Presentatie voor PvdA Zwolle

1. Zwolle 14 december
Michiel Mulder
Adri duivesteijn

2.  Hoe gaat het met de betaalbaarheid van het
wonen in Nederland en Zwolle en wat kunnen
we daaraan doen?
 Hoe gaat het met de beschikbaarheid van
woningen (Nederland en Zwolle) en wat
kunnen we daaraan doen?
 Wat kunnen we doen om de zeggenschap te
verbeteren van huurders?

3. Verandering in 10 jaar (%) Bevolking Banen Woningprijs
Krimpgebieden -3 -4 -9
Randstad 4 grote steden 10 1 11

4. 25
27
29
31
33
35
37
39
41
43
45
2009 2012 2015
Huurder Nederland
Huurder Regio Zwolle
Huurder stad Zwolle
Eigenaar Nederland
Eigenaar Regio Zwolle
Eigenaar stad Zwolle
Zwolle,
huurder
Zwolle, eigenaar

5. 0
5
10
15
20
25
30
2009 2012 2015
Nederland
Regio Zwolle
Stad Zwolle

6. 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2009 2012 2015
Nederland
Regio Zwolle
Stad Zwolle

7.  Laag = tot 1.330 (1 pers.) en 1.680 (meerpers.) netto
p/maand
 Eu-grens = 1.980 netto p/maand (34.000 bruto p/jr)
 2 x modaal = 3.360 netto p/maand Bron: WIA 2013

11.  Betaalbaarheid verslechterd voor huurders
 Flink hogere woonquote
 Grote groepen betalen nu meer huur dan ze op
grond van hun inkomen kunnen betalen

12.  Betaal nooit meer teveel huur
 Vgl. financieringslastpercentages in koop
 Net als WWS voor zowel corpo’s als particulier
 Inclusief energielasten
 Prikkel duurzaamheidsinvesteringen
 Indien corporaties huurverlaging niet kunnen
betalen, beroep op ‘Restitutiefonds
huurverlaging’

13. NL, 89
Overijssel, 87
Zwolle, 97
75
80
85
90
95
100
105
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Bron Zwolle: Kadaster
Bron overig: CBS

14. Bron: Kadaster

15. Bron: Kadaster
Noot: vgl. Amsterdam: nog steeds
meer starters dan doorstromers

16. -2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Totaal Koop Corporatie Particuliere verhuur
Nederland
Regio Zwolle
Stad Zwolle

17. 0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Overig
Corporaties
Markt

18. 0
20
40
60
80
100
120
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Nederland
Regio Zwolle
Stad Zwolle

19. 0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Nederland Regio Zwolle Stad Zwolle
2009-2013
2014-2016

20. -100
0
100
200
300
400
500
600
2018-2025 2025-2035 2035-2040
Totaal
70+

21. -
100
200
300
400
500
600
2018-2025 2025-2035 2035-2040
Totaal
1 persoons
Meerpersoons

22.  Jaren van weinig woningproductie (zowel markt
als corporatie) achter de rug
 Weg omhoog in Zwolle lijkt sterker dan rest van
het land
 Koopprijzen aanvankelijk gedaald, nu sterke
stijging met name in ‘centrum’ gemeenten
 Met name positie starters onder druk op
koopmarkt
 Nog veel woningen nodig in Zwolle, met name
groei ouderen robuust in de tijd

23.  Alleen als structureel boven aanbod norm
 Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur
marktsegment toestaan
 Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.
‘Rijksfonds voor het Wonen’
 Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing

24.  Rijk zet norm o.b.v. demografie gemeente
 Gemeenten mogen dus niet meer weigeren
sociale huurwoningen te bouwen
 Aanbod kan van corporaties of niet-corporaties
komen: uitbreiding borging naar niet-corpo’s
 Indien lokaal geen financiering: beroep op
Rijksfonds voor het Wonen

25.  Alleen als structureel boven aanbod norm
 Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur
marktsegment toestaan
 Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.
‘Rijksfonds voor het Wonen’
 Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing

26. +
Voor volkshuivesting,
uit schatkist
-/-
Uit volkshuisvesting,
in schatkist
Rijksfonds voor het Wonen Afroming overwinsten
Restitutiefonds huurverlaging Huurtoeslag: beroep hierop
verminderd door woonquote
Verhuurderheffing

27.  Geen tandeloze tijgers meer
 Zeggenschap beweegt mee met wens bewoner:
◦ Recht op beheer
◦ ‘Eigendomsneutraal’: als je wilt kopen kan dit in
gedeeld eigenschap (‘woon coöperatie’)
 Mensen die ‘gewoon’ willen blijven huren:
◦ Democratisering woningcorporaties
◦ Bewoners kiezen bestuurders
◦ Vereniging in plaats van stichting
◦ Zeggenschap bij belangrijke besluiten

28. Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen voor starters. Beleggers spelen
hierop in met een aanbod dat niet aansluit bij de daadwerkelijke behoefte.
De kwantitatieve en kwalitatieve voorraad aan huurwoningen voor senioren gaat de
komende jaren hiaten vertonen indien er geen andere werkafspraken worden
gemaakt met corporaties, beleggers en ontwikkelaars.
Het woningaanbod voor senioren wordt ondoorzichtiger.
De stijging van de koopmarkt leidt opnieuw tot uitwassen in de prijzen. Dit moet
leiden tot afspraken met beleggers en ontwikkelaars om herhaling van de
vastgoedcrisis te voorkomen. Leren we nooit van onze fouten.
Inzicht in toewijzingsbeleid is gewenst om duidelijkheid te scheppen in specifieke
groepen opdat beleid vroegtijdig kan worden bijgesteld.
Wonen boven winkels kan inmiddels worden vervangen door wonen in winkels of is
de tijd hiervoor nog niet rijp?
Is er nog wel behoefte aan specifieke studenten- en jongerenhuisvesting? Of kun je
beter spreken van kleinere twee- en driekamerhuisvesting die ook voor
alleenstaanden, ouderen e.d. geschikt is.