Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Luận văn thạc sĩ ngành luật: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM THỊ THANH VÂN
ChuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë
theo ph¸p luËt ViÖt Nam
Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP
HÀ NỘI - 2015

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình
nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên
cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự
hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Phùng Trung Tập, Khoa Dân sự
- Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận
văn là trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức
nào trước đây.
Tác giả
Phạm Thị Thanh Vân

3. MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở............................................................. 10
1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở ...............................10
1.1.1. Khái niệm đất ở.................................................................................. 10
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở ......................................................... 14
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined.
1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở........................... 17
1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở................................. 20
1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của quyền huyển nhượng
quyền sử dụng đất ở ......................................................................... 202
1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình
thức mua bán tài sản khác...................................................................32
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP
DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ................ 34
2.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở...... 34
2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.............................. 34
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở................................. 35
2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.................................... 38
2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ............................. 420
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở......................................................................................42

4. 2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở............. 46
2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở......... 48
2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp
dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở..................................................................................... 52
2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở...................... 52
2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở....................... 534
2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở.............................................................. 57
2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ..................... 66
2.2.5. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở............ 72
2.2.6. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở.................................................................................................... 74
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở....................... 76
3.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở..................................................................................... 76
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính
nhà nước............................................................................................. 79
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật................. 79

5. 3.2. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ........................................ 81
3.2.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn
bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở...... 81
3.2.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản
pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.............. 83
KẾT LUẬN.................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................... 101

6. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
BLDS: Bộ luật dân sự
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
UBND: Ủy ban nhân dân
XHCN: Xã hội chủ nghĩa

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của
mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai
làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của
tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác
định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,
là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhưng do
đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển
dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng.
Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua
ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng
trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và thay thế với Luật Đất đai

8. 2
2003. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh
của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Ngày 29 tháng 11 năm 2013,
Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều
điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993, 2003
trong đó các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.
Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái
niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản
đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao
dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng
rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường
trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ,
thị trường BĐS là rất quan trọng.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức
phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu,
khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh
doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung
và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi
có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư,
năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này
còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện
chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp
luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục,

9. 3
trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế;
thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi
chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới
nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của
thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường
BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước
và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu
các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường
BĐS, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất
khác nhau, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ tôi xin phép chỉ đề cập đến
chuyển nhượng QSDĐ ở, một trong nhiều loại đất được quy định theo Luật Đất
đai 2013. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề
xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nêu, phân tích; đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở;
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở;
- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở;

10. 4
- Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
- Tính mới của đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển
nhượng QSDĐ đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới
nhiều góc độ khác nhau. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản
pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công
trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp
luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những
đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển
nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết,
cụ thể toàn diện về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc
trưng, điển hình đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện nhất định chỉ có trong
lĩnh vực đất đai. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những
thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được
vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu
đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” trong
khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có
ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự.
Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã đạt được một số kết
quả nghiên cứu cơ bản sau:
+ Luận văn đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng
QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam là một hình thức giao dịch mang tính đặc
thù. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, có nhiều sự can thiệp của
Nhà nước vào quá trình giao dịch.

11. 5
+ Luận văn đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối
với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở và các yêu cầu của việc điều chỉnh
pháp luật.
+ Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật và thực trạng
về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã chỉ ra
những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ ở, và những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực
tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện.
+ Luận văn đã phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở
rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất. Đề xuất các giải pháp cơ
bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: giải
pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ
ở, giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng
mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa
đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ở, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ ở theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; giải pháp xây
dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở để bảo
vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và bảo đảm cho sự phát
triển chính quy, minh bạch của thị trường BĐS nói chung và chuyển nhượng
QSDĐ ở nói riêng.
- Những đóng góp của đề tài: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể
được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật
học. Một số giải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với
các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn
thiện và tổ chức thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở nói riêng ở Việt Nam.

12. 6
4. Phạm vi nghiên cứu và Tổng quan đề tài
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói
riêng là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật Đất đai và Luật Kinh
doanh BĐS... Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thống nhất. Bản thân việc chuyển
nhượng QSDĐ ở cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể,
mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác động đế
nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội...
Vì vậy, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung
nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để
từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp
luật có phù hợp, hay không phù hợp.
Đề tài “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề
tài có nội dung phong phú đa dạng và thiết thực. Do quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh
chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn
thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai. Do đó phạm vi
nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sự khác biệt giữa chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác, những quy định của
Pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam,
đề xuất phương án nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở.
- Tổng quan đề tài nghiên cứu: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về
chuyển nhượng QSDĐ ở đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên
cứu. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà
nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này

13. 7
đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được
làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.Về
các tác phẩm liên quan đến đề tài được thực hiện trong thời gian qua, có thể
nêu một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau:
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài
“Pháp luật về chuyển quyền nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân” (2009).
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với
đề tài “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004).
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài
“Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009),
+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài
“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010).
Ngoài ra có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học
chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như:
+ Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật đất đai 2003
đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp
chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005;
+ Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí
Nhà nước và Pháp luật số 2/2004;
+ Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí
Địa chính số 1-2/2005.
Các công trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các
vấn đề thực tiễn về chuyển QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai
của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu
nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở -
một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa,

14. 8
trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không
ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung
và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứ đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ
ở theo pháp luật Việt Nam”. Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học
chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự
sâu sắc.
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đưa ra định hướng và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ ở
theo pháp luật Việt Nam.
5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 2: Quy định của Pháp luật Việt Nam và thực trạng về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện những quy định pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí
Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường;
Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử;
Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có.

15. 9
5.3. Địa điểm nghiên cứu
- Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Một số sàn Giao dịch đất đai tại Hà Nội.
- Tòa án nhân dân tối cao.
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

16. 10
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm đất ở
Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong
nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh
tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát
triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế
vừa có giá trị xã hội. Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất,
là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên
đất đai có giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị
trường, đất đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để
góp phần tạo ra nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá
trị xã hội vì nó gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà
không có đất hay gắn với đất. Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều
lấy đất đai làm nền tảng. Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã
hội đó mà đất đai trở thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những
thành tố không thể thiếu của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong
đời sống con người. Đất đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh
thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ
khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối
tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải quyết. Mỗi một tấc đất đều gắn liền với
một giá trị lịch sử nhất định của mỗi quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng
nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có

17. 11
nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất
cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó
như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) (Hội nghị
quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).
Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác
nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu
loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn,
đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác
nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử
dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, không có sự
tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc
phục những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng
đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2003
và hiện nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân
loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:
Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây

18. 12
hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng
phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm
muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà
kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây
dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ
sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y
tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ,
ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;Đất sử dụng vào mục đích
công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu
chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công
trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi,
kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp
khác;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng. [33, Điều 10].
Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
tại nông thôn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá

19. 13
nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các
công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu
dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt” [33, Điều 143].
Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các
công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt. Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa
đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại
nông thôn hiện nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện,
tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn,
ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm
đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt [33, Điều 144].
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các
loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất
được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp
đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị.
Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông
nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

20. 14
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ
các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó
quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ
sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián
tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất
trực tiếp. Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất
ở nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở.
Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ
một tài sản nào khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở
thuộc về người sử dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã
tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực
hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng
đất ở. Người sử dụng đất ở không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một
cách ổn định lâu dài mà họ còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện
và giao dịch dân sự và kinh tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng
đất ở "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn
khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người sử dụng đất ở ngoài việc khai thác sử
dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước
đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều quyền năng gần giống với quyền sở
hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quả
kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho phép
người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng của mình. Bởi vì, thông

21. 15
qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; thông qua
việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất ở, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá
trình sử dụng đất ở, điều này có ý nghĩa thông qua quá trình sử dụng, người
sử dụng đất ở, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc sử dụng
mang lại thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng, đóng
góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất ở cho Nhà nước
thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất ở, thuế chuyển quyền sử dụng
đất ở, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở...
Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có
các quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu
gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi,
quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận
quyền này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền
sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là
có đủ 8 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa
các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê
đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà

22. 16
p
không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất thuê...
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất chỉ
được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được
tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật,
không được hủy hoại đất....).
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì "quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" [34]. Người không phải là
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở
hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: "Quyền sử dụng đất ở là một bộ
phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền
giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện
trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất
định"[24]. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất ở là một quyền dân
sự, theo đó người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc
tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý
thì quyền sử dụng đất ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử
dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi
ích cho bản thân và cho xã hội.
Quyền sử dụng đất ở cũng phải được hiểu là người sử dụng đất ở bên
cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiên các nghĩa
vụ của người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất ở vào các
nội dụng khác nhau, người sử dụng đất ở còn phải tuân theo các nghĩa vụ
chung được pháp luật đất đai quy định (Điều 170-LĐĐ): (1) sử dụng đất đúng
mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng

23. 17
đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và
tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; (2) Thực hiện kê khai
đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5)
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Tuân theo các quy định của
pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Giao lại đất khi Nhà nước có
quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ở ngày càng quan tâm
đến hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ
của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo
điều kiện để họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử
dụng, bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên
đất ở đó. Nhà nước ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng
đất ở trực tiếp bằng cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở.
Cho phép họ tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất ở dưới sự kiểm soát của
Nhà nước.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất ở là quyền của người sử dụng đất ở,
quyền khai thác các thuộc tính của đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho
mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của
pháp luật.
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được

24. 18
phép chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng. Với sự ghi nhận
này của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ ấy cho người
khác, làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất ở. Việc Nhà nước quy
định cho phép người sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng không làm mất
đi hay ảnh hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất ở. Bởi lẽ, đối tượng
dịch chuyển trên thị trường là QSDĐ ở, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có
quyền quản lý và định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người
quản lý để chứng nhận, cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất
ở diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định. Đồng thời Nhà nước đóng
vai trò như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi
phạm pháp luật.
Quyền chuyển nhượng QSDĐ ở được pháp luật tiếp tục thừa nhận và
ghi nhận ở Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các
quyền khác của người sử dụng đất: “người sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
QSDĐ ở” [33, Điều 167].
Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất ở. Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ ở trở thành một loại
hàng hoá đặc biệt. Ở hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng
QSDĐ ở đều được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu
(bên bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất ở cụ
thể cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho
chủ sở hữu mảnh đất ở đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật.
Việc chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn,
có năng lực kinh doanh có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những
người chưa có đất ở có cơ hội có đất ở khi không được nhà nước giao đất;

25. 19
những người có nhiều đất hoặc không có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để
có được một khoản tiền; tạo điều kiện cho đất ở tìm đến những chủ sử dụng
đất có hiệu quả hơn, những người có đất ở không có nhu cầu sử dụng có thể
chuyển nhượng lấy một khoản tiền để đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện một
công việc khác, hoặc chuyển đổi nghề nghiệp góp phần từng bước phân công
lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời sống con người.
Chuyển nhượng QSDĐ ở về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về
đất ở thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất ở này tự nguyện chấm
dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người
khác. Người nhận QSDĐ ở phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị
QSDĐ ở cho người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy
định của pháp luật. BLDS 2005 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất ở và
QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật
này và pháp luật về đất đai [34, Điều 697].
Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản của người sử
dụng đất ở, là một hình thức của chuyển QSDĐ ở. Theo đó, người sử
dụng đất ở (gọi là bên chuyển QSDĐ ở) thỏa thuận việc chuyển giao
QSDĐ ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ ở)
và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ ở một khoản tiền tương
ứng với giá trị QSDĐ ở. Người chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở [9, tr.248].
Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất ở chuyển nhượng
QSDĐ ở của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là
tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất ở những người chủ đích thực, khai thác đất

26. 20
có hiệu quả và đúng chức năng của nó. Điều này phù hợp với quy luật mang
tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với
một tài sản có giá trị.
Như vậy, Chuyển nhượng QSDĐ ở là một loại giao dịch dân sự nhằm
thực hiện việc chuyển QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao
dịch này người được nhận QSDĐ ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ
phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định
tương ứng với giá trị QSDĐ ở đó. Chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo
các quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, nội dung,
hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.
1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của tổ
chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi
tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà
nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu
dài. Trong thời gian sử dụng đất ở do pháp luật quy định, người sử dụng đất
được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở; việc chuyển
nhượng QSDĐ ở chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở. Người sử
dụng đất ở dù được chuyển nhượng quyền sử dụng nhưng không phải có toàn
quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy
định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Việc chuyển
nhượng QSDĐ ở phải lập thành hợp đồng theo mẫu do luật định và có xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác cũng chỉ được phép sử
dụng đất ở đúng quy hoạch, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử
dụng đất ở chỉ được thực hiện trong hành lang quy hoạch sử dụng cũng như
với chủ thể mà Nhà nước không cấm.

27. 21
Thứ hai, do đất đai có vị thế cố định không di dời được do vậy khác với
các hàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng
nhận sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ. Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy
chứng nhận QSDĐ ở, các hợp đồng chuyển QSDĐ ở, các tư liệu địa chính.
Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của
toàn dân đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng
đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra
thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính.
Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa,
giá đất tăng lên rất nhanh. Có nhiều mảnh đất tăng lên hàng chục, thậm chí
hàng trăm lần trong khoảng 10 năm khi có quy hoạch phát triển, có sự đầu tư
của Nhà nước. Nhiều khi, các chủ sử dụng đất ở lại chưa có sự đầu tư hoặc
đầu tư không đáng kể, không tương xứng với giá trị đất tăng lên. Vì vậy,
người sử dụng đất ở khi chuyển nhượng quyền sử dụng phải nộp thuế thu
nhập cho phần chênh lệch giữa giá “mua và bán” QSDĐ ở.
Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất. Mức độ hoàn thiện cơ sở
hạ tầng các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích
nhưng vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng
quyền sử dụng có giá cả khác nhau.
Tóm lại: Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền đặc biệt của chủ sử
dụng. Người sử dụng đất ở được quyền định đoạt sử dụng đất ở dưới sự quản
lý kiểm soát của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho họ được tự do trong việc
khai thác sử dụng, đảm bảo sử dụng hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu
của bản thân, gia đình và phù hợp với kinh tế thị trường.

28. 22
1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
Xét về mặt lịch sử, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở có nguồn gốc
xuất hiện sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến
pháp 1980. Trước đó, khi thừa nhận có sở hữu tư nhân về đất đai thì quan hệ
đó được gọi là "mua bán đất ở" hoặc "chuyển nhượng đất ở” như các tài sản
thông thường khác. Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở luôn luôn đặt
trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa
chế độ sở hữu toàn dân là cái có trước và khái niệm chuyển nhượng QSDĐ
nói chung và đất ở nói riêng là cái có sau. Thực ra, chuyển nhượng QSDĐ ở
cũng có đặc điểm gần giống với mua bán đất ở nhưng chỉ được chuyển
nhượng QSDĐ ở khi tuân thủ đầy đủ các quy định về thủ tục, điều kiện, nội
dung, hình thức chuyển nhượng trong khi mua bán các tài sản khác không bị
ràng buộc bởi các điều kiện đó.
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai là tài sản công hữu. Yếu tố đem giao dịch
thị trường không phải là đất ở mà là QSDĐ ở. Vì vậy trong pháp luật mới
xuất hiện khái niệm QSDĐ ở và chuyển nhượng QSDĐ ở. Khi khái quát về
lịch sử hình thành và phát triển mối quan hệ này ta nhận thấy rằng: việc
chuyển nhượng QSDĐ ở có lịch sử lâu đời.
Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở luôn có sự thay đổi, phát triển
cùng với từng giai đoạn lịch sử của đất nước. Ở nước ta, dưới thời kỳ thực
dân phong kiến, chính sách sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và bảo
hộ, mà chủ yếu là sở hữu của thực dân Pháp và tay sai nhằm mục đích chiếm
hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền, khai thác bóc lột địa tô, sức lao
động của nhân dân Việt Nam.
Năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Người dân
Việt Nam được hưởng một nền độc lập theo đó hầu hết các quy định cũ về

29. 23
ruộng đất dần được bãi bỏ. Các chính sách đất đai mới dần được thay thế trên
cơ sở lợi ích của người dân lao động nước ta. Năm 1946, bản Hiến pháp đầu
tiên được ban hành nhưng vẫn thừa nhận sỡ hữu tư nhân về đất đai. Cũng năm
1946, chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô chia ruộng đất các đồn điền,
các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo, bãi bỏ thuế trạch ở thôn quê. Sau đó
cả nước lại bước vào cuộc kháng chiến trường kỳ chống thực dân pháp, do
vậy chính sách đất đai của Nhà nước lúc này là tận dụng mọi quỹ đất phát
triển nông nghiệp, cứu đói, nuôi quân và dành cho kháng chiến.
Với mục đích tiêu diệt chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực
hiện người cày có ruộng, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, phát triển sản
xuất đẩy mạnh kháng chiến. Ngày 4/12/1953 Quốc hội nước Việt Nam Dân
chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng
đất của giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính
quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không
phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào: “Đối với địa chủ
Việt gian, phản động, cường hào gian ác, thì tùy tội nặng nhẹ mà tịch thu
toàn bộ hoặc một phần ruộng đất, trâu bò, nông cụ, lương thực thừa, nhà cửa
thừa và tài sản khác. Phần không tịch thu thì trưng thu”.[18, Điều 3].
"Những ruộng đất tịch thu, trưng thu,.... đều chia hẳn cho những nông dân
không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất. Nông dân có quyền sở hữu ruộng
đất đó" [20, tr.172]. Nhờ vậy, người nông dân từ thân phận nô lệ, làm thuê đã
trở thành người chủ thực sự trên đồng ruộng của mình. Thay cho hình thức sở
hữu về đất đai của thực dân Pháp, sở hữu của tầng lớp tư sản, sở hữu của địa
chủ, sở hữu của phú nông, sở hữu nhỏ của nông dân, luật cải cách ruộng đất
chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng đất của
người nông dân, sở hữu Nhà nước. Như vậy, pháp luật đã ghi nhận quyền sở

30. 24
hữu tư nhân đối với đất đai, pháp luật thời kỳ này cho phép nông dân có
quyền bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, xuất phát từ
yếu tố lịch sử như vậy, ở giai đoạn này các giao dịch chuyển nhượng đất đai
diễn ra song chỉ ở các loại đất canh tác, sản xuất nông nghiệp, hầu như không
có giao dịch đối với đất ở.
Ngày 31/12/1959, Quốc hội thông qua bản Hiến pháp thứ hai. Hiến
pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà
nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (sở hữu của
người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu
theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Ở giai đoạn này,
do có sự thừa nhận sở hữu tư nhân của Nhà nước. Sự chuyển nhượng QSDĐ
diễn ra rất ít và chủ yếu là đối với đất canh tác ruộng.
Kể từ năm 1960, phong trào hợp tác hoá nông nghiệp diễn ra rầm
rộ trên toàn Miền Bắc thu hút phần lớn hộ nông dân vào Hợp tác xã. Đến
cuối năm 1960 toàn Miền Bắc đã có 16.150 hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp [21, tr.486]. Hầu hết đất đai thuộc 2 hình thức công hữu cơ bản là sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể hợp tác xã. Cũng trong giai đoạn này, Nhà
nước có chính sách phát triển hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất nông
nghiệp thông qua việc phát triển hệ thống nông trường quốc doanh. Vì vậy, sự
chuyển dịch đất đai mang tính chất tập trung và thống nhất theo chủ trương
khuyến khích kêu gọi vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc lâm trường quốc
doanh còn các quan hệ chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là đất ở ít được thực
hiện trong thực tiễn.
Ở Miền Nam, trước năm 1975, dưới chế độ ngụy quyền Sài Gòn, sở
hữu tư nhân về đất đai được thừa nhận trong pháp luật như một hình thức sở
hữu. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng đất đai nói chung trong đó có đất ở
diễn ra bình thường trong đời sống dân sự. Sau năm 1975, cả nước thống nhất

31. 25
với việc cải cách xã hội chủ nghĩa, vận động nông dân đóng góp ruộng đất và
các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, các tập đoàn
sản xuất. Do vậy ở giai đoạn này, mặc dù Hiến pháp năm 1959 quy định rõ
Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất của người nông dân
nhưng trong quá trình vận động nông dân vào làm ăn tập thể, tiến hành hợp
tác xã hoá nông nghiệp và thực hiện việc cải tạo nền kinh tế quốc dân theo
chủ nghĩa xã hội, về cơ bản đất đai nước ta từng bước đã được xã hội hoá toàn
bộ. Thời kỳ này mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch đất ở, nhưng
Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua bán
BĐS, thu lệ phí trước bạ khi đăng ký QSDĐ ở.
Ngày 01/7/1980 - Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số 201/CP
về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng
đất- tại điểm c,d khoản 2 mục III có quy định:
Người sử dụng đất có trách nhiệm: Nếu đất không sử dụng
hoặc không sử dụng hết đất thì người sử dụng phải trả lại phần đất
không sử dụng cho Nhà nước. Đối với đất trước kia thuộc sở hữu có
thể hợp pháp, khi người sử dụng đất không sử dụng nữa (hoặc không
có người thừa kế hợp pháp sử dụng) thì UBND huyện quyết định
việc sử dụng theo đề nghị của UBND xã; không được phép phát
canh thu tô, cho thuê, cầm cố, hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình
thức nào; không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao
động mà có, trừ trường hợp đặc biệt do chính sách Nhà nước quy
định. Cũng tại văn bản này, điểm b, khoản 3, mục IV quy định: Cơ
quan có thẩm quyền quản lý ruộng đất có trách nhiệm thu hồi đất nếu
bị sử dụng trái phép; như tự ý chiếm dụng đất, sử dụng đất quá mức
cho phép, hoặc cầm cố, mua bán trái phép... [18, tr.056],
Thông tư số 02/TCRĐ ngày 30/09/1981 của Tổng cục quản lý ruộng

32. 26
đất giải thích hướng dẫn thi hành quyết định 201/CP giải thích rằng:
Sỡ dĩ có quy định như vậy là do xuất phát từ quan điểm
ruộng đất không phải là hàng hoá do con người sản xuất nên
không phải là đối tượng giao lưu dân sự, mua đi bán lại để kiếm
lời, không qua lao động và mục đích nhằm xây dựng và bảo vệ sản
xuất XHCN, không đúng với bản chất của chế độ XHCN mà còn
rất phù hợp với bản chất ruộng đất là tài nguyên mà thiên nhiên
cho không con người [45, Điều 18].
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp năm
1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu
toàn dân” [28, Điều 19] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” [28, Điều 20],
những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng
kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử
dụng ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch
hoá tập trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi
thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo
chỉ tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là
vấn đề được coi trọng. Nhà nước cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai
được coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có
không cần phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải tạo bồi bổ đất cũng bị
sao nhãng, tỷ lệ đất đai hoang hoá hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc
chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai đặc biệt là đất ở trong thời kỳ
này vì vậy hầu như không xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên
các quyết định hành chính. Do vậy, có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980,
các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng không được

33. 27
pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển nhượng QSDĐ ở (dù rằng rất ít) ở giai
đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất hợp pháp.
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết Đại
hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng XHCN,
toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn.
Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên
của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất
đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết
về chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Tại luật này, Nhà nước quy định cụ thể
việc quản lý nhà nước về đất đai, quy định hình thức nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Nhưng, dù nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI (1986) đã định
hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường như đã phân tích ở trên, các
quy định của luật đất đai 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những định hướng mới.
Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế hoạch
hoá tập trung. Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân. Người sử dụng
đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các thành quả đầu tư trên đất,
nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng. Các quan hệ chuyển dịch đất
đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức
độ nhất định vào những người có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất.
Việc chuyển dịch QSDĐ ở chỉ được luật quy định trong 3 trường hợp sau:
Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành
viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó,
Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp.
Khi Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp và các cá nhân đã thoả

34. 28
thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hoá được tinh thần đổi
mới của nghi quyết của Đại hội Đảng lần thứ VI với việc áp dụng cơ chế thị
trường định hướng XHCN. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hoá, vẫn chịu
ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác,
ngay trong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm
cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình
thức nhưng lại “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp
pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động
kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất” [29, Điều 3], và
được phép thừa kế, “chuyển nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế nhà ở
hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi nhà đó” [29, Điều 17]. Như vậy, điều luật
không cho phép mua, bán, chuyển nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng
vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất đó. Cơ chế
thị trường đã tạo điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con
đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này
thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm trọng giữa quy định pháp
luật và thực tiễn của quan hệ mua bán nhà, chuyển nhượng đất ở tại giai đoạn
này. Có thể thấy, thời kỳ này pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản ánh
đúng nhu cầu quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nên một thị trường ngầm mua
bán, chuyển nhượng QSDĐ đã diễn ra rất sôi động, nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc,
khách quan về việc thực thi Luật Đất đai sau năm năm áp dụng đồng thời đưa
ra giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một Luật

35. 29
đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất
đai phù hợp với cơ chế mới.
Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã mở ra thời kỳ mới,
mang tính “đột phá”, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường QSDĐ, đó là luật
đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển QSDĐ ở.
Như nhận xét của PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có
giá và mở rộng các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp
lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát triển” [24, tr.18]. Tuy
vậy, là những vấn đề mới mẻ, nên Luật Đất đai 1993 quy định về chuyển
nhượng sử dụng đất và kinh doanh BĐS còn rất chung chung và phải chờ rất
nhiều văn bản hướng dẫn được ban hành sau đó thì Luật mới đi vào cuộc sống
như: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất năm
1994 quy định cho tổ chức kinh tế trong nước được chuyển nhượng QSDĐ và
kết cấu hạ tầng đã xây dựng trên đất; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai năm 2001, Nghị định số 71/2001/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam được đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, mở
rộng các hình thức chuyển QSDĐ cho các chủ sử dụng đất; Về thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ thì mãi đến năm 1999 mới có văn bản quy định cụ thể về thủ
tục chuyển QSDĐ ở - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
chuyển quyền QSDĐ, văn bản này sau đó có nhiều quy định sửa đổi và thiếu
thống nhất. Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi
dần với cơ chế thị trường, xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất.
Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh
quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định QSDĐ
ở lâu dài và ổn định, Luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt
QSDĐ ở của mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai.

36. 30
Tại điều 3 và điều 73 - Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng
cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp QSDĐ ở. Như vậy người được giao
QSDĐ ở tuy không có quyền sở hữu nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự
“định đoạt” đất đai trong khuôn khổ được pháp luật quy định trước, hay nói
khác đi Nhà nước đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế xã hội,
các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã
khiến các quy định được dự liệu trong Luật đất đai 1993 có những vấn đề
không còn phù hợp thực tiễn. Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ
trương sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn.
Ngày 02/12/1998, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai sửa đổi
bổ sung năm 1993 được Quốc hội khoá X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật này
được gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm
luật hoá các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng
thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định
các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó. Luật Đất đai năm 1993 còn
được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội
khoá X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Những bổ sung này đã góp phần
làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa
vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp dụng các hình
thức sử dụng đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn
hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy định này, Chính
phủ đã ban hành hai Nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, cho
thuê, thế chấp QSDĐ ở là Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29/03/1999 và
Nghị định 79/2001/ NĐ - CP ngày 01/11/2001 sửa đổi một số điều của Nghị
định 17/1999/NĐ - CP nói trên.

37. 31
Tiếp đến là Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người
sử dụng đất trong đó có quyền về chuyển nhượng QSDĐ ở. Thời gian này,
với những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền,
chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền và những hạn chế khác về thời
hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đã tạo
nên một thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài vòng pháp luật là phổ biến.
Các văn bản này góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai, tạo được sự
tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh
thần cho nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian
qua cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của
chúng ta có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so
với thực tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng
một Luật đất đai mới để thay thế cho Luật đất đai 2003 là cần thiết. Để thể
chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm
thi hành Luật đất đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của
pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp
thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật đã kế thừa
và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo
sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ
tục QSDĐ đai, đơn giản hoá thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng
dẫn thi hành, Luật quy định thừa nhận QSDĐ ở là một loại hàng hoá tham gia
vào thị trường BĐS, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường
QSDĐ ở, quyền chuyển nhượng QSDĐ ở...Như vậy, nhất quán với đường lối
đổi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật
đất đai 1993, 2003, 2013 không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với
tình hình thực tiễn.

38. 32
1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với
các hình thức mua bán tài sản khác
Chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người
sử dụng đất ở (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất ở và QSDĐ ở cho
người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền
nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên, chuyển
nhượng QSDĐ ở không phải là mua bán đất giống như mua bán các tài sản
khác. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong
khi đất ở là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân. Tiền thu được từ hành vi
chuyển nhượng QSDĐ ở là tiền có do "được mua được bán" QSDĐ ở mà
Nhà nước trao cho người sử dụng đất chứ đất ở không phải là đối tượng của
việc mua bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của chuyển nhượng QSDĐ ở phức
tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường
khác nhất là khi nó còn phải được sự cho phép của chủ thể thứ ba là Nhà
nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của các bên. Đất ở trên
nguyên tắc là sở hữu toàn dân, nhưng đất ở tác động thiết thực đến cuộc sống,
đến công ăn việc làm và túi tiền của những người dân cụ thể. Trong đó, có
những nông dân nghèo khó và cả những “đại gia” giàu có bậc nhất. Vậy vấn
đề đất ở, trong chừng mực nào để thị trường quyết định và trong chừng mực
nào cần có sự điều tiết của Nhà nước. Trong quan hệ này sẽ có một bên chấm
dứt quan hệ pháp luật đất ở (bên chuyển nhượng) và một bên thiêt lập quan
hệ pháp luật đất ở mới (bên nhận chuyển nhượng). Các qui định về chuyển
nhượng QSDĐ ở rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa
các bên tham gia quan hệ trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trình tự,
thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai
năm 2013 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

39. 33
ở của mình khi đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành. Trường hợp quyền sử dụng đất là của vợ
chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ và tên của
cả hai vợ chồng.
- Đất ở không có tranh chấp. Tranh chấp về đất ở xảy ra do nhiều
nguyên nhân, có thể là vi phạm quyển sử dụng đất ở, thực hiện không đúng
các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình
quản lý cũng như sử dụng... Vì vậy để ổn định các quan hệ trong chuyển
quyền sử dụng đất ở, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ở.
Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác
định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các
bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất ở không thể thực hiện được.
- Quyền sử dụng đất ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Quyền sử dụng đất ở trong luật Việt Nam cũng được xác lập do
được chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể
được xác định phù hợp với đặc điểm của quyền, cần nhấn mạnh rằng, đối
tượng của việc chiếm hữu là quyền sử dụng đất ở chứ không phải là đất ở.
Trong khuôn khổ luật thực định hiện nay thì quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở bị ràng buộc bởi rất nhiều quyền năng pháp lý của chủ sở hữu
chính thức mà đại diện là Nhà nước.

40. 34
Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ
THỰC TRẠNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở là hệ thống các quy phạm pháp
luật quy định về các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ ở... Các quy
phạm pháp luật này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Hiến pháp
1992, BLDS 2005, Luật Đất đai 2013, các luật và các văn bản dưới luật có
liên quan.... Để có cơ sở nghiên cứu, đề xuất những vấn đề có tính chất định
hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, chúng ta đi phân tích
thực trạng những quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ
ở để thấy được những mặt được và chưa được của pháp luật nước ta hiện nay.
2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có đất ở
cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt
cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển
nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở như sau:
- Chủ thể sử dụng đất ở chỉ được phép chuyển nhượng đất ở cho những
chủ thể theo pháp luật quy định.
- Khi chuyển nhượng QSDĐ ở các bên có quyền thoả thuận về nội
dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng nội dung phải phù hợp
với quy định của BLDS hiện hành và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ những quy định của

41. 35
Nhà nước về sử dụng đất ở sau khi nhận chuyển nhượng.
- Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của
hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất ở.
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là sự ràng buộc của Nhà nước đối
với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Việc qui định điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và
cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất ở. Đồng thời,
đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể đang sử dụng đất ở tự xem xét
đối chiếu với những điều kiện của mình khi muốn thực hiện việc chuyển
nhượng QSDĐ ở. Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:
- Bảo đảm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép.
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép.
Theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng
QSDĐ ở hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện sau đây:
2.1.2.1. Điều kiện chung
Người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở khi có
các điều kiện sau đây: “có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ
ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” [33, Điều 188].
* Có giấy chứng nhận QSDĐ ở
“Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”.
[33, Khoản 1, Điều 97].
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở là một điều kiện rất quan trọng vì
thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ

42. 36
hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ ở trước hết là vì quyền lợi của người sử dụng đất ở bởi thông qua giấy
chứng nhận QSDĐ ở, người sử dụng đất ở được Nhà nước bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận QSDĐ ở được thể hiện ở các phương diện
như sau:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước
cho người sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một quyền chung của người sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất ở được
thực hiện các quyền và lợi ích cơ bản của mình theo quy định của pháp luật;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà
nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về
QSDĐ ở sẽ được Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
* Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, Luật đất đai
quy định chỉ những thửa đất ở không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới
với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa các đồng
sở hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ ở
đang được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê... . Trong
trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu
thuẫn giữa các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.
* QSDĐ ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không

43. 37
được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
2.1.2.2. Điều kiện cụ thể
Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ ở như nêu ở
trên, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ
những điều kiện cụ thể như sau:
* Chuyển nhượng QSDĐ ở có điều kiện
Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở có điều
kiện như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ
được chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực
rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở cho hộ gia
đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà
nước giao đất ở theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được
chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo
quy định của Chính phủ. [33, Điều 192]
* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ
ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình, cá nhân không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó” [33, Điều 192].

44. 38
2.1.2.3. Điều kiện về hình thức pháp lý của quan hệ pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ ở
Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ, đặc biệt là đất ở là một tài sản
có giá trị lớn. Nếu có xảy ra tranh chấp đối với tài sản này thì việc giải quyết
rất phức tạp, vì vậy Pháp luật quy định hình thức chuyển nhượng phải được
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hình thức giao dịch thông qua hợp
đồng, đồng thời quy định điều kiện nội dung của hợp đồng phải tuân thủ theo
quy định của pháp luật [33, Điều 188].
2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.3.1. Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại nhiều văn
bản pháp luật khác nhau: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS...
và các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đình, cá
nhân có đủ điều kiện theo pháp luật.
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: các doanh
nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng những
điều kiện cơ bản sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định
và đăng ký kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ,
kinh doanh QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn,
phải công khai, minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh
doanh. Với những điều kiện chặt chẽ đó, nên trong kinh doanh các hợp tác
xã chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế tham gia.
Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn
kinh doanh. Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì doanh
nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh doanh đất ở phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ

45. 39
đồng Việt Nam. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức
vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định. Quy định đăng ký về vốn
kinh doanh, bởi lẽ, đất ở là loại hàng hóa có giá trị rất lớn, doanh nghiệp phải
có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay không bắt
giặc”, đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây “lũng đoạn ” thị trường
đất ở mà không có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường.
Trong các doanh nghiệp kinh doanh đất ở, Luật Đất đai 2013 quy định
có những doanh nghiệp được bán nhà ở, công trình xây dựng cùng với chuyển
nhượng QSDĐ ở bao gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất (mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước); doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc các doanh nghiệp
nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư. (những
doanh nghiệp chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà
không được chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Doanh nghiệp được giao đất không
thu tiền sử dụng đất để cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ, để xây nhà ở xã
hội, nhà tái định cư để bán, doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất
mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và doanh nghiệp kinh
doanh BĐS thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm thì chỉ được
chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất. Nhà nước sẽ thu hồi đất và quyết
định giao cho người mua công trình xây dựng trên đất tiếp tục sử dụng đất hoặc
cho thuê sử dụng. Những doanh nghiệp này không được kinh doanh QSDĐ ở
mà chỉ được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất).
Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là Hộ gia đình, cá nhân. Đối
tượng này có thể là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào đất ở để chuyển
nhượng, mua bán kiếm lời hoặc có đất ở nhưng không có nhu cầu sử dụng, sử