Pháp Luật Về Hợp Đồng Đặt Cọc Thực Tiễn Áp Dụng Tại Công Ty Cp Bđs Gm Holdings.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1

2
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT
Thực Hiện Hợp Đồng Đặt Cọc Theo Pháp
Luật Việt Nam Hiện Hành Và Thực Tiễn Áp
Dụng Tại Công Ty Cp Bđs Gm Holdings
HỌ TÊN SV: PHẠM CÔNG HOAN
MSSV: 1654070096
HỌ TÊN GVHD: NGUYỄN THỊ CÁT TƯỜNG
Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019-2020

3
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------
PHẠM CÔNG HOAN
MSSV: 1654070096
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN
HÀNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
CÔNG TY CP BĐS GM HOLDINGS
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
NGUYỄN THỊ CÁT TƯỜNG
Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2019- 2020

4
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy Cô trường Đại học Mở đã
truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu. Đặc biệt em rất cảm ơn thầy cô là người
hướng dẫn góp ý để em hoàn thành bài báo cáo thực tập này.
Đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể cán bộ
công nhân viên của công ty đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn
thành tốt bài báo cáo này. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn các anh chị ở phòng
pháp lý đã tận tình chỉ dạy giúp em tìm hiểu thực tế về công tác hỗ trợ pháp lý tại
công ty cũng như hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
Qua thời gian học tập tại trường cùng với thời gian tìm hiểu thực tế tại công ty
em đã từng bước trang bị kiến thức và học hỏi kinh nghiệm cho bản thân để làm việc
vững vàng hơn trong chuyên môn nghề nghiệp sau này.
Cuối cùng, với lòng quý trọng và biết ơn sâu sắc em xin kính chúc thầy (cô) dồi
dào sức khỏe và thành đạt hơn nữa trong sự nghiệp, chúc quý công ty ngày càng phát
triển lớn mạnh trong lĩnh vực kinh doanh.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 1 tháng 5 năm 2020
Sinh viên
Phạm Công Hoan

5
MỤC LỤC
MỤC LỤC.....................................................................................................................5
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT........................................................................................6
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................................7
1. Lý do chọn đề tài.................................................................................................7
2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................7
3. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................7
4. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................8
5. Kết cấu của chuyên đề.........................................................................................8
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC.....................................................................9
1.1 Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc...................................................................9
1.11 Khái niệm .....................................................................................................9
1.12 Đặc điểm.....................................................................................................10
1.2 Vai trò của hợp đồng đặt cọc.........................Error! Bookmark not defined.
1.3 Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc................................12
1.3.1. Nguyên tắc giao kết của hợp đồng đặt cọc.................................................12
1.3.2. Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc..........................................................14
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc............................18
1.3.4. Chấm dứt hợp đồng....................................................................................19
Tiểu kết chương 1........................................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN .......................................24
2.1. Lịch sửa phát triển của công ty......................Error! Bookmark not defined.
2.2. Tổ chức và hoạt động của công ty.................Error! Bookmark not defined.
2.3. Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc.. Error! Bookmark
not defined.
*Chuẩn bị hồ sơ.....................................................Error! Bookmark not defined.
* Thực hiện thủ tục................................................Error! Bookmark not defined.
2.4. Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc tại công ty cổ phần bất động sản GM
Holding.....................................................................................................................24
2.4.1 Kết quả đạt được.........................................Error! Bookmark not defined.
Hạn chế..................................................................................................................24
2.5. Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng đặt cọc
trong thực tiễn ..........................................................................................................30
2.5.1. Kiến nghị pháp luật ....................................................................................30
3.5.1. Kiến nghị đối với công ty GM HOLDINGS.............Error! Bookmark not
defined.
KẾT LUẬN .................................................................................................................33
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................34

6

7
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ VIẾT TẮT Ý NGHĨA
1 HĐĐC Hợp đồng đặt cọc
2 CP Cổ phần
3 BĐS Bất động sản
4 BLDS Bộ luật dân sự
5 NXB Nhà xuất bản

8
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, trên địa bàn cả nước nói chung số lượng án tranh
chấp về HĐĐC có xu hướng gia tăng, đây là một lĩnh vực tranh chấp phức tạp như
tranh chấp đất đai. Do đó, để nhận diện và xác định đúng tính chất, đúng các dạng
tranh chấp nhằm giải quyết có căn cứ, đúng pháp luật và thấu tình đạt lý các vụ án
tranh chấp HĐĐC cần thiết phải nghiên cứu và tìm hiểu rõ về tính chất, đặc điểm, các
căn cứ pháp lý của HĐĐC, cơ chế, trình tự, cũng như nội dung của HĐĐC trong thực
tế. Sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn bản chất và các quy định pháp luật về HĐĐC là
cấp thiết và có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn hoạt động xét xử của các cơ quan
tiến hành tố tụng cũng như quá trình áp dụng tại Công ty cổ phần bất động sản
gmholdings. Trên cơ sở đó, đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra được
những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về HĐĐC; những khó
khăn, vướng mắc trong thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật HĐĐC tại công ty GM
Holdings; đề xuất được các ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật về áp dụng HĐĐC tại
công ty nói riêng.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Thực hiện hợp đồng đặt cọc theo pháp
luật Việt Nam hiện hành và thục tiễn áp dụng tại công ty CP BĐS GM Holdings”
là rất quan trọng và cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của Chuyên đề tốt nghiệp là làm rõ những quy định của
pháp luật dân sự về hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn
áp dụng tại công ty BĐS GM Holdings. Trên cơ sở áp dụng trong thực tiễn chỉ rõ
những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi và đề xuất những giải pháp
nhằm tăng cường áp dụng có hiệu quả trong thực tiễn ở nước ta hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu

9
Phạm vi nội dung:Chuyên đề tốt nghiệp tập trung vào việc nghiên cứu về hợp
đồng đặt cọc theo quy định của BLDS 2015.
Phạm vi không gian: tại công ty cổ phần BĐS GM Holdings.
Phạm vi thời gian: Từ 2015-2019.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp sử dụng cho toàn nội dung chuyên đề tốt nghiệp là phương pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lênin kết
hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm:
- Kết hợp giữa phân tích với tổng hợp, diễn dịch với quy nạp
- So sánh, đối chiếu, thống kê, phân tích số liệu, kết quả tổng kết và các quan
điểm khác nhau để rút ra kết luận, tìm hiểu nguyên nhân vấn đề và các giải pháp hữu
hiệu khắc phục hạn chế.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của
chuyên đề tốt nghiệp gồm 2 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc và pháp luật Việt Nam về hợp
đồng đặt cọc
Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần GM Holdings
và một số kiến nghị

10
CHƯƠNG 1. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
1.1. Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc
1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015 thì : "Giao dịch dân sự là hợp
đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự."1
Từ quy định này ta thấy giao dịch dân sự được xác định là kết quả của
việc làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể
trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lí (hành
vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương - một bên hoặc nhiều bên) làm phát sinh
hậu quả pháp lí. Tuỳ từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch là hành vi có ý thức của chủ thể nhằm
đạt được mục đích nhất định, cho nên giao dịch dân sự là hành vi mang tính ý
chí của chủ thể tham gia giao dịch, với những mục đích và động cơ nhất định
Theo Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: " Hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân
sự.”2
Như vậy, với 2 quy định trên thì chúng ta có thể hiểu rằng, đặt cọc là một
loại hợp đồng, mà hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, vì vậy, đặt cọc có thể
vừa được coi là một giao dịch dân sự, vừa được coi là một hợp đồng mà không
có gì mâu thuẫn với nhau cả.
1
Xem điều 116 BLDS 2015
2
Xem Điều 385 BLDS 2015

11
Mặt khác, theo khoản 1, điều 328 thì: ". Đặt cọc là việc một bên (sau đây
gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi
chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện
hợp đồng.". Như vậy, đặt cọc bao giờ cũng gắn liền với một hợp đồng dân sự
khác giữa các chủ thể.3
Tuy nhiên, đặt cọc có được xem là một phần của hợp đồng chính hay
không phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc là gì. Nếu hợp đồng
đặt cọc được giao kết nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác thì hợp đồng
đặt cọc không được coi là một hợp đồng phụ, vì nó vẫn phát sinh hiệu lực (nếu
đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự) ngay cả khi hợp
đồng mà các bên dự định ký kết không được ký kết trên thực tế.
Còn trường việc đặt cọc được thiết lập nhằm đảm bảo việc thực hiện một
hợp đồng dân sự đã được ký kết giữa các chủ thể thì nó được coi là một hợp
đồng phụ, nó chỉ phát sinh hiệu lực khi hợp đồng chính có hiệu lực.
1.1.2. Đặc điểm
Hợp đồng đặt cọc được pháp luật dân sự quy định chi tiết bằng những Điều luật
được cụ thể hóa. Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản điều chỉnh
hoạt động của HĐĐC ở nước ta. HĐĐC theo quy định của pháp luật dân sự có những
đặc điểm như sau:
Là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, quan hệ đặt
cọc cũng có những đặc điểm chung của giao dịch bảo đảm như: mang tính chất bổ
sung cho quan hệ nghĩa vụ chính; được pháp luật qui định cụ thể về trình tự, thử tục,
3
Xem khoản 1 Điều 328 BLDS 2015

12
cách thức, nội dụng và đối tượng của quan hệ ( NĐ 163/2006 NĐ – CP và NĐ
11/2012 NĐ – CP); nhằm nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ; có đối tượng
phổ biến là tài sản; chỉ thực hiện các biện pháp xử lí lợi ích vật chất khi có sự vi
phạm về nghĩa vụ trong quan hệ chính; được giao kết trên sự cơ sở là sự thỏa thuận
của các bên. Nhưng bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc còn có nhưng đặc điểm pháp lí
mang tính đặc trưng giúp cho các chủ thể có thể tối ưu hóa các đặc điểm của nó để
tham gia các giao dịch như:
– Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: có thể bảo đảm cho việc giao kết
hợp đồng; có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Tránh được sự bội tín trong
giao kết hợp đồng thì biện pháp đặt cọc quả là hữu hiệu mà các biện pháp đảm bảo
khác không có được (chúng chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng).
– Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận
đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhà
để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực hiện công việc
nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.
– Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát
sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
– Đối tượng của đặt cọc: Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài
sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài
sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các
tài sản có giá trị khác. Như vậy, các tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở
thành đối tượng của đặt cọc.
– Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Do vậy, cần có sự phân biệt giữa
tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia
một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số
tiền này được coi là tiền trả trước. ‘

13
Hậu quả pháp lý của HĐĐC đó là chấm dứt hoàn toàn quyền của bên nhận đặt
cọc đối với mảnh đất đã được chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ trở
thành chủ sở hữu kể từ khi hợp đồng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.
1.2. Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc
1.2.1. Nguyên tắc giao kết của hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng là kết quả của quá trình giao kết giữa các chủ thể với nhau, do đó,
việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. HĐĐC
cũng có những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói chung nên cũng mang những
nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự. Theo quy định tại BLDS 2015 đã bỏ quy
định về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng. Nhưng trước đó, tại Điều 389 BLDS
20054
thì việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo những nguyên tắc sau:
Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội Tham gia quan hệ hợp đồng, các chủ thể nhằm đạt được những lợi ích nhất
định. Xuất phát từ lợi ích mà chủ thể mong muốn được thỏa mãn, các chủ thể tham
gia các hợp đồng dân sự khác nhau. Pháp luật dân sự tôn trọng sự tự do giao kết hợp
đồng của chủ thể và ghi nhận thành nguyên tắc. Theo nguyên tắc này, các chủ thể
tham gia quan hệ hợp đồng có sự tự do ý chí trong việc lựa chọn hợp đồng mà mình
giao kết, tự do lựa chọn chủ thể giao kết, tự do lựa chọn các quyền và nghĩa vụ trong
quá trình giao kết. Không một chủ thể nào được phép can thiệp trái pháp luật vào sự
tự do giao kết hợp đồng của các chủ thể tham gia hợp đồng.
Tuy nhiên, mặc dù pháp luật thừa nhận sự tự do giao kết hợp đồng là một
nguyên tắc nhưng trên tinh thần “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập
quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”. Điều này có nghĩa là các
4
Điều 389 - BLDS 2005 quy định Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự
Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

14
chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có sự tự do, nhưng sự tự do đó phải trong một
khuôn khổ nhất định.
Nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
khi giao kết hợp đồng
Theo nguyên tắc này, khi tham gia giao kết hợp đồng, các bên hoàn toàn tự
nguyện. Khi giao kết hợp đồng, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe
dọa, ngăn cản bên nào. Mọi hành vi tác động làm ảnh hưởng đến sự tự nguyện của
chủ thể có thể làm cho hợp đồng dân sự mà các chủ thể giao kết bị vô hiệu.
Nguyên tắc bình đẳng là một trong những nguyên tắc được ghi nhận trong Hiến
pháp. Trong quan hệ hợp đồng dân sự, sự bình đẳng luôn luôn được pháp luật dân sự
của các quốc gia thừa nhận. Theo nội dung của nguyên tắc này, khi tham gia giao kết
hợp đồng dân sự, các bên đều bình đẳng, không được lấy lý do khác biệt về dân tộc,
giới tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn
hóa, nghề nghiệp để đối xử không bình đẳng với nhau. Trong một số trường hợp nhất
định, nếu pháp luật có những quy định mang tính “cấm”, “buộc” hoặc dành quyền ưu
tiên nhất định cho một chủ thể nào đó thì cũng không làm mất đi tính bình đẳng của
các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng dân sự.
Nguyên tắc thiện chí, trung thực không chỉ là nguyên tắc được ghi nhận cho các
chủ thể khi tham gia quan hệ hợp đồng mà còn là nguyên tắc cơ bản của luật dân sự
các chủ thể tự nguyện giao kết hợp đồng dân sự thì phải thể hiện sự thiện chí trước
các chủ thể khác. Ngoài việc thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình thì cũng
cần tạo điều kiện để bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ.
Ngoài ra, sự trung thực, ngay thẳng trong việc giao kết hợp đồng dân sự cũng là
yêu cầu mà pháp luật đặt ra đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Trong
việc tham gia giao kết hợp đồng dân sự, một bên không được lừa dối bên kia, không
được cố ý đưa ra các thông tin không đúng để bên kia giao kết hợp đồng với mình.

15
Hiện này cùng với sự phát triển và hoàn thiện của quy định của các giao dịch
dân sự nói chung theo quy định của BLDS 2015 thì các nguyên tắc này vẫn được kế
thừa và thực hiện một cách bắt buộc nhằm đảm bảo các giao dịch dân sự nói chung và
các quy định về hợp đồng đặt cọc nói riêng được tiến hành một cách cụ thể và hiệu
quả.
1.2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc
* Chủ thể:
Chủ thể của đặt cọc là các bên tham gia quan hệ đặt cọc đó. Nếu như BLDS
2005 quy định chủ thể của đặt cọc bao gồm “bên giao” một khoản tiền, kim khí quý,
đá quý hoặc vật có giá trị khác cho “bên kia” thì BLDS 2015 đã xác định rõ chủ thể
của đặt cọc bao gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc theo quy định tại Điều 328:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là
bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác
(sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc
thực hiện hợp đồng”.
Đặt cọc được hình thành theo sự thỏa thuận của các bên khi các bên hướng tới
việc sẽ xác lập một hợp đồng (thỏa thuận đặt cọc được hình thành trước khi hợp đồng
được giao kết) hoặc khi các bên hướng đến việc đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ
trong một hợp đồng đã được xác lập. Theo đó, một bên sẽ giao tài sản cho bên kia, cụ
thể là sẽ giao tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc)
để đảm bảo cho việc giao kết hoặc đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, một bên
nhận tài sản do bên kia giao. Quan hệ đặt cọc gồm hai bên chủ thể:
- Bên đặt cọc: là bên đã giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý
hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân
sự.

16
- Bên nhận đặt cọc: là bên nhận tài sản do bên đặt cọc giao để bảo đảm việc giao
kết hợp đồng hoặc bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng dân sự.
Không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể của đặt cọc nói
riêng và của các giao dịch dân sự nói chung mà phải đáp ứng được những điều kiện
nhất định do pháp luật quy định.
Về điều kiện của các bên chủ thể trong đặt cọc: Trước hết, có thể thấy rằng đặt
cọc cũng là một quan hệ pháp luật vì vậy chủ thể của đặt cọc mang những đặc điểm
của chủ thể trong một quan hệ pháp luật nói chung.
Khi nói đến chủ thể của một quan hệ pháp luật là ta nói đến những người tham
gia quan hệ pháp luật đó. Những người tham gia quan hệ pháp luật (hay chủ thể của
quan hệ pháp luật đó) phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định. Điều
kiện chung nhất mà pháp luật quy định đối với chủ thể của bất kì quan hệ pháp luật
nào cũng phải đáp ứng được đó là các điều kiện theo quy định tại (Điều 117 BLDS
2015)5
: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự
nguyện…
Hợp đồng đặt cọc hợp pháp là một hợp đồng được xác lập ký kết theo đúng quy
định của pháp luật về chủ thể thực hiện hợp đồng – các bên tham gia ký kết hợp
đồng.
Tuân thủ những quy định pháp luật dân sự về chủ thể hợp đồng thì đối với hợp
đồng thế đặt cọc cần tuân thủ những quy định về chủ thể: Người thực hiện giao dịch-
người ký kết hợp đồng phải hoàn toàn có đầy đủ năng lực dân sự quy định tại Điều 16
BLDS 20156
, năng lực của chủ sử dụng hợp pháp, hoàn toàn tự nguyện, minh mẫn
trong việc xác lập hợp đồng đặt cọc.
5
Xem điểm a khoản 1 ĐIều 117 BLDS 2015
6 Điều 16. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân của BLDS 2015
1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.

17
Chủ thể giao kết hợp đồng nếu là pháp nhân cần có năng lực pháp luật dân sự
(Điều 86 BLDS 2015)7
Với tư cách là chủ thể độc lập, bình đẳng với các chủ thể khác
trong một quan hệ pháp luật dân sự, pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự. Năng
lực pháp luật dân sự của pháp nhân là tổng hợp những quyền, nghĩa vụ mang tính
khách hàng được pháp luật quy định. Những quyền, nghĩa vụ này không quy định cụ
thể trong Bộ luật dân sự năm 2015, mà được quy định tại các văn bản pháp luật
chuyên biệt về loại hình pháp nhân đó, trong quyết định thành lập và Điều lệ của
pháp nhân theo đúng quy định của pháp luật góp phần hoàn thiện pháp luật về đặt cọc
trong tình hình hiện nay.
* Điều kiện về đối tượng hợp đồng
Theo quy định tại Điều 163 BLDS 2005 thì tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có
giá và các quyền tài sản khác. Điều 105 BLDS 2015 quy định:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể
là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
BLDS 2015 đã quy định rõ hơn về tài sản theo đó khẳng định tài sản là vật, tiền,
giấy tờ có giá và quyền tài sản. BLDS 2015 còn xác định thêm khái niệm tài sản căn
cứ vào đặc tính có thể di dời hay không, theo đó tài sản bao gồm: động sản và bất
động sản. Đối chiếu với quy định về đặt cọc tại Điều 358 BLDS 2005 (Điều 328
2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.
3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết.
7
Điều 86. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân BLDS 2015
1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng
lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy
định khác.
2. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của
pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký.
3. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân.

18
BLDS 2015) thì không phải tài sản nào cũng được sử dụng để đặt cọc mà chỉ có tiền,
kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác mới được sử dụng để đặt cọc.
* Hình thức hợp đồng đặt cọc
Nhìn chung, việc quy định về hình thức của một giao dịch nói chung và của đặt
cọc nói riêng có ý nghĩa quan trọng. Hình thức của giao dịch chính là cách thức phản
ánh nội dung của giao dịch.
Trước đây, hình thức của đặt cọc được quy định tại đoạn thứ hai Khoản 1 Điều
358 BLDS 2005 chứ không được quy định riêng thành một điều luật về hình thức của
đặt cọc. Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản mà không yêu cầu phải
được công chứng, chứng thực.
Ngoài quy định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 này ra thì không có văn bản
pháp luật nào quy định khác về hình thức, thủ tục xác lập biện pháp bảo đảm này.
Theo tinh thần của quy định tại Điều 358 BLDS 2005: “Việc đặt cọc phải được lập
thành văn bản”. Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 không có quy định cụ thể về vấn đề
này. Theo đó, ta có thể hiểu việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, ngoài ra không đòi hỏi đáp ứng về
điều kiện hình thức xác lập. Tuy nhiên để đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi của mình
khi không may xảy ra tranh chấp thì hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản để
dễ dàng xử lý cũng như dễ dàng cho các bên chứng minh.
Tuy nhiên, tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ/CP: “Trường hợp một bên trong
hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt
cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước” thì khi một bên giao
cho bên kia một tài sản chỉ được coi là quan hệ đặt cọc nếu các bên đã xác lập một
văn bản về đặt cọc và trong văn bản đó đã xác định rõ khoản tài sản được chuyển
giao giữa hai bên là tài sản đặt cọc. Nói ngược lại, một bên giao cho bên kia một
khoản tài sản với mục đích bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nhưng không
lập thành văn bản hoặc có lập thành văn bản về việc giao nhận tài sản mà không xác

19
định rõ là tài sản đặt cọc thì giao dịch đó vẫn không được chấp nhận là giao dịch đặt
cọc, khoản tài sản đó chỉ mang chức năng thanh toán. Ngoài ra, pháp luật không bắt
buộc nhưng văn bản của giao dịch đặt cọc có thể được công chứng hoặc chứng thực
tùy theo thỏa thuận của các bên.
Thông thường, thỏa thuận đặt cọc có những nội dung cơ bản như: tài sản đặt cọc
là gì, giá trị của tài sản đặt cọc, số lượng của vật đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích
của đặt cọc là gì, quyền và nghĩa vụ của các bên…đây cũng chính là cơ sở để xác
định trách nhiệm của các bên. Ngoài ra, các bên chủ thể còn thỏa thuận khi mục đích
của việc đặt cọc không đạt được mà do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về
bên nhận đặt cọc, do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên
đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy
nhiên, các bên chủ thể có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn do pháp luật còn quy
định tại Khoản 2 Điều 358 “…trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Do đó, cần một chứng cứ pháp lý chắc chắn để giải quyết tranh chấp thì hình
thức của giao dịch bằng văn bản là hợp lý. Ngoài ra, tài sản đặt cọc không chỉ là tiền
mà còn có thể là những tài sản có giá trị khác, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như
ô tô, tàu bay, tàu biển…và đây cũng là những tài sản có giá trị lớn nên khi dùng đặt
cọc cần thiết phải bằng văn bản.
1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc
1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc
Nghĩa vụ (Điều 30 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Thanh toán cho bên nhận đặt
cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký
cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc, bên
nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong

20
trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc cược theo quy
định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.
Quyền ( Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Bên đặt cọc có quyền yêu cầu
bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc nếu do sử dụng mà tài sản có
nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.8
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc
Nghĩa vụ (Điều 32 Nghị định số 163/2005/NĐ-CP): Bảo quản, giữ gìn tài sản
đặt cọc; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên
đặt cọc, bên ký cược đồng ý.9
Quyền (Điều 33 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Bên nhận đặt cọc có quyền sở
hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường
hợp có thoả thuận khác.10
1.3.3. Chấm dứt hợp đồng
* Vấn đề phạt cọc
Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại
cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc
từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn
nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiên hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc
tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác. (Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015)
8
Xem nghị định 163/2006
9
10

21
PHẠT CỌC được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện
hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị
phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự giữa các bên nên các bên có thể
thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc
này phải ghi trong hợp đồng. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, khi bên nhận
đặt cọc vi phạm cam kết thì sẽ bị phạt tiền, số tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt
cọc.
* Chấm dứt hợp đồng
Có thể nói rằng sau khi hợp đồng đặt cọc được thiết lập, sự ràng buộc pháp lý
về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được thể hiện rõ nét, theo đó bên nào vi phạm
cam kết, thỏa thuận phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi về hành vi vi phạm của
mình. Tuy nhiên, HĐĐC có thể chấm dứt khi xuất hiện các căn cứ theo quy định của
pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc là sự thể hiện của HĐDS nói chung. Đây là một trong những
chế định quan trọng của pháp luật dân sự, là phương tiện pháp lý quan trọng để thỏa
mãn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội. Hợp đồng đặt cọc được xác
lập sẽ hình thành mối quan hệ pháp lý giữa các chủ thể tham gia quan hệ đặt cọc, mối
liên hệ pháp lý này được đảm bảo thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước.
Do đó, có thể nói rằng sau khi hợp đồng đặt cọc được thiết lập, sự ràng buộc pháp lý
về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được thể hiện rõ nét, theo đó bên nào vi phạm
cam kết, thỏa thuận phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi về hành vi vi phạm của
mình. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc cũng giống như hợp đồng dân sự có thể chấm dứt
khi xuất hiện các căn cứ theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật về hợp đồng chu đặt cọc thì thời điểm
có hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc bắt đầu từ thời điểm Hợp đồng được công chứng.
Cũng tức là, từ thời điểm này các bên phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết

22
trong Hợp đồng. BLDS 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng tại Điều 422 thì hợp
đồng chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn
tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7. Trường hợp khác do luật quy định
Nằm trong quy luật vận động của các sự vật và hiện tượng nói chung, hợp đồng
đặt cọc cũng trải qua các giai đoạn phát sinh, phát triển và chấm dứt. Tuy nhiên, khác
với các sự vật, hiện tượng khác, hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc nói
riêng bao giờ cũng được phát sinh từ những hành vi có ý thức của các chủ thể. Vì
vậy, các sự kiện làm chấm dứt một hợp đồng đặt cọc không phải là các sự biến sinh
ra do sự vận động của tự nhiên mà đó là những sự kiện được xuất hiện từ hành vi có ý
thức của các chủ thể hoặc do pháp luật quy định. Các căn cứ chấm dứt hợp đồng đặt
cọc nói chung cũng là căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự (nghĩa vụ theo hợp đồng).
Khi hợp đồng đặt cọc đã được hoàn thành: Khi các bên tham gia hợp đồng đặt
cọc đã thực hiện toàn bộ nội dung của nghĩa vụ và do vậy, mỗi bên đều đã đáp ứng
được quyền dân sự của mình thì hợp đồng đặt cọc được coi là hoàn thành.
Hợp đồng đặt cọc được chấm dứt theo thoả thuận của các bên
Trong những trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng để thực hiện hợp
đồng đặt cọc hoặc nếu hợp đồng đặt cọc được thực hiện sẽ gây ra tổn thất lớn về vật
chất cho một hoặc cả hai bên thì các bên có thể thoả thuận chấm dứt hợp đồng. Hợp

23
đồng đặt cọc đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thoả
thuận nói trên.
Hợp đồng đặt cọc sẽ chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng đặt cọc chết, pháp
nhân hoặc các chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân
hoặc các chủ thể đó thực hiện
Cần phải hiểu rằng không phải trong mọi trường hợp cứ cá nhân giao kết hợp
đồng đặt cọc chết, pháp nhân hoặc các tổ chức khác giao kết hợp đồng chấm dứt thì
hợp đồng đều được coi là chấm dứt. Theo căn cứ trên thì chỉ những hợp đồng đặt cọc
nào mà do tính chất của nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó hoặc do các bên đã thoả
thuận trước là người có nghĩa vụ phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đó hay chỉ người
có quyền mới được hưởng lợi ích phát sinh từ hợp đồng thì khi họ chết, hợp đồng
mới chấm dứt.
* Xử lý tài sản đặt cọc
Theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt
cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo hai phương thức:
- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận thì tài sản đặt cọc
được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thỏa
thuận của các bên tham gia hợp đồng.

24
- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc
về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì
bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và phải trả một khoản tiền
tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Nhằm nâng cao tính kỉ luật trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc, pháp luật cho
phép các bên trong hợp đồng được thoả thuận về việc một bên có quyền huỷ hợp
đồng nếu bên kia vi phạm hợp đồng. Vì vậy, trong những trường đó thì bên bị vi
phạm hợp đồng có quyền đơn phương huỷ hợp đồng và yêu cầu bên vi phạm phải bồi
thường thiệt hại. Khi một bên huỷ hợp đồng thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời
điểm giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những tài sản đã nhận, nếu không hoàn
trả được bằng vật thì phải hoàn trả bằng tiền.
Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và
các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại
Trong những trường hợp đối tượng của hợp đồng là một vật đặc định hoặc đơn
chiếc mà do bị mất hoặc bị tiêu huỷ hay các lí do khác nên vật đó không còn thì hợp
đồng đó đương nhiên được coi là chấm dứt vào thời điểm vật là đối tượng của hợp
đồng không còn. Tuy nhiên, các bên có thể thoả thuận vẫn duy trì hợp đồng đó bằng
cách thay thế vật không còn bằng một vật khác.
Từ những nội dung được ghi nhận ở trong hướng dẫn của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thì việc quản lý HĐĐC của các chủ thể trong quan hệ đất đai được Nhà
nước thực hiện có hiệu quả bằng những công cụ pháp luật mà nhà nước đã quy định.

25
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN
2.1. Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc tại công ty cổ phần bất động sản
GM Holding
Các tranh chấp phát sinh từ đặt cọc trong quá trình giải quyết tại TAND cho
chúng ta thấy thực tế của đặt cọc trong đời sống giao dịch dân sự hiện nay. Các tranh
chấp phát sinh có thể do các chủ thể không tuân thủ các quy định về hình thức, không
tuân thủ quy định về đối tượng của đặt cọc…Tranh chấp kéo dài giữa các bên cũng
có thể phát sinh từ việc pháp luật chưa có quy định cụ thể, chưa có quy định một cách
thống nhất dẫn đến quan điểm của các bên khác nhau. Trong nhiều trường hợp, các
chủ thể tham gia giao dịch dân sự và có thiết lập đặt cọc như một biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, ý chí các bên đều hướng tới việc đặt cọc để đảm bảo cho
việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự nhưng các bên lại không tuân thủ quy
định về hình thức của đặt cọc, không lập thành văn bản thể hiện việc đặt cọc, dẫn đến
tranh chấp giữa hai bên trong việc xác định đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước (hậu
quả pháp lý của việc xác định đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước sẽ khác nhau). Có
những trường hợp tranh chấp liên quan đến đặt cọc xảy ra do các bên không hiểu rõ
tình trạng pháp lý của tài sản, dẫn đến đặt cọc để mua bán tài sản và sau đó hai bên
không thực hiện được hợp đồng và xảy ra tranh chấp. Tranh chấp đặt cọc cũng có thể
phát sinh do những yếu tố khách quan, sự kiện bất khả kháng mà các bên không dự
liệu được tại thời điểm giao kết và thực hiện hợp đồng, đến thời điểm xảy ra các yếu
tố này thì các bên không thể thực hiện đúng thỏa thuận dẫn đến tranh chấp…
Một là, đặt cọc là một biện pháp đảm bảo nhưng hiện theo quy định của BLDS
thì chỉ quy định tại 01 điều luật. Từ quy định trên, chúng ta thấy đặt cọc được quy

26
định khá khiêm tốn trong tổng thể quy định của các biện pháp bảo đảm. Cụ thể chỉ
có một điều luật duy nhất quy định về đặt cọc như trên. Trong khi đó, đặt cọc với
tính chất là một giao dịch dân sự bảo đảm có rất nhiều vấn đề pháp lý cần đặt ra
nhưng với một quy định như vậy không đủ để đảm bảo an toàn pháp lý cho các
bên tham gia. Không phản ánh đầy đủ bản chất pháp lý, tính phức tạp của đặt cọc.
Do đó, khi xác lập giao dịch này có nhiều tiềm ẩn bất trắc, những rủi ro pháp lý,
những tranh chấp trực chờ, có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của
một trong các bên tham gia, và gây bất ổn trong xã hội. Bên cạnh đó, việc đặt cọc lại
được quy định rải rác tại các văn bản dưới luật không nhất quán, không rõ ràng,
khó áp dụng trên thực tiễn và có nhiều nguy cơ, rủi ro pháp lý đang tiềm ẩn khi
các chủ thể tham gia giao dịch đặt cọc.
Ví dụ: Trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, để có thể huy động vốn từ
khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng các chủ dự án đã chọn giải pháp
giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà. Chiếu theo quy định của bộ luật Dân sự
thì trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ở và khách hàng ký hợp đồng đặt cọc giữ
chỗ mua nhà ở chỉ là biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng. Đối với chủ đầu tư, đây
còn là một hình thức huy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến
hàng tỉ đồng, thậm chí bằng 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, rủi ro
nằm ở chỗ: có nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ các nhà đầu tư, khách
hàng nhưng không thực hiện dự án dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng đã
ký kết. Trường hợp này các nhà đầu tư và khách hàng là người chịu thiệt khi bỏ tiền
ra nhưng không nhận được lợi ích mà còn đừng trước nguy cơ mất tiền.
Hai là, các văn bản quy định về HĐĐC chưa được thống nhất và đã cũ, hiện
chưa có văn bản hướng dẫn mới. Điều này ảnh hưởng đến quá trình áp dụng trong
thực tiễn.
Ba là, trong các dạng tranh chấp liên quan đến đặt cọc, có thể nói đến trường
hợp hợp đồng có đặt cọc không thực hiện được do lỗi của cả hai bên. Tuy nhiên, khi

27
xác định vấn đề lỗi, TAND lại xác định lỗi thuộc về một trong hai bên, dẫn đến kết
quả giải quyết vụ án khác nhau. Vấn đề xác định lỗi của một trong hai bên trong đặt
cọc có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đặt
cọc
Bốn là, pháp luật về đặt cọc quy định đặt cọc phải được lập thành văn bản và
không quy định văn bản thể hiện đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Như vậy, nếu
giữa các bên có thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận này được lập thành văn bản và không
vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì đặt cọc sẽ có giá trị pháp
lý. Việc công chứng, chứng thực không phải điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. Tuy
nhiên, trong thực tế, có những trường hợp Tòa án đã xác định không đúng vấn đề này
và đưa ra phán quyết chưa hợp lý trong quá trình áp dụng.
Năm là, do hạn chế về nhận thức nên các chủ thể khi tham gia giao dịch đất đai
không thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp
đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Do đó họ đã vi phạm hình thức hợp
đồng. Ngoài ra, xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế của
các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên đã để lại nhiều sơ suất khi thực hiện
chuyển nhượng.
Sáu là, hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận phụ
trách đặt cọc ở huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động và hoàn tất
thủ tục mà hầu như chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin. Rất nhiều những giao
dịch dân sự đòi hỏi phải có những thông tin chính xác về bất động sản để làm căn cứ
quan trọng cho các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. Chính vì vậy dẫn đến việc
người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin về thửa đất hay bất động sản gặp khó khăn.
Đồng thời Nhà nước khi triển khai cũng không thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện vì
phải tiến hành rất nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, thanh tra giải quyết từng bước mới
có thể hạn chế sai lầm ...ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên đặt cọc. Có thể kể
qua vụ việc:

28
Nội dung vụ án: Vào ngày 28/12/2018, nguyên đơn là bà Võ Phương T cọc số
tiền 50.000.00 đồng cho bị đơn là bà Lê Thị C (cùng trú tại phường Hòa Minh, quận
Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng) để mua căn của bà C tại phường Hòa Minh với giá
2.550.000.000 đồng và cam kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 12/01/2019 bà C phải
hoàn thành thủ tục mua bán ngôi nhà nói trên bằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng
tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, theo bà T tìm hiểu thì ngôi nhà của bà C bán
do người khác đứng tên chủ sở hữu không ủy quyền cho bà C được nhận cọc và ký
các giấy tờ mua bán nên bà C không có quyền nhận cọc và bán ngôi nhà cho bà và
vào ngày 12/01/2019, bà T không đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng. Vì
vậy bà T đã khởi kiện đến đến TAND quận Liên Chiểu để yêu cầu bà C phải trả lại
tiền cọc là 50.000.000 đồng cùng tiền phạt cọc 50.000.000 đồng, nhưng sau đó bà
Tuyền rút phần yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu bà Cúc trả lại số tiền cọc.
Theo bà C thì căn nhà tại phường Hòa Minh là do vợ chồng bà C mua của vợ
chồng ông Nguyễn Phước VQ và bà Nguyễn TB đã thực hiện thủ tục ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/10/2018 tại Văn phòng công chứng
nhưng chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và do điều kiện không phù hợp
nên vợ chồng bà C có ý định bán lại căn nhà này và bà T đã xem giấy tờ nhà đất xong
đồng ý đặt cọc để mua căm nhà theo thỏa thuận như trên nhưng vào ngày 10/01/2019,
bà T đề nghị không giao dịch mua bán nữa và đòi lại tiền đặt cọc vì cho rằng vợ
chồng bà C không phải chủ sở hữu. Mặc dù bà C đã giải thích về giấy tờ nhà đất cho
bà T và cam kết với bà T vào ngày 12/01/2019, vợ chồng ông VQ và bà TB đến hủy
hợp đồng chuyển nhượng với vợ chồng bà C để ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp
qua cho bà T nhưng bà T không đến theo thỏa thuận. Vì vậy, bà C không đồng ý với
yêu cầu khởi kiện của bà T và không mua trả lại tiền cọc.
Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày
22/7/2019, TAND quận Liên Chiểu đã quyết định: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi
kiện của bà Võ Phương T; tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2018 giữa bà Võ

29
Phương T và bà Lê Thị C vô hiệu toàn bộ; buộc bà Lê Thị C phải trả cho bà Võ
Phương T số tiền 50.000.000 đồng.
Ngày 02/8/2019, bà Lê Thị C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên và đề
nghị TAND thành phố Đà Nẵng giải quyết theo thủ tục phúc thẩm tuyên hợp đồng
đặt cọc có hiệu lực pháp luật.
Ngày 05/8/2019, VKSND quận Liên Chiểu ban hành Quyết định số
02/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị phúc thẩm toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên theo
hướng sửa án - không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên toà phúc thẩm, Kiểm sát viên Trung cấp của VKSND thành phố Đà
Nẵng được phân công công tham gia phiên tòa đã phân tích, lập luận làm rõ việc
TAND quận Liên Chiểu tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa bà Võ Phương T với bà Lê
Thị C vô hiệu toàn bộ, theo đó buộc bà C phải trả lại cho bà T số tiền đặt cọc
50.000.000 đồng là không có căn cứ và đã bảo vệ thành công kháng nghị của
VKSND quận Liên Chiểu. Cụ thể:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án xác định được nhà, đất nêu
trên là của vợ chồng ông Nguyễn Phước VQ và bà Nguyễn TB đã chuyển nhượng
cho vợ chồng bà Lê Thị C và ông Lê Việt H vào ngày 15/10/2018 thông qua hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, hợp đồng được công chứng theo
đúng quy định của pháp luật tại Văn phòng công chứng; vợ chồng bà C và ông H đã
nhận nhà và giao đủ tiền cho vợ chồng ông VQ và bà TB nên theo quy định tại khoản
1, Điều 12 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
và khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp
đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì chủ sở hữu của nhà, đất nói
trên là vợ chồng bà C và ông H. Hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2018 giữa bà T và bà
C có nêu rõ cam kết của hai bên là: “…đến ngày 12/01/2019, hai bên làm thủ tục
công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Bên bán (bà C) cam kết nhà
đất nói trên không bị tranh chấp và thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ giấy tờ

30
để chứng minh. Quá thời hạn theo cam kết nếu bên bán (bà C) không bán cho bên
mua (bà T) thì phải đền gấp đôi số tiền bên mua đã cọc, ngược lại nếu bên mua (bà T)
không tiến hành mua nữa thì phải chịu mất số tiền đã cọc”.
Như vậy, việc thỏa thuận đặt cọc giữa bà T và bà C đảm bảo về hình thức theo
quy định, hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện, không thuộc điều
cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, mục đích của hợp đồng đặt cọc là
để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở
nên không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Do đó, theo quy định tại Điều 117, 118, 119, 328 BLDS năm 2015 thì hợp đồng đặt
cọc giữa bà T và bà C là có hiệu lực pháp luật.
Tại thời điểm đặt cọc, vợ chồng bà T và ông D đã được xem giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng đến ngày 10/01/2019, bà T, ông D đến gặp bà C đòi lại tiền
cọc và từ chối không ra công chứng vào ngày 12/01/2019 với lý do nhà đất nói trên
chưa đứng tên bà C mặc dù bà C đã giải thích nhà đất này đã thuộc quyền sở hữu của
vợ chồng bà và cam đoan với với bà T, ông D đến ngày 12/01/2019 hai bên đến Văn
phòng công chứng thì sẽ ký được hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở. Sau đó, bà C đã chủ động nhờ vợ chồng ông VQ và bà TB đến ngày
12/01/2019 ra Văn phòng công chứng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở đã ký với vợ chồng bà C ngày 15/10/2018 để ký hợp đồng
chuyển nhượng trực tiếp sang cho bà T, ông D và đã được ông VQ, bà TB đồng ý.
Đến ngày ra công chứng ký hợp đồng theo thỏa thuận bà C, ông H và ông VQ, bà TB
đã đến Văn phòng công chứng nhưng bà T không đến.
Tất cả những điều này đã thể hiện bà C rất có thiện chí và mong muốn tiếp tục
thực hiện các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc còn bà T, ông D thì
không muốn mua nhà, đất nữa nên tìm lý do để không đến Văn phòng công chứng
vào ngày 12/01/2019 như đã cam kết. Thêm vào đó, quá trình giải quyết vụ án, tất cả
những người làm chứng đều thừa nhận nội dung như phía bị đơn trình bày và cho

31
rằng việc mua bán không thành là do lỗi của bà T, ông D nên họ phải mất số tiền đặt
cọc.
Việc TAND quận Liên Chiểu tuyên bố hợp đồng đặt cọc này vô hiệu toàn bộ và
buộc bà C phải trả lại cho bà T số tiền 50.000.000 đồng là đánh giá chứng cứ không
khách quan, toàn diện làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp
của đương sự nên VKSND quận Liên Chiểu kháng nghị đề nghị sửa án sơ thẩm theo
hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.
Hội đồng xét xử tại phiên tòa phúc thẩm của TAND thành phố Đà Nẵng đã hoàn
toàn thống nhất với đề nghị của Kiểm sát viên Trung cấp đại diện cho VKSND thành
phố Đà Nẵng và đã chấp nhận toàn bộ kháng nghị của VKSND quận Liên Chiểu; căn
cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS năm 2015 tuyên sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số
15/2019/DS-ST ngày 22/7/2019, TAND quận Liên Chiểu.
Việc TAND thành phố Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị kháng nghị này của
VKSND quận Liên Chiểu, tuyên buộc nguyên đơn – người mua là bà Võ Phương T
phải chịu mất cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc đã đảm bảo cho việc pháp luật được
thực hiện nghiêm minh, thống nhất, tránh tình trạng một số Tòa án cấp sơ thẩm còn
nhầm lẫn các điều kiện có hiệu lực giữa hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, từ đó dẫn đến quyết định trong bản
án không chính xác, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, khiến
bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm tuyên sửa về nội dung hoặc hủy (nếu có thêm vi
phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng) để giải quyết lại làm kéo dài thời gian giải
quyết vụ án.
2.2. Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng đặt
cọc trong thực tiễn
2.2.1. Kiến nghị pháp luật

32
Để khắc phục được tình trạng vi phạm các quy định về hình thức hợp đồng đặt
cọc, để BLDS 2015 được thực thi nghiêm chỉnh, Nhà nước cần có các biện pháp sau:
Thứ nhất, giải pháp về hoạt động xây dựng pháp luật, cần hoàn thiện hệ thống
quản lý đất đai thống nhất, minh bạch và công khai, thuận tiện và cung cấp dịch vụ
với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận về vấn đề đặt cọc và có một văn bản
hướng dẫn thi hành cụ thể.
Để giải quyết những vấn đề liên quan đển HĐĐC một cách hiệu quả cần hướng
đến việc sửa nội dung các bộ luật liên quan mật thiết tới hợp động đặt cọc như: Bộ
luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014…. cho phù hợp
với thực tiễn đời sống. Đồng thời, ban hành Luật về các giao dịch bảo đảm và các văn
bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm sự thống nhất. Tạo điều kiện cho hoạt động
giải quyết tranh chấp tại toà án có hiệu quả cao hơn.
Hai là, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐĐC, khi có tranh chấp toà án
thụ lý hồ sơ trong quá trình giải quyết cần phải nắm chắc lịch sử, nguồn gốc đất tranh
chấp với thực tế sử dụng. Trong thực tế, việc giải quyết các tranh chấp về HĐĐC cần
thẩm phán, hội thẩm và KSV có năng lực để từ đó đánh giá được tính chất phức tạp
của nội dung vụ việc để từ đó làm nền tảng cơ bản nhằm giải quyết vụ việc được thực
hiện một cách đúng đắn và hiệu quả.
Ba là, quy định một cách rõ ràng về đất có tranh chấp và một số thuật ngữ có
liên quan nhằm góp phần quan trọng trong việc áp dụng một cách có hiệu quả áp
dụng pháp luật HĐĐC ở nước ta hiện nay. Trong thực tế thì một số khái niệm của
nước ta chưa được thống nhất như chưa có khái niệm “hợp đồng đặt cọc” “hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hình thức của hợp đồng đặt cọc.
Bốn là, quy định thuận tiện hơn về thủ tục, trình tự và giảm tối đa thời gian cho
người dân khi thực hiện việc đặt cọc, thực hiện thủ tục hành chính một cửa và giảm
các khoản thuế, lệ phí về chuyển nhượng đất cho người dân. Trong thực tế, nhằm

33
đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc
và phù hợp với yêu cầu cải cách nền hành chính của quốc gia nói chung.
Năm là, Nếu thời điểm có hiệu lực của đặt cọc được xác định theo nguyên tắc
chung, việc đặt cọc có hiệu lực trước thời điểm chuyển giao tài sản đặt cọc thì cần
xác định nghĩa vụ của bên đặt cọc về việc chuyển giao tài sản đặt cọc cho bên kia
theo đúng thỏa thuận. Về hình thức đặt cọc: Hiện tại, quy định về hình thức của đặt
cọc được quy định cùng với nội dung của việc đặt cọc. Việc quy định hình thức của
đặt cọc cùng với nội dung như vậy không hợp lý và không phản ánh đúng vai trò
quan trọng của hình thức trong giao dịch này. Cần quy định riêng một điều luật về
hình thức của đặt cọc theo hướng: giao dịch đặt cọc phải được lập thành văn bản, có
thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp
luật có quy định việc đặt cọc phải công chứng, chứng thực, phải đăng ký hoặc xin
phép tại cơ quan có thẩm quyền thì các bên phải tuân thủ hình thức đó.
Sáu là, về tài sản đặt cọc: Cần phải đa dạng hóa các loại tài sản đặt cọc, trừ
những tài sản pháp luật cấm đem giao dịch. Theo BLDS 2005 hiện nay cũng như
trong quy định của BLDS 2015, tài sản đặt cọc bị giới hạn chỉ bao gồm: tiền và các
vật có giá trị; các chủ thể không được dùng những tài sản tồn tại ở dạng quyền tài sản
như quyền đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp để đặt cọc, trong khi đó, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh còn có thể có đối tượng bảo đảm là các quyền tài sản, giấy tờ trị giá
được bằng tiền. Như vậy, so với các biện pháp khác thì tài sản đặt cọc còn bị giới
hạn. Quy định như vậy là chưa bao quát đầy đủ, hạn chế quyền sở hữu của chủ sở
hữu đối với tài sản của họ, đặc biệt là trong trường hợp họ không có tài sản khác để
đặt cọc cho việc giao kết một hợp đồng có giá trị lớn.
Bảy là, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất chúng ta phải tiến hành một số biện pháp cụ thể như: Đơn giản về thủ tục
hành chính. Từng bước kiện toàn hoạt động, đồng thời cần có sự phối hợp hoạt động
với các cán bộ địa chính tại nhiều địa phương.

34
Tám là, giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành chính
trong lĩnh vực đặt cọc. Từ đó, để cho người dân có nhận thức đúng đắn về những quy
định của đất đai nói chung. Từ những quy định đó thì người dân có thể đóng góp ý
kiến nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc nói riêng và
quy định về giao dịch dân sự nói chung
KẾT LUẬN

35
Hợp đồng đặt cọc có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế
- xã hội . Đặt cọc là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm. Cùng với sự phát
triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi. Hiện nay, đặt
cọc đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và
thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, Nhà nước xây dựng
khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường nên đã xây dựng cơ sở
pháp lý đối với các quy định về đặt cọc theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy
nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về đặt cọc vẫn còn tồn tại những mâu
thuẫn, bất cập. Với đặc trưng của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, muốn
thúc đẩy sự phát triển của hoạt động đặt cọc thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về
đặt cọc theo hướng công bằng và minh bạch.
Trong khuôn khổ của chuyên đề tốt nghiệp, người viết không có tham vọng trình
bày được đầy đủ tất cả những vấn đề liên quan đến HĐĐC mà chỉ tâp trung giải quyết
những vấn đề nổi bật và cơ bản nhất. Mục đích cuối cùng là nhằm góp phần tạo ra
một môi trường pháp lý thuận lợi, bảo đảm lợi ích thiết thực của các chủ thể trong
quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. VĂN BẢN PHÁP LUẬT
1. Quốc Hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội.
2. Quốc Hội (2015), bộ luật dân sự 2015

36
3. Quốc Hội (2005), bộ luật dân sự 2005
II. TÀI LIỆU CHUYÊN MÔN
1. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, tr. 250-270, NXB Đại
học quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
2. Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật thương mại, NXB Công
an nhân dân, Hà Nội.
3. Viện nghiên cứu phát triển doanh nghiệp (2012), Báo cáo thường niên doanh
nghiệp Việt Nam năm 2011, NXB Thông tin và truyền thông, Hà Nội.
4. Viện nghiên cứu phát triển doanh nghiệp (2013), Báo cáo thường niên doanh
nghiệp Việt Nam năm 2012, NXB Thông tin và truyền thông, Hà Nội.
5. Viện Ngôn Ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội.
6. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2 Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb
Công an nhân dân, 2012.
7. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2 Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb
Công an nhân dân, 2012.
III.Website tham khảo
https://www.gmholdings.com.vn/gioi-thieu/

Pháp Luật Về Hợp Đồng Đặt Cọc Thực Tiễn Áp Dụng Tại Công Ty Cp Bđs Gm Holdings.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Pháp Luật Về Hợp Đồng Đặt Cọc Thực Tiễn Áp Dụng Tại Công Ty Cp Bđs Gm Holdings.docx

Similar to Pháp Luật Về Hợp Đồng Đặt Cọc Thực Tiễn Áp Dụng Tại Công Ty Cp Bđs Gm Holdings.docx (14)

More from Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562

More from Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Pháp Luật Về Hợp Đồng Đặt Cọc Thực Tiễn Áp Dụng Tại Công Ty Cp Bđs Gm Holdings.docx