1. 8/8
Condominio: casistica sulla natura comune del bene
6811
La tabella riepiloga in ordine alfabetico gli spazi tipicamente condominiali, indicando di volta in volta se sono
da considerarsi comuni per legge (nuovo art. 1117 c.c.) o alla luce di pronunce giurisprudenziali che si sono
espresse in casi concreti.
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
Abbaino
si tratta della costruzione sporgente sul
tetto di un fabbricato, dotata di finestra
per dare luce ed aria al sottotetto
Sì (Cass. 27 luglio 2006 n. 17099)
Alloggio del
portiere
si tratta dei locali propriamente
destinati alle eventuali necessità
abitative della persona addetta a tale
attività; si differenziano dai "locali per la
portineria" che individuano gli spazi
destinati all'esercizio dell'attività di
portierato (c.d. guardiola)
Sì per legge.
No se l'unità immobiliare, per le sue
caratteristiche strutturali e funzionali
costituisce pertinenza del fabbricato (Cass.
26 novembre 1998 n. 11996, Cass. 9 aprile
1998 n. 3667)
Androne/andito
si tratta del luogo di passaggio
all'ingresso dell'immobile che conduce
alle parti più interne (siano essi
appartamenti, scale, cortili, garage o
giardino);
se l'androne ha la forma di un
corridoio, viene identificato anche con il
termine "andito" (che indica
ugualmente un luogo di passaggio)
Sì per legge, anche per i proprietari dei locali
con accesso diretto all'esterno dell'edificio,
benché non abbiano necessità di usarli dal
momento che affacciano e comunicano
direttamente sulla pubblica via (Cass. 5
febbraio 1979 n. 761, Trib. Bologna 4 aprile
1997)
Antenna
centralizzata: per la ricezione di canali
televisivi
Sì per legge, se idonea a soddisfare
l'interesse dei condomini a fruire del relativo
servizio condominiale (Cass. 11 gennaio
2012 n. 144)
Aree esterne
si tratta delle cose poste all'esterno
dell'edificio considerato tecnicamente
da cielo a terra. Ne fanno parte i
seguenti elementi: superfici di calpestio
esterno, pavimentazioni esterne, aree
scoperte a verde, ecc
Sì per legge, rientrando nel concetto di parti
necessarie all'uso comune
Ascensore
- se installato in origine, al momento
della costruzione, o successivamente
su iniziativa di tutti i condomini
Sì, per legge, e anche per i proprietari delle
unità immobiliari situate al piano inferiore, in
quanto consente di accedere più
agevolmente a parti comuni poste ai piani
superiori (Trib. Milano 16 marzo 1989)
- se installato solo su iniziativa e a
spese di alcuni condomini
No: resta di proprietà esclusiva dei
condomini che lo hanno voluto e pagato e
degli eventuali altri condomini che abbiano

2. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
poi deciso di partecipare all'innovazione
(Cass. 18 novembre 1971 n. 3314)
Autorimessa -
No, neanche se posta nel perimetro
dell'edificio condominiale (ad esempio, nel
seminterrato), in quanto parte dell'edificio
non necessaria all'uso comune
Balconi
"aggettanti"
si tratta dei balconi che sporgono dalla
facciata dell'edificio
- No in generale, perché sono un
prolungamento dell'appartamento da cui
protendono e, non avendo funzione di
sostegno né di copertura dell'edificio, sono di
proprietà esclusiva del proprietario della
corrispondente unità immobiliare (Cass. 30
aprile 2012 n. 6621, Cass. 16 febbraio 2012
n. 2241)
- Sì per quanto riguarda i rivestimenti (del
parapetto e della soletta) e gli elementi
decorativi della parte frontale e di quella
inferiore, quando si inseriscono nel prospetto
dell'edificio e contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole, divenendo così
elementi decorativi ed ornamentali essenziali
della facciata (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624,
Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241, Cass. 30
luglio 2004 n. 14576, Cass. 21 gennaio 2000
n. 637). I comuni "vasconi" trapezoidali di
calcestruzzo posati sul cordolo e non
sporgenti non hanno un pregio artistico e non
fanno parte del decoro architettonico
dell'edificio (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624)
Braga
si tratta dell'elemento di raccordo fra la
tubatura orizzontale di pertinenza del
singolo appartamento e quella
verticale, di pertinenza condominiale: è
strutturalmente posta nella diramazione
- No: essa serve soltanto a convogliare gli
scarichi di pertinenza del singolo
appartamento, a differenza della colonna
verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti
gli appartamenti, serve all'uso di tutti i
condomini (Cass. 3 settembre 2010 n.
19045)
- Sì, in quanto strutturalmente collegata al
tratto verticale dello scarico, del quale
costituisce parte essenziale e dato che,
senza la sua presenza, il funzionamento
della colonna verticale verrebbe meno (Cass.
19 gennaio 2012 n. 778)
Canali di scarico vedi anche la voce "Impianti"
Sì, fino al punto di diramazione degli impianti
ai locali di proprietà esclusiva (Cass. 3
settembre 2010 n. 19045)
Canna fumaria
si tratta di quell'elemento costruttivo
che serve al convogliamento dei fumi
derivanti da una combustione
Sì; No se essa è destinata a servire
esclusivamente l'appartamento cui afferisce
(Cass. 29 agosto 1991 n. 9231)

3. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
dall'interno di un locale o camera di
combustione verso l'esterno
Cavedio (o
chiostrina, vanella
o pozzo luce)
si tratta di quello spazio chiuso su tutti i
lati ricavato all'interno di una struttura
muraria, attraverso cui si fanno
passare canalizzazioni ed impianti e
destinato a dare aria e luce a locali
secondari (ad esempio bagni,
disimpegni o servizi)
Sì (Cass. 7 aprile 2000 n. 4350)
Cisterna
manufatto per la raccolta di acqua
chiara o reflua
Sì per legge
Cortile
si tratta dell'area scoperta compresa
tra i corpi di fabbrica di un edificio o di
più edifici, che serve a dare luce e aria
agli ambienti circostanti e di consentire
il passaggio per accedere agli edifici.
Per approfondire la definizione e per
l'esame del cortile come parcheggio
condominiale: v. n. 8500 e s.
Sì per legge
Non rileva il fatto che le unità immobiliari
prive di affaccio sul cortile non fruiscono delle
prese d'aria, di luce o di accesso: queste
utilità non esauriscono le potenzialità di
sfruttamento del cortile, che riguardano, tra
l'altro, il parcheggio di veicoli o il deposito
temporaneo di materiali durante i lavori di
manutenzione delle unità immobiliari (Cass.
26 ottobre 2000 n. 14128).
Decoro
architettonico
si tratta della linea armonica, sia pure
estremamente semplice, che
caratterizza la fisionomia dell'edificio
Sì, a prescindere dalla validit_ estetica
assoluta delle modifiche che si intendono
apportare (Cass. 4 aprile 2008 n. 8830)
Edificio
inteso come insieme di parti necessarie
al suo uso comune
Sì per legge
Facciata: vedi
muro di facciata
Fondamenta/
Fondazioni
si tratta delle strutture (in cemento
armato o, per gli edifici antichi, in
muratura) su cui poggia l'intera
struttura sovrastante del fabbricato
Sì per legge
Giardino
ha funzione di dare aria e luce alle
unità abitative, è ornamentale,
abbellisce l'ambiente, decora i palazzi
imprimendo al complesso condominiale
un aspetto più gradevole, con
rivalutazione anche dei singoli
appartamenti che lo compongono
- Sì se è considerato parte comune nel
regolamento di condominio oppure nei singoli
atti di acquisto. In mancanza di espresso
riferimento, esso spetta a chi ne ha
effettivamente la disponibilità, o al
condòmino a cui è attribuito come pertinenza
della sua singola proprietà
- No, per quei condomini che non ne
usufrusicono per ragioni strutturali
dell'immobile (e che non devono quindi
pagarne la manutenzione) (Cass. 29 aprile
1992 n. 5179, Trib. Como 29 giugno 2007)

4. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
Gronda del tetto
si tratta della sporgenza del tetto
rispetto ai muri perimetrali con funzione
di proteggere l'edificio condominiale
dagli agenti atmosferici e dalle
infiltrazioni di acqua piovana
Sì, in quanto parte integrante del tetto, con
funzione necessaria all'uso comune (Cass.
15 maggio 2007 n. 11109)
Guardiola
(portineria)
si tratta degli gli spazi destinati
all'esercizio dell'attività di portierato
Sì per legge.
Se però i locali destinati a portineria non
fanno parte dell'edificio condominiale,
rientrano fra le parti comuni soltanto se sono
stati costruiti su suolo risultante, in base ai
titoli, di proprietà comune (Cass. 27 giugno
1996 n. 5946)
Impianti:
- di scarico delle acque
- Sì per legge, per la parte dell'impianto che
raccoglie le acque provenienti dagli
appartamenti, e, quindi, che presenta
l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo
- No, per le condutture (compresi i raccordi di
collegamento) che, diramandosi dalla
colonna condominiale di scarico, servono un
appartamento di proprietà esclusiva (Cass.
17 gennaio 2001 n. 583)
- del gas e dell'energia elettrica
- Sì per legge, fino al punto di diramazione
degli impianti ai locali di proprietà esclusiva
dei singoli condomini
- No, con riguardo alle condutture che si
addentrano negli appartamenti: sono di
proprietà dei titolari
- di riscaldamento e condizionamento
dell'aria
- Sì per legge, con riferimento alla parte che
rimane fuori dai singoli appartamenti
- No, con riguardo alle condutture che si
addentrano negli appartamenti: sono di
proprietà dei titolari (Cass. 8 ottobre 1998 n.
9940)
Intercapedine
si tratta dello spazio tra il piano di posa
delle fondazioni, costituente il suolo
dell'edificio e la superficie del piano
terra, destinata all'aerazione e alla
coibentazione del fabbricato
Sì (Cass. 15 febbraio 2008 n. 3854, Cass. 17
marzo 1999 n. 2395)
Lastrico solare
si tratta della copertura a tetto
sfruttabile come terrazza e pertanto
serve da copertura dell'edificio a tutti i
condomini sottostanti e come terrazza
a coloro che ne hanno l'uso
- Sì per legge, anche se è attribuito in uso
esclusivo ad uno dei condomini (Cass. 13
marzo 2007 n. 5848; Cass. 1° giugno 1990
n. 5162); pertanto il precedente unico
proprietario, come il costruttore dell'immobile,
non può trasformarlo, essendo condominiale
(Trib. Brindisi 1° marzo 2012)
- Sì anche quando coperta da terra e da
manto erboso, con funzione di sostenere

5. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
un'area verde condominiale (Cass. 17 aprile
1991 n. 4113)
Lavanderia
locale dedicato ad ospitare lavelli
comuni, stenditoi e predisposto per
accogliere le lavatrici dei vari
condomini
Sì per legge
Locali
- tecnici di servizio: si tratta dei
volumi situati all'interno delle aree
condominiali e che ospitano le strutture
tecniche al servizio del fabbricato
(ascensore, caldaia, autoclave,
contatori, ecc.) e quindi rivestono la
caratteristica di beni comuni
Sì per legge
- per la portineria vedi la voce "Guardiola"
Mansarde
si tratta del locale ricavato sotto un
tetto spiovente
Sì per legge, in quanto parte integrante del
tetto (Trib. Milano 20 marzo 1989)
Muri:
- perimetrali dell'edificio (compresi i
muri collocati in posizione avanzata o
arretrata rispetto alle principali linee
verticali dell'immobile: Cass. 2 marzo
2007 n. 4978)
Sì per legge, anche se non hanno la funzione
di muri portanti, in quanto determinano il
volume dell'edificio, proteggendolo dagli
agenti atmosferici e termici, delimitano la
superficie coperta e delineano la sagoma
architettonica dell'edificio
- di facciata del prospetto
Sì per legge, perché rientra nella categoria
dei muri maestri e, al pari di questi, sono
strutture essenziali per l'esistenza dello
stabile unitariamente considerato (Cass. 30
gennaio 1998 n. 945)
- maestri portanti
Sì per legge, in quanto parti essenziali per
l'esistenza del fabbricato, essendo destinati a
sorreggere l'edificio
- "di sostegno" di un giardino di
proprietà esclusiva
- No, anche se sovrastano un sottostante
terreno di proprietà condominiale, adibito a
passaggio, in quanto destinati a svolgere
funzione di contenimento di quel giardino, e
quindi a tutelare gli interessi del suo
proprietario
- Sì, se risulta in modo oggettivo la diversa
destinazione a servizio di tutti i condomini, in
quanto necessari a consentire detto
passaggio (Cass. 19 gennaio 1985 n. 145)
Parcheggi
area destinata alla sosta dei veicoli dei
condomini, con assegnazione
nominativa o senza
Sì per legge, salvo siano di proprietà privata
come da titolo di acquisto
Pianerottoli/ si tratta degli spazi situati in prossimità Sì per legge

6. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
vestiboli degli appartamenti posti ai piani
(sono essenziali alla funzionalità del
fabbricato anche quando alcune rampe
siano poste in concreto al servizio di
singole proprietà, salvo che esista un
titolo contrario, contenuto nell'atto
costitutivo del condominio: Cass. 12
febbraio 1998 n. 1498)
Pilastri Portanti dell'edificio Sì per legge
Piscina -
Sì, salvo che per i condomini che non vi
hanno accesso (Cass. 29 aprile 1992 n.
5179)
Portici Aree coperte perimetrali dell'edificio Sì per legge
Portineria: vedi
guardiola
Portone
Inteso come varco di ingresso
all'edificio
Sì per legge
Posti auto e area
parcheggio
-
Sì per legge, anche se assegnati in uso
esclusivo a ciascun condomino
Pozzo Per l'approvvigionamento d'acqua Sì per legge
Scale
si tratta degli elementi strutturali
necessari all'edificazione di un
condominio e mezzo indispensabile per
accedere ai piani, al tetto e al terrazzo
di copertura
- Sì per legge
- Sì anche per i proprietari di negozi con
accesso dalla strada, poiché anche tali
condomini ne fruiscono quanto meno in
ordine alla conservazione e manutenzione
della copertura dell'edificio (Cass. 10 luglio
2007 n. 15444)
- Sì, anche se il regolamento condominiale,
tra varie scale esistenti per l'accesso al
lastrico di copertura, ne privilegi una,
espressamente indicandola come normale
via di accesso (Cass. 26 novembre 1999 n.
13200)
- Sì, anche se utilizzato di fatto solo dal
cond_mino dell'ultimo piano, a meno che
sussista un titolo contrario (Cass. 21 febbraio
2013 n. 4419)
Solaio:
- divisorio tra due piani dell'edificio
No, appartiene in proprietà comune ai due
rispettivi proprietari
- del piano terreno sottostante al
relativo pavimento, costruito a livello
della superficie di campagna
No, appartiene in proprietà esclusiva al
proprietario del piano, alla stessa stregua del
pavimento (Cass. 26 marzo 1993 n. 3642)
Sottosuolo si tratta dello spazio sottostante il suolo Si ritiene che il singolo condomino non

7. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
di un edificio condominiale, che svolge
una funzione di sostegno per la
stabilità dell'edificio (art. 840 c.c.)
possa, senza il consenso degli altri
condomini, effettuare scavi nel sottosuolo per
ricavare nuovi locali o ingrandire quelli
esistenti di sua proprietà: in tal modo lede il
diritto di proprietà degli altri condomini su una
parte comune dell'edificio (Cass. 24 ottobre
2006 n. 22835, Cass. 9 marzo 2006 n. 5085)
Sottotetto
si tratta dello spazio compreso tra il
tetto ed il solaio che copre l'ultimo
piano; la sua natura si determina a
seconda della sua funzione, del titolo e,
in mancanza, in base alla sua funzione
Sì per legge, salvo titolo contrario che attesti
la pertinenzialit_ dell'ultimo piano.
In mancanza di titolo chiarificatore, è bene
valutare la destinazione concreta: se
destinato a uso comune, anche solo
potenzialmente (come stenditoio, soffitta
comune, ecc) è condominiale; se ha funzione
di isolare e proteggere l'appartamento
sottostante dal caldo, dal freddo e
dall'umidità (c.d. camera d'aria) appartiene a
quest'ultimo. In materia: Cass. 19 febbraio
2013 n. 4083, Cass. 23 luglio 2012 n. 12840,
Cass. 20 giugno 2002 n. 8968, Cass. 20
luglio 1999 n. 7764, Cass. 9 ottobre 1997 n.
9788
Stenditoi
Spazi chiusi arieggiati o all'aperto ma
coperti messi a disposizione dei
condomini per stendere i panni
Sì per legge
Suolo su cui
sorge l'edificio
- si tratta dell'area di terreno sita in
profondità, sottostante la superficie alla
base del fabbricato, su cui posano le
fondamenta dell'immobile
- quando l'edificio è costruito su un
pendio, le superfici del piano terra sono
sfalsate, e quindi è suolo comune sia
l'area ove poggia il vano più basso, sia
quella coperta da ciascun locale posto
al piano terra (Cass. 26 gennaio 2000
n. 855)
Sì per legge (vedi anche: Cass. 28 aprile
2004 n. 8119, Cass. 19 dicembre 2002 n.
18091, Cass. 24 agosto 1998 n. 8346)
Terrapieno
si tratta della superficie sottostante le
fondamenta sulla quale queste
poggiano
Sì
Terrazza a livello
si tratta della superficie scoperta
dell'edificio posta al sommo di alcuni
vani e, nel contempo, sullo stesso
piano di altri, dei quali costituisce parte
integrante strutturalmente e
funzionalmente
No, spetta al proprietario del contiguo
alloggio, di cui strutturalmente e
funzionalmente è parte integrante (Cass. 16
settembre 1991 n. 9629, Cass. 18 agosto
1990 n. 8394), anche se ha anche funzioni di
copertura dei piani sottostanti (Cass. 22
aprile 1994 n. 3832) e anche se prospiciente
il cortile comune dell'edificio condominiale
(Cass. 18 novembre 1992 n. 12317)

8. 8/8
Bene Definizioni o precisazioni Natura di parte comune
Travi Elementi di sostegno dell'edificio Sì per legge
Tubatura del gas -
Sì per legge, intesa come parte dell'impianto
di distribuzione
Vuoto tecnico
si tratta dello spazio tra l'appartamento
del piano rialzato e le fondamenta
dell'edificio, destinato all'areazione e
all'umidificazione sia dei muri maestri,
dai quali è delimitato, sia delle
fondamenta
Sì: Cass. 16 novembre 2006 n. 24415
Testo Memento Immobili e Condominio
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