1. 反避稅條款後的不動產投資 二、不動產新聞 1.土銀衝以房養老兩路鬆綁 2.20處蓋9千戶公宅下半年啟動 3. 雙北房市買氣今年新高 4. 上半年房屋交易量僅10.8萬件創新低 5.辦公人潮無效！民生社區店面空置率增 6.社會宅出租將委企業代管 三、經濟新聞 1. 製造業、非製造業同步擴張中經院：GDP保1有望 2. 中央公建預算近五年新高

1. 2016.08.Week1 房市新聞
一、理財周刊(總裁專欄文章)
1. 反避稅條款後的不動產投資
二、不動產新聞
1. 土銀衝以房養老 兩路鬆綁
2. 20 處蓋 9 千戶公宅 下半年啟動
3. 雙北房市買氣 今年新高
4. 上半年房屋交易量僅 10.8 萬件 創新低
5. 辦公人潮無效！民生社區店面空置率增
6. 社會宅出租 將委企業代管
三、經濟新聞
1. 製造業、非製造業同步擴張 中經院：GDP 保 1 有望
2. 中央公建預算 近五年新高
一、理財周刊(總裁專欄文章)
1. 反避稅條款後的不動產投資
理財周刊第 830 期【總裁】
全球負利率時代資金寬鬆環境，降息等政策利多只會延長房市整理期，拉長買方期待時
間，不論投資國內或海外不動產，稅負規劃將是未來不動產投資趨勢。
擱置多時的「反避稅條款」，終於在二○一六年七月十二日於立法院三讀通過。未來企
業成立受控外國公司(Controlled Foreign Company, CFC)，或者實際管理處所(Place
of EffectiveManagement, PEM)在台灣，都要視為境內公司來課稅。
財政部表示，反避稅制度的效益，除了維護租稅公平之外，最主要的目的，在於使台商
企業透過第三地區設立公司轉投資大陸地區，可透過ＰＥＭ制度的居住者身分認定，將
該外國公司視為我居住者，配合未來我國與大陸地區簽署租稅協議，可保障台商企業權

2. 益，避免台商在我國與大陸地區重複課稅。
自從巴拿馬文件外洩後，不少人認為這是好事，不僅看見一個全球性掩蓋財富的貪腐機
制，也促使各國開始修法，全力追稅。巴拿馬文件發布後，美國開了第一槍。二○一六
年四月四日，美國財政部採取防止美國企業逃避國內稅的新措施，限制企業利用「稅負
倒置(TaxInversion)」，將企業移往海外稅負低的地方。
在全球進入負利率時代資金寬鬆的環境下，儘管台灣央行持 續降息，政策利多只會延長
房市的整理期，拉長買方期待時間，過去的榮景只能回味。
目前市場轉由自住客剛性買盤為主力，「砍價」是民眾買屋的第一步。至於現在進場可
以砍價、議價的空間有多少呢？答案是了解屋主取得成本，如果原本購屋成本低，屋主
怎麼賣都賺，不過若是胡亂砍價，雙方認知有差距，成交自然就難以促成。
台灣已經正式在二○一二年八月一日起實施實價登錄，未來買賣不動產所產生的稅負，
也將以此為計算標準，在地方政府紛紛調高持有稅及課徵資本利得稅等措施下，將會為
不動產投資績效帶來莫大的變數，因此，不管是投資國內或海外不動產，不動產稅負規
劃，將是未來不動產投資趨勢。
據統計，OECD(經濟合作暨發展組織)自二○一一年在多國政府積極追稅浪潮下，已使
得 二十個國家的政府額外增加了五百億美元的稅收。此外，離岸公司的數量也正在下
降，由十年前的巔峰期約有一萬三千兩百多家，到二○一五年則僅剩四千三百多家。然
而，租稅天堂並沒有消失，最受歡迎的避稅天堂，前三名分別是瑞士、香港和美國。
二、不動產新聞
1. 土銀衝以房養老 兩路鬆綁
2016-08-02 經濟日報【郭幸宜、夏淑賢、陳美君】
為衝刺以房養老業務，土地銀行董事長吳當傑昨（1）日宣布，土銀承做以房養老 的年
齡限制，將由目前的 65 歲下修至 63 歲，同時房屋用途不限於自住，商業用途也可申辦
以房養老。
據了解，土銀決定下調兩歲，主要是有不少介於 60 至 64 歲的退休族群，都有退休規劃
需求，希望能將承做年齡調降至 60 歲。
土銀參考國人的生命表、計算平均餘命，對照調降後，可能增加的延壽風險詳加計算，
結果是若調降至 63 歲，每月增加的曝險約 1,961 萬元，降至 60 歲，每月曝險增加 1.12
億元，基於穩健原則，才會訂定門檻為 63 歲。

3. 台灣步入高齡化，公股行庫積極推展以房養老，協助國內有房的老年人取得足夠的養老
金。目前公股行庫裡，台企銀的承做門檻為 60 歲、為最低水準。
土銀下調的歲數為何是兩歲？吳當傑說，這個兩歲，是經過精密計算得來，因為下調幅
度愈大，銀行要承擔的延壽風險就愈高。
台灣企銀因與保險結合，一開始就是訂定較低的 60 歲門檻，因為保險商品本身也有最
高投保年齡的限制。
在吳當傑運籌帷幄下，土銀以房養老業務大有斬獲，至今進件 299 件、金額為 14.38
億元，已撥貸 196 件，撥貸金額為 8.6 億元。今年底前，目標件數為 500 件，金額為
15 億元。
吳當傑表示，為拓展以房養老業務，先前他邀請雙北市分行同仁開會，親自聽取意見，
當時有同仁反應，許多有意願承辦的民眾，就是卡在年齡限制，同時也希望，申辦以房
養老的房屋用途不限自住，商業用途也能適用，土銀上周五經董事會通過後，決定本月
起施行。
2. 20 處蓋 9 千戶公宅 下半年啟動
2016-08-02 聯合報【徐葳倫】
市長柯文哲昨舉行公宅說明會，總計 20 處公宅基地、9000 餘戶公宅興建工程將於今年
下半年展開。其中，廣慈博愛公宅在交通考量下，戶數由 2800 戶降至 1562 戶。
柯文哲說，5 月 27 日北市府拜訪行政院長林全，提到「4 年 2 萬戶、8 年 5 萬戶」有沒
有包含在中央 20 萬戶公共住宅裡，林全說有，讓他直呼「 謝天謝地」。柯說，得到中央
相當大幫忙，不論是無償撥用土地，或透過合作關係解決，「但不是找到地就蓋，還是
要傾聽民意修正」。
都發局說，陸保廠 A、B 街廓為有償撥用，投入 57 億土地成本、43 億元興建，規畫蓋
970 戶公宅；C、D、E 街廓則與國防部「合作開發」，打造青年創業生活場域，房舍將
作為募兵制官兵宿舍使用。預計中央投入土地成本 136 億，市府投入 100 億興建，預
計興建約 2 千戶公宅，戶數、租金收入分配須再詳談才能確認。
廣慈園區部分，都發局表示，開發容積由 350%降至 300%，戶數由 2800 戶降至 1562
戶，捷運信義線東延段則於今年 10 月開工。至於公園面積則擴大，從原先規畫的 3.75
公頃增加到 4.2 公頃，多出來的空間作為社福設施。
由於戶數下修、公設提高，租金是否變貴？柯允諾，公設不會反映在租金上，相關成本

4. 已從工程費扣除。
都發局說，今年編列 407 億工程經費，20 處公宅基地、約 9000 餘戶公宅下半年展開；
興建中的公宅包含健康、興隆兩區共 1033 戶，預計 106 年 9 月完工，青年、東明共
973 戶，預計 107 年完工。
今年底前將發包的包括明倫國小基地在內的 9 處公宅、約 4200 戶，明年預計發包廣慈
博愛園區共 6 處、2600 戶公宅。中正區忠義國小因尚未廢校、完成都市計畫變更，將
暫緩期程。
3. 雙北房市買氣 今年新高
2016-08-02 經濟日報【郭及天】
六都昨（1）日公布 7 月建物買賣移轉件數，合計買賣移轉件數 1.83 萬件，月增 6.9%，
年增 0.2%，月增率及年增率雙雙轉正，其中台北則因萬華區新案交屋大增 37%，業者
指出，房市緩步回溫態勢明顯。
六都 7 月建物買賣移轉件數走出 6 月年增與月
增率雙雙衰退的陰影，其中又以受到打房衝擊最
大的雙北市買賣移轉成長最為明顯，7 月雙雙創
下了今年以來新高量，其中又以北市表現最好。
台北市受到萬華小坪數指標案「台北晶麒」交屋
挹注，7 月買賣移轉 2,766 件，創今年以來新高，
月增 37%、年增 25%，即使扣除該案約 500 戶
的交屋量，北市 7 月建物買賣移轉件數年增率
及月增率仍成長；此外，新北市也同步走高，7
月買賣移轉件數重回 4,000 件以上。
信義房 屋企 研室 專 案經理 曾敬 德表 示 ，房市 由
「北冷南熱」轉為「北回溫南走穩」的格局，今
年買賣移轉件數在第 1 季創下窒息量後，央行
適時解禁管制，房市回復較為正常的流通性，尤
其「北三都」北北桃更可發現房市交易回溫，除了基本面的買盤回溫，新大樓交屋也推
升移轉件數增加。

5. 全國不動產大台北資深經理林于欣指出，新北市 29 個行政區中有 15 個行政區單月移轉
量呈現上揚趨勢，目前僅有「降價才能換成交」，尤其受到新建案帶頭降價影響，使得
中古屋房價鬆動，因此促成買賣。
大台北以外的區域，7 月買賣移轉件數大致維持和 6 月相當的水準，台中、台南及高雄
月增減幅度約在 3%以內。
7 月六都買賣移轉件數總計 1.83 萬件，月增 7%，與去年同期相當，大家房屋企研室主
任郎美囡指出，央行祭出四波降息原預期能為市場帶來動能，但貸款負擔降低並非交易
有所回溫的主因，買賣雙方價格認知的落差未能減少，交易量難有突破，目前 市場上許
多預售、新成屋以自動降價吸引買方，也部分衝擊周圍中古屋市場，近期降價仍是帶動
交易量的主要動力。
【記者郭及天／台北報導】今年上半年全國建物買賣移轉件數為 10.9 萬件，為 1996 年
以來新低，房仲業者指出，第 3 季步入房市傳統淡季，加上經濟景氣回溫速度緩慢、不
動產持有稅議題紛擾與年底美國大選等不確定因素，今年全年買賣移轉件數恐跌破 24
萬件。
台灣房屋資深分析師陳炳辰指出，今年全年買賣移轉件數可能只有 20 萬件出頭，創下
1992 年內政部統計以來最低，比起 1994~1997 年、2004~2007 年房市榮景時超過 40
萬件，若年底美國總統大選出現震盪，或是相關房屋稅議題持續發酵等不確定因素，今
年買賣移轉件數恐怕腰斬。
4. 上半年房屋交易量僅 10.8 萬件 創新低
2016-08-01 聯合晚報【游智文】
今年上半年全台房屋交易量出爐，僅 10.8 萬件，為歷史新低紀錄，瑞普萊坊市場研究
部副總監黃舒衛表示，房地合一稅影響才漸淡化，房屋稅又來攪局，今年要突破 25 萬
件很難，恐再寫新低。
內政部今天公布 6 月全台買賣移轉件數，共 2.26 萬件，較上月、去年同期均減少約 6%。
統計今年上半年，合計全台共 10.8 萬件，比去年同期大減 2.56 萬件，減幅達 19%。
去年上半年共 13.4 萬件，已逼近有統計以來，史上最差、2001 年上半年 13.3 萬件的
紀錄，今年不僅一舉跌破，還少了將近兩成。

6. 黃舒衛表示，國內房市上半年受房地合一、房價看跌兩因素交叉影響，雖然央行解除房
貸信用管制，交易仍舊冷清，市場把希望寄託在下半年，但大環境風險高，投資意願趨
淡，自住買盤又受持有稅議題影響觀望，下半年恐難明顯好轉。
信義房屋不動產企研室則認為，上半年的移轉受到房地合一影響，寫下新低，不過今年
第二季買賣移轉約為 6.5 萬件，較今年第一季的 4.3 萬件，季增 51%，顯見移轉量在第
二季出現轉折跡象，短期的低量修正谷底應該就落於今年第一季，第二季房市已經有回
穩的訊號。
5. 辦公人潮無效！民生社區店面空置率增
2016-08-02 蘋果日報【畢務潔】
台北市民生社區緊鄰南京東路及敦化北路辦公商圈，上班族人潮多，但對周邊店面支撐
力有限，近來空租狀況大增，東森房屋南京加盟店店長江福明表示，上班族人潮僅限平
日白天，店面也以餐飲業較多，但毛利少難以支撐高店租，釋出後拉長空租期。
以民生東路五段來說，江福明指出，該區段店面以公寓 1 樓為主，每坪月租金約 4000
元，坪數達 20~30 坪，小型店面難以支撐，而巷弄內的店面租金雖較便宜，每坪月租
金 2000~3000 元，但是人潮集聚效果差，近來周邊店面詢問度減少 5 成左右，出租越
趨困難。
6. 社會宅出租 將委企業代管
2016-08-04 經濟日報【邱金蘭】
行政院昨（3）日審查住宅法修正案，社會住宅的出租業務擬委託民間企業辦理，且相
關營業收入可享免稅優惠，可望對不動產仲介業及物管業帶進新商機，在近年不動產交
易趨緩下，將替房仲業者另闢生路。
為落實蔡英文總統提出的八年內推出 20 萬戶社會住宅政見，內政部提出住宅法修正
案，協助地方政府掃除資金、土地障礙，行政院昨 天首度召開住宅法修正案審查會議，
由政務委員張景森主持，會中討論租稅優惠等相關條文，都順利通過。昨天審查通過的
重點條文，包括第一，委託民間代管出租業務。官員表示，新建及包租代管部分，都可
以委託民間業者來做代管業務。委託民間代管，對物業管理業者及不動產仲介公司，將
是一大商機，尤其在不動產交易趨緩情況下，對房仲業者等於是另闢一條生路。
第二，在租稅優惠方面，對社會住宅將提供房屋稅、地價稅減免優惠，不論是新建、包
租代管都可適用。由於房屋稅、地價稅是地方稅，地方政府希望「減」就好，不要全「免」。

7. 第三，排除土地取得障礙，減輕地方政府財務壓力。目前取得國有地，若是有償撥用的
土地，可能會加重地方政府財政上壓力，修法後，改為長期承租國有地作，例如分 50
年長期租用，地方政府就可以從出租社會住宅的租金收入，來支應地租及銀行的融資利
息。
昨天審查時，對於第 3 條及第 4 條有關社會住宅定義，及出租對象的認定等，行政院方
面希望再研究看看如何減少執行上的阻力，下周一將連同未審完的條文，一併審查。第
3 條規定，「社會住宅」是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至
少 10%以上出租給具特殊情形或身分者的住宅。
三、經濟新聞
1. 製造業、非製造業同步擴張 中經院：GDP 保 1 有望
2016-08-02 好房網 News【呂清郎】
中華經濟研究院昨（1）日公布 7 月台灣製造業採購經理人指數（PMI）及非製造業採購經理人指
數（NMI），其中 PMI 回升 0.9 至 54.2，呈現連續 5 個月擴張（指數高於 50）。中經院院長吳中書
表示，由廠商看法顯示國內經濟朝向穩健復甦，今年經濟成長率有機會保 1。
吳中書指出，PMI 及 NMI 兩指數連續 2 個月同時維持在 50 以上的擴張，代表產業界認為景氣下
半年將繼續穩健復甦，尤其製造業連續 5 個月高於 50，顯示產業情勢已優於上半年，但應留意的
是，未完成訂單持續減少，且跌至持平的 50，「這顯得有點小疲軟」，市場需求仍不夠強勁。 「全
年經濟成長應會在 1％左右」，吳中書認為，從 7 月調查數據，加上主計總處最新公布的第 2 季經
濟成長率估值優於預期，若下半年政府落實振興政策，且強化執行時的整合，全年經濟成長率有機
會保 1。但吳中書提及，大陸最新公布的 PMI 仍下滑，僅服務業上升，且歐洲復甦仍顯疲弱，由

8. 於台灣是出口導向經濟，難免會受全球市場影響。 至於非製造業方面，吳中書說明，因陸客減少
影響，廠商相對存有疑慮，儘管有來自東南亞及其他國家旅客，有利填補陸客出現的缺口，但恐怕
數量仍不足。調查顯示，7 月製造業對未來半年景氣狀況指數繼續上升至 55.5，較 6 月增加 1.7，
連續 5 個月擴張；六大產業中僅基礎原物料產業連 2 個月看壞，其他電子暨光學、化學暨生技醫
療、食品暨紡織、交通工具產業均轉為看好。 非製造業對未來半年前景持續緊縮，連續 14 個月
看壞未來前景，但指數較 6 月回升 1.6 至 43.5，創下 2015 年 7 月以來最高點；八大產業中看壞
的有營造暨不動產、住宿餐飲與教育暨專業科學三產業，看好的有批發、資訊暨通訊傳播、零售、
運輸倉儲等四產業，金融保險業看法為持平。
2. 中央公建預算 近五年新高
2016-08-02 經濟日報【潘姿羽】
國發會委員會議昨（1）日通過明年政府公共建設計畫先期作業審議結果，核列中央公
務預算 1,812 億元，加上治水預算共計 1,969 億元，占出 9.9%，創下近五年新高。
明年除了中央公務預算核列 1,812 億元，地方配合款、部會特種基金等核列 1,200 億元，
公共建設計畫額度可達 3,012 億元。
國發會副主委曾旭正表示，當前重大施政項目如五大創新產業及五大社會安定計畫均已
優先納入明年先期作業中暫匡列經費；五大創新產業也匡列 12 個項目、約 57 億元。
曾旭正指出，五大創新產業的預算項目中，生技醫療部分有新竹生技大樓、生醫醫院，
對於產業發展所需的展示設施也有規劃會展中心，另外，也開始籌編中研院南部院區，
編列 14 億元作為購地款跟初期建設；其餘農業則有大型農產品物流中心，新材料部份
也有全國循環專區的園區計畫。
國發會國土處處長郭翡玉說明，五大創新產業不希望用圈地的方式進行，主要部分還是
由科技預算支應，公共建設預算部分沒那麼多。
郭斐玉說，目前中央公務預算 1,812 億元，未來送到行政院，若有其他需求也可能會做
適度調整，原則上會比去年高，「大於或等於（1,812 億元）。」
明年列有公共建設中央公務預算的重大公共建設計畫，以軌道運輸 441.7 億元最高，公
路 425.8 億元次之。