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1. 专题研究 09 年 4 季度至今出台政策对房地产市场的影响

2. 回顾 09 年上半年 --- 蜜月期 2008 年 10 月中旬以来，由美国次贷危机引发的国际金融危机对我国经济影响的严重程度远超出此前决策层预期，再加上我国经济自身也在客观上面临着周期性调整，这些因素叠加使我国经济下行压力日益加大，因此促进经济增长便成为当时中央工作的第一要务。在此背景下，房地产行业调控政策也悄然转向：从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求……这一时期，政府倾向于“全面救市”的政策取向。 2009 年上半年，房地产行业政策延续了这一政策基调，政府主要从下调房地产项目资本金比例、加大保障性“安居工程建设”以及支持房地产企业融资等方面对房地产行业进行调控。在一系列促进房地产行业健康发展的利好政策刺激下，我国房地产价格从 2009 年 3 月份开始扭转了 2008 年 8 月份以来房价环比下降的状况出现正增长； 6 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格出现了 2009 年以来首次同比上涨，随后几个月同比涨幅进一步扩大，环比涨幅也呈上涨态势，从不同地区来看，全国楼市呈现“普涨”格局，北京、上海等大城市房价涨幅更加迅猛。

3. 09 年下半年 --- 博弈期 由于房价再次快速大幅度上涨， 2009 年 7 月份开始，全国各地出现了价涨量跌的“滞涨”现 象， 1-8 月、 1-9 月和 1-10 月份累计的全国商品房销售面积同比增长率分别为 42.9% 、 44.8% 和 48.4% ，其增长的幅度远低于 2009 年前几个月。随后，国家统计局、国税总局接连发文对楼市表达了担忧，国家统计局发文明确表示，高房价的挤出效应已经成为制约消费启动的最大阻力。 在实体经济没有全面复苏的前提下，房价过快上涨可能会积累金融风险。因此，在房价再创新高之时，“二套房贷”政策收紧之风再起。而就在银监会重申严格执行“二套房贷”政策后，国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。随着年底的到来，已经出台的系列刺激房地产销售政策正迎来“到期”， 2008 年 10 月以来中央政府出台的一系列刺激房地产行业政策以及一些地方政府出台的“救市”政策正在发生异变，目前房地产市场已由“政策蜜月期”进入“ 政策博弈期 ”。本文将重点分析 2009 年 4 季度中央政府出台的一系列房地产行业调控政策及其对市场各方的影响。

4. 下面让我们细数 09 年 4 季度至今出台的一些重要政策，它们对房地产 市场有着深远的影响…… 土地政策 房产政策 财政政策

5. 新闻通气会旨在加强对房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策；督促房地产开发企业根据实际开发能力理性取得土地。同时，要求省级国土资源行政主管部门于 2010 年 1 月底前，将 18 宗闲置土地处置情况报国土资源部，并及时向社会公布。 国土资源部召开了“挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会” 12 月 23 日 《通知》规定：开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%” 财政部、国土资源部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》 12 月 17 日 《通知》对“批而未用”土地展开核实，并要求各派驻地方的国家土地督察局负责对核实结果进行重点督查，形成督查结果。 国土资源部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》 11 月 20 日

6. 土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”。国土资源部在“挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会”上发布的调查结果显示，目前全国闲置的房地产用地仍有约 1 万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占 55% 。国土资源部挂牌督办的 18 宗房地产开发闲置土地，分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏 9 省 ( 区、市 ) 。其中，按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有 11 宗，闲置满两年的有 7 宗；按闲置原因分，企业自身原因的有 5 宗，政府拆迁未及时交地原因的有 5 宗，城市规划调整原因的有 5 宗，其他政府及有关部门原因的有 3 宗。由于上述种种原因，造成了这些房地产开发企业超出了规定动工期限仍未动工开发建设，构成了闲置土地。 可以看到， 土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段。

7. 国土资源部于 12 月 23 日宣布对北京、上海、浙江等 9 个省区市的 18 宗 房地产 开发闲置土地挂牌督办 , 以强化房地产开发土地供应全程监管 , 规范房地产市场运行秩序。 这也体现了国土局为防止产生新的闲置土地 , 将进一步规范土地供应行为的决心。

8. 表明“ 2010 年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。同时，国家将加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。” 全国发展和改革工作会议 09 年 12 月 9 日 强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，针对房地产业未提调控，而是提出要增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，特别是提出要放宽中小城市和城镇户籍限制。 中央经济工作会议 09 年 12 月 7 日 《实施意见》特别强调“在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将 50% 以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10% 执行”，并明确了“加强贷款管理，保证资金安全”的五项措施。 住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》 09 年 10 月 16 日 政策的主要内容 发布单位及政策名称 发布日期

9. 进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展 国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ，又称“国十一条” 10 年 1 月 7 日 确定 2010 年保障性住房建设硬指标。住房城乡建设部部长姜伟新表示， 2010 年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。 全国住房城乡建设工作会议 10 年 1 月 6 日 认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，全面启动并扎实有序推进城市和国有工矿等棚户区改造，加快保障性住房建设，把这一重大民生工程办实办好，促进经济社会又好又快发展。 国务院副总理李克强在“全国城市和国有工矿棚户区改造会议” 发表讲话 09 年 12 月 28 日 就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。 国务院常务会议 提出“国四条” 09 年 12 月 14 日

10. 在繁杂的房产政策背后，到底带给了我们怎么样的 启示？