Novisource Hypotheken nieuwsbrief Q2 2017. In deze editie worden de ZZP-hypotheek en de Buy to Let hypotheek behandeld.

1. - Hypo-Update -
-juli 2017-
Didier Adams, Marcus Drost &
Caspar Jagerman

2. Beste lezer,
Vanuit het hypothekenteam hebben we de laatste weken hard gewerkt aan de 1e Hypo-update van 2017.
In deze update richten we ons op 2 hypotheekproducten, namelijk de ZZP-hypotheek en de Buy-to-Let hypotheek. Deze producten
zijn relatief onbekend, maar zullen naar verwachting steeds meer aandeel krijgen in de continu veranderende hypotheekmarkt.
Wij hopen dat jullie de geselecteerde onderwerpen net zo interessant vinden als wij. Mocht je aanvullingen of suggesties hebben of
als je je wilt aansluiten bij het hypothekenteam, dan horen we het graag.
Veel leesplezier!
Caspar Jagerman, Marcus Drost en Didier Adams
Voorwoord
1

3. Buy to Let Hypotheek
Achtergrond informatie
Buy-to-Let is een Britse term voor de aankoop van een pand, specifiek om te verhuren. Om deze markt te
betreden hoef je niet noodzakelijk een grote zak met geld te hebben. Hypotheekverstrekkers hebben een
speciaal hypotheekproduct ontwikkeld om kleine prive-investeerders (particulieren en bedrijven) te
bedienen voor dit specifieke doel.
Buy-to-Let hypotheken worden al sinds de jaren 90 aangeboden in het VK en vormen ongeveer 1/3 van de
totale hypotheekmarkt in de VK. In Nederland vormt de Buy-to-Let hypotheek slechts 1-3% van de
hypotheekmarkt en is in dat opzicht nog een nichemarkt waar mogelijk veel potentie in zit.
Op dit moment is er een laag aanbod van koopwoningen, terwijl de vraag hoog is. Dit zorgt voor stijgende
huizenprijzen. Een gevolg hiervan is dat het 1e huis later wordt gekocht en de vraag naar huurwoningen
stijgt. Door de lage rentestanden en hoge spaartegoeden is het aantrekkelijk voor particulieren om te
investeren in panden voor de verhuur.
De meeste aanbieders richten zich op de vrije verhuurmarkt in de grootste 30 steden van Nederland. In
deze drukbevolkte steden is vrijwel altijd grote vraag naar huurwoningen. Dit zorgt voor een stabiele
inkomstenstroom van de huurpenningen.
1. Presentatie IIR event 2016, Michel kant, Managing Director NIBC Consumer Bank
2. https://fd.nl/werk-en-geld/1127167/een-pand-kopen-voor-de-huurpenningen

4. Buy to Let Hypotheek
Cijfers & Statistiek
Bronnen
1. CBS
2. WoON2015, bewerking Rabobank
3. http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/de-buy-to-let-markt-groeit-en-groeit
Grafiek 1: Gemiddelde huizenprijs
Grafiek 2: Verdeling huizenmarkt top 4 steden NL
Grafiek 3: Aantal woningen in portfolio
De grafieken op deze pagina geven een duidelijker beeld over:
1. De stijgende huizenprijzen in de afgelopen jaren
2. De verdeling van de huizenmarkt, waaronder Buy-to-Let in de top 4
steden van NL en daarbuiten
3. Het aantal woningen in portfolio per categorie

5. Buy to Let Hypotheek
Bij onze klanten
Nibc
• Biedt sinds februari 2016 de Buy-to-Let hypotheek aan
• Verstrekt al een hypotheek vanaf 75k oplopend tot 10 mio
• 150 mogelijke steden voor verhuur, echter ligt de voorkeur bij de 30 grootste steden van NL
• Inmiddels zijn ruim 1500 hypotheken verstrekt met een waarde van 0.5 mrd
• Kijktip! vd Beukel bij RTL Z
ING
• Biedt sinds 2016 de Verhuurhypotheek aan
• Richt zich alleen op particulieren met max. 4 panden in bezit
• Richt zich op slechts 24 steden in Nederland
NN
• Nationale Nederlanden biedt sinds 2016 de “Verhuurhypotheek aan”
• Verstrekt een hypotheek vanaf 75k oplopend tot 500k
• Richt zich op slechts 24 steden van Nederland
Bronnen:
1. Interview Dirk van de Beukel RTL , Managing Director Buy-to-Let
2. http://hypotheekshoptilburg.blogspot.nl/2016/12/verhuur-hypotheek.html
3. https://www.rtlz.nl/tv/laatste-videos/beleggen-een-huis-met-een-vastgoedhypotheek
4. https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/verhuurhypotheek-van-nationale-nederlanden
5. Jaarverslag NIBC 2016

6. Buy to Let Hypotheek
Een blik op de toekomst
Hoewel de Buy-to-Let markt in het Verenigd Koninkrijk een groot deel van de markt in handen heeft, staat deze
hypotheekvorm in Nederland nog in de kinderschoenen.
Groei inversteerders
De woningprijzen en vraag naar huurwoningen stijgen al langere tijd. Daarnaast zien we de wet & regelgeving
strenger worden (bijvoorbeeld de daling van de LTV ratio). We zien een trend dat particulieren met meer
vermogen het aandurven om goedkope(re) huurwoningen te kopen om vervolgens te verhuren. In de
Nederlandse studentensteden Amsterdam, Rotterdam en Utrecht en de Expat stad Den Haag groeit het aanbod
van buy-to-let woningen, maar ook in de andere 30 grootste steden binnen Nederland zien we groei.
Groei aantal producten
De positieve verandering van de Buy-to-Let markt is een reden voor hypotheekaanbieders om speciale buy-to-let
hypotheekproducten te ontwikkelen
De verwachting is dan ook dat meer hypotheekverstrekkers de Buy-to-Let markt gaan verkennen en de
concurrentie zal toenemen in deze, nu nog, niche markt.

7. ZZP Hypotheek
Ontwikkelingen sinds 2015
Worden zzp’ers nog steeds tegengewerkt bij het afsluiten van een hypotheek? Dat was namelijk de conclusie
van de VEH (Vereniging Eigen Huis) in 2015.
De vraag kan eenduidig met ‘nee’ worden beantwoord. De hypotheekaanbieders hebben in de tussentijd grote
stappen gezet om de maatschappelijke ontwikkeling te volgen en zzp’ers gelijke kansen te geven om een
hypotheek af te sluiten. Dit zijn de belangrijkste veranderingen:
NHG hypotheek Sinds 1 december 2016 kunnen zzp’ers al na 1 i.p.v. 3 jaar werken als zelfstandige een hypotheek
met NHG afsluiten. Hiervoor heeft de WEW (Stichting Waarborgfonds eigen Woning) samen met de
hypotheekverstrekkers een nieuwe optie ontwikkeld, waarbij het toetsinkomen door een aangewezen
accountantskantoor op basis van de jaarcijfers wordt vastgesteld. De aanvraag regelen de zzp’ ers zelf of via de
hypotheekadviseur. De kosten zijn 250 EUR en de doorlooptijd max. 5 dagen.
Hypotheek zonder NHG Net als bij NHG hypotheken bieden de eerste hypotheekverstrekkers inmiddels de optie
om al na 1 jaar zelfstandigheid een hypotheek zonder NHG te kunnen aanvragen. De klant kan dan boven de NHG
kostengrens (ca. 260.000 EUR) lenen. I.v.m. de hogere risico’s die de geldgever loopt zonder NHG dekking wordt bij
het vaststellen van het toetsinkomen een soortgelijk proces gevolgd als bij de WEW voor NHG hypotheken. Een
interne of externe accountant bepaalt op basis van het middelen van jaarcijfers het toetsinkomen, waarbij een
kortere zelfstandigheid kan leiden tot een lager toetsinkomen.
Bronnen:
1. Delta Lloyd intranetpublicatie ‘Nieuwe zelfstandigenpropositie met De Hypotheker’, dd 20 juni 2017 door de redactie Delta Lloyd Bank
2. http://www.nu.nl/geldzaken/4046865/zzper-nog-steeds-tegengewerkt-bij-afsluiten-hypotheek.html
3. https://www.nhg.nl/Consument/NHG-afsluiten/zzp
4. Interview met Olof Janssen (Marketeer hypotheken bij Delta Lloyd Bank)

8. ZZP Hypotheek
Feiten en cijfers
Bronnen:
1. CBS https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/46/toename-aantal-zzp-ers-stokt
2. CBS https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2017/24/een-op-de-drie-zzp-ers-heeft-partner-met-vaste-baan
3. CBS https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2015/23/sterke-toename-flexwerk
4. CBS https://www.cbs.nl/-/media/imported/documents/2015/18/2015-dynamiek-op-de-nederlandse-arbeidsmarkt-pub.pdf?la=nl-nl
Grafiek 1: Personen betaald werk arbeidsrelatie
Grafiek 2: Positie partners van zzp’ers
Grafiek 4: Ontwikkeling zelfstandigen
Grafiek 3: Risico op werkloosheid

9. ZZP Hypotheek
Bronnen:
1. Delta Lloyd intranetpublicatie ‘Nieuwe zelfstandigenpropositie met De Hypotheker’, dd 20 juni 2017 door de redactie Delta Lloyd Bank
2. https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/zzp-hypotheek/index.htmlBron 2 invoegen
3. https://www.ing.nl/particulier/hypotheken/hypotheekvormen/hypotheek-voor-ondernemers-en-zzp-ers/index.html#/#voorwaarden
Bij onze klanten
Delta Lloyd
• Biedt zzp’ers de mogelijkheid om al na 12 maanden i.p.v. na 3 jaar zelfstandigheid een NHG hypotheek aan te
vragen.
• Biedt vanaf 1 juli 2017 zzp’ers met nog maar 12 maanden zelfstandigheid de mogelijkheid om een hypotheek
zonder NHG aan te vragen. Het toetsinkomen wordt bepaald door een extern accountantskantoor. Vanaf 3
jaar zelfstandigheid is geen inkomensverklaring nodig.
ING
• Biedt zzp’ers de mogelijkheid om na 12 maanden zelfstandigheid een NHG hypotheek aan te vragen.
• Neemt aanvragen van zzp’ers voor hypotheken zonder NHG in overweging als de zzp’ers minder dan 3 jaar
zelfstandig zijn.
ABN
• Biedt zzp’ers de mogelijkheid om na 12 maanden zelfstandigheid een NHG hypotheek aan te vragen.
• Biedt zzp’ers met minder dan 3 jaar zelfstandigheid een hypotheek aan zonder NHG. Echter het max.
leenbedrag is gekoppeld aan het aantal jaren zelfstandigheid.

10. ZZP Hypotheek
Bronnen:
1. Interview met Olof Janssen (Marketeer hypotheken bij Delta Lloyd Bank)
2. http://www.ad.nl/home/droomhuis-met-nhg-hypotheek-nu-ook-haalbaar-voor-zzp-ers~ad7df574/
Maatschappelijke trends
De ontwikkeling op de arbeidsmarkt laat een stijgend aantal zzp’ers zien. Samen met de flexwerkers vormen zij
inmiddels 40% van de beroepsbevolking. Aan de andere kant wordt de laatste jaren het ontslagrecht van vaste
dienstverbanden versoepeld, de ontslagvergoedingen versoberd en de WW beperkt. Hierdoor biedt een vast
contract vanuit het perspectief van de geldgever minder zekerheid dan voorheen. Dit heeft geleid tot een
ontwikkeling waarbij de acceptatie van hypotheken minder de nadruk legt op de vorm van het contract en meer
op het vaststellen van de verdiencapaciteit van de aanvrager. Dit is als volgt verwoord door de zegsvrouw van de
WEW:
,,Het maakt dus niet meer uit wat voor arbeidscontract iemand heeft gehad in die drie jaar en ook niet of hij in
die periode van werk of baan is geswitcht. Iemands verdiencapaciteit is belangrijker’’ (Anna Wamsteeker)
De traditionele indeling van klanten naar contractvormen, zoals vast en andere, brengt voor de
hypotheekverstrekkers nieuwe uitdagingen met zich mee. Dit wordt duidelijk bij het beantwoorden van de vraag
hoeveel klanten eigenlijk zzp’ers zijn. Deze vraag kan namelijk niet eenduidig door de hypotheekverstrekkers
worden beantwoord. Aangezien de registratie van het beroep meestal alleen plaatsvindt tijdens de acceptatie
van nieuwe leningen en verhogingen kan het best zo zijn, dat een groot deel van de leners inmiddels zzp’ers of
flexwerkers zijn, waarbij als beroep een vast dienstverband is geadministreerd. Daar komt bij dat zzp’ers met een
partner met een vast dienstverband in veel gevallen als tweede aanvrager te boek staan. Voor de toekomst is te
verwachten dat vanuit verschillende invalshoeken, zoals marketing en risk management, de behoefte groeit om
meer over de klant te weten te komen. Hier zal ook Big Data een rol gaan spelen.

11. Over Novisource
Bronnen:
1. Interview met Olof Janssen (Marketeer hypotheken bij Delta Lloyd Bank)
2. http://www.ad.nl/home/droomhuis-met-nhg-hypotheek-nu-ook-haalbaar-voor-zzp-ers~ad7df574/
De wereld is in transitie. Organisaties moeten mee veranderen. Either you’re in, or you’re out. De specialisten
van Novisource helpen organisaties om te gaan met de steeds veranderende wereld.
Dagelijks vertalen projectmanagers, businessconsultants en interim-managers van Novisource actuele en
relevante thema’s op het gebied van business en ICT naar de bedrijfsvoering en operationele processen van
organisaties in met name de financiële sector. Dit doen zij voornamelijk in de gebieden van Information
Management, Verzekeringen, Pensioenen, Banking en Investments
Hulp nodig?
Heeft u hulp nodig van onze Hypotheek Consultants of van onze andere specialisten?
Neem dan contact op met Didiér Adams (Business Consultant) via +31-686810176 of Britty Roodenburg
(Accountmanager) via +31-621224087.
Werken bij Novisource?
Heb je interesse om te werken bij Novisource en wil je meer weten over de beschikbare vacatures?
Kijk dan op www.werkenbijnovisource.nl of neem contact op met Nienke Norden via +31- 655597138