Luận Văn Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Mới Nhất.doc

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LƯƠNG CẨN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. SỬ ĐÌNH THÀNH

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực do chính bản thân tôi nghiên cứu và trình bày. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực
hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được
chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu.
TP.HCM, ngày tháng năm 2019
Người thực hiện luận văn
Lương Cẩn

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT
ABSTRACT
PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................................................ix
1.1. Lý do chọn đề tài............................................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................................................... 3
1.3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 3
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................ 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................... 4
1.4. Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................................................... 4
1.5. Hệ thống các khái niệm dùng trong nghiên cứu................................................................ 6
1.6. Thiết kế nghiên cứu........................................................................................................................ 8
1.7. Các gia đoạn nghiên cứu.............................................................................................................. 9
1.8. Kết cấu của đề tài ......................................................................................................................... 10
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ...................................................................................................................................... 11
1.1. Những vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất...................................... 11
1.2. Sự cần thiết phải bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng................................. 15
1.3. Hướng tiếp cận.............................................................................................................................. 16
1.4. Các bước hoạch định và thi hành dự án ............................................................................. 17
1.5. Các thủ tục và hướng xử lý việc quy hoạch đất.............................................................. 17
1.6. Chế định luật pháp quy hoạch đất và chính sách tái định cư .................................... 18
1.7. Khoản bồi thường......................................................................................................................... 19

1.8. Phương pháp định giá .................................................................................................................20
1.9. Sự chung tay góp sức từ cộng đồng......................................................................................22
1.10. Các tác động kinh tế – xã hội của việc quy hoạch đất...............................................23
1.11. Thực tiễn quy hoạch đất ở các nước khác trên thế giới.............................................24
1.12. Các tiêu chí đánh giá thành công của dự án quy hoạch đất .....................................26
1.12.1. Tiêu chí thi hành .....................................................................................................................26
1.12.2. Tiêu chí đánh giá ....................................................................................................................28
1.13. Tóm tắt............................................................................................................................................29
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG. ..........................................................................................................................................31
2.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ ................................................................................................37
2.2. Quy trình thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng..............................................................................................................................................................31
2.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại TP. HCM............................................37
2.4. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan .......................................................43
2.5. Tóm tắt. .............................................................................................................................................46
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................47
3.1. Khu vực nghiên cứu.....................................................................................................................47
3.2. Thiết kế câu hỏi nghiên cứu.....................................................................................................50
3.2.1. Hướng tiếp cận...........................................................................................................................50
3.2.2. Cấu trúc bảng hỏi......................................................................................................................50
3.3. Chuẩn bị thu thập và tiếp cận dữ liệu...................................................................................52
3.4. Phương pháp thu thập dữ liệu..................................................................................................52
3.4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu trực tiếp ...........................................................................52
3.4.2. Thu thập dữ liệu gián tiếp......................................................................................................53
3.5. Các khó khăn trong công đoạn thu thập dữ liệu thực tế...............................................53
3.6. Xử lý dữ liệu ...................................................................................................................................54
3.7. Các nguyên tắc đạo đức và giám sát chất lượng dữ liệu..............................................54
3.8. Phương pháp phân tích và đánh giá dữ liệu ......................................................................54

3.8.1. Các tiêu chí đánh giá............................................................................................................... 54
3.8.2. Hệ thống đánh giá sử dụng trong nghiên cứu.............................................................. 55
3.9. Tóm tắt.............................................................................................................................................. 58
CHƯƠNG 4: TRÌNH BÀY VÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ .............................................. 59
4.1. Các yếu tố hoạch định và thực hiện dự án......................................................................... 59
4.2. Yếu tố cộng đồng ......................................................................................................................... 61
4.3. Yếu tố quy hoạch đất.................................................................................................................. 63
4.4 Yếu tố bồi thường.......................................................................................................................... 65
4.5. Yếu tố tái định cư......................................................................................................................... 67
4.6. Tác động của dự án...................................................................................................................... 69
4.7. Tóm tắt.............................................................................................................................................. 71
CHƯƠNG 5. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................. 72
5.1. Sự tham gia của người dân vào việc hoạch định và thi hành dự án....................... 72
5.2. Quy hoạch đất................................................................................................................................ 73
5.3. Bồi thường....................................................................................................................................... 73
5.4. Chương trình tái định cư........................................................................................................... 74
5.5. Tác động của dự án...................................................................................................................... 74
5.6. Tóm tắt.............................................................................................................................................. 74
CHƯƠNG 6. KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
World Bank (WB): Ngân hàng thế giới.
Asian Development Bank (ADB): Ngân hàng phát triển Châu Á.
BTHT và TĐC: Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
BT-GPMB: Bồi thường, giải phóng mặt bằng.
LGAF: Cơ chế đánh giá việc quản lý đất đai từ World Bank.
FAO: Tổ chức Nông nghiệp và Lương thực.
RAP: Kế hoạch tái định cư.
RPF: Cơ cấu chính sách tái định cư.
ULG (s): Chính quyền thành phố.
ULGDP: Dự án phát triển của chính quyền thành phố.

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 1-5: Hệ thống các khái niệm.................................................................................................... 7
Hình 1-6: Thiết kế nghiên cứu............................................................................................................ 8
Hình 1-9: Quá trình tham gia của cộng đồng............................................................................ 23
Hình 2-1: Biểu đồ kết quả thực hiện công tác bồi thường từ năm 2010 đến 2017: . 42
Hình 3-1: Bản đồ hành chính Quận 2........................................................................................... 47
Hình 3-2: Biểu đồ diện tích 11 phường:...................................................................................... 48
Hình 3-3: Biểu đồ các loại đất của Quận 2:............................................................................... 49
Hình 4-3: Quy trình và thủ tục quy hoạch đất .......................................................................... 64
Hình 4-6: Biểu hiện phát triển môi trường sau khi đường Lương Định Của hoàn
thành............................................................................................................................................................ 69

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1-4: Ma trận nghiên cứu............................................................................................................ 5
Bảng 1-12.1: Tóm tắt các chuẩn thi hành dự án ở nhiều nước khác nhau....................26
Bảng 1-12.2: Các tiêu chuẩn của LGAF trong đánh giá quá trình thu hồi đất............29
Bảng 2-1. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
Quận 2 từ năm 2010 – 2017..............................................................................................................41
Bảng 3-1. Các đơn vị hành chính cấp phường tại Quận 2 ...................................................48
Bảng 3-2. Thống kê các loại đất của Quận 2.............................................................................49
Bảng 3-8: Hệ thống đánh giá các yếu tố, các biểu hiện và các tiêu chí .........................55
Bảng 4-1: Tóm tắt kết quả việc hoạch định và thi hành dự án...........................................60
Bảng 4-2: Tóm tắt các kết quả tham gia từ phía cộng đồng................................................62
Bảng 4-3: Tóm tắt kết quả thủ tục quy hoạch đất....................................................................65
Bảng 4-4: Tóm tắt kết quả về khoản bồi thường và phương pháp định giá.................67
Bảng 4-5: Tóm tắt kết quả tái định cư ..........................................................................................68
Bảng 4-6: Tóm tắt các tác động của dự án..................................................................................70
Bảng 5-6: Bảng đánh giá tổng kết ..................................................................................................75

TÓM TẮT
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những vấn đề nóng bỏng ở
Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng, xã hội và người dân luôn
quan tâm vì vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của họ. Tuy nhiên, làm thế
nào để người dân bị thu hồi đất hài lòng với chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của Nhà nước là một việc làm rất khó thực hiện ngay cả khi nhiều quyết
định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được ban hành nhằm mang
lại cuộc sống tốt hơn cho người dân bị thu hồi đất.
Đề tài "Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp
của một số dự án đầu tư tại Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh". Bài viết này nhằm
đánh giá quá trình thu hồi đất để thực hiện dự án vốn dựa trên các tiêu chí và chuẩn
thi hành của một dự án thành công.
Dữ liệu cần thiết được thu thập về các khía cạnh của quy trình thực hiện và
lập kế hoạch dự án, tham gia cộng đồng, thu hồi đất (quy trình và thủ tục), bồi
thường, tái định cư và tác động của dự án. Các dữ liệu thu thập được phân tích dựa
trên các chỉ số. Sau đó, kết quả được đánh giá dựa trên tiêu chí thực hiện tốt của
từng khía cạnh.
Từ kết quả, thấy rằng lập kế hoạch và thực hiện dự án, tham gia cộng đồng
tuân thủ đúng các tiêu chí. Các dự án các thủ tục thu hồi đất cần rõ ràng và minh
bạch do đó khía cạnh này không hoàn toàn tuân thủ các tiêu chí. Khía cạnh bồi
thường cũng được phát hiện là không tuân thủ đầy đủ các tiêu chí thực hiện đúng
mặc dù có một thực tế bồi thường cho tất cả các dân tộc bị ảnh hưởng có quyền sở
hữu hợp pháp đối với đất đai. Các khía cạnh tái định cư và tác động của dự án cũng
không hoàn toàn tuân thủ các tiêu chí thực hành tốt trong Quận 2; vì việc hỗ trợ cho
các hộ dân bị ảnh hưởng có phần hạn chế.
Nhìn chung, dựa trên kết quả của nghiên cứu này, kết luận rằng quá trình thu
hồi đất cho các dự án vốn thực hiện ở Quận 2 không hoàn toàn tuân thủ các tiêu chí.
Mặc dù có những hạn chế trong thực hiện các dự án, chính quyền địa phương cũng
đang dần cải thiện hiệu quả của nó và phần lớn các mục tiêu dự án đã đạt được.
Từ khóa: Bồi thường, Hỗ trợ, Tái định cư, Thu hồi đất, Người bị ảnh hưởng,
Sự tham gia.

ABSTRACT
Compensation, support, and resettlement are the emerging issues in Vietnam
in general and Ho Chi Minh City in particular. Those of the matters are interesting
because of the direct effects on local people lives. However, it is really difficult to
make the local people satisfied with the compensation, support, and resettlement
policies even though a lot of decisions have been issued to make the better life for
the people, whose land was recovered.
The thesis on “Compensation, support and resettlement policy: Research case of a
number of investment project in Distric 2, Ho Chi Minh City.” This paper aimed at
evaluating the process of land acquisition for capital project implementation based
on good practice criteria and indicators of Distric 2.
The required data were collected on the aspects of project planning and
implementation processes, public participation, land acquisition (processes and
procedures), compensation, resettlement, and project impacts. The collected data
are analysed based on indicators. Then the results are assessed based on good
practice criteria of each aspect.
From the results, it is found that project planning and implementation, and
public participation practices are in adherence to the good practice criteria. Projects
lack clear and transparent land accquisition procedures and hence this aspect is not
fully in adherence to the good practice critaeria. The compensation aspect is also
found to be not fully in adherence to the good practice criteria though there is a
practice of compensating all affected peoples despite of their legal title of
ownership to land. The resettlement and project impact aspects are not also fully in
adherence to the good practice criteria in Distric 2; since there is limited
rehabilitation assistance to the affected peoples.
Generally, based on the results and the findings of this research, it is
concluded that the land acquisition process for the implementation capital projects
in Distric 2 is not fully in adherence to the good practice criteria in general terms.
Despite of the drawbacks of the projects activities, the local government is in a
better position of improving its performance and the majority of project objectives
are achieved.
Key Words: Compensation, Support, Resettlement, Land Acquisition, Affected
Peoples, Participation.

1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Lý do chọn đề tài
Khi quy mô dân số của khu vực đô thị tăng, cần có thêm đất đai cho nhà ở,
cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng (Viitanen, Vo, Plimmer, & Wallace, 2010). Cơ
quan chính quyền trung ương và địa phương có trách nhiệm cung cấp các dịch vụ
và cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cống rãnh thoát nước, cung cấp
nước, điện cho các cư dân để điều chỉnh lại sự phát triển và quản lý đất đai (Kitay,
1985; Kombe, 2010; Williamson, Enemark, Wallace, & Rajabifard, 2010). Do đó,
Chính phủ phải thực thi các quyết định minh bạch và kịp thời nhằm xác định các
thủ tục thu hồi đất và bồi thường công bằng cho người dân bị ảnh hưởng trong
suất quá trình thực hiện dự án (Burns, Deininger, Selod, & Dalrymple, 2010).
Ngoài ra, các quy trình và thủ tục thu hồi đất phải đảm bảo cho việc đáp ứng các
phúc lợi xã hội (Burns cùng cộng sự, 2010).
Quyền thu hồi đất có thể được thực hiện hoặc trực tiếp vận hành theo hiến
pháp hoặc được pháp luật ban hành, thông qua bồi thường và thanh toán cho các
chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản (Mahalingam & Vyas, 2011). Việc thu hồi đất
nhằm đáp ứng cơ sở hạ tầng, các dịch vụ công cộng cũng cần các cơ chế chính
sách phục hồi và các chế định về việc tái định cư phù hợp (Upadhyay & Sinha,
2009).
Việc thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng công cộng có thể gây ra nhiều tác
động khác nhau, cả tích cực và tiêu cực (Li, Ng, & Skitmore, 2012; Mahalingam
& Vyas, 2011). Việc đầu tư khiến một địa phương trở nên dễ tiếp cận hơn, từ đó sẽ
thu hút nhiều đầu tư khác (Carvallo Salas, 2006). Nói các khác, các dự án phát
triển nhằm vào lợi ích kinh tế chung cho mọi người dân, kể cả những người bị di
dời do tác động của dự án. Tuy nhiên, việc thu hồi đất để mở rộng hệ thống đường
cần thực hiện song hành với việc tái định cư. Các chế định luật pháp và chính sách
rõ ràng nhằm giảm thiểu các tác động tiêu cực của quá trình tái định cư. Tuy
nhiên, nguyên tắc cơ bản vẫn là việc cam kết minh bạch, có trách nhiệm và công
bằng trong các thủ tục thu hồi đất, đảm bảo bồi thường đầy đủ và kế hoạch tái định

2
cư hợp lý nhằm tránh thiệt hại của người dân (Li cùng cộng sự, 2012). Việc thiết
lập các thủ tục rõ ràng để quản lý quá trình quy hoạch đất như hoạch định, minh
bạch các quyết định, hệ thống định giá và quy trình tiếp nhận phản hồi, bồi thường
công bằng, quyền sở hữu đất, các khiếu nại và hoàn trả đất là những yếu tố cần
được xem xét (FAO, 2008, p. 15).
Theo Điều 54, Hiến pháp năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28 tháng 11 năm
2013 có nêu: “1. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.”. Do đó, công tác thu hồi đất cần
được thực hiện chặc chẽ đúng quy định pháp luật.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn với quy mô và mật độ dân số cao
nhất nước, là trung tâm kinh tế - văn hóa - khoa học kĩ thuật hàng đầu và có vị trí quan
trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Đặc biệt đối với Quận 2 được thành lập
ngày 01/4/1997 trên cơ sở 5 xã nông nghiệp của huyện Thủ Đức cũ, với quỹ đất khá
lớn, đặc điểm điều kiện tự nhiên đa dạng có bán đảo Thủ Thiêm đầy đủ điều kiện và
tiềm năng trở thành một trong những đô thị sầm uất, năng động và hiện đại bậc nhất
Việt Nam và mang tầm cỡ Đông Nam Á. Bên cạnh nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội
hàng năm, quận còn phải tập trung tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất cho khoảng
hơn 45 dự án, trong đó có các dự án, công trình trọng điểm của Thành phố đã, đang và
sẽ được triển khai trên địa bàn quận, như: Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Dự án đầu tư
xây dựng nhà máy xử lý nước thải Nhiêu Lộc – Thị Nghè; Dự án xa lộ Hà Nội – giai
đoạn 2, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên; dự án Khu đô thị An Phú – An Khánh và
một số dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường như dự án Xây dựng trục đường số 1, số
2 vào khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh; dự án mở rộng đường Lương Định Của và
Nút giao thông đường Trần Não – Lương Định Của ... Vì vậy, đây chính là một địa
điểm giàu tiềm năng thu hút các nhà đầu tư khai thác và xây dựng. Nhiều dự án đã,
đang và sẽ được xây dựng nhằm tạo động lực cho sự phát triển về mọi mặt của Quận 2.
Các khu công nghiệp, khu chung cư, trung tâm thương mại, các công trình giao thông
... đang được đầu tư xây dựng

3
nhằm đáp ứng cho quy luật phát triển tất yếu.
Tuy nhiên, song song đó là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các
hộ dân bị giải tỏa đang được triển khai trên địa bàn quận. Từ trước đến nay, đối với
bất cứ dự án nào, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn tốn rất nhiều thời
gian để giải quyết xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân cả khách quan lẫn chủ quan.
Ngoài ra, chính sách chăm lo giải quyết các vấn đề về cuộc sống của người dân để
họ có thể ổn định cuộc sống sau khi chuyển đến nơi ở mới cũng đang là vấn đề nan
giải đối với các cấp chính quyền Thành phố.
Vì vậy, nghiên cứu này đánh giá về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư: Nghiên cứu trường hợp một số dự án đầu tư trên địa bàn Quận 2. Sự đánh giá
dựa trên các lý thuyết của tiêu chuẩn và các chỉ số từ Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất
đai từ World Bank (LGAF), một số nước khác, cũng như quy định pháp luật và
chính sách hiện hành tại Việt Nam. Xác định các thủ tục quy hoạch đất, sự tham gia
của cộng đồng trong việc hoạch định và thực hiện dự án cũng như vai trò của họ,
chính sách bồi thường, hỗ trợ và kế hoạch tái định cư.
Từ những nội dung trên và bản thân đã công tác hơn 16 năm tại Ban Bồi
thường giải phóng mặt bằng, là nơi trực tiếp thực hiện công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư, tiếp cận trực tiếp với chính sách của từng dự án và
được sự đồng ý của thầy hướng dẫn, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài “Chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp một số dự án đầu tư trên địa
bàn Quận 2”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp một số
dự án đầu tư trên địa bàn Quận 2.
1.3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường Lương Định Của và Nút giao thông
đường Trần Não – Lương Định Của; Dự án đầu tư xây dựng trục đường số 1, số 2
kết nối giao thông và khu 1,36ha lân cận khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh trên

4
địa bàn Quận 2.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với một số dự án phát triển
cơ sở hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường Lương Định Của và nút giao
thông Trần Não - Lương Định Của; Dự án đầu tư xây dựng trục đường số 1, số 2
kết nối giao thông và khu 1,36ha lân cận khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh; dựa
theo các tiêu chí đánh giá một dự án thành công.
1.4. Câu hỏi nghiên cứu
Câu hỏi chính dành cho nghiên cứu là chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho dự án đầu tư ở Quận 2 được thực hiện như thế nào?
Các câu hỏi nghiên cứu cụ thể bên dưới cần được trả lời, dựa theo các tham
khảo tài liệu, cũng như các dữ liệu trực tiếp và gián tiếp.
1. Trình bày thực tiễn thu hồi đất trong việc thực hiện dự án đầu tư;
Các quy trình và thủ tục thu hồi đất trong thực tiễn ra sao và chúng ăn
khớp với việc thực hiện dự án đầu tư như thế nào?
2. Đánh giá vai trò của cộng đồng;
Cộng đồng đóng góp gì trong việc hoạch định và thực hiện dự án?
3. Đánh giá cách giải quyết vấn đề tái định cư cho người bị ảnh hưởng;
Ảnh hưởng việc tái định cư được giải quyết như thế nào?

5
Bảng 1-4: Ma trận nghiên cứu
Nhiệm vụ
Câu hỏi nghiên cứu
Dữ liệu cần
nghiên cứu thu thập
Các quy trình và thủ tục thu Các nghiên cứu
1. Trình bày thực tiễn hồi đất trong thực tiễn ra trước về thu hồi đất,
thu hồi đất trong việc sao và chúng ăn khớp với tài liệu dự án, báo
thực hiện dự án đầu tư; việc thực hiện dự án đầu tư cáo và phỏng vấn về
như thế nào? quy hoạch đất.
2. Đánh giá vai trò của Cộng đồng đóng góp gì Các nghiên cứu
cộng đồng; trong việc hoạch định và trước về thu hồi đất,
thực hiện dự án? chính sách và tài liệu
3. Đánh giá cách giải
dự án, báo cáo và
quyết vấn đề tái định cư Ảnh hưởng việc tái định cư
phỏng vấn về quy
cho người bị ảnh được giải quyết như thế nào?
hoạch đất.
hưởng;
Nguồn dữ liệu
Dữ liệu trực tiếp và gián tiếp; phỏng vấn các
bên liên quan.
Phương pháp thu thập dữ Các bài báo khoa học, tư liệu báo cáo về dự
liệu án, phỏng vấn các bên liên quan.
Phương pháp phân tích
Phân tích định tính, định lượng của các dữ
liệu và đồ thị.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học
Hệ thống và xây dựng các tiêu chí đánh giá cho một dự án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư thành công, làm cơ sở tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách,
nhà quản lý, xây dựng quy trình, chính sách thực hiện công tác quy hoạch, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu quả, đồng thời cân nhắc để hoàn thiện những
quy định pháp luật, chủ trương, chính sách, khi Nhà nước thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất cho các dự án đang thực hiện và các dự án

6
triển khai trong thời gian tới.
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ góp phần bổ
sung vào cơ sở thực tiễn, để cùng hoàn thiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư cho các đối tượng có đất bị thu hồi khoa học hơn nhằm đẩy nhanh tiến
độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, không để dự án treo, giảm
tình trạng khiếu nại, bức xúc của người dân bị giải tỏa, tạo quỹ đất trống để các dự
án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội thực hiện thuận lợi.
Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua kết quả của đề tài nghiên cứu, đầu tiên giúp cho bản thân tôi nhận
thức sâu sắc hơn về công tác quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của mình
đang thực hiện, các tiêu chí đánh giá và chuẩn thi hành cho một dự án thực hiện
thành công ở nhiều nước trên thế giới, đồng thời giúp các nhà hoạch định chính
sách, các đồng nghiệp, các lãnh đạo thực hiện công tác bồi thường nhìn nhận rõ hơn
về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó tham khảo để xây
dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đúng quy định pháp luật, phù hợp
thực tiễn tại mỗi địa phương có dự án triển khai, nhằm hướng đến mục đích cuối
cùng là phải hợp lòng dân, phục vụ lợi ích của người dân; đưa giải pháp thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dần dần đi vào chuẩn quốc tế, khoa học,
hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng khiếu nại, nhất là khiếu nại đông người.
1.5. Hệ thống các khái niệm dùng trong nghiên cứu
Hệ thống các khái niệm nghiên cứu được thiết lập nhằm định hướng cho
nghiên cứu và giải thích các câu hỏi một cách rõ ràng. Việc tiến hành các dự án đầu
tư cần có các thủ tục quy hoạch đất rõ ràng, bên cạnh khoản bồi thường, chương
trình tái định cư minh bạch, cũng như các tác động của dự án và sự tham gia của
người dân để có được sự đồng thuận cao.

7
Hình 1-5: Hệ thống các khái niệm
Dự án đầu tư Cần Cộng đồng góp sức
Chưa hẳn cần Cần
Quy hoạch đất
(Các quy trình, thủ tục, bồi
thường & tái định cư)
Đánh giá
Tiêu chí đánh giá
(LGAF, báo cáo dự án,
Thực tiễn)
Các yếu tố
● Hoạch định & thực hiện dự án
● Sự tham gia của cộng đồng
● Quy hoạch đất
● Bồi thường
● Tái định cư
●Tác động của dự án
Theo Hình 1-5, sự góp sức từ phía cộng đồng đóng vai trò khá quan trọng
trong việc triển khai dự án. Tuy nhiên, việc thu hồi đất cho các dự án phát triển
cũng cần nên tránh, chỉ trừ trường hợp cấp bách như dự án nằm ngay trên khu vực
đã có dân cư sinh sống. Trong trường hợp đó, chính quyền cần có các quy trình và
thủ tục dự án rõ ràng, cũng như các khoản bồi thường và chương trình tái định cư
minh bạch dành cho những cá nhân bị ảnh hưởng. Ngoài ra, người dân cũng cần
được có ý kiến trong quá trình quy hoạch đất nhằm ngăn chặn các xung đột cũng

8
như tiến hành các dự án được tốt. Theo cơ cấu này, nghiên cứu chỉ chú trọng vào
các yếu tố hoặc các hoạt động quan trọng nhất trong dự án dựa theo các tiêu chí
đánh giá từ Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai từ World Bank (LGAF), các bản báo
cáo các dự án hoặc thực trạng tại các quốc gia nhằm đào sâu vấn đề nghiên cứu. Kết
quả đánh giá sẽ cho ta biết liệu các quy trình quy hoạch đất cho dự án đầu tư ở có
tuân thủ các tiêu chí đánh giá một dự án thành công hay không. Cơ cấu đánh giá dự
án được thiết lập và tóm tắt ở Bảng 3-8.
1.6. Thiết kế nghiên cứu
Hình 1-6: Thiết kế nghiên cứu
ế
Tham khảo
thực
tngiấy
ứ
u
b
ả
Định hình vấn đề, mục đích và câu
c
u
hỏi nghiên cứu
c
khi
nghiên/nghiêncứ
Xác định các dữ liệu cần
Trướ
thu thập
DL gián tiếp DL trực tiếp
u
thực
tế
- Dự án quy hoạch đất - Phỏng vấn chính quyền đô thị
c
ứ
- Ghi nhận đóng góp từ cộng đồng - Phỏng vấn các hộ bị ảnh hưởng
Nghiên
- Các tài liệu về dự án - Phỏng vấn người đại diện công dân
- Hình ảnh
tế
Tổng hợp và xử lý dữ liệu
thực
cứu
Phân tích và đánh giá dữ liệu
khi
nghiên
Thảo luận
Sau
Báo cáo đề tài Kết luận & kiến nghị

9
Thiết kế nghiên cứu là cầu nối giữa các dữ liệu cần được thu thập và quá
trình phân tích dữ liệu nghiên cứu. Chức năng chính của thiết kế nghiên cứu là
nhằm định hướng cách thức trả lời các câu hỏi nghiên cứu (Kumar, 2010). Dựa theo
định nghĩa trên, ta có thể thiết lập các nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu để giải quyết
vấn đề nghiên cứu. Các yếu tố và tiêu chí đánh giá cũng được xác lập để kiểm định
quy trình thu hồi đất. Có nhiều cách khác nhau để thu thập các dữ liệu cho nghiên
cứu. Sau khi tổng hợp, xử lý và phân tích dữ liệu, việc đánh giá quy trình thu hồi đất
được tiến hành. Sau khi thảo luận về kết quả nghiên cứu, các kết luận và kiến nghị
được đưa ra nhằm gợi ý các nghiên cứu chuyên sâu hơn.
1.7. Các gia đoạn nghiên cứu
Nghiên cứu này gồm ba giai đoạn: Tiền thực địa, thực địa và hậu thực địa.
Giai đoạn tiền thực địa (nghiên cứu trên giấy) bắt đầu với việc tra cứu các tài liệu
liên quan. Sau khi tham khảo các tài liệu liên quan, một bộ các tiêu chí đánh giá
được thiết lập nhằm hình thành vấn đề và câu hỏi nghiên cứu. Cũng trong giai đoạn
này, bảng hỏi được chuẩn bị nhằm thu thập cả dữ liệu định lượng lẫn định tính và
phương thức thu thập thông tin trong các chuyến thực địa được xác định.
Trong giai đoạn thực địa, ta có thể thu thập dữ liệu từ hai nguồn: Nguồn trực
tiếp và gián tiếp. Dữ liệu trực tiếp là các văn bản và dữ kiện được chính nhà nghiên
cứu thu thập được. Để có thể làm được điều này, các câu hỏi cố định và bán cố định
được sử dụng trong các buổi phỏng vấn chuyên sâu với các hộ gia đình và nhóm am
hiểu. Quan sát thực địa cũng là một phương thức khác nhằm thu thập dữ liệu trực
tiếp. Chúng được nhà nghiên cứu trực tiếp thu thập trong quá trình thực địa. Nguồn
dữ liệu gián tiếp đến từ các ấn phẩm và tiền ấn phẩm có sẵn như các tài liệu và báo
cáo về dự án. Phương pháp thu thập dữ liệu gián tiếp là thông qua việc tra cứu các
tài liệu về dự án như kế hoạch thường niên và các báo cáo nhằm có được các dữ liệu
thực nghiệm. Bên cạnh đó, các bài báo khoa học liên quan, sách, cũng như các
chính sách về quy hoạch đất, bồi thường và tái định cư cũng là các nguồn dữ liệu
gián tiếp.
Giai đoạn hậu thực địa gồm các bước làm việc với dữ liệu từ thông tin thô

10
thu thập trong quá trình thực địa. Sau khi phân loại, phần lớn dữ liệu sẽ được phân
tích theo hướng định tính và các kết quả sẽ là thước đo đánh giá nghiên cứu.
1.8. Kết cấu của đề tài
Bao gồm, phần mở đầu và nội dung luận văn 6 chương.
Chương I: Cơ sở lý luận cơ bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Chương II: Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Chương III: Phương pháp nghiên cứu.
Chương IV: Trình bày và đánh giá kết quả.
Chương V: Kết quả nghiên cứu.
Chương VI: Kết luận và gợi ý chính sách.

11
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
1.1. Những vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 2 nói riêng đều thực hiện theo quy định
của Hiến pháp, Luật, Nghị định, thông tư hướng dẫn và các Văn bản quy phạm pháp
luật khác có liên quan … đã ban hành và có hiệu lực thi hành (Phụ lục 1).
Các khái niệm và định nghĩa
Theo Williamson cùng cộng sự (2010), phát triển đất đai “ Là quá trình thi
hành các kế hoạch sử dụng đất hoặc các đề án phát triển nhằm phát triển cơ sở hạ
tầng và quản lý những thay đổi tình trạng đất đai ở thành thị hoặc nông thôn thông
qua việc cấp phép dự án và cấp giấy sử dụng đất. ” Cũng theo đó, quy trình phát
triển đất đai cũng bao gồm các hoạt động thu hồi đất cùng các tài sản khác và ảnh
hưởng đến chủ đất (Williamson cùng cộng sự, 2010). Các hoạt động khác trong
khuôn khổ quản lý đất bao gồm “Các đề án phát triển đất, việc thay đổi mục đích sử
dụng đất theo luật và quy định, bao hàm cả việc phân lô theo mục đích của dự án”
(Syagga & Olima, 1996; Williamson cùng cộng sự, 2010). Giá trị đất sẽ tăng lên sau
khi được phát triển (Syagga & Olima, 1996; Williamson cùng cộng sự, 2010). Vì
thế, thi hành các dự án đầu tư vốn làm tăng giá trị và hiệu suất sử dụng đất.
Một thuật ngữ khác cũng cần được quan tâm không kém đó là quy hoạch đất.
FAO (2008), định nghĩa việc thu hồi đất bắt buộc là “ Hành động trưng thu của
chính phủ đối với các quyền về đất đai từ chủ đất mà không cần có sự đồng ý từ bên
chủ đất cũng như những người cư ngụ nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội. ” Theo
Azuela và Herrera (2009): “ Mọi hiến pháp đều công nhận bất động sản tư và đất
chỉ bị tịch thu khi có hai điều kiện: khoản bồi thường phải hợp lý và mục đích quy
hoạch nhằm vào lợi ích chung của cộng đồng. ”, “ Quyền trưng thu ” cũng là một
thuật ngữ quan trọng được Ngân hàng Thế giới định nghĩa là “ Quy trình thực hiện
các quyền của Liên bang, với tư cách là người sở hữu đất tối cao, khi nó trưng thu

12
đất và bất động sản. ” (Ngân hàng Thế giới, 2010).
Trưng dụng cũng là một hình thức quy hoạch đất, được World Bank định
nghĩa là “ Hành động tịch thu đất của cá nhân nhằm phục vụ lợi ích chung trước
khi có sự công nhận của luật pháp cũng như trước khi người bị ảnh hưởng được bồi
thường công bằng ” (WB, 2010). Việc trưng dụng đất cho các dự án hạ tầng công
cộng khiến rất nhiều người bị chuyển chỗ ở và được xem là “ Nguyên nhân chính
gây ra bất đồng giữa chính quyền và chủ sở hữu đất ” trong các tình huống khoản
bồi thường thực sự chưa hợp lý (Deininger, Selod, & Burns, 2011; Kusiluka,
Kongela, Kusiluka, Karimuribo, & Kusiluka, 2011).
Có nhiều định nghĩa cho “ Lợi ích chung ”, Viitanen cùng cộng sự (2010)
cho rằng việc “ Xây dựng đường, công viên, cũng như cung cấp các dịch vụ và tiện
ích. ” là lợi ích chung. World Bank cũng có thuật ngữ tương tự, “ Phúc lợi xã hội ”:
“ Các dịch vụ, trang thiết bị, tài nguyên hoặc cơ sở hạ tầng nhằm phục vụ xã hội. ”
(WB, 2010). Tất cả những định nghĩa và nguyên tắc trên đều xuất hiện trong các
quy định về đất đai hoặc trong các đề án, kế hoạch thi hành dự án đầu tư vốn.
Nhà nước thu hồi đất là “ Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai ” (khoản 11, Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013).
Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ
chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính. Việc thu hồi đất có những đặc điểm
sau đây:
Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu cầu vì lợi ích chung) hoặc
trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn nhu cầu
sử dụng đất).
Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải
thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có
đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất được ban hành bởi một cơ quan hành chính có
thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện).

13
Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng
đối với từng trường hợp.
Mỗi trường hợp thu hồi đất có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình tự,
thủ tục thu hồi, về chính sách bồi thường khi thu hồi đất:
Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tư
đã được chấp thuận, cấp phép đầu tư, quyết định đầu tư; Thu hồi đất trong trường
hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (để đất hoang
hóa, hủy hoại đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, ... ) phải trên cơ sở kết luận
thanh tra; Thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất (tổ chức bị
giải thể, cá nhân bị chết, tự nguyện trả lại đất) phải trên cơ sở quyết định giải thể
của cơ quan có thẩm quyền, giấy chứng tử, đơn trả lại đất, ...
Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng được thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tương đối
dài, bao gồm các bước thông báo thu hồi đất, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản,
phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, cưỡng chế thu hồi đất và bàn giao đất
trên thực địa; Thu hồi đất trong trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai; Thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu
cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn.
Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà người
bị thu hồi đất được bồi thường hoặc không được bồi thường thiệt hại về đất, về tài
sản gắn liền với đất: Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu cầu
sử dụng đất và đất có nguồn gốc được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thu hồi đất nông nghiệp giao
cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, do tự
nguyện trả lại đất thì được bồi thường; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì
không được bồi thường nhưng được xem xét trả lại giá trị đã đầu tư vào đất (tiền sử

14
dụng đất, tiền thuê đất đã trả trước, chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây
dựng cơ bản, ...).
Bồi thường về đất là “ Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất ” (khoản 12, Điều 3 - Luật Đất đai năm
2013).
Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng mang
tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn
lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng kinh tế - xã hội. Quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải
đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp,
của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Tái định cư là việc di chuyển dân cư đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi
khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) chỉ
quy định: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm
tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất …” (khoản 1, Điều
85). Theo đó, chúng ta có thể tạm đưa ra khái niệm về tái định cư như sau: Tái định
cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ
các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ
nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết
hoặc thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,

15
phải di chuyển đến nơi khác.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi
thường bằng nhà ở (căn hộ chung cư); Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường
bằng tiền để tự lo nơi ở mới.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm
Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
1.2. Sự cần thiết phải bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật
cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì

16
lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi
thường theo quy định của pháp luật.
Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực
hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng
khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. (Điều 54, Hiến pháp năm 2013)
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai. (Điều 4, Luật đất đai năm 2013)
Nhận thức tầm quan trọng thu hồi đất ảnh hưởng đến đời sống vật chất và
tinh thần của nhân dân nên trong qui hoạch phát triển đô thị Nhà nước đã tránh
trưng dụng đất ở những khu vực có nhiều cư dân sinh sống để giảm thiệt hại của
người dân. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có chính sách bồi thường những thiệt hại
cho người dân khi bị thu hồi đất, như các chính sách bồi thường về đất, công trình
xây dựng trên đất, tài sản, hoa màu và các khoản hỗ trợ khác. Có thể nói việc bồi
thường chưa đáp ứng được những thiệt hại hữu hình và vô hình mà người dân bị thu
hồi đất phải gánh chịu. Tuy nhiên chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dần
được sửa đổi, bổ sung để ngày càng đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất.
1.3. Hướng tiếp cận
Có hai hướng tiếp cận chính đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng.
Hướng tiếp cận đầu tiên đi từ trên xuống, dự án được hoạch định ở trung ương và
áp dụng ở quy mô địa phương dựa theo các tiêu chí đã đề ra (Cotton & Franceys,
1994). Theo Cotton và Franceys (1994), các tiêu chuẩn đặt ra ở quy mô trung ương
không khớp với thực tế tại các địa phương và người dân địa phương chưa hẳn đã
cần những dự án này. Như trong nghiên cứu của Ngowi (1997), việc thiết kế và xây
dựng các công trình hạ tầng (đường sá và kênh rạch) ở Botswana, được thực hiện
theo hướng trên và đã bị thất bại.
Hướng tiếp cận thứ hai đi từ dưới lên, hay cộng đồng có được tiếng nói trong
suốt quá trình chuẩn bị cho đến khi dự án được thực hiện (Li cùng cộng sự, 2012;
Paul, 1987). Theo Ashley và Carney (1999), hướng tiếp cận này coi trọng nhu cầu

17
dân địa phương hơn, cũng như xây dựng được hệ thống phục vụ cộng đồng. Ở
Zambia, dự án phát triển cơ sở hạ tầng “ nâng cao chất lượng cuộc sống ” đi theo
hướng này, đã tạo được nhiều tác động tích cực cho cộng đồng (Ashley & Carney,
1999). Vì thế, để một dự án được tiến hành và thành công, cần đặt lợi ích chung của
xã hội lên hàng đầu (Vanier & Danylo, 1998). Các hướng dẫn cần lôi cuốn người
dân thực hiện các công đoạn khác nhau của dự án (Njoh, 2011).
1.4. Các bước hoạch định và thi hành dự án
Theo Sachdeva (1984), “ Một dự án phát triển có 4 bước chính: Xác định dự
án; thẩm định và xin cấp phép; thi hành và giám sát; kiểm tra và đánh giá. ” Trong
khâu xác định dự án, ta chọn ra những dự án cần thực hiện trong các dự án được ưu
tiên. Bước thẩm định và xin cấp phép chính là bước xác định tính khả thi của dự án
đó. Bước thi hành và giám sát chính là bước tiến hành dự án và đảm bảo việc thi
hành đi đúng mục đích đã đề ra. Bước kiểm tra và đánh giá tổng kết lại những kết
quả cũng như tác động mà dự án đã mang đến. Do đó, khi hoạch định và thi hành
các dự án đầu tư, ta cần xác định được các tác động kinh tế, xã hội và môi trường,
song song đó có các quy định và quy trình rõ ràng để dự án thực sự có ích trong thời
gian dài (Morrissey, Iyer-Raniga, McLaughlin, & Mills, 2012). Các bước rõ ràng
trên sẽ giúp bên thi hành dễ quản lý các hoạt động của dự án hơn.
1.5. Các thủ tục và hướng xử lý việc quy hoạch đất
Các thủ tục và hướng xử lý thu hồi đất ở mỗi nước là rất khác nhau. Theo
Viitanen cùng cộng sự (2010), có hai công đoạn khi quy hoạch đất: “ Giấy phép
trưng dụng sẽ có hiệu lực khi đã thông qua quy trình lãnh đạo, pháp lý và quy trình
trưng dụng có sự tham gia định giá khoản bồi thường do cơ quan lãnh đạo chuyên
biệt, cũng như hội đồng trưng dụng chịu trách nhiệm. ” Steinsholt (2009) biện luận
rằng “ Hiệu quả quy trình quy hoạch đất không chỉ bị ảnh hưởng bởi pháp luật, mà
còn bởi các tổ chức, nghiệp vụ và các cá nhân cấp cao. ”
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) (2007) nhấn mạnh rằng “ Tính minh
bạch, rõ ràng là điều tất yếu của một quy trình quy hoạch đất thành công. ” Bên
cạnh đó, “ Để dự án được tiến hành một cách thuận lợi, cần phải thực hiện hiệu quả

18
cũng như sự chứng thực từ phía pháp luật; thông báo chính thống; các buổi tọa đàm
với công chúng; quyết định cuối cùng; định khoản bồi thường và việc thu hồi đất. ”
Burns cùng cộng sự (2010), cùng Nuhu và Aliyu (2009) có cùng quan điểm với
ADB.
1.6. Chế định luật pháp quy hoạch đất và chính sách tái định
cư Chế định luật pháp quy hoạch đất
Theo World Bank (2010) chế định pháp luật là “ Các hệ thống luật pháp như
phán quyết của toà án, các bộ luật, quy định, nội quy và các văn bản chỉ thị hay
hướng dẫn nhằm quản lý xã hội và thúc đẩy quy trình cưỡng chế. ” Theo FAO
(2008), Kombe (2010) cũng như Upadhyay và Sinha (2009), hệ thống luật quy
hoạch đất ở nhiều nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiến hành các dự án phát
triển đô thị. Tuy nhiên, hệ thống trên thường bị chỉ trích do tập trung quá nhiều vào
cưỡng chế cho dự án thay vì thực sự tạo một môi trường xã hội ổn định (Viitanen
cùng cộng sự, 2010). Theo Datta, Mahajan và Singha (2009) trước khi tiến hành
quy hoạch đất tại một khu vực:
 “ Chính quyền cần thực hiện một khảo sát kinh tế - xã hội để xác định được
các hộ bị chuyển chỗ ở, cũng như biết được thực trạng kinh tế - xã hội của dân cư
trong khu vực;
 Cần lên kế hoạch và thực hiện các chương trình phổ cập nhận thức cho
người dân;
 Cần trao đổi với những cá nhân cư ngụ trong khu vực đất chuẩn bị quy
hoạch nếu cần trước khi thực hiện việc thu hồi. ”
Chính sách tái định cư và việc quy hoạch đất
Việc quy hoạch đất nhằm phát triển giao thông cũng như các phúc lợi xã hội,
đặc biệt tại khu vực đô thị thường gắn liền với quy trình tái định cư, vốn rất cần một
hệ thống các chính sách tái định cư hợp pháp (GTZ, 1998). Một hệ thống như vậy
sẽ giúp các chính quyền, trong khâu chuẩn bị, thực hiện và giám sát kế hoạch tái
định cư nhằm đạt được hiệu quả và giảm thiểu các ảnh hưởng xấu đối với những cá
nhân bị chuyển chỗ ở (Emani, 2009). Bên cạnh đó, hệ thống còn có thể giúp các

19
phương án tái định cư khả thi hơn (Emani, 2009) thông qua quá trình lên kế hoạch
hiệu quả (WB, 2004a). Để hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại cho chủ đất
có tài sản bị tịch thu, Ngân hàng Thế giới đã đề ra chính sách cưỡng chế và tái định
cư với những tiêu chí sau (WB, 2001):
 “ Cần hạn chế tối đa hoặc giảm thiểu quy mô các dự án tái định cư;

 Khi tái định cư là bất khả kháng, các hoạt động liên quan nên được triển
khai theo hướng phát triển ổn định, nghĩa là cung ứng đủ các tài nguyên cho người
bị tác động cùng hưởng lợi ích của dự án. Những cá nhân trên cũng cần được trao
đổi và cũng nên có cơ hội tham gia vào quá trình hoạch định cũng như thi hành dự
án tái định cư;
 Những cá nhân diện tái định cư cần sự hỗ trợ đắc lực để duy trì công việc
và mức sống của họ, hoặc tối thiểu phải đạt được mức sống trước khi bị thu hồi đất
hoặc đạt được mức sống tương đương với thời điểm trước khi dự án được thực
hiện.”
1.7. Khoản bồi thường
Bồi thường là một trong những công đoạn của tiến trình thu hồi đất. Viitanen
cùng cộng sự (2010) cho biết tiến trình này thường xảy ra bốn vấn đề. Vấn đề đầu
tiên là “ Xác định mức bồi thường do áp lực giá gây ra, vì luật pháp yêu cầu mức
bồi thường phải dựa trên tình trạng sử dụng đất trước khi quy hoạch. ” Thường thì
khoảng bồi thường chưa thay thế được giá trị gốc của mảnh đất bị quy hoạch. Vấn
đề thứ hai liên quan đến “ Việc định giá thường do chính quyền tiến hành chứ
không phải do thị trường quyết định ” (Mahalingam & Vyas, 2011). Vấn đề thứ ba
là “ Chủ sở hữu cũng như người cư ngụ chưa đăng ký, đứng tên hợp pháp đối với
mảnh đất sở hữu, vì vậy không thể nhận được khoản bồi thường khi tái định cư. ”
Vấn đề cuối cùng nằm ở sự bất hợp tác từ phía chủ đất khi họ bị chuyển chỗ ở và
nơi công tác, chỗ làm ăn. ” (Viitanen cùng cộng sự, 2010).
Chưa hết, Datta cùng cộng sự (2009) còn cho rằng “ Các vấn đề còn đến từ
quy cách xác định quyền khi tư liệu còn sơ sài và việc đứng tên còn chưa rõ. ” Tuy
nhiên, “ Không nên chỉ áp dụng khoản bồi thường cho những chủ đất có đủ chứng

20
cứ pháp lý về quyền sở hữu mà cũng cần áp dụng cho những chủ đất chưa đứng tên
bị tước đi mảnh đất ” (Deininger cùng cộng sự, 2011). Chính quyền địa phương cần
minh bạch trong các quy trình quy hoạch đất và bồi thường khi thực hiện khoản bồi
thường cho người dân (FIG & WB, 2009). Viitanen cùng cộng sự (2010) phát triển
mô hình “ Quy hoạch đất theo nhân quyền ” nhằm mang lại quyền của người cư
ngụ và chủ đất được yêu cầu bên thu hồi đất xem xét các khía cạnh sau khi thực
hiện việc quy hoạch.
1. “ Công nhận việc làm chủ của tất cả những cá nhân bị chuyển chỗ ở, kể
cả những người chưa đủ chứng cứ pháp lý;
2. Đảm bảo thực hiện đầy đủ công tác hỗ trợ tái định cư, ngay cả với những
cá nhân chưa có đủ chứng cứ pháp lý đứng tên các tài sản và quyền bị trưng thu;
3. Tính toán mức bồi thường theo chi phí thay thế;
4. Cung cấp đầy đủ thông tin, cũng như các quy trình trao đổi với bên bị ảnh
hưởng, các bên liên quan về dự án, các tác động của nó đối với cộng đồng trong
giai đoạn lên kế hoạch và các giai đoạn chính yếu theo sau.”
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân thành phố quyết
định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
1.8. Phương pháp định giá
“ Việc định giá nhằm xác định giá trị của mảnh đất hoặc bất động sản khi
cần tính toán tổng tài sản của một cá nhân hoặc một doanh nghiệp. ” (Dale &
McLaughlin, 1999; Enemark, 2004; Yomralioglu, Nisanci, & Yildirim, 2007).
Viitanen cùng cộng sự (2010) cho rằng phương pháp định giá còn nhiều trở ngại và
bất cập.

21
Khoản bồi thường nhằm bù đắp cho tài sản bị tịch thu theo đúng giá thị
trường, khoản thâm hụt giá, cũng như các tổn thất khác (về lợi nhuận trong việc làm
ăn chẳng hạn) cũng như các chi phí khác. Qua đó, chủ sở hữu có đất bị trưng thu
không bị ảnh hưởng đáng kể do họ được hưởng khoản bồi thường đầy đủ và hợp lý
để cân bằng tình hình tài chính của họ trước khi đất bị trưng dụng (Cernea, 1997;
Mahalingam & Vyas, 2011; UN, 2007; Viitanen cùng cộng sự, 2010). Việc định giá
chính xác cần dựa vào giá thị trường, được xác định bằng các giao dịch bất động sản
có thể trao đổi (Ambaye, 2009). Trên thực thế, việc định giá theo thị trường chưa
được chính quyền xem xét hay bị từ chối khi tính toán khoản bồi thường (Viitanen
cùng cộng sự, 2010).
Phương pháp về định về giá đất bao gồm có 5 phương pháp (Theo quy định
tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ):
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ

22
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh) ban hành.
Xác định hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất (Thực hiện theo Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Điều 31, 32 Thông tư số 36/TT-BTNMT)
Sau khi thành lập Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, Sở Tài
nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân quận - huyện được ủy quyền có trách
nhiệm tổ chức khảo sát, điều tra hoặc thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định
giá; tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để đề xuất hệ số điều
chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi
trường chủ trì cùng các đơn vị liên quan xem xét, gửi Hội đồng Thẩm định giá đất
thành phố để thẩm định và trình duyệt theo quy định.
1.9. Sự chung tay góp sức từ cộng đồng
Creighton (2005) định nghĩa sự tham gia của cộng đồng là “Quá trình chính
quyền và các tổ chức tiếp nhận mối quan tâm, nhu cầu và giá trị của cộng đồng vào
các chính sách.” Li cùng cộng sự (2012) cho rằng “ Sự tham gia của cộng đồng
vào việc lên kế hoạch và thiết kế các dự án thi công và nâng cấp cơ sở hạ tầng quan
trọng là chìa khoá dẫn đến thành công ”. Theo Creighton (2005), “ Quá trình tham
gia của cộng đồng là quá trình đối thoại và tương tác song phương nhằm tìm ra
hướng giải quyết tối ưu được cộng đồng hưởng ứng, thay vì chỉ công bố các thông
tin về quy trình quyết định của chính quyền. ” Deininger cùng cộng sự (2011) biện
luận rằng “ Sự tham gia của cộng đồng, đặc biệt là về quá trình quy hoạch đất, được
pháp luật bảo vệ, song vẫn còn nhiều bất cập trong việc xem xét yếu tố này trong
việc đưa ra chính sách cuối cùng. ” Hình 1-9 cho thấy quá trình tham gia của cộng
đồng theo Creighton (2005), nhấn mạnh vai trò của cộng đồng trong việc thi hành
dự án đầu tư vốn.

23
Li cùng cộng sự (2012) phát biểu mục đích chính của việc tham gia từ phía
cộng đồng là nhằm đáp ứng “ Các nhu cầu luôn thay đổi từ phía cộng đồng, sự phát
triển vượt bậc của kinh tế và nhu cầu phát triển ổn định, bền vững ngày càng cao ”
(Li cùng cộng sự, 2012). Vì thế, ta cần xác định rõ ràng các nhu cầu và mối quan
tâm từ nhiều bên liên đới trong quá trình phát thảo và thi hành dự án nhằm thống
nhất các mục đích của dự án (Atkin & Skitmore, 2008). Để đảm bảo nhu cầu và
quyền lợi của các bên liên đới, việc thực thi các dự án cần lấy phương thức lôi cuốn
cộng đồng làm trung tâm (Zaman, 2010). Njoh (2011) phát biểu rằng “ sự tham gia
của cộng đồng biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, từ đóng góp hiện kim cho
việc thi hành dự án đến trực tiếp quản lý và bảo dưỡng các dự án đã được triển
khai” (Njoh, 2011).
Hình 1-9: Quá trình tham gia của cộng đồng
Thông báo cộng đồng Lắng nghe cộng đồng
Tham gia giải quyết các
Phát triển sự thống nhất
vấn đề
Nguồn: Phỏng theo Creighton (2005)
1.10. Các tác động kinh tế – xã hội của việc quy hoạch đất
Datta cùng cộng sự (2009) biện luận rằng “Việc quy hoạch đất cho cơ sở hạ
tầng chỉ được ủng hộ khi nó có ích cho sự phát triển và khi chính phủ cam kết đầu
tư vào hệ thống hạ tầng nhằm đem lại dịch vụ hạ tầng ổn định và bền vững.” Quy
hoạch đất cũng giúp cải thiện hiệu quả của đất, của quyền sở hữu, cũng như nâng
cao giá trị của đất (Syagga & Olima, 1996). Việc xây mới hoặc cải thiện các công
trình hạ tầng khu đô thị sẽ mang đến nhịp sống tấp nập, các thương vụ, công việc và

24
hoạt động kinh doanh mới (Datta cùng cộng sự, 2009).
Song song đó, quy hoạch đất cũng dẫn đến mất mát về chỗ ở cũng như các
thửa đất và bất động sản sẽ vĩnh viễn bị mất (Azuela & Herrera, 2009). Nói cách
khác, tác động kinh tế - xã hội phụ thuộc vào tình trạng quy hoạch, toàn bộ hay một
phần (Syagga & Olima, 1996). Kéo theo sự mất mát đất đai là kế sinh nhai của
người dân bị ảnh hưởng (Datta cùng cộng sự, 2009). Theo Azuela và Herrera
(2009), “Trong nhiều trường hợp, tác động của việc mất đất còn bị trầm trọng hoá
do: Thiếu sót trong quá trình công nhận các quyền đất đai của người dân vùng quy
hoạch và các lỗ hổng trong quy định pháp luật.” Thế nên, cần công nhận các quyền
đất đai trong quá trình quy hoạch đất để tránh các tác động tiêu cực đến xã hội
(Azuela & Herrera, 2007).
1.11. Thực tiễn quy hoạch đất ở các nước khác trên thế giới
Mục này sẽ tham khảo các ví dụ quy hoạch tiêu biểu ở các nước nhằm làm
chuẩn xây dựng các tiêu chí đánh giá sử dụng trong nghiên cứu. Các quốc gia được
tham khảo gồm Ấn Độ, Tanzania, Mozambique và Úc; thực tế thu hồi đất của các
nước khác vượt ngoài tầm của nghiên cứu này nên sẽ không được đề cập. Bốn quốc
gia được tham khảo dựa vào mục tiêu nghiên cứu. Từ kết quả nghiên cứu ở Ấn Độ,
phát hiện người dân không được tham gia vào dự án cũng như quy trình quy hoạch
còn nhiều bất cập trong trao đổi với cộng đồng. Tuy nhiên, với các dự án được xem
xét, họ đã xây dựng được hệ thống chính sách tái định cư dù việc thi hành chúng ở
cấp trung ương và địa phương còn nhiều bất cập. Đối với Tanzania, quy hoạch đất
không được thông qua trong các cơ cấu chính sách và pháp luật. Khác với Tanzania,
Mozambique có cơ chế pháp luật thu hồi đất. Nước Úc, so với ba nước còn lại, có
vẻ thực hiện tốt hơn cả vì tất cả các công đoạn của dự án đều diễn ra suôn sẻ với sự
tham gia của những cá nhân sống trong vùng quy hoạch. Khung 1-13 tóm tắt thực
tiễn quy hoạch đất cho các dự án đầu tư vốn khác nhau từ bốn nước được tham
khảo.

25
Khung 1-11: Thực tiễn quy hoạch đất tại bốn quốc gia
Tại Ấn Độ: Theo báo cáo cơ sở hạ tầng thường niên vào năm 2009 của Ấn Độ
[Upadhyay và Sinha (2009); Choudhary (2009); cũng như VK Sharma và
Choudhary (2009)], “ Nhằm đáp ứng nhu cầu hạ tầng và phân phối dịch vụ công
cộng, chính quyền có quyền thu hồi đất cho các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng. Liên
bang đã xây dựng và triển khai cơ chế chính sách tái định cư và tái thiết có thể thi
hành được theo pháp lý lấy dự án làm trọng tâm. Các đạo luật cũng quy định rõ
việc minh bạch và thông tin các quy trình khác nhau của quy hoạch đất đến công
dân. Các hoạt động chính yếu trước khi đưa dự án quy hoạch vào hoạt động hay
khi lên kế hoạch về dự án bao gồm huy động và cập nhật các thông tin, tư liệu về
dự án. Các lợi ích tái định cư là phần chủ chốt của toàn bộ quá trình quy hoạch.
Tuy nhiên, theo báo cáo, vẫn tồn tại các bất cập như thiếu minh bạch thông tin từ
cấp trung ương do không có chỉ thị nào yêu cầu bên đề xuất dự án đưa ra các lợi
ích của việc tái định cư; thiếu tự do thông tin đối với người dân; cách diễn đạt và
thực thi hệ thống các chính sách và quy trình cấp địa phương, đặc biệt là trao đổi
quy trình quy hoạch đất với người dân.”
Tại Tanzania: Theo Kombe (2010), “ Việc quy hoạch đất ở Tanzania còn nhiều
bất cập do thiếu hệ thống chính sách và pháp luật thực tiễn. Các quy trình không rõ
ràng cũng như không minh bạch và thiếu chắc chắn không hỗ trợ được nhiều cho
việc định giá và bồi thường. Ông đề nghị đổi mới các chính sách và hiến pháp về
việc thi hành quy hoạch đất với việc đối thoại làm trung tâm cũng như chu cấp đầy
đủ và nhanh chóng cho các cá nhân bị ảnh hưởng.”
Tại Mozambique: Nghiên cứu về quy trình quy hoạch đất ở Mozambique của
Debnath và Choudhary (2009) cho thấy “ Liên bang có thể thu hồi đất và dỡ bỏ các
công trình theo Đạo luật Xây dựng Đô thị nhằm thực hiện các dự án phát triển
công cộng. Các cá nhân và tổ chức có quyền được hưởng các khoản bồi thường
công bằng và phần đất mới sau khi tài sản bị trưng dụng. Mức bồi thường tái định
cư được xác định theo quy chuẩn từng địa phương; chúng có thể thương lượng
được và được chính quyền cấp quận và bên bị ảnh hưởng chốt sau khi thoả thuận.

26
Các hộ nông thôn được hưởng bồi thường như quy định dự án phát triển hạ tầng.
Hỗ trợ bằng tiền là một trong các biện pháp đối phó với ảnh hưởng tiêu cực song
các biện pháp hỗ trợ tái thiết lại rất hạn chế hoặc dường như không có. ”
Tại Úc: Handmer (1987) và Sheehan (2002) khi nghiên cứu về dự án chống ngập
đã công bố kết quả “Việc mua bán hoặc thu hồi bất động sản dựa trên thoả thuận
giữa chính quyền và chủ sở hữu. Việc chuyển chỗ ở được tiến hành ngay sau khi
thực hiện bồi thường. Chính phủ cung cấp các gói trợ cấp để đảm bảo lợi ích của
người bị ảnh hưởng, cũng như thanh toán các khoản tái định cư và hỗ trợ người bị
ảnh hưởng theo quy trình bồi thường. Hiến pháp quy định các khoản bồi thường
công bằng và hợp lý. Sự ủng hộ từ cộng đồng cũng như quy trình quy hoạch rõ
ràng đã hỗ trợ việc thi hành dự án. Nhận thức của người dân là cực kỳ cốt yếu. Các
hộ gia đình chấp nhận việc chuyển chỗ ở và xem đó là cơ hội phát triển tình trạng
kinh tế, xã hội và môi trường. Các tổ chức đóng vai trò chủ đạo thực thi dự án.”
1.12. Các tiêu chí đánh giá thành công của dự án quy hoạch đất
1.12.1. Tiêu chí thi hành
Báo cáo dự án từ Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển Châu Á
(ADB) đối với nhiều nước cho thấy có nhiều tiêu chí đánh giá một dự án có được
thực thi tốt hay không. Những dự án trên gồm các công đoạn quy hoạch đất, tái định
cư, và bồi thường những cá nhân bị ảnh hưởng (ADB, 1998; WB, 2004a). Bảng 1-
12.1 tóm tắt các yếu tố dẫn đến thành công của dự án theo WB và ADB. Các tiêu
chí đánh giá được dựa trên mục đích của nghiên cứu này và các dữ kiện có thể được
sử dụng cho nghiên cứu.
Bảng 1-12.1: Tóm tắt các chuẩn thi hành dự án ở nhiều nước khác nhau
Yếu tố Yếu tố thực hiện tích cực (tốt)
Quá trình  Quyết định chuẩn xác khi hoạch định dự án;
chuẩn bị, tham  Khảo sát các tác động kinh tế – xã hội đối với các cá nhân bị
gia, hoạch định ảnh hưởng để xác định tổng thiệt hại;
và thực hiện dự  Thi hành các biện pháp tái định cư như là một phần của dự án;

27
án  Thu hút các bên liên quan vào việc hoạch định, thi hành, và
quản lý kế hoạch tái định cư;
 Tham khảo ý kiến chính thức hoặc không chính thức các nhà
lãnh đạo và đại diện của các cộng đồng.
 Đảm bảo cộng đồng vùng quy hoạch được tham gia vào các quá
trình ra quyết định;
 Bao gồm quy hoạch đất trong chi tiết dự án;
 Ban hành các thủ tục quy hoạch đất rõ ràng và minh bạch;
Quy hoạch đất  Lên lịch trình di dời và thông báo cho người dân đúng hẹn;
 Chu cấp nhà cửa và đất đai bằng hoặc tốt hơn tình trạng nơi ở
hiện tại;
 Đảm bảo minh bạch thủ tục định giá và định mức bồi thường;
 Cung cấp hiện vật bồi thường đúng với chi phí thay thế hoặc
tổng các thiệt hại theo giá thị trường hoặc bồi thường đầy đủ
cho quá trình khôi phục trước khi người dân bị di dời và các
Bồi thường hoạt động công chánh bắt đầu;
 Khuyến khích công bố các thông tin và tiến hành các quá trình
đàm phán và ra quyết định;
 Bồi thường cho tất cả các cá nhân bị ảnh hưởng, kể cả những
người chưa đứng tên;
 Giảm thiểu tối đa việc chuyển chỗ cưỡng chế;
 Lập chiến dịch tuyên truyền tầm quan trọng của việc tái định cư;
 Hỗ trợ tái thiết cho các hộ bị ảnh hưởng
Tái định cư và  Đưa ra các định mức vào giai đoạn ban đầu của các dự án bằng
tái thiết việc nghiên cứu tính khả thi;
 Hoạch định chương trình tái định cư đúng hạn với các hỗ trợ hợp
lý;
 Trao đổi với các cá nhân bị ảnh hưởng để quyết định chiến lược

28
tái định cư khả thi nhất nhằm đảm bảo mục tiêu dự án;
Tác động của  Đánh giá tình hình xã hội và thi hành các biện pháp nhằm giảm
dự án thiểu tối đa các tác động xấu;
Nguồn: Phỏng theo ADB (1998) và WB (2004a)
1.12.2. Tiêu chí đánh giá
Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai từ World Bank (LGAF) là công cụ kiểm
định các chế định pháp luật, các chính sách và tiêu chuẩn thi hành liên quan đến đất
và sử dụng đất (WB, 2010). Deininger cùng cộng sự (2011, p. 136) bàn về LGAF,
xác định các tiêu chí đánh giá việc quản lý đất đai trong quá trình thu hồi đất. Bảng
1-12.2 cho thấy các tiêu chí của LGAF đối với việc thu hồi đất có liên quan đến
nghiên cứu.
Các phương diện của LGAF thường được sử dụng trong các nghiên cứu quy
hoạch đất nông nghiệp quy mô lớn (Deininger cùng cộng sự, 2011, pp. 136). Có 16
phương diện để đánh giá quy hoạch đất nông nghiệp quy mô lớn; 9 trong số đó liên
quan trực tiếp đến nghiên cứu của đề tài. Vì thế các yếu tố cấu thành hệ thống đánh
giá cho nghiên cứu này bao gồm các tiêu chí và phương diện, cũng như các tiêu
chuẩn thi hành từ LGAF. Các yếu tố thi hành dự án thành công ở Bảng 1-12.1 và
các phương diện của LGAF (Bảng 1-12.2), thực tiễn thi hành ở bốn quốc gia trong
Khung 1-11 và một số nước khác trong khu vực.

29
Bảng 1-12.2: Các tiêu chuẩn của LGAF trong đánh giá quá trình thu hồi đất
Phương
Các tiêu chí đánh giá
diện
2
Quy hoạch đất gây ra ít xung đột, nếu có thì các xung đột cũng được
giải quyết nhanh chóng và rõ ràng;
4 Các cơ quan công cộng có liên quan đến quá trình quy hoạch cần hoạt
động rõ ràng và nhất quán;
7 Cần có đối thoại trực tiếp và rõ ràng giữa bên nắm quyền và bên đầu
tư;
8
Cần minh bạch thông tin nhằm đánh giá tính hữu dụng của dự án đối
với cộng đồng và phần đất công cộng;
9
Đối với các dự án quy hoạch đất công cộng, các nhà đầu tư cần minh
bạch thông tin với cộng đồng;
10
Các điều khoản trong hợp đồng quy hoạch đất, theo đúng pháp luật, cần
chỉ rõ các lợi ích và tổn hại đối với cộng đồng là như thế nào;
11 Thủ tục xét duyệt dự án (nếu cần) phải diễn ra trong thời gian ngắn
nhất cho phép;
12
Cần quy định rõ ràng và thi hành các yêu cầu xã hội đối với các dự án
đầu tư quy mô lớn vào đất nông nghiệp;
Khi chuyển nhượng đất công cộng, các cơ quan công quyền cần có
14
những thủ tục xác định và chọn ra các dự án đầu tư lợi nhất về mặt kinh
tế, xã hội, môi trường và thực hiện chúng một cách hiệu quả;
Nguồn: Phỏng theo LGAF (Deininger cùng cộng sự, 2011)
1.13. Tóm tắt
Chương này nhằm đưa ra nền tảng lý thuyết cũng như các nguyên lý tổng
quát về việc quy hoạch đất cho các dự án đầu tư vốn; tôi cũng đã bàn về các khái
niệm như quy hoạch đất, việc trưng dụng, quyền trưng thu và lợi ích xã hội. Chương
trên cũng đã tham khảo các hướng tiếp cận, các giai đoạn, các yếu tố quản lý khác
nhau trong việc thi hành dự án đầu tư và hướng tiếp cận từ dưới lên là hướng tiếp

30
cận khả thi nhất để một dự án thành công. Bên cạnh đó, các thủ tục và hướng tiếp
cận việc quy hoạch cũng được xem xét nhằm củng cố nền tảng cho nghiên cứu. Qua
đó, tôi thấy bản phác thảo cần nêu chi tiết các thủ tục của dự án.
Nghiên cứu cũng điểm qua các chế định và chính sách tái định cư liên quan
đến quy hoạch đất. Các chính sách trên sẽ hướng dẫn việc phát triển và thi hành
chính sách tái định cư. Chương này cũng đã tham khảo quy chế bồi thường, hình
thức bồi thường và phương pháp định giá bồi thường. Từ các tham khảo trên, mọi
cá nhân bị ảnh hưởng đều nên nhận được bồi thường bất kể có đủ điều kiện pháp lý
đối với đất sở hữu hay không. Bên cạnh đó, khoản bồi thường nên ngang bằng với
chi phí thay thế cũng như thủ tục đánh giá cần rõ ràng. Việc tham gia của cộng
đồng cần được quan tâm để đáp ứng nhu cầu và lợi ích của công dân; các dự án
không có sự đồng thuận từ cộng đồng sẽ không ổn định lâu dài.
Tôi cũng tìm hiểu rõ các tác động về kinh tế – xã hội đối với người bị ảnh
hưởng. Về phương diện này, tôi thấy việc thu hồi đất không phải lúc nào cũng ảnh
hưởng xấu nếu như theo đúng luật pháp và phục vụ cho lợi ích cộng đồng. Bốn ví
dụ về thực tiễn việc thi hành các dự án được mô tả chuẩn xác ở Khung 1-13. Trong
đó, ở các quốc gia như Ấn Độ và Tanzania, tôi thấy có vấn đề về quản lý quy
hoạch, lên kế hoạch tái định cư và minh bạch thông tin với công chúng. Chương
cũng điểm qua các nghiên cứu và tư liệu về năng suất của LGAF, ADB, cũng như
WB để lọc ra những tiêu chí đánh giá dự án liên quan đến nghiên cứu này. Tổng
hợp từ các tư liệu và thực tiễn trên, tôi đã xây dựng được hệ thống các tiêu chí đánh
giá phù hợp cho nghiên cứu của mình.

Luận Văn Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Mới Nhất.doc

Luận Văn Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Mới Nhất.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Luận Văn Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Mới Nhất.doc

Similar to Luận Văn Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Mới Nhất.doc (8)

More from Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/Tele: 0917.193.864

More from Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/Tele: 0917.193.864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Luận Văn Chính Sách Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Mới Nhất.doc