More Related Content
Similar to דיני מיסים מוקשי מס בעסקאות נדלן.Ppt (10)
More from Erez Sagiv, Tax Expert (7)
דיני מיסים מוקשי מס בעסקאות נדלן.Ppt
- 3. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
יישומים
על שנמכרים מקרקעין-נכה ידי100%-פס"צבי דשנל;
בית בחברה מקרקעין/משפחתית–הכנסה/מכירה–פס"דנטע
עצמון;
באיגוד הקצאה לעומת מקרקעין מכירת–ניכויים,עקיף מס;
נפרד חישוב לעניין מקרקעין–מאוחד–פס"יוסף ניר ד;
- 4. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
עסקי מלאי/הוני נכס–הון רווח/שבח;פירותי/הוני
אקראית עסקה/רצופה עסקית פעילות-מגורים דירת מכירת-[ע"א
9412/03נ חזן עמי'פ"שנתניה;דו"המדינה מבקר ח]
פאסיבית הכנסה/מכר-הון רווח/שבח/פירותי–מהשכרה הכנסה/חכירה
השפעות:
הדיווח עיתוי–חוזה+חקיקה
מס שיעורי קביעת–פקודה/מקרקעין מיסוי חוק/מע"מ
הפסדים וקיזוז הוצאות ניכויסעיף להוראות בהתאם28או92/דרישת
ההוצאה התרת:הון הפסד/אבוד חוב;סעיף17לפקודה/39מיסוי חוק
מקרקעין
פתרון:הפיכהממלאילרכושקבוע;חוו"דשמאי;החזקהלטווחארוך;
השכרהלתקופה;עסקאותמתנה.
- 5. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
אקראית עסקה/רצופה עסקית פעילות
סיווגהשלהעסקהוההבחנההאםעלהעסקהיחולוהוראותחוקמיסוימקרקעין[20%
מס]אוהוראותפקודתמסהכנסה–חלקב'[44%מס].
פסקידיןמנחים:אליסן,בןציוןומירון,מזרחי,אסל,ברעלי,ברנשטיין,אלימלך,איתן
הראל,אנצילביץ
טיבהנכס–ידוע,כיקרקעותבלתימחולקות,הןנחלתםשליזמים,סוחרים
וספקולנטיםולכןביחדעםנסיבותנוספותיכולהמכירתןליפולבמסגרתמסהכנסהולא
במסגרתחוקמיסוימקרקעין.בהקשרזהישלשיםלבלמכלולהעסקה.
- 6. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
בקיאות–ידעובקיאותשלהמחזיקבנכסוהנוגעיםלמכירתו,במיוחדכאשרמדוברבמקרקעין,
שםללאספקנדרשתמיומנותמיוחדת,הםענייןמהותיבסיווגהעסקה.השימושבידעאינו
חייבלהיעשותעל-ידיהמחזיקיםעצמםוהםיכוליםלהיעזרעל-ידימומחיםחיצוניים.יש
לציין,כילגבימקרקעיןנדרשתבקיאותמיוחדתוהשימושבבקיאותזומצביעהעלהיותהעסקה
עסקהמסחרית.
תקופתהחזקה–תקופתהחזקהיכולהלהצביעעלמסחריותהשלהמכירהוהיאאינהעומדת
בפניעצמה.היאכפופהל-"מבחןהגג"-מבחןהנסיבות.ככלשהזמןקצריותר,כאשרמדברים
עלנדלן,כךקיימתסבירותגבוההיותרבסיווגהעסקהכפירותית.בדרךכללכאשרמדובר
בהשקעההוניתמדוברבהחזקהלתקופהארוכהותפיסתהעסקהכעסקתתשואה.
מימון–בנסיבותמסוימותובהצטרףלשיקוליםהאחרים,מימוןהעסקהמעידעלהיותה
מסחרית,אףכיכיום,כמעטכלעסקההיאממונפת.
- 7. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
פעולותארגוןוהשבחה–הכנתהקרקעלביצועעסקהאוהשבחתהמקרקעיןוהכשרתולקראתמכירה,
מעידהעלהרצוןלהפיקרווחמסחריגבוהומהיר–שנימבחניםאלהמגבשיםביחדאתההכרהכימדובר
ברווחפירותי.
תדירותהעסקאותוהיקפן–ההרגל,השיטתיותוהתדירותבלבד,אינםמאבחניםאתהפעולהכפעולה
פירותיתולאהונית.גםמבחןהעסקההבודדתעשוילהצביעעלסיווגהעסקהכפירותיתבשלאופייה
המסחרי.יחדעםזאת,ככלשקיימותיותרעסקאותהדומותבמהותןלעסקההנדונהוככלשניתןלהיווכחכי
איןמדוברבפעולהבודדתאלאבעיסוקשלממש,כךתגברהנטייהלהוציאהמגדרתחולתחוקמיסוי
מקרקעין.
מבחןהנסיבות–זהו"מבחןגג"אשריקבעבסופושלדברויגדיראתסיווגהעסקה.כך,כלהמבחניםכאמור
לעילונוספיםואחריםעליהם,יבדקויחדיו,שכןרקעלרקעהתמונההכוללתוהכללית,ובכפוףלנסיבות
המקרההספציפי,יוכרעסיווגהשלהעסקה.בפסיקהנקבעומבחניםנוספיםעלאלההמצויניםלעילובהם:
היקףהעסקה,יעודהתמורה,נטילתהסיכון.
- 10. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הסעיףיחולבאחדמשלושתהמקרים:1.היההמלאיבעסקוהעסק
הפסיקלפעול;2.היההמלאיבעסקוהעסקהועברלישותמשפטית
אחרת;3.היההמלאיבעסקוהואהועברשלאבתמורהאובתמורה
חלקית;
כוונתהסעיףהיאלחייבבידיהמעביראתהרווחהטמוןבמלאיהעסקי.
במקרהשלהעברתעסקמידלידכחלקממכירתכלהעסק,איןלהבליע
אתהתמורהבגיןהמלאיהנמכרבמסגרתהתמורהשניתנהבגיןמכירת
הפעילותהעסקיתכולה,שכןסיווגהתמורותשונהוהנישוםמאבד
גמישותבתכנוןמיסיו.
- 11. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
פס"דגןחנהלאהרוז
ההלכהשנפסקה:מלאידירותהמושכרותלזמןממושךאינוהופךבהכרחלנכס
הוניובנסיבותמסוימותהואנשארכמלאיעסקי.ביתהמשפטהתירלנכותפחת
עלדירותמושכרותשהןמלאיעסקיכאשרההכנסהמהשכירותמדווחתאף
היא,ופסקכיאיןזהמשנהאתאופייןשלהדירותכמלאיעסקי.
- 12. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
פס"דמבנהידידיה–ביתהמשפטהתייחסלראיותהמעידות,כישינויייעוד
אכןבוצע.שינויייעודחייבתימוכיןבראיותחיצוניותשאינןנוגעותלעסקאשר
מבצעשינויייעודבנכס,ביןאםמיוזמתווביןאםמיוזמתפקידהשומה,במסגרת
שומותשנערכולו.נפסק,כיהתנהגותשבאהלידיביטוירקעלהנייר,אינה
הופכתאתהייעודוהשימוש,שכןהביטויהפיכהממלאיעסקי,משמעומשהו
יותרמסתםמחשבהותוכניותמגירה(יצוין,כישינויייעודהואבסיסלמספר
תכנונימסולכןבמסגרתההערכותלביצועם,ישלהכיןאתהמסגרתהראיתית
שתבססאתעצםקיומושלהשינוי.פס"דנווהשאנן:שינויהייעודהואעניין
עובדתיוכיווןשהואתופסכלפיכוליעלמהביסוסויהיהעלראיותחיצוניות)
- 13. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ישוםסעיף5(ב)
ההיבטהראיתי–נושאאותםתכניםכמושינויייעודלפיהפקודה–מהות
ומועד;
המשפטי ההיבט
העביראדםזכותבמקרקעיןלעסקוכמלאיעסקי;
הפךאדםזכותבמקרקעיןשהיאנכסקבועבעסקולמלאיעסקישבעסקו;
יסודותהסעיף–חלפו/טרםחלפוארבעשנים–כינוןאירועהמס;
הקשרלסעיפיםאחרים:סעיף70,71–שינויימבנה.
- 14. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
במקרקעין זכות של מכירה חוזה:
תחולה היבטי:שבח מס/רכישה
שיקוליםבסיסיים–קיזוזיהפסדים–הפסדיהוןלקיזוז,מועדצמיחת
השבח(פיצולבוםהקובע7.11.2001)נטלהמס–תלויבאופןההתאגדות,
בזהותהמוכר,במקוםהימצאותהנכס,קביעתמועדדיווח.
איתוראלטרנטיבותדלותמס–מניות–הקצאה,משחקיתחולה–הוני
פירותי,משחקיתחולה–הוראותמיוחדותבפקודה,שינויזהותהמוכרים,
פיצולעסקאות,שינויהסכמותהצדדיםבמקריםקיצוניים.
- 15. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
מכרז–
זהותהמשתתףבמכרז;זהותהמכרז–עלפיחוקחובתהמכרזיםאו
התמכרות;החובההחלהעלעורךהמכרז.יכולתעורךהמכרזלהוסיףאולגרוע
זוכים;
ו"ע1129/02נוהבנייןופיתוחבע"מנ'מסשבחת"א2.
זיכרוןדברים–
זהותהצדדים;זהותהממכראוהשירות;תמורה;גיבושתנאיקניין.
זיכרוןדבריםכחוזהשלםהיוצראירועמס(ע"א80/83מנהלמסשבחת"אנ'
רוזנברג)
- 17. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
התקשרותביניים
הסכםנאמנות;
אופציהלפיסעיף49ילחוקמיסוימקרקעין;
חוזהאשרטרםנכנסלתוקף[חוזההכפוףלאישורמוסמך(קטין/חסויוכו');
חוזההמשקףהסכמותלשלבהקודםלגיבושהתחייבויותהצדדים><חוזה
מותלה.
- 18. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה–פס"דחורוגין+יובלגד;)===קבוצותרכישה,עסקאות
קומבינציה;
תשומתלב:
.1קומבינציה–דרעד,ש.א.פ,עייני,חבס,אמגא.
.2קבוצותרכישה–רמתויז'ניץ
- 19. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ואלההנסיבותבהןנראהבעסקה"עסקתמכר"
א.עלפיהמוסכםביצועהמכירותלדייריםיעשהעלידיהקבלןובעלהקרקעבמשותף.
ב.הוצאותהמכירהכוללהוצאותפרסוםישאובהםהקבלןובעלהקרקעשווהבשווה.
ג.הבעליםהתחייבולתתלקבלןייפויכוחבלתיחוזרלבצועהתחייבויותהבעליםעלפי
החוזה.
ד.הקבלןובעלהקרקעקבעוביניהםמנגנוןבדברחלוקהבעיןשלדירותבבניןשלאתימכרנה.
ה.עלהקבלןהוטללהכיןתכניותלצורךהגשתןלועדתבניןערים-התכניותיוגשולבעל
הקרקעוניתןיהיהלהכניסבהןשינוירקבהסכמתבעלהקרקעוהקבלן.
ו.הקבלןקבלעלעצמואחריותבלעדיתכלפיבעלהקרקעוכלפיכלצדג'באשרלעבודות
הבניהוהפיתוח.
- 20. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ז.הוראותההסכםבאשרלתשלוםמסיםמעורפלות.החוזהשותקבכלהנוגעלתשלוםמס
רכושבגיןהמקרקעיןואינומטילהחבותלשאתבולאעלהקבלןולאעלבעלהקרקע.
ח.עלפיהמוסכםביןבעלהקרקעלקבלן.הקבלןהואזהשימציאערבותעלפיחוק
המכרדירות,לרוכשיהדירות.
ט.ההוצאותוההלוואותשיתקבלומהבנקיםבגיןמשכנתאותיתחלקוביןהצדדים.
י.עלהקרקעיקבלמהקבלןמקדמהעלחשבוןהמכירות.
בנסיבותאלהנפסקכימעמדושלהקבלןחרגמעברלזההמוקנהלקבלןמבצע.הכח
והסמכויותשנמסרולומחדגיסאוהסיכוניםוהאחריותשנטלעלעצמומאידךגיסא
מוביליםלכללמסקנהכימעמדוביחסלמקרקעיןולעסקהכולההיהכשלבעלים.
- 21. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
בנין רכישת+לטווח שכירות
ייחודית זכות הינה השכירות זכות;
מוגבל הנכס ייעוד;
עצמאי ומתן משא ניהול;
קושרת חוזית התליה;
החוזיות הזכויות בין שמבחינה שמאית הערכה;
בעיות:במקרקעין זכות הגדרת-הסכמים ניסוח,בנכסים סתמית הפרדה
שבשגרה...
- 22. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
כלכלית טענה:
הפרשביןשמאותנכסיתלביןשמאותתזריםמזומנים---)
הפרשהשווימיוחסלזכותאחרת,היאזכותהשכירות.
מס יתרונות:
פחתוהפחתה-הזכותלהשכיראתהנכסתופחתעלפניתקופתהשכירותולאעלפני
25שנהכפישמופחתנכסהמקרקעיןעצמו---)יצירתהוצאהפירותיתברכישתנכס
הוני–קיצורתקופתההפחתהבאופןמשמעותי[הפרשעיתוי].
קרקע על פחת–את מפחית הנכס של הכולל משוויו השכירות זכות שווי הפרדת
לשנה יותר גבוה פחת מאפשר ובכך הנכס כלל של משוויו הקרקע שווי שיעור[הפרש
קבוע.]
עקיפים מסים.
- 23. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ע"א2100/07פס"מנחם רחל ד
המערערתירשהיחדעם13יורשיםבניןשאינורשוםכבית
משותףוביןהדייריםלאנערךהסכםשיתוף,ובו15דירותעליהן
קיימותזכויותבניהלאמנוצלות.אתזכויותיהבאותובניןמכרה
לצדג'והשאלהשנדונהנגעהבהיקףהפטורממסשבחאשרלו
זכאיתמכירהזו.ביסוס-פס"דברקסון(ע"א176/84)
- 25. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
כאשרקיימותבבנייןזכויותלבנייהנוספת,יחולוממילאעלהפטורשיוענקהוראות
סעיף49זבהתאמותהנדרשות.
החישוביעשהעלבסיסהחלקבזכויותהבנייהשישלייחסלדירהשבגינהמוענק
למוכרפטורממסויישוםהוראותסעיף49זעלהתמורהשנתקבלהבעבורזכויותבנייה
אלה.
כעקרון,לאקייםקושילחשבאתגובההפטורהמגיעכאשרמדוברבדירותבשוויזהה
וחלקושלכלבעלזכויותשקולאועולהעלשווייןשלהזכויותבדירהאחת.
"המוקש"-כאשרקיימותדירותששווייןהכלכלישונה,מנהלמסשבחיקבעאת
השוויבגובההשווי(הנמוךיותר)שלדירתמגוריםממוצעת.ביתהמשפטצמצםאת
ההלכהרקלמכירתזכויותשנתקבלובירושהעלידייחידיםבבנייןדירותמגורים.
הפתרון:ביצועהסכםחלוקההמסדירפטוריםביןהיורשים.
- 26. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה הגדרת:
בניה לזכויות בתמורה חיזוק שירותי מתן–ממע פטורה עסקה"מ[סעיף31ב
מע לחוק"מ.]
מס מלכודת:
בניכוי מותרות אינן החיזוק בשירותי הקבלן השקיע אשר התשומות[סעיף41
מע לחוק"מ.]
אפשרי פתרון:
הדירות מכירת עסקת של נכון תמחור.
- 27. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה הגדרת:
בניה לזכויות בתמורה חיזוק שירותי מתן–ממע פטורה עסקה"מ[סעיף31ב
מע לחוק"מ.]
מס מלכודת:
בניכוי מותרות אינן החיזוק בשירותי הקבלן השקיע אשר התשומות[סעיף41
מע לחוק"מ.]
אפשרי פתרון:
הדירות מכירת עסקת של נכון תמחור.
- 28. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
הבעיה הגדרת:
הערים במרכזי מגורים צפיפות;
דיור יחידות למספר קיימות דירות פיצול;
מס מלכודת:
הקצר בטווח גבוהה תשואה השגת;
פגיעהבתשואהבעתמכירתהדירה–מתןפטורחלקיממסשבחרקעל
יחידהדיוראחת[ו"ע1385/07איבגי–שלילתהפטור;ע"א668/82
כורש–פירושמיועדתלמגוריםלפיטיבה;הוראותהפטורסעיף49ב
לחוקמסמ"ק]
- 29. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
חוקמיסוימקרקעין–הגדרתשווי
"הסכוםשישלצפותלוממכירתאותהזכותעל-ידימוכרמרצוןלקונה
מרצון,ובלבדשבמכירות–
(1)שנעשובכתבושבהןשוכנעהמנהלכיהתמורהבעדהזכותבמקרקעין
אובעדזכותבאיגודנקבעהבתוםלבובלישהושפעהמקיוםיחסים
מיוחדיםביןהמוכרלקונה,ביןבמישריןוביןבעקיפין–התמורהכאמור;
(2)שלגביהןנקבעבחוקזהאחרת–השוויכפישנקבעבחוקזה"
- 30. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ייפויכוחבלתיחוזר:מתפרשכמכר;סעיף53לחוקמיסוימקרקעין.
שעבודתזרים:(בדרךכללבאמצעותחברתמטרה-(SPV-מכירהשל
תזריםמזומניםצפוי-המחאתחוב.
התחייבותלהבטחתתמורהבאמצעותשליטהעלמימושנכס–תמ"א38.
- 31. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
ההשבה ותוצאת ההפרה סעיף ניסוח השלכות
בטלותעסקהלעומתעסקהשהתבטלה,לאהיהדבר
לעומתיצירתעסקהחדשה–"מכרחוזר"
השלכותקריטיותבתחוםהנדל"ן–"מסעקיףכפול"
- 32. ושות בלזר שגיב'–דין עורכי
תשלוםפיצוימוסכם–דיןהפיצויכדיןהפרצהאשראותההוא
באלמלא–פס"דארטרון,ש.ל.גורדון,פרדס.
ההפרה הוצאות–ההכנסה ייצור בתנאי עמידה