QT035.doc

Download đề án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp tại http://luanvan84.com

MỞ ĐẦU

I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những
thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của
nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của
Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy
thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ
năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà
nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế
nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát
triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương
hướng hiệu quả quy mô đầu tư.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu
việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò
trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại,
liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các
vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây
dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích
chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch
vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.

http://luanvan.forumvi.com email: luanvan84@gmail.com
1


Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo
ra những kết quả to lớn:
 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư
và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư
 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
 Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã
hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng
phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch
của Nhà nước…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý
còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu
tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành
mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất
thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân.
Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh
nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.
 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận
nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ

2


chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh
vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền
của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc
cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh
chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị
trường BĐS.

II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường
nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp
thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất.

Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như.
Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị
trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà
đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị
lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau.

Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu
vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối
sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có
ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu
tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ
giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất
cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần
phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.

3


Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến
thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và
nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai,
kinh tế xây dựng…

Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương
pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.

III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trường BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước
trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước.

4


II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà
đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị
trường nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

5


Chương I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động
sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra
do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù
riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là
động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,

6


Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một
hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như
sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như
thế nào thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không
di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được
như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật

7


quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định
nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật
có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản
cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

Các khái niệm về BĐS

Khái niệm 1 Khái niệm 2 Khái niệm 3

BĐS là đất, BĐS là: BĐS là tài sản không di dời được
cùng với - Đất, bao gồm:
nhà và các
phương tiện - Nhà và các - Đất;
khác trên công trình - Nhà ở, công trình xây dựng gắn
đất khác xây
trên đất liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy
định

II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng
và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng
ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị
trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường

8


hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản
phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh
như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ
trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS
theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó
phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

9


Quản lý nhà nước

Người
mua
- Quy luật cung Lợi
Quy Quy cầu ích Người
luật luật - Khan hiếm bán
đặc giá - Cạnh tranh
thù trị - Độc quyền Người Người
BĐS - Lợi nhuận sở hữu sử
- ……… dụng
Giá
Giá
đất
đất

Quan hệ quốc tế
hội nhập

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một
số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất
kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ
phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng
hoá BĐS.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ
có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng
giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
10


 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các
hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái
quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS
là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự
quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của
thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật
dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước.

Các khái niệm về thị trường BĐS

Khái niệm 1 Khái niệm 2 Khái niệm 3

Thị trường BĐS Thị trường bất Thị trường BĐS
là thị trường của động sản là tổng là tổ chức các quyền
hoạt động mua hoà các giao dịch có liên quan đến đất
bán, trao đổi, cho dân sự về BĐS tại sao cho chúng có
thuê, thế chấp, một địa bàn nhất thể trao đổi giá trị
chuyển nhượng giữa các cá nhân
định, trong thời
quyển sử dụng hoặc thực thể. Các
gian nhất định.
BĐS theo quy luật quyền này độc lập
của thị trường có với các đặc tính vật
sự quản lý của chất mà thường
Nhà nước được gọi là đất

11


2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa
người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản
xuất quy định.

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất
đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,
con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây
dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới
nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi
nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người
ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì
tất yếu hình thành thị trường.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không
thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự

12


khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc
đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa
là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật
riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan
trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong
bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành
của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc
xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn
thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và
tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu
dài.

3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống
chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều
không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
- Thị trường văn phòng

13


* Theo mục đích sử dụng
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn

Phân loại thị trường BĐS

Theo các cấp Theo đối tượng Theo mục đích Theo khu vực
của thị trường của thị trường sử dụng
• Thị trường
• Thị trường • Thị trường • Thị trường BĐS ở đô
cấp I nhà ở mua bán
• Thị trường thị
• Thị trường • Thị trường
cấp II khách sạn • Thị trường
• Trị trường cho thuê BĐS ở nông
• Thị trường
cấp III • Thị trường
nhà cho thôn
thuê thế chấp,
bảo hiểm • Thị trường
• Thị trường BĐS ở các
VP đô thị lớn

III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị
trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

14


Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn
viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn
tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo
nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi –
mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao
dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển
nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực
chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi
mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và
giá cả hàng hoá.

2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường
nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong
nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

15


Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường
bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với
quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng
miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác
nhau quy định.

2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị
trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường
hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác
động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở
các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát
triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất,
tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để
tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước
còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng
đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò
của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển.
Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu
đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính
thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.

2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tương đối.

16


Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà
đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì
việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành
cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua
đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” –
(Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;
- Đất khu dân cư nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất chưa sử dụng

Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù
hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu
cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục
đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định
cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng
kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những
mục đích cụ thể đó.

17


2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền
tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài
chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng
do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm
như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong
hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một
quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có
thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường
tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà
đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để
góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường
tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát
triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của
thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất
đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó
người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”.
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao
gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về
đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị
trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu
thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

18


 Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông
qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định
lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh
vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là
thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên
mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và
luật sư cố vấn.
 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được
chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và
tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý
quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp
điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài
nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở
hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội
hoá và thị trường hoá.

Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà đất

Thị Thị Cung Thị Toàn bộ
trường trừơng trong thị trường quá trình
nhà đất nhà đất là trường nhà đất hoạt động
mang thị nhà đất có mối của thị
tính vùng trường phản ứng liên hệ trường
tính khu không chậm hơn chặt chẽ nhà đất
vực sâu hoàn hảo so với cầu với thị chia làm
sắc và là trường tài ba khâu:
nguồn chính- sản xuất,
cung có tiền tệ lưu
giới hạn thông,
tương đối tiêu thụ

19


3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc
xây dựng và phát triển đất nước.

3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia,
một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà
đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị
trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân
thể hiện trong sơ đồ sau:

GDP SỬ DỤNG

Tổng tiêu dùng Tổng tích luỹ
cuối cùng

Tích luỹ
TSLĐ

Tích luỹ
BĐS

20

Tiêu dùng Tiêu dùng Tích luỹ Tích luỹ
Download đề án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp tại TSCĐ
chính phủ tư nhân http://luanvan84.com
TSCĐ khác

Thiết bị với Vật kiến Tài sản
tài sản trên trúc khác
đất

Thị Thị Thị Thị Thị Thị
trường trường trường trường trường trường
hàng máy vật liệu sức lao BĐS nguyên
hoá móc xây động vật liệu,
dịch vụ thiết bị dựng bán thành
phẩm

Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ
của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ
an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nước.

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới
đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của
nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở
mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9
lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường
chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với
tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một

21


trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với
những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những
nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị
trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so
với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình
thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật
ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của
cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết
quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó
cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả
mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh
hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng
thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng
hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp
ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.

3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất.
Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và
nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người
khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ
cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn
phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự
tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

22


3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của
chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ
nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công
nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện
tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD
thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục
vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân
hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính –
tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu
đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán
để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động
mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để
xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức
tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy
khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận
định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đã khiến thị trường nhà
đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua
thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao
dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội,
việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động bình
thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng
chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán.

23


Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000
đồng/chỉ thì sáng hôm sau, giá vàng đã tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai
đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận,
Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều
người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng
(hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hình thức này). Tuy nhiên, trong 2
tháng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty
bất động sản đã giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là
do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu
hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ.

Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi
hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng,
người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu
động. "Thậm chí, người mua và người bán còn không thống nhất nổi giữa giá
vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vì nó chênh nhau quá xa. Xót
của, nhiều người mua thậm chí còn hủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về
giá cả", ông Luận nói. Ông nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định
thì có khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn ai
dám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa.

Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ
nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo
theo những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ
chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ an
toàn hiệu quả. Ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua
nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc
bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán.
Ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với tổ chức kinh
doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrường. Từ

24


mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hình
thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động
được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân
sách trung ương và địa phương. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp
tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất chưa sử dụng
(chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp
(chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 –
2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3%
diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác
nhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha
(bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo
kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết
định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

25


Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nước
(Tính đến 31-12-2000)

Đơn vị: ha
Tổng diện tích
Tổng diện tích So sánh 3/2
Loại đất đã giao, cho
tự nhiên (%)
thuê
1 2 3 4
Tổng số 32.924.060
1. Đất chưa sử dụng 10.021.939 2.739.188
1. Đất sử dụng 21.132.450
- Đất nông nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0
- Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7
- Đất ở đô thị 72.139 72.139 100,0
- Đất ở nông thôn 371.039 371.039 100,0
- Đất chuyên dùng 1.532843 1.532.843 100,0
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật
chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc
đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền
kinh tế.

26


Vị trí của thị trường BĐS- nhà đất trong nền KTQD

Thị trường Thị trường Động thái Phân bổ hợp
nhà đất phát nhà đất là phát triển của lý tài nguyên
triển là nhân nơi thực thị trường nhà đất đai.
tố quan hiện tái sản đất tác động
trọng góp xuất các yếu tới nhiều loại
phần phát tố sản xuất thị trường
triển kinh tế cho các nhà trong nền
xã hội đất kinh doanh KTQD đặc
nước và nhà đất. biệt là thị
nâng cao đời trường tài
sống của các chính – tiền
tầng lớp dân tệ.
cư.

27


ChươngII
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI
TRONG THỜI GIAN QUA

1. Ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội.
Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường. Nó
là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài
cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đã
đem lại một số kết quả như sau:

1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn.
Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp
cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên
dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau
của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất
này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan
trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp,
cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.

28


Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000

Đơn vị: 1000 ha
Dự kiến
Chỉ tiêu Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999
năm 2000
Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6
Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1
Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5
Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7
Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2
Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1
(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính)

T × h× sö dông ® t¹ i Hµ Néi
nh nh Êt
DiÖ tÝ ( 1000
n ch
ha)
50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0
N¨ m
N¨ m 1997 N¨ m 1998 N¨ m 1999 Dù kiÕ n¨ m
n
2000

§ t n «ng nghi Öp § t l© nghi Ö
m p § t chuyª n d ï ng
§ të § t ch a sö d ông

Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận tay
người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều tra

29


của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng
diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng.

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội
- Nhà tư 76,3%
- Nhà thuê của tư nhân 1,0%
- Nhà thuê của Nhà nước 17,1%
- Nhà đa sở hữu 1,5%
- Chưa rõ chủ sở hữu 4,1%

C ¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹ i Hµ Néi

2% 4%
1 7%

1%

76%

Nh µ t N h µ thu ª cña t nh ©n
Nh µ thu ª cña Nh µ n í c N h µ ® së h ÷u
a
Ch a râ ch ñ së h ÷u

30


Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị
(Tính đến 31-12-2000)

Năm 2000
Diện tích đất
Diện tích Cơ cấu
năm 1995
(ha) (%)
Tổng diện tích đất ở đô 57.504 72.139 100,0
thị
Trong đó
Cá nhân, hộ gia đình 70.084 97,1
Tổ chức kinh tế 1.444 2,0
Nước ngoài 1 -
UBND xã 192 0,3
Các tổ chức khác 418 0,6
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính

1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển
biến đột phá.
Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ
hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất
đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử
dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố
Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển
dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao
đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở
địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)

1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động.
Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự
xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở
theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà

31


ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng
cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa
phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 – 4 m2 trước đây
lên 6 – 8 m2 hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có
chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêu
cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu
m2/năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 7,5
m2/người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/người (năm 2000), tổng diện tích
quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000)
(nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh).

Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc
mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán
hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu
Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát
triển kinh tế, xã hội của đất nước.

Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên
trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2. Nhà do dân tự xây
chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại
các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới. (Nguồn: Dự
thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn
giai đoạn 2001 - 2010).

32


DiÖ tÝ nhµ do d© tù x©
n ch n y
DiÖ tÝ (m2)
n ch

450

400

350

300

250

200

1 50

1 00

50

0
1998 1999 2000 N¨ m

K Õho¹ ch h µng n ¨ m Th ùc hi Ön

Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên
800.000 m2 nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở (phần
lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng
trên 200.000 m2 nhà ở.

33


Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam
giai đoạn 1991 – 2000

Đơn vị tính: 1000m2
Năm Toàn quốc Hà Nội Tp. Hồ Chí Minh
1991 – 1995 26.000 2.347 8.800
1991 1.488 327 450
1992 2.292 395 560
1993 5.373 514 2.791
1994 6.021 523 2.380
1995 10.866 587 2.698,5
1996 – 1999 25.000 2.438 8.378
1996 5.122 522 1.720
1997 5.921 509 2.279
1998 6.252 719 2.383
1999 7.705 688 1.996

(Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây
dựng)

Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở
giai đoạn 2000 – 2004

Đơn vị:m 2
T Địa Dự kiến
Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004
T phương năm 2004
1 Cả nước 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918
2 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045
3 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000
4 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900
5 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425
6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720
(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng)

34


T× h× ph¸ t triÓ nhµ t¹ i Hµ Néi
nh nh n
DiÖ tÝ
n ch
1000m2

1 200

1 000

800

600

400

200

0
N¨ m
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu
m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà
toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính –
Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở.
Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ.

Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt
trong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mục
tiêu kế hoạch.

35


Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội
giai đoạn 1998 – 2000

Số liệu phát triển nhà ở Kế hoạch hàng năm Thực hiện Tỷ lệ
hàng năm (M2) (M2) (%)
1998 – 2000 1.150.000 1.352.212 117,7
Phát triển nhà ở theo dự án 340.000 402.858 118,5
Nhà ở do dân tự xây dựng 810.000 950.354 117,3
Năm 1998 300.000 339.191 113,0
Năm 1999 400.000 416.511 104,1
Năm 2000 450.000 597.510 132,8
(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm
2001-2005)

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần
60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng);
20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao tầng do
nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân.

Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ
thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị
ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm.

36


Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án
và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ
cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở,
trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m2,
từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m2. Trong số diện tích nhà ở được xây dựng
từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m2, diện tích nhà
ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2
(Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000)

1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn
phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc
Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư vào
lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực
kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD).

Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính
đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư
vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD
(chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9 tháng đầu
năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh
vực khách sạn.

Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi
mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhân
quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước
ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn
phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường này đáp ứng
được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong

37


kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch,
người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các
nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh
doanh thương mại và khách du lịch nội địa.

Theo Công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giá thuê văn
phòng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục
đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phòng cao nhất
châu Á.
Cụ thể, giá văn phòng loại A (những tòa nhà trung tâm thành phố) có giá thuê
25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22
USD/m2 và văn phòng loại C có giá cho thuê 10-15 USD/m2.

Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty
bất động sản Chesterton cho biết, văn phòng loại A có giá cho thuê 23-25
USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tòa nhà văn
phòng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo...
Nhiều tòa nhà loại C đã được đặt kín chỗ trong thời gian dài.

38


39


"Thị trường cho thuê văn phòng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà
Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn
đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại
diện Chesterton nhận định.

Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích
thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam.
(Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)

Đơn vị: triệu USD
Đến 7-7-2000
Đến 31-12-2002
Đầu tư Tỷ lệ %
Tổng số 35.972 100,00 42.937
1. Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 19.229,3
- Công nghiệp nặng 6.575 18,3
- Công nghiệp nhẹ 3.748 10,4
- Công nghiệp thực phẩm 2.356 6,5
- Dầu khí 2.155 6,0 4.229,3
2. Các ngành kinh doanh 11.786 32,6
diện tích thương mại, văn
phòng, khách sạn, khu công
nghiệp
- Khách sạn, du lịch 3.781 10,5 4.983,4
- Khu thương mại 548 1,5
- Xây dựng văn phòng, căn 4.288 11,9
hộ
- Xây dựng khu đô thị mới 2.346 6,5
- Xây dựng hạ tầng khu CN, 803 2,2
khu chế xuất
3. Các ngành nghề khác 9.349 26,1
Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2002

40


§ Çu t n í c ngoµi vµo thÞtr êng kinh doanh diÖ tÝ
n ch
th ¬ng m¹ i, v¨ n phßng, kh¸ ch s¹ n t¹ i ViÖ Nam
t

25% 1 8%

1 0%

2%
7%
7%
1 2% 6%
2% 11%

C «ng nghi Ö n Æ
p ng C «ng nghi Ö nhÑ
p
C «ng nghi Ö th ùc ph È
p m D Ç kh Ý
u
K h ¸ ch s¹ n, d u lÞ
ch K hu th ¬ng m ¹ i
X © d ùng v¨ n ph ßng, c¨ n h é
y X © d ùng khu ® th Þm í i
y «
X © d ùng h ¹ tÇ khu CN , khu ch Õxu t
y ng C ¸ c ngµnh nghÒ kh ¸ c

1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà
nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước
từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.
Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các
văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng
vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản
xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và
phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những
khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển
hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình
nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Những
chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển
thị trường BĐS.

Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều
chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển

41


từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động
tham gia cải thiện chỗ ở.
• Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở
• Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương
• Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho
thuê nhà sang phương thức kinh doanh.
• Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở. Triển khai chính sách bán
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
• Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có công cải thiện nhà ở.
• Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến
khích đầu tư xây dựng nhà ở.
• Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối
với đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long
• Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về giao
dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991.
• Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách
mạng trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.
• Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi
Luật đất đai năm 2003.

Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện dần
bao gồm các văn bản chủ yếu sau:
• Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng
đất đô thị
• Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ
quản lý quy hoạch đô thị.
• Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995
(phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).

42


• Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá
các loại đất.
• Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử
dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
• Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa
chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.
• Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất tại đô thị.
• Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất

Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và
nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị
trường nhà đất.

Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp
phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân
sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao
quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở
là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về
nhà đất từ 3-5%

43

QT035.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to QT035.doc

Similar to QT035.doc (20)

More from Luanvan84

More from Luanvan84 (20)

QT035.doc