Finanssivalvonnan Sijoitus-Invest 2015 -puheenvuoro

1. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Mitä asuntolainan ottajan tulisi tietää lyhennystavoista,
-vapaista ja lainakatosta
Sijoitus-Invest 2015, Wanha Satama
Jukka Aaltonen11.11.2015

2. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Takasinmaksusuunnitelma, lyhennyssitoumus
■ Takaisinmaksusuunnitelma,
lyhennyssitoumus
– Velkakirjan liite, sitoo kumpaakin
osapuolta
– Asiakas ja pankki sopivat maksuerien
suuruudesta, maksuerien eräpäivistä ja
maksutavasta.
– Olennainen osa luottosopimusta
■ Tarjousvaiheen tiedonantovelvollisuus
Pankin velvollisuus, pakottavaa
lainsäädäntöä
– Hyvissä ajoin ennen luottosopimuksen
tekemistä tieto mm.
– luoton takaisinmaksusta ja
maksuerien määrä
– Vakiomuotoiset eurooppalaiset
kuluttajaluottotiedot -lomake, jossa oma
kohtansa lyhennyseristä
– (KSL 7 luku 8 ja 9 §§, LLL 15 luku 2 §)
2Jukka Aaltonen11.11.2015

3. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Tarjousvaihe, asiakkaan näkökulma
■ Luottotarjous useammasta pankista
– luoton kustannukset
– lyhennystavat
– korko, todelliset vuosikustannukset
– vakuutta koskevat vaatimukset
– lainaehtojen muutostilanteet,
■ Pankkien verkkosivut,
Finanssivalvonnan verkkosivut,
lainalaskurit, tarjoukset eri
lyhennysmuodoin
3Jukka Aaltonen11.11.2015

4. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Luottoneuvottelu pankissa
■ Pankkeja velvoittavaa sääntelyä
– Luotonantajan velvollisuus menetellä vastuullisesti (KSL 13 §, hyvä
luotonantotapa, LLL 15 luku 1§ sekä Finanssivalvonnan määräykset ja
ohjeet 15/2013 ja 16/2013)
– Annettava kuluttajalle riittävät ja selkeät selvitykset sen arvioimiseksi
soveltuuko luotto kuluttajan tarpeisiin ja hänen taloudelliseen
tilanteeseensa
– Asiakkaan maksukyvyn arviointi (KSL 14 § Finanssivalvonnan määräys ja
ohje 4.4a)
– Luottoa ei myönnetä vain vakuuksia vastaan
– Tuloja jäätävä myös muuhun elämiseen
– Maksukyvyn kestettävä myös korkojen mahdollinen nousu
4Jukka Aaltonen11.11.2015

5. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Lyhennystavat
■ Yleisimmät lyhennysmuodot
– Tasaerä: sisältää sekä lyhennyksen että koron, maksuerä pysyy samana
korkojen muuttuessa, laina-aika pitenee korkojen noustessa, lyhenee
laina-ajan alussa hitaammin, kulut ennakoitavissa.
– Tasalyhennys: lyhennyksen osuus on aina sama, korkojen osuus
muuttuu, laina-aika pysyy samana koron muuttuessa, lyhenee alussa
nopeammin, maksuerät pienenevät vähitellen.
– Annuiteetti: sisältää lyhennyksen ja koron, maksuerä muuttuu korkojen
muuttuessa, laina-aika ei muutu, maksuerä pieni matalien korkojen
aikana, korkojen noustessa maksuerä kasvaa.
■ Lyhennysmuodon valinta asiakkaan tarpeiden ja maksukyvyn
mukaisesti
5Jukka Aaltonen11.11.2015

6. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Lyhennysvapaat
■ Takaisinmaksusuunnitelman (lyhennyssitoumuksen) muutos
– Pitkät laina-ajat, elämäntilanne muuttuu, varmuusvara
– Suositeltavaa on, että lyhennysvapaiden ehdoista ja kustannuksista
sovitaan selkeästi jo etukäteen luottoa myönnettäessä
■ Maksuohjelman olennaiset muutokset
– Finanssivalvonnan kirje pankeille 26.3.2013
– Asiakkaan aloitteesta huomattavia muutoksia, esimerkiksi laina-ajan
huomattava pidennys
– Asiakkaan maksukyvyn arviointi
– Luottopäätös
– Mahdollinen luottoehtojen muutos (marginaali)
– Pankin palveluhinnaston mukainen palkkio
■ Tilanteet joissa luottoehdot joudutaan neuvottelemaan uudelleen
– Maksuviiveet ja luoton irtisanomisperusteet (KSL 34 §)
– Vastuullinen luotonanto: koron tai marginaalin korotus ehtona
lyhennysvapaan myöntämiselle, ei saa johtaa kohtuuttomaan
lopputulokseen
– Finanssivalvonnan kirje pankeille 26.3.2013
6Jukka Aaltonen11.11.2015

7. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Pankkien lyhennysvapaatarjoukset
■ Kannattavaa liiketoimintaa pankeille
tässä markkinatilanteessa
■ Miten lyhennysvapaat vaikuttavat?
– Nouseeko jäljellä olevien
maksuerien määrä?
– Jatkuuko laina-aika ja kuinka
paljon?
– Miten paljon korkojen mahdollinen
nousu lisää luottokustannuksia?
■ Onko aitoa tarvetta varmuusvaran
käyttämiseen tässä tilanteessa?
■ Luotto on kuitenkin maksettava
kokonaan
7Jukka Aaltonen11.11.2015

8. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Mitä asuntolainan ottajan tulisi tietää lyhennystavoista,
-vapaista ja lainakatosta
Jukka Aaltonen11.11.2015

9. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Mitä enimmäisluototussuhde tarkoittaa
■ Enimmäisluototussuhteella
(lainakatto) tarkoitetaan
myönnettävän asuntolainan
enimmäismäärää suhteessa luoton
vakuudeksi annettujen vakuuksien
käypään arvoon luoton
myöntämishetkellä.
– Esimerkki: ostettavan asunnon
hankintahinta on 100 000 euroa,
enimmäisluototussuhde 90 %,
asuntolainan määrä asunnon
ostoon voi enimmillään olla 90 000
euroa
9Jukka Aaltonen11.11.2015

10. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Mitä enimmäisluototussuhde tarkoittaa?
■ Miksi asuntolainanantoa halutaan
säännellä?
– Erityisesti asuntomarkkinoiden
ylikuumenemisen hillitseminen
– Hillitä kotitalouksien liiallista
velkaantumista
■ Sääntelyn muita tavoitteita ovat
– edistää asunnon hankinnan
ennakkosäästämistä
– ehkäistä ennalta tilanteita, jossa
asuntolaina-asiakkaan velkojen
määrä ylittää vakuuden arvon
asuntojen hintojen mahdollisesti
laskiessa (negative equity)
■ Osa makrovakaussääntelyä
– SP, VM
10Jukka Aaltonen11.11.2015

11. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Enimmäisluototussuhde, perusteet ja tavoitteet
■ Enimmäisluototussuhde (Laki luottolaitostoiminnasta 15 luku 11 §)
– Astuu voimaan 1.7.2016
– Pankki saa myöntää kuluttajansuojalain 7 luvun 7 §:n 4 kohdassa tarkoitettua
asuntoluottoa enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta luoton
myöntämishetkellä
– Poikkeus: ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton määrä saa kuitenkin
olla enintään 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta luoton
myöntämishetkellä.
■ Hyväksyttävät vakuudet
– Vakuudeksi huomioidaan ostettavan asunnon lisäksi myös kaikki
reaalivakuudet
– Henkilötakaus on rajattu hyväksyttävien vakuuksien ulkopuolelle
■ Esimerkki: ostettavan asunnon hankintahinta on 200 000 euroa,
vakuudeksi asunto-osakkeen lisäksi kesämökki 20 000, asuntolainan
enimmäismäärä voi olla 198.000 euroa.
■ Keitä säännös koskee?
– Luonnollisia henkilöitä, jotka hakevat asuntolainaa asunto-osakkeiden ja
asuinkiinteistön hankintaan riippumatta siitä, onko hankittava asunto
tarkoitettu omaan käyttöön vai ei.
– Koskee myös vapaa-ajan asuntoja ja peruskorjauslainaa.
11Jukka Aaltonen11.11.2015

12. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Luoton käyttötarkoitus ratkaisee
■ Luoton käyttötarkoitus ratkaisee
– Enimmäisluototussuhde asettaa
enimmäismäärän myönnettävälle
luotolle silloin, kun asiakas hakee
pankista lainaa asunto-osakkeiden
tai asuinkiinteistön hankintaan
– Kulutus- ja muuhun tarkoitukseen
myönnettyjen luottojen osalta
enimmäisluototussuhdetta
koskevia säännöksiä ei sovelleta
■ Ei muuta vakuuksia, panttausta tai
velkakirjaehtoja koskevaa
juridiikkaa
■ Nostettavalle asuntolainalle
lasketaan luototussuhde, eli ns.
loan to value -arvo
12Jukka Aaltonen11.11.2015

13. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Ohje ja määräys pankeille
■ Miten luototussuhde eli loan to value -arvo lasketaan?
■ Fivan määräys ja ohje valmisteilla
– Voimaan 1.7.2016
– Laskentakaava pankeille, poikkeukset ja erityistapaukset
– Luottoriskin hallintaa koskeva ohjeistus jää ennalleen
– Luottopäätös perustuu edelleen asiakkaan maksukyvyn arviointiin, ei
vakuuden arvoon
– Pankkien harkintavalta vakuusarvojen arvioinnissa säilyy ennallaan,
yleensä 60–80% vakuuden käyvästä arvosta
■ Enimmäisluototussuhde lasketaan siis vain silloin, kun asiakas hakee
asuntolainaa asunto-osakkeiden tai asuinkiinteistön hankintaan
13Jukka Aaltonen11.11.2015

14. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Vakuustyypit
■ Laskennassa huomioitavat vakuustyypit
– Ensisijainen asuntopantti (asunto-osakeyhtiön osakekirjat, kiinteistön
panttikirjat, asumisoikeussopimuksen pääoma-arvo, osaomistussopimuksen
pääoma-arvo)
– Muut asuntopantit ml. vapaa-ajan asunnot
– Talletusvakuudet
– Muut reaalivakuudet (esim. osakkeet, rahasto-osuudet)
– Saadut vierasvelkapantit
– Valtion, vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämät takaukset tai
vastaavat luottovakuutukset
■ Vakuustyypit, joita ei huomioida laskennassa
– Henkilötakaukset
■ Laskennassa vakuudet kohdistetaan tarkasteltavaan luottoon. Yhteen
luottoon voi kohdistua useita vakuuksia ja takauksia
■ Luototussuhde lasketaan yksittäiselle luotolle luoton myöntämishetkellä
■ Luottoon liittyvien velallisten määrällä ei ole vaikutusta laskentaan
14Jukka Aaltonen11.11.2015

15. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Poikkeukset
■ Asunnonvaihtotilanteet, joissa uusi
asunto ostetaan osin tai kokonaan
myönnettävällä lyhytaikaisella
välirahoituksella
– Lyhytaikaisuudella tarkoitetaan alle
1 vuoden laina-aikaa (maturiteettia)
■ Asunnon rakentamista tai
peruskorjausta varten annetut
lyhytaikaiset välirahoitusluotot
– Lyhytaikaisuudella tarkoitetaan alle
1 vuoden laina-aikaa (maturiteettia)
– Pankilla on lisäksi oltava arvio
lopputilanteesta, jonka on oltava
enimmäisluototussuhteen
mukaisissa rajoissa
15Jukka Aaltonen11.11.2015

16. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Poikkeukset
■ Vakuuden käypä arvo on laskenut ja velallisen olemassa olevia
asuntoluottoja järjestellään yhdeksi uudeksi luotoksi siten, että luoton
määrä ei kasva järjestelyä edeltävään tilanteeseen nähden, eikä
velallisella ole mahdollisuutta uuteen lisävakuuteen
■ Useampi henkilö nostaa asuntolainan yhdessä ja osa on ensiasunnon
ostajia mutta kaikki eivät, pankki voi soveltaa ensiasunnon hankintaa
varten otetun luoton enimmäismäärää
16Jukka Aaltonen11.11.2015

17. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Esimerkkejä
■ Asunto, joka on ostettu hintaan 100 € ja rahoitettu 90 € pankkilainalla
sekä 10 € omarahoitusosuudella:
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 =
90
100
= 90 %
■ Asunto, joka on ostettu hintaan 50 €, rahoitettu 40 € pankkilainalla
sekä 10 € omarahoituksella, ja lisäksi on 50 € yhtiölaina (velaton hinta
= 100):
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 =
40+50
50+50
=
90
100
= 90 %
■ Sijoitusasunto, joka on ostettu hintaan 100 € pankkilainalla 100 €,
lisävakuutena jälkipantattu omassa käytössä oleva asunto arvoltaan
200 €, johon kohdistuu aiemmin myönnetty asuntolaina 150 €:
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 =
100
100+(200−150)
=
100
150
= 67 %
17Jukka Aaltonen11.11.2015

18. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Finanssivalvonnan rooli
■ Finanssivalvonta voi rahoitus-
vakauteen kohdistuvien riskien
poikkeuksellisen kasvun
rajoittamiseksi päättää alentaa luoton
enimmäismääriä enintään 10
prosenttiyksiköllä
– Fiva voi myös rajoittaa muiden
vakuuksien kuin esinevakuuksien
huomioon ottamista luototussuhdetta
laskettaessa, jos se on tarpeen
riskien hallitsemiseksi
– Fivan on neljännesvuosittain
tehtävä päätös raja-arvon
muuttamisesta tai voimassaolon
jatkamisesta
– Fivan on verkkosivuillaan
julkistettava periaatteet, joita se
noudattaa poikkeuspäätösten
soveltamisedellytysten
arvioinnissa
18Jukka Aaltonen11.11.2015

19. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■
Yhteystiedot
Finanssiasiakas.fi
Finanssivalvonta.fi
@FIN_FSA
11.11.2015 19Jukka Aaltonen

20. Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■