Gastcollege van Ingrid Houtepen over de Wijksteunpunten Wonen. Wat kan een Wijksteunpunt Wonen betekenen voor huurders? Waarover gaat de overlegwet? Wat zijn de Amsterdamse Kaderafspraken?

1. WIJKSTEUNPUNTEN WONEN
BEWONERSONDERSTEUNING EN PARTICIPATIE
2 december 2014 | Ingrid Houtepen
stedelijk bureau wijksteunpunten wonen

2. 2

facebook.com/wswonen

3. 3


4. 4
WIJKSTEUNPUNTEN WONEN
 Waar en waarom
 Vraag en aanbod
 Structuur en organisatie

5. 5
WIJKSTEUNPUNTEN WONEN
Gratis en onafhankelijk
advies over wonen voor
alle Amsterdammers

6. 6
VIJF BASISTAKEN
Vijf basistaken (voorwaarde subsidie)
1. Voorlichting en hulpverlening
2. Ondersteuning bewonersgroepen
3. Stimuleren betrokkenheid bewoners, participatie
4. Versterken belangenbehartiging op stadsdeelniveau
(Huurdersvereniging, huurdersplatform)
5. Signalering ontwikkelingen en knelpunten

7. Wijksteunpunten Wonen 2013
 10.852 klanten in Amsterdam
 Top drie van individuele vragen:
1. Huurprijs en bijkomende kosten
2. Onderhoud
3. Woonruimte zoeken
 2.427 maal (aanzet tot) huurprocedure
 75% afgeronde procedures positief voor huurder
 € 623.000 woonlasten bespaard

8. 8
INDIVIDUELE ONDERSTEUNING
 (Extreme) huurprijzen
 (Ernstige) onderhoudsklachten
 Steeds meer huurcontractsvormen
 Ingrijpende plannen van verhuurders
 Groot onderhoud en renovatie
 Splitsen en verkoop
 Wens tot energiebesparing

9. 9
HUISBEZOEK:
onderzoek,
objectiveren,
beschrijven

10. Bijdragen aan oplossing en
communicatie
 Voorlichting verantwoordelijkheid H / VH
 Check eerder contact H / VH
 Schriftelijke onderbouwing van mogelijk geschil,
ook t.b.v. vervolg Huurcommissie
 Ernstige kwesties bij corporaties:
“troubleshooters”, signalering huurderskoepels
 Geen oplossing? Procederen, bouwtoezicht, etc.

11. 11
Mag dat?
 Je oude tante belt in paniek, het lekt al dagen maar de
verhuurder doet niets. Ze is van plan te stoppen met
het betalen van de huur totdat het is gerepareerd
Mag dat?

12. SAMEN AAN DE SLAG
 Overlegwet: invloed georganiseerde bewoners
 Complexklachten: inventarisatie en bundeling
 Agenda: (meerjaren) onderhoudsprogramma
 Onderhoud vaak jarenlang onder druk

13. 13
VAN ACTIE NAAR OPLOSSING
 Aireyblokken omgeving Burg. de Vlugtlaan
 Bouwjaar 1953, vaak geen CV, enkel glas,
achterstallig onderhoud
 90% van de huren verlaagd door Huurcommissie
 Stedelijk vernieuwingsgebied,
geld corporatie op

14. RESULTAAT
COLLECTIEVE
BEWONERSACTIE

15. PLANNEN VAN VERHUURDERS
 Goede informatievoorziening essentieel
 Betrokkenheid huurders vanaf de start
 Perspectief voor de toekomst
 Kaderafspraken bij vernieuwing en verbeteren
van woningen: proces overleg en rol bewoners

16. 16
DE KADERAFSPRAKEN
 Snel informatie naar huurders en organisaties
 Woonwensenonderzoek vooraf
 Rechten in het overleg: informatiemateriaal,
second opinion, achterbanraadpleging,
gekwalificeerd advies, motivatieplicht
 Individuele rechten: renovatievergoeding,
verhuisvergoeding, wisselwoning,
douchewoning, etc.

17. 17


18. 18
WAT DOET HET WIJKSTEUNPUNT
 Ondersteunen bestaande bewonerscommissies
en huurdersverenigingen
 Empowerment huurders die niet gewend zijn om
te participeren in het wonen
 Zo nodig: ondersteunen juridische procedures
 Meepraten over verbetering Kaderafspraken

19. 19
ENERGIEBESPARING
 Gasprijs stijgt harder dan huurprijs
 Mondiale, landelijke en stedelijke CO2
doelstellingen
 Woonlasten: niet alleen de huur
 Energielabel
 Gedrag, gebouw, installatie

20. 20
WAT DOET HET WIJKSTEUNPUNT
 Energiecheck bij huisbezoek
 Energieadviseurs
 Met bewoners onderbouwde plannen maken
 Redelijk voorstel aan de verhuurder (art. 243)
 Specifieke deskundigheid bij renovaties
 Voorlichting over gedrag en zelf verbeteren
 Second opinion
 Oordeel over energielabel

21. 21
Gesplitst?

22. 22
WAT IS SPLITSEN EIGENLIJK?
 Juridische term
 Kadastrale splitsing
 Verkoop per verdieping
 Lege woning
 Bewoonde woning
(niet gesplitst)
is
een
pand
dit
begane grond
3e
verdieping
2e
verdieping
1e
verdieping
zolder

23. 23
VERGUNNING EN PROBLEMEN
 Splitsingsvergunning stadsdeel: alleen goed
onderhouden pand: casco en fundering, soms
aanvullende eisen
 Problemen vooral bij particuliere splitsing
 leeg pand makkelijker te renoveren
 leeg pand meer waard bij verkoop

24. 24
EN DAN ...
 Eisen vooraf bij particuliere
splitsing, maar...
 VvE-beheer blijft lastig
 afhandeling
onderhoudsklachten
 communicatie
 huurdersinvloed regelen

25. MEER WETEN?
www.wswonen.nl
www.huurders.info
facebook.com/wswonen
@wonen
@verhuurgedrag

26. 26

27. 27