản 1 điều 3]. Bên cạnh đó,
một quy định khá quan trọng, và tương tự như quy định của Luật bảo vệ người tiêu
dùng của Québec, rằng: “khi ký kết hợp đồng, nhà kinh doanh sẽ thông báo rõ cho
khách hàng các chi tiết về các điều khoản và điều kiện liên quan theo cách thức thông
thường đối với loại hợp đồng được đề cập, và theo yêu cầu của khách hàng, giao một
bản sao của các điều khoản và điều kiện cho khách hàng để giúp khách hàng hiểu về
chúng”[55, khoản 2 điều 3].
Cũng giống như quy định của các quốc gia khác, Đạo luật quy định về các điều
khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc cũng quy định rằng các điều khoản và
điều kiện của hợp đồng được xây dựng theo nguyên tắc thiện chí và tin cậy, không
được hiểu khác đi với từng người tiêu dùng khác nhau và nếu ý nghĩa của các điều
khoản và điều kiện không rõ ràng thì sẽ được hiểu theo hướng có lợi cho người tiêu
dùng. [55, điều 5]. Theo đó điều 6 về nguyên tắc chung cũng khẳng định lại rằng bất
kỳ một điều khoản nào trái với nguyên tắc thiện chí và tin cậy sẽ vô hiệu; đồng thời,
điều 7 về các điều khoản miễn trừ đưa ra các điều khoản và điều kiện liên quan đến
trách nhiệm của các bên ký kết thuộc các trường hợp sau sẽ bị vô hiệu:
Một là, cho phép doanh nghiệp được miễn trừ khỏi trách nhiệm đối với những
hành vi cố ý vi phạm hoặc những sơ suất quá lớn của doanh nghiệp hoặc các đại lý, đại
diện, nhân viên của doanh nghiệp đó;
Hai là, hạn chế một cách vô lý phạm vi và mức độ bồi thường thiệt hại của doanh
nghiệp hoặc chuyển rủi ro mà doanh nghiệp phải gánh chịu cho người tiêu dùng;
29

32. Ba là, loại trừ hoặc hạn chế một cách vô lý nghĩa vụ bảo hành của doanh
nghiệp, thắt chặt các yêu cầu mà người tiêu dùng phải đáp ứng để thực hiện quyền bảo
hành của họ, hoặc nếu doanh nghiệp liệt kê những sự kiện phát sinh của hợp đồng
hoặc trình bày về đặc tính, diễn biến... của sự kiện, nhưng ngoại trừ hoặc hạn chế
nghĩa vụ bảo hành trong các sự kiện đó.
Các điều khoản trong đó định sẵn khoản bồi thường thiệt hại quá lớn và vô lý
đối với người tiêu dùng cũng sẽ vô hiệu (Điều 8).
Điều 9 về hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng, theo đó bất kỳ điều khoản nào như
loại trừ hoặc hạn chế quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng của người tiêu dùng cho
phép bên soạn thảo được quyền hủy hoặc chấm dứt hợp đồng khiến khách hàng chịu
bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; để giảm bớt các yêu cầu của bên soạn thảo
thực hiện quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng theo các quy định của pháp luật
khiến khách hàng gặp bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; buộc khách hàng phải
bồi thường quá nhiều nếu họ hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng, hoặc đưa ra lý do bất
hợp lý để khách hàng từ bỏ yêu cầu đòi bồi thường; giảm bớt nghĩa vụ bồi thường
hoặc trách nhiệm của bên soạn thảo khi xảy ra sự kiện hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng
mà không có lý do chính đáng; cho phép gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng một cách
bất hợp lý kiến khách hàng phải gặp những bất lợi không hợp lý trong quan hệ vay nợ
liên tục thì những điều khoản này sẽ không có hiệu lực. Các điều khoản thực hiện
nghĩa vụ bị vô hiệu được quy định trong điều 10 của Đạo luật, đó là trường hợp “cho
phép doanh nghiệp được quyền đơn phương xác định hoặc thay đổi nội dung việc thực
hiện nghĩa vụ; hoặc cho phép doanh nghiệp đơn phương hoãn việc thực hiện nghĩa vụ
của mình hoặc cho phép bên thứ ba được thực hiện nghĩa vụ thay cho doanh nghiệp,
trừ trường hợp có lý do chính đáng” .
Ngoài ra, đạo luật cũng dự liệu thêm rất nhiều các điều khoản hợp đồng vô hiệu
khác như điều khoản quy định về việc biểu lộ ý định của người tiêu dùng (điều 12); điều
khoản áp đặt cho người đại diện của người tiêu dùng nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thay
trong trường hợp người tiêu dùng không thực hiện nghĩa vụ của mình (điều 13); điều
khoản cấm khởi kiện hoặc yêu cầu người tiêu dùng phải chấp thuận một tòa án định sẵn
30

33. hoặc áp đặt trách nhiệm chứng minh cho người tiêu dùng khi người tiêu dùng muốn khởi
kiện (điều 14). Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu vi phạm các quy định nói trên, các
điều khoản có liên quan sẽ không có hiệu lực nhưng những phần còn lại của hợp đồng vẫn
có giá trị thực thi; chỉ khi không thể đạt được mục đích của hợp đồng hoặc hợp đồng gây
bất lợi một cách vô lý cho một bên thì hợp đồng sẽ vô hiệu hoàn toàn (điều 16) [55].
Không chỉ đưa ra các trường hợp vô hiệu của hợp đồng gia nhập và các điều khoản trong
hợp đồng theo mẫu, Đạo luật về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc còn
cho phép Ủy ban Công bằng Thương mại Hàn Quốc được quyền yêu cầu các doanh
nghiệp phải sửa chữa hoặc hủy bỏ các điều khoản vi phạm trong những trường hợp quy
định tại Điều 17 như các doanh nghiệp được coi là có vị thế thống lĩnh thị trường hay
doanh nghiệp đã lạm dụng vị thế của mình trong quá trình ký kết hợp đồng…
Đạo luật còn quy định rất cụ thể các chế tài và hình thức áp dụng chế tài xử lý đối
với các hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng gia nhập. Theo đó, bất kỳ tổ chức, cá nhân
nào vi phạm quy định của Luật đều có thể bị xử phạt tiền và thậm chí là phạt tù. Các mức
phạt đưa ra cũng rất nghiêm khắc. Luật quy định rằng: Bất kỳ ai khi vi phạm quy định
pháp luật, cố ý lợi dụng vị thế của mình để ép buộc người tiêu dùng phải giao kết hợp
đồng hoặc vi phạm vị trí thống lĩnh thị trường, hoặc không cho người tiêu dùng đủ thời
gian để xem xét hợp đồng.... thì đều có thể bị phạt tù đến hai năm hoặc bị phạt
tiền tới 100.000.000 Won. Thậm chí, doanh nghiệp còn phải chịu trách nhiệm liên đới
cho những hành vi vi phạm do người đại diện hay cán bộ, nhân viên của mình gây ra.
[55, điều 32].
Có thể thấy Hàn Quốc có một khung pháp lý toàn diện về hợp đồng mẫu nói
riêng và bảo vệ người tiêu dùng nói chung. Trên cơ sở đó, người tiêu dùng sẽ tránh
được nhiều rủi ro trong giao dịch với nhà kinh doanh.
Kết luận chương 1
Như vậy, chương 1 của khóa luận đã khái quát những vấn đề lý luận chung về giao
kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, phân tích các khái niệm
về hợp đồng theo mẫu, làm rõ sự tương đồng và khác biệt giữa các khái niệm hợp đồng
theo mẫu, hợp đồng gia nhập, đưa ra đặc trưng, bản chất pháp lý của hợp đồng
31

34. theo mẫu, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vai trò của
giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Thông qua việc tìm hiểu các quy định về
hợp đồng theo mẫu trên thế giới khóa luận đã khái quát một số mô hình pháp luật về
hợp đồng theo mẫu ở một số quốc gia nhằm rút ra những kinh nghiệp cho Việt Nam.
Các vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán
căn hộ chung cư sẽ là nền tảng để nghiên cứu cho các chương tiếp theo.
32

35. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Do đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản đặc biệt, có giá
trị lớn và không chuyển quyền sở hữu hoàn toàn nên loại hợp đồng này chịu sự điều
chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư
và tổ chức, cá nhân mà đối tượng hợp đồng là căn hộ chung cư dự án, căn hộ chung cư
dự án là chưng cư chưa được hình thành trên thực tế hoặc đã được hình thành nhưng
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chung cư chưa được hình
thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã
được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc
căn hộ đang được hình thành, chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng. Đây được coi là tài
sản hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý riêng biệt để
điều chỉnh việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán.
2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng
Chủ thể của giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo BLDS và
giao dịch mua bán căn hộ chung cư nói riêng bao gồm bên bán và bên mua. Trong giao
dịch mua bán căn hộ chung cư dự án, chủ thể tham gia chủ yếu hiện nay là cá nhân và
doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà
pháp luật quy định.
Thứ nhất, bên bán căn hộ
Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, thì bên bán là chủ đầu tư xây
dựng dự án nhà chung cư. Điều 21 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện để làm
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại:
33

36. Một là, doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật Việt Nam.
Hai là, có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và
có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Ba là, có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật
Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án theo khoản 2 điều 42 Luật Đầu tư năm
2014 là từ 1% đến 3% tùy thuộc và tính chất, quy mô, tiến độ của từng dự án cụ thể.
Theo điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản phải có các yếu tố sau:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được
thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp
nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.
Tóm lại, bên bán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án là chủ đầu tư
“đủ điều kiện” kinh doanh bất động sản, cụ thể:
Một là, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thành lập hợp pháp. Tuy nhiên, kinh
doanh nhà ở nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi phải được tổ chức
hết sức chặt chẽ, có khả năng tài chính mạnh, nên thực tế các hợp tác xã kinh doanh
nhà ở nói chung chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc mọi
thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, trong đó phổ biến là công ty cổ
phần, công ty trách nhiệm hữu hạn [8, 39].
Hai là, phải có chức năng kinh doanh bất động sản (thể hiện qua giấy chứng
nhận đăng ký doanh nghiệp) và năng lực tài chính theo quy định.
Khoản 1 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh
bất động sản là: “Việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển
34

37. nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Doanh
nghiệp muốn kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản
trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Về năng lực tài chính, doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định không thấp
hơn 20 tỷ đồng (trước đây theo quy định cũ là 6 tỷ đồng). Bên cạnh đó, điều 14 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm điều kiện chủ đầu tư được nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của
họ không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20
héc ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất
từ 20 héc ta trở lên.
Thứ hai, bên mua căn hộ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Một là, bên mua là tổ chức
Đối với tổ chức trong nước : phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc
vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập (khoản 3 điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)
Đối với tổ chức nước ngoài : phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch
vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản (khoản 3 điều 119 Luật nhà ở năm 2014).
Tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở Việt Nam gồm tổ chức nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu
tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư
nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và phải
có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại
Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp [41, điều 150,160].
35

38. Hai là, bên mua là cá nhân
Cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao
dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký
thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm a khoản 2 điều 119 Luật Nhà ở năm
2014).
Cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và
không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được
giao dịch (điểm b khoản 2 điều 119 Luật nhà ở năm 2014). Cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở ngước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá
nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng
nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; cá nhân nước ngoài
được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi,
miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (khoản 1 điều 159 và khoản
1, khoản 3 điều 160 Luật Nhà ở năm 2014).
Ngoài ra, do tính chất của căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, liên
quan đến quyền cư trú nên pháp luật còn quy định về giới hạn số lượng căn hộ chung
cư trong một nhà chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Theo đó, tổ
chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa
nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành
chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá
nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư
và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này [13, khoản 3
điều 76].
2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng
Như đã trình bày ở trên, căn hộ chung cư dự án chưa hình thành là loại tài sản
hình thành trong tương lai, nên pháp luật có quy định điều chỉnh riêng biệt. Cụ thể,
khoản 1 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất
36