Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Pal voor de middengroepen

329 views

Published on

Pal voor de middengroepen. Europa als kans voor een scherper doelgroepenbeleid. Het kabinet en de EU concentreren zich op de lage inkomens. Hoe combineer je dit met het 'engagement' met de 'lower middle class'?

Presentaties van René Scherpenisse van Atrivé en Jaap Kleijwegt van BDO tijdens het MKW-seminar 'Toekomst van kleine corporaties' januari 2011. Het seminar werd door MKW Platform georganiseerd samen met Atrivé en BDO.

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Pal voor de middengroepen

  1. 1. Pal voor de middengroepen:Europa als kans voor een scherperdoelgroepenbeleidMKW Platform 27 januari 2011
  2. 2. Uw gesprekspartners René Scherpenisse directeur Atrivé E: r.scherpenisse@atrive.nl Jaap Kleijwegt senior manager BDO Organisation & Control E:  jaap.kleijwegt@bdo.nl
  3. 3. De rode draad• Uitdagingen vanuit Europa• Maatschappelijke belangen• De marktkansen• Mogelijkheden om te verkennen• Samen verder denken
  4. 4. Uitdagingen vanuit Europa De corporatie-omgeving verandert sterk Brussel dossier Vastgoed sturing, vitale wijken en demografische Maatschappelijk ontwikkelingen Verantwoord OndernemenToename nationale- en Bedrijfs-europese regelgeving risico’s en kosten Stagnatie verkoop woningen Minder toegankelijke kapitaalmarkt Governance Code Onbeheerste projecten
  5. 5. Uitdagingen vanuit EuropaStatements vooraf• Volkshuisvestelijk gezien is de Europese richtlijn eerder een zegen dan een straf - Kan leiden tot méér volkshuisvestelijk, financieel én maatschappelijk rendement mits corporaties verstandig en maatschappelijk ondernemend reageren - Binnen de bestaande bedrijfsvoering zijn voldoende middelen beschikbaar - Goede voorbeelden voor alternatieve exploitatie zijn in ruime mate voorhanden
  6. 6. Uitdagingen vanuit EuropaBedreigingen• De middeninkomens hebben op de “vrije markt” onvoldoende kansen• De extra huurverhoging wordt door de markt onvoldoende geabsorbeerd• Afstoten naar de markt van een substantieel deel van de bestaande voorraad: uitverkoop of markthuren• Beperkte beschikbaarheid financiering niet-DAEB activiteiten• Onbetaalbare lasten voor (lage) middeninkomens, afhankelijk van de regio• Toenemende segregatie tussen doelgroepen
  7. 7. Uitdagingen vanuit EuropaKansen• Hervorming woningmarkt een stap dichterbij?• Nu eindelijk stappen zetten naar meer diversiteit in huur en koopvormen• Naar een passend aanbod voor middeninkomens• Motivatie betere business cases investeringsplannen• Binnen het bestaande corporatiebezit scherper te sturen (u mag onderscheid maken!)• Benutten van financiële ruimte tussen sociale huur en markthuur• Stimulans efficiency en meten maatschappelijke rendement (SROI)
  8. 8. Maatschappelijke belangenWaar hebben we het over?• Mensen die de marktprijs niet kunnen betalen wonen toch goed en fatsoenlijk (regionale verschillen)• Geen segregatie en mogelijkheden voor wooncarrières (tijdelijk scheefwonen heeft een rol binnen buurten)• Voldoende doorstroming zorgt voor kansen voor starters en andere mensen uit de primaire doelgroep• Investeringscondities zijn belangrijk (extra financieringslasten beheersen)• Een hoger risicoprofiel van de sector leidt tot hogere noodzakelijke buffers en vermindering inzet middelen• Bewaken van de driehoek van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit• Investeringen en vernieuwing belangrijk om voorgaand punt te stimuleren• Per saldo zal toch een bijdrage geleverd moeten worden aan de Rijksbegroting voor de huurtoeslag
  9. 9. Maatschappelijke belangenDe kloof• Woningmarkt vastgelopen• Marktverstoring hypotheekrenteaftrek en huurprijskortingen• Huurtoeslag is nog steeds effectief en efficiënt gebleken• Inkomen niet de enige maatstaf voor keuze woonvorm (o.a. BKR registratie)
  10. 10. Maatschappelijke belangenWat zit er in de kloof?• Circa 700.000 sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met inkomen boven 33.614 (te weinig doorstroming)• Middengroepen worden, in huidige sociale huursector, te zwaar gesubsidieerd met generiek lage huren (lage huurquote)• Teveel huurwoningen met een veel te lage prijs (te laag rendement op maatschappelijke middelen)• De koopsector wordt gekenmerkt door subsidiëring door hypotheekrenteaftrek en sterk opgelopen prijzen (scheefgroei prijs/kwaliteitsverhouding)
  11. 11. Maatschappelijke belangenHet overbruggen van de kloof? Een goed alternatief voor de middengroepen is nodig om doorstroming mogelijk te maken en stagnatie tegen te gaan. Oplossingen zijn mogelijk, zowel binnen de huur als koop. Corporaties hebben hierin een belangrijke rol
  12. 12. De marktkansenWat kunnen we Jan Modaal bieden?• Gemiddelde kooppolstok niet langer dan 3,5 a 4 maal jaarinkomen afhankelijk van NHG voorwaarden• Grote verschillen per regio in WOZ waarde (Gooi € 200.000/ krimpregio’s € 100.000)• Corporatie kan slechts ten dele sturen op de totale woonlasten• Mogelijkheden voor toepassing markthuur zullen per regio sterk verschillen• Naast de opbrengsten zullen ook de kostprijzen van het niet-DAEB product gaan stijgen
  13. 13. De marktkansenWaar hebben we het over?Jaarinkomen Per maand Per maand Max last bijbelastbaar belastbaar netto 25%/30% huurquote33.000 2.550 1.824 456/54640.000 3.100 2.136 534/63950.000 3.840 2.562 640/768
  14. 14. De marktkansenWaar hebben we het over?Jaarinkomen Hypotheek Maximale koopprijsbelastbaar bij 4 maal woning (afslag 10% jaarinkomen kosten koper)33.000 132.000 119.000*40.000 160.000 144.000*50.000 200.000 180.000* *) NHG voorwaarden kunnen maximaal bedrag drukken
  15. 15. Mogelijkheden om te verkennenWat is voor ons belangrijk?• Welke oplossing voor middengroepen doet recht aan gedefinieerde publieke belangen?• Wat gaan we met 700.000 woningen uit de sociale sector doen die niet langer nodig zijn voor de primaire doelgroep?• Hoe zorgen we ervoor dat de woningmarkt de transformatie gaat absorberen (zeker aan de koopkant)• Hoe verleiden we de zittende huurders vanuit de middengroepen om door te stromen?• Hoe houden we kwetsbare buurten/wijken leefbaar wanneer duidelijkere schotten ontstaan in de huurmarkt?• Hoe zorgen we ervoor dat corporaties een aandeel behouden in het huisvesten van de middengroepen?• Hoe zorgen we ervoor dat een gezonde exploitatie en financiering mogelijk blijft?
  16. 16. Mogelijkheden om te verkennenBinnen de huurmarkt• Kansen voor inkomensafhankelijk huurbeleid• Combinatie met energiebeleid en woonlastenbenadering• Nadruk op blijvende betaalbaarheid voor middengroepen o.b.v. huurquotebenadering• Meer marktgerelateerde huur als uitgangspunt• Inkomensafhankelijke en regionale kortingen Ruimte vanuit de overheid en lef corporaties is belangrijk om maatschappelijk “ondernemerschap” mogelijk te maken.
  17. 17. Mogelijkheden om te verkennenBinnen de huurmarkt• De corporatie zal waar mogelijk nog scherper de bedrijfslasten moeten bewaken!• Aanbesteding van projecten kan bij veel corporaties nog efficiënter• Bereken voor zogenaamde sociale bijdragen nadrukkelijker de rendementen (SROI)• Met een goede business case en een sterke organisatie is de opslag voor externe financiering zonder borging lager! Het kan best nog wel wat scherper!
  18. 18. Mogelijkheden om te verkennenBinnen de huurmarkt een simpel voorbeeld Niks doen is geen optie binnen de exploitatie!
  19. 19. Mogelijkheden om te verkennen (Huur op Maat)Bestaande experimenten binnen de huur• Tussentijdse evaluatie 13 experimenten/3200 contracten• Keuzevrijheid huurders neemt toe: meer huurwoningen betaalbaar voor lage inkomens• Nog geen inzicht in doorstroming en segregatie-effecten• Géén verdientruc van corporaties: neutraal of minder breed draagvlak onder huurders: 80% van huurders met laag inkomen en 60% met hoger inkomen…
  20. 20. Mogelijkheden om te verkennenBestaande mogelijkheden binnen de koop• Grootschalig “beschermd verkopen” door bijvoorbeeld KoopGarant, slimmer koop (labellen terugkooprecht/-plicht)• Gedeeltelijke vrije verkoop van woningen die voldoende concurrerend zijn met de reguliere koopmarkt• Uitbreiden aanbod tussen € 100.000 en € 200.000 (kooprecht?)• Toegesneden op polsstok en risico’s doelgroep (stimuleringsmaatregelen?)• Terugkoop houdt woningen beschikbaar en betaalbaar en differentieert wijken• Corporaties kunnen met verkoopopbrengsten blijven investeren Let op verantwoording verkoop onder voorwaarde volgens nieuwe RJ!
  21. 21. Mogelijkheden om te verkennenKansen per corporatie verschillen• Europa en het nieuwe regeerakkoord bieden kansen?• Vraagt wel om anders inzetten van huidig corporatiebezit• Er is ruimte voor een nieuw segment, tussen sociale huur en markt, gericht op gerichte steun middeninkomens• Verkoop onder voorwaarden zal nog belangrijker worden• Hogere rendementen dan sociale huur zijn mogelijk, maar grootschalig “afstoten naar de markt” is ongewenst De succesvolle corporatiesector kan in belangrijke mate haar bewezen bijdrage aan het woonklimaat in Nederland voortzetten!
  22. 22. Samen verder denkenIdeeën delen en uitproberen• Voor kleinere corporaties is samenwerking cruciaal• Leren van elkaar en lopende pilots verlagen het implementatierisico• Achterover leunen is een gepasseerd station• Onder het motto: als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het kan….• Concreet bouwen en ontwikkelen van corporatieoplossing voor middeninkomens: - Organisatorische vormgeving van nieuwe corporaties/ middensegment - Financiering zonder borging - ‘Revolving fundgedachte’ binnen de sector - Volkshuisvestelijk concept en bijbehorende producten en diensten
  23. 23. Samen verder denkenPilotgroepen• Enkele groepen werken alternatieven gezamenlijk uit• Corporaties, adviseurs en sectorvertegenwoordigers hebben inbreng• Overall-regisseur (Atrivé/ Stichting Opmaat), verantwoordelijk voor de voortgang van het geheel en de groepen• Contacten met ministerie, WSW, Centraal Fonds worden binnen groepen geborgd• Inzet externen o.b.v. urenbegroting• Intensiteit/aantal uren afhankelijk van taakverdeling met deelnemers• Deelnemers financieren gezamenlijk, waarbij mogelijkheid bestaat om alleen financieel te participeren
  24. 24. Samen verder denkenAanpakken• “Aan- of afhaak”-moment• Startbijeenkomst: projectvoorstel o.b.v. ontvangen signalen: - Projectstructuur - Welke thema’s werken we gezamenlijk uit - In welke vorm (bv wie nemen deel) - Tegen welke kosten (urenbegroting) - Fasering en planning

×