1. Dan verkopen we
toch de boel?
November 2013, Clemens Mol, ASW

2. 2
ONDERWERPEN
 Het systeem van toezicht bij verkoop
 Verschil met oude regeling
 Complexgewijze verkoop, niet bij ons?
 Complexgewijze verkoop is dat erg?
 Wat kunnen huurdersorganisaties doen?
 Slot

3. DOEL
 Inzicht in de mogelijkheid van
complexgewijze verkoop
 Hoe zijn de belangen van huurders het
best beschermd?

4. VERKOOP
 Verkoop is geregeld in art 11 Bbsh
 Uitgewerkt in circulaire MG 2013-02
 Hoofdprincipe: Toestemming nodig

5. MG 2013-2
 Verkoop aan bewoners
 Verkoop aan TI's
 Verkoop aan derden

6. VERANDERINGEN
Bij derden:
 Verschil woningen die volgens het WWS een
puntenaantal hebben met een huur boven
liberalisatiegrens
 10% niet geliberaliseerd = 100% geliberaliseerd
 Werkelijke huur niet relevant
 Niet eerst aanbieden aan zittende huurders

7. VERANDERINGEN
 Zienswijze niet meer vereist bij te liberaliseren
woningen (van HO wel van gemeente)
 Minister toetst op aanbiedingsafspraken
 Verkoop voor marktwaarde i.p.v. onderhandse
verkoopwaarde

8. WAAROM?
 Kabinet: Regels bij verkoop makkelijker maken
 Er zijn teveel sociale huurwoningen
 Aedes: aanbieding aan huurders doorkruist
verkoop.
 Aedes: waarom geen 30% ipv 10% niet
geliberaliseerd
 Institutionele beleggers meer betrekken bij
woningmarkt

9. KANS OP VERKOOP
 Verhuurdersheffing tast vermogenspositie aan
 Financieel toezicht is verscherpt
 Corporaties met leningen boven 1 mld worden
extra in de gaten gehouden
 Taak van corporaties staat constant ter
discussie, ook in gemeenten!

10. RISICO's
 Hoge huren
 Huurders worden “uitgerookt” door hoge
huur en toepassing contractsbepalingen.
 Slecht onderhoud
 Geen lokale binding
 Doel is vermogenssturing, geen
volkshuisvesting

11. GSW
 60.000 woningen verkocht aan Cerberus en
Whitehall
 PGGM heeft in 2013 een substantieel aandeel

12. DEUTSCHE ANNINGTON
 210.000 VHE in beheer
 Kocht woningen van spoorwegen
 In Engeland begonnen (Thatcher)
 15.5 procent kapitaal via beurs genoteerd

13. PENSIOENFONDSEN
 Zaten vroeger in woningen
 Zijn daar massaal uitgestapt.
 (Philips Buitenveldert)

14. WAT TE DOEN
 Verkoop is een financiële keuze.
 Wat zijn de andere keuzes?

15. 15
ALS DAN TOCH?
 Ook huurders in verkochte complexen
zijn huurders.
 Koop breekt geen huur

16. OPLOSSING
HUURDERSCONVENANT
 Afspraken over onderhoud
 Servicekosten
 Huurhoogte
 Sociaal Beheer
 Verkoop aan particulieren
 Doorverkoop aan derden

17. OF TOCH?
• Zelfbeheer door huurders?

18. FEEDBACK | CONTACT
www.slideshare.net/ASWbewoners
http://facebook.com/asw.bewoners
http://twitter.com/ASWbewoners
http://pinterest.com/ASWbewoners
@c.mol@steunpuntwonen.nl
http://tinyurl.com/ASW-linkedin