היבטים משפטיים, מיסויים וחשבונאיים

1. 1
‫המציג‬:‫יגיל‬‫בלזר‬,‫עו‬"‫ורו‬ ‫ד‬"‫ח‬

2. ‫במקרקעין‬ ‫השקעה‬ ‫אפשרויות‬
‫אפשרות‬‫חיסרון‬‫יתרון‬
‫ע‬ ‫השקעה‬"‫י‬
‫יחיד‬
.1‫הנכסים‬ ‫בין‬ ‫סיכון‬ ‫פיזור‬ ‫אין‬,
‫משפטית‬ ‫חשוף‬ ‫והיחיד‬
‫לתביעות‬.
.2‫מניב‬ ‫בנכס‬ ‫גבוה‬ ‫מיסוי‬.
‫נמוכים‬ ‫מס‬ ‫שעורי‬"‫עד‬
‫הבית‬"‫הנכס‬ ‫מכירת‬ ‫בעת‬,
‫השוטפת‬ ‫בהכנסה‬ ‫לא‬.
‫השקעה‬
‫חברה‬ ‫באמצעות‬
.1‫מיסוי‬ ‫יתרון‬ ‫אין‬,‫משיכת‬
‫כמעט‬ ‫מביא‬ ‫בחברה‬ ‫הרווח‬
‫היחיד‬ ‫אצל‬ ‫דומה‬ ‫למצב‬.
.2‫מימוש‬ ‫בעת‬ ‫גדול‬ ‫חיסרון‬
‫הרווח‬–‫כפול‬ ‫מס‬(‫ויותר‬)
‫היחיד‬ ‫לעומת‬.
.1‫משפטית‬ ‫חשיפה‬
‫לסכום‬ ‫מעבר‬ ‫נמנעת‬
‫השקיע‬ ‫שהיחיד‬
‫בחברה‬
.2‫ההכנסות‬ ‫מיסוי‬
‫השוטפות‬
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

3. ‫במקרקעין‬ ‫השקעה‬ ‫אפשרויות‬ ‫המשך‬
‫אפשרות‬‫חיסרון‬‫יתרון‬
‫שותפות‬.1‫כמו‬ ‫משפטית‬ ‫חשיפה‬
‫יחידים‬.
.2‫יחידים‬ ‫כמו‬ ‫מיסוי‬
.1‫קבוצתית‬ ‫התאגדות‬
‫מקנה‬ ‫הרגשה‬ ‫שמבחינת‬
‫סיכון‬ ‫פיזור‬ ‫של‬ ‫תחושה‬
.2‫מס‬ ‫לבנות‬ ‫אפשר‬'
‫אחוזי‬ ‫עם‬ ‫שותפויות‬
‫בנכסים‬ ‫שונים‬ ‫החזקה‬.
‫השקעות‬ ‫קרן‬ ‫הקמת‬
‫במקרקעין‬
.1‫תהיה‬ ‫והחברה‬ ‫במידה‬
‫היא‬ ‫בורסאית‬"‫שקופה‬"
‫אינפורמציה‬ ‫מבחינת‬.
.2‫יכולה‬ ‫לא‬ ‫השקעות‬ ‫קרן‬
‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫פרטית‬ ‫להיות‬.
.1‫כל‬ ‫מבחינת‬ ‫סיכונים‬ ‫פיזור‬
‫ונכס‬ ‫נכס‬.
.2‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫פחותה‬ ‫חשיפה‬
‫יחיד‬( .‫חברה‬ ‫כמו‬)
.3‫של‬ ‫מצב‬ ‫מדמה‬ ‫המיסוי‬
‫יחיד‬ ‫מיסוי‬
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

4. ‫יחיד‬
‫מקרקעין‬
‫ב‬ ‫במס‬ ‫חייבת‬ ‫נדלן‬ ‫השכרת‬-48%.
‫ב‬-2010–44%,‫ופוחתים‬ ‫הולכים‬ ‫המס‬ ‫שיעורי‬,‫שהוא‬ ‫נכס‬ ‫מכירת‬
‫של‬ ‫במס‬ ‫חייבת‬ ‫הון‬ ‫רווח‬20%(‫גם‬ ‫מסוימים‬ ‫במקרים‬25%.)
‫אפשרות‬1
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

5. ‫יחידים‬ ‫על‬ ‫ישירים‬ ‫מיסים‬–‫מס‬ ‫מדרגות‬
‫ב‬%
2010 2009 2008 2007 ‫ברוטו‬ ‫חודשית‬ ‫הכנסה‬
10 10 10 10 0-4,170
17 18 19 21 4,170-7,420
25 27 28 29 7,420-11,140
30 32 33 35 11,140-16,000
32 34 35 36 16,000-19,890
32 34 35 36 19,890-34,450
44 46 47 48 ‫מעל‬34,450
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

6. ‫במקרקעין‬ ‫השקעות‬
‫של‬ ‫חברות‬ ‫במס‬ ‫חייבת‬ ‫החברה‬ ‫בידי‬ ‫הנכס‬ ‫השכרת‬29%(‫ב‬-2010–25%)
‫הרווח‬ ‫צבירת‬ ‫לאחר‬,‫של‬ ‫במס‬ ‫שחייב‬ ‫כדיבידנד‬ ‫מחולק‬ ‫הרווח‬25%
(20%‫מ‬ ‫פחות‬ ‫מחזיק‬ ‫המניות‬ ‫בעל‬ ‫אם‬-10%‫במניות‬.)
‫יוצא‬ ‫כך‬,‫היחיד‬ ‫בידי‬ ‫הזו‬ ‫ההכנסה‬ ‫על‬ ‫שמוטל‬ ‫המשוקלל‬ ‫המס‬ ‫ששיעור‬
‫הוא‬48%(‫וב‬-2010–44%)
‫יחיד‬
‫בע‬ ‫חברה‬"‫מ‬
‫אפשרות‬2
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

7. ‫חברות‬ ‫מיסוי‬
.1‫במיסוי‬ ‫ההפחתה‬
‫במקביל‬ ‫תהא‬ ‫חברות‬
‫המס‬ ‫שיעור‬ ‫להורדת‬
‫יחידים‬ ‫על‬-‫למניעת‬
‫במיסוי‬ ‫פערים‬
‫דיבידנדים‬"‫הבית‬ ‫עד‬"
‫שולי‬ ‫מס‬ ‫שיעור‬ ‫לעומת‬
‫יחידים‬ ‫של‬.
.2‫שיעורי‬ ‫הפחתת‬ ‫כן‬ ‫כמו‬
‫דיבידנדים‬ ‫על‬ ‫מס‬(‫מ‬-
25%‫ל‬-20%),‫למעט‬
‫מהותי‬ ‫מניות‬ ‫בעל‬ ‫בידי‬.
.3‫האוצר‬ ‫לשר‬ ‫סמכות‬ ‫יש‬
‫מס‬ ‫שיעור‬ ‫את‬ ‫לשנות‬
‫החברות‬-‫חריג‬.
‫מס‬ ‫שיעור‬
‫החברות‬
‫המס‬ ‫שנת‬
29% 2007
28% 2008
27% 2009
25% 2010‫ואילך‬
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

8. ‫שותפויות‬-‫אפשרות‬3
‫שותף‬–40%‫שותף‬–60%
‫שותף‬–20%‫שותף‬–30%‫שותף‬–50%
‫א‬ ‫נכס‬'‫ב‬ ‫נכס‬'
‫שותפות‬
‫א‬ ‫שותף‬' ‫ב‬ ‫שותף‬'
‫ג‬ ‫שותף‬'
‫נכס‬1‫נכס‬3
‫נכס‬2
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

9. ‫אפשרות‬4
‫מקרקעין‬ ‫השקעות‬ ‫קרן‬
‫יחיד‬ ‫יחיד‬ ‫יחיד‬‫חברה‬
‫קטנים‬ ‫בסכומים‬ ‫לפעמים‬ ‫שמשקיעים‬ ‫יחידים‬ ‫לגורמים‬ ‫מאפשר‬ ‫זה‬ ‫אפיק‬
‫הנדל‬ ‫בתחום‬ ‫בפרויקטים‬ ‫בהשקעה‬ ‫להשתתף‬"‫המניב‬ ‫ן‬.
‫חברה‬
‫קרקעות‬ ‫אבות‬ ‫בית‬
‫דיור‬ ‫מקבצי‬ ‫חניונים‬
‫גדולים‬ ‫מחסנים‬ ‫מפעלים‬
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

10. ‫מיוחדות‬ ‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫שיעורי‬
(‫הלינאריות‬ ‫מעקרון‬ ‫בהתעלם‬)
.1‫מכירת‬‫מקרקעין‬‫בחו‬"‫ל‬‫ע‬"‫י‬‫יחיד‬‫תושב‬‫ישראל‬-20%‫מס‬.
.2‫מכירת‬‫מקרקעין‬‫בישראל‬‫ע‬"‫י‬‫יחיד‬‫תושב‬‫ישראל‬-20%‫מס‬.
.3‫השכרת‬‫מקרקעין‬‫בחו‬"‫ל‬‫ע‬"‫י‬‫יחיד‬‫תושב‬‫ישראל‬-15%‫ללא‬‫זיכוי‬‫ממס‬‫זר‬‫או‬‫מס‬‫שולי‬
‫עם‬‫זיכוי‬‫ממס‬‫זר‬.
.4‫השכרת‬‫מקרקעין‬‫בישראל‬‫ע‬"‫י‬‫יחיד‬-‫מקרקעין‬‫למגורים‬-‫פטור‬‫נמוך‬‫או‬10%.
‫השכרה‬‫אחרת‬-‫מס‬‫שולי‬.
.5‫מכירת‬‫מניות‬‫ע‬"‫י‬‫תושב‬‫ישראל‬-25%‫מס‬‫אם‬‫הוא‬‫בעל‬‫מניות‬‫מהותי‬(10%)+.20%
‫מס‬‫אם‬‫אינו‬‫בעל‬‫מניות‬‫מהותי‬.
.6‫דיבידנד‬‫בידי‬‫תושב‬‫ישראל‬-25%‫מס‬‫אם‬‫הוא‬‫בעל‬‫מניות‬‫מהותי‬‫ו‬-20%‫אם‬‫אינו‬‫בעל‬
‫מניות‬‫מהותי‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

11. ‫ע‬ ‫השקעה‬"‫כמלווה‬ ‫שמשקיע‬ ‫יחיד‬ ‫י‬/‫נושה‬
.1‫מתן‬‫הלוואה‬‫אינו‬‫אירוע‬‫מס‬.
.2‫התשואה‬‫על‬‫ההלוואה‬‫הינה‬:‫הצמדה‬‫לשער‬‫חליפין‬‫הגבוה‬‫ביותר‬‫ללא‬‫קביעת‬
‫ריבית‬.
.3‫יתרון‬‫למשקיע‬:‫הכנסה‬‫בישראל‬‫בשיעור‬‫מס‬‫אפקטיבי‬‫אפסי‬‫עד‬‫הבית‬‫על‬
‫הרווחים‬‫בגובה‬‫שער‬‫חליפין‬‫הגבוה‬‫ביותר‬–‫אפס‬‫מס‬‫בישראל‬.‫כמו‬‫כן‬,‫ניתן‬‫לדרוש‬
‫את‬‫ההחזר‬‫בקלות‬‫לעומת‬‫הון‬.‫יתרון‬‫לחברה‬‫המשלמת‬–‫הפרשי‬‫ההצמדה‬-
‫הוצאה‬‫מוכרת‬‫לצרכי‬‫מס‬.
.4‫אם‬‫תשולם‬‫גם‬‫ריבית‬:‫הוצאה‬‫מוכרת‬‫בחברה‬,‫היחיד‬‫חייב‬‫בישראל‬‫בשיעור‬‫של‬
15%‫או‬20%(‫אם‬‫לא‬‫בעל‬‫מניות‬).
.5‫בעיתיות‬–‫אם‬‫מדובר‬‫בבעל‬‫מניות‬,‫ייתכן‬‫סיווג‬‫כדיבידנד‬.‫כמו‬‫כן‬,‫הפרשי‬‫ההצמדה‬
‫יכולים‬‫להיות‬‫מסווגים‬‫גם‬‫כדיבידנד‬.
.6‫כל‬‫שאר‬‫הרווחים‬–‫יכולים‬‫לצאת‬‫באמצעות‬‫דיבידנדים‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

12. ‫מניות‬ ‫כבעל‬ ‫שמשקיע‬ ‫יחיד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫השקעה‬
.1‫הקצאת‬‫מניות‬‫בחברה‬‫איננה‬‫אירוע‬‫מס‬(‫אלא‬‫אם‬‫מדובר‬‫באיגוד‬
‫מקרקעין‬‫שבעל‬‫המניות‬‫הנכנס‬‫מקבל‬‫אחוזים‬‫משמעותיים‬-
‫עמדת‬‫רשות‬‫המיסים‬).
.2‫אין‬‫תשואה‬‫על‬‫ההון‬,‫לעומת‬‫זאת‬‫יש‬‫בטחון‬‫שהכסף‬‫יוחזר‬‫רק‬
‫בעת‬‫פירוק‬‫או‬‫בעת‬‫מכירת‬‫מניות‬"‫מעל‬‫הראש‬".
.3‫תשואה‬‫על‬‫ההון‬‫הינה‬‫באמצעות‬‫דיבידנד‬‫שחייב‬‫במס‬‫של‬20%
‫או‬25%,‫לפי‬‫העניין‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

13. ‫השקעות‬ ‫מימוש‬ ‫של‬ ‫היבטים‬
‫מכירת‬‫ההשקעה‬–‫אירוע‬‫מס‬,‫יש‬‫תשואה‬.
‫החזר‬‫הלוואה‬–‫לא‬‫אירוע‬‫מס‬,‫אין‬‫תשואה‬.
‫אופציות‬–‫תלוי‬‫במסלול‬,‫ניתן‬‫להכין‬‫תוכנית‬‫מראש‬‫אשר‬‫תפחית‬‫את‬
‫נטל‬‫המס‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

14. ‫מניות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫השקעה‬ ‫מדיניות‬
‫השקעה‬‫חד‬‫פעמית‬.
‫השקעה‬‫לפי‬‫דרישה‬.
‫השקעה‬‫חוזרת‬‫ונשנית‬‫מדי‬‫תקופה‬.
‫תגמול‬‫בעלי‬‫מניות‬‫אקטיביים‬.
‫תגמול‬‫מנכ‬"‫ל‬/‫חברת‬‫ניהול‬/‫מנכ‬"‫לים‬‫משותפים‬.
‫השקעה‬‫מחוץ‬‫לישראל‬.
‫השקעה‬‫בחברה‬‫מחוץ‬‫לישראל‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

15. ‫בעולם‬ ‫השכרה‬ ‫עידוד‬
‫ארה‬"‫ב‬
‫אוסטרליה‬
‫שוודיה‬
‫גרמניה‬
‫ספרד‬
‫קנדה‬
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

16. ‫שביעי‬ ‫פרק‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬1'
‫תנאי‬‫החוק‬:
.1‫בניין‬‫להשכרה‬:‫שלפחות‬‫מחצית‬‫השטח‬‫מיועד‬‫להשכרה‬
‫ותקופת‬‫ההשכרה‬‫הממוצעת‬‫של‬‫הדירות‬‫המושכרות‬‫הינה‬5
‫שנים‬‫לפחות‬‫מתוך‬7‫השנים‬‫שלאחר‬‫תום‬‫הבניה‬.
.2‫שלא‬‫נעשתה‬‫מכירה‬‫לגבי‬‫מחצית‬‫משטח‬‫הרצפות‬‫במשך‬5
‫שנות‬‫השכרה‬.
.3‫חריג‬‫לתנאי‬–‫ניתן‬‫למכור‬‫לפני‬‫תום‬5‫שנים‬‫לפחות‬50‫דירות‬
‫לרוכש‬‫אחר‬‫שהתחייב‬‫להשכיר‬–‫יש‬‫צורך‬‫באישור‬‫מרשות‬
‫המיסים‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

17. ‫שביעי‬ ‫פרק‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ ‫המשך‬1
‫המשך‬‫תנאי‬‫החוק‬:
.4‫אין‬‫הגבלה‬‫על‬‫גודל‬‫הדירה‬-‫אין‬‫הגבלה‬‫על‬‫מס‬'‫קומות‬‫ומס‬'
‫דירות‬.
.5‫ניתן‬‫לרכוש‬‫את‬‫הבניין‬‫ולהשכיר‬‫אותו‬‫בתנאי‬‫שהבניין‬‫יהא‬
"‫בניין‬‫מאושר‬"(‫כלומר‬,‫לא‬‫בהכרח‬‫לבנות‬).
.6‫יחידים‬‫וחברות‬‫יכולים‬‫להיות‬‫הבעלים‬.
.7‫שינוי‬‫יעוד‬‫ממלאי‬‫לרכוש‬‫קבוע‬‫על‬‫ידי‬‫קבלן‬‫זכאי‬‫להקלות‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

18. ‫שביעי‬ ‫פרק‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ ‫המשך‬1
‫הטבות‬‫המס‬:
.1‫שיעור‬‫פחת‬20%‫כנגד‬‫ההכנסות‬‫מההשכרה‬–‫הכנסות‬
‫מהשכרה‬‫פטורות‬‫ממס‬.
.2‫שיעור‬‫מס‬‫מופחת‬‫על‬‫ההכנסות‬‫ממכירת‬‫הבניין‬‫להשכרה‬
(‫שבח‬).
.3"‫מסלול‬‫ירוק‬"‫לעניין‬‫מע‬"‫מ‬–‫תשומות‬‫הקמה‬,‫תשומות‬
‫שוטפות‬,‫ועסקאות‬‫במכירה‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

19. ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬(‫החדש‬ ‫החוק‬)
‫תנאי‬‫החוק‬:
.1‫הקמת‬‫בניין‬‫שיש‬‫בו‬‫לפחות‬16‫דירות‬‫ב‬-4‫קומות‬‫לפחות‬.
.2‫השטח‬‫העיקרי‬‫הממוצע‬‫של‬‫כל‬‫דירה‬‫אינו‬‫עולה‬‫על‬100‫מ‬"‫ר‬.
.3"‫דירה‬"–‫חדר‬‫או‬‫מערכת‬‫חדרים‬‫שנועדו‬‫לשמש‬‫יחידה‬‫שלמה‬‫ונפרדת‬
‫למגורים‬,‫למעט‬‫חדר‬‫או‬‫מערכת‬‫חדרים‬‫כאמור‬‫במלון‬‫או‬‫בבית‬‫אבות‬.
.4‫רק‬‫בניינים‬‫שבנייתם‬‫הסתיימה‬‫לאחר‬31.12.06‫יהיו‬‫זכאים‬‫להטבות‬
‫מס‬.
.5‫הגבלת‬‫משך‬‫ההשכרה‬‫לתקופה‬‫של‬10‫שנים‬‫רצופות‬‫לפחות‬.
.6‫השכרה‬‫של‬‫לפחות‬70%‫מהדירות‬,‫שאר‬‫הדירות‬,‫או‬‫שלא‬‫מושכרות‬
‫או‬‫שמושכרות‬‫למגורים‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

20. ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬(‫החוק‬
‫החדש‬)
‫החוק‬ ‫תנאי‬ ‫המשך‬:
.7‫השכרה‬:‫לא‬‫לקרוב‬,‫לא‬‫למשרד‬‫הקליטה‬(‫לעולים‬)‫ולא‬‫למשרד‬‫הבינוי‬‫והשיכון‬
(‫לאכלוס‬‫זכאים‬).
.8‫ככל‬‫הנראה‬,‫יש‬‫צורך‬‫בבניית‬‫הבניין‬‫ולא‬‫ברכישתו‬.
.9‫הבעלים‬‫יכולים‬‫להיות‬‫רק‬‫חברה‬.(‫לא‬‫חברה‬‫משפחתית‬,‫שקופה‬‫וכו‬').
.10‫ההשכרה‬‫היא‬‫באמצעות‬‫חוזה‬‫שכירות‬,‫שדמי‬‫השכירות‬‫בגינו‬‫אינם‬‫מהוונים‬.
.11‫אם‬‫החברה‬‫היא‬‫בעלים‬‫יש‬‫לרשום‬‫הערת‬‫אזהרה‬‫של‬"‫בניין‬‫להשכרה‬".‫אם‬‫זו‬
‫חכירה‬‫מהמנהל‬,‫יש‬‫למסור‬‫לו‬‫הודעה‬.
.12‫טרם‬‫נקבעו‬‫הקלות‬‫לגבי‬‫שינוי‬‫יעוד‬‫ממלאי‬‫לרכוש‬‫קבוע‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

21. ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬ ‫המשך‬(‫החוק‬
‫החדש‬)
‫המס‬ ‫הטבות‬:
.1‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫שיוקנה‬‫לחברה‬‫שמוכרת‬‫את‬‫הבניין‬‫להשכרה‬(‫גם‬‫על‬‫הקרקע‬
‫וגם‬‫על‬‫הבנייה‬)–‫בתנאי‬‫שההשכרה‬‫היא‬‫לפחות‬10‫שנים‬.
.2‫החברה‬‫הרוכשת‬‫את‬‫הבניין‬‫המושכר‬‫צריכה‬‫להתחייב‬‫בפני‬‫רשות‬‫המיסים‬,‫כי‬
‫הבניין‬‫ימשיך‬‫ויהווה‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫בידיה‬‫למשך‬‫תקופה‬‫נוספת‬,‫כך‬‫שהתקופה‬
‫הכוללת‬‫שבה‬‫הבניין‬‫יהיה‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫תהא‬25‫שנים‬‫רצופות‬.
.3‫אם‬‫החברה‬‫הרוכשת‬‫לא‬‫תשכיר‬,‫ייגבו‬‫המיסים‬‫שהופטרו‬(‫על‬‫החברה‬‫הרוכשת‬
‫לתת‬‫ערבויות‬).
.4"‫מסלול‬‫ירוק‬"‫לעניין‬‫מע‬"‫מ‬–‫תשומות‬‫הקמה‬,‫תשומות‬‫שוטפות‬‫ועסקאות‬‫במכירה‬.
.5‫שיעור‬‫הפחת‬‫שיותר‬‫בניכוי‬‫הינו‬20%(‫במקום‬2%-4%‫שמותר‬‫בניכוי‬‫כיום‬
‫לבניינים‬).‫למעשה‬,‫ההכנסות‬‫מההשכרה‬‫פטורות‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

22. ‫זכויות‬ ‫שמירת‬
‫האמור‬‫במצגת‬‫זו‬,‫אינו‬‫מהווה‬‫חוות‬‫דעת‬‫וכמקובל‬‫בהחלטות‬‫השקעה‬‫יש‬
‫לשקול‬‫את‬‫השלכות‬‫המס‬‫הקשורות‬‫בניירות‬‫ערך‬‫האמורים‬.‫מוצע‬‫לכל‬
‫משקיע‬‫לפנות‬‫לקבלת‬‫ייעוץ‬‫מקצועי‬‫בהתאם‬‫לנתונים‬‫המיוחדים‬‫שלו‬.
‫אוקטובר‬2007 ‫המציג‬:‫עו‬ ‫בלזר‬ ‫יגיל‬"‫ורו‬ ‫ד‬"‫ח‬ 22
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

23. ‫השקעות‬ ‫קרן‬ ‫של‬ ‫לקיומה‬ ‫המצטברים‬ ‫התנאים‬ ‫המשך‬
‫במקרקעין‬
5.‫כל‬‫חצי‬‫שנה‬‫צריך‬‫לעמוד‬‫ב‬-4‫תנאים‬‫מצטברים‬:
‫א‬.‫שווי‬‫הנכסים‬‫שהם‬‫מקרקעין‬‫מניבים‬‫האג‬"‫ח‬‫ניירות‬‫הערך‬‫והמזומנים‬‫מהווה‬‫לפחות‬
95%‫משווי‬‫כלל‬‫הנכסים‬.
‫ב‬.‫שווי‬‫נכסי‬‫מקרקעין‬‫מניבים‬‫בישראל‬‫אסור‬‫שיפחת‬‫מ‬-75%‫משווי‬‫כלל‬‫הנכסים‬
‫של‬‫המקרקעין‬‫המניבים‬.
‫ג‬.‫המקרקעין‬‫המניבים‬‫והתמורה‬‫מההנפקה‬‫לא‬‫פחתו‬‫מ‬-75%
‫משווי‬‫כלל‬‫הנכסים‬‫ומסכום‬‫של‬200,000,000₪(‫מאתיים‬‫מיליון‬₪).
‫ד‬.‫סכום‬‫ההלוואות‬‫שהיא‬‫קיבלה‬‫לרבות‬‫אג‬"‫ח‬‫ושטרי‬‫חוב‬‫לא‬
‫עולה‬‫על‬60%‫משווי‬‫נכסי‬‫המקרקעין‬‫המניבים‬,‫בתוספת‬
20%‫משווי‬‫הנכסים‬‫האחרים‬.

24. ‫השקעות‬ ‫קרן‬ ‫של‬ ‫לקיומה‬ ‫המצטברים‬ ‫התנאים‬ ‫המשך‬
‫במקרקעין‬
6.‫השליטה‬‫בחברה‬(50%)‫צריכה‬‫להיות‬‫בידי‬‫יותר‬‫מחמישה‬‫בעלי‬‫מניות‬
‫שונים‬‫ושאינם‬‫קשורים‬‫זה‬‫לזה‬.
7.90%‫מההכנסה‬‫החייבת‬‫של‬‫החברה‬‫מועברת‬‫לבעלי‬‫המניות‬‫עד‬30.4
‫לשנה‬‫העוקבת‬‫לשנה‬‫שבה‬‫נצמחה‬‫ההכנסה‬.‫אם‬‫מדובר‬‫בשבח‬
‫מקרקעין‬‫או‬‫ברווח‬‫הון‬‫הדיבידנד‬‫צריך‬‫להיות‬‫משולם‬‫תוך‬12‫חודשים‬–
‫ומחולק‬‫במלואו‬.(‫הסבר‬‫על‬‫מדיניות‬REIT1)
8.‫רו‬"‫ח‬‫צריך‬‫לאשר‬‫את‬‫התקיימות‬‫התנאים‬‫האמורים‬‫בעת‬‫הגשת‬‫דו‬"‫ח‬
‫של‬‫הקרן‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

25. ‫ביצוע‬
‫לצורך‬‫חישוב‬‫המס‬,‫שיעורי‬‫מס‬‫וקיזוז‬‫הפסדים‬,‫כל‬‫ההכנסות‬‫שיועברו‬‫על‬
‫ידי‬‫הקרן‬‫יראו‬‫אותן‬‫כאילו‬‫הכנסות‬‫של‬‫בעלי‬‫המניות‬‫עצמם‬.
‫ההכנסה‬‫החייבת‬‫הזו‬‫תחויב‬‫במס‬‫רק‬‫במועד‬‫שבו‬‫היא‬‫עברה‬‫לבעלי‬
‫המניות‬.
‫סיווג‬‫ההכנסה‬‫בידי‬‫בעלי‬‫המניות‬‫יהיה‬‫בהתאם‬‫למקור‬‫שממנו‬‫נצמחה‬
‫ההכנסה‬‫אבל‬‫בכל‬‫מקרה‬‫לא‬‫כהכנסה‬‫מיגיעה‬‫אישית‬.
‫לפי‬‫נוסח‬‫החוק‬‫העדר‬‫חלוקת‬90%‫מההכנסות‬‫החייבות‬‫של‬‫הקרן‬‫יוביל‬
‫לביטול‬‫מעמדה‬‫כקרן‬‫השקעות‬‫במקרקעין‬.
‫הכנסות‬‫חריגות‬‫כמו‬‫מכירת‬‫מלאי‬‫עסקי‬‫או‬‫הכנסות‬‫אחרות‬‫יחויבו‬‫במס‬
‫בידי‬‫בעלי‬‫המניות‬‫ב‬-70%‫בלא‬‫זכאות‬‫לפטור‬,‫זיכוי‬‫או‬‫קיזוז‬.‫כלומר‬,‫לא‬
‫כדאי‬‫לקרן‬‫להפיק‬‫הכנסות‬‫חריגות‬–‫אין‬‫טעם‬‫כלכלי‬.
‫אם‬‫ההכנסות‬‫החריגות‬‫לא‬‫יחולקו‬‫לבעלי‬‫המניות‬‫יחויבו‬‫במס‬‫של‬60%.
‫הפסדים‬‫שיש‬‫לקרן‬‫השקעות‬‫במקרקעין‬‫אינם‬‫מותרים‬‫בקיזוז‬‫כנגד‬
‫הכנסתם‬‫של‬‫בעלי‬‫המניות‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

26. ‫מניבים‬ ‫מקרקעין‬ ‫מהם‬
‫מקרקעין‬‫מניבים‬(‫תנאים‬‫מצטברים‬):
.1‫מקרקעין‬‫בישראל‬‫ומחוץ‬‫לישראל‬.
.2‫לא‬‫כולל‬‫זכויות‬‫באיגודי‬‫מקרקעין‬.
.3‫המקרקעין‬‫מושכרים‬‫ויש‬‫להם‬‫פעילות‬‫נלווית‬.
.4‫ההכנסה‬‫הנובעת‬‫מהם‬‫נחשבת‬‫להכנסה‬‫מעסק‬‫או‬‫מהכנסה‬‫משכירות‬‫פאסיבית‬.
.5‫על‬‫המקרקעין‬‫בנויים‬‫מבנים‬‫ששטחם‬‫הכולל‬70%‫מהשטח‬‫שניתן‬‫לבנייה‬,‫ע‬"‫פ‬‫תכנית‬
‫חוק‬‫התכנון‬‫והבנייה‬(‫בחו‬"‫ל‬-‫לפי‬‫התכנית‬‫ע‬"‫פ‬‫דין‬‫אותה‬‫מדינה‬‫שבה‬‫מצויים‬
‫המקרקעין‬).
.6‫אסור‬‫למקרקעין‬‫הללו‬‫להוות‬‫מלאי‬‫עסקי‬‫בידי‬‫הקרן‬.
.7‫אסור‬‫שמקרקעין‬‫מסוימים‬‫יהוו‬‫בסיס‬‫למתן‬‫שרותי‬‫ניהול‬‫ע‬"‫י‬‫קרוב‬‫של‬‫הקרן‬.
*(‫קרוב‬=‫דוגמא‬:‫חברת‬‫ניהול‬‫בבעלותו‬(25%)‫של‬‫אחד‬‫מבעלי‬‫המניות‬‫בקרן‬‫נחשבת‬
‫קרוב‬‫ולפיכך‬,‫לא‬‫יכולה‬‫להעניק‬‫שירותי‬‫ניהול‬).
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

27. ‫השקעות‬ ‫קרן‬ ‫להיות‬ ‫שחדלה‬ ‫חברה‬
‫במקרקעין‬
‫עד‬‫ליום‬‫שחדלה‬‫ימשיך‬‫לחול‬‫פרק‬‫שני‬1‫לפקודה‬(‫גם‬‫לגבי‬‫חלוקת‬
‫הדיבידנד‬‫עד‬30/4‫של‬‫השנה‬‫העוקבת‬‫אפילו‬‫סיימה‬‫הקרן‬‫להיות‬‫קרן‬
‫השקעות‬‫במקרקעין‬).
‫מהיום‬‫שחדלה‬‫להיות‬‫קרן‬‫כזו‬‫מפסיקים‬‫לחול‬‫עליה‬‫הוראות‬‫כל‬‫פרק‬‫שני‬
1‫לפקודה‬‫כלומר‬‫היא‬‫תמוסה‬‫כמו‬‫כל‬‫חברה‬‫רגילה‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

28. ‫הקרן‬ ‫מניות‬ ‫מכירת‬
‫הפסד‬:
‫אם‬‫נוצר‬‫לבעל‬‫המניות‬‫הפסד‬‫ממכירת‬‫המניות‬‫בקרן‬,‫הוא‬‫יכול‬‫לקזז‬‫את‬‫ההפסד‬
‫כדלקמן‬:
.1‫כנגד‬‫כל‬‫רווח‬‫הון‬‫שיהיה‬‫לו‬‫באותה‬‫שנת‬‫מס‬‫או‬‫בשנת‬‫המס‬‫העוקבת‬(‫סעיף‬92
‫לפקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬).
.2‫כנגד‬‫הכנסה‬‫חייבת‬‫של‬‫בעל‬‫המניות‬‫שהקרן‬‫העבירה‬‫אליו‬‫באותה‬‫שנה‬.
.3‫כנגד‬‫ריבית‬‫ו‬/‫או‬‫דיבידנד‬‫ששולמו‬‫בגין‬‫אותן‬‫מניות‬‫בתנאי‬‫ששיעור‬‫המס‬‫עליהן‬‫לא‬
‫עולה‬‫על‬25%.
.4‫כנגד‬‫ריבית‬‫ו‬/‫או‬‫דיבידנד‬‫ששולמו‬‫בגין‬‫ניירות‬‫ערך‬‫אחרים‬‫ששיעורי‬‫המס‬‫עליהן‬‫לא‬
‫עולה‬‫על‬25%.
.5‫לא‬‫ניתן‬‫לקזז‬‫את‬‫ההפסד‬‫כנגד‬‫הכנסות‬‫חריגות‬‫שהועברו‬‫אליו‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

29. ‫הקרן‬ ‫מניות‬ ‫מכירת‬ ‫המשך‬
‫רווח‬:
‫אם‬‫נוצר‬‫לבעל‬‫המניות‬‫רווח‬‫ממכירת‬‫המניות‬‫אז‬‫ככל‬‫הנראה‬
‫מדובר‬‫ברווח‬‫הון‬‫שחלקו‬‫יהיה‬‫ממוסה‬‫כהכנסה‬‫פירותית‬,‫טרם‬
‫הותקנו‬‫תקנות‬‫בעניין‬.
‫שיעור‬‫המס‬‫על‬‫חלק‬‫רווח‬‫ההון‬‫יהיה‬20%(‫אם‬‫המוכר‬‫הוא‬
‫בעל‬‫מניות‬‫מהותי‬‫שיעור‬‫המס‬‫יהיה‬25%).
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

30. ‫הקרן‬ ‫מניות‬ ‫מכירת‬ ‫המשך‬
‫לעומת‬‫זאת‬‫אם‬‫הרווח‬‫ממכירת‬‫המניה‬‫מסווג‬‫בידי‬‫המוכר‬‫כהכנסה‬
‫פירותית‬‫אם‬‫הרווח‬‫מסווג‬‫בידי‬‫יחיד‬‫כהכנסה‬‫מעסק‬,‫יחול‬‫שיעור‬‫מס‬
‫שולי‬.
‫תושב‬‫חוץ‬‫לא‬‫ייהנה‬‫מפטור‬‫ממס‬‫בעת‬‫מכירת‬‫מניות‬‫קרן‬‫השקעות‬
‫במקרקעין‬‫גם‬‫לא‬‫לפי‬‫הוראת‬‫השעה‬‫המיוחדת‬‫אולם‬,‫הכל‬‫בכפוף‬
‫לאמנות‬‫למניעת‬‫כפל‬‫מס‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

31. ‫משפטיים‬ ‫הליכים‬
.1‫ראשית‬,‫הקרן‬‫הנה‬‫חברה‬‫בע‬"‫מ‬‫כמו‬‫כל‬‫חברה‬‫רגילה‬‫כלומר‬,‫יישות‬‫משפטית‬‫נפרדת‬
‫בעלת‬‫זכויות‬‫וחובות‬,‫היא‬‫יכולה‬‫לתבוע‬‫ולהיתבע‬.
.2‫כל‬‫אחד‬‫מבעלי‬‫המניות‬‫הם‬‫יישות‬‫משפטית‬‫נפרדת‬‫מהחברה‬–‫יכול‬‫לתבוע‬‫ולהיתבע‬.
.3‫פקיד‬‫השומה‬/‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫רשאים‬‫לשום‬‫את‬‫קרן‬‫ההשקעות‬‫במקרקעין‬‫גם‬
‫אם‬‫היא‬‫חילקה‬‫את‬‫כל‬‫הרווחים‬‫שלה‬‫כדין‬,‫כמו‬‫כל‬‫חברה‬‫רגילה‬.
.4‫מבחינת‬‫הליכי‬‫השומה‬‫רק‬‫הקרן‬‫עצמה‬‫יכולה‬‫להשיג‬‫ולערער‬‫על‬‫השומות‬‫שהוצאו‬
‫לה‬,‫לפי‬‫הפקודה‬‫או‬‫לפי‬‫חוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬.
.5‫בעלי‬‫המניות‬‫רשאים‬‫להשיג‬‫ולערער‬‫רק‬‫על‬‫השפעות‬‫שנוגעות‬‫אליו‬‫מבחינת‬‫השומה‬
‫של‬‫הקרן‬.
.6‫תוספת‬‫מס‬‫או‬‫החזר‬‫מס‬‫בעקבות‬‫הליכי‬‫שומה‬‫יגבו‬‫או‬‫יוחזרו‬‫לקרן‬‫בלבד‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬

32. ‫זכויות‬ ‫שמירת‬
‫האמור‬‫במצגת‬‫זו‬,‫אינו‬‫מהווה‬‫חוות‬‫דעת‬‫וכמקובל‬‫בהחלטות‬‫השקעה‬‫יש‬
‫לשקול‬‫את‬‫השלכות‬‫המס‬‫הקשורות‬‫בניירות‬‫ערך‬‫האמורים‬.‫מוצע‬‫לכל‬
‫משקיע‬‫לפנות‬‫לקבלת‬‫ייעוץ‬‫מקצועי‬‫בהתאם‬‫לנתונים‬‫המיוחדים‬‫שלו‬.
‫אוקטובר‬2007 32
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'-‫דין‬ ‫עורכי‬