Download báo cáo đồ án tốt nghiệp ngành luật kinh doanh với đề tài: Ảnh hưởng của pháp luật đến các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
LÊ MINH
ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾTĐỊNH MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
LÊ MINH
ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁP LUẬT ĐẾN CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số: 52380101
Ngườihướng dẫn khoa học: Ts. Ngô Minh Thông

3. THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

4. i
LỜI CẢM ƠN
Khóa luận này được hoàn thành ngoàinhững nỗ lực và cố gắng của bản
thân tôi thì càng có sự giúp đỡ cực kỳ sâu sắc và tận tâm của cô Dương Mỹ
An– người đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình làm khóa luận này. Do
vậy, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến cô Dương Mỹ
An. Đồng thời, tôi xin cảm ơn đến tất cả những người đã cùng tôi, giúp đỡ tôi,
động viên tôi trong suốt thời gian qua giúp tôi hoàn thành được khóa luận
này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô tại trường Đại học Kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh đã dành nhiều tâm huyết và công sức để truyền đạt
cho tôi những kiến thức, kinh nghiệm và những kỹ năng quý báu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2019
Lê Minh

5. ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin được cam đoan rằng, khóa luậnnày là bài nghiên cứu của chính
tôi.
Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được tôi trích dẫn trong khóa luận
này, tôi cam đoan toàn bộ nội dung trong luận văn này chưa từng được công
bố hoặc sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác, tại các Trường Đại học
hoặc Cơ sở Đào tạo khác.
Không có nghiên cứu hay sản phẩm nào của người khác được sử dụng
trong khóa luận này mà không được tôi trích dẫn theo đúng quy định.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 10 năm 2019
Lê Minh

6. iii
PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….
……………………………………………………………………….

7. iv
……………………………………………………………………….

8. 1
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN............................................................................................. i
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................. 1
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT...................................................................... 3
LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................... 4
1. Lý do chọn đề tài................................................................................. 4
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ............................................................ 6
3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu .................................................... 6
4. Kết cấu đề tài....................................................................................... 7
CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................... 8
1.1. Tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư......................... 8
1.1.1. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư............................................. 8
1.1.2. Tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư ................... 8
1.2. Lý thuyết về thông tin bất cân xứng ................................................. 10
1.3. Lý thuyết về rủi ro pháp lý..................Error! Bookmark not defined.
1.4. Chất lượng công trình chung cư..........Error! Bookmark not defined.
1.5. Tài sản chung – tài sản riêng trong chung cưError! Bookmark not
defined.
1.6. Quỹ bảo trì chung cư..........................Error! Bookmark not defined.
1.7. Phương pháp nghiên cứu định lượng...Error! Bookmark not defined.
1.7.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất..........Error! Bookmark not defined.
1.7.2. Phương pháp phân tích dữ liệu......Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2 – THỰC TIỄN CÁC GIAO DỊCH CĂN HỘ CHƯNG CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG NHỮNG NĂM
QUA...........................................................Error! Bookmark not defined.
2.1. Tổng quan về tình hình mua bán CHCC trên địa bàn Tp HCM....Error!
Bookmark not defined.
2.2. Thực trạng giao dịch và các RRPL trước, trong và sau khi thực hiện
giao dịch mua bán CHCC trên địa bàn Tp HCM.Error! Bookmark not
defined.
2.3. Kết quả phân tích nghiên cứu

9. 2
3.1. Kết quả phân tích định tính và định lượngError! Bookmark not
defined.
3.1.1. Kết quả khảo sát định tính.............Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Kết quả phân tích định lượng ........Error! Bookmark not defined.
3.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu .............Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3 CÁC KIẾN NGHỊ ...................Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN.................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................Error! Bookmark not defined.

10. 3
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHCC : Căn hộ chung cư
RRPL : Rủi ro pháp lý
Tp HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

11. 4
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thời gian qua trên các phương tiện thông tin đại chúng có rất nhiều vụ
việc liên quan đến các bất cập trong giao dịch bất động sản, cụ thể là thị
trường giao dịch căn hộ chung cư. Điển hình có thể nói là vụ việc liên quan
đến việc Tập đoàn xây dựng Mường Thanh xây dựng trái phép các dự án
chung cư trên địa bàn nhiều tỉnh thành, trong đó có tổ hợp nhà ở giá rẻ tại khu
Linh Đàm – Hà Nội bị sai phạm về số tầng xây dựng, thực tế cho phép chỉ 35
tầng thì công ty này đã thi công đến 41 tầng. Hay dự án 6 khối nhà chung cư
Đại Thanh cũng của tập đoàn Mường Thanh ở Thanh Trì – Hà Nội, đã thực
hiện các giao dịch mua bán khi các thủ tục pháp lý của dự án chưa hoàn tất.
Dự án CT6 là tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes, tại phường
Kiến Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, theo quy hoạch được duyệt thì
dự án chỉ được phép xây dựng hai block là CT6A và CT6B, song chủ đầu tư
là Công ty Cổ phần Sản xuất – Xuất nhập khẩu Bemes đã tự ý xây thêm một
block CT6C. Việc này đã làm phát sinh tăng 654 căn hộ từ 936 căn như được
duyệt lên 1590 căn. Sau khi xây dựng xong các block CT6A và CT6B thì chủ
đầu tư đã bắt đầu làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua căn hộ này. Tuy
nhiên, sau đó một thời gian, cơ quan nhà nước – Sở tài nguyên và môi trường
Hà Nội mới phát hiện các sai phạm do xây dựng sai quy hoạch được duyệt
nên đã cho thu hồi gần 400 sổ đỏ đã cấp trước đó.Việc này đã làm ảnh hưởng
nghiêm trọng đến tâm lý người mua chung cư ở dự án CT6 nói riêng và thị
trường giao dịch căn hộ chung cư nói chung. Qua vụ việc có thể nhận thấy
rằng, việc khách hàng tìm hiểu thông tin để mua căn hộ tại dự án CT6 hay các
dự án sai phạm của tập đoàn Mường Thanh là chưa sâu sắc, cũng có thể các
thông tin liên quan đến pháp lý không được tập đoàn Mường Thanh công khai
với khách hàng. Điều này cho thấy sự bất cân xứng về thông tin giữa khách
hàng và chủ đầu tư dự án. Chính thông tin bất cân xứng đã làm tăng niềm tin
của khách hàng khi mua căn hộ ở những dự án ma, dự án xây dựng sai quy
hoạch, v.v. Đây là các rủi ro tiềm ẩn cho khách hàng khi mua căn hộ.
Ngoài những rủi ro về mặt pháp lý nêu trên, còn có các rủi ro tiềm ẩn khác
khi khách hàng vào ở căn hộ. Theo Luật nhà ở 2014, trước khi được bàn giao

12. 5
căn hộ, người mua căn hộ phải đóng quỹ bảo trì là 2% giá trị hợp đồng. Về cơ
bản quỹ bảo trì này phải được thành lập và quản lý một cách minh bạch, công
khai để dùng cho việc bảo trì các hạng mục thuộc tài sản chung của chung cư
khi nó bị hư hỏng.Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều chủ đầu tư không minh
bạch và công khai quỹ này. Một số dự án chung cư khi đi vào hoạt động thì
quỹ bảo trì đã sử dụng hết vào những mục đích khác mà không được thông
báo cho cư dân ở chung cư.Nên khi phát sinh hư hỏng cần xử lý thì chủ đầu tư
luôn tìm cách né tránh và kéo dài thời gian. Việc này làm ảnh hưởng nghiêm
trọng đến hình ảnh thương hiệu của chủ đầu tư, và làm suy giảm niềm tin đối
với khách hàng trên thị trường giao dịch căn hộchung cư.Hiện nay, chưa có
điều luật nào qui định cụ thể về việc quản lý quỹ bảo trì tại các chung cư. Đây
là khe hở để các đối tượng tiếp tục chiếm dụng vốn của cư dân chung cư.
Bên cạnh việc sử dụng và quản lý quỹ bảo trì hiện nay đang có nhiều bất
cập như đã trình bày thì việc đánh giá chất lượng công trình trước khi đưa vào
sử dụng cũng là một trong những vấn đề được khách hàng đặc biệt quan
tâm.Một trong những vụ việc gần đây nhất là vụ cháy chung cư Carina ở quận
8 – thành phố Hồ Chí Minh làm 13 người thiệt mạng vào ngày 23 tháng 03
năm 2018. Nguyên nhân được xác định là do chủ đầu tư sử dụng hệ thống
phòng cháy chữa cháy không đạt yêu cầu về chất lượng. Nên khi xẩy ra sự
việc đã không có hệ thống báo cháy và chữa cháy làm thiệt hại nghiêm trọng
về tài sản và con người. Sau vụ việc lần đó, thị trường giao dịch căn hộ chung
cư giảm sút rõ rệt (theo báo cáo từ các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh). Vô hình chung, điều này là ảnh hưởng nghiêm trọng
đến ý định mua căn hộ của người dân.
Qua các vụ việc nêu trên có thể thấy rằng, việc bất cân xứng trong quá
trình tiếp cận thông tin giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư, việc chưa có các
quy định chặt chẽ về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư, và việc kiểm
tra đánh giá chất lượng công trình của các cơ quan ban ngành liên quan còn
rất lỏng lẻo, v.v, là những vấn đề đã và đang được khách hàng trên thị trường
giao dịch căn hộ chung cư rất quan tâm.Chính vì vậy, tác giả quyết định chọn
đề tài “Ảnh hưởng của pháp luật đến các yếu tố tác động đến ý định mua
căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài

13. 6
nghiên cứu. Qua đó góp phần làm sáng tỏ các điều luật liên quan và có những
đóng góp giúp khách hàng có cái nhìn toàn cảnh để phòng các rủi ro trong khi
tham gia các giao dịch căn hộ chung cư.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Trong bối cảnh nghiên cứu như vậy, tác giả xác lập mục tiêu cho nghiên
cứu này là nhằm tìm hiểu các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung
cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; và làm rõ các vấn đề pháp lý liên
quan ảnh hưởng đến các yếu tố tác động đến ý định mua đó. Ngoài ra, nghiên
cứu còn tìm hiểu sâu thêm về mức độ ảnh hưởng của những yếu tố tác động
đến ý định mua căn hộ chung cư, và từ đó cố gắng đưa ra những giải pháp cho
chủ doanh nghiệp và phía người dân để đảm bảo được sự hài hòa giữa lợi ích
các bên trước và trong khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Với mục tiêu nghiên cứu đề ra như vậy, nghiên cứu cần làm rõ các câu hỏi
sau đây:
+ Những yếu tố nào tác động đến ý định mua căn hộ chung cư của khách
hàng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh?
+ Mức độ tác động của các yếu tố đó đến ý định mua căn hộ chung cư của
khách hàng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là như thế nào?
+ Các vấn đề pháp lý liên quan nào ảnh hưởng đến các yếu tố tác động
đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh?
+ Những giải pháp nào giúp khách hàng giảm các rủi ro trong giao dịch
mua bán căn hộchung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh?
3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 08 đến tháng
10 năm 2019, tại thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu sử dụng phương pháp mô tả, phương pháp diễn dịch, phương
pháp phân tích thống kê. Các số liệu khảo sát được thu thập và mã hóa để
phân tích hồi qui bằng phần mềm SPSS, nhằm đánh giá các tác động trong mô
hình nghiên cứu.Ngoài ra, nghiên cứu còn sử dụng phương pháp so sánh để

14. 7
đối chiếu giữa thực tiễn thi hành pháp luật với các qui định của pháp luật hiện
hành, từ đó bình luận thêm về các vấn đề pháp lý.
4. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu có cấu trúc như sau:
+ Mở đầu
+ Chương 1: Cơ sở lý luận
+ Chương 2: Thực tiễn các giao dịch căn hộ chưng cư trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua
+ Chương 3: Kết quả phân tích nghiên cứu và các khuyến nghị.
+ Kết luận

15. 8
CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP
TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Pháp luật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung
cư
1.1.1. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội thì quá trình đô thị hóa được
diễn ra nhanh chóng và thể hiện rộng khắp ở các thành phố, tỉnh thành lớn.
Cùng với đó, nhu cầu về nhà ở nói chung cũng được gia tăng nhanh chóng và
vượt bậc. Nhu cầu nhà ở của người dân càng trở nên bức thiết, tuy nhiên, nhu
cầu về nhà ở của người dân càng tăng thì quỹ đất xây dụng càng eo hẹp tại
các thành phố lớn. Do đó, các dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà chung
cư có thể được coi là một mô hình nhà ở điển hình ở các khu vực đô thị đáp
ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở
2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Nhà chung cư
là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên
trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó;
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền
với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà
còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không
gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà
chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân
chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang
máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung
cư đó.
Hiện nay, Luật nhà ở 2014 tại khoản 3 Điều 2 quy định:

16. 9
....
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Như vậy, với khái niệm "nhà chung cư" quy định ở trên, việc xác định
đâu là nhà ở phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc
vào thực tế sử dụng. Do đó, đối với ví dụ thứ nhất, căn nhà dùng để sinh hoạt
của cả gia đình hằng ngày hoặc căn nhà thứ 2 thi thoảng mới đến đều được
xác định là nhà ở.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 430) “hợp đồng mua
bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một loại giao dịch về mua bán tài sản
thì phải phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự tự do ý
chí, sự ưng thuận, là kết quả của sự thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về việc
xác lập quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại
là một loại giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy
định của Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014,“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa
thuận và phải được lập thành văn bản…”. Điều 123 của Luật Nhà ở về giao
dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy
định rõ “việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng…”.
Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự
tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Nếu hợp
đồng được ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự, hay người ký
kết bị ép buộc hoặc bị đe dọa hay bất cứ hành vi vi phạm pháp luật nào khác
ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán thì khả năng hợp đồng mua bán sẽ trở nên
vô hiệu. Khi đó, hậu quả việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ được thực hiện
theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

17. 10
Từ những quy định trên cho thấy, việc mua bán căn hộ chung cư bắt
buộc phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Tuy pháp luật hiện hành chưa
quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhưng dựa
vào bản chất của loại hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật dân
sự và những đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở ta có thể
đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho
bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Phápluật về tranh chấp trong giao dịch mua bán căn hộ chung
cư
Quá trình thực hiện hợp đồng nói chung thì việc xảy ra những tranh chấp
là không thể tranh khỏi. Các tranh chấp khi thực hiện hợp đồng là những tranh
chấp xảy ra giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật về thực hiện hợp
động về nội dung hợp đồng được pháp luật bảo vệ. Đây là những tranh chấp
nhằm thể hiện những mâu thuẫn khi các bên trong quá trình thực hiện hợp
đồng khi không thực hiện các điều khoản trong hợp đồng nói chung.
Trên cơ sở khái niệm trên có thể khái quát: tranh chấp hợp đồng
MBCHCC là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua
căn hộ chung cư với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện
các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng MBCHCC.
Xét về mặt bản chất thì những tranh chấp về hợp đồng MBCHCC là việc
các bên bất đồng quan điểm, xung đột về cách thức giải quyết những yếu tố
phát sinh trong quan hệ hợp đồng, những yếu tố này có thể là hành vi hành
động, hành vi không hành động hoặc hành động không đúng, không đầy đủ
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia trong quan hệ hợp đồng làm
cho mục đích hợp đồng không đạt được. Những mâu thuẫn ảu
Tranh chấp hợp đồng MBCHCC khác với vi phạm hợp đồng MBCHCC.
Vi phạm hợp đồng là hành vi pháp lý của các bên đã xử sự trái với các điều
khoản được cam kết trong hợp đồng. Còn tranh chấp hợp đồng là sự bất đồng
quan điểm, xung đột giữa các bên về hành vi vi phạm hợp đồng hoặc cách

18. 11
thức giải quyết hậu quả phát sinh từ sự vi phạm đó và được thể hiện ra bên
ngoài. Cho nên, không phải cứ khi nào có vi phạm hợp đồng thì khi đó có
tranh chấp mà đôi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấp hợp
đồng lại là sự kiện diễn ra sau đó một thời gian nhất định. Đôi khi có sự vi
phạm hợp đồng nhưng không có sự tranh chấp xảy ra vì các bên không bày tỏ
ra bên ngoài về sự bất đồng hay xung đột lợi ích giữa họ với nhau bằng các
hành vi phản kháng cụ thể có giá trị chứng cứ.
Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng MBCHCC thường là các tranh chấp
phát sinh từ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, tại thời điểm giao
dịch mua bán chưa thể kiểm tra xác nhận. Tranh chấp xẩy ra từ việc thực hiện
hợp đồng MBCHCC theo mẫu do bên bán soạn thảo sẵn và đăng ký với cơ
quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng, bên mua nhà không có sự
đàm phán về các điều khoản của hợp đồng. Ngoài ra, tranh chấp thường diễn
ra giữa nhiều người mua nhà với bên bán về cùng một hoặc một số nội dung
quy định trong hợp đồng, có tranh chấp “mang tính tập thể”.
Dựa vào đặc điểm tranh chấp, có thể chia tranh chấp hợp đồng
MBCHCC thành các loại như sau: tranh chấp về hình thức hợp đồng; tranh
chấp về nội dung hợp đồng; tranh chấp về cơ sở pháp lý để xác định về đối
tượng của hợp đồng.
Một là, tranh chấp về hình thức hợp đồng MBCHCC là các tranh chấp
liên quan đến các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp
đồng. Các tranh chấp về hình thức hợp đồng như là: chủ thể ký hợp đồng (bên
bán) không có thẩm quyền; chủ thể ký hợp đồng (bên mua) không có hoặc
đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; các bên ký hợp đồng không tự
nguyện, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng không có công chứng, chứng
thực (trong trường hợp chuyển nhượng lại hợp đồng),...vv.
Hai là, tranh chấp về nội dung hợp đồng MBCHCC được hiểu là các
tranh chấp liên quan đến các điều khoản thuộc nội dung hợp đồng. Các tranh
chấp về nội dung hợp đồng như là: diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng căn
hộ; cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay theo tim tường; tranh chấp
về tiến độ xây dựng, bàn giao nhà; tranh chấp về chất lượng nhà chung cư,

19. 12
chất lượng và thiết bị trong căn hộ chung cư; tranh chấp về điều khoản thanh
toán; tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư;...vv.
Ba là, tranh chấp về cơ sở pháp lý là sự tranh chấp của các bên trong
quan hệ hợp đồng về việc áp dụng pháp luật trong quá trình thực hiện hợp
đồng và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng. Các quy định của
pháp luật không rõ ràng, có nhiều cách hiểu, quy định theo hướng tùy nghi
theo sự lựa chọn của các bên trong quan hệ hợp đồng đã dẫn đến những tranh
chấp hợp đồng.

20. 13
DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG
MÃ TÀI LIỆU: 53856
DOWNLOAD: + Link tải: tailieumau.vn
Hoặc : + ZALO: 0932091562