Phát Triển Hoạt Động Cho Vay Kinh Doanh Bđs Tại Agribank Đà Nẵng.doc

DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI - ZALO /
TEL: 0932.091.562 -LUANVANPANDA.COM -
TẢI TÀI LIỆU – KẾT BẠN ZALO: 0932.091.562
MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng
tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm
tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS
ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD,
gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho
các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
TP Đà Nẵng với lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển
kinh tế, du lịch phong phú, đa dạng, cũng như cơ sở hạ tầng du lịch
khá đồng bộ với hệ thống sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, các
tuyến đường bộ, đường sắt Bắc Nam đã phát triển hoàn chỉnh và
thuận lợi; TP Đà Nẵng thực sự là một điểm dừng chân lý tưởng cho
du khách cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Tp Đà Nẵng đang trong giai đoạn đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cao
để phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội với vai trò không
nhỏ của thị trường BĐS. Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho
người dân, thị trường BĐS còn là đối tượng phục vụ của thị trường
vốn, thị trường xây dựng.

Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị
trường BĐS TP Đà Nẵng thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân
hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động đầu tư BĐS sôi nổi hơn. Là
một Ngân hàng thương mại với hoạt động cơ bản là huy động vốn và
cho vay, Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn
TP Đà Nẵng (Agribank Đà Nẵng) đã tài trợ vốn, tạo nhiều điều kiện
thuận lợi giúp các thành phần kinh tế Đà Nẵng phát triển toàn diện
trong nhiều năm qua. Và trên tinh thần luôn bám sát chủ trương phát
triển của thành phố, định hướng hoạt động của Agribank Việt Nam,
Chi nhánh TP Đà Nẵng đã có những bước đi đúng đắn. Biểu hiện cụ
thể, Chi nhánh đã triển khai việc tài trợ cho các dự án đầu tư khai
thác hạ tầng cơ sở, khu quy hoạch trong các năm gần đây hoặc các
hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây nhà, xây văn phòng,
nhà xưởng …, góp phần giúp cho người dân trên địa bàn có sự ổn
định về nhà ở, giúp các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mô
hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, hoạt động tài trợ này còn phân tán
và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triển thị
trường BĐS đòi hỏi rất lớn nhằm phục vụ cho quá trình phát triển
nền kinh tế - xã hội, cũng như để thực hiện chủ trương đẩy nhanh tốc
độ đô thị hóa tại Đà Nẵng. Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất
thường của thị trường BĐS cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị
trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng của

Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế xã hội nói
chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau. Đặc
biệt, trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát
khá cao và ảnh hưởng tâm lý từ sự khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn
tại Mỹ (nguyên do cũng xuất phát từ việc tập trung cho vay BĐS).
Do đó, việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng BĐS trong
tình hình nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đề
đáng quan tâm. Xuất phát từ đây, tác giả đã lựa chọn đề tài “ Phát
triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng”
làm luận văn cao học.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hoá lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS.
- Phân tích, đánh giá một số hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
tại Agribank Đà Nẵng trong những năm qua.
- Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động
cho vay KD BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu : những vấn đề về phát triển hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng.
- Phạm vi nghiên cứu : hoạt động cho vay trong lĩnh vực BĐS tại
Agribank Đà Nẵng phát sinh trong các năm 2008, 2009, 2010.
4. Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng các phương pháp so sánh, đối chiếu, phân tích
tổng hợp, thống kê mô tả ...
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài:
Qua việc tìm hiểu thực tế, nghiên cứu và sử dụng các phương
pháp phân tích, luận văn có những đóng góp cụ thể sau :
Thứ nhất, Nghiên cứu và hệ thống hóa lý luận cơ bản về phát
triển cho vay kinh doanh BĐS.
Thứ hai, Nghiên cứu, phân tích thực trạng và tìm ra những hạn
chế, nguyên nhân của việc cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà
Nẵng.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm phát triển cho vay kinh
doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian đến.
6. Kết cấu của Luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm 3 chương.
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY KD BĐS
1.1Tổng quan về cho vay kinh doanh BĐS
1.1.1 Bất động sản & thị trường BĐS :
1.1.1.1 Bất động sản và phân loại BĐS:

*. Khái niệm về BĐS: BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với
các tài sản khác là nó không thể di dời được. Theo cách hiểu này,
BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
*. Phân loại BĐS:
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà đất; BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc,
v.v…
- BĐS không đầu tư xây dựng gồm : đất nông nghiệp; đất nuôi
trồng thủy sản; đất làm muối; đất hiếm; đất chưa sử dụng.
- BĐS đặc biệt gồm : các công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn
hóa vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang … Đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.1.2 Thị trường BĐS :
*. Khái niệm thị trường BĐS:
- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn … giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường
BĐS; thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn.
*. Đặc điểm của thị trường BĐS:
+ Thứ nhất, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch
bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS:
+ Thứ hai, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:
+ Thứ ba, thị trường BĐS chịu sự chi phối pháp luật:
+ Thứ tư, thị trường BĐS có nội dung phong phú những mang
tính chất của một thị trường không hoàn hảo:
+ Thứ năm, nguồn cung trong thị trường BĐS thường thay đối
chậm hơn so với cầu biến động BĐS:
+ Thứ sáu, giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư
vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ
chức trung gian:
+ Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường
vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động
đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế:
1.1.2 Cho vay kinh doanh BĐS của NHTM :
1.1.2.1 Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS:
*. Khái niệm cho vay kinh doanh BĐS:

- Cho vay kinh doanh BĐS là việc tài trợ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.
- Cho vay kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động tài trợ kinh doanh
BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá
BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý
BĐS.
*. Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS :
- Thời hạn cho vay kinh doanh BĐS thường mang tính trung, dài
hạn do tài sản được đầu tư là BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ
trường hợp đầu cơ ngắn hạn); Giải ngân theo tiến độ của dự án; Cho
vay kinh doanh BĐS có độ rủi ro cao; Cho vay kinh doanh BĐS là
sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao.
1.1.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS:
- Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở; Cho vay đầu tư BĐS sản
xuất thương mại; Cho vay BĐS du lịch; Cho vay mua bán kinh doanh
BĐS (đầu cơ BĐS); Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng
BĐS.
1.1.2.3 Vai trò của cho vay kinh doanh BĐS:
- Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi
trong xã hội; dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh
hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng

bộ giữa các thị trường; Cho vay BĐS là sản phẩm khá phổ biến ở các
ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm; Ngân hàng đã góp phần
nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS.
1.1.2.4 Rủi ro cho vay kinh doanh BĐS:
a. Rủi ro do nguyên nhân khách quan :
 Rủi ro do nguyên nhân từ phía khách hàng vay
 Rủi ro do môi trường kinh tế không ổn địn
 Rủi ro do môi trường pháp lý chưa hoàn chỉnh
 Rủi ro thanh khoản
 Rủi ro do thị trường BĐS biến động xấu
b. Rủi ro do nguyên nhân chủ quan :
 Rủi ro do nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay : Ngân hàng
không chấp hành đầy đủ các nguyên tắc tín dụng; Bố trí cán bộ thiếu
đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ; Thiếu giám sát và quản
lý sau khi cho vay; Sự yếu kém của hạ tầng thông tín dụng.
1.2Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM
1.2.1 Quan niệm và tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS
1.2.1.1 Quan niệm phát triển cho vay kinh doanh BĐS
Trong lĩnh vực ngân hàng, phát triển cho vay kinh doanh BĐS
không chỉ là sự gia tăng về qui mô tín dụng, đa dạng hóa các loại
hình tín dụng mà còn hàm nghĩa bảo đảm chất lượng của hoạt động
cho vay.

1.2.1.2 Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS
Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS, được đánh giá qua
các tiêu chí sau: Tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS; Đa
dạng hóa sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS; Nguồn vốn cho vay
kinh doanh BĐS; Dư nợ bình quân của 01 khách hàng; Số lượng
khách hàng; Chất lượng cho vay kinh doanh BĐS.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển cho vay kinh doanh
BĐS
1.2.2.1 Nhân tố từ phía ngân hàng
a. Định hướng phát triển và chính sách tín dụng của ngân hàng;
b. Năng lực tài chính của ngân hàng
c. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của
các cán bộ tín dụng
1.2.2.2 Nhân tố từ phía khách hàng
a. Đạo đức người vaz
b. Khả năng tài chính
c. Tài sản đảm bảo
1.2.2.3 Nhân tố khác
a. Môi trường kinh tế - xã hội
b. Môi trường pháp lý
1.3 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng
hoảng tín dụng dưới chuẩn tại Mỹ

Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY
KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG
2.1Giới thiệu về Agribank Đà Nẵng
2.1.1 Sự hình thành và phát triển
2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và quản lý
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Agribank Đà Nẵng
a. Hoạt động huy động vốn
Tổng nguồn vốn huy động có xu hướng tăng dần qua các năm;
Nguồn vốn huy động đến 31/12/2008 đạt 4.173 tỷ đồng tăng 346 tỷ
đồng so với đầu năm, tốc độ tăng 09,04% và đạt 94,67% kế hoạch
Trung ương giao năm 2008; Thời điểm 31/12/2009, nguồn vốn đạt
4.624 tỷ đồng, tăng 451 tỷ đồng, tốc độ tăng 10,8% so với
31/12/2008 và đạt 91,0% kế hoạch Trung ương giao năm 2009 và là
đơn vị dẫn đầu về thị phần huy động vốn với tỷ trọng 16,76%/tổng
nguồn huy động trên địa bàn thành phố; Đến thời điểm 31/12/2010,
nguồn vốn đạt 6.027 tỷ đồng, tăng 1.403 tỷ đồng so với đầu năm, tốc
độ tăng 30,34% và đạt 100,5% kế hoạch trung ương giao và tiếp tục

là đơn vị dẫn đầu về thị phần huy động vốn trên địa bàn khi chiếm tỷ
lệ 16,50%/tổng thị phần.
b. Hoạt động cho vay
Đến 31/12/2008 đạt 3.564 tỷ đồng, tăng 480 tỷ đồng, tỷ lệ tăng
15,56%, so với đầu năm, chiếm thị phần 13,20%/tổng dư nợ cho vay
trên địa bàn. Sang năm 2009, Ngân hàng tiếp tục duy trì tốc độ tăng
trưởng tín dụng và tập trung thu hồi nợ xấu, nợ gốc, lãi tồn đọng; Do
đó đến 31/12/2009, dư nợ cho vay đạt 4.427 tỷ đồng, tăng 863 tỷ
đồng, tỷ lệ tăng 24,21% so với đầu năm, chiếm thị phần 12,53%
/tổng dư nợ cho vay trên địa bàn. Trong năm 2010, tình hình kinh tế
đất nước có nhiều biến động thất thường gây ảnh hưởng đến kế hoạch
tăng trưởng dư nợ cho vay của các NHTM nói và Agribank Đà Nẵng
nói riêng; Tuy nhiên, Ban lãnh đạo ngân hàng đã kịp thời chỉ đạo, đề
ra những giải pháp hợp lý nên tốc độ tăng trưởng cho vay vẫn tiếp tục
tăng; Cụ thể : đến 31/12/2010 dư nợ cho vay đạt 4.727 tỷ đồng, tăng
300 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 06,78% so với đầu năm, chiếm thị phần
10,54%/tổng dư nợ cho vay trên địa bàn.
c. Kết quả hoạt động kinh doanh
Năm 2009, tổng thu nhập giảm 8% và chi phí cũng giảm 15,01%,
dẫn đến kết quả chênh lệch thu chi là 93 tỷ đồng tăng 50% so với
năm 2008. Năm 2010, tổng thu nhập tăng 20,79%, trong khi đó tổng
chi phí chỉ tăng 11,58%, góp phần giúp cho kết quả chênh lệch thu

chi tăng 31,18% so với năm 2009. Nhìn chung, trong các năm qua
hoạt động kinh doanh của Ngân hàng có những bước tăng ổn định và
bền vững dù chịu ảnh hưởng của nền kinh tế gặp những khó khăn
nhất định, góp phần đảm bảo được đời sống thu nhập ổn định cho
toàn thể cán bộ nhân viên chi nhánh.
2.2 Thực trạng phát triển cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank
Đà Nẵng
2.2.1 Quy trình cho vay kinh doanh BĐS
Quy định cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Agribank
Việt Nam được ban hành kèm theo quyết định số 666/QĐ-HĐQT-
TDHo ngày 15/6/2010 của Chủ tịch HĐQT Agribank Việt Nam.
Quy trình hoạt động cho vay kinh doanh BĐS được hướng dẫn
qua văn bản số 1476/NHNo-TD ngày 29/5/2007 của Tổng giám đốc
Agribank Việt Nam, cụ thể:
2.2.2 Phân tích thực trạng phát triển hoạt động cho vay kinh doanh
BĐS
2.2.2.1 Khái quát về hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các
NHTM trên địa bàn TP Đà Nẵng
Để có cơ sở đánh giá, phân tích một cách cụ thể hơn, tác giả chọn
lọc số liệu thực tế từ những NHTM có dư nợ cho vay BĐS lớn trên
địa bàn và xét khía cạnh tỷ lệ dư nợ BĐS trên tổng dư nợ của từng
ngân hàng. Đứng đầu là ngân hàng đầu tư Hải Vân với dư nợ 1.785

tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 77,88%; thứ hai là Ngân hàng VP bank với dư
nợ 681 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 51,83%; Tiếp đến là ngân hàng Công
Thương TP Đà Nẵng với dư nợ 658 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,71%;
kế nữa là Ngân hàng Sài gòn Thương Tín Đà Nẵng có dư nợ 702 tỷ
đồng, chiếm tỷ trọng 27,71%; Thứ năm là Ngân hàng TMCP Ngoại
Thương Đà Nẵng có dư nợ 596 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 27,15%; và
thứ sáu là Agribank Đà Nẵng với dư nợ 4.727 tỷ đồng, chiếm tỷ
trọng 13,29%. Qua đó, ta có thể nhận thấy tỷ lệ Dư nợ BĐS trên tổng
dư nợ tại Agribank Đà Nẵng còn quá thấp so với các NHTM khác
trên địa bàn.
Nhìn chung, Dư nợ cho vay BĐS của Agribank Đà Nẵng là tương
đối lớn, nhưng so với một số NHTM đã phân tích trên thì cả về tỷ
trọng cho vay và thị phần dư nợ vẫn còn chiếm tỷ lệ thấp. Điều này
cho thấy, Agribank Đà Nẵng chưa thực sự quan tâm nhiều đến lĩnh
vực cho vay kinh doanh BĐS trong các năm qua.
2.2.2.2 Phân tích quy mô và tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh
BĐS
a. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách
hàng tại Agribank Đà Nẵng
Tình hình cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng
của Agribank Đà Nẵng đã đạt được một số kết quả khả quan như : dư
nợ cho vay có tốc độ tăng trưởng cao, nguồn thu thập và nguồn thu

dịch vụ từ dự án lớn trong năm 2008, 2009. Tuy nhiên, tình hình cho
vay có xu hướng giảm trong năm 2010, là do trong năm tình hình
diễn biến thị trường bất động sản luôn biến động khôn lường, tăng
giảm thất thường làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng tín dụng của
ngành ngân hàng nói chung và Agribank Đà Nẵng nói riêng. Đặc biệt
là trong những tháng cuối năm 2010, NHNN Việt Nam chỉ đạo các
NHTM phải siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay kinh doanh BĐS để
giảm tình trạng lạm phát, biến động tỷ giá … đã tác động mạnh đến
tình hình dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM.
b. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích
Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng đã
phát triển một cách hiệu quả, đúng định hướng góp phần đem lại
nguồn thu nhập lớn cho ngân hàng và phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố như : XD KĐT, XD VP CT, XD CSHT PV SXKD …. Tuy
nhiên, Agribank Đà Nẵng chỉ tập trung một số dự án đầu tư lớn, một
số lĩnh vực đang phát triển nóng như hiện nay mà chưa chú trọng
nhiều đến lĩnh vực có tiềm năng phát triển như : XD KCN, XD&KD
TTTM … Bên cạnh đó, việc chỉ chú trọng tập trung cho vay một vài
khách hàng lớn, mà ít chú trọng đến đối tượng khách hàng nhỏ lẻ
hoặc tập trung quá nhiều vốn cho một vài dự án lớn mà không có
chiến lược phát triển đồng đều cho nhiều đối tượng nhằm phân tán
rủi ro một cách hiệu quả nhất.

c. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay
Trong các năm qua Agribank Đà Nẵng đã có nhiều cố gắng trong
việc đa dạng loại hình sản phẩm tín dụng BĐS nên gặt hái một số
thành công nhất định, trong đó quan tâm hơn đến loại hình cho vay
ngắn hạn và đặc biệt là các dự án kinh doanh BĐS có vòng đời dự án
kéo dài, nguồn vốn đầu tư lớn nên dư nợ loại hình dài hạn chiếm tỷ
trọng lớn.
d. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đảm bảo
Qua phân tích, đánh giá trên, hình thức cho vay có bảo đảm bằng
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền trên đất vẫn được Agribank Đà Nẵng áp dụng
chủ yếu, vì đây là hình thức áp dụng có khả năng đảm bảo an toàn
vốn vay cao, giảm thiếu rủi ro ở mức độ thấp nhất. Tuy nhiên, đối với
cho vay thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất Agribank Đà Nẵng
chưa chú trọng đến hình thức này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến kế
hoạch tăng trưởng dư nợ và nguồn thu nhập cho ngân hàng, vì đây là
hình thức nằm trong số các dự án có tiềm năng, có tính khả thi cao và
có nguồn thu lớn.
2.2.2.3 Phân tích thực trạng chất lượng cho vay kinh doanh BĐS
a. Phân tích nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS
theo đối tượng khách hàng

Nợ xấu trong năm 2008 là 35 tỷ đồng, chủ yếu tập trung vào 01
doanh nghiệp là công ty cổ phần Bài Thơ với mức dư nợ xấu là 23 tỷ
đồng; phần dư nợ xấu 12 tỷ đồng chú yếu là các đối tượng khác
(khách hàng cá nhân: hộ gia đình và cá nhân); năm 2009, nợ xấu là
45 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là đối tượng khác tăng 10 tỷ đồng, tăng
83,33% so với năm 2008. Đến thời điểm 31/12/2010, ngân hàng đã
thu hồi nợ xấu của công ty cổ phần Bài Thơ là 23 tỷ đồng và tích cực
thu hồi các khoản nợ của khách hàng cá nhân 12 tỷ đồng nên đã giảm
dư nợ xấu xuống còn 10 tỷ đồng.
Điều này cho thấy, Agribank Đà Nẵng đã chỉ đạo kịp thời, sâu sát
trong việc đôn đốc thu hồi nợ xấu bằng nhiều biện pháp tích cực,
kiên quyết và rút ra nhiều kinh nghiệm trong việc khắc phục các
khoản nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt là việc xử lý
khoản nợ xấu của công ty cổ phần Bài Thơ, của một số khách hàng
cá nhân, góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng, giảm tỷ lệ nợ xấu và
ngày càng hoàn thiện hơn chất lượng tín dụng BĐS.
b. Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo
mục đích
Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo mục địch chủ yếu tập trung
vào 02 loại hình đầu tư XD&KD TTTM và XD, SC, MNĐƠ. Nợ xấu
XD&KD TTTM năm 2008, 2009 là 23 tỷ đồng và đến năm 2010 có
dư nợ xấu bằng 0; nợ xấu loại hình XD, SC, MNĐƠ năm 2009 là 22

tỷ đồng, tăng 83,33% so với năm 2008 và đến năm 2010 giảm mạnh
còn 10 tỷ đồng, giảm 54,55% so với năm 2009.
Có thể nói rằng, chất lượng tín dụng BĐS trong nhiều lĩnh vực
đầu tư tại Agribank Đà Nẵng là tương đối tốt, nợ xấu chỉ phát sinh
đối với các trường hợp nhỏ lẻ. Riêng đối với việc đầu tư lĩnh vực
XD&KD TTTM thì hoạt động kinh doanh của siêu thị Bài Thơ Rosa
rất tốt, nguồn thu ổn định và dòng tiền dự án rất hiệu quả tốt nhưng
do khách hàng không đủ tiềm lực tài chính, lại đầu tư trải rộng trên
nhiều địa bàn nên để nợ xấu cho ngân hàng.
c. Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo
thời hạn cho vay
Nhìn chung, nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu chỉ phát sinh đối với một số
khách hàng cá nhân có thời hạn vay dưới 12 tháng. Do đó để nâng
cao chất lượng tín dụng, hạn chế nợ xấu xảy ra đối với loại hình này,
ngân hàng cần tăng cường công tác thẩm định phương án, thẩm định
tài sản, giám sát khoản vay nhằm hỗ trợ, tư vấn cho khách hàng khi
gặp khó khăn và có biện pháp xử lý kịp thời các tình huống xấu nhất
có thể xảy ra.
d. Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo
hình thức đảm bảo
Nợ xấu phát sinh giá tăng trong năm 2008, 2009 do chịu ảnh
hưởng biến động xấu của thị trường BĐS nhưng ngân hàng vẫn có

phương án khắc phục một cách hiệu quả nên đến cuối năm 2010 nợ
xấu giảm mạnh so với năm 2008, 2009. Tuy nhiên, ta có thể nhận
thấy ngân hàng vẫn còn áp dụng hình thức bảo đảm khá cứng nhắc,
quá an toàn vốn nên sẽ ảnh hưởng đến cơ hội phát triển hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS.
2.3 Đánh giá chung về phát triển cho vay kinh doanh BĐS tại
Agribank Đà Nẵng
2.3.1 Kết quả đạt được
- Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng đang
phát triển theo chiều hướng tốt, các dự án đang đầu tư đã phát huy được
tác dụng góp phần thay đổi diện mạo cho thành phố và tăng thu nhập
cho ngân hàng; điển hình các dự án lớn đã hoàn thành và đi vào khai
thác rất hiệu quả như : Khu thương xá Vĩnh Trung, Khu đô thị Nam Việt
Á, Khu du lịch Bà Nà cáp treo, Khu nghỉ dưỡng Fusion Maia, khách sạn
Furama …
- Agribank Đà Nẵng nghiêm túc thực hiện theo đúng quy trình
nghiệp vụ hướng dẫn cho vay kinh doanh BĐS do Agribank Việt
Nam quy định nên góp phần hạn chế rủi ro thấp nhất, đảm bảo an
toàn vốn vay.
- Về mặt kinh tế - xã hội, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của
chi nhánh đã góp phần thay đổi diện mạo của thành phố, nâng cao

đời sống sinh hoạt của người dân và tăng nguồn thu ngân sách cho
thành phố.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
a. Hạn chế
- Môi trường kinh tế - văn hóa - xã hội là cũng là một trong những
nhân tố có ảnh hưởng nhiều tới hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
của các NHTM nói chung và Agribank Đà Nẵng nói riêng, đặc biệt là
tâm lý và sở thích của người tiêu dùng đối với lĩnh vực thị trường
BĐS.
- Định hướng phát triển kinh doanh của Agribank Đà Nẵng
- Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng
chưa phân bổ đều cho các đối tượng khách hàng, mục đích vay và
loại hình đảm bảo.
- Quy trình cho vay tại Agribank Đà Nẵng đang được thực hiện
theo mô hình một cửa dễ dẫn đến sai sót hoặc do cán bộ chủ quan.
- Đạo đức của khách hàng là một trong những nguyên nhân quan
trọng gây rủi ro mất vốn cao và ảnh hưởng chất lượng hoạt động kinh
doanh cho vay BĐS.
- Việc thu thập thông tin về khách hàng vay, tài sản bảo đảm cũng
như các thông tin liên đến BĐS còn hạn chế
- Mức cho vay kinh doanh BĐS của chi nhánh dựa trên giá trị tài
sản đảm bảo còn thấp.

b. Nguyên nhân
 Môi trường kinh tế, văn hóa, xã hội:
 Chính sách tín dụng và chiến lược kinh doanh BĐS chưa hiệu
quả:
 Đạo đức của khách hàng:
Hiện nay, ngoài những rủi ro do khách hàng vay vốn nhưng không
có thiện chí trả nợ thì sợ nhất vẫn là khách hàng lừa đảo với những
thủ thuật rất tinh vi, hiện đại; điển hình như vụ Trần Thái Vũ làm giả
sổ đỏ đem thế chấp vay ngân hàng đã gây thiệt hại cho các NHTM
trên địa bàn hơn 10 tỷ đồng. Ngoài ra, có những trường hợp cán bộ
địa chính xã, phường lấy phôi sổ đỏ chính in chủ sở hữu giả để thế
chấp vay vốn ngân hàng.
 Hệ thống thông tin còn hạn chế:
Hiện nay, việc tìm hiểu thông tin về đất đai và thị trường BĐS
chưa được minh bạch và tiếp cận dễ dàng, nhất là thông tin về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của BĐS … Riêng
đối với việc tìm hiểu thông tin về khách hàng chỉ mới tham khảo
được trên thông tin CIC nhưng số liệu cung cấp quá cũ, không đảm
bảo cho công tác thẩm định, xác minh một cách chính xác, đầy đủ.
 Phương pháp định giá tài sản bảo đảm chưa khoa học:
Nguyên nhân là do cán bộ ngân hàng định giá giá trị tài sản nhà
và đất ở để xác định mức cho vay đối với khách hàng đều dựa trên cơ

sở tham khảo khung giá của ủy ban nhân dân thành phố ban hành
hàng năm nhưng trên thực tế giá trị chuyển nhượng trên thị trường có
thể cao hơn rất nhiều gây ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của khách
hàng và hạn chế cơ hội phát triển cho vay kinh doanh BĐS.
 Cán bộ tác nghiệp còn thiếu về số lượng và chất lượng :

Chương 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM PHÁT TRIỂN
HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BĐS TẠI
AGRIBANK ĐÀ NẴNG
3.1Định hướng phát triển của Agibank Đà Nẵng
- Xây dựng và triển khai kế hoạch kinh doanh năm 2011 với các
chỉ tiêu phấn đấu cụ thể như sau :
. Nguồn vốn huy động tăng 15 – 17% so với đầu năm
. Dư nợ cho vay tăng 11 – 12% so với đầu năm
. Tỷ lệ sử dụng vốn tối đa 80%
. Tỷ trọng dư nợ cho vay trung, dài hạn tối đa 40%/tổng dư nợ
. Tỷ lệ nợ xấu dưới 3%
. Phát hành thẻ ATM từ 30.000 – 35.000 thẻ
. Tỷ trọng thu ngoài tín dụng tăng 20% so với năm trước
. Tỷ trọng sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay TDH tối đa 30%
. Tài chính : Đảm bảo quỹ thu nhập để chi lương cho người lao
động theo quy định của Trung ương
3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển hoạt động cho vay
kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng
3.2.1 Giải pháp về phân đoạn thị trường cho vay
a. Chọn lọc khách hàng : rà soát, chọn lọc những đơn vị có tiềm
lực tài chính mạnh, năng lực hoạt động tốt để đảm bảo khả năng thực

hiện dự án mang tính khả thi cao; tích cực thu hồi vốn đối với những
khách hàng đang có dấu hiệu hoạt động trì trệ, cầm chừng … để
chuyển vốn sang đầu tư cho các khách hàng cá nhân nhằm nâng tỷ
trọng dư nợ vay BĐS một cách hợp lý đối với đối tượng này.
b. Chọn lọc sản phẩm :Ngân hàng cần đa dạng hóa sản phẩm cho
vay với các mục đích, lĩnh vực đầu tư BĐS
c. Giám sát tỷ trọng cho vay BĐS một cách hợp lý : cần nâng tỷ
trọng dư nợ cho vay ngắn hạn và trung hạn, giảm tỷ trọng dư nợ dài
hạn một cách hợp lý nhằm bảo đảm cân đối nguồn vốn ngắn hạn,
trung dài hạn và có sự phân bổ rủi ro phù hợp
3.2.2 Giải pháp về thị trường vốn cho tín dụng BĐS
+ Thứ nhất, tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn của các
tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân thọ
…
+ Thứ hai, Agribank Đà Nẵng cần nghiên cứu và đưa ra nhiều sản
phẩm huy động phong phú, đa dạng, có tính cạnh tranh nhằm thu hút
nguồn vốn trung, dài hạn nhàn rỗi trong xã hội …
+ Thứ ba, Agribank Đà Nẵng cần làm tốt hơn nữa công tác huy
động vốn ngắn hạn, vì đây là nguồn vốn được phép dùng 30%/tổng
vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn theo quy định của
NHNN.

+ Thứ tư, Ngân hàng cấp trên cần nghiên cứu và triển khai hướng
dẫn nghiệp vụ tín thác BĐS cho toàn hệ thống Agribank.
+ Thứ năm, Ngân hàng cấp trên cần nghiên cứu phát triển thị
trường cầm cố thứ cấp, mô hình chứng khoán hóa BĐS.
3.2.3 Giải pháp về hoàn thiện quy trình tín dụng, phương pháp
thẩm định giá, quản lý và đào tạo nguồn nhân lực
a. Thành lập tổ hoặc bộ phận cho vay và quản lý hoạt động kinh
doanh BĐS riêng biệt .
b. Hoàn thiện quy trình tín dụng : Thành lập bộ phận tín dụng và
bộ phận thẩm định trực thuộc phòng tín dụng có chức năng độc lập
lẫn nhau
c. Xây dựng phương pháp định giá BĐS phù hợp, bao gồm các
phương pháp như sau : Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp
thu nhập, Phương pháp thặng dư
d. Biện pháp bảo đảm tiền vay: áp dụng hình thức đảm bảo tiền
vay tại Agribank Đà Nẵng cần áp dụng linh hoạt, đa dạng hơn
e. Nguồn nhân lực và đào tạo nguồn nhân lực: nghiên cứu xây
dựng đề án quy hoạch và bổ nhiệm cán bộ, trong đó xây dựng các
tiêu chí quy hoạch, bổ nhiệm cụ thể và việc bổ nhiệm cán bộ phải có
thời hạn, quan tâm hơn nữa công tác đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ
tác nghiệp, nhất là trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS

f. Công tác khác: Nâng cao chất lượng phục vụ các sản phẩm có
liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, cần khảo sát, nghiên cứu thị
hiếu tiêu dùng, tâm lý sở thích của người dân trên địa bàn và các tỉnh
lân cận về thị trường BĐS.
3.2.4 Giải pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro
- Thường xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên sâu và phổ
biến những bài học bị lừa đảo, chiếm dụng vốn trên thực tế cho các
cán bộ tín dụng toàn chi nhánh …
- Tăng cường công tác kiểm tra – kiểm soát nội bộ.
- Thường xuyên bồi dưỡng, giáo dục nâng cao phẩm chất đạo đức
cán bộ tín dụng, ý thức trách nhiệm, tinh thần làm việc và đề cao lòng
yêu ngành, yêu nghề.
- Trong công tác thẩm định cho vay, ngân hàng nên chú trọng hơn
tính khả thi của dự án, phương án, nguồn trả nợ của khách hàng vay
hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp.
- Trong quan hệ tín dụng, ngân hàng cần tư vấn cho khách hàng
về trường hợp rủi ro lãi suất có thể xảy ra.
- Thực hiện phương thức cho đồng tài trợ đối với các dự án quy
mô và nhu cầu vốn vay lớn, mang tính khả thi cao.
- Cán bộ tín dụng cần điều tra lịch sử quan hệ ngân hàng, lý lịch
bản thân khách hàng nhằm đánh giá một cách chính xác về đạo đức
khách hàng ….

- Trực tiếp đi với khách hàng công chứng hồ sơ thế chấp, hồ sơ
đăng ký giao dịch bảo đảm và nhận hồ sơ gốc về nhập kho tại ngân
hàng nhằm tránh trường hợp khách hàng giả mạo hồ sơ để lừa đảo
ngân hàng.
- Cán bộ tín dụng cần quản lý, kiểm soát chặt chẽ các khoản vay
về thời gian trả nợ gốc, lãi.
3.3 Kiến nghị
- Đề nghị Agribank Việt Nam xem xét nâng mức phán quyết cho
vay đối với một khách hàng, nhất là mức cho vay trung, dài hạn cho
Agribank Đà Nẵng.
- Đề nghị Agribank Việt Nam nên xem xét mô hình thành lập
phòng quan hệ khách hàng với phòng quản lý rủi ro hoặc phòng tín
dụng với phòng thẩm định.
- Đề nghị Agribank Việt Nam sớm thành lập Công ty địa ốc riêng
của hệ thống Agribank.
- Đề nghị Agribank Việt Nam sớm triển khai nghiệp vụ tín thác
BĐS
- Đề nghị Agribank Việt Nam cần quy định nâng mức cho vay
trên giá trị tài sản đảm bảo từ 80 – 85%/giá trị tài sản đảm bảo
- Đề nghị Agribank Việt Nam cần giao cho các chi nhánh ngân
hàng trực thuộc chủ động trong việc xây dựng chỉ tiêu tuyển dụng
nhân sự hàng năm.

KẾT LUẬN
Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, vai trò của thị trường
BĐS càng trở nên quan trọng, đặc biệt là đối với vùng kinh tế trọng
điểm khu vực miền Trung như thành phố Đà Nẵng thì việc chú trọng
phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết. Do vậy, phát triển hoạt
động cho vay kinh doanh BĐS trên địa bàn sẽ giúp cho thị trường
BĐS phát huy hết vai trò, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội địa
phương phát triển vững mạnh.
Trong những năm gần đây, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS đã
góp phần là tăng trưởng dư nợ theo đúng kế hoạch ngân hàng cấp
trên giao, gia tăng lợi nhuận hoạt động kinh doanh cho Agribank Đà
Nẵng; đa dạng hóa loại hình sản phẩm tín dụng. Bên cạnh đó, tín
dụng BĐS thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên những rủi ro về
tính thanh khoản trong suốt quá trình vay là rất lớn. Do vậy,
Agribank Đà Nẵng cần phải thận trọng khi phát triển cho vay trong
lĩnh vực BĐS như : tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật
về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; chấp hành
nghiêm túc các quy định, quy trình hướng dẫn cho vay BĐS, đảm
bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng
trưởng dư nợ cho vay BĐS ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn
vốn.

Đề tài được tác giả tập trung nghiên cứu xuất phát từ nhận định về
tiềm năng của thị trường BĐS, lợi ích từ hoạt động cho vay kinh
doanh BĐS không những đối với Agribank Đà Nẵng, mà còn đối với
nền kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, do giới hạn về thời
gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, cũng như hạn
chế về kinh nghiệm thực tế trong cho vay BĐS; mà bài viết chỉ tập
trung những vấn đề mang tính cốt lõi của mục tiêu đề tài nghiên cứu.
Do đó luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong
nhận được sự thông cảm và đóng góp ý kiến của Quý thầy cô và bạn
đọc.
Tác giả xin chân thành cảm ơn !

Phát Triển Hoạt Động Cho Vay Kinh Doanh Bđs Tại Agribank Đà Nẵng.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Phát Triển Hoạt Động Cho Vay Kinh Doanh Bđs Tại Agribank Đà Nẵng.doc

Similar to Phát Triển Hoạt Động Cho Vay Kinh Doanh Bđs Tại Agribank Đà Nẵng.doc (20)

More from DỊCH VỤ VIẾT ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO/ TEL: 0909.232.620

More from DỊCH VỤ VIẾT ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO/ TEL: 0909.232.620 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Phát Triển Hoạt Động Cho Vay Kinh Doanh Bđs Tại Agribank Đà Nẵng.doc