Cơ sở lý luận về cho vay mua bđs của ngân hàng thương mại.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BĐS CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1. Khái ni ệm về Ngân hàng thương mại
Trên thế giới đã có r ất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận
khác nhau, chẳng hạn như:
- Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính
và hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính.
- Ở Pháp: NHTM là những xí nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới
hình thức gửi tiền hay hình thức khác và h ọ d ùng vào nghi ệp vụ chiết khấu, tín dụng
hay dịch vụ tài chính.
- Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận các khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ
đầu tư.
- Ở Việt Nam (theo Luật NHNN và các Lu ật các tổ chức tín dụng): NHTM là
một loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các
hoạt động ki h doanh khác liên quan.
(Theo www.vi.wikipedia/wiki/ngân_hàng_thương_mại)
T ong đó hoạt động ngân hàng là các ho ạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ
ngân hàng v ới nội dung thường xuyên là nh ận tiền gửi và sử dụng số tiền này để
cung cấp dịch vụ thanh toán và dịch vụ tín dụng.
Tuy các định nghĩa có khác nhau về ngôn từ, diễn đạt và một số nội dung, tuy
nhiên về cơ bản đều phản ánh hoạt động của NHTM là Kinh doanh tiền tệ - tín dụng,
dịch vụ ngân hàng khác.
SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 4

Khóa lu ận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc
Từ đó NHTM có thể định nghĩa một cách ngắn gọn là: “NHTM là một doanh
nghiệp kinh doanh tiền tệ - tín dụng, với các hoạt động thường xuyên là nh ận tiền
gửi, cho vay và cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho nền kinh tế quốc dân”.
1.1.2. Vai trò c ủa Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế
Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, NHTM và cơ cấu hoạt động của nó đóng
vai trò quan tr ọng nhất trong các hệ thống tài chính của mỗi nước. Hoạt động của
NHTM đa dạng phong phú và có ph ạm vi rộng khắp, trong khi các tổ chức tài chính
khác thường hoạt động trên một vài lĩnh vực hẹp và chuyên sâu. Đối với nền kinh tế
NHTM có các vai trò quan tr ọng như sau:
NHTM là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế
NHTM đứng ra huy động các nguồn vốn nhàn rỗi ở mọi tổ chức, cá nhân, mọi
thành phần kinh tế như: vốn tạm thời được g ải phó g ra từ quá trình sản xuất, vốn từ
nguốn tiết kiệm cá nhân. Bằng vốn huy động được trong nền kinh tế, thông qua hoạt
động tín dụng NHTM sẽ cung ấp vốn cho mọi thành phần kinh tế và đáp ứng nhu cầu
vốn một cách kịp thời c o quá trình tái sản xuất. Nhờ vậy mà các doanh nghiệp có cơ
hội để mở rộng sả n xuất kinh doanh, cải tiến máy móc công nghệ, tăng năng suất lao
động và tăng hiệu quả kinh tế.
NHTM là c ầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường
Để đáp ứ g tốt yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng cao
chất lượng lao động, củng cố hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch toán kế
toán... mà còn ph ải không ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ,
tìm tòi s ử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mô... những hoạt động này đòi h
ỏi phải có m ột nguồn vốn lớn đầu tư và thường thì nó vượt quá khả năng đầu tư của
doanh nghiệp, vì vậy các doanh nghiệp đã tìm đến NHTM để thỏa mãn nhu cầu đầu
tư của mình. Thông qua hoạt động tín dụng NHTM đã giúp được doanh nghiệp đứng
vững trong thị trường bằng việc nâng cao chất lượng sản xuất, từ đó nền kinh tế luôn
luôn được phát triển.

NHTM là công c ụ để nhà nước điều tiết vĩ mô
Bằng hoạt động tín dụng và thanh toán gi ữa các NHTM trong hệ thống, các
NHTM đã góp ph ần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông, thông qua
việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn
dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia v ốn của thị trường và thực thi gián tiếp vi
mô: “Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng d ẫn dắt thị trường”.
NHTM là c ầu nối nền tài chính quốc gia và n ền tài chính quốc tế
Trong nền kinh tế thị trường mà khi các m ối quan hệ h àng hóa ti ền tệ ngày
càng được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới
ngày càng cần thiết. Việc phát triển nền kinh tế quốc gia luôn gắn với sự phát triển
của nền kinh tế thế giới và bộ phận cấu thành nên nó. Vì v ậy, nền tài chính của mỗi
nước cũng phải hòa nh ập với nền tài chính quốc tế và NHTM cũng các hoạt động
kinh doanh của mình đã đóng một vai trò r ất quan trọng trong sự hòa nh ập này.
1.1.3. Các ho ạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay.
Ngày nay bản chất các ho ạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về
dịch vụ trong ngân hàng c ủa con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động
ngân hàng cũng ngày càng được đa dạng hơn để phù h ợp với các nhu cầu đó. Hoạt
động của ngân hàng ngày nay bao g ồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới,
đầu tư,…
1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM.
Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng. NHTM
huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Vốn từ hoạt động
này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng
trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhi ều hình thức huy động vốn khác nhau trong
ngân hàng đó là:

- Vốn huy động từ tiền gửi: vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong
nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng.
Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền
gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền
gửi khác
- Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách
trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc,
dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín
dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo
quy định.
- Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau
và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên gân àng. Các ngân hàng đang thiếu
hụt có nhu c ầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán.
- Vay trên thị trường vốn: Cũng giống như nhiều doanh nghiệp khác, các
NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các gi ấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu,
tín phiếu...đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh
doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao...
để phục vụ cho ngân hàng tài tr ợ cho các dự án công trình và đảm bảo khả năng
cung cấp vốn của ngân hàng .
1.1.3.2. Hoạt độ cho vay
Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM
(người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay
trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi.
Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các ho ạt động
cho vay như sau:
- Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách
hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách
hàng cung cấp cho NH.

- Cho vay tiêu dùng : là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào m ục đích
chi tiêu vào các nhu c ầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập... Do xã hội ngày
càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt
động cho vay tiêu dùng c ủa NH ngày càng phát tri ển. Tuy nhiên đây là hoạt động
cho vay mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao
gồm cả ngắn hạn, trung hạn và dài h ạn.
- Cho vay tài tr ợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng
quan tâm đến cho vay trung và dài h ạn. Các hoạt động cho vay trung và dài h ạn chủ
yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mục đích như: xây dựng nhà máy, phát
triển công ngh ệ cao, đầu tư...
Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có r
ất nhiều hình thức cho vay khác nữa như:
- Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài h ạn. Các
hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp
đồng tín dụng từ đó khách àng phải trả gốc và lãi theo th ỏa thuận.
- Căn cứ vào khách hàng vay v ốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân,
doanh nghiệp, chính phủ và các t ổ chức tài chính khác.
- Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng : bao gồm cho vay có
đảm bảo và cho vay không đảm bảo...
- Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức
tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp.
Tuỳ vào mục đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản
vay theo các tiêu th ức khác nhau phù h ợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp
nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho
vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhi ều nhất đó chính là lãi suất của
khoản vay.

1.1.3.3. Các ho ạt động khác
Ngoài 2 hoạt động chính của NH là huy động vốn và cho vay, NH còn có r ất
nhiều các hoạt động khác như:
- Thanh toán : Trong hoạt động này NH làm va i trò trung gian để thực hiện sự
trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt
và không dùng ti ền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy
chuyển tiền, thẻ thanh toán... Ngoài ra NH còn th ực hiện các hình thức thanh toán
giữa các ngân hàng v ới nhau trong hệ thống liên NH.
- Đầu tư: Giúp các NH s ử dụng và khai thác t ối đa các nguồn vốn huy động,
đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu ư vào chứng khoán Chính phủ
ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh ng iệp.
- Mua bán ngo ại tệ: là một trong những hoạt độ g NH được ưu tiên hàng đầu.
Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng
ngoại tệ lấy động nội tệ.
Ngoài ra tại NH còn có r ất n iều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán
quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính...
Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động
này lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay,
bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không
ng ừ g đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù h ợp với nhu cầu của khách
hàng và mục tiêu quản lý của NH.
1.2. QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1. Khái ni ệm quy trình cho vay tại ngân hàng thương mại
Quy trình cho vay (hay còn gọi là quy trình tín dụng) là một trình tự các bước
cụ thể từ khi tiếp nhân nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra
quyết định cho vay, giải ngân và thanh lý h ợp đồng tín dụng. Có thể nói, quy trình
tín dụng được soạn thảo với mục đích giúp cho quá trình cho vay diễn ra một cách

thống nhất, khoa học, hạn chế, phòng ng ừa rủi ro và nâng cao ch ất lượng tín dụng, góp
ph ần đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu vay vốn của khách hàng. Quy trình này cũng
xác định người thực hiện công việc và trách nhi ệm của cán bộ có liên quan
trong quy trình cho vay.
Hầu hết các NHTM đều tự thiết kế cho mình một quy trình tín dụng cụ thể, bao
gồm nhiều giai đoạn khác nhau với kết quả cụ thể của từng giai đoạn. Việc thiết kế
quy trình tín dụng tùy thu ộc vào nhiều yếu tố như: khả năng tổ chức quản lý, đặc
điểm khách hàng,…
Trong quy trình tín dụng, kết quả của giai đoạn trước luôn là tiền đề để thực hiện
các giai đoạn tiếp theo, ảnh hưởng đến chất lượng công việc của các giai đoạn sau.
Tuy vậy, trong thực tế, tùy trường hợp cụ thể mà các giai đoạn của quy trình tín dụng
của CBTD áp dụng một cách linh hoạt tạo thuận lợi cho khách hàng.
1.2.2. Các bước trong quy trình cho vay của ngân hàng thương mại
Thông thường hiện nay các ngân hàng thương mại trong quy trình cho vay đều
có các bước cơ bản sau:
Bước 1: Khai thác khách àng:
Muốn có khách hàng các ngân hàng ph ải thực hiện bước khai thác khách hàng.
Khai thác khách hàng ph ải căn cứ vào chiến lược khách hàng và khách hàng m ục
tiêu để tập trung kh ai thác. Có nhi ều biện pháp để khai thác khách hàng, cách thường
thấy là tuyên truy ền, tiếp thị, khuyến mãi…
Bước 2: Hướng dẫn khách hàng:
Khách hàng không ph ải là những chuyên gia về ngân hàng do vậy ngân hàng
cần phải hướng dẫn họ. Nội dung ngân hàng hướng dẫn khách hàng là hướng dẫn về
điều kiện vay vốn và thiết lập hồ sơ vay vốn.
Bước 3: Điều tra thông tin khách hàng và d ự án vay vốn:
Thông tin v ề khách hàng và d ự án vay tiền có vai trò đặc biệt trong việc ra
quyết định cho vay. Thông tin đúng, đầy đủ giúp cho người ra quyết định cho vay

đúng, thông tin sai lệch sẽ làm cho người ra quyết định sai lệch gây rủi ro tín dụng.
Nội dung điều tra thông tin về khách hàng bao gồm việc yêu cầu khách hàng phải nộp
cho ngân hàng một số tài liệu và những báo cáo. Tài liệu mà doanh nghiệp phải cung
cấp cho ngân hàng bao gồm 3 nhóm tài liệu: tài liệu về nhân thân, lịch sử khách hàng,
tài li ệu về tài chính của khách hàng, tài li ệu về dự án của khách hàng. Ngoài việc
yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu thì cán bộ ngân hàng còn ph ải tự điều tra thêm
thông tin v ề khách hàng.
Bước 4: Phân tích tín dụng:
Phân tích tín dụng là việc xử lý các thông tin thu thập được, bằng các phương
pháp phân tích để đưa ra những kết luận về khách h àng. Phân tích tín dụng là một
nội dung rất quan trong trong quy trình tín dụng. Nội dung của phân tích tín dụng là
đánh giá năng lực pháp lý của k ách àng, năng lực tài chính của khách hàng, tính khả
thi của phương án, dự án xin vay, đánh giá về tài sản và phương án bảo đảm tiền vay.
Bước 5: Ra quyết định cho vay:
Qua kết quả phân tích tín dụng, kết hợp với điều kiện vay vốn và khả năng nguồn
vốn của ngân hàng, nếu khách hàng đủ điều kiện vay vốn và ngân hàng có đủ khả
năng về nguồn vốn thì ngân hàng ra chấp thuận cho vay. Ngược lại nếu không đáp
ứng được các điều kiện cho vay thì từ chối cho vay.
Bước 6: Kiểm tra hoàn ch ỉnh hồ sơ cho vay và hồ sơ đảm bảo tiền vay:
Sau khi ra quyết định cho vay, nếu khách hàng được ngân hàng chấp thuận cho
vay, ngân hàng và khách hàng cùng ph ối hợp để xây dựng hồ sơ cho vay và hồ sơ
đảm bảo tiền vay. Hồ sơ chia thành 3 loại là hồ sơ do khách hàng lập, hồ sơ do ngân
hàng và khách hàng cùng l ập và hồ sơ do ngân hàng lập.
Bước 7: Ký kết hợp đồng vay tiền và h ợp đồng bảo đảm tiền vay:
Soạn thảo xong hồ sơ cho vay là việc ký kết các hợp đồng. Thông thường mỗi
món cho vay có h ại loại hợp đồng là hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền

vay. Hợp đồng đảm bảo tiền vay tuỳ theo biện pháp bảo đảm tiền vay và loại tài sản
mà có nh ững tên khác nhau, có th ể là hợp đồng thế chấp, hợp đồng cầm cố, hợp
đồng bảo lãnh ngân hàng…
Bước 8: Giải ngân và ki ểm soát trong và sau khi cho vay:
Hoàn chỉnh hồ sơ cho vay, hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền vay
được ký kết, các bên tiến hành làm th ủ tục giải ngân tiền vay. Giải ngân tiền vay có
thể giải ngân bằng tiền mặt hoặc bằng chuyển khoản. Giải ngân bằng ch yển khoản
không ch ỉ có ý nghĩa tiết kiệm lao động, chi phí lưu thông tiền mặt mà còn có ý nghĩa
kiểm soát trong quá trình cho vay. Ngân hàng chỉ giải ngân bằng tiền mặt khi nghiệp
vụ kinh tế phát sinh đòi h ỏi phải thanh toán bằng iền mặt. Tiến độ giải ngân phải phù
h ợp với tiến độ triển khai dự án.
Bước 9: Kiểm soát quá trình sử dụng t ền vay, thu hồi nợ, cơ cấu lại kỳ hạn
nợ, gia hạn nợ:
Sau khi giải ngân, định kỳ khá h h àng phải gửi báo cáo tình hình tài chính cho
ngân hàng cho vay. Ngân hàng ph ải thường xuyên theo dõi, ki ểm tra việc sử dụng
tiền vay của khách hàng. Nếu ngân hàng phát hi ện khách hàng sử dụng vốn vay sai
mục đích phải tiến h ành thu hồi nợ trước hạn và thực hiện các bước xử lý để thu nợ.
Hợp đồng vay tiền luôn xác định kế hoạch trả nợ. Căn cứ vào kế hoạch trả nợ
nhân viên gân hàng đôn đốc khách hàng trả nợ theo đúng kế hoạch. Trường hợp khách
hàng không tr ả được nợ theo đúng kế hoạch do các nguyên nhân khách quan và xác
định được nguồn và kế hoạch khắc phục ngân hàng và khách hàng th ống nhất lại kế
hoạch trả nợ. Thống nhất lại kế hoạch trả nợ được thể hiện bằng một trong hai phương
thức là điều chỉnh kỳ hạn nợ hoặc gia hạn nợ. Điều chỉnh kỳ hạn nợ là việc thay đổi
thời điểm trả nợ các kỳ hạn trong thời gian trả nợ mà không làm thay thời gian cho
vay (không kéo dài kỳ cuối cùng). Gia h ạn nợ là việc kéo dài thời gian cho vay (làm
cho thời gian cho vay dài thêm).

Bước 10: Xử lý rủi ro:
Hoạt động cho vay luôn chứa đựng rủi ro. Để phòng ng ừa rủi ro, ổn định hoạt
động kinh doanh các ngân hàng phải thường xuyên trích lập quỹ dự phòng r ủi ro.
Quy mô qu ỹ dự phòng r ủi ro trích lập căn cứ vào khối lượng tín dụng chung đồng
thời căn cứ vào quy mô tài s ản chứa đựng rủi ro cao.
Bước 11: Thanh lý hợp đồng:
Kết thúc quá trình cho vay là việc thanh lý hợp đồng vay tiền và thanh lý h ợp
đồng bảo đảm tiền vay. Hợp đồng chỉ được thanh lý khi khách hàng đã thực hiện đầy
đủ các nghĩa vụ đối với ngân hàng.
1.3. QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.3.1. Khái ni ệm cho vay mua BĐS của ngân hà g thương mại
Cho vay mua BĐS là loại hình tín dụng của ngân hàng thương mại trong đó
ngân hàng s ẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về BĐS
như: mua nhà, mua đất, xây d ựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê, sửa
chữa nhà ở,… Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho ngân hàng.
Ngân hàng ki ểm soát được người đi vay, kiểm soát được quá trình sử dụng vốn.
Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm
đến việc sử dụng vốn sao cho hiệu quả để trả nợ.
1.3.2. Đặc điểm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại
Th i hạn cho vay mua BĐS thường mang tính trung và dài h ạn do tài sản được
đầu tư là BĐS mang tính lâu dài ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn. Đồng thời
cũng xuất phát từ đây mà lãi su ất trong cho vay BĐS thường được áp dụng là lãi suất
cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn dưới
12 tháng. Tùy theo quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi su ất cho vay trung dài
hạn được cố định mỗi năm thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu
vào.

Cho vay mua BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng
cho vay khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiết bị,
cho vay tài trợ xuất nhập khẩu,… Bởi lẽ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang
lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời các nhu cầu cần thiết cho
người đi vay như các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp ph ần đẩy nhanh tốc
độ đô thị hóa, tạo mỹ quan đô thị và giúp người dân sớm ổn định an cư lạc nghiệp.
Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các tổ chức tín dụng, chủ yếu là ngân
hàng trong su ốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên q an đ n BĐS rất đa dạng và
luôn phát sinh trong m ọi thời kỳ.
Về đối tượng cho vay
Đối tượng cho vay có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh hay các doanh
nghiệp kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên với hoạt độ g cho vay mua BĐS thì đối tượng
cho vay chủ yếu là người tiêu dùng vì thế nhiều đặc điểm của đối tượng cho vay mang
tính chất của cho vay tiêu dùng. Đối tượng cho vay mua BĐS là những cá nhân có đủ
năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép. Có rất nhiều tiêu chí để phân loại
đối tượng cho vay, tuy nhiên trong bài lu ận văn này em phân lo ại các đối tượng cho
vay như sau:
- Phân lo ại theo thu nhập:
+ Các đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất
muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả
mãn nhu cầu. Do đó, NH cũng cần có những hoạt động và chính sách cho vay phù h
ợp để thu hút nguồn khách hàng này vì trong thời kỳ kinh tế đang khủng hoảng như
hiện nay thì đây là nguồn khách hàng tiềm năng. Mặt khác hiện nay Nhà nước ta đang
có rất nhiều chính sách lớn để đẩy mạnh việc tạo điều kiện mua nhà cho những người
có thu nhập thấp bằng cách xây dựng các khu nhà dành cho người có thu nh ập thấp
để họ yên tâm trong công vi ệc và cuộc sống. Nếu các NHTM có thể liên kết được
với các công ty xây dựng để tài trợ đối với đối tượng khách hàng trên thì lượng khách
hàng không h ề nhỏ.

+ Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải
thiện cuộc sống của người tiêu dùng c ũng tăng theo. Đối với những phân khúc người
dân có thu nhập trung bình thì cho vay mua BĐS là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu
của họ lớn, đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên.
+ Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay khi mà tiền vốn tích luỹ của mình
làm tăng thanh toán và coi đó như một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà vốn tích luỹ
của mình đã đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi
suất phải chi ra từ hoạt động cho vay này. Những ngôi nhà mà h ọ q an tâm là những
căn hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà bi ệt thự hay nhà riêng biệt...Tại Việt
Nam có nhiều người đến NH vay nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và
họ sẽ trả dựa vào tình hình kinh doanh, hu nhập của mình. Hiện
nay loại hình này càng ngày càng phát tri ển.
- Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu mua nhà của cá nhân
phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm
phân loại trên ta có các nhóm khá h hàng sau:
+ Những khách hàng làm công ăn lương.
+ Những người có công việc kinh doanh riêng.
+ Những người trong giới nghệ thuật.
+ Những người lao động tự do.
Theo cách phân lo ại trên thì trên thực tế khách hàng thuộc nhóm 1 thì có thu
nhập ổn định hơn 3 nhóm còn l ại. Và còn tu ỳ vào từng hoàn cảnh cụ thể mà nhu cầu
của mỗi nhóm khách hàng là khác nhau.
Về khoản vay
Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô c ủa khoản vay mua BĐS
thường lớn hơn nhiều. Điều đó là do căn nhà, miếng đất thường có giá trị lớn. Vì thế,
trong vay tiêu dùng thì cho vay mua BĐS góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói
chung do số lượng món vay nhiều và quy mô món vay không nh ỏ.

Cho vay mua BĐS thường có kỳ hạn rất dài (có th ể từ 10 năm đến 30 năm)
trong danh mục cho vay của NH. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì
loại hình cho vay này có rủi ro cũng rất lớn vì trong thời hạn cho vay nền kinh tế luôn
luôn thay đổi, không những thế những vấn đề khách quan như sức khoẻ khách hàng
vay cũng có thể ảnh hưởng tới khoản nợ của họ.
Về lãi su ất cho vay
Vì cho vay mua BĐS là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì
vậy NH có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là điểm khác
biệt của hoạt động cho vay mua BĐS với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì
các hoạt động cho vay tiêu dùng khác ch ỉ áp dụng với mức lãi suất cố định. NH và
khách hàng ký h ợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một
mức lãi suất cố định.
(Theo Lê Phúc Minh Chuyên - Những vấn đề chung về cho vay mua bất động
sản tại các ngân hàng thương mại)
1.3.3. Hình thức cho vay mua BĐS
Hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho
vay đó là:
- Cho vay tr ực tiếp: là các kho ản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và
cho khách hàng vay c ũng như trực tiếp thu nợ từ người vay.
- Cho vay gián ti ếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát
sinh do những công ty bán lẻ đã bán ch ịu hàng hoá hay d ịch vụ cho người có nhu
cầu mua BĐS. Trong trường hợp này công ty bán l ẻ và NH ký k ết hợp đồng mua
bán nợ. Trong hợp đồng, NH đưa ra các điều kiện về đối tượng kỹ thương được bán
chịu số tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty nhà đất và khách hàng
mua BĐS ký kết hợp đồng bán chịu hàng hoá, thông thường người mua BĐS phải trả
trước một phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho người mua BĐS và
bán bộ chứng từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền cho công ty
nhà đất, cuối cùng người mua BĐS thanh toán định kỳ cho NH.

1.3.4. Quy trình vay mua BĐS của ngân hàng thương mại
Mỗi ngân hàng sẽ có một quy trình vay vốn riêng, những quy trình này có thể
khác nhau ở một vài điểm phụ thuộc vào cách v ận hành và quy định riêng của từng
ngân hàng. Nhưng nhìn chung, các quy trình vay mua BĐS của ngân hàng sẽ bao gồm
các bước sau:
- Bước 1: Chuẩn bị và trình hồ sơ vay. Các loại hồ sơ này bao gồm hồ sơ nhân
thân, h ồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay, hồ sơ chứng minh nguồn thu
nhập trả nợ và một số loại hồ sơ khác
+ Hồ sơ chứng minh nhân thân: Là loại hồ sơ, thủ tục cơ bản phải có khi thực
hiện quy trình vay vốn ngân hàng. Nhằm giúp ngân hàng có cơ sở để xác định chính
xác đối tượng vay vốn là ai. Có đủ điều kiện để được vay vốn hay không. H ồ sơ này
bao gồm:
Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước

Sổ hộ khẩu hoặc KT3 (Sổ tạm trú d ài hạn)

Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng nhận độc thân
+ Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Đối với quy trình vay vốn ngân hàng
mua BĐS, việc quan trọng là cần chứng minh được rằng nguồn vốn minh vay chỉ
được dùng để mua nhà đất. Tránh tình trạng sử dụng vốn vay sai mục đích. Dẫn đến
việc khó kiểm soát và gây r ủi ro cho bên ngân hàng. H ồ sơ này bao gồm:
Giầy đề nghị vay vốn (Cần làm theo mẫu sẵn có của bên ngân hàng) .

Hợp đồng mua bán nhà đất.

Giấy tờ chứng minh các lần thanh toán bằng vốn tự có (nếu có).

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và các h ồ sơ pháp lý liên quan đến nhà
đất dự định mua.
+ Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ: Để đảm bảo khoản vay không trở
thành nợ xấu, nợ không thể chi trả thì phía ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng cung

cấp các loại giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập dùng để chi trả nợ. Đây là loại hồ sơ
quan trọng nhất trong quy trình vay vốn ngân hàng. Quyết định khách hàng có đủ
điều kiện vay vốn hay không và được vay với mức bao nhiêu.
Nếu nguồn thu nhập đến từ lương, phụ cấp hoặc các khoản tương đương:
Khách hàng c ần cung cấp hợp đồng lao động có điều khoản và sao kê lương. Sao kê
lương hàng tháng nếu nhận bằng tài khoản ngân hàng hoặc bảng lương và xác nhận
lương nếu nhận bằng tiền mặt.

Nếu nguồn thu nhập đến từ việc cho thuê tài s ản: Khách hàng cần cung cấp
hợp đồng cho thuê tài s ản. Chứng từ chứng minh thu nhập từ việc cho thuê tài s ản 3
kỳ gần nhất. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với ài sản cho thuê. Hình chụp
thực tế tài sản cho thuê.
 Nếu nguồn thu nhập đến từ hoạt động k h doa h: Khách hàng cần cung cấp
giấy tờ chứng đăng ký kinh doanh. Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập đến từ việc
kinh doanh (Sổ sách ghi chép bán h àng, báo cáo tài chính công ty. T ờ khai thuế và
chứng từ nộp thuế….).
+ Hồ sơ khác: Trong trường ợp bạn đang có khoản vay tại ngân hàng hoặc tổ
chức tín dụng khác. Thì còn cần phải chuẩn bị một số loại giấy tờ như hợp đồng tín
dụng, sao kê tài kho ản thanh toán…
- Bước 2: Thẩm định hồ sơ và định giá tài s ản đảm bảo
Đây là bước để ngân hàng tiếp nhận và thẩm định xem khách hàng có đủ điều
kiện vay vốn như yêu cầu hay không và định giá tài sản đảm bảo.
Thông thường, trong quy trình vay vốn ngân hàng mua BĐS sẽ yêu cầu khách
hàng có tài s ản đảm bảo. Đó có thể là một BĐS, một tài sản có giá trị khác. Hoặc là
chính nhà đất mà khách hàng đang cần vay ngân hàng để mua.
Thẩm định trong quy trình vay vốn ngân hàng s ẽ bao gồm các bước:
Kiểm tra lịch sử vay vốn và đánh giá tín dụng của khách hàng.

Thẩm định và xác minh thông tin qua điện thoại

Thẩm định thực tế nơi làm việc, cơ sở kinh doanh…và đi thực địa để định
giá tài s ản đảm bảo.

Đối với tài sản đảm bảo, đơn vị định giá có thể là của ngân hàng hoặc là đơn vị
độc lập. Chi phí dành cho việc định giá tái sản đảm bảo trong quy trình vay vốn ngân
hàng có th ể do ngân hàng chi trả hoặc người đứng ra vay vốn chịu trách nhiệm
chi trả.
- Bước 3: Đưa ra quyết định chấp thuận cho vay và ti ến h ành gi ải ngân
Nếu bước thẩm định hồ sơ và định giá tài sản đảm bảo diễn ra suôn sẻ, không
gặp vấn đề gì phát sinh. Thì phía bên ngân hàng sẽ đưa ra thông báo chấp thuận, phê
duyệt hồ sơ vay. Và tiến hành các th ủ tục cần t iết để giải ngân khoản vay.
Nếu tài sản đảm bảo là tài s ản khác th ì việc giải ngân diễn ra khá đơn giản. Còn
trong tr ường hợp tài sản đảm bảo là hính nhà đất cần vay vốn để mua thì quy trình
vay vốn ngân hàng lúc này s ẽ được chia thành 2 trường hợp:
+ Trường hợp nhà đất đ ã oàn t ành th ủ tục sang tên:
Đối với trường hợp này, các bên s ẽ tiến hành ký và công ch ứng hợp đồng thế
chấp. Và đăng ký h ợp đồng giao dịch đảm bảo tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Sau đó, phía ngân hàng sẽ giữ bản chính của giấy tờ nhà đất, giấy chứng nhận
quyền sở hữu... Và tiến hành giải ngân cho khách vay trả cho bên bán.
+ Trường hợp nhà đất chưa hoàn thành thủ tục sang tên:
Lúc này, người bán – người mua – ngân hàng s ẽ tiến hành ký m ột thỏa thuận
3 bên. Theo đó, các bên sẽ đồng ý giải ngân/phong tỏa số tiền giải ngân.
Sau khi ký k ết hợp đồng tín dụng, phía ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền vay
vào một tài khoản đứng tên bên bán. Và t ạm thời phong tỏa số tiền này lại trong thời
gian hai bên tiến hành thủ tục mua bán, sang tên nhà đất.

Sau đó, bên mua sẽ ký tiếp một hợp đồng công chứng thế chấp. Và đăng ký giao
dịch đảm bảo theo đúng quy định pháp luật. Lúc này, phía ngân hàng sẽ tiến hành bỏ
phong tỏa đối với số tiền vay.
- Bước 4: Theo dõi kh ả năng chi trả và thanh lý h ợp đồng tín dụng
Khi vay vốn ngân hàng, khách hàng s ẽ phải chịu áp lực rất lớn mỗi tháng. Khi
đó sẽ luôn có chuyên viên tín dụng theo dõi, ki ểm tra việc sự dụng vốn, tài sản đảm
bảo. Và tình hình tài chính của khách hàng để đảm bảo có khả năng thu hồi nợ.
(Nguồn: https://blog.muaban.net/quy-trinh-vay-von-ngan -hang-mua-bat-dong-
san-ma-ban-can-phai-biet/)
1.3.5. Các nhân t ố ảnh hưởng tới quy trình cho vay BĐS ại NHTM
1.3.5.1. Nhân t ố khách quan
Các nhân t ố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua BĐS của NH là
các nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua BĐS. Các nhân tố này
không có quan h ệ trực tiếp và không n ằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó v ẫn có
những tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới
hoạt động của NH thì NH không th ể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để
phòng ng ừa những rủi ro do các nhân tố này tác động.
Môi trường kinh tế: Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh
hưởng đến hiều hoạt động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận
văn là cho vay mua BĐS – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan
trọng.

Môi trường pháp lý: Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác
động đáng kể tới hoạt động cho vay mua BĐS. Các chính sách mà chính phủ đưa ra
nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời
kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt
hoặc hâm nóng thị trường BĐS, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về
làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ.

Đối thủ cạnh tranh: Không ch ỉ NHTM cung cấp tín dụng mua BĐS mà nhiều
TCTC khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như công ty tiết kiệm bưu điện, các công
ty b ảo hiểm, các quỹ tín dụng, các công ty kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng
mua tr ả góp. Trong nền kinh tế thị trường, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ chức
tài chính trong và ngoài nước với nhau là nhân t ố khách quan khó có thể tác động.

Về phía khách hàng: Tư cách đạo đức của khách hàng thể hiện thiện chí trả nợ
của khách hàng. Khi khách hàng có kh ả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả
nợ thì NH cũng khó lòng thu h ồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động
cho vay mua BĐS mang lại cho NH sẽ rất cao, các NH khó lòng m ở rộng cho vay mua
BĐS. Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả
nợ tiền vay cho NH. Một khách hàng có kh ả ă g tài chính tốt sẽ đảm bảo cho
khoản cho vay của NH được an toàn, do kh ả ă g thu hồi nợ cao. Và vậy, trong hoạt
động cho vay mua BĐS, NH luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng,
mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay
của NH.
1.3.5.2. Nhân t ố chủ quan
Chất lượng cán bộ và cơ sở vật chất: Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình
độ nghiệp vụ củ a nhân viên NH. Có thể nói cán bộ nhân viên NH là hình ảnh quan
trọng của NH. Vì họ có nhiệm vụ thu hút khách hàng, giúp NH m ở rộng phạm
vi hoạt động, tăng cường doanh số cho vay và thu lợi nhuận. Do đó mà khả năng tiếp
thị của cán bộ nhận viên NH cũng là yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng đến với
NH trong quá trình mở rộng hoạt động cho vay mua BĐS. Cơ sở vật chất phục vụ
cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng. Cùng với công
nghệ ngày càng phát tri ển tạo điều kiện cho nhành NH đầu tư vào trang thiết bị, phục
vụ cho hoạt động NH.
Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho
vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức phí, số

tiền được phép vay trên giá tr ị tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách
hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản vay có vấn đề... tác
động trực tiếp tới việc mở rộng tín dụng của NH.
Quá trình thẩm định: NH để thu hút khách hàng một cách có hiệu quả thì
nên quản lý và thực hiện quá trình thẩm định hiệu quả.. Trong việc thẩm định khách
hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay các NH ở Việt Nam còn
gặp khá nhiều khó khăn.

Thông tin tín dụng: Trong hoạt động cho vay mua BĐS của NHTM, NH cần
phải xây một hệ thống dữ liệu thông tin khách hàng. Hệ thống này sẽ giúp NH dễ
dàng cập nhật, quản lý và tìm kiếm khách hàng. Tại nước a chỉ mới có trung tâm
thông tin CIC (credit information center) c ủa NHNN giúp các NHTM trong vi ệc
lưu trữ thông tin tín dụng đối với khách hàng của mì h.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Ở chương này chúng ta đã đi tìm hiểu về cơ sở lý luận về nghiệp vụ cho vay của
NHTM đặc biệt là nghiệp vụ cho vay mua BĐS. Cụ thể là chúng ta đi tìm hiểu từng
phần về khái niệm, vai trò c ủa NHTM, các hoạt động của NHTM, hoạt động cho vay
của NHTM và cuối cùng là phân tích các y ếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay
mua BĐS.
Ta thấy, hoạt động cho vay mua BĐS là một hoạt động tiềm năng của NHTM,
không nh ững giúp cho khách hàng đáp ứng được nhu cầu về nhà đất mà còn giúp
NHTM có th ể giải quyết được nguồn vốn huy động lớn, góp phần thúc đẩy thị trường
BĐS. Tuy nhiên hoạt động cho vay này cũng c ịu nhiều tác động của các nhân tố chủ
quan thuộc về bản thân NH và các hân t ố khách quan từ bên ngoài. Việc nghiên cứu
tìm hiểu sự tác động của các nhân tố này tới hoạt động cho vay mua BĐS của NH là
vô cùng quan tr ọng ho việc định hướng phát triển của hoạt động này trong tương lai.
Dựa tr ên những lý luận vừa tìm hiểu trên ta sẽ đi tìm hiểu sâu về hoạt động cho vay
mua BĐS tại một NH cụ thể, đó là hoạt động cho vay mua BĐS của NH MSB – chi
nhánh Huế.

Cơ sở lý luận về cho vay mua bđs của ngân hàng thương mại.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về cho vay mua bđs của ngân hàng thương mại.docx

Similar to Cơ sở lý luận về cho vay mua bđs của ngân hàng thương mại.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ sở lý luận về cho vay mua bđs của ngân hàng thương mại.docx