1. Geen taboe’s op woningmarkt
Het kabinet is al weken in beraad over een economisch herstelplan. Dapper werd
aangekondigd dat er dit keer geen taboe's zijn. Maar al gauw werd de hypotheekrenteaftrek
weer een status aparte gegeven. Er werd zelfs een kamerdebat aan gewijd. Alsof dat de crisis
oplost. Maar goed, laten we eens even doen alsof er geen taboe's zijn. En alsof we beleid
willen voeren dat en op korte termijn economische stimulansen geeft en tevens op lange
termijn bedraagt aan een structurele verbetering van onze samenleving. Eerst de visie op
lange termijn. Er zijn nog steeds grote knelpunten op de woningmarkt. Te hoge drempels voor
starters, en te weinig mobiliteit in de sociale sector. Bovendien zijn inkomenspolitiek en de
woningmarkt onlosmakelijk aan elkaar verbonden geraakt door de hypotheekrente-aftrek, met
sterk verstorende effecten zoals in de huidige crisis. De hypotheekrente-aftrek is eigenlijk een
onding. Het was bedoeld voor bevordering eigen huizen bezit, en heeft ook zeker bijgedragen
aan vermogensvorming en welvaart. Maar het blijft een consumptieve besteding, naar zijn
aard niet fiscaal aftrekbaar. Het gooit zand in de scharnieren met de huurmarkt, roept op tot
oneigenlijk gebruik en past niet in de Europese harmonisatie, die vroeg of laat komt. Waarom
is afschaffing een taboe. Het schaadt direct de eigen huis bezitter. Het leidt tot dalende
huizenprijzen en dus economische schade en tast het vertrouwen in de overheid aan. Immers
er is sprake van opgewekt vertrouwen, op grond waarvan burgers een verplichting zijn
aangegaan voor meestal 30 jaar. Het zou niet fair zijn hen dan nu zo te treffen. Er wordt wel
eens gesproken over een afschaffing op termijn, bijvoorbeeld ieder jaar 1/30-ste deel van de
aftrek laten vervallen, zodat over 30 jaar (mind you) het opgelost zou zijn. Dat lijkt me in
ieder geval geen goed idee, immers veel te ingewikkeld in zijn uitvoering. Stel je schaft de
faciliteit af. En je past tegelijkertijd het eigenwoningforfait aan. Dat bedraagt nu veelal 0,55 %
van de WOZ-waarde. Stel je bouwt dat forfait om tot een tijdelijke aftrekpost van zeg 2 % van
de WOZ-waarde. Dat impliceert bij een reguliere hypotheek-quote van zeg 70 % de
huisbezitter geen schade leidt. De hoogte van de aftrekpost zou je dan een aantal jaren vast
kunnen houden om de woningmarkt te stabiliseren. Zodra t.z.t. de prijzen weer zouden gaan
stijgen, zou je met een vaste correlatie de aftrekpost kunnen verminderen. Je schaadt dan
niemand, want er is compensatie in de waardevermeerdering. En een dergelijke regeling is in
tegenstelling tot de geleidelijke afschaffing van de hypotheekrente-aftrek, wel goed
uitvoerbaar. Dat is een. Een tweede maatregel kan ik kort over zijn. Schaf de
overdrachtbelasting af. Het stamt nog uit de tijd van hertog Alva. En als iets stagnerend werkt,
is het wel deze belasting. Met deze twee maatregelen zou er weer vertrouwen kunnen
ontstaan, en dus weer beweging kunnen komen in de markt voor koopwoningen. En dan de
huursector. Woningcorporaties doen daar een goede zaak. Er is veel gebouwd en gerenoveerd.
En ook de achterstandswijken staan volop in de spotlights. De corporaties hebben primair een
publieke taak, namelijk zorgdragen voor een betaalbare huurwoningen. Daarbij worden ze
door twee zaken gehinderd. Een: sinds enige tijd zijn ze belastingplichtig. Met als argument
een gelijk speelveld met projektontwikkelaars en woningverhuurders. Maar is dat terecht?
Nee, want woningcorporaties hebben een andere taak. Natuurlijk maken ze ook winst, maar
dat wel om die winst te investeren in sociale projecten. Dus mijn pleidooi is: schaf de
belastingplicht weer af, en houdt het speelveld zuiver door corporaties op te leggen uitsluitend
in de sociale sector te investeren en dus bij gemengde projecten (sociale sector en vrije sector,
wat meestal de wijk leefbaarder maakt, en dus wenselijk is), een verplichte samenwerking met
een projektontwikkelaar voor het vrije sector deel. Een tweede knelpunt: huurders blijven te
lang in een goedkope woning zitten. Corporaties zijn al succesvol in het verkopen van
dergelijke woningen aan de zittende huurders. Over bevorderen van eigen woning bezit
gesproken. Prima dus. Ook wordt er wel beleid gevoerd om huurders te stimuleren te
verhuizen als hun inkomen zodanig is gestegen dat de woning te "goedkoop" is geworden en

2. ze dus een ander met smallere beurs in de weg zitten. Hier is nog wel een weg te gaan, en zou
ondersteuning vanuit kabinetsbeleid zeer zinvol zijn. Kortom: op de lange termijn streven we
naar mobiliteit in de woningmarkt en het wegwerken van verstorende elementen zoals de
hypotheekrente-aftrek zonder daarbij de burgers te schaden. Dat kan door het eigenwoning
van belastbaar naar aftrekbaar om te bouwen, de overdrachtsbelasting af te schaffen, de
belastingplicht voor corporaties af te schaffen en bij inkomensgroei van huurders in de sociale
sector hen of het huis te laten kopen of te laten doorstromen naar een duurdere woning. Dat al
is goed uitvoerbaar, geeft een positieve stimulans aan de economie en tast de verworven
rechten van het eigen woning bezit niet aan. En nu benieuwd waar het kabinet mee komt.
8 maart 2009, Erwin Capitain
weblog at www.awbm.nl