Dokumen tersebut membahas estimasi biaya dan analisis finansial untuk suatu proyek investasi, termasuk prosedur analisis keuangan, biaya investasi, biaya operasi, proyeksi pendapatan, dan contoh perhitungan untuk proyek pengolahan nikel dan lumpur anoda tembaga.

1. BAB VI
ESTIMASI BIAYA DAN
ANALISIS FINANSIAL

2. Investasi dan Analisis Finansial
• Sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi,
selain melakukan tinjauan dari segi teknis, salah satu syarat
terpenting adalah mengkaji aspek finansial dan keekonomian.
• Sebelum dilakukan investasi, perlu dilakukan estimasi
pengeluaran dan penerimaan keuangan selama umur proyek
(pabrik) yang merupakan aliran kas keuangan perusahaan
(future cash flow).
• Aliran keuangan tersebut akan dipakai sebagai acuan dalam
menilai kelayakan proyek investasi dari aspek
keekonomiannya.

3. Prosedur Analisis Keuangan
• Hal-hal yang dilakukan dalam analisis keuangan meliputi:
– Menghitung Biaya Modal Investasi (CAPEX) dan Modal Kerja
– Menghitung Biaya Operasi (OPEX)
– Menghitung Proyeksi Pendapatan
– Membuat Model Aliran Dana (Cash Flow Model)
– Menentukan Kriteria Keekonomian suatu proyek
• Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value = NPV)
• Laju Pengembalian Internal (Internal Rate of Return/IRR)
• Periode Pengembalian (Payback Period)
– Melakukan Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)

4. Biaya Investasi dan Modal Kerja
• Biaya investasi adalah biaya-biaya untuk investasi peralatan-
peralatan utama dan peralatan-peralatan pendukung, biaya investasi
untuk kegiatan pengembangan (FS, Basic Design), investasi untuk
penggantian (replacement), infrastruktur, utilities dan lain-lain.
• Biaya Modal Kerja (Working Capital) adalah biaya yang harus
disediakan untuk memenuhi kebutuhan biaya produksi sampai
dengan suatu waktu dimana perusahaan bisa memperoleh
pendapatan dari hasil penjualan produk yang dapat digunakan
untuk membiayai produksinya.
• Sumber dana bisa dari hutang/pinjaman dari bank dan modal sendiri
(equitas).

5. Biaya Investasi
Secara umum basis untuk mengestimasi capital expenditure
(CAPEX) adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
– Pembelian peralatan dan pemasangannya
– Instrumentasi dan kontrol
– Perpipaan (piping)
– Peralatan-peralatan listrik
– Gedung
– Fasilitas-fasilitas servis seperti water treatment plant, dst.
– Peralatan-peralatan yang bergerak (mobile equipments)
– Infrastruktur seperti fasilitas pelabuhan, bandara, jalan,
fasilitas akomodasi.

6. Biaya Investasi
Untuk perusahaan tambang yang mempunyai pabrik pengolahan
(ekstraksi), komponen CAPEX dapat diklasifikasikan menjadi
biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
– Tambang,
– Ore Beneficiation/Ore Preparation/Ore Dressing
– Process Plant
– Pabrik pendukung (supporting plant), seperti acid plant, steam
plant, O2plant, calcination plant, H2S plant
– Utilitas dan servis: air, minyak, compressed air, uap air
– Infrastruktur

7. Sebagai contoh, CAPEX untuk process plant HPAL bijih nikel laterit
dengan produk antara (intermediate) adalah biaya-biaya untuk
pengadaan peralatan-peralatan dan fasilitas sbb:
• Pressure leach circuit (autoclave and its supporting equipments)
• Autoclave seal water cooling system
• Distribution piping
• Autoclave discharge neutralization
• CCD circuit
• CCD overflow and neutralization
• PLS (Pregnant Leach Solution) storage pond
• Tailings neutralization
• Hydroxide/sulfide/carbonate precipitation circuit
• Tailings pumping
• Tailing disposal facilities

8. Contoh perincian komponen CAPEX proyek HPAL di Mindoro,
Philippina (data tahun 2007):
Area Million USD
2-autoclave HPAL process plant 383
Ancillary process units 206
Water, services and utilities 148
Process plant infrastructure 46
General infrastructure 69
Temporary construction facilities 62
Other project costs 174
Mining, owner costs 30
Total Project Cost, excl contingency 1,118
Contingency (25%) 280
Total Project Cost 1,398 ≈ 1.4 bn
USD
Kapasitas produksi: 37.000 nikel dalam MSP (Mixed Sulphide
Precipitate)

9. Contoh perincian CAPEX proses heap leaching nikel laterit
(kapasitas 20.000 t/y Ni dalam MHP), PROYEK NICKELORE‘S
• Acid Plant A$ 170 m
• Power Plant A$ 64 m
• Borefield Development A$ 80 m
• Heap Leach Pads & Ponds A$ 66 m
• Processing Plant A$ 255 m
• EPCM, temp camp & owner costs A$ 86 m
• Contingencies A$ 144 m
Total A$ 865 m

10. Biaya Operasi (OPEX)
• Biaya Operasi (operating expenditure) adalah besarnya dana yang harus
dikeluarkan untuk membiayai semua kegiatan operasi hingga produk siap untuk
dijual.
• Basis untuk menentukan biaya operasi (operating cost) adalah biaya-biaya yang
harus dikeluarkan untuk:
– Bahan habis (consumables seperti reduktor, asam sulfat, limestone, flokulan
dan termasuk bahan bakar/fuels)
– Labour (managers, engineers, operators, administration, services)
– Maintenance cost
– Mining cost
– Product transportation
– Fixed charges such as taxes, depreciation, insurance
– Office cost such as communication
– Sales and marketing expenses
– Environmental management
– Community development
– Research and development

11. Contoh perincian komponen OPEX proyek HPAL
nikel laterit di Mindoro, Philippina
Cost elements Million USD per year
Mining and transportation 75.3
Processing 78.3
Utilities and infrastructure 23.6
Administration and general 14.4
Total Cost 191.6
USD/lb Ni 2.36

12. Menghitung Proyeksi Pendapatan (Revenue)
• Perhitungan proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana
yang masuk atau diterima dari hasil penjualan produk atau
pendapatan yang diperoleh dari biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment cost, refining cost = TCRC)
• Skema pendapatan
– Buying scheme: Bahan baku yang diolah dibeli dan pendapatan
diperoleh dari penjualan produk. Pembelian bahan baku dikenai
pajak pertambahan nilai (PPn)
– Tolling scheme: Pendapatan diperoleh dari biaya untuk
pengolahan dan pemurnian (TCRC) dan pendapatan yang
diperoleh dari selisih recoveri yang dapat diperoleh pabrik
pengolah dan recoveri yang disepakati (digunakan di pasar)

13. Contoh kasus:
• Suatu pabrik pengolahan lumpur anoda (dari pabrik electrorefining
tembaga) mempunyai data-data sebagai berikut:
Kapasitas Produksi 2,000 tpy
Kadar moisture 10%
Berat kering 1,800 tpy
Market Technical
Slime 100 USD/ton
Au 1.15 % 20.700 tpy 99.0% 99.557% 4.0 USD/oz 727.50 USD/oz
Ag 3.5388 % 63.698 tpy 99.0% 87.007% 0.3 USD/oz 11.66 USD/oz
Pt 13 ppm 23.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 20.0 USD/oz 900.00 USD/oz
Pd 78 ppm 140.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 7.0 USD/oz 450.00 USD/oz
Se 6.52 % 117.360 tpy 65.0% 90.000% 8.0 USD/lb 60,506.40 USD/ton
Pb 55 % 990.000 tpy 1,550.00 USD/ton
Ag to slag 8.276 tpy
1 ppm 1 gr/ton
1 oz 31.1035 gram
1 lb 0.454 kg
WeightComposition
Treatment and
Refining Costs
(TCRC)
Price 2012Element
RecoveryFeed

14. • Dengan MEKANISME TOLLING, pendapatan
perusahaan akan berasal dari:
– Treatment cost-refining cost (TCRC)
– Pendapatan dari selisih recoveri teknis pabrik dan
recoveri pasar yang disepakati (market recovery)
1. Treatment cost
Pendapatan dari Treatment Cost (USD/yr),
= Treatment Cost (USD/ton) x Berat Kering Slime (tpy)
= 100 USD/ton x 1,800 ton/yr = 180,000 USD/yr

15. 2. Refining cost untuk emas, perak, platina, paladium dan
selenium
Refining Cost Au (USD/kg) =
= 128.6 USD/kg
a) Pendapatan dari Refining Cost Au (USD /yr) = Refining
Cost Au (USD/kg) x Berat Au (tpy) x 1000 x Recovery
Market Au
= 128.6 USD/kg x 20.7 tpy x 1000 x 99%
= 2,635,459 USD/yr
( )
gr/oz1035.31
kg/gr1000×oz/USD4

16. b) Refining Cost Ag (USD/kg) =
= 9.65 USD/kg
Pendapatan dari Refining Cost Ag (USD /yr),
= Refining Cost Ag (USD/kg) x Berat Ag (tpy) x 1000 x Recovery Market
Ag
= 9.65 USD/kg x 63.698 tpy x 1000 x 99%
= 608,241 USD/yr
c) Refining Cost Pt (USD/kg) = = 643.01 USD/kg
Pendapatan dari Refining Cost Pt (USD /yr),
= Refining Cost Pt (USD/kg) x Berat Pt (kg/yr) x Recovery Market Pt
= 643.01 USD/kg x 23.4 kg/yr x 80%
= 12,037 USD/yr
( )
1035.31
1000/20 ×ozUSD
( )
1035.31
1000oz/USD3.0 ×

17. d) Refining Cost Pd (USD/kg),
=
• Pendapatan dari Refining Cost Pd (USD /yr),
= Refining Cost Pd (USD/kg) x Berat Pd (kg/yr) x Recovery Market Pd
= 225.06 USD/kg x 140.4 kg/yr x 80%
= 25,278 USD/yr
( )
1035.31
1000/7 ×ozUSD

18. e) Refining Cost Se (USD/kg),
=
Pendapatan dari Refining Cost Se (USD /yr),
= Refining Cost Se (USD/kg) x Berat Se (tpy) x 1000 x Recovery Market
= 17.64 USD/kg x 117.36 tpy x 1000 x 65%
= 1,345,418 USD/yr
( )
kg/lb454.0
lb/USD8

19. Hasil perhitungan pendapatan dari TCRC
dinyatakan dalam tabel berikut:
Revenue TCRC:
Component
Treatment cost:
Slime 100 USD/ton 180,000 USD/yr
Refining Cost:
Gold 4.0 USD per oz 128.60 USD/kg 2,635,459 USD/yr
Silver 0.3 USD per oz 9.65 USD/kg 608,241 USD/yr
Platinum 20.0 USD per oz 643.01 USD/kg 12,037 USD/yr
Paladium 7.0 USD per oz 225.06 USD/kg 25,278 USD/yr
Sellenium 8.0 USD per lb 17.64 USD/kg 1,345,418 USD/yr
Revenue Per Unit Revenue Per Unit Yearly Revenue

20. 2. Pendapatan Karena Selisih Recoveri
− Pendapatan dari selisih technical recovery dan
market recoveryAu, Ag, Pt, Pd dan Se . Pendapatan
Pb dan Ag yang masuk ke dalam slag diperkirakan
sebesar 90 % untuk Pb dan 81 % Ag setelah dikurangi
biaya-biaya pengolahan slag.
a. Recovery Au = Berat Au (tpy) x 1000 x (%recoveri
teknik Au - %recoveri market Au)
= 20.7 tpy x 1000 x (99.557 % - 99.0 %) = 115.3 kg/yr
= = 3,706.95 oz/yr
Yearly Revenue Au = Recovery Au (oz/yr) x Harga Au (USD/oz),
= 3,706.95 oz/yr x 727.5 USD/oz = 2,696,803 USD/yr
( )
1035.31
1000/3.115 ×yrkg

21. b. Recovery Ag = Berat Ag (tpy) x 1000 x (%recoveri
teknik Ag - %recoveri market Ag)
= 63.698 tpy x 1000 x (87.007 % - 99 %)
= (-7639.35) kg/yr
= = (-245,610.59) oz/yr
• Yearly Revenue Ag,
= Recovery Ag (oz/yr) x Harga Ag (USD/oz)
= (-245,610.59) oz/yr x 11.66 USD/oz
= (-2,863,820) USD/yr
( )
1035.31
1000yr/kg)35.7639-( ×

22. c. Recovery Pt = Berat Pt (kg/yr) x (%recoveri
teknik Pt - %recoveri market Pt)
= 23.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 3.51 kg/yr
= = 112.85 oz/yr
• Yearly Revenue dari Pt = Recovery Pt (oz/yr) x Harga
Pt (USD/oz)
= 112.85 oz/yr x 900 USD/oz = 101,564 USD/yr
( )
1035.31
1000/51.3 ×yrkg

23. d.Recovery Pd = Berat Pd (kg/yr) x (%recoveri teknik Pd
- %recoveri market Pd)
= 140.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 21.06 kg/yr
= = 677.09 oz/yr
Yearly Revenue dari Pd = Recovery Pd (oz/yr) x
Harga Pd (USD/oz)
= 677.09 oz/yr x 450 USD/oz = 304,692 USD/yr
( )
1035.31
1000/06.21 ×yrkg

24. e. Recovery Se = Berat Se (tpy) x (%recoveri teknik Se -
%recoveri market Se)
= 177.36 tpy x 1000 x (90 % - 65 %) = 29.34 tpy
Yearly Revenue dari Se = Recovery Se (tpy) x Harga
Se (USD/ton)
= 29.34 tpy x 60,506.4 USD/ton = 1,775,258 USD/yr
f. Recovery Pb = Berat Pb (tpy) x 90 % = 990 tpy x 90 %
= 891 tpy
Yearly Revenue dari Pb = Recovery Pb (tpy) x Harga
Pb (USD/ton)
= 891 tpy x 1,550 USD/ton = 1,381,050 USD/yr

25. g. Recovery Ag dalam slag = Berat Ag dalam slag (tpy) x
1000 x 81 %
= 8276 tpy x 1000 x 81 % = 6703.56 kg/yr
= = 215,524.30 oz/yr
Catatan: Ag dalam slag direcover kembali
Yearly Revenue dari Ag = Recovery Ag (tpy) x Harga
Ag (USD/ton)
= 215,524.30 oz/yr x 11.66 USD/ton = 2,513,013 USD/yr
( )
1035.31
1000/56.6703 ×yrkg

26. Total Revenue dari Selisih
Recovery
Revenue Recovery:
Product
Au 115.30 Kg/yr 3,706.95 oz/yr 2,696,803 USD/yr
Ag (7639.35) Kg/yr -245,610.59 oz/yr -2,863,820 USD/yr
Pt 3.51 Kg/yr 112.85 oz/yr 101,564 USD/yr
Pd 21.06 Kg/yr 677.09 oz/yr 304,692 USD/yr
Se 29.34 Ton/yr 29.34 oz/yr 1,775,258 USD/yr
Pb 891.00 Ton/yr 891.00 oz/yr 1,381,050 USD/yr
Ag on the Slag 6703.56 Kg/yr 215,524.30 oz/yr 2,513,013 USD/yr
5,908,561 USD/yr
Recovery Yearly Revenue
Total Revenue dari Selisih Recovery
Recovery
Total Revenue = Total Revenue TCRC + Total
Revenue Recovery
= USD 4,806,433 + USD 5,908,561 = USD 10,714,994

27. ALIRAN KAS (CASH FLOW)
• Analisis cash flow merupakan analisis yang
berhubungan dengan pendapatan atau keuntungan
yang ditimbulkan karena adanya pembelanjaan dan
atau investasi.
• Apabila analisis cash flow memperhitungkan nilai
waktu dari uang maka disebut dengan Discounted
Cash Flow (DCF).
• Cash flow biasanya dihitung dengan basis
perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi, yang
ditentukan melalui pengurangan cash outflow dari
cash inflow yang dihasilkan dari kegiatan investasi.

28. Menghitung aliran dana (cash flow)
• Untuk menghitung aliran dana, diperlukan
data-data mengenai:
– Biaya investasi
– Biaya operasi
– Keuntungan bersih (net profit)
– Depresiasi
– Biaya revitalisasi

29. Biaya investasi
(contoh kasus pabrik pengolah lumpur anoda)
• Biaya pembelian tanah = IDR 30,800,000,000 = USD 3,080,000
• Biaya bangunan = IDR 35,200,000,000 = USD 3,520,000
• Biaya infrastruktur pabrik = IDR 165,000,000,000 = USD
16,500,000
• Pembangunan infrastruktur pabrik akan dilakukan pada tahun
2010 dan 2011. Sehingga biaya infrastruktur pabrik pada
tahun 2010 dan 2011 = 50% x USD 16,500,000 = USD
8,250,000.

30. Biaya revitalisasi (contoh kasus)
• Biaya revitalisasi bangunan dan infrastruktur pabrik akan
dikeluarkan setelah 10 tahun yaitu pada tahun 2021 sebesar
40% x (biaya bangunan + biaya infrastruktur pabrik) = 40% x
(USD 3,520,000 + USD 16,500,000) = USD 8,008,000.
Exchange Rate 10,000 Rp/USD
Revitalize Investment 40%
2010 2011 2021
Plant 165,000,000,000 16,500,000 8250000 8250000
Building 35,200,000,000 3,520,000 3,520,000
Land 30,800,000,000 3,080,000 3,080,000
Total 231,000,000,000 23,100,000 14,850,000 8,250,000
Revitalize Investment 80,080,000,000 8,008,000 8,008,000
Investment
(Rupiah)
Investment
(USD)
Component
Year

31. Biaya operasional (contoh kasus pabrik
pengolah lumpur anoda)
Cost Type
Material Cost
Kaldo Furnace Treatment 1,179,370
Gas Cleaning & Se-Recovery 1,270,307
Waste Water Treatment 25,773
Silver Refinery (Ag = 400 tpa) 125,699
Gold Refinery (20 tpa) 106,773
Electricity Consumption 358,020
Sub Total Biaya Bahan 3,065,943
Labour Cost 922,554
Selling Expense 860,000
General and Administration Cost 450,000
Tax and Retribution 36,129
Marketing Cost 12,700
TOTAL 5,347,326
Cost (USD)

32. DEPRESIASI (DEPRECIATION)
• Depresiasi adalah penurunan dalam nilai fisik properti seiring
dengan waktu dan penggunaannya.
• Depresiasi merupakan biaya non-kas yang berpengaruh
terhadap pajak pendapatan.
• Dalam konsep akuntansi, depresiasi adalah pemotongan
tahunan terhadap pendapatan sebelum pajak sehingga
pengaruh waktu dan penggunaan atas nilai aset dapat
terwakili dalam laporan keuangan suatu perusahaan.
• Properti yang didepresiasi yaitu infrastruktur pabrik, gedung
dan tanah. Metoda perhitungan depresiasi adalah linier
(diasumsikan bahwa aset terdepresiasi setiap tahunnya
selama umur pemanfaatannya).

33. DEPRESIASI (DEPRECIATION)
• Depresiasi tahun ke-n
• Umur manfaat (depreciation life) infrastruktur pabrik, gedung
dan tanah yaitu selama 10 tahun dan nilai aset tersebut
setelah 10 tahun dianggap tidak mempunyai nilai sisa.
Sehingga;
aset)pemakaianwaktuperiode(perkiraannnyapemanfaataUmur
nnyapemanfaataumurakhirpadaasetnilaiperkiraan-asetnmendapatkauntukBiaya
Depresiasi infrastruktur pabrik pada tahun 1 (2012) =
10
0-16,500,000USD = USD 1,650,000

34. • Depresiasi gedung pada tahun 1 (2012)
= = USD 352,000
• Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012)
= = USD 308,000
• Total depresiasi pada tahun 2012,
= USD 1,650,000 + USD 352,000 + USD 308,000
= USD 2,310,000
10
0-3,080,000USD
10
0-3,520,000USD

35. • Pada tahun ke-10 yaitu tahun 2022 pabrik direvitalisasi
sehingga dapat kembali produktif untuk 10 tahun kedepan
dan diasumsikan akan berhenti beroperasi pada tahun 2031.
• Depresiasi biaya revitalisasi pada tahun 2022 =
= USD 800,800
Depreciation
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Plant 10 16,500,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000
Building 10 3,520,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000
Land 10 3,080,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000
Revitalize Investment 10 8,008,000
2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
Component
Depreciation
Life
Total
Depreciation
Total
Year
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
1,650,000 1,650,000
352,000 352,000
308,000 308,000
800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
Year
10
0-8,008,000USD

36. ALIRAN KAS (CASH FLOW)
• Cash flow = Net profit + Depresiasi – Biaya Investasi
atau Biaya Revitalisasi
• Net profit = Gross profit – Pajak (Tax)
• Pajak (Tax) = Tax rate x Gross profit
• Gross profit
= Total Revenue - Operating Cost - Depresiasi
• Tax Rate yang digunakan misalnya sebesar 25%.

37. Airan kas (Cash flow) Contoh Kasus
a. Tahun 2010
Pabrik baru mulai dibangun sehingga aliran kasnya negatif
sebesar biaya investasi yang dikeluarkan yaitu USD –
14,850,000.
b. Tahun 2011
Pabrik masih dalam tahap pembangunan. Biaya investasi yang
dikeluarkan yaitu USD –8,250,000.
c. Tahun 2012 – tahun 2020
Pabrik sudah mulai beroperasi dan memperoleh pendapatan
dari revenue TCRC dan revenue recovery yaitu sebesar USD
10,714,994.
Gross profit = USD 10,714,994 – USD 5,347,326 (biaya
operasi) – USD 2,310,000 (depresiasi) = USD 3,057,668

38. • Pajak (Tax) = 25% x USD 3,057,668 = USD 764,417
• Net profit = USD 3,057,668 - USD 764,417 = USD 2,293,251
• Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 – 0 (biaya
revitalisasi) = USD 4,603,251
• Biaya investasi hanya dikeluarkan pada saat pabrik belum
beroperasi. Setelah pabrik beroperasi komponen biaya
investasi berubah menjadi depresiasi seiring dengan
berjalannya pabrik.
• Nilai depresiasi akan mengurangi Gross Profit dan mengurangi
besarnya pajak pendapatan (tax) kemudian akan
ditambahkan kembali ke dalam Cash flow. Sehingga nilai
depresiasi hanya berpengaruh terhadap besarnya pajak
pendapatan (tax) tahunan.

39. • Jika analisis dilakukan dengan menggunakan nilai
tukar dollar yang tetap, aliran kas tidak dieskalasi
setiap tahunnya. Artinya aliran kas pada tahun 2012
sampai tahun 2020 mempunyai nilai yang sama
sebesar USD 4,603,251
d. Tahun 2021
Pabrik sudah beroperasi selama 10 tahun sehingga
dikeluarkan biaya revitalisasi yaitu sebesar USD
8,008,000.
Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 – USD
8,008,000 = USD -3,404,749

40. e. Tahun 2022 – 2031
• Biaya revitalisasi berubah menjadi depresiasi sebesar
USD 800,800 per tahun selama 10 tahun. Sehingga
aliran kas mejadi;
Gross profit = USD 10,714,994 – USD 5,347,326 –
USD 800,800 = USD 4,566,868
Pajak (Tax) = 25% x USD 4,566,868 = USD 1,141,717
Net profit = USD 4,566,868 - USD 1,141,717 = USD
3,425,151
Cash flow = USD 3,425,151 + USD 800,800 – 0 = USD
4,225,951

41. MENENTUKAN KRITERIA KELAYAKAN
• Indikator utama yang digunakan untuk menentukan
kelayakan ekonomi dalam investasi adalah NPV (Net Present
Value), IRR dan Pay Back Period.
1. ”Net Present Value” (NPV).
Investasi dianggap mempunyai kelayakan bila hasil-hasil
evaluasi memberikan NPV yang positif.
Present Value (PV) adalah nilai sekarang dari penerimaan
(uang) yang akan didapat pada tahun mendatang.
Net Present Value (NPV) adalah selisih antara penerimaan dan
pengeluaran per tahun.

42. • Discount Rate adalah bilangan yang dipergunakan
untuk mendiscount penerimaan yang akan didapat
pada tahun mendatang menjadi nilai sekarang.
• t = tahun ke-t
Misal interest rate yang digunakan dalam
perhitungan ini sebesar 8.79%.
( )t
rateinterest1
1
ratediscount
+
=
PV = cash flow tahun ke – t x discount rate
= ( )t
rateinvestment1
t-ketahunflowcash
+

43. ( ) 0-ketahunawalinvestasiratediscountt-ketahunflowcashPVNPV −×== ∑∑
( )
0-ketahunawalinvestasi
ratenteresti1
t-ketahunflowcash
NPV t
-∑
+
=
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )


+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
−
= 654321
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
%79.81
000,250,8
NPV
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )121110987
%79.81
952,225,4
%79.81
748,404,3
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
%79.81
252,603,4
+
+
+
−
+
+
+
+
+
+
+
+
+
( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )181716151413
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
( ) ( ) ( )
000,850.14
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
%79.81
952,225,4
212019
−


+
+
+
+
+
+
= USD 12,640,110

44. 2. Internal Rate of Return (IRR)
• IRR adalah tingkat discount (discount rate / interest
rate) pada saat NPV = 0. Suatu investasi dapat
diterima apabila IRR lebih besar dari nilai interest
rate yang ditentukan.
• Semakin tinggi nilai IRR maka investasi akan semakin
layak (feasible). IRR dihitung dengan rumus;
• Mencari IRR dapat dilakukan dengan metode
numerik hingga didapat NPV = 0.
( )
0-ketahunawalinvestasi
IRR1
t-ketahunflowcash
0 −
+
= ∑ t

45. 3. Payback Period (PBP)
• PBP adalah periode waktu yang menunjukkan
berapa lama dana yang diinvestasikan akan
didapatkan kembali. Semakin pendek PBP
maka investasi akan semakin layak.
• PBP merupakan nilai saat accumulative
present value (NPV) menjadi positif.
Accumulative present value thn ke t,
= (PV thn ke t) + Accumulative PV thn ke (t-1)

46. Contoh perhitungan
• Discount rate tahun ke 0 (2010) = 1
• PV tahun ke 0 (2010) = cash flow thn ke 0 x
discount rate thn ke 0 = USD -14,850,000
• Accumulative PV tahun ke 0 (2010) = USD
-14,850,000

47. • Discount rate tahun ke 1 (2011) = 0.92
• PV tahun ke 1 (2011) = cash flow thn ke 1 x discount rate thn
ke 1
= USD -8,250,000 x 0.92 = USD -7,583,418
• Accumulative PV tahun ke 1 (2011) = (PV thn ke 1) +
Accumulative PV thn ke 0
= USD -7,583,418 + USD -14,850,000 = USD -22,433,418
• Discount rate tahun ke 2 (2012) = 0.84
• PV tahun ke 2 (2012) = cash flow thn ke 2 x discount rate thn
ke 2
• = USD 4,603,252 x 0.84 = USD 3,889,437

48. • Accumulative PV tahun ke 2 (2012) = (PV thn ke 2) +
Accumulative PV thn ke 1
• = USD 3,889,437 + USD -22,433,418 = USD -18,543,980
• NPV = jumlah total PV tahun ke 0 sampai tahun ke 21 = USD
12,640,110
• IRR = 15,71%
• PBP = 8 + = 8 + 0.46 = 8.46 tahun
• Formula Excell NPV =NPV(interest rate;cash flow thn1 hingga
terakhir) + cash flow thn ke 0
• Formula Excell IRR =IRR(cash flow thn ke 0 hingga terakhir)

49. Hasil Perhitungan aliran dana
Discounted Cash Flow Tolling
Tax Rate 25%
Interest Rate 8.79%
Description 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669
(-) Tax 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417
Net Profit 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252
(+) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
(-) Investment 14,850,000 8,250,000 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow (14,850,000) (8,250,000) 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252
tahun ke-t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
discount rate 1.00 0.92 0.84 0.78 0.71 0.66 0.60 0.55 0.51 0.47
PV (14,850,000) (7,583,418) 3,889,437 3,575,179 3,286,312 3,020,785 2,776,712 2,552,360 2,346,134 2,156,572
Accum. PV (14,850,000) (22,433,418) (18,543,980) (14,968,801) (11,682,489) (8,661,704) (5,884,992) (3,332,632) (986,498) 1,170,074
-0.46
NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP 8.46

50. Hasil Perhitungan aliran dana
Description 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869
(-) Tax 764,417 764,417 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717
Net Profit 2,293,252 2,293,252 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152
(+) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
(-) Investment 0 8,008,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow 4,603,252 (3,404,748) 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952
tahun ke-t 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
discount rate 0.43 0.40 0.36 0.33 0.31 0.28 0.26 0.24 0.22 0.20 0.19 0.17
PV 1,982,325 (1,347,740) 1,537,648 1,413,409 1,299,208 1,194,235 1,097,744 1,009,048 927,519 852,578 783,691 720,371
Accum. PV 3,152,399 1,804,659 3,342,306 4,755,715 6,054,924 7,249,159 8,346,902 9,355,951 10,283,470 11,136,048 11,919,739 12,640,110

51. ANALISIS SENSITIVITAS (SENSITIVITY ANALYSIS)
• Ketidakpastian dari variabel-variabel ekonomi akan
mempengaruhi tingkat keakuratan analisis yang
akan mengubah kelayakan dari suatu proyek.
• Kuantifikasi ketidakpastian investasi dapat
dilakukan dengan melihat bagaimana tingkat
profitabilitas dalam hal ini adalah NPV apabila
variabel-variabel dalam perhitungan DCF analisis
mengalami perubahan.

52. • Parameter-parameter yang menjadi pertimbangan
dalam analisis sensitivitas antara lain:
– Harga komoditas (product price)
– Kapasitas produksi (production capacity)
– Biaya modal (capital expenditure)
– Biaya operasional (operational expenditure)
– Nilai tukar dollar (exchange rate)
– Biaya pengolahan dan pemurnian (treatment &
refining cost)

53. Faktor biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment & refining cost)
• Akan berpengaruh terhadap revenue TCRC untuk
pengolahan slime, produk-produk Au, Ag, Pt, Pd dan
Se.
• Untuk level sensitivitas 10 %:
Refining cost slime = USD 100 + USD 100 x 10% =
USD 110
Revenue Treatment Cost Slime = 110 USD/ton x 1,800
ton/yr = 198,000 USD/yr

54. Contoh kasus pabrik pengolah lumpur anoda
 Harga komoditas (product price)
– Akan berpengaruh terhadap revenue recovery dari Au, Ag, Pt,
Pd,Se dan slag Pb.
– Product price baru = Product price awal + Product price awal
x sensitivitas Product price
• Misalnya untuk Au dengan sensitivitas product price sebesar
10% dan -10%;
• Untuk level sensitivitas 10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz + 727.5 USD/oz x 10% =
800.25 USD/oz
• Untuk level sensitivitas -10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz - 727.5 USD/oz x 10% =
654.75 USD/oz

55. Kapasitas produksi (production capacity)
• Akan berpengaruh terhadap pendapatan baik TCRC maupun
recovery dan terhadap biaya bahan / material habis.
• Untuk level sensitivitas 10 %:
− Kapasitas produksi = 2000 tpy + 2000 tpy x 10% = 2200 tpy
− Berat kering = 2200 tpy x 90% = 1980 tpy
− Berat Au yg diolah = 1980 tpy x 1.15% = 22.77 tpy
− Kebutuhan bahan kimia, bahan bakar dan listrik dihitung
untuk kapasitas 2000 tpy sehingga dengan bertambahnya
kapasitas pabrik menjadi 2200 tpy maka semua komponen
bahan habis dikalikan = 1.1

56. Biaya modal (capital expenditure)
• Akan berpengaruh terhadap biaya investasi yaitu biaya
pembelian tanah, pembangunan infrastruktur pabrik dan
bangunan.
• Perubahan biaya investasi akan mengubah nilai depresiasi per
tahun sehingga akan berpengaruh terhadap besarnya pajak
pendapatan yang dikeluarkan per tahunnya.
• Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pembelian tanah = USD 3,080,000 + USD 3,080,000 x
10% = USD 3,388,000
Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012) =
= USD 338,800
10
0-3,388,000USD

57. Biaya operasional
(operational expenditure)
• Akan berpengaruh terhadap biaya pegawai (Labor
Cost), biaya jasa (Selling Expenses), biaya lain
(General and Administration Cost), pajak dan
retribusi (Tax and Retribution), biaya pemasaran
(Marketing Cost).
• Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pegawai = USD 922,554 + USD 922,554 x 10% =
USD 1,014,809.

58. Nilai tukar dollar (exchange rate)
• Perubahan nilai tukar dollar akan berpengaruh
terhadap berbagai macam komponen seperti
biaya investasi, biaya pegawai, jasa, pajak
operasional pemasaran dan lain-lain apabila
dilakukan konversi nilai biaya dari rupiah ke
USD atau sebaliknya

59. Hasil analisis sensitivitas pada level ±10%
(Pengaruhnya terhadap NPV, IRR dan PBP)
Base Case Output
NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP (year) 8.46
Component Level NPV (US$) IRR (%) PBP (year)
10% 18,373,584 18.37% 7.25
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 6,792,112 12.65% 12.89
10% 15,663,130 17.10% 7.78
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,099,310 13.86% 11.53
10% 10,190,368 13.94% 11.45
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 14,572,072 17.35% 7.67
10% 8,956,376 13.79% 11.61
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 15,804,433 17.17% 7.75
10% 15,476,132 17.74% 7.51
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 8,549,293 13.13% 12.32
10% 15,451,621 17.00% 7.83
0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,310,819 13.97% 11.43
Product Price
Production Capacity
Capital Expenditure
Operational Expenditure
Exchange Rate
Treatment & Refining Cost