Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

Luận văn Thạc sỹ kinh tế xây dựng, khoá 2005 –2008.
Cán bộ hướng dẫn: TS. Trần Văn Mùi, Học viên thực hiện: Nguyễn Huy Công
MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt
bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang
trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng.
Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có
rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của
Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu
cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh
tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc
phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra
mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường
BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều
nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào
lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu
tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn,
trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên ở các thành phố lớn
vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra
một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.
Công ty cổ phần VINCOM được thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép
kinh doanh số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp.
Tiền thân của Công ty cổ phần VINCOM là Công ty Cổ phần Thương mại
Tổng hợp Việt Nam. Công ty cổ phần VINCOM hoạt động kinh doanh đa
ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn,
cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần Công ty
đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng
mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ,
thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư.
Đề tài: Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM.
1

Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường,
lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng
nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu
cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh
tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vì vậy, cần có những
nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để có những giải
pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS,
từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị
trường BĐS gây ra.
Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ
những ngày đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và
kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một
sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng
phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị
trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động
sản của Công ty cổ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia
vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty
Cổ phần VINCOM.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động
kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh
doanh bất động sản:
+ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
+ Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt,
chung cư, tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng…
2

+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn
thành đưa vào sử dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích –
tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số
phương pháp toán cao cấp ... để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN.
- Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống
pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra
những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án.
- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu
tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
- Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện
đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
VINCOM.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án
kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN.
5.1. Tên luận văn:
“Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ
phần VINCOM”
5.2. Kết cấu luận văn:
Mở đầu:
Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ
phần VINCOM.
3

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất
động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
Kết luận - Kiến nghị
Tài liệu tham khảo
4

MỤC LỤC:
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................4
DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................................5
DANH MỤC HÌNH VẼ...........................................................................................................5
MỞ ĐẦU................................................................................................................7
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu....................................................................7
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................8
3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................9
4. Kết quả đạt được của Luận văn........................................................................9
5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn...................................................................9
CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản................................................................................................................11
1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).....................................................11
1.1.2. Đặc điểm của BĐS............................................................................12
1.1.3. Phân loại BĐS...................................................................................14
1.2. Thị trường bất động sản:......................................................................................15
1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:.....................................15
1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:.................................................24
1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:.................................................................29
1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:.....................................................36
1.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản:................................................................48
1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:..........................48
1.3.2. Phân loại kinh doanh BĐS:...............................................................49
1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS:..................................................................50
1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS:..........................................56
1.3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS:................................................56
1.3.6. Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới:..............57
1.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:..........................................................64
1.4.1. Khái niệm về đầu tư:.........................................................................64
5

1.4.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS:..................................................67
1.4.3. Hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...............................71
1.4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS:........73
1.5. Tóm tắt chương 1....................................................................................................77
CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN VINCOM...................................................................................................................79
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom:..........................................................79
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Vincom:...79
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Vincom:..................................81
2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom:.87
2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần
Vincom..................................................................................................................................88
2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện
nay:..............................................................................................................89
2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới:....96
2.2.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Vincom.110
2.2.4. Một số dự án lớn mà Công ty đã và đang triển khai đầu tư:...........127
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của
Công ty Cổ phần Vincom...............................................................................139
2.3.1. Các yếu tố khách quan:....................................................................139
2.3.2. Các yếu tố chủ quan:.......................................................................142
2.4. Tóm tắt chương 2...................................................................................................144
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................145
3.1. Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom từ nay
đến năm 2015..................................................................................................145
3.1.1. Mục tiêu của chiến lược:.................................................................145
3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của
Công ty......................................................................................................146
6

3.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của
Công ty Cổ phần Vincom. ..........................................................................................151
3.2.1. Các nhóm giải pháp thực hiện:........................................................151
3.2.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản
của Công ty Cổ phần VINCOM................................................................151
3.2.2.1. Các giải pháp mang tính chiến lược:............................................152
a. Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược:......................................152
b. Giải pháp mang tính quản trị, điều hành:............................................153
3.2.2.2. Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể:................................155
a. Giải pháp về nhân lực:..........................................................................155
b. Giải pháp về chiến lược
Marketing:......................................................158
c. Giải pháp về huy động vốn....................................................................165
d. Giải pháp về định giá bất động
sản.......................................................171
3.3. Kết luận chương 3..................................................................................................173
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................175
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................178
7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT:
BĐS
WTO
USD
VND
TP
TNHH
CP
VCT
ĐHĐCĐ
HĐQT
UBCKNN
VICOM JSC
CNĐKKD
NĐ-CP
TTTM
GTGT
CBRE
BIDV
VNPT
UBND
HĐND
TNDN
IRR
NPV
GDP
Bất động sản;
Tổ chức thương mại Thế giới;
Đồng đô la Mỹ;
Đồng Việt Nam
Thành phố;
Trách nhiệm hữu hạn;
Cổ phần;
Vincom City Towers;
Đại hội đồng cổ đông;
Hội đồng quản trị;
Uỷ ban chứng khoán Nhà nước;
Công ty Cổ phần VINCOM;
Chứng nhận đăng ký kinh doanh;
Nghị định Chính phủ;
Trung tâm thương mại;
Giá trị gia tăng;
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam;
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam;
Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam;
Uỷ ban nhân dân;
Hội đồng nhân dân;
Thu nhập doanh nghiệp;
Hệ số hoàn vốn nội bộ;
Giá trị hiện tại ròng;
Tổng sản phẩm quốc nội;
8

FDI
ISO
Đầu tư trực tiếp nước ngoài;
Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế;
DANH MỤC BẢNG BIỂU:
Bảng 2.1
Bảng 2.2
Bảng 2.3
Bảng 2.4
Bảng 2.5
Bảng 2.6
Bảng 2.7
Bảng 2.8
Bảng 2.9
Bảng 2.10
Bảng 2.11
Bảng 2.12
Bảng 2.13
Bảng 3.1
Bảng 3.2
Cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Vincom tại các Công ty thành viên;
Phần trăm dân số dưới 35 tuổi;
Tỷ lệ đô thị hoá và tốc độ đô thị hoá hàng năm;
Biểu giá thuê văn phòng tại Hà Nội;
Ước tính không gian văn phòng sẽ được cung cấp mới Quý 4/2007
đến năm 2010;
Giá căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội quý 4/2007;
Cơ cấu lao động của Công ty CP Vincom tại thời điểm 31/12/2007;
Năng lực máy móc, thiết bị của Công ty Cổ phần Vincom tại thời
điểm 31/12/2007;
Tổng hợp các hợp đồng khai thác và kinh doanh toà nhà VTC;
Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm
Cơ cấu doanh thu thuần theo các năm;
Chi phí bán hàng và cung cấp dịch vụ theo các năm;
Tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh giai
đoạn 2005-2007;
Kế hoạch hoạt động kinh doanh của VINCOM JSC giai đoạn 2007-
2015;
Một số dự án đầu tư từ nay đến năm 2015 của Công ty Cổ phần
VINCOM.
DANH MỤC HÌNH VẼ:
Hình 2.1
Hình 2.2
Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom;
Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký mới tại Việt Nam giai đoạn
2001-2005;
9

Hình 2.3
Hình 2.4
Hình 2.5
Hình 2.6
Hình 2.7
Hình 2.8
Hình 2.9
Hình 2.10
Hình 2.11
Hình 2.12
Hình 2.13
Hình 2.14
Hình 2.15
Hình 2.16
Hình 2.17
Hình 2.18
Hình 2.19
Hình 2.20
Biểu đồ tăng trưởng kinh tế một số nước Châu Á;
Diện tích và giá thuê tại các Trung tâm thương mại tại Hà Nội;
Ước tính mức giá thuê trung bình ở các khu trung tâm Hà Nội năm
2007;
Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 tại Hà Nội;
Các trung tâm thương mại tại Hà Nội hình thành trong tương lai;
Biểu đồ khả năng cung ứng văn phòng cho thuê trong tương lai của
thị trường văn phòng Hà Nội;
Biểu đồ tỷ lệ cho thuê còn trống của văn phòng cho thuê hạng A và B
tại Hà Nội;
Biểu đồ giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tại Hà Nội;
Biểu đồ diện tích văn phòng hạng A, B và C cung cấp mới tại Hà Nội
giai đoạn 2007-2010;
Thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giai đoạn 2008-
2010;
Biểu đồ số lượng và giá căn hộ đã bán ở Hà Nội tính theo năm từ
2001 đến 2007;
Biểu đồ về doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của các năm;
Cơ cấu doanh thu thuần của Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn
2005 – 2007;
Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp;
Hình vẽ phối cảnh công trình “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho
thuê cao cấp – HH1”;
Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden;
Hình vẽ phối cảnh Khu B;
Hình vẽ phối cảnh dự án “Trung tâm thương mại Vincom - Hải
Phòng”.
10

11

CHƯƠNG 1:
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai
khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân
12

sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một
mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa
ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại
đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên
quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các
BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS.
1.1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm. :
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
13

Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng
có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư
đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân v.v....................
1.1.2.2. Tính bền lâu.
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi
và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi
thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của
BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh
tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng
công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền
14

của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá
trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá
BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động
khác.......................................................................
1.1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.......................................................
1.1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại BĐS:
15

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có
thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng
và BĐS đặc biệt.
− BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS
là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà
đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ
bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
− BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
− BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp
với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và
lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại
khách quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường
của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:
16

− Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế
quan trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền
sản xuất xã hội.
− Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng
được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài
nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2
loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước
thành bộ phận của thị trường thế giới.
− Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết
thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của
thị trường.
− Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền
kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ
thị trường khác nhau.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những
nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày
nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng
điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường
khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường
với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít
dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ
thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá
mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá
trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
17

Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan
hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán
và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản
chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực
lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung
- cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá
trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
1.2.1.2. Thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị
trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS,
nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được
định nghĩa như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
18

chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan
đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà
ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS:
Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông
thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở
những đặc điểm sau:
1.2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS
đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá
và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể
tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể
hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính
sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết
định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS
lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về
các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển
BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng
đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các
chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng
vai trò quyết định.
19

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với
BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá
các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế
tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý
tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị
trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không
nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời
gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết
thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là
các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và
New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các
nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là
áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế
thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung
Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong
khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ
khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu
kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh
thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 - 7
20

năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc
tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao
động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi
mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang
tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển
không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển
kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của
thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn,
miền núi v.v..
1.2.2.4. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch
về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn
bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do
thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác
động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới
đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS
21

và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội.
1.2.2.5. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về
các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước
nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các
thị trường hàng hoá khác.
1.2.2.6. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn
đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị
22

trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo
thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng
BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất,
thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.2.7. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong BĐS.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai
không sử dụng đất đai như hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các
lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác
định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định
trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào
đất đai.
1.2.2.8. Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả
BĐS.
Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật
chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và
kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu
tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là
do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công
trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm
thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là
23

không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá
BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá
cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu
do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá
giảm nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị
BĐS; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không
phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng
nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất nhiều
thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan
hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự
phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng
tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải
can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp để
bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về BĐS không cho mục
đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của
thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc
vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu
pháp lý nên Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường
BĐS. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS
giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua
giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính
sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà nước quản lý thị
trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế
những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà
nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện
thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường, kiểm
soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo
sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
24

1.2.2.9. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không
bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán
BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với
BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người
bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực
hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó là
những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật,
nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch BĐS sẽ dễ dàng hơn.
Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự
vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.
Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên
nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường,
cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch
BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những
bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS.
1.2.2.10. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này
không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các
loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công
năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các
công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường
BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ
giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu
ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực
25

tiếp đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể
hiện qua các mặt sau:
1.2.3.1. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa
sản xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và
các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị
trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị
(đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS không được thông suốt,
ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh
hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo.
Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện
cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình
sản xuất.
1.2.3.2. Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước,
mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị
trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường
BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị
trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của
mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác
phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển;
thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường
BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị
trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị
trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho
các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép
họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại
26

đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các
nước, giữa các dân tộc.
1.2.3.3. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh
tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải
xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước
phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia
đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
1.2.3.4. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa
học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể
về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng
vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng
trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền
27

kinh tế.
1.2.3.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát
triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và
có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường
trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch
chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc
phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát
triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy
các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện
pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để
từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các
vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các
khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến
năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30%
các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch
không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính
sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện
28

nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị
trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
1.2.3.6. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS,
những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các
thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà
ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong
những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2.3.7. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống
của nhân dân.
Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính
sách về đất đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan
trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển
không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn
bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường... Điều đó tác động
xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế
sự phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con
người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh
sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho
xã hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những
năm qua nước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của
Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng... đã khiến giá đất lên cao, làm người dân
lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà
ở đã có biểu hiện tiêu cực.
Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải
29

không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản
xuất. Do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu
dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng
nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng... Hơn nữa, nó
còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên
lạc, sinh hoạt...Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự
phát triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị
trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động
tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con
người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2.3.8. Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS ta mới
thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó để
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là
quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, do đó, từ thị
trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách , của hệ
thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn
thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý
BĐS. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về BĐS, tình trạng hành
chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:
1.2.4.1. Thị trường nhà ở và đất ở.
Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm
các hàng hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS công nghiệp, nông
nghiệp, các công trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ du lịch, thể thao...đều đã
xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, các giao
dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất đai, nhà ở là phổ biến và
30

mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia
đình cá nhân được chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử
dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất
đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà; nay được thừa
nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có
tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách
tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày
Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm
đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư
nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình
thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố
xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu
tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng
trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho
nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong
bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài
cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư
mua bán đất đai, BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài
chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị
trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang
về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp
nhập Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về
cầu đất đai, BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường
BĐS trong những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành
phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,... Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh
thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng
31

bình quân gấp 7-10 lần so với những năm trước đây. Một phần các BĐS tham
gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch
vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng
giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền
tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hànglàm giá đất
liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản. Đến giai đoạn năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
mẽ của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm
2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng cho người sử dụng đất và những
thay đỏi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
đất đã làm cho cầu nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là khởi điểm của
thời kỳ quy hoạch và kế hoạch năm 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh,
thành phố thực hiện công bố quy hoạch không gian kinh tế xã hội đến năm
2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy
hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ
vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các
nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy
hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu
cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số
thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thị trường nhà đất bùng phát
kéo dài từ năm 2001 đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật Đất đai được thông
qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS.
Từ khi Luật Đất Đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết tại
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ.
Trong thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi
động, thị trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ
32

yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những năm
trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối
với học sinh và lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của thị
trường cho thuê nhà ở mchưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và
người cho thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển
nhà ở cho thuê.
1.2.4.2. Thị trường BĐS công nghiệp.
Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng vớicác chính sách khuyến
khích đầu tư nước ngoài và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hoá hiện đại hoá, thị trường BĐS công nghiệp đã bắt đầu hình
thành với sự ra đời của các công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng các khu công
nghiệp. Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công nghiệp tập trung và nhiều
khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê
đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và
xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh
nghiệp cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và
nhà xưởng tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm
qua thị trường đất ở và nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn
cầu, song thị trường đất đai, BĐS công nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay, còn
rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song
diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy
còn là thiểu số, một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm
nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu
công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò
điều tiết hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách
cho thuê đất, thông qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng
kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không
sôi động, song những biến động trên thị trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự
33

gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực
hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công
nghiệp.
1.2.4.3. Thị trường BĐS trong nông nghiệp.
Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu
hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang
trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp dồn
điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập
trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong
nông nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các quản lý trang trại,
Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai
trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển
sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai
cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế các hoạt
động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích
tụ đất đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ
chưa mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số
vùng ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình
chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động
hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc
thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư
phát triển nhà nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị
trường BĐS nông nghiệp ở khu vực này còn bị chi phối rất mạnh mẽ của các
giao dịch trên thị trường BĐS nhà ở, đất ở và dịch vụ.
1.2.4.4. Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ.
Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất
hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn,
nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty
34

trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh
doanh thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát triển
để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt
đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành nguồn cung
BĐS trên thị trường cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường
cho thuê công sở, văn phòng và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy
mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định.
Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác
động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và khai thác các nguồn bất động sẵn có
tham gia vào thị trường BĐS cho thuê văn phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà
nước đối với thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ chủ yếu
thông qua công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai cho các hoạt động
đầu tư BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường này.
1.2.4.5. Thị trường thế chấp đất đai BĐS.
Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng.
Luật Đất đai sử đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vay tổ chức tín dụng. Với
những quy định đó, thị trường thế chấp BĐS phát triển khá rộng rãi, phổ biến
và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho
hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp
quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy
đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế, việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp
BĐS gắn liền với thế chấp giá trị sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn
chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều sẵn
35

sàng tham gia.
Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm
qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau:
− Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử
dụng đất;
− Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng
đất;
− Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào
mục đích sản xuất, kinh doanh;
− Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công
nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở;
− Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
− Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
− Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất;
− Thừa kế quyền sử dụng đất;
− Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị
trường quyền sử dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất. Trong thị
trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người
chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất. Sau khi giao đất
Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người
có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công
trình phục vụ mục đích chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng
các công trình công cộng, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường
thiệt hại cho những người có đất bị thu hồi. Hoạt động giao dịch trong loại thị
trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan
36

Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên,
công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức tạp và
đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường này đang được các cơ quan
chức năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ thực
hiệnc các dự án.
Hoạt động thực sự của thị trường BĐS nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra
trong thị trường thứ cấp. Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động
chuyển đổi BĐS, nhưng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai gắn
liền với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất đô thị là thị
trường sôi động nhất và đầy phức tạp.
1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:
1.2.5.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở
Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất
hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc. Từ sau cách
mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại các chế độ đa sở
hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu các tổ chức và sở hữu
Nhà nước. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá
nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn
thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch
tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về
giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Trước năm 1980, đất đai và BĐS được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu
khác nhau: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (kể cả các nhà tư
sản dân tộc). Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhauvề BĐS, nên BĐS vẫn
tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán một cách bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền
37

đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho người bán tài sản.
Từ đây đã hình thành “thị trường ngầm” về đất đai, BĐS mà không ít tổ chức,
cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm
lời bất chính và Nhà nước không thể kiểm soát được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hang hoá tiền tệ được
phát triển rộng rải trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của
năng lực sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước đòi hỏi thực tế
phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật”. Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo
khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai
bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh
tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được
bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các nhân được
giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho
người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng,
vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép
cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994
về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995
Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuê, đã cho phép:
− Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích
38

Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

Similar to Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM (20)

More from nataliej4

More from nataliej4 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM