Luận Văn Công Tác Quản Lý Nhà Nước Về Quyền Sử Dụng Đất Tại Địa Bàn Thành Phố Thái Nguyên Đã chia sẻ đến cho các bạn học viên một bài mẫu cực kì xuất sắc, mới mẽ, chất lượng đáng để xem và theo dõi mà các bạn không nên bỏ qua nhé. DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149 TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM

1. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
ĐÀM BÍCH HƢỜNG
CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2022

2. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
ĐÀM BÍCH HƢỜNG
CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số: 60-34-01
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Bắc
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2022

3. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Luận văn đã sử dụng
các thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin có sẵn đã đƣợc trích rõ
nguồn gốc.
Các số liệu và đánh giá khoa học trong luận văn là trung thực. Các số liệu có
nguồn trích dẫn, kết quả trong lu
ận văn là trung thực và chƣa từng công bố trong các
công trình nghiên cứu khác.
Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.
Học viên
Đàm Bích Hƣờng

4. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
4
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài “Công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng
đất tại thành phố Thái Nguyên ”, em nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, giúp đỡ, động viên, của
nhiều tập thể và cá nhân, em xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các tập thể
và cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong học tập và nghiên cứu.
Em xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trƣờng, Khoa đào tạo Sau đại học
trƣờng Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh Thái Nguyên, các thầy cô giáo đã tạo điều
kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trƣờng.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Bắc, đã tạo điều kiện
giúp đỡ em trong quá trình học tập, nghiên cứu để em hoàn thành luận văn này.
Em xin cảm ơn sự giúp đỡ và cộng tác của các anh chị là lãnh đạo, chuyên viên Sở
Tài nguyên & Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên đã tận tình hƣớng dẫn, cung cấp tài liệu giúp
em hoàn thành luận văn này.
Em xin cảm ơn sự giúp đỡ, bạn bè đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ
em thực hiện luận văn này.
Học viên
Đàm Bích Hƣờng

5. 5
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chƣơng1
CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.1. Vị trí, vai trò và đặc điểm của công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD
đất
1.1.1. Vị trí, vai trò của công tác quản lý Nhà nước về QSD đất
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai để quản lý ngày
càng tốt hơn nguồn tài nguyên này tiến tới hoàn thiện và phát triển thị
trƣờng bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng đặt ra đối với thành phố Thái
Nguyên nói riêng và cả nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay. Từ thực trạng công
tác quản lý đất đai nƣớc ta, đối chiếu với hệ thống quản lý đất đai các
nƣớc, xác định việc nghiên cứu hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nƣớc về
đất đai Việt Nam theo hƣớng thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai vào
một cơ quan của Chính phủ, cụ thể nhƣ sau:
- Xây dựng hệ thống quản lý đất đai trên nền tảng: Pháp luật đất
đai ; quy hoạch sử dụng đất đai gắn với thanh tra đất đai đảm bảo quản lý
và sử dụng đất tuân thủ pháp luật và quy hoạch.
- Xây dựng hệ thống địa chính hoạt động theo ngành dọc với các
thành phần cơ bản: Bản đồ địa chính; định giá đất; đăng ký đất đai; đảm
bảo nắm chắc, quản chặt đất đai đến từng thửa đất và từng chủ sử dụng,
đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản thông thoáng,
lành mạnh.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo hƣớng Chính phủ điện tử.
1.1.2. Đặc điểm của công tác quản lý Nhà nước về QSD đất
Công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên có

6. 6
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
một số đặc điểm nhƣ sau:
- Do đặc điểm mật độ phân bố dân cƣ tƣơng đối cao nên trong thành
phố tỷ lệ đất ở chiếm tỷ trọng cao trong tổng quỹ đất của thành phố.

7. 7
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Tốc độ đô thị hoá trong những năm gần đây tƣơng đối nhanh, trong
đó việc xây dựng các khu dân cƣ theo quy hoạch làm cho công tác quản lý
Nhà nƣớc về đất đai phát sinh nhiều vấn đề cần giải quyết nhƣ tái định cƣ,
bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, chia tách đất, cấp giấy chứng nhận, mua
bán, chuyển nhƣợng…
- Công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất tuy đã đạt đƣợc những kết
quả nhất định song cũng còn một số tồn tại cần khắc phục, cải tiến để hoàn
thiện đồng bộ chính sách quản lý đất đai cũng nhƣ tăng cƣờng công tác quản
lý nhằm đáp ứng đƣợc với những vấn đề thực tế đang đặt ra.
1.2. Một số vấn đề lý luận về công tác lý Nhà nƣớc về QSD đất
1.2.1. Các khái niệm cơ bản
- Giấy chứng nhận QSD đất: Là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất.
- Thống kê đất đai: Là việc Nhà nƣớc tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa
chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động
đất đai giữa hai lần thống kê.
- Kiểm kê đất đai: Là việc Nhà nƣớc tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa
chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình
hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
- Giá QSD đất (sau đây gọi là giá đất): Là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về
QSD đất.
- Giá trị QSD đất: Là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

8. 8
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả trong
trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định.
- Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt tài sản. QSD là quyền của chủ sở
hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, chỉ là một trong ba
quyền của chủ sở hữu.
Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nƣớc, mọi
tổ chức, cá nhân chỉ có QSD đất đai. Hiểu theo khái niệm địa tô trên đây thì
những ngƣời đang có QSD đất không có quyền gì trong việc thu địa tô hay
địa tô thặng dƣ, mà quyền này thuộc về Nhà nƣớc. Điều này trên thực tế làm
cho Nhà nƣớc có một vai trò độc quyền trong việc định giá đền bù khi thu hồi
đất đai, và khi các chính sách định giá đền bù chƣa hợp lý dễ gây ra phản ứng
của ngƣời sử dụng cũng nhƣ tạo kẽ hở để một số ngƣời làm giàu bất chính từ
đất.
Bảng 1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và QSD
Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một
phần
Không cắt giữ
Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại
Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại
Thu lợi √ √ Không tồn tại
Định đoạt Không tồn tại √ √
(Nguồn: Nguyễn Đình Bồng) [6]

9. 9
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Quy hoạch sử dụng đất: Là hệ thống các biện pháp của Nhà nƣớc
về tổ chức, quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên thiên
nhiên khác, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững trên cơ sở phân bố
quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng
theo các đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nƣớc.
Từ đó có thể phân biệt đƣợc quyền sở hữu và quyền chiếm hữu
hoặc QSD; việc cho thuê, cho mƣợn đất đƣợc hiểu đơn giản là mình không
dùng thì nhƣờng cho ngƣời khác sử dụng, không nên giải thích rằng mình
không chiếm hữu mà để cho ngƣời khác chiếm hữu nhƣ là có sự thay đổi
về sở hữu. Trong mọi trƣờng hợp đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc chỉ đƣợc
đem cho thuê để đƣợc sử dụng trên thực tế, mọi trƣờng hợp không phải
xin nhận đất để sử dụng đều không đƣợc xem xét. Cho nên khi giao đất
(bao gồm cả cho thuê, cho mƣợn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở
hữu và QSD.
- Quỹ đất: Là toàn bộ đất của xã hội đƣợc Nhà nƣớc phân bố và sử
dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã
hội trong từng giai đoạn phát triển nhất định.
- Quyền cầm cố: Là quyền lợi ngƣời nhận tài sản cầm cố đƣợc hƣởng.
Tức là ngƣời nhận cầm cố sau khi chi một lần giá cầm cố, chiếm hữu vật
cầm của ngƣời đƣa cầm thì đƣợc QSD và quyền thu lợi. Tài sản tiêu biểu
cho quyền cầm cố thƣờng là bất động sản đất đai, nhà cửa, vv. [20, tr.1228]
- Quyền sở hữu: Chế định pháp lí quan trọng, là tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu (quan hệ giữa ngƣời với ngƣời
về vật), xác nhận và bảo vệ các chủ sở hữu đối với những tƣ liệu sản xuất và
sinh hoạt nhất định, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt chúng [14, T3, Tr. 639]
- QSD đất: Chỉ ngƣời sở hữu ruộng đất, có thể trong phạm vi quy

10. 10
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
định của pháp luật chiếm hữu, sử dụng, xử lý về quyền lợi thu đƣợc trên
đất đai đó. QSD đất đai là QSD hợp lí đối với đất chiếm hữu theo quy định
của pháp luật. QSD đất đai là một trong nội dung của quyền sở hữu đất đai.
Nó có thể đƣợc áp dụng trên đất của ngƣời sở hữu và cũng có thể đƣợc áp
dụng theo pháp luật trên đất không phải của ngƣời sở hữu. [20, tr.1923]
- Thế chấp đất đai, là ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay. Đất đai dùng
làm vật thế chấp, không đƣợc chuyển dịch, vẫn do ngƣời thế chấp chiếm
hữu, sử dụng, chỉ dùng nó bảo đảm cho quyền lợi nào đó về giá trị kinh tế
nhƣ quyền sở hữu, QSD. [20, tr.1220]
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu
lại QSD đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Lụât này. [17, Điều 4]
- Thuế:Là một khoản đóng góp bằng tài sản cho Nhà nƣớc do luật
định thành nghĩa vụ đối với các cá nhân hoặc tổ chức nhằm đáp ứng nhu
cầu chi tiêu của Nhà nƣớc. [13, tr. 477]
- Thuế chuyển QSD đất: Là loại thuế trực thu, đƣợc thu trên thu
nhập của cá nhân, tổ chức khi chuyển QSD đất. Thuế này đƣợc thu qua
mỗi lần phát sinh việc chuyển QSD đất. Đối tƣợng nộp thuế là tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình có QSD đất, khi thực hiện việc chuyển nhƣợng QSD đất
này.
- Thừa kế QSD đất : Là việc chuyển QSD đất của ngƣời chết sang
cho ngƣời thừa kề theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định
của Bộ luật này và pháp lụât về đất đai. [19, Điều 738].
- Thửa đất: Là phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định
trên thực địa hoặc đƣợc mô tả trên hồ sơ. [17, Điều 4]

11. 11
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
1.2.2. Nội dung công tác quản lý Nhà nước về QSD đất và chính sách quản
lý kinh tế có liên quan đếnquản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Nội dung công tác quản lý Nhà nước về QSD đất
1). Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2). Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3). Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4). Quản lý quy hoạch, KH sử dụng đất.
5). Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6). Đăng ký QSD đất, lập và quản lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận QSD đất.
7). Thống kê, kiểm kê đất đai.
8). Quản lí tài chính về đất đai.
9). Quản lí và phát triển thị trƣờngQSDđất trong thị trƣờng bất động sản.
10). Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất.
11). Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12). Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong việc quản lí và sử dụng đất đai.
13). Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.2.2.2.Chính sách quản lý kinh tế, tài chính có liên quan đến quản lý Nhà
nước về quyền sử dụng đất..
* Quản lý Nhà nước về giá đất

12. 12
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành nghị định số
188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
Trên cơ sở nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất, khung giá đất do
chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng
căn cứ vào tình hình thực tế của địa phƣơng mình để xác định mức giá cụ
thể cho từng loại đất.
Giá đất cụ thể của từng loại đất do địa phƣơng quy định chỉ đƣợc điều
chỉnh khi giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng có biến động liên tục kéo dài trên 60 ngày trở lên gây chênh lệch
giá quá lớn; nếu giảm 10% trở lên so với giá quy định thì điều chỉnh xuống,
nếu tăng trên 20% trở lên thì điều chỉnh tăng giá nhƣng tỷ lệ điều chỉnh
không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất do chính phủ quy định.
Ngoài ra, khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì giá đất do địa
phƣơng quy định cũng sẽ thay đổi theo. Hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh
phải công bố giá đất tại địa phƣơng mình.
Những quy định trên đã tạo điều kiện cho địa phƣơng chủ động trong
việc ban hành và điều chỉnh giá đất tại địa phƣơng mình cho phù hợp với
thực tế.
* Quản lý Nhà nước về giá thuê đất:
Đối với các dự án đầu tƣ trong nƣớc: Chính phủ có Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. Bộ
Tài chính có Thông tƣ số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hƣớng dẫn
thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc
và Thông tƣ số 141/2007/TT-BTC ngày 31/11/2007 hƣớng dẫn sửa đổi, bổ
sung Thông tƣ số 120/2005/TT-BTC: quy định tiền thuê đất đối với tổ chức
trong nƣớc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thuê đất hàng

13. 13
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
năm đối với đất dùng vào các nghành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính Phủ quy định
tƣơng tự đối với các ngành thƣơng mại, du lịch, dịch vụ là 0,7%. Năm 2010,
Chính phủ ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi,
bổ sung một số quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, trong đó: trƣờng
hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính
bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành theo quy định của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trƣờng hợp Nhà
nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền
thuê đất phải nộp đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng
hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng
thời hạn sử dụng đất.
Đối với dự án do nƣớc ngoài đầu tƣ: Căn cứ vào Điều 85 Nghị định số
24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành
Luật đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam, ngày 24/11/2000, Bộ trƣởng Bộ Tài
chính ban hành Quyết định số 189/QĐ-BTC qui định tiền thuê đất, mặt nƣớc,
mặt biển áp dụng đối với các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam: Đơn giá
thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài tính bằng ngoại tệ đƣợc xác định
theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng
thời có tính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị. Mức thu tiền thuê
đất một năm cho từng dự án đƣợc xác định trên cơ sở khung tiền thuê đất,
trong đó coi mức tiền thuê đất tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực
hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số: Hệ số địa điểm, hệ số kết cấu
hạ tầng, hệ số ngành nghề. Đối với đất không thuộc đô thị, chƣa phải là đất
khu dân cƣ, đất chuyên dùng, không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản thì đơn giá thuê đất đƣợc tính từ 100USD đến 600

14. 14
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
USD/ha/năm. Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng,
nếu sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ, du lịch,
thƣơng mại thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm.
* Quản lý Nhà nước về thuế, phí và lệ phí
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thực hiện điều tiết đối với đất dùng
vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng
rừng. Căn cứ tính và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính
bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diệnt ích của từng hạng đất. Hạng đất tính
thuế đƣợc xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hành, điều kiện khí
hậu thời tiết, điều kiện tƣới tiêu, đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt
đƣợc trong điều kiện canh tác bình thƣờng của 5 năm năm trƣớc. Đất trồng
cây hàng năm và đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản đƣợc chia làm 6 hạng,
đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm
tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu
bằng tiền theo giá thóc Nhà nƣớc quy định.
- Thuế nhà, đất: Căn cứ tính thuế là diện tích và mức thuế trên một đơn
vị diện tích, trong đó:
+ Đối với đất ở đô thị, mức thuế đất tính bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế
sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và đƣợc quy định
cho một đơn vị diện tích của từng vị trí theo loại đƣờng phố theo 5 loại đô thị;
+ Đối với đất thuộc vùng ven đô thị, thì tuỳ vào loại đô thị mức thuế
đất bằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao
nhất trong vùng;
+ Đối với đất gần các đầu mối giao thông, ven các trục đƣờng giao
thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp
của hạng đất cao nhất trong vùng;

15. 15
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế
sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã.
- Thuế chuyển QSD đất :Luật thuế chuyển QSD đất đƣợc ban hành
ngày 22/6/1994 để điều tiết thu nhập đối với ngƣời chuyển nhƣợng QSD
đất. Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển nhƣợng, giá đất và thuế suất
với mức từ 5% - 50% tuỳ theo điều kiện và loại đất chuyển nhƣợng; thực
hiện khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản, với mục tiêu quản lý
sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nƣớc,
Luật thuế chuyển QSD đất năm 1999 đƣợc ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ
lệ động viên áp dụng là 2% và 4%.
- Phí và lệ phí:
+ Lệ phí trước bạ: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển
nhƣợng QSD đất bao gồm cả đăng ký QSD đất khi hợp thức hoá quyền sử
sụng đất. Mức thu lệ phí trƣớc bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển QSD
hoặc giá trị đăng ký QSD đất.
+ Lệ phí địa chính: Là khoản thu khi cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận QSD đất,
chứng nhận đăng ký biến động về đất đai (thay đổi về mục đích sử dụng đất),
trích lục hồ sơ địa chính. Theo quy định hiện hành, các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân, không phân biệt đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay không đƣợc giao đất,
khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giải quyết một trong những công
việc về địa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ
5000 đồng/lần/giấy.
*Các khoản thu khác về đất đai
- Tiền sử dụng đất: Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 13/12/2004
Chính phủ ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
và đƣợc hƣớng dẫn tại Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của

16. 16
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bộ Tài chính. Năm 2010 Chính Phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP
sửa đổi bổ sung NĐ số 198/2004/NĐ-CP, Bộ Tài chính có Thông tƣ số
93/2011/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC.
- Tiền thuê đất: Các DN, tổ chức kinh tế tập thể, hộ gia đình, cá nhân
thuộc đối tƣợng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản và làm muối thì phải nộp tiền thuê đất.
1.2.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước
về QSD đất
- Khung pháp lý và chính sách của Nhà nƣớc
- Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên
- Nhân khẩu và lao động thành phố Thái Nguyên
- Hệ thống cơ sở hạ tầng thành phố Thái Nguyên
- Phát triển kinh tế của thành phố Thái Nguyên
- Nhân tố kỹ thuật
1.3. Kinh nghiệm quản lý Nhà nƣớc về QSD đất của một số nƣớc trên thế
giới và Việt Nam
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của Mỹ
Nội dung lập pháp và chính sách đất đai ở Mỹ chủ yếu triển khai hai
chủ để lớn là phân phối đất công và bảo vệ tài nguyên đất đai, đƣợc phát
triển và hoàn thiện trong hơn 200 năm và trở thành một hệ thống vô cùng
phức tạp. Nƣớc Mỹ mất 130 năm để tiến hành việc phân phối đất công và
tặng miễn phí xoay quanh việc xây dựng chế độ tƣ hữu sản quyền và trang
trại gia đình; còn 60 năm lại đây chuyển sang việc bảo vệ tài nguyên đất
đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật, giảm xói mòn, tăng độ
phì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt... Trong điều

17. 17
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
kiện hoà bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống
nhất và hiệu quả, các mặt về chế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế độ sở
hữu, quyền sử dụng và quyền khác về đất đai đƣợc hoàn thiện; phát triển
xã hội và quy hoạch đất đai đƣợc coi trọng làm cho kinh tế phát triển cân
đối và ổn định... đó là điều kiện quan trọng của nhiệm vụ hiện đại hoá
nông nghiệp nƣớc Mỹ.
Pháp luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh
trên các đất của Liên bang tuy rộng nhƣng giá trị thấp, thƣờng là vùng mỏ,
rừng, bãi chăn thả, còn đất tƣ nhân thì do pháp luật của các bang điều
chỉnh. Nếu lấy Oasinhtơn làm ví dụ (giữa các bang không khác nhau
nhiều).
- Quyền lợi về chiếm hữu đất đai: Luật pháp về quyền lợi đất đai ở
Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh. Những
phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thƣờng là
những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các
phán quyết rƣờm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập
quán.
- Quyền sở hữu bất động sản: Bao gồm quyền sở hữu đất và các
thứ có trên đất. Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật nƣớc Anh
thời trung cổ - nghĩa là ngƣời sở hữu (quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa
tặng hoàn toàn cho ngƣời khác, khi ngƣời đƣợc tặng chết thì đƣợc để thừa
kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một ngƣời nào đó khi còn sống, lúc
chết thì tài sản trở về ngƣời tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện,
nếu không thoả mãn thì ngƣời cho tặng sẽ thu hồi... Ngoài ra còn duy trì
quan hệ thuê mƣớn có tính chất chu kỳ.
- Quyền đồng sở hữu: là quyền sở hữu đất có từ hai ngƣời trở lên,
nhƣ cùng nhau thuê đất và tài sản khi một trong hai ngƣời đó chết, thì

18. 18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
quyền lợi hoàn toàn thuộc về ngƣời kia mà không đƣợc để thừa kế cho con
cháu;
- Quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để thuận lợi cho
thửa đất của mình - gọi là quyền địa dịch (Easments), đƣợc hình thành
bằng các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận
lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quả mà vẫn đảm bảo đƣợc xâm phạm
ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh.
- Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các
hợp đồng mua bán: quyền sở hữu có thể mua bán đƣợc là quyền mà
ngƣời mua có thể yên tâm tiếp nhận mà không bị rủi ro vì tố tụng. Nói
chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thì quyền sở hữu của đất này
mới đƣợc xem là quyền sở hữu có thể giao dịch. Mọi giao dịch đều phải
đƣợc thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể: vị trí, ranh giới,
địa chỉ, các bên giao dịch, phƣơng thức thanh toán, các điều khoản phụ
(quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngoài dự tính...)
- Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu: Nếu
mua đất mà không đăng ký thì có thể bị ngƣời bán đất thứ hai gây thiệt hại.
Nghĩa là ngƣời mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã
thay đổi để ngăn chặn ngƣời đến sau tiếp tục mua. Nội dung đăng ký bao
gồm các yếu tố liên quan đến quyền lợi về đất đai nhƣ khế ƣớc thế chấp,
hợp đồng chuyển nhƣợng và phải thông qua công chứng để đề phòng giả
mạo.
1.3.1.2 Kinh nghiệm quản lý đất đai của Trung Quốc
Năm 1990 Quốc vụ viện công bố “Điều lệ tạm thời về xuất nhƣợng
quyền sử dụng đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nƣớc” và “Các biện pháp tạm
thời về đầu tƣ kinh doanh liền khoảnh của nƣớc ngoài” đã thúc đẩy việc
triển khai cải cách chế độ sử dụng đất đai đi vào thế ổn định. Cuối năm

19. 19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
1992, Chính Phủ nhân dân tỉnh ban hành “Biện pháp thực hiện xuất
nhƣợng QSD đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nƣớc tỉnh Quảng Đông” làm
công cụ pháp luật để mở rộng toàn diện sự nghiệp cải cách và năm 1993 là
năm cải cách mạnh mẽ nhất, tiếng búa đấu giá dồn dập ở các huyện, thị;
đấu thầu đất đai đƣợc đăng tải thƣờng ngày trên báo chí, trong năm đó đã
thực hiện đƣợc 7.118 cuộc giao dịch với diện tích 15.000 ha, tăng 41,5 %
so với năm 1992. Năm 1994 đã chỉnh đốn và xử lý một số vấn đề tồn tại,
Chính phủ đã ban hành quy phạm địa phƣơng về thị trƣờng bất động sản,
Quốc hội lại công bố “Luật quản lý nhà đất đô thị” tạo cơ sở cho năm 1995
100% số thị xã và 95 % số huyện đều thực hiện chế độ sử dụng đất phải
trả tiền. Tỉnh Quảng Đông chủ trƣơng thực hiện mấy mặt sau đây:
- Chính phủ khống chế thị trƣờng đất đai cấp 1 điều tiết thị trƣờng
qua việc quản lý kế hoạch xuất nhƣợng đất đai và quản lý việc thẩm định
đầutƣ.
- Quản lý giá đất qua việc quy định giá chuẩn một cách khoa học, ban
hành quy phạm định giá đất và giám sát các hoạt động định giá và giá cả thị
trƣờng
- Quản lý việc đấu giá quyền sử dụng đất, thanh toán thị trƣờng ngầm
bằng việc ban hành quy phạm về các hành vi xâm nhập thị trƣờng quyền sử
dụng đất.
- Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai trong hạch toán giá thành sản
phẩm doanh nghiệp, chống thất thoát vốn.
- Quản lý chặt chẽ đất đai tập thể phi nông nghiệp xâm nhập thị trƣờng,
đảm bảo thống nhất về thị trƣờng đất đai.
Mô hình hệ thống quản lý Nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của Cộng
hoà Nhân dân Trung Hoa (Hình 1.1)

20. 20
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Hình 1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai nƣớc cộng hoà Nhân dân
Trung Hoa
Bộ đất đai và tài nguyên
Cục quản lý Các đơn vị Cục đo đạc Các đơn vị
Đạidƣơngq.gia QLNN bản đổ q.gia sự nghiệp
Văn phòng bộ Vụ BV đất canh tác
Vụ CS & pháp luật Vụ QL địa chính
Vụquy hoạch Vụ QL sử dụng đất
Vụ Tài chính Vụ QL khai thác K.sản
Thanh tra, giám sát Vụ bảo tồn k.sản
Vụ TCCB và đào tạo Vụ khảo sát địa chất
Vụ HTQT & Khoa học KT Vụ Môi trƣờng ĐC
VP đảng uỷ bộ
Sở đất đai và tài nguyên
Tỉnh,TP,khutựtrị
Nguồn: : Ministrryeof Land and Resourses of China (2008)

21. 21
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
1.3.2 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về QSD đất của Việt Nam.
1.3.2.1 Hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về đất đai.
Hình 1.2 Tổ chức hệ thống quản lý đất đai Việt nam
(Nguồn: Nguyễn Đình Bồng- Tổng quan về hệ thống quản lý đất đai, 2004)
UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc TW
Viện
nghiên
cứu
địa
chính
Bộ Tài nguyên và
MôiTrƣờng
Vụ đất đai
Vụ Pháp chế
Vụ đăng ký-
TKĐĐ
Trung tâm t.tin
TTâm điều tra
Q. hoạch đất đai
Sở Tài Nguyên và
Môitrƣờng
Phòng quy hoạch, k.hoạch
Phòng đo đạc bản đồ
Phòng đăng ký đất đai
TT kỹ thuật TNMT
TT thông tin TNMT
TT môi trƣờng
UBND huyện
(quận)
Phòng Tài nguyên MT
UBNDxã(phƣờng) C. bộ địa chính xã phƣờng

22. 22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chính quyền các cấp tự nắm giữ đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của
mình, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn.Với
vai trò này, trách nhiệm của Nhà nƣớc các cấp có cơ sở pháp lý để xác định
quy mô về không gian và thời gian.
Để tổ chức việc sử dụng đất, Nhà nƣớc quyết định "chia" một phần
quyền chiếm hữu của mình cho ngƣời sử dụng trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhƣng không phải là vĩnh
viễn. Ngƣời sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhƣng là theo sự
khống chế mà quyền chiếm hữu chung của Nhà nƣớc đã quy định cho mình,
sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng - chỉ có QSD (Hình 1.2)
1.3.2.2. Chính sách quản lý đối với các loại đất
* Chính sách quản lý đối với đất nông nghiệp
Trên cơ sở đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo Nghị quyết Đại hội VI
(năm 1986) của Đảng, nhằm khuyến khích ngƣời nông dân sử dụng đất đai
hiệu quả hơn, Đảng và Nhà nƣớc đã có chủ trƣơng đổi mới cơ chế quản lý
kinh tế nông nghiệp trong đó đổi mới các chính sách đất đai có vị trí quan
trọng. Quá trình đổi mới cơ chế quản lý nông nghiệp, chính sách đất đai
đƣợc thực hiện từng bƣớc chắc chắn: từ thực hiện khoán sản phẩm trong các
hợp tác xã, đến khoán cho hộ xã viên và cuối cùng là giao đất cho ngƣời
nông dân sử dụng ổn định lâu dài, thực hiện thu thuế nông nghiệp đến hộ
nông dân.
Chính sách quản lý đất trong sản xuất nông nghiệp của nƣớc ta trong
giai đoạn 1990 đến nay đã tạo điều kiện gắn lợi ích của ngƣời nông dân
với hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với cơ sở vật chất kỹ thuật còn thấp
trong nông nghiệp là động lực thúc đẩy nông nghiệp phát triển, đƣa nƣớc
ta từ chỗ thiếu lƣơng thực trong thập kỷ 80 trở thành nƣớc xuất khẩu gạo
đứng thứ 2 trên thế giới trong thập kỷ 90 của Thế kỷ 20.

23. 23
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Chính sách quản lý đối với đất phi nông nghiệp
Tuy đã có nhiều cải cách nhƣng vẫn còn nhiều bất cập. Phần lớn
đất phi nông nghiệp, ngoài phần đất ở và công sở Nhà nƣớc, đều nằm trong
tay các doanh nghiệp Nhà nƣớc (DNNN). Việc quản lý đất của DNNN bị
buông lỏng trong một thời gian dài. Phần lớn các DN đƣợc giao đất không
thu tiền sử dụng đất, hàng năm chỉ đóng tiền thuê đất với lƣợng không
đáng kể, nên giá trị thật của đất chƣa đƣợc coi là đầu vào của DN, chƣa
đƣợc tính vào chi phí, dẫn đến tình trạng sử dụng lãng phí đất phi nông
nghiệp, là sơ hở để nhiều DN thu lợi không hợp lý từ đất. Trong những
năm qua, Nhà nƣớc đã chú trọng hình thành các khu công nghiệp (CN)
tập trung, khuyến khích hình thức đầu tƣ xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ
tầng, bƣớc đầu tạo đƣợc những chuyển biến tích cực trong việc phát triển
dịch vụ, tuy nhiên đã bắt đầu nảy sinh những hạn chế nhƣ quy hoạch phát
triển hệ thống khu CN, cụm CN tràn lan, cạnh tranh không lành mạnh,
các ƣu đãi về đất đai của Nhà nƣớc chƣa đến đƣợc với ngƣời dân.
* Chính sách quản lý đất ở, nhà ở
Trong quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, Nhà nƣớc cũng bắt
đầu xoá bỏ bao cấp nhà ở, đƣa tiền nhà vào lƣơng và chuyển nhà ở sang
lĩnh vực kinh doanh; Chính sách đất ở, nhà ở đƣợc quy định cụ thể: Các
khu dân cƣ sau khi đƣợc xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ đƣợc giao QSD
đất ổn định lâu dài; việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và QSD đất ở theo
quyết định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đúng thủ tục và có bồi
thƣờng. Chính sách đất ở, nhà ở đã tạo điều kiện cho thị trƣờng nhà ở và
thị trƣờng QSD đất ở phát triển.
Thực tế tại Việt nam, đã sử dụng đất đai vào nhiều mục đích khác
nhau, ta có thể phân loại và tổng hợp cơ cấu các loại đất theo một số nhóm
cơ bản: đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất chuyên dùng; đất ở (bảng 1.2)

24. 24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc tính đến 01/01/2008
Đơn vị tính: nghìn ha
ĐỊA PHƢƠNG
Tổng
diện tích
Trong đó
Đất sản
Đất lâm
xuất nông
nghiệp
nghiệp
Đất
chuyên
dùng
Đất ở
CẢ NƢỚC 33115.0 9420.3 14816.6 1553.7 620.4
Đồng bằng sông Hồng 2097.3 802.6 445.4 277.6 129.4
Hà Nội 92.1 37.6 4.8 21.4 13.2
Hà Tây 219.8 108.8 16.2 40.5 18.1
Vĩnh Phúc 137.3 58.9 32.8 20.7 8.7
Bắc Ninh 82.3 44.8 0.6 15.7 9.8
Quảng Ninh 609.9 53.8 320.0 33.5 9.5
Hải Dƣơng 165.4 89.9 8.8 28.2 14.0
Hải Phòng 152.2 51.8 22.0 23.0 13.1
Hƣng Yên 92.3 55.5 16.1 9.2
Thái Bình 155.9 96.4 1.3 24.7 12.7
Hà Nam 86.0 46.1 6.8 13.1 5.2
Nam Định 165.2 96.4 4.4 23.9 10.4
Ninh Bình 138.9 62.7 27.5 16.9 5.7
Trung du và miền núi phía Bắc 9543.4 1423.2 5173.7 259.3 105.6
Hà Giang 794.6 149.2 378.3 9.0 6.1
Cao Bằng 672.5 83.2 514.8 12.0 4.8
Bắc Kạn 485.9 37.7 334.8 11.0 2.4
Tuyên Quang 587.0 69.8 446.5 22.3 5.3
Lào Cai 638.4 80.0 307.9 15.3 3.4
Yên Bái 689.9 78.6 453.6 30.2 4.5
Thái Nguyên 353.4 99.4 172.6 19.8 10.1
Lạng Sơn 832.8 101.3 416.6 17.6 5.8
Bắc Giang 382.7 122.5 133.7 51.2 21.2
Phú Thọ 352.8 100.1 167.4 23.4 9.0

25. 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
ĐỊA PHƢƠNG
Tổng
diện tích
Trong đó
Đất sản
Đất lâm
xuất nông
nghiệp nghiệp
Đất
chuyên
dùng
Đất ở
Điện Biên 956.3 120.6 619.1 8.0 3.3
Lai Châu 911.2 77.6 390.8 6.5 2.7
Sơn La 1417.4 247.2 587.4 15.7 6.8
Hoà Bình 468.3 56.1 250.2 17.4 20.3
Bắc Trung Bộ và Duyên hải
miền Trung 9589.5 1758.3 5069.7 451.4 169.9
Thanh Hoá 1113.5 246.1 564.2 65.4 50.3
Nghệ An 1649.9 249.0 907.3 52.9 17.4
Hà Tĩnh 602.6 117.1 340.3 33.9 7.8
Quảng Bình 806.5 71.3 610.4 23.9 4.9
Quảng Trị 474.4 79.0 213.6 14.1 6.9
Thừa Thiên Huế 506.5 53.9 290.6 18.3 15.6
Đà Nẵng 128.3 9.2 63.4 38.6 5.6
Quảng Nam 1043.8 111.2 537.6 29.0 20.7
Quảng Ngãi 515.3 122.6 242.7 17.7 9.4
Bình Định 604.0 135.6 251.3 24.7 7.7
Phú Yên 506.1 122.8 262.9 13.8 5.8
Khánh Hoà 521.8 88.4 207.3 82.3 6.1
Ninh Thuận 335.8 69.7 186.9 14.6 3.9
Bình Thuận 781.0 282.5 391.1 22.2 7.7
Tây Nguyên 5464.0 1626.9 3122.5 142.0 43.5
Kon Tum 969.0 138.5 674.9 10.1 5.0
Gia Lai 1553.7 509.0 864.1 48.3 13.5
Đắk Lắk 1312.5 477.2 598.6 49.1 14.1
Đắk Nông 651.5 228.5 362.6 16.1 3.9
Lâm Đồng 977.2 273.7 622.3 18.3 7.0
Đông Nam Bộ 2360.5 1248.7 668.4 189.4 61.9
Bình Phƣớc 687.5 292.8 336.8 37.1 5.7
Tây Ninh 404.9 277.8 69.6 20.2 8.6
Bình Dƣơng 269.5 203.7 12.5 31.3 7.7

26. 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
ĐỊA PHƢƠNG
Tổng
diện tích
Trong đó
Đất sản
Đất lâm
xuất nông
nghiệp nghiệp
Đất
chuyên
dùng
Đất ở
Đồng Nai 590.3 289.1 179.6 43.9 14.1
Bà Rịa - Vũng Tàu 198.7 109.0 35.6 27.1 4.8
TP.Hồ Chí Minh 209.6 76.2 34.4 29.8 20.9
Đồng bằng sông Cửu Long 4060.2 2560.6 336.8 234.1 110.0
Long An 449.4 303.3 61.2 41.5 16.5
Tiền Giang 248.4 176.1 10.4 18.6 8.5
Bến Tre 236.0 136.2 6.4 8.6 7.5
Trà Vinh 229.5 149.8 7.0 12.2 3.7
Vĩnh Long 147.9 115.4 9.1 6.1
Đồng Tháp 337.5 259.5 14.9 19.7 13.8
An Giang 353.7 280.5 14.5 25.5 15.6
Kiên Giang 634.6 439.1 97.1 23.8 11.5
Cần Thơ 140.2 114.0 0.2 10.4 6.0
Hậu Giang 160.1 132.4 5.1 11.0 4.2
Sóc Trăng 331.2 214.4 11.5 22.3 5.6
Bạc Liêu 258.5 97.9 4.8 10.9 4.5
Cà Mau 533.2 142.0 103.6 20.6 6.7
(Nguồn: Quyết định số 1682/QĐ-BTNMT ngày 26/8/2008 của Bộ trưởng Bộ TNMT)

27. 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
1.4.1. Các câu hỏi đặt ra mà đề tài cần giải quyết
- Công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất ở thành phố Thái Nguyên đã
diễn ra nhƣ thế nào?
- Những tổ chức nào tham gia vào công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD
đất?
- Công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất bao gồm những nội dung gì?
- Công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất ở Thái Nguyên còn tồn tại
vấn đề gì?
- Cần cải tiến công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất theo những mục
tiêu và giải pháp nào?
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu
1.4.2.1. Chọn điểm nghiên cứu
Luận văn chọn 3 điểm nghiên cứu đại diện cho 3 vùng: Bắc, trung,
Nam của thành phố Thái Nguyên, cụ thể từng điểm nghiên cứu nhƣ sau:
1) Xã Đồng Bẩm: Là một xã ngoại thành của thành phố Thái Nguyên,
ngăn cách phần trung tâm thành phố bởi sông Cầu. Trƣớc kia xã Đồng Bẩm
thuộc huyện Đồng Hỷ, từ ngày 31/7/2008, Chính phủ ban hành Nghị định số
84/2008/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ để mở
rộng thành phố Thái Nguyên theo đó xã Đồng Bẩm và Cao Ngạn đƣợc
chuyển giao về thành phố Thái Nguyên quản lý.
Nằm ở phía Đông Bắc thành phố Thái Nguyên, giáp các phƣờng Quang
Vinh, Hoàng Văn Thụ, Trƣng Vƣơng, Túc Duyên của thành phố Thái Nguyên
và giáp các xã Hóa Thƣợng, Linh Sơn, thị trấn Chùa Hang của huyện Đồng
Hỷ. Diện tích: 401,90 ha diện tích tự nhiên chủ yếu là đất nông nghiệp chuyên
canh tác các loại rau màu phục vụ cho thành phố Thái Nguyên. Xã Đồng Bẩm
có 5.398 nhân khẩu (năm 2010). Các dự án khu đô thị mới đang đƣợc triển

28. 28
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
khai tại đây. Ngoài ra còn một số dự án lớn nhƣ trƣờng Đại học Việt Bắc,
trung tâm điều dƣỡng... đã lập quy hoạch, phối cảnh chi tiết và chuẩn bị đƣợc
khởi công xây dựng.
2) Phường Trưng Vương: Là một phƣờng nằm ở trung tâm của thành
phố Thái Nguyên, phƣờng là nơi đóng trụ sở UBND tỉnh và thành phố Thái
Nguyên và trung tâm hành chính của thành phố và tỉnh Thái Nguyên. Phƣờng
có diện tích: 1.03km2
, dân số vào trên 20.000 ngƣời. Phƣờng Trƣng Vƣơng
tập trung nhiều chợ đầu mối của thành phố nhƣ: Chợ Thái, chợ Túc Duyên.
Trên địa bàn phƣờng có nhiều đƣờng phố thuận lợi cho phát triển thƣơng mại
nhƣ: Cách mạng tháng Tám, Bến Oánh, Bến Tƣợng, Phố Cột Cờ. Phƣờng
Trƣng Vƣơng còn là trung tâm hành chính của tỉnh vì nơi đây tập trung nhiều
các sở, ban, ngành, Tỉnh ủy, Thành ủy...
3) Phường Tích Lương: Là một phƣờng thuộc thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên. Phƣờng nằm ở phía nam của thành phố và đƣợc thành lập
từ tháng 1 năm 2011 từ xã Tích Lƣơng trƣớc đây. Phƣờng có diện tích 9,3
km² và dân số là 17.225 ngƣời (2011). Phƣờng Tích Lƣơng nằm về phía tây
của quốc lộ 3 và đối diện qua quốc lộ với các phƣờng khác cũng thuộc thành
phố Thái Nguyên lần lƣợt từ phía Bắc sang phía Đông là Tân Lập, Phú Xá,
Trung Thành, và một đoạn nhỏ với phƣờng Tân Thành. Phía tây là xã Thịnh
Đức thuộc thành phố Thái Nguyên và phía nam là thị xã Sông Công.
Phƣờng Tích Lƣơng có diện tích chủ yếu là đất nông nghiệp, đô thị hóa
hiện mới chỉ tập trung ở khu vực ven quốc lộ và xung quanh các trƣờng đại
học, cao đẳng.
1.4.2.2. Thu thập số liệu
* Thu thập số liệu đã công bố:
Căn cứ số liệu đã công bố của các cơ quan thống kê, sở, ngành, các
phòng ban có liên quan, các báo chí chuyên ngành và những báo cáo khoa

29. 29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
học đã đƣợc công bố, các nghiên cứu trong và ngoài nƣớc, các tài liệu của các
cơ quan trung ƣơng, của tỉnh Thái Nguyên, thành phố Thái nguyên, các dự án.
Những số liệu này đƣợc thu thập chủ yếu ở Cục Thống kê tỉnh Thái nguyên,
Sở Tài nguyên & môi trƣờng, Sở Tài chính, phòng thống kê, phòng Tài
nguyên Môi trƣờng và Chi cục Thuế. Luận văn có sử dụng các số liệu điều tra
kinh tế trong vùng nghiên cứu, Luận văn cũng kế thừa các tài liệu của các
Luận văn Thạc sỹ trƣớc đây.
Thu thập các tài liệu liên quan đến quản lý nhà nƣớc về đất đai, quản
lý tài chính nhƣ: các văn bản Luật, Nghị định, Thông tƣ….
* Thu thập số liệu mới:
- Chọn mẫu điều tra ngẫu nhiên: chọn 3 điểm mỗi điểm 100 mẫu.
Áp dụng điều tra chọn mẫu ngẫu nhiên (chọn điểm điều tra đại diện cho
3 vùng phía bắc, trung tâm và phía nam thành phố Thái Nguyên) Mỗi vùng
chọn 1 xã (phƣờng) đại diện trong đó 85% số hộ là dân tộc kinh, 15% số hộ
dân tộc thiểu số; trong 100 hộ có 50% số hộ cán bộ công nhân viên chức, 30
% số hộ làm nông nghiệp, 20% số hộ làm nghề dịch vụ.
- Phiếu điều tra: Điều tra thu thập số liệu đến các đối tƣợng điều tra làm
cơ sở nghiên cứu. (có các mẫu phiếu điều tra kèm theo)
Trực tiếp tiếp xúc với ngƣời dân, DN tại địa bàn nghiên cứu, tạo điều
kiện và thúc đẩy sự tham gia của ngƣời dân và doanh nghiệp vào những vấn
đề cần nghiên cứu, đối thoại để thu thập thông tin, nắm đƣợc thực trạng công
tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất tại địa điểm chọn nghiên cứu, nắm bắt đƣợc
những tiềm năng, những khó khăn, nhu cầu của các đối tƣợng có liên quan.
- Phƣơng pháp điều tra : sử dụng các phƣơng pháp phỏng vấn trực tiếp
linh hoạt, đối thoại thông qua các câu hỏi mở và phù hợp với tình hình thực
tế, sử dụng linh hoạt các câu hỏi ai? cái gì?ở đâu? kết hợp với kiểm tra tính
thức tiễn của thông tin thông qua quan sát trực tiếp.

30. 30
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
1.4.2.3. Xử lý số liệu điều tra
Xử lý số liệu điều tra bằng phƣơng pháp thống kê và sử dụng phần
mềm EXCEL.
Tiến hành phân tích, tổng hợp số liệu sau đó chọn lọc và loại bỏ những
số liệu không cần thiết để có đƣợc những số liệu thích hợp, khoa học.
1.4.2.4. Phương pháp phân tích
- Phƣơng pháp so sánh: So sánh theo thời gian, vùng sinh thái, cơ cấu
kinh tế để xác định xu hƣớng, mức độ biến động của các chỉ tiêu phân tích…
giúp cho việc tổng hợp phân tích chỉ tiêu đƣợc đúng đắn cũng nhƣ giúp cho
việc phân tích đầy đủ, chính xác.
- Phƣơng pháp chuyên gia: Tham khảo các ý kiến của các chuyên gia
trong các lĩnh vực có liên quan đến đề tài.
- Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích: Từ các thông tin thu thập đƣợc
để tiến hành tổng hợp, phân tích và đánh giá .Từ đó đƣa ra các giải pháp để
hoàn thiện công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên.
Các phƣơng pháp trên đƣợc sử dụng nhằm đánh giá thực trạng công tác
quản lý Nhà nƣớc về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên trong hiện tại và
tƣơng lai. Xác định và đề ra các vấn đề cần ƣu tiên tiếp tục nghiên cứu, đánh
giá khả năng thực hiện và đề ra những giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý
Nhà nƣớc về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên.
1.4.3. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá công tác quản lý nhà nước về quyền sử
dụng đất
- Quản lý quy hoạch, KH sử dụng đất; cấp, đổi GCN QSD đất, quản lý
hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và GPMB;
quản lý kinh tế trong lĩnh vực đất đai; thông tin và quản lý nguồn lực đất đai;
thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo.

31. 31
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chƣơng2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
2.1. Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I, trung tâm chính trị, kinh tế,
văn hoá – xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc: Có vị trí thuận lợi,
quan trọng trong việc phát triển Kinh tế - Xã hội của tỉnh Thái Nguyên và các
tỉnh miền núi phía Bắc. Thái Nguyên là 1 trong 3 trung tâm giáo dục - đào tạo
lớn trong cả nƣớc, là đầu mối giao thông trực tiếp với Thủ Đô Hà Nội có
đƣờng sắt, đƣờng sông, quốc lộ số 3 dài 80 km và cách sân bay quốc tế Nội
Bài 50 Km. Thành phố Thái Nguyên là thành phố công nghiệp, thành lập từ
1962 (tiền thân là thị xã Thái Nguyên), có tổng diện tích tự nhiên 189,7 km2
,
phía Bắc giáp huyện Đồng Hỷ và huyện Phú Lƣơng, phía Đông giáp thị xã
Sông Công, phía Tây giáp huyện Đại Từ, phía Nam giáp huyện Phổ Yên và
huyện Phú Bình.
Thành phố Thái Nguyên mang những nét chung của khí hậu vùng
Đông Bắc Việt Nam, thuộc miền nhiệt đới gió mùa, có mùa đông lạnh giá, ít
mƣa, mùa hè nóng ẩm mƣa nhiều. Khí hậu của thành phố Thái Nguyên chia
làm 4 mùa: Xuân, hạ, thu, đông và nằm trong vùng ấm của tỉnh, có lƣợng
mƣa trung bình khá lớn. Thành phố Thái Nguyên có nguồn tài nguyên thiên
nhiên đa dạng và phong phú.
- Tài nguyên đất: tổng diện tích đất phù sa không đƣợc bồi hàng năm
với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% so với tổng diện tích tự
nhiên; đất phù sa không đƣợc bồi hàng năm, chua, glây yếu (Gleyic Fluvisols)
có 100,19ha, chiếm 0,75% tổng diện tích đất tự nhiên đƣợc phân bổ chủ yếu ở

32. 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
phƣờng Phú Xá; đất phù sa ít đƣợc bồi hàng năm trung tính ít chua có
379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tích đất tự nhiên; đất (Pcb1) bạc màu phát
triển trên phù sa cũ có sản lƣợng feralit trên nền cơ giới nhẹ có 271,3ha,
chiếm 1,53%; đất (Pcb2) bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lƣợng
feralit trên nền cơ giới nặng có 545,6ha, chiếm 3,08% (số liệu năm 2008).
- Tài nguyên rừng: Rừng ở Thái Nguyên chủ yếu là rừng nhân tạo và
rừng trồng theo chƣơng trình 327, rừng trồng theo chƣơng trình PAM, vùng
chè Tân Cƣơng cùng với các loại cây trồng của nhân dân nhƣ cây nhãn, vải,
quýt, chanh... Cây lƣơng thực chủ yếu là cây lúa nƣớc, ngô, đậu... thích hợp
và phát triển ở những vùng đất bằng trên các loại đất phù sa, đất mới phát
triển, đất glây trung tính ít chua.
- Tài nguyên khoáng sản: 2 tuyến sông lớn chảy qua (sông Cầu và sông
Công), do đó cung cấp cho thành phố một lƣợng cát, sỏi phục vụ xây dựng
khá lớn, đủ đáp ứng nhu cầu xây dựng cho toàn thành phố. Thành phố nằm
trong vùng sinh khoáng đông bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoáng Thái
Bình Dƣơng. Mỏ than nội địa Khánh Hoà thuộc xã Phúc Hà có trữ lƣợng than
rất lớn.
- Nguồn nƣớc: Hai bên bờ sông của khu vực Đồng Bẩm, Túc Duyên có
lƣợngnƣớc ngầmphong phú.
2.1.2. Nhân khẩu và lao động thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính (phƣờng, xã) trong đó
có 19 phƣờng và 9 xã, với số dân năm 2010 hơn là 330.000 nghìn ngƣời.
Trên địa bàn thành phố có đông đảo đội ngũ sinh viên, học sinh tốt nghiệp các
trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp. Đây là nguồn nhân lực có
chất lƣợng, đáp ứng nhu cầu phục vụ sự nghiệp phát triển của thành phố, của
tỉnh và cả nƣớc.

33. 33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
2.1.3. Hệ thống cơ sở hạ tầng thành phố Thái Nguyên
- Thông tin liên lạc: Thành phố có 2 tổng đài điện tử và nhiều tổng đài
khu vực với 5 mạng viễn thông và đƣờng truyền do các nhà cung cấp đạt tiêu
chuẩn cao nhƣ: Vinaphon, Viettel, Mobifon, EVN telecom…
Bảng 2.1 Tổng hợp thuê bao sử dụng dịch vụ viễn thông ở TP Thái Nguyên
từ năm 2006 - 2010
Đơn vị tính: thuê bao
TT Chỉ tiêu
SỐ THUÊ BAO HIỆN CÓ TỶ LỆ %
2 006 2 007 2 008 2 009 2 010
2007
/2006
2008
/2007
2009
/2008
2010
/2009
1
Số thuê
bao điện
thoại cố
định
44 145 48 570 55 019 61 635 55 126 110.02 113.28 112.02 89.44
2
Số thuê
bao
ĐTcố
định BQ
100 dân
18,7 19,4 21,2 22.00 19,7 103.74 109.27 103.77 89.54
3
Số thuê
bao
internet
1 851 5 342 8 309 17 218 21 432 288.60 155.54 207.22 124.47
(Nguồn: Niên giám Thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2010)
- Cấp điện: nguồn cung cấp điện cho thành phố Thái Nguyên hiện nay
là nguồn điện lƣới quốc gia với hệ thống đƣờng dây cao thế 110kV và 220kV
thông qua đƣờng hạ thế xuống 35kV - 12kV - 6kV/380V/220V; 95% các
đƣờng phố chính và đƣờng nhánh có đèn chiếu sáng ban đêm.
- Cấp nƣớc: Thành phố hiện đang đƣợc cung cấp nƣớc sạch từ hai nhà
máy nƣớc là nhà máy nƣớc Thái Nguyên và nhà máy nƣớc Tích Lƣơng với
tổng công suất là 40.000m3
/ngày đêm. Hai nhà máy này đảm bảo cung cấp

34. 34
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
nƣớc sạch phục vụ cho sinh hoạt ở mức 100lít/ngƣời/ngày. Đến nay, 93% số
hộ khu vực nội thành đƣợc cấp nƣớc sinh hoạt.
- Giao thông: Tổng diện tích đất dành để xây dựng đƣờng giao thông
trên địa bàn là 1.305ha, chiếm 22% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố.
100 % số xã có đƣờng nhựa và đƣờng bê tông đến UBND xã.
2.1.4. Điều kiện kinh tế của thành phố Thái Nguyên
Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố 9 tháng đầu năm
2011 đạt 5.259,4 tỷ đồng, tăng 2,17% so với cùng kỳ. Trong đó, giá trị sản
xuất công nghiệp địa phƣơng đạt 2.102 tỷ đồng, bằng 62,75% KH tăng 8,18%
so với cùng kỳ. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ xã hội đạt 6.460 tỷ
đồng, tăng 26% so với cùng kỳ; Giá trị xuất khẩu đạt 69,33 triệu USD, tăng
36,2%. Thu ngân sách đạt 552,84 tỷ đồng, bằng 83,5% KH, tăng 56,43% so
với cùng kỳ. .Hàng năm số thu, chi ngân sách đều tăng đáng kể (bảng 2.2)
Bảng số 2.2 Tổng hợp tình hình thu chi ngân sách trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên từ 2006-2010
Đơn vị tính: đồng
TT NĂM TỔNG THU NS
NHÀ NƢỚC
TỔNG CHI NS
NHÀ NƢỚC GHI CHÚ
1 2006 267.964.541.852 214.684.485.254
2 2007 386.974.251.448 343.254.964.156
3 2008 470.271.044.796 426.195.478.116
4 2009 621.307.019.939 537.659.672.874
5 2010 1.017.615.764.074 912.424.150.587
( Nguồn: Báo cáo Quyết toán NS NN Sở Tài chính Thái Nguyên 2006 -2010)
Tình hình an sinh xã hội trên địa bàn có những bƣớc tiến triển, theo kết
quả điều tra hộ nghèo năm 2010 (theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015)

35. 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
thành phố Thái Nguyên có 2.840hộ nghèo/ 62.710 hộ đƣợc điều tra chiếm tỷ
lệ 4,53%; hộ cận nghèo 1.365 hộ chiếm 2,18 %. [9]
Bảng 2.3 Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài Nhà nƣớc trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên theo giá so sánh 1994
Đơn vị tính: tỷ đồng
TT Đốitƣợng Năm 2009 Năm 2010
Tổng số 2.486,8 2.864,9
1 Hợp tác xã 11 8,9
2 Doanh nghiệp tƣ nhân 118,1 110
3 Doanh nghiệp hỗn hợp 2.265,4 2.648,7
4 Cá thể 92,2 97,3
(Nguồn: Niên giám Thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2010 [9])
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm du lịch của tỉnh Thái Nguyên và
các tỉnh miền núi phía Bắc. Nơi đây có khu du lịch Hồ Núi Cốc nổi tiếng với
nhiều danh lam thắng cảnh đẹp, có Bảo tàng Văn hoá các dân tộc Việt Nam
mới đƣợc tổ chức SIDA Thuỵ Điển tài trợ sửa chữa, nâng cấp, là nơi lƣu giữ
hầu hết các di sản mang đậm bản sắc của các dân tộc Việt Nam, làng nghề
chè Tân Cƣơng nổi tiếng, đền thờ Đội Cấn và 91 di tích lịch sử văn hoá khác.
2.1.5. Nhân tố kỹ thuật
Công tác nghiên cứu, áp dụng kết quả khoa học kỹ thuật vào công tác
quản lý đăng ký đất đai và thông tin tài nguyên môi trƣờng trên địa bàn thành
phố trong những năm qua đã có những bƣớc tiến rõ rệt, góp phần không nhỏ
vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố nói chung và công tác quản lý
Nhà nƣớc về QSD đất nói riêng.
2.1.6. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về
QSD đất tại thành phố Thái Nguyên
*Thuận lợi

36. 36
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Lợi thế có tính quyết định và lâu dài tới sự nghiệp phát triển kinh tế -
xã hội Thái Nguyên là truyền thống cách mạng, tinh thần đoàn kết của các
dân tộc. Nhân dân các dân tộc trong thành phố luôn sát cánh bên nhau, khắc
phục mọi khó khăn để xây dựng thành phố ngày càng giàu mạnh. Bên cạnh
đó, thành phố có tài nguyên khoáng sản đa dạng, phong phú, có điều kiện khí
hậu thuận lợi cho phát triển tập đoàn cây rừng, cây công nghiệp, cây ăn quả
và vật nuôi. Có tiềm năng lớn để phát triển du lịch với Hồ Núi Cốc, di tích
lịch sử, cách mạng..., có khu Gang Thép Thái Nguyên - cái nôi của ngành
thép Việt Nam.
- Đặc biệt, Thái Nguyên có nhiều khả năng phát triển nông, lâm nghiệp,
có vùng chè nổi tiếng, đứng thứ hai trong cả nƣớc về diện tích trồng chè. Thái
Nguyên cũng có nhiều loại khoáng sản nhƣ: Than, sắt, đá, vôi, cát, sỏi...Trong
đó, than đƣợc đánh giá là có trữ lƣợng lớn thứ hai trong cả nƣớc, sau Quảng
Ninh.
- Trên địa bàn thành phố có nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp về khai
khoáng, luyện kim, cơ khí, vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng. Khu Gang Thép
Thái Nguyên đƣợc xây dựng từ những năm 1960 là nơi sản xuất thép từ
quặng duy nhất tại Việt Nam và hiện đang đƣợc tiếp tục đầu tƣ chiều sâu để
phát triển. Có nhiều nhà máy Xi măng công suất lớn đã và đang đƣợc tiến
hành xây dựng. Thành phố Thái Nguyên có đội ngũ cán bộ, công nhân có
kinh nghiệm, năng lực, trình độ cao và đội ngũ sinh viên tốt nghiệp hàng năm
từ các trƣờng Đại học, chuyên nghiệp và công nhân kỹ thuật trên địa bàn, đáp
ứng yêu cầu phát triển của thành phố.
- Thành phố đã và đang có những chế độ ƣu đãi đối với các doanh
nghiệp trong và ngoài nƣớc đầu tƣ vào thành phố. Nhằm cải thiện môi trƣờng
đầu tƣ, UBND thành phố đã tích cực cải tiến các thủ tục hành chính, tạo điều
kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tƣ tham gia đầu tƣ tại thành phố theo

37. 37
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
nguyên tắc “1 cửa”, giảm thiểu thời gian khi nhà đầu tƣ làm thủ tục hành
chính để tiến hành đầu tƣ hoặc kinh doanh tại thành phố.
* Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, thành phố Thái Nguyên còn không
ít khó khăn cần khắc phục để làm tốt công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất:
Tình hình biến động về đất đai ngày càng diễn ra phức tạp.Tốc độ đô
thị hoá nhanh trong khi công tác quản lý còn nhiều bất cập. Hệ thống chính
sách pháp luật chƣa đồng bộ dẫn đến còn lúng túng trong triển khai thực hiện.
Tình trạng sử dụng đất sai mục đích, thiếu hiệu quả, số đơn thƣ khiếu nại tố
cáo ngày càng nhiều.
2.2. Thực trạng về công tác quản lý Nhà nƣớc về QSD đất tại địa bàn
thành phố Thái Nguyên
2.2.1. Thực trạng công tác quản lý quy hoạch, KH sử dụng đất tại địa bàn
thành phố Thái Nguyên
Quy hoạch, KH sử dụng đất đã thực sự trở thành công cụ cho công tác
quản lý Nhà nƣớc về quyền sử dụng đất, là căn cứ pháp lý để giao đất, thuê
đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất. Việc thực hiện tốt quy hoạch,
KH sử dụng đất góp phần tạo động lực thúc đẩy kinh tế – xã hội của thành
phố phát triển, đáp ứng đƣợc nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tƣ, tăng nguồn thu từ
đất, từng bƣớc đƣa công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thành
phố vào nề nếp. Nhờ làm tốt công tác quy hoạch sử dụng đất, nên việc sử
dụng đất đai đảm bảo đúng mục đích, hiệu quả nhƣ đã đề cập ở trên. Đặc biệt,
đối với các xã miền núi, đã tạo ra một số quỹ đất thuận lợi cho phát triển
trồng rừng kinh tế, trồng cây ăn quả…có giá trị kinh tế cao và tạo ra một số
quỹ đất phục vụ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuất tại các
trung tâm xã.

38. 38
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Xác định việc lập quy hoạch, KH sử dụng đất là nhiệm vụ quan trọng
trong quản lý Nhà nƣớc về quyền sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nƣớc thực hiện
việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đƣa đất đai vào sử
dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Trong 05 năm Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng thành phố Thái Nguyên đã tập trung triển khai, thực hiện một số nội
dung sau:
- Thực hiện việc lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010,
KH sử dụng đất 5 năm 2006-2010 đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ xét duyệt tại
Nghị quyết số 20/2006/NQ-CP, ngày 29/8/2006.
- Tổ chức công bố công khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, KH
sử dụng đất 5 năm (2006-2010) theo quy định của pháp luật đất đai.
- Lập quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh và lập quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2006-2010, báo cáo Sở Tài nguyên môi trƣờng trình UBND tỉnh
phê duyệt.
- Chỉ đạo và tổ chức thẩm định quy hoạch, KH sử dụng đất giai đoạn
2006-2010 cho các phƣờng thuộc thành phố Thái Nguyên.
- Rà soát, tổng hợp trình KH sử dụng đất bổ sung hàng năm .
Tuy nhiên, quá trình thực hiện quản lý quy hoạch, KH sử dụng đất vẫn
còn một số tồn tại, vƣớng mắc cần đƣợc khắc phục:
- Việc xây dựng quy hoạch, KH sử dụng đất ở một số cơ sở chƣa đƣợc
sự quan tâm đúng mức của các cấp ủy Đảng, chính quyền, dẫn đến việc xây
dựng KH chƣa sát với thực tế, nhiều công trình có KH song không thực hiện
đƣợc hoặc có công trình nhƣng không có KH... Việc thực hiện các công trình,
dự án phát sinh ngoài quy hoạch, KH vẫn xảy ra khá phổ biến nên quy hoạch,
KH phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.
- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, triển khai, thực
hiện quy hoạch, KH sử dụng đất còn thiếu tính đồng bộ, dẫn đến chồng chéo

39. 39
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
trong quy hoạch và KH, chất lƣợng công tác lập quy hoạch sử dụng đất còn
nhiều hạn chế, chƣa sát với yêu cầu thực tế. Việc xác định suất đầu tƣ và thẩm
định nguồn vốn đầu tƣ của các nhà đầu tƣ còn hạn chế, dẫn đến một số nhà
đầu tƣ đƣợc giao đất, cho thuê đất nhƣng dự án chậm đƣợc triển khai, thậm
chí một số dự án phải thu hồi do không có kinh phí để thực hiện.
- Chất lƣợng dự báo nhu cầu quỹ đất chƣa sát dẫn đến việc phải điều
chỉnh quy hoạch. Quản lý quy hoạch còn vì mục tiêu quản lý hành chính, vì
lợi ích địa phƣơng cục bộ.
2.2.2. Thực trạng công tác cấp, đổi giấy chứng nhận QSD đất, quản lý hồ
sơ địa chính, đăng ký đất đai
* Công tác cấp, đổi GCN quyền sử dụng đất
- Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, ngày 09/02/2004 của Thủ
tƣớng chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó nội
dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ cấp GCN QSD đất, UBND tỉnh Thái
Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo
thực hiện cấp GCN QSD đất.
- Thành phố Thái Nguyên đã phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng triển khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân; phối hợp với các ngành ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hƣớng dẫn
chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề có liên quan; thiết
lập đƣờng dây "nóng" để giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc trong công
tác cấp GCN của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Trong giai đoạn này công tác cấp GCN đã đƣợc đẩy mạnh, khối lƣợng
cấp giấy tăng lên đáng kể. Trình tự cấp giấy đƣợc rút gọn cả về thủ tục hành
chính và thời gian giải quyết hồ sơ. Đến nay cơ bản thực hiện xong công tác
cấp đổi GCN QSD đất, các trƣờng hợp còn tồn đọng (463 trƣờng hợp) do
nhiều nguyên nhân khác nhau chƣa giải quyết đƣợc, phòng Tài Nguyên và

40. 40
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Môi trƣờng đã có văn bản đề nghị các địa phƣơng tiếp tục giải quyết đối với
các trƣờng hợp vắng mặt tại địa phƣơng hoặc mất GCN, các trƣờng hợp còn
lại khi thực hiện cấp lại phải theo quy định hiện hành. Kết quả trên đƣợc Hội
đồng Nhân dân và Uỷ Ban nhân dân thành phố đánh giá cao, góp phần giải
quyết phần lớn vƣớng mắc về công tác thu hồi đất, bồi thƣờng GPMB khi
thực hiện dự án. Kết quả cụ thể tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất từ năm 2006 đến 2010 (Bảng 2.4)
* Công tác quản lý hồ sơ địa chính
Về công tác quản lý hồ sơ địa chính, một trong những nội dung quan
trọng của quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Về vấn đề này, thành phố Thái
Nguyên trong những năm qua rất coi trọng song kết quả đạt đƣợc cùng còn
nhiều hạn chế. Hầu hết các phƣờng, xã trên địa bàn chƣa thiết lập đƣợc đầy
đủ hồ sơ địa chính theo quy định của Luật đất đai năm 2003. Điều này do
nhiều nguyên nhân, trong đó, nổi bật là:
- Do chƣa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD đất; do trƣớc đây
buông lỏng quản lý đất đai nên ngƣời sử dụng đất đai không có đủ các giấy tờ
chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, mặt khác các giao dịch về đất đai trƣớc
đây diễn ra tự phát, các bên tự ý giao dịch ngầm không đăng ký biến động nên
việc kiểm soát nên việc kiểm soát của các cấp chính quyền rất khó khăn.
- Hệ thống bản đồ địa chính chƣa đầy đủ nên cũng rất khó khăn trong
việc thiết lập hồ sơ địa chính.Việc thiết lập hồ sơ địa chính có khối lƣợng
công việc rất lớn, trong khi hệ thống lƣu trữ không tập trung, lạc hậu trong
khi ngân sách địa phƣơng chi cho công tác lập hồ sơ địa chính còn rất hạn
hẹp.
- Cán bộ làm công tác địa chính ở xã, phƣờng chỉ có từ 1 đến 2 ngƣời,
năng lực còn hạn chế, thái độ làm việc chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, phần lớn
chƣa đƣợc đào tạo chính quy.

41. 41
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 2.4. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên đến năm 2010

42. 42
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục pháp lý để xác lập quyền của ngƣời sử
dụng đất và là căn cứ để Nhà nƣớc tiến hành các biện pháp quản lý và tiếp
nhận các nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, về mặt kinh tế thì đó là biện pháp
để cố định các quyền và nghĩa vụ của ngƣời có và ngƣời sử dụng tài sản
mà biểu hiện tập trung là việc cấp giấy chứng nhận QSD đất và những
biến động đƣợc ghi lên đó. Vì vậy mà "Đăng ký QSD đất, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSD đất" là một trong 13 nội dung
quản lý Nhà nƣớc về đất đai (Điều 6 Luật đất đai), đồng thời còn quy định
tiếp việc đăng ký này đƣợc thực hiện tại văn phòng đăng ký QSD đất trong
các trƣờng hợp: Khi chƣa đƣợc cấp giấy, khi có biến động, khi toà án có
quyết định khác [17, Điều 46], và việc đăng ký này gắn liền với việc cấp
giấy chứng nhận QSD đất và "Trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài
sản đó đƣợc ghi nhận trên giấy chứng nhận QSD đất; chủ sở hữu tài sản
phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về bất
động sản" [17, Điều 48].
Việc đăng ký ban đầu nói chung là đơn giản, có thể bằng nhiều
cách để hoàn thành cơ bản trong một thời gian xác định, đây là bƣớc xác
lập đầu tiên vị trí pháp lý của tài sản đồng thời quy định các quan hệ kinh
tế sau này của tài sản, là cơ sở hiện vật của các cuộc giao dịch trên thị
trƣờng, không làm đƣợc điều này là tạo điều kiện chủ quan cho sự rối loạn
của thị trƣờng mà Nhà nƣớc không thể kiểm soát.
2.2.3. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng
mặt bằng
2.2.3.1 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất
* Công tác giao đất : Nhà nƣớc đã trao QSD bằng hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các

43. 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
chủ thể. Đến năm 2010, Nhà nƣớc đã giao đất cho: khoảng 50 ngàn tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 1.000 hộ làm kinh tế trang trại);
Khoảng 35 hợp tác xã; 70 công ty và doanh nghiệp tƣ nhân. Nhu cầu sử
dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đƣợc đáp ứng và giảm
dần diện tích đất chƣa sử dụng.
* Công tác cho thuê đất: Quy định của pháp luật đất đai về quyền cho thuê
đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tƣ trên đất.
Trong thực tế, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có những
tồn tại: Nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan Nhà
nƣớc đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể nhƣ nhiều
cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lƣợng vũ trang nhân dân cho
thuê đất làm văn phòng, nhà xƣởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất đƣợc
Nhà nƣớc giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất. Riêng các cơ quan
hành chính sự nghiệp đã cho thuê khoảng 3000 m2
nhà. Nhiều hộ gia đình,
cá nhân (chủ yếu tại đô thị) dành đất, mặt bằng, nhà ở, xây dựng kiốt, v.v.
cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ, môi giới, văn phòng hoặc cho
sinh viên, ngƣời lao động, ngƣời nƣớc ngoài thuê để ở mà không đăng ký
với cơ quan Nhà nƣớc.
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng và hoàn thiện đã
thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng sơ cấp về QSD đất, góp phần sử
dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực của nền kinh tế nhƣ
nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ… phát
triển. Bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có
những hạn chế sau đây:
- Do thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu về đất cho sản xuất công
nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; một số địa phƣơng cung về đất đai cho
các khu công nghiệp vƣợt cầu do dự báo về dự án đầu tƣ thiếu cơ sở; một

44. 44
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
số khu công nghiệp không thu hút đƣợc dự án đầu tƣ, để hoang, không đƣa
vào khai thác đƣợc gây lãng phí lớn.
- Việc giao đất cho các DN vừa và nhỏ, các DN ngoài quốc doanh,
các làng nghề tiểu thủ CN còn nhiều hạn chế. Nguyên nhân do các cơ sở sản
xuất của các DN vừa và nhỏ, các DN ngoài quốc doanh, các làng nghề tiểu
thủ CN có quy mô nhỏ, sản xuất phân tán, thiếu vốn mở rộng sản xuất, mặt
khác các địa phƣơng chậm triển khai quy hoạch, xây dựng các cụm CN.
- Nhiều dự án đƣợc giao đất nhƣng không sử dụng, sử dụng đất
thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tƣ trên đất, đầu tƣ không đúng
tiến độ, sử dụng đất sai mục đích. Tình trạng quy hoạch ” treo” khá phổ
biến đối với đất phát triển đô thị và nhà ở: nhiều dự án đƣợc giao đất
nhƣng không đƣa vào sử dụng do thiếu vốn hoặc chủ đầu tƣ không triển
khai, giữ đất chờ giá lên.
- Việc xác lập QSD mới thông qua giao đất, cho thuê đất: Các chủ
dự án phải thực hiện lập hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất theo trình tự mà
pháp luật quy định để trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; tuy
nhiên thời gian thực hiện kéo dài làm mất cơ hội, nản lòng các nhà đầu tƣ.
- Tính bao cấp, nặng về cơ chế xin – cho trong việc giao đất, cho thuê
đất còn phổ biến.
- Có sự chênh lệch giá lớn giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá
chuyển nhƣợng tại thực địa, từ đó tạo điều kiện cho việc lợi dụng kẽ hở của
luật pháp và sự yếu kém của hệ thống quản lý để đầu cơ đất đai, kinh doanh
bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hƣớng tăng không phù hợp
quy luật kinh tế, tạo sự không ổn định trong đời sống kinh tế - xã hội.
2.2.3.2. Thực trạng công tác thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư
Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 2003 quy định: “Trong

45. 45
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
trƣờng hợp thật cần thiết, Nhà nƣớc thu hồi đất đang sử dụng của ngƣời sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộngthì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc đền bù thiệt hại”(Điều 27).
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở
pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc đền bù khi Nhà nƣớc
thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng trong giai đoạn từ 1994 đến 1998. Tuy nhiên, qua
quá trình thực hiện, chính sách đền bù khi Nhà nƣớc thu hồi đất quy định
tại Nghị định này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định nhƣ: chƣa bao
quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất
đai, tài sản chƣa tƣơng xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy định
về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu
tái định cƣ để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị dịnh số 69/2009/NĐ-CP về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là những chính sách
có nhiều điểm ƣu việt hơn về đền bù GPMB. Nội dung cơ bản của chính
sách đền bù đất đai hiện hành: Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều
chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cƣ theo
nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản.v.v. tƣơng đối phù hợp với mức
thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa ngƣời bị thu
hồi đất với Nhà nƣớc và các bên có liên quan. Việc ban hành Nghị định số
69/2009/NĐ-CP, Nhà nƣớc đã thực hiện đổi mới một bƣớc chính sách đền
bù và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, hàng năm số công trình, dự án phải thực hiện công tác GPMB đều

46. 46
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
tăng đáng kể, công tác tổ chức thực hiện ngày càng đƣợc cải tiến góp phần
không nhỏ vào đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án, thu hút đầu tƣ.
Bảng 2.5 Số liệu thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2006-2010
Năm Số dự án Diện tích (ha)
Tiền bồi thƣờng, hỗ
trợ (tỷ đồng)
Ghi chú
2006 1 30 198
2007 2 54 394
2008 4 132 956
2009 5 145 1240
2010 6 157 1500
( Nguồn: UBND thành phố Thái Nguyên)
Qua hơn 2 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành đã đạt
đƣợc những kết quả quan trọng, nhƣng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại cần
đƣợc tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh CNH,
HĐH đất nƣớc, cụ thể nhƣ sau:
- Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trƣờng hợp sử dụng đất
trƣớc Luật Đất đai năm 1993 còn chƣa đƣợc quy định cụ thể, nên trong tổ
chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
- Thứ hai, giá đất tính đền bù thiệt hại quy định là phù hợp với chế độ
sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nƣớc ta. Tuy nhiên, quy định hiện hành
còn có khó khăn và vƣớng mắc cho tổ chức thực hiện: Trong đó việc xác định
giá đất phù hợp với thị trƣờng là vô cùng khó, thông thƣờng chỉ đạt từ 70-80%
so với giá thực tế trên thị trƣờng. Việc quy định giá đền bù đất quá thấp và
thƣờng thấp nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhƣợng QSD
đất ở địa phƣơng. Với số tiền đền bù đó, ngƣời dân không đủ để nhận chuyển

47. 47
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
nhƣợng QSD một mảnh đất tƣơng đƣơng cả về diện tích và giá đất với mảnh
đất bị thu hồi; chính vì vậy đã làm ảnh hƣởng tới khả năng tạo lập lại tƣ liệu
sản xuất hoặc chỗ ở mới của ngƣời bị thu hồi đất; từ đó, dẫn đến tình trạng
khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển, làm chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tƣ v.v.
- Thứ ba, quy định về điều kiện để đƣợc đền bù hoặc không đƣợc đền
bù thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý,
sử dụng đất đai, song còn chƣa rõ ràng và chƣa gắn kết với trƣờng hợp
không đủ điều kiện đƣợc đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác
nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hƣởng đến thời gian thực hiện dự án.
- Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chƣa gắn với chính sách
thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận
QSD đất (hợp pháp hoá) cho ngƣời sử dụng đất ở trƣớc Luật Đất đai năm
1993. Nhiều trƣờng hợp đủ điều kiện đƣợc đền bù thiệt hại về đất, nhƣng
theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì ngƣời có đất muốn đƣợc cấp giấy
chứng nhận QSD đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất. Do đó, khi
thực hiện đền bù có nhiều cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi.
- Thứ năm, chƣa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cƣ nhƣ: tiêu
chuẩn của khu tái định cƣ, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính
quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cƣ, quyền và nghĩa vụ
của ngƣời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời
sống và sản xuất tại các khu tái định cƣ…
- Thứ sáu, chƣa quy định cụ thể về việc cƣỡng chế thi hành quyết
định thu hồi đất, quyết định phê duyệt bồi thƣờng đối với các trƣờng hợp
cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tƣợng lợi dụng kẽ hở trong
chính sách của Nhà nƣớc cố tình chây ỳ không phối hợp để Hội đồng bồi
thƣờng GPMB tiến hành đo đạc, kiểm kê, không nhận tiền bồi thƣờng

48. 48
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
không chịu di chuyển, lôi kéo ngƣời khác không thực hiện quyết định của
Nhà nƣớc, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
- Thứ bảy, các chủ dự án chƣa tính đúng, tính đủ chi phí bồi thƣờng,
hỗ trợ GPMB vào tổng mức đầu tƣ của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn
để chi trả tiền bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp
thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phƣơng án bồi thƣờng đã đƣợc phê duyệt
nhƣng không đảm bảo tiền chi trả để GPMB; có dự án đã GPMB xong,
nhƣng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời
gian bồi thƣờng, GPMB.
2.2.4. Thực trạng công tác quản lý kinh tế trong lĩnh vực đất đai.
2.2.4.1. Công tác định giá đất.
Việc định giá đất ở thành phố Thái Nguyên nói riêng cũng nhƣ Việt
nam nói chung sử dụng 3 phƣơng pháp truyền thống, đó là:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phƣơng pháp giá thành (còn gọi là phƣơng pháp chi phí);
- Phƣơng pháp thu nhập (còn gọi là phƣơng pháp đầu tƣ).
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phƣơng pháp so sánh giá
bán trên thị trƣờng những bất động sản tƣơng tự): Là phƣơng pháp sử dụng
giá bán của những bất động sản tƣơng tự đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng
làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản – mục tiêu của cuộc định
giá.
Công tác định giá đất hàng năm làm căn cứ để :
a). Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển QSD đất theo quy
định của pháp luật;
b). Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá QSD đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho
các trƣờng hợp quy định tại điều 34 và 35 của Luật Đất đai năm 2003;

49. 49
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
c). Tính giá trị QSD đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các
tổ chức cá nhân trong các trƣờng hợp quy định tại điều 33 của Luật Đất đai
năm 2003;
d). Xác định giá trị QSD đất để tính vào giá trị tài sản của DNNN khi
DN cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy
định tại khoản 3 điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
đ). Tính giá trị QSD đất để thu lệ phí trƣớc bạ theo quy định của pháp
luật;
e). Tính giá trị QSD đất để bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 39,40 của Luật Đất đai năm 2003;
g). Tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
Bảng 2.6 Bảng giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại một số đƣờng phố
chính nội thị thành phố Thái Nguyên năm 2006 – 2010
Đơn vị tính: 1000đ/m2
Mức giá theo vị trí
Loại đƣờng phố 2006 2007 2008 2009 2010
Loại 1 Vị trí 1 12.000 15.000 17.000 30.000 30.000
Vị trí 2 4.000 4.500 5.000 6.500 6.500
Loại 2 Vị trí 1 3.500 4.000 5.000 5.500 5.500
Vị trí 2 2.500 2.800 3.500 3.500 3.500
Loại 3 Vị trí 1 2.800 3.600 3.800 4.000 4.000
Vị trí 2 1.700 2.100 2.400 2.500 2.500
Loại 4 Vị trí 1 1800 1.800 2.000 2.000 2.400
Vị trí 2 900 900 1.000 1.000 1.200
(Nguồn :Quyết định ban hành giá đất của UBND tỉnh TN 2006-2010)
Bên cạnh những kết quả đã làm đƣợc, công tác định giá đất còn một
số tồn tại nhƣ sau:

50. 50
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Một là, giá đất do địa phƣơng ban hành còn thấp so với giá đất thị
trƣờng, nên khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nƣớc thất
thu, khi áp dụng đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó,
gây nhiều tiêu cực, khiếu kiện trong dân;
Bảng 2.7 Giá đất ở trên thị trƣờng một số đƣờng phố chính nội thị
thành phố Thái Nguyên năm 2006- 2010
Mức giá theo vị trí ( 1000đ/m2)
Loại đƣờng phố 2006 2007 2008 2009 2010
Loại 1 Vị trí 1 28.000 36.000 40.000 44.000 50.000
Vị trí 2 6.000 7.000 9.000 13.000 15.000
Loại 2 Vị trí 1 8.000 11.000 14.000 20.000 25.000
Vị trí 2 2.000 3.500 5.000 6.500 8.000
Loại 3 Vị trí 1 3.500 5.000 7.000 9.000 12.000
Vị trí 2 2.800 3.150 3.500 4.000 5.000
Loại 4 Vị trí 1 2.000 3.000 3.800 4.200 5.000
Vị trí 2 1.000 1.200 2.000 2.400 2.800
(Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- Hai là, tiêu thức và kỹ thuật xác định giá các loại đất chƣa rõ ràng:
Giá đất đô thị đƣợc qui định cho 5 loại đô thị theo phân loại đô thị hiện
hành của Nhà nƣớc. Do tiêu thức phân loại đô thị có những nội dung khác
với các yếu tố hình thành giá đất, nên có nhiều trƣờng hợp đô thị có giá
đất thực tế khác nhau nhƣng lại có chung một khung giá, mức giá là bất
hợp lý. Đối với đất khu dân cƣ nông thôn; đất dân cƣ vùng ven đô thị đầu
mối và trục đƣờng giao thông, khu thƣơng mại, khu du lịch, khu CN thì vị
trí lô đất và điều kiện về kết cấu hạ tầng, khoảng cách đến các trung tâm
đô thị là căn cứ chủ yếu để xác định giá loại đất này, nhƣng lại phân loại
theo 6 hạng đất nhƣ đất nông nghiệp là dễ gây hiểu nhầm lẫn với đất nông

51. 51
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
nghiệp và thiếu cơ sở cho hƣớng dẫn xác định giá đất; dẫn đến, nhiều địa
phƣơng qui định khác nhau.
Bảng 2.8 Tổng hợp ý kiến ngƣời dân về công tác xác định giá đất
và thái độ làm việc của cán bộ trực tiếp giải quyết hồ sơ
Đơn vị tính: phiếu
TT CHỈ TIÊU
VÙNG
BẮC
VÙNG
GIỮA
VÙNG
NAM
Tổng số phiếu điều tra 100 100 100
1 Trình độ của ngƣời đƣợc phỏng vấn
Đại học 42 65 52
Trung cấp 56 29 33
Khác 2 6 15
2 Thu nhập bình quân của ngƣời
đƣợc phỏng vấn (đồng/tháng)
Từ trên 5 triệu đến dƣới 10 triệu 31 49 41

52. 52
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn
Trên 10 triệu 2 14 5
3 Thái độ làm việc
Nhiệt tình, cởi mở 17 11 14
Thờ ơ, chậm giải quyết 66 74 81
Có biểu hiện tiêu cực 17 15 5
4 Công tác xác định giá đất
Định giá chính xác 5 5 3
Định giá thấp hơn so với thị trƣờng 88 94 90
Định giá cao hơn so với thị trƣờng 7 1 3
(Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- Ba là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở nƣớc ta, việc chỉ đạo và hƣớng