Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam, cho các bạn tham khảo làm luận văn

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TRẦN THỊ NGA
HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TRẦN THỊ NGA
HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN NHƯ PHÁT
HÀ NỘI - 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Trần Thị Nga

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ
HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ ............................ 6
1.1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá................... 6
1.1.1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá .................................................... 6
1.1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá ................................................... 8
1.1.3. Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá....................... 9
1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam ......................................................................10
1.2. Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
theo pháp luật Việt Nam.............................................................12
1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá .........................................................12
1.2.2. Hoạt động của thẩm định viên về giá trong doanh nghiệp
thẩm định giá.................................................................................20
1.2.3. Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá .....................................25
Chương 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT
ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN.............................................................................31
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động dịch vụ
thẩm định giá tại Việt Nam ........................................................31

5. 2.1.1. Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá..................................31
2.1.2. Hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá ..........................40
2.1.3. Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá .....................................46
2.2. Hạn chế, thuận lợi và cơ hội thách thức đối với hoạt
động dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam .................................54
2.2.1. Thuận lợi .......................................................................................54
2.2.2. Khó khăn .......................................................................................55
2.2.3. Cơ hội và thách thức......................................................................58
2.3. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện.....................................60
2.3.1. Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động dịch vụ thẩm
định giá..........................................................................................60
2.3.2. Kiến nghị, giải pháp ......................................................................61
KẾT LUẬN................................................................................................67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................68
PHỤ LỤC...................................................................................................71

6. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DN: Doanh nghiệp
TBYT: Thiết bị y tế
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
XHCN: Xã hội chủ nghĩa

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ở bất cứ xã hội nào, khi nền kinh tế phát triển đến một giai đoạn nào
đó thì thẩm định giá hình thành là một nhu cầu tất yếu của sự phát triển
kinh tế. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó, do đó hình thành dịch vụ
thẩm định giá. Trải qua quá trình hình thành và phát triển, dịch vụ thẩm
định giá ngày càng khẳng định được vị trí, vai trò của mình trong tổng hòa
các ngành nghề kinh doanh khác. Khi các ngành nghề khác phát triển, các
mối quan hệ kinh tế phức tạp thì dịch vụ thẩm định giá cũng phát triển hơn
theo cả chiều rộng và chiều sâu để phục vụ sự thay đổi đó. Thực tế đã
chứng minh vai trò của dịch vụ thẩm định khi ngày càng nhiều các vấn đề
của xã hội của nền kinh tế được hỗ trợ bởi dịch vụ thẩm định giá như mua
sắm tài sản công, xác định giá tài sản đảm bảo, chứng minh tài chính, tính
thuế, thanh quyết toán, xác định giá trị bất động sản nhằm mục đích đền bù
giải phóng mặt bằng, hợp tác kinh doanh, chứng minh vốn góp khi thành
lập doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn góp, cổ phần hóa doanh nghiệp…
Như vậy, có thể nói dịch vụ thẩm định giá rất cần thiết và quan trọng đối
với nền kinh tế.
Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy rằng các cơ chế chính sách quy định
trong hoạt động dịch vụ thẩm định giá chưa thực sự có hiệu quả khi đi vào
cuộc sống. Từ đó, gây hậu quả thiệt hại trước mắt và lâu dài cho các đối
tượng sử dụng dịch vụ cũng như các chủ thể có liên quan. Như vậy, việc
hoàn thiện cơ chế chính sách cũng như các vấn đề pháp lý về quản lý của
cơ quan nhà nước đối với dịch vụ thẩm định giá có ý nghĩa to lớn trong

8. 2
việc phát triển ngành dịch vụ này theo hướng bền vững, thực sự phát huy
tối đa nguồn lực nhằm hỗ trợ hiệu quả cho nền kinh tế quốc dân.
Vậy, nhận thấy tầm quan trọng, những thực trạng tồn tại trong quy
định pháp luật và hoạt động dịch vụ thẩm định giá nên tôi quyết định lựa
chọn đề tài “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam”.
Từ đó, có những nhìn nhận đánh giá khách quan để thấy rõ những ưu điểm
nhược điểm đối với hoạt động thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam,
đồng thời đưa ra những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý
đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Mặc dù hoạt động dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ so với các
hoạt động dịch vụ khác tại Việt Nam nhưng đã có không ít các công trình
nghiên cứu lớn nhỏ quan tâm nghiên cứu đến vấn đề trên. Bao gồm một số
công trình điển hình như sau:
- Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” năm
2012, của Tác giả Tô Công Thành nghiên cứu những lý luận cơ bản về
thẩm định giá, dịch vụ thẩm định giá, kết hợp lý thuyết cung cầu trong kinh
tế học, lý thuyết cạnh tranh kết hợp với mô hình nghiên cứu các nhân tố tác
động đến phía cung và phía cầu của dịch vụ thẩm định giá để phân tích,
đánh giá thực trạng của thị trường dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam. Từ
đó, đúc kết đề xuất những quan điểm và kiến nghị cho sự phát triển của
dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam
- Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá
giai đoạn 2008-2012” của Bộ Tài chính. Đề án nêu lên vai trò của nghề
thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Việt

9. 3
Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực, phát triển
nghề thẩm định giá.
- “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”của
Tiến sỹ Nguyễn Minh Hoàng năm 2008
- “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam”
của Tiến sĩ Nguyễn Văn Thọ, chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam năm 2009….
Ngoài các tài liệu nêu trên, các bài viết bình luận đánh giá về các vấn
đề liên quan đến hoạt động dịch vụ thẩm định giá của Hội thẩm định giá
Việt Nam, Cục quản lý giá, các Website của các doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá và các thông tin trên Internet cũng là những nội dung
đáng được quan tâm.
Các tài liệu nghiên cứu trên đã nói lên những điểm vướng mắc khó
khăn trong cả nghiệp vụ và tình hình phát triển của dịch vụ thẩm định giá,
đồng thời các nghiên cứu trên cũng đưa ra kiến nghị giải pháp để khắc
phục những nhược điểm đó. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý vẫn chưa
được nghiên cứu sâu sắc. Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội ban
hành ngày 20/06/2012 ra đời cũng đã có những bước phát triển nhất định
đối với dịch vụ thẩm định giá. Luận văn sẽ là công trình mới nghiên cứu
các vấn đề pháp lý trong dịch vụ thẩm định giá, đánh giá tình hình áp dụng
pháp luật để từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thẩm
định, nâng cao vai trò, vị trí dịch vụ thẩm định giá.
3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Về mục đích nghiên cứu, với mục đích chính và quan trọng nhất luận
văn đặt ra đó là để dịch vụ thẩm định giá hoạt động thực sự có hiệu quả, có
một môi trường pháp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của

10. 4
Việt Nam. Từ đó, tạo động lực thúc đẩy vai trò to lớn của dịch vụ thẩm
định giá đối với nền kinh tế quốc dân.
Đối tượng nghiên cứu của bài viết là hoạt động dịch vụ thẩm định
giá bao gồm: Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, hoạt động hành
nghề của thẩm định viên và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước và
các tổ chức nghề nghiệp.
Trong giới hạn của Luận văn, phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm
định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác:
Trước tiên là các phương pháp nghiên cứu lý thuyết bao gồm:
Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp phân loại và hệ thống và
phương pháp lịch sử. Đối với phương pháp phân tích và tổng hợp giúp bài
viết đi vào phân tích các vấn đề sâu sắc hơn đồng thời liên kết từng mặt,
từng yếu tố thành một tổng hòa thống nhất. Phương pháp lịch sử được đánh
giá cao khi áp dụng để tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của đối
tượng từ đó rút ra bản chất và quy luật của đối tượng.
Tiếp theo là các phương pháp nghiên cứu thực tiễn bao gồm:
Phương pháp quan sát khoa học, phương pháp điều tra và phương pháp
phân tích tổng kết kinh nghiệm. Đây là các phương pháp tác động trực
tiếp đến đối tượng có trong thực tiễn để làm rõ bản chất và các quy luật
của đối tượng. Mỗi phương pháp đều tỏ ra hiệu quả đối với từng vấn đề
nghiên cứu, điển hình là phương pháp điều tra. Đây là phương pháp mà
luận văn sử dụng khá nhiều để tìm ra quy luật của vấn đề khi thực hiện
khảo sát vấn đề trên diện rộng, ví dụ như cách thức hoạt động của doanh

11. 5
nghiệp thẩm định giá hay vấn đề đạo đức của thẩm định viên. Đồng thời,
phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm cũng được sử dụng triệt để
khi đánh giá thực tiễn để rút ra những kiến nghị đề xuất hiệu quả.
Ngoài hai hệ thống phương pháp nghiên cứu khoa học kể trên, luận
văn còn sử dụng một số phương pháp khác như so sánh, đánh giá hệ thống,
thu thập thông tin…. Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm riêng
nên để đạt được hiệu quả cao nhất, luận văn kết hợp hài hòa các phương
pháp nói trên.
5. Giá trị ứng dụng của đề tài
Trước hết, luận văn đi vào phân tích các nội dung pháp lý về thẩm
định giá theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng hoạt động
dịch vụ thẩm định giá. Từ đó, luận văn có những đề xuất, kiến nghị nhằm
nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế quốc dân
hiện hành, phù hợp với nhu cầu phát triển của Việt Nam trong tổng hòa sự
phát triển chung của thế giới.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn bao gồm phần mở đầu, kết luận và 2 chương. Nội dung cụ
thể các phần như sau:
- Mở đầu: đưa ra cái nhìn khái quát nhất về đề tài với lý do lực chọn
đề tài, mục đích, đối tượng, phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Nội dung: Gồm 2 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hoạt động dịch vụ
Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về hoạt động dịch vụ thẩm
định giá và kiến nghị hoàn thiện
-Kết luận

12. 6
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT
VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá
Lần đầu tiên khái niệm thẩm định giá được biết đến ở Việt Nam
theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Ủy ban
Thường vụ Quốc Hội: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” [19]. Và
một lần nữa khái niệm trên được khẳng định lại trong Luật giá của Quốc
hội, số 11/2012/QH13 năm 2012:“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại
tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo
tiêu chuẩn thẩm định giá” [22].
Như vậy, có thể thấy khái niệm về thẩm định giá trong Luật giá đã
thể hiện rõ hơn chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá. Theo đó,
thẩm định giá được nhấn mạnh chủ thể thực hiện hành vi là cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá. Yếu tố mang tính bản chất của thẩm định
giá là địa điểm, thời gian vẫn được đảm bảo trong Luật giá.
Tóm lại, nói tới thẩm định giá là nói tới 3 vấn đề chính đó là chủ thể
thực hiện thẩm định giá, thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm, thời
gian, và tiêu chuẩn thẩm định giá.

13. 7
Cũng giống như các ngành dịch vụ khác trong nền kinh tế, dịch vụ
thẩm định giá ra đời đáp ứng những nhu cầu của các chủ thể trong nền kinh
tế về thẩm định giá. Những nhu cầu đó thể hiện thông qua việc yêu cầu một
bên có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện việc xác định giá của tài sản phụ
vụ cho mục đích của các chủ thể đó. Có thể có khái niệm về dịch vụ thẩm
định giá như sau: “Dịch vụ thẩm định giá là loại hình dịch vụ phục vụ việc
xác định hoặc xác định lại giá của tài sản tại một địa điểm nhất định, vào
thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn của
thẩm định giá cho các chủ thể của nền kinh tế”.
Từ khái niệm trên cho thấy một số đặc điểm cơ bản của dịch vụ thẩm
định giá như sau:
- Dịch vụ thẩm định giá là dịch vụ đòi hỏi điều kiện về năng lực,
kinh nghiệm, kiến thức theo tiêu chuẩn pháp luật quy định. Cụ thể, chủ thể
làm công tác thẩm định yêu cầu có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được
đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá, là người
có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Đồng thời, phải
tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức
nghề nghiệp quy định; phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự
công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách
hàng. Và, những chủ thể này yêu cầu phải có giấy phép hành nghề.
- Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là mọi cá nhân, tổ chức
có nhu cầu về dịch vụ để đáp ứng cho mục đích nhất định của cá nhân, tổ
chức đó. Đối tượng sử dụng dịch vụ, đối tượng cung cấp dịch vụ thỏa
thuận về việc cung cấp dịch vụ trên cơ sở hợp đồng. Hiện nay tại Việt Nam
chủ yếu các chủ thể sau thường xuyên sử dụng dịch vụ thẩm định giá: Các
đơn vị sử dụng ngân sách nhà nước để mua sắm tài sản công, các ngân

14. 8
hàng thương mại sử dụng để thẩm định tài sản đảm bảo hoặc xử lý tài sản
đảm bảo, các doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá cho mục đích liên kết
kinh doanh…
- Tài sản tham gia vào dịch vụ thẩm định giá có thể là động sản, bất
động sản, tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp….
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ đặc biệt của
nền kinh tế. Các chủ thể muốn kinh doanh dịch vụ này cần đảm bảo có đủ
điều kiện theo luật định, đồng thời tự chịu trách nhiệm với bên thuê dịch vụ
và bên thứ ba bất kỳ sử dụng dịch vụ đó.
1.1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá
Dịch vụ thẩm định giá thể hiện vai trò quan trọng của mình trong
việc tạo một cơ sở tin cậy, một kênh tham khảo giá cho các chủ thể khi
đưa ra quyết định. Cụ thể, vai trò đó thể hiện đối với từng chủ thể trong
nền kinh tế như sau:
- Đối với cơ quan nhà nước, sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm
mục đích mua sắm tài sản công: Dịch vụ giúp giảm thiểu tối đa thiệt hại
nguồn ngân sách nhà nước khi cơ quan nhà nước quyết định giá mua tài
sản, giá đấu thầu, hay giá dự toán cho dự án mua sắm;
- Đối với bên nhận thế chấp và bên thế chấp tài sản sử dụng dịch vụ
thẩm định giá nhằm mục đích bảo đảm tài sản: Dịch vụ giúp hai bên dung
hòa lợi ích, xác định đúng quyền lợi cũng như trách nhiệm của mỗi bên khi
tham gia giao dịch.
- Đối với các bên liên kết kinh doanh sử dụng dịch vụ giúp các bên
xác định đúng đắn nhất trong việc phân chia lợi nhuận, lợi ích của mỗi bên
khi tham gia liên kết kinh doanh.

15. 9
- Ngoài ra, còn rất nhiều các chủ thể khác như các bên tham gia
góp vốn, cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường, cơ quan hải quan….
đã sử dụng dịch vụ thẩm định là biện pháp hỗ trợ trong việc ra quyết
định của mình.
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá đã thể hiện được là một công cụ hỗ
trợ cho nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Cụ thể, dịch vụ thẩm
định giá tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên
có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc
mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản; định giá đúng giá trị thị trường của các
nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn
lực và nền kinh tế đạt hiệu quả; góp phần làm minh bạch thị trường, thúc
đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
và tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.
Trên tổng hòa các mối quan hệ trong xã hội, khi xã hội càng phát triển thì
các mối quan hệ càng phức tạp và càng làm phát sinh các mâu thuẫn trong
nội tại của nó cũng như giữa nó với các chủ thể khác và dịch vụ thẩm định
giá sẽ hỗ trợ cho các chủ thể dung hòa các mâu thuẫn trên.
1.1.3. Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá
Là một ngành dịch vụ đặc thù, có điều kiện và thể hiện vai trò to lớn
trong nền kinh tế xã hội nên dịch vụ thẩm định giá có những nguyên tắc
chung, cụ thể:
Thứ nhất, dịch vụ thẩm định giá mang tính vô hình, không đồng
nhất. Chủ thể sử dụng dịch vụ chỉ có thể cảm tính chất lượng dịch vụ thông
qua năng lực kinh nghiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ mà không thể cân
đong đo đếm hay kiểm thử chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Nguyên tắc

16. 10
không đồng nhất thể hiện giá của tài sản yêu cầu thẩm định không hoàn
toàn giống nhau khi sử dụng dịch vụ của các chủ thể cung cấp dịch vụ khác
nhau. Nguyên nhân của sự khác nhau nói trên là dịch vụ thẩm định giá vừa
mang tính khoa học vừa mang tính đánh giá chủ quan của cá nhân tiến
hành thẩm định giá. Tuy nhiên, theo luật định thì sự chênh lệch là có thể
chấp nhận được trong một giới hạn, giới hạn này gây nên một ảnh hưởng
có thể chấp nhận được với chủ thể sử dụng dịch vụ.[24]
Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá mang tính khách quan, độc lập và tự
chịu trách nhiệm. Quá trình xác định giá của tài sản không chịu ảnh hưởng
của bất kỳ yếu tố nào mang tính cưỡng ép, vì lợi ích riêng mà việc xác định
giá hoàn toàn độc lập không phân biệt chủ thể yêu cầu thẩm định giá là ai,
là đối tượng nào. Song hành tính khách quan và độc lập là tính tự chịu
trách nhiệm. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ không chỉ chịu trách nhiệm với
người trực tiếp yêu cầu thẩm định mà còn chịu trách nhiệm với bất kỳ đối
tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá đúng pháp luật.
Cuối cùng, dịch vụ thẩm định giá yêu cầu kinh nghiệm và kiến
thức cao. Xuất phát từ nghiệp vụ thẩm định giá là một nghiệp vụ vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, nên để chất lượng dịch
vụ đủ điều kiện tạo sự tin cậy với các chủ thể sử dụng nói riêng và với
toàn bộ nền kinh tế nói chung thì yêu cầu người tham gia thẩm định vừa
có kiến thức chuyên môn vừa có kỹ năng xử lý thông tin hiệu quả. Vì
vậy, một nguyên tắc quan trọng yêu cầu đối với dịch vụ thẩm định giá là
yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức cao.
1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam
Hoạt động thẩm định giá đã có thời gian hình thành và phát triển

17. 11
hàng trăm năm trên thế giới, nhưng đối với Việt Nam thì dịch vụ thẩm định
giá còn khá mới mẻ.
Giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2001, hoạt động thẩm định giá của
Việt Nam thể hiện thông qua những thể chế hóa về quản lý nhà nước đối
với ngành thẩm định giá. Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từ nhu
cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, cơ quan quản lý chung
đối với công tác thẩm định giá được tập trung về một cơ quan đầu mối là
Ban Vật Giá Chính Phủ. Lúc đầu các đơn vị thẩm định giá chủ yếu là các
Trung tâm do Ban Vật Giá Chính Phủ thành lập ở khu vực phía Bắc (Trung
tâm Thẩm định giá tại Hà Nội) và khu vực phía Nam (Trung tâm Thông tin
và Thẩm định giá miền Nam tại Tp. Hồ Chí Minh) phục vụ chủ yếu cho
công tác thẩm định mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước. Hai đơn
vị này hoạt động theo hình thức đơn vị sự nghiệp có thu, chịu trách nhiệm
về hoạt động của mình.
Dấu mốc quan trọng cho việc phát triển dịch vụ thẩm định giá là sự
ra đời của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 năm 2002 được Ủy
Ban thường vụ Quốc hội ban hành và Nghị định 101/2005/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành. Theo đó, nghề thẩm định giá ra đời tách nghiệp vụ thẩm định
giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính,
nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu
về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới
các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến
lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây
dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất;
thóc, gạo…; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình
thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử

18. 12
lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo
đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế. Hoạt động thẩm định
giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005,
các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực
thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần
chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại
Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đến nay, dịch vụ thẩm định
giá ngày càng phát triển cả về chất và lượng để đáp ứng sự phát triển của
nền kinh tế. Đến năm 2012, hành lang pháp lý đã dần hoàn thiện khi các
văn bản pháp luật quy định hoạt động thẩm định giá kể trên đã bị thay thế
bởi Luật giá số 11/2012/QH13, Nghị định 89/2013/NĐ-CP, và Thông tư số
46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi,
quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá [3].
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá hình thành và phát triển là một tất
yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc
tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định
hướng XHCN ở nước ta.
1.2. Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo
pháp luật Việt Nam
1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá
1.2.1.1. Khái niệm doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh dịch vụ thẩm định giá, được thành lập và hoạt động theo Luật
doanh nghiệp 2005. Như vậy, doanh nghiệp thẩm định giá có những đặc
điểm cơ bản như sau:

19. 13
Thứ nhất, doanh nghiệp thẩm định giá có đầy đủ các đặc điểm của
doanh nghiệp nói chung như là một đơn vị kinh tế, hoạt động trên thương
trường, có trụ sở giao dịch ổn định, có tài sản, có tổ chức chặt chẽ.
Thứ hai, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền cung cấp dịch vụ
thẩm định giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Doanh
nghiệp thực hiện dịch vụ thông qua hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định
giá bằng hình thức văn bản với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định
giá. Ngoài hợp đồng ra thì quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá còn
thể hiện ở một số văn bản như: Giấy đề nghị/ yêu cầu cung cấp dịch vụ
thẩm định giá, thông tin về tài sản yêu cầu thẩm định,… Tùy vào từng
trường hợp cụ thể mà các loại giấy tờ được cung cấp hoặc yêu cầu cung
cấp là khác nhau.
Thứ ba, theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh
nghiệp thẩm định giá thành lập và hoạt động dưới các hình thức doanh
nghiệp quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005.
1.2.1.2. Điều kiện thành lập, hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá là một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
đặc thù, nên việc thành lập và hoạt động của doanh nghiệp vừa được điểu
chỉnh theo pháp luật doanh nghiệp vừa được điều chỉnh theo pháp luật
chuyên ngành về thẩm định giá.
Trước hết, doanh nghiệp thẩm định giá tuân thủ theo quy định chung
về điều kiện thành lập doanh nghiệp được quy định cụ thể trong Luật
doanh nghiệp 2005. Về chủ thể thành lập doanh nghiệp, bất kỳ chủ thể nào
không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 13 Luật doanh

20. 14
nghiệp đều có thể thành lập doanh nghiệp thẩm định giá. Các loại hình tổ
chức doanh nghiệp thẩm định giá: Tất cả các loại hình doanh nghiệp theo
Luật doanh nghiệp 2005 đều được thành lập và hoạt động, bao gồm: Công
ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn (Công ty TNHH một thành viên,
Công ty TNHH hai thành viên trở lên); Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư
nhân. Tùy vào loại hình doanh nghiệp khác nhau, tổ chức quản lý hoạt
động của doanh nghiệp thẩm định giá sẽ thực hiện theo quy định tương ứng
với loại hình đó.
Đồng thời, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ theo quy định
pháp luật thẩm định giá.
Điều kiện về thẩm định viên trong doanh nghiệp: Doanh nghiệp được
chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi doanh
nghiệp có từ đủ ba thẩm định viên về giá trở lên. Các thẩm định viên về giá
có Thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề, trong đó người đại diện
theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm
định viên. Ngoài ra, loại hình doanh nghiệp thẩm định giá là công ty hợp
danh thì tất cả các thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá, một
thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm định viên về giá chỉ được làm một
thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh. Doanh
nghiệp có hình thức pháp lý là doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp
tư nhân phải là thẩm định viên về giá và một thẩm định viên về giá chỉ
được làm chủ một doanh nghiệp tư nhân về thẩm định giá [21].
Trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, doanh
nghiệp có đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật để thực hiện cung
cấp dịch vụ.

21. 15
Thứ nhất, có quyền nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa
thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng thẩm định giá;
Thứ hai, có quyền yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ,
tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ các tài liệu mật
theo quy định của pháp luật). Đồng thời, cũng có quyền từ chối thực hiện
dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức có nhu cầu thẩm định giá
khi thấy tài sản đó không có đủ điều kiện pháp lý;
Thứ ba, có quyền đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước
ngoài; cũng như việc tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài
nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
Doanh nghiệp còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Để được hoạt động dịch vụ thẩm định giá, sau khi nhận giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan quản lý kinh doanh, doanh nghiệp
phải thực hiện việc đăng ký hành nghề tại Cục quản lý thuộc Bộ tài chính.
Việc đăng ký này được thực hiện hàng năm và được Bộ tài chính thông báo
bằng văn bản bao gồm danh sách tất cả các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt
động hành nghề dịch vụ thẩm định giá.
Qua phân tích điều kiện thành lập, hoạt động của doanh nghiệp thẩm
định giá, cho thấy doanh nghiệp thẩm định giá là một doanh nghiệp đặc
thù, là loại hình kinh doanh có điều kiện. Nó yêu cầu người quản lý doanh
nghiệp cũng như nhân sự của doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh nghiệm
chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, và doanh nghiệp tự chịu
trách nhiệm đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá.
Trong quá trình hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá có trách

22. 16
nhiệm đối với khách hàng, với bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định và
với các cơ quan quản lý thẩm định giá cũng như những cá nhân, tổ chức
có liên quan. Ngày 24/09/2013 Chính phủ đã ban hành Nghị định
109/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính giá, phí, lệ
phí, hóa đơn. Hoạt động thẩm định giá được quy định cụ thể tại điều 18,
điều 19 và điều 20 của Nghị định trên.
Theo đó, các chủ thể chịu trách nhiệm hành chính bao gồm: Thẩm
định viên, doanh nghiệp thẩm định giá, người có tài sản thẩm định giá,
người sử dụng kết quả thẩm định giá và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ chuyên ngành thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể bị phạt
tiền với mức phạt cao nhất lên đến 260.000.000 đồng đối với hành vi làm
sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá, hoặc sai lệch thông tin liên quan đến
tài sản thẩm định giá, dẫn đến thẩm định giá cao hoặc thấp hơn 10% đối
với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản
là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan nhà
nước nếu áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá. Ngoài ra, doanh
nghiệp còn bị phạt đối với các hành vi liên quan đến điều kiện hành nghề,
đăng ký hành nghề, lưu trữ hồ sơ thẩm định không đúng quy định, tranh
giành khách hàng, quản lý và sử dụng thẻ thẩm định viên không đúng quy
định của pháp luật… Tùy thuộc vào hành vi và mức độ vi phạm mà doanh
nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm khác nhau, có thể bị xử phạt vi
phạm hành chính với các mức khác nhau đồng thời áp dụng các hình thức
phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động có thời hạn [10].
1.2.1.3. Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng:

23. 17
Chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá bao gồm: Một bên
là doanh nghiệp thẩm định giá và một bên là các cá nhân, tổ chức có nhu
cầu thẩm định giá. Trong một số trường hợp đặc biệt thì trong hợp đồng
thẩm định thẩm định còn có thêm bên thứ ba là bên có quyền và nghĩa vụ
liên quan. Chủ thể thứ ba này thường là bên có lợi ích liên quan trực tiếp
đến tài sản thẩm định giá, ví dụ: tổ chức tín dụng là bên thứ 3 trong hợp
đồng thẩm định giá khi cá nhân, tổ chức thẩm định giá nhằm mục đích thực
hiện nghĩa vụ bảo đảm tại tổ chức tín dụng đó. Đồng thời, một số trường
hợp cụ thể cũng giới hạn chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá
quy định tại điều 31 Nghị định 89/2013/NĐ-CP:
Người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan đến tài sản cần thẩm định
giá hoặc đã tiến hành thẩm định giá tài sản đó trước khi thành lập Hội
đồng thẩm định giá.
Người có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là thẩm
định viên về giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban
kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá đã tiến hành thẩm định giá tài
sản đó trước khi thành lập Hội đồng thẩm định giá.
Người đang trong thời gian thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở
lên, người đang bị quản chế hành chính; người bị mất năng lực hành vi dân
sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Như vậy, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thẩm định giá thông
thường là hai bên hoặc ba bên. Và mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau
là một trong những vấn đề cần xem xét để ký kết hợp đồng. Tùy vào thỏa
thuận của các bên trong hợp đồng mà các bên thảo thuận quyền và nghĩa
vụ của các bên và đảm bảo đúng nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng.

24. 18
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng:
Đối tượng hợp đồng thẩm định giá là tài sản được bên yêu cầu yêu
cầu doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định.
Tài sản ở đây có thể là động sản, bất động sản hoặc tài sản vô hình.
Tài sản là đối tượng của dịch vụ thẩm định giá yêu cầu phải hợp pháp, có
đầy đủ giấy tờ, thông tin cần thiết phục vụ cho việc thực hiện dịch vụ thẩm
định giá với mục đích yêu cầu. Một số tài sản không thuộc đối tượng của
hợp đồng thẩm định giá bao gồm:
Thứ nhất là hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước
sản xuất, kinh doanh như điện, nước, xăng dầu…;
Thứ hai là tài nguyên quan trọng;
Thứ ba là hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch
vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước.
Những tài sản trên thuộc thẩm quyền định giá của nhà nước,
doanh nghiệp thẩm định không có thẩm quyền để thẩm định giá những
tài sản đó [22].
Thứ ba, phí dịch vụ thẩm định giá:
Theo điểm b điều 42 của Luật giá, phí dịch vụ thẩm định được xác
định trên cơ sở thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách
hàng. Phí dịch vụ được căn cứ theo nội dung, khối lượng, tính chất công
việc và thời gian thực hiện thẩm định giá; Chi phí kinh doanh thực tế hợp
lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát
sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài
chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác

25. 19
theo quy định của pháp luật; Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp; Lợi nhuận
dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá
dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường; Các nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật. Đây là những căn cứ mang tính tham khảo cho
doanh nghiệp thẩm định giá cũng như khách hàng để xác định chính xác
nhất mức phí hợp lý [15].
Doanh nghiệp thẩm định giá cũng được tự do lựa chọn hình thức
niêm yết và ban hành giá phí thẩm định giá. Doanh nghiệp có thể sử dụng
nhiều hình thức khác nhau như hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ
lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá
hoặc bất kỳ hình thức nào mà doanh nghiệp quyết định phù hợp với quy
định của pháp luật. Trong một số trường hợp cụ thể, thì phí dịch vụ thẩm
định giá được xác định thông qua hình thức đấu thầu cung cấp dịch vụ theo
quy định của pháp luật về đấu thầu [15].
Thứ tư, chứng thư thẩm định giá:
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá
lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung
cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá. Đây là văn bản bắt buộc doanh
nghiệp phải cung cấp cho khách hàng khi cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
Bộ tài chính đã ban hàng tiêu chuẩn số 04, quy định về Báo cáo kết quả, hồ
sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản. Theo đó, chứng thư thẩm định giá
có hình thức và nội dung phù hợp với mẫu đã quy định. Trên chứng thư
phải có đầy đủ chữ ký của thẩm định viên về giá tiến hành thẩm định cùng
chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

26. 20
1.2.2. Hoạt động của thẩm định viên về giá trong doanh nghiệp
thẩm định giá
1.2.2.1. Khái niệm thẩm định viên về giá
Thẩm định viên về giá là cá nhân có đủ điều kiện được cấp thẻ
thẩm định viên về giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Những cá nhân
trên đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá thì được gọi là
thẩm định viên về giá hành nghề. Cũng giống như một số ngành dịch vụ
khác thì thẩm định viên về giá không được hành nghề độc lập mà phải
thực hiện đăng ký hành nghề tại một doanh nghiệp thẩm định giá nhất
định. Mỗi thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề tại duy
nhất một doanh nghiệp thẩm định giá, việc này được thực hiện hàng năm
và được Bộ tài chính thông báo bằng một danh sách các Thẩm định viên
hành nghề trong năm đó.
1.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá
Thẩm định viên về giá có những quyền hạn sau:
- Hành nghề thẩm định giá theo quy định pháp luật. Thẩm định viên
về giá không được hành nghề độc lập mà phải hành nghề trong một doanh
nghiệp thẩm định giá cụ thể, mỗi thẩm định viên chỉ được hành nghề tại
một doanh nghiệp trong cùng một thời điểm;
- Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản
thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
- Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện
thực hiện thẩm định giá;

27. 21
- Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và
ngoài nước theo quy định của pháp luật;
Đồng thời, thẩm định viên về giá có nghĩa vụ sau:
- Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của
pháp luật;
- Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;
- Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và
chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật,
Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả
thẩm định giá;
- Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với
khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá
không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm
định giá khi có yêu cầu;
- Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về
thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;
- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá [10].
1.2.2.3. Quy tắc đạo đức hành nghề của thẩm định viên về giá
Đạo đức hành nghề của thẩm định viên về giá là vấn đề có vai trò
quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới
chất lượng dịch vụ thẩm định giá, thậm chí gây ra những hậu quả nghiêm
trọng cho ngân sách nhà nước, cho lợi ích của bên sử dụng kết quả thẩm
định giá và thậm chí ảnh hưởng tới cả nền kinh tế chung.
Đạo đức hành nghề của thẩm định viên về giá được quy định trong
tiêu chuẩn thẩm định viên về giá và các văn bản pháp luật liên quan. Cụ

28. 22
thể, Tiêu chuẩn số 03 “Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá
tài sản” là một trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban
hành [2]. Trong Luật giá cũng quy định một số hành vi bị cấm đối với
thẩm định viên như:
- Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi
thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá;
- Nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ
khách hàng thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã được thoả thuận
trong hợp đồng;
- Giả mạo, cho thuê, cho mượn;
- Sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của pháp
luật về giá;
- Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được
thẩm định giá, trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc
pháp luật cho phép;
- Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức,
cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm
vụ theo quy định của pháp luật [15].
Như vậy, thẩm định viên về giá luôn phải tôn trọng và chấp hành đúng
pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Pháp luật quy định những
tiêu chuẩn, điều kiện đối với thẩm định viên như trên sẽ đảm bảo được tính
chính xác, khách quan và hiệu quả khi thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá.
Như vậy, thẩm định viên về giá phải là người có đạo đức tốt, có năng lực
chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.

29. 23
1.2.2.4. Trách nhiệm pháp lý của thẩm định viên
Thẩm định viên về giá có thể chịu trách nhiệm dân sự, trách nhiệm
hành chính, trách nhiệm hình sự tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Chính
phủ có quy định về xử phạt hành chính đối với thẩm định viên với các
hành vi như sau:
Thứ nhất, phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với
một trong các hành vi:
- Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá hoặc tài sản
được thẩm định giá khi không được sự đồng ý của khách hàng thẩm định
giá hoặc không được pháp luật cho phép;
- Nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích nào khác từ tổ chức, cá
nhân có nhu cầu thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
Thứ hai, phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với
một trong các hành vi sau:
- Không thực hiện đúng hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam về quy trình thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá;
- Không áp dụng đủ các phương pháp thẩm định giá theo quy định
của pháp luật về giá.
Thứ ba, phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với
một trong các hành vi sau:
- Giả mạo, cho thuê, cho mượn Thẻ thẩm định viên về giá;
- Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ
hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên;

30. 24
- Hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh
nghiệp thẩm định giá trở lên;
- Ký chứng thư thẩm định giá tại một doanh nghiệp thẩm định giá mà
không đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp đó.
Thứ tư, phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với
một trong các hành vi sau:
- Thông đồng với chủ tài sản, khách hàng, người có liên quan khi
thực hiện thẩm định giá nhằm làm sai lệch kết quả thẩm định giá;
- Làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc sai lệch thông tin liên
quan đến tài sản thẩm định giá dẫn tới sai lệch kết quả thẩm định giá;
- Thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm
định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có
bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo
hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá.
Thứ năm, là hình thức xử phạt bổ sung: tước có thời hạn thẻ thẩm
định viên.
Cuối cùng là các biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp vào ngân
sách nhà nước khoản tiền do thông đồng với khách hàng, khoản tiền thu lợi
bất chính (nếu có) [10].
Như vậy, pháp luật quy định rất cụ thể những hành vi vi phạm của
thẩm định viên trong quá trình đăng ký hành nghề, hành nghề. Ngoài
những trách nhiệm pháp lý trên, pháp luật còn quy định các trách nhiệm
pháp lý khác như trách nhiệm dân sự, trách nhiệm hình sự đối với hoạt

31. 25
động của thẩm định viên phụ thuộc vào tính chất, mức độ của nguy hiểm
của hành vi.
1.2.3. Quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá
1.2.3.1. Quản lý nhà nước về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
Các cơ quan nhà nước tham gia quản lý nhà nước đối với hoạt
động thẩm định giá bao gồm, trước tiên là Chính phủ chịu trách nhiệm
quản lý chung, ở trung ương là Cục quản lý giá thuộc Bộ tài chính, ở địa
phương Sở tài chính các tỉnh là cơ quan chịu trách nhiệm quản lý trên
địa bàn. Ngoài ra, hoạt động thẩm định giá còn chịu sự quản lý của các
cơ quan khác có liên quan như: Bộ kế hoạch và đầu tư, Bộ tài nguyên và
môi trường, Bộ xây dựng, Bộ công thương, Bộ văn hóa thể thao và du
lịch, Bộ y tế….
Cụ thể, Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ, quyền
hạn sau đây:
- Xây dựng, trình Chính phủ quyết định chiến lược và kế hoạch phát
triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam;
- Xây dựng, trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm
quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam;
- Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề
thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
- Quy định điều kiện dự thi, việc tổ chức thi và điều kiện để cấp Thẻ
thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá;

32. 26
- Quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định
giá; bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên
về giá hành nghề;
- Quy định về tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, đào
tạo, bồi dưỡng cho cán bộ, công chức về thẩm định giá;
- Quy định mẫu, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh
doanh dịch vụ thẩm định giá; quy định về đăng ký và quản lý hành nghề
thẩm định giá; công khai danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và
danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá trong cả nước;
- Quy định về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động
thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đối với
doanh nghiệp thẩm định giá;
- Quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá đối với doanh
nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định
của pháp luật;
- Thực hiện hợp tác quốc tế về thẩm định giá;
- Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
pháp luật về thẩm định giá;
- Tổng kết, đánh giá về hoạt động thẩm định giá; quy định về kiểm
soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định
của Nhà nước về thẩm định giá;
- Thực hiện việc thẩm định giá hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thực
hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ
tướng Chính phủ;
- Quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin để xây dựng cơ
sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá.

33. 27
Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có nhiệm vụ,
quyền hạn sau:
- Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc
phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
- Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước quy
định tại Khoản 2 Điều 31 và Điều 44 của Luật giá thuộc Bộ, cơ quan ngang
Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ quản lý theo quy định về phân cấp quản lý,
sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý ngân sách nhà
nước và quy định của pháp luật có liên quan;
- Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý.
Và cuối cùng, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có nhiệm vụ, quyền hạn sau:
- Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc
phạm vi quản lý của địa phương;
- Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước quy
định tại Khoản 2 Điều 31 và Điều 44 của Luật giá thuộc địa phương quản
lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, phân cấp
quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan;
- Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương [15].
Như vậy, các cơ quan quản lý nhà nước vừa là người nghiên cứu,
xây dựng, tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật trong lĩnh vực giá phù
hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ,

34. 28
vừa là người quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm
định giá; quản lý thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá, Giấy chứng
nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời, chịu trách
nhiệm tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế,
đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực giá và kiểm tra, thanh tra, giải
quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực giá.
1.2.3.2. Quản lý của tổ chức nghề nghiệp về hoạt động dịch vụ thẩm
định giá
Theo quy định của pháp luật thẩm định giá, Tổ chức nghề nghiệp về
thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức
nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến
hoạt động về thẩm định giá như sau:
- Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để đề xuất
với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông
lệ quốc tế;
- Phối hợp với Bộ Tài chính tổ chức thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá;
- Phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện kiểm tra, đánh giá chất lượng
hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về
thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên;
- Cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về hoạt động của hội viên để
phục vụ công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá;
- Tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền về hoạt động thẩm định
giá; phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ chế,
chính sách quản lý điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực giá;

35. 29
- Tham gia hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy
định của pháp luật về hội;
- Chịu trách nhiệm về chế độ báo cáo của tổ chức nghề nghiệp về
thẩm định giá đối với Bộ tài chính.
Hiện nay, tại Việt Nam tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là Hội
thẩm định giá Việt Nam. Hội Thẩm định giá Việt Nam được thành lập theo
Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 của Bộ trưởng Bộ Nội
vụ sau khi thống nhất với Bộ trưởng Bộ Tài chính. Được Bộ Tài chính và
Bộ Nội vụ cho phép Đại hội thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam đó
được tổ chức vào ngày 24 tháng 5 năm 2006.
Điều lệ hoạt động của Hội Thẩm định giá Việt Nam đó được Bộ trưởng Bộ
Nội vụ phê duyệt tại Quyết định số 1116/QĐ-BNV ngày 14 tháng 4 năm 2006.
Mục đích của Hội là đại diện cho quyền và lợi ích hợp pháp của cộng
đồng các pháp nhân và thể nhân thuộc các thành phần kinh tế hoạt động
trong lĩnh vực thẩm định giá trên phạm vi cả nước nhằm phối hợp, liên kết
hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá, các cá nhân hành nghề
thẩm định giá, các nhà quản lý về hoạt động thẩm định giá, tổ chức và cá
nhân ở trong nước và ngoài nước quan tâm đóng góp, tạo điều kiện phát
triển sự nghiệp thẩm định giá Việt Nam; vận động tập hợp, động viên
khuyến khích hội viên nghiêm túc chấp hành pháp luật về thẩm định giá,
nâng cao kiến thức, nghiên cứu, đề xuất các giải pháp xử lý những vướng
mắc trong lĩnh vực thẩm định giá, hỗ trợ nhau có hiệu quả, tạo điều kiện
cho các Hội viên phát triển bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của các Hội viên. Hội Thẩm định giá Việt Nam có tư cách pháp nhân, có
con dấu và tài khoản riêng theo quy định của pháp luật. Hội chịu sự quản lý

36. 30
Nhà nước của Bộ Tài chính. Hội Thẩm định giá Việt Nam hoạt động trên
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự trang trải về tài chính, chịu trách
nhiệm trước pháp luật [1].
Ngoài ra, Việt Nam còn tham gia Hiệp hội thẩm định giá ASEAN
(AVA). Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) là tổ chức thuộc hiệp hội
các nước Đông Nam Á, được thành lập vào tháng 6-1981 với các thành
viên sáng lập là Singapore, Malaysia, Indonesia, Philippines và Thái Lan.
Đến nay, AVA có thêm 3 thành viên khác là Việt Nam, Campuchia,
Brunei. Mục đích hoạt động của AVA là tăng cường quan hệ và hiểu biết
lẫn nhau giữa các quốc gia ASEAN, tạo khuôn khổ về mặt tổ chức cho việc
hợp tác khu vực trong nghiên cứu và học tập lẫn nhau trên lĩnh vực thẩm
định giá; tạo điều kiện giao lưu hợp tác giữa các tổ chức nghề nghiệp, đơn
vị giảng dạy và trung tâm nghiên cứu về thẩm định giá ở các nước
ASEAN.

37. 31
Chương 2
THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động dịch vụ thẩm
định giá tại Việt Nam
2.1.1. Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
2.1.1.1. Thành lập, hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá
Xét trong khoảng 5 năm trở lại đây đến thời điểm năm 2014 thì số
lượng doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập đã có sự gia tăng nhanh
chóng, năm 2009 con số doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia hành nghề
vào khoảng 10 doanh nghiệp, nhưng đến năm 2014 thì con số này đã tăng
lên là 132 doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động. Theo danh sách công bố
hàng của Bộ tài chính, hầu hết các doanh nghiệp đang hoạt động với 2 loại
hình doanh nghiệp chính là công ty cổ phần và công ty TNHH hai thành
viên trở lên, một số ít được hoạt động theo hình thức công ty TNHH một
thành viên [4]; [8].
Theo quy định của pháp luật thì doanh nghiệp thẩm định giá chỉ đủ
điều kiện hoạt động khi hàng năm đăng ký hoạt động tại cơ quan có thẩm
quyền là Cục quản lý giá thuộc Bộ tài chính. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho
các cơ quan quản lý chuyên ngành trong việc kiểm soát tính hình hoạt động
cũng như tính tuân thủ pháp luật trong điều kiện hành nghề. Tuy nhiên,
đứng trên phương diện doanh nghiệp thẩm định giá thì điều này là không
cần thiết và gây phiền hà cho doanh nghiệp. Bởi lẽ, khi thực hiện thủ tục

38. 32
đăng ký kinh doanh doanh nghiệp đã thể hiện đầy đủ và rõ ràng tất cả các
điều kiện về năng lực để doanh nghiệp đi vào hoạt động. Như vậy, doanh
nghiệp đã phải thực hiện hai lần các thủ tục như nhau để hoạt động.
Xét một cách toàn diện thì thủ tục đăng ký hoạt động hành nghề của
các doanh nghiệp khá chặt chẽ và đáp ứng yêu cầu cơ bản của một nghành
nghề có điều kiện. Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định giá muốn được
cấp giấy phép hành nghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật
pháp của mỗi nước quy định. Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công
ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau: Phải có ít nhất ba
chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một số cộng tác
viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm định như xây
dựng, chế tạo máy,v.v..; Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao
gồm: thẩm định tài sản, kiểm toán, pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám
định công trình xây dựng; Phải có đủ vốn theo luật quy định trong thành
lập doanh nghiệp.
Đồng thời, theo quy định của phát luật thì hàng năm Bộ tài chính
sẽ ra thông báo trước thời điểm 30/1 hàng năm để công bố thông tin
doanh nghiệp đủ điều kiện. Tuy nhiên, thông báo trên lại có hiệu lực kể
từ ngày 01/01 hàng năm, và chính điều này đã làm các chủ thể khó thực
hiện đúng theo quy định của pháp luật. Nhu cầu của khách hàng phát
sinh thường xuyên và liên tục nên trong khoảng thời gian chờ Bộ tài
chính ra thông báo thì doanh nghiệp thẩm định giá không có căn cứ để
chứng minh điều kiện với khách hàng. Như vậy, việc quy định như trên
sẽ gây khó khăn cho cả khách hàng có nhu cầu thẩm định giá và doanh
nghiệp hoạt động thẩm định giá. [8]

39. 33
Trong quá trình thực thi pháp luật về điều kiện hoạt động, một số
doanh nghiệp, chi nhánh vẫn không tuân thủ đúng các quy định. Gần đây
nhất Cục quản lý giá đã có Công văn cho các công ty vi phạm pháp luật về
việc tuân thủ pháp luật thẩm định giá:
Thứ nhất là Công ty TNHH Giám định và Thẩm định giá Thương
Tín đã thực hiện ký 05 chứng thư thẩm định giá khi chưa đủ điều kiện hoạt
động: Ngày 16/3/2012 Công ty TNHH Giám định & Thẩm định giá
Thương Tín được Bộ Tài chính Thông báo đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ
thẩm định giá năm 2012 theo Thông báo số 152/TB-BTC ngày 16/3/2012,
nhưng công ty đã ký 5 chứng thư trước thời điểm nói trên cụ thể Chứng thư
số 001/BĐS (ngày ký 9/3/2012), Chứng thư số 002/BĐS (ngày ký
10/3/2012), Chứng thư 003/BĐS (ngày ký 9/3/2012), Chứng thư số
004/BĐS (ngày ký 12/3/2012) và Chứng thư số 005A-B/BĐS (ngày ký
12/3/2012) [12].
Thứ hai là Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn (A&C) đã thực
hiện không đúng về việc ký, phát hành chứng thư và báo cáo thẩm định
giá: Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn (A&C) có 02 Chi nhánh tại Nha
Trang và Hà Nội, mỗi Chi nhánh có 01 thẩm định viên về giá hành nghề,
vì vậy, theo quy định chi nhánh không được phát hành Chứng thư thẩm
định giá. Do được ủy quyền theo Giấy uỷ quyền số 05/12/UQ-KTTV
ngày 01/01/2012, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội được phép ký Hợp đồng
thẩm định giá và ký Báo cáo kết quả thẩm định giá nhưng Chứng thư
thẩm định giá phải do người đại diện theo pháp luật có thẻ thẩm định viên
về giá của Công ty ký và phát hành cho khách hàng. Tuy nhiên, qua kiểm
tra cho thấy trong 02 hồ sơ thẩm định giá do Chi nhánh Hà Nội thực hiện

40. 34
trong năm 2012 và 6 tháng 2013, Chi nhánh chỉ ký và phát hành Báo cáo
thẩm định giá nhưng Công ty không phát hành Chứng thư thẩm định giá
đối với các hợp đồng thẩm định giá do Chi nhánh thực hiện. Căn cứ
khoản 3 Điều 14 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính
phủ về thẩm định giá quy định: “Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá
phải thông báo kết quả thẩm định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng
thư thẩm định giá cho tổ chức, cá nhân có hợp đồng thẩm định giá.” Như
vậy, việc Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn (A&C) không ký và phát
hành chứng thư thẩm định giá đối với 02 hợp đồng thẩm định giá nêu trên
là chưa tuân thủ đúng quy định hiện hành về thẩm định giá tại khoản 3 và
4 Điều 14 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ
về thẩm định giá [13].
Trong hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá chế độ lưu trữ hồ
sơ cũng được pháp luật quy định rất rõ ràng. Hồ sơ thẩm định giá bao gồm
tất cả những văn bản liên quan đến việc thỏa thuận giữa các bên về dịch vụ
thẩm định giá như Công văn yêu cầu thẩm định giá của cá nhân tổ chức có
nhu cầu, hợp đồng thẩm định giá, báo cáo thẩm định và các văn bản liên
quan khác. Về việc lưu trữ cũng như quản lý hồ sơ thì doanh nghiệp tự chịu
trách nhiệm và cơ quan nhà nước sẽ thanh tra giám sát đột xuất hoặc
thường xuyên hàng năm. Tùy theo từng loai tài sản và quy định tại mỗi
doanh nghiệp thẩm định, quy định về giá trị của chứng thư thông thường từ
03 tháng đến 06 tháng, đồng thời mục đích sử dụng của chứng thư thẩm
định giá của các cơ quan đơn vị có thể kéo dài từ khi chứng thư có giá trị
đến khi kết thúc công việc (kết thúc dự án, xử lý xong tài sản đảm bảo, ….
Tuy nhiên, việc quy định thời gian lưu trữ là 10 năm kể từ khi phát hành

41. 35
chứng thư thẩm định giá là quá dài, doanh nghiệp rất khó để quản lý tốt
một số lượng quá lớn hồ sơ phát sinh hàng năm cũng như phát sinh các
năm cũ. Điều này không chỉ gây tốn kém cho doanh nghiệp thẩm định giá
mà còn gây khó khăn cho các cơ quản lý khi thanh kiểm tra.
2.1.1.2. Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá
Thứ nhất về đối tượng hợp đồng thẩm định giá.
Hiện nay, đối tượng chủ yếu của hợp đồng dịch vụ thẩm định giá là
máy móc, thiết bị và bất động sản. Đây là đối tượng chủ yếu bởi lẽ một mặt
do nhu cầu lớn về thẩm định giá về các đối tượng trên và một mặt là do
năng lực của doanh nghiệp thẩm định giá. Theo số liệu tại Công ty cổ phần
thẩm định giá Thế Kỷ thì hợp đồng với giá trị tài sản là máy móc thiết bị
cũng như bất động sản luôn gia tăng và chiếm tỷ lệ cao [Theo Phụ lục].
Ngoài ra, một số ít doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá
đối với định giá giá trị doanh nghiệp, định giá mỏ khoáng sản, định giá
dây chuyền sản xuất, định giá thương hiệu…. Đây là những tài sản
mang tính phức tạp, cần những thẩm định viên có chuyên môn cao mới
có thể đáp ứng được yêu cầu. Vì vậy, không phải doanh nghiệp thẩm
định giá nào cũng có thể cung cấp được dịch vụ thẩm định giá với các
đổi tượng nói trên.
Một ví dụ cụ thể cho vấn đề trên đó là thẩm định giá trị doanh nghiệp
phục vụ cho công tác cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Năm 2013, theo
thông báo của Bộ tài chính về danh sách các doanh nghiệp đủ điều kiện
hành nghề thẩm định giá, số lượng là hơn 100 các doanh nghiệp đủ điều
kiện hoạt động nhưng theo quyết định số 3216/QĐ-BTC ngày 21/12/2012

42. 36
của Bộ tài chính thì chỉ có 28 tổ chức tư vấn định giá được phép cung cấp
dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa năm 2013 [7]; [6].
Thứ hai về phí dịch vụ thẩm định giá.
Thông thường mỗi doanh nghiệp có một cách tính phí khác nhau
nhưng phần lớn các doanh nghiệp đều dùng bảng phí thẩm định giá. Theo
đó, phí dịch vụ được xác định bằng tỷ lệ phần trăm nhất định nhân với giá
trị tài sản thẩm định thể hiện trong chứng thư thẩm định giá. Một số đơn vị
dùng hình thức báo phí trọn gói hoặc các hình thức khác. Dù là hình thức
nào thì đều có những thuận lợi và khó khăn trong việc kiểm soát tình trạng
cạnh tranh về giá dịch vụ. Cũng giống như các công cụ cạnh tranh khác
nhằm tối đa hóa lợi nhuận, cạnh tranh về phí dịch vụ thẩm định giá đã xuất
hiện sự cạnh tranh lành mạnh và kém lành mạnh. Giá dịch vụ cao hay thấp
phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ, nhưng chúng ta chỉ kiểm soát được chất
lượng dịch vụ ở mức độ thấp nên việc kiểm soát tốt giá dịch vụ thẩm định
thực sự là khó khăn cho các cơ quan quản lý.
Trước tiên, xem xét tới vấn đề cạnh tranh về giá dịch vụ trên thị
trường. Cạnh tranh “lành mạnh” về giá dịch vụ thẩm định giá thông qua
các hình thức đấu thầu, đấu giá, chào giá cạnh tranh, thỏa thuận về giá…
trong những năm trước đây của các doanh nghiệp thẩm định giá trên thị
trường thẩm định gia đã tạo ra khá nhiều lợi ích cho xã hội, cụ thể như:
- Đối với bản thân doanh nghiệp cung ứng dịch vụ: Cạnh tranh đã
tạo ra “sức ép” tích cực buộc các doanh nghiệp phải có các biện pháp sử
dụng có hiệu quả các nguồn lực, nâng cao hiệu suất công tác, áp dụng các
phương thức quản trị tiên tiến, giảm chi phí đến mức hợp lý, tạo ra sản
phẩm dịch vụ có chất lượng với giá cả phù hợp để tồn tại và phát triển.

43. 37
- Đối với người sử dụng dịch vụ: Cạnh tranh sẽ tạo ra điều kiện góp
phần thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng, được sử dụng một dịch vụ
với chất lượng tốt, giá cả cạnh tranh, dịch vụ phục vụ chu đáo, chi phí sử
dụng hợp lý.
- Đối với thị trường: Qua quá trình cạnh tranh sẽ sàng lọc, chọn lựa
(một cách tự nhiên) được những doanh nghiệp hoạt động tốt, có uy tín với
khách hàng tiếp tục tồn tại, phát triển đáp ứng nhu cầu của xã hội; loại bỏ
được những doanh nghiệp năng lực hoạt động yếu kém gây phương hại đến
lợi ích của khách hàng… góp phần làm cho thị trường thẩm định giá phát
triển lành mạnh, công khai, minh bạch.
Tuy nhiên, trên thị trường thẩm định giá ở nước ta thời gian gần đây
do thị trường thẩm định giá đã bước đầu phát triển hơn, số lượng doanh
nghiệp thẩm định giá được thành lập mới nhiều hơn…. Để giành dật thị
trường và khách hàng thẩm định giá, bên cạnh các doanh nghiệp vẫn tổ
chức hoạt động có bài bản, nghiêm túc thì đã xuất hiện những doanh
nghiệp thực hiện các biện pháp cạnh tranh về giá dịch vụ thẩm định giá
“thiếu lành mạnh” thông qua các công cụ như:
- Giảm tới 50% - 60 % mức giá dịch vụ mà doanh nghiệp đã công bố
một cách thiếu căn cứ. Chào giá thấp hơn nhiều, thậm chí bằng một nửa
mức chào giá của doanh nghiệp khác cùng tham gia cung ứng dịch vụ thẩm
định giá của cùng một loại tài sản cho một khách hàng thẩm định giá.
- Chào giá dịch vụ thẩm định giá ở mức thấp đi liền với việc thỏa
thuận ngầm về “chiết khấu” “hoa hồng” với người yêu cầu thẩm định giá
tài sản; thậm chí chấp nhận lỗ để được lựa chọn cho các nhu cầu thẩm
định giá tiếp theo.
- Sẵn sàng chấp nhận điều kiện của khách hàng nhất là khách hàng

44. 38
thẩm định giá tài sản Nhà nước – để thẩm định giá cao cho chủ trương mua
sắm và thẩm định giá thấp cho chủ trương bán, thanh lý tài sản Nhà nước.
- Cung ứng dịch vụ thẩm định giá với mức giá thỏa thuận đi kèm với
cung ứng một loại dịch vụ tư vấn khác không thu tiền; tung tin thất thiệt về
giá dịch vụ của doanh nghiệp khác, để lôi kéo khách hàng về phía mình
Tình hình trên đã gây ra các hệ quả xấu như sau:
- Đã xuất hiện tình trạng hoạt động của “thị trường ngầm” về giá
dịch vụ thẩm định giá đẩy thị trường này vào tình trạng thiếu công khai
minh bạch, tạo sự nghi ngờ cho khách hàng về nghề, về năng lực chuyên
môn, về đạo đức nghề nghiệp về chất lượng dịch vụ trong kinh doanh của
doanh nghiệp, làm giảm uy tín, thương hiệu của nhiều doanh nghiệp làm ăn
tốt, tuân thủ pháp luật trên thị trường.
- Gây thiệt hại đến chính lợi ích của các doanh nghiệp – không
những chỉ thiệt hại về lợi ích kinh tế mà thậm chí cả liên quan đến lĩnh vực
hình sự khi thẩm định giá tài sản được mua sắm từ nguồn ngân sách Nhà
nước gây thiệt hại cho Ngân sách Nhà nước. Đồng thời qua đó tạo ra sự
phân hóa trong các doanh nghiệp thẩm định giá.
- Giá dịch vụ thấp bất hợp lý (thấp hơn chi phí bỏ ra) đã dẫn đến có
tình trạng không thực hiện đầy đủ quy trình thẩm định giá; hoặc có thực
hiện quy trình nhưng quy trình đó không bảo đảm các nguyên tắc: độc lập,
khách quan, trung thực… dẫn đến chất lượng dịch vụ thấp, gây thiệt hại
đến lợi ích của các thành tố tham gia thị trường.
Vì những tổn hại do cạnh tranh không “lành mạnh “ về giá như trên,
nên việc phải kiểm soát hoạt động đó để giảm thiểu những hệ quả xấu,
hướng hoạt động cạnh tranh về giá dịch vụ thẩm định giá tuân thủ theo
pháp luật là yêu cầu bức thiết hiện nay.

45. 39
Một vấn đề liên quan đến quy định về phí dịch dịch vụ thẩm định giá
cũng cần được xem xét đó là việc đấu thầu dịch vụ thẩm định giá khi lựa
chọn đơn vị tư vấn định giá xác định giá trị doanh nghiệp. Theo Nghị định
189/2013/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ về
chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 15/01/2014, việc quy định tổ chức đấu thầu chọn tổ
chức tư vấn định giá đã thay đổi phù hợp với yêu cầu thực tế. Theo quy
định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định 59/2011/NĐ-CP:
Đối với các gói thầu tư vấn định giá có giá trị không quá 03 tỷ đồng
thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ phần hóa có thể lựa
chọn hình thức chỉ định thầu để lựa chọn tổ chức tư vấn định giá trong
danh sách do Bộ Tài chính công bố; trường hợp xét thấy cần phải tổ chức
đấu thầu thì thực hiện đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì trường hợp có từ 2 tổ
chức tư vấn định giá thực hiện đăng ký tham gia cung cấp dịch vụ tư vấn
định giá trở lên, phải tổ chức đấu thầu lựa chọn đơn vị thực hiện tư vấn
định giá theo quy định hiện hành. Theo phản ánh của một số bộ, ngành và
doanh nghiệp, việc tổ chức đấu thầu lựa chọn tổ chức tư vấn định giá cũng
là một nguyên nhân làm chậm quá trình cổ phần hóa của doanh nghiệp.
Phần lớn các hợp đồng tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp có giá trị
không lớn (dưới 100 triệu đồng) nhưng phải tổ chức đấu thầu cũng làm hạn
chế quá trình cổ phần hóa của doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối tượng thực
hiện cổ phần hóa chủ yếu là doanh nghiệp quy mô lớn, trong đó có các
công ty mẹ, các Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước; theo thống kê
chi phí tư vấn cổ phần hóa bình quân các Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty
nhà nước, Công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công ty con trong giai

46. 40
đoạn trước đây vào khoảng 500 triệu đồng, ngoại trừ những trường hợp
thuê tư vấn nước ngoài hoặc phải tổ chức xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý
đất thuê cơ chế trước đây thì chi phí tư vấn lớn hơn. Vì vậy, để đẩy nhanh
tiến độ cổ phần hóa các doanh nghiệp Chính phủ đã quyết định điều chỉnh
quy định này theo hướng đối với các gói thầu tư vấn định giá có giá trị
không quá 3 tỷ đồng thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ
phần hóa có thể lựa chọn hình thức chỉ định thầu để lựa chọn tổ chức tư
vấn định giá trong danh sách do Bộ Tài chính công bố. Trường hợp xét
thấy cần phải tổ chức đấu thầu thì thực hiện đấu thầu theo quy định của
pháp luật về đấu thầu. Đối với các gói thầu tư vấn không thuộc quy định
này thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ phần hóa quyết
định tổ chức đấu thầu lựa chọn đơn vị thực hiện tư vấn định giá theo quy
định. Như vậy, Chính phủ đã rất linh hoạt trong khi quy định về vấn đề
trên, điều này đã giúp quá trình cổ phần hóa được đẩy nhanh phù hợp với
tình hình thực tế.
2.1.2. Hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá
Tính đến nay, qua một quá trình dài hình thành và phát triển dịch
vụ thẩm định giá, thẩm định viên về giá đang tăng cả lượng và chất.
Hàng năm, Bộ tài chính đều tổ chức kỳ thi lấy thẻ thẩm định viên về giá
nhưng không phải tất cả các thẩm định viên đều tham gia hành nghề mà
chỉ có các thẩm định viên về giá có tên trong thông báo của Bộ tài chính
về danh sách các thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề mới được hoạt
động hành nghề thẩm định giá.
Như đã phân tích ở trên, ngoài các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ
thẩm định giá thì thẩm định viên về giá còn phải tuân thủ các quy tắc đạo
đức nghề nghiệp. Trong thực tế thời gian hoạt động của thẩm định viên ở

47. 41
nước ta hiện nay phần lớn đã và đang thực hiện rất tốt những quy tắc trên.
Theo thông tin từ Cục quản lý giá thuộc Bộ tài chính thì thẩm định viên
hiện đang đăng ký hoạt động khá ổn định và đúng quy định tại các doanh
nghiệp thẩm định giá. Tuy nhiên, bên cạnh những tích cực đó thì cũng có
không ít những thẩm định viên vi phạm nghiêm trọng đạo đức nghề nghiệp,
cũng như vi phạm trong quá trình làm nghiệp vụ chuyên môn. Điều này
không chỉ ảnh hưởng đến ngành thẩm định giá mà còn ảnh hưởng đến toàn
bộ nền kinh tế, gây mất niềm tin cho chủ thế sử dụng dịch vụ, gây thiệt hại
nghiệm trọng về kinh tế cho nhà nước, cho các chủ thể có liên quan.
Để làm rõ thực trạng hoạt động hành nghề của thẩm định viên, Luận
văn đưa ra một số vụ việc liên quan như sau:
Thứ nhất là vụ việc liên quan đến nâng giá tài sản thẩm định lên
1.300 lần của Công ty cổ phần giám định, thẩm định Việt Nam – Vivaco.
Công ty cổ phần Giám định - Thẩm định Việt Nam (VIVACO) được thành
lập vào tháng 7 năm 2001 và trở thành công ty đầu tiên được Sở Kế hoạch
và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp phép hoạt động trong lĩnh vực Thẩm
định. Ngay từ khi mới thành lập, Công ty VIVACO đã xây dựng và áp
dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001 phiên bản
2000. Công ty VIVACO nhanh chóng mở rộng thị trường và cung cấp các
dịch vụ giám định - thẩm định trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Là một đơn
vị thẩm định giá có nhiều năm kinh nghiệm cũng như tạo được thương hiệu
trên thị trường nhưng cuối năm 2013 Vivaco đã bị rơi vào vụ việc thổi giá
thiết bị lên tới 1.300 lần. Theo kết luận điều tra, năm 2003, Vũ Quốc Hảo -
nguyên Tổng giám đốc công ty ALCII (ALCII thuộc Ngân hàng Nông
nghiệp và phát triển nông thôn – Agribank) đã chỉ đạo thành lập công ty
Cát Long Hải, phân công Phạm Minh Tuấn làm Chủ tịch Hội đồng quản

48. 42
trị, Vũ Đức Hoà làm Giám đốc để kinh doanh. Năm 2006, Vũ Quốc Hảo
được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc, điều hành công ty ALCII. Trong thời
gian này tình hình kinh doanh của các công ty khó khăn để phát sinh thua
lỗ, nợ khó đòi, nợ xấu lớn. Với mục đích để làm chủ sở hữu gần 89,5 ngàn
m2
đất Trạm dừng chân Miền Tây tại Cái Bè (tỉnh Tiền Giang) và có tiền
thanh toán nợ xấu cho các công ty sân sau của mình, Vũ Quốc Hảo đã bàn
bạc, thống nhất với Phạm Minh Tuấn thực hiện việc hợp pháp hoá nguồn
gốc thiết bị lặn Tinro2 là tài sản do một doanh nhân người Nhật giao cho
công ty Cát Long Hải sử dụng. Các bị can đã vận chuyển thiết bị lặn này ra
Hải Phòng và cố tình để Hải quan bắt giữ, tịch thu, bán đấu giá và mua lại
với giá khoảng 100 triệu đồng. Sau khi hợp pháp hoá được nguồn gốc, Hảo
chỉ đạo nhân viên công ty Cát Long Hải thông qua Hoàng Lộc, Tổng giám
đốc công ty Vivaco, để thẩm định, nâng giá thiết bị tàu lặn lên 130 tỉ đồng.
Đồng thời, Vũ Quốc Hảo đưa ra chủ trương, chỉ đạo các bộ phận nghiệp
vụ, cán bộ dưới quyền bỏ qua việc thực hiện các quy định của ngành ngân
hàng trong hoạt động cho thuê tài chính để lập thủ tục và trực tiếp ký, thực
hiện hợp đồng cho thuê tài chính nhằm giải ngân 130 tỉ đồng đảo nợ, mua
đất đứng tên công ty Cát Long Hải [25].
Như vậy giá trị của thiết bị lặn Tinro2 đã bị nâng giá lên đến 1.300
lần nhờ có bàn tay của công ty thẩm định giá. Theo thông tin của cơ quan
điều tra, mặc dù biết rõ thiết bị lặn Tinro2 không đủ điều kiện để thẩm định
giá do không có Giấy chứng nhận đăng ký, đăng kiểm, tình trạng kĩ thuật,
hư hỏng, không hoạt động được, nhưng Hoàng Lộc vẫn chỉ đạo bị can Lê
Phúc Đức, giám định viên Vivaco lập khống hồ sơ giám định, thẩm định
giá, "phù phép" thiết bị lặn Tinro2 còn 85% chất lượng để Lộc ký ban hành
Chứng thư thẩm định giá, kết luận thiết bị lặn có trị giá 130 tỷ đồng (cao

49. 43
gấp hơn 1000 lần so với giá trị thực). Như vậy, có thể nói thẩm định viên
Hoàng Lộc đã lợi dụng chức vụ, thẩm quyền của mình để làm sai lệch kết
quả thẩm định giá từ đó gây hậu quả nghiêm trọng về kinh tế.
Vụ việc thứ hai có liên quan đến đơn vị thẩm định giá đó là việc thổi
giá thiết bị y tế của một số Bệnh viện trên địa bàn Hà Nội gây xôn xao dư
luận vừa qua. Trang thiết bị y tế (TBYT) là một yếu tố quan trọng góp
phần nâng cao chất lượng dịch vụ y tế và giảm tình trạng quá tải bệnh viện.
Bởi với những chiếc máy xét nghiệm quá hạn sử dụng chạy ỳ ạch khiến
người bệnh phải mệt mỏi chờ đợi, thậm chí nghiêm trọng hơn, kết quả xét
nghiệm không chính xác sẽ dẫn đến chẩn đoán bệnh sai, gây nguy hại cho
sức khỏe người bệnh. Vì vậy, việc đầu tư, nâng cao TBYT là cần thiết.
Theo ông Trần Minh Khương, Phó kiểm toán trưởng Kiểm toán Nhà Nước
khu vực IV, khi kiểm toán việc mua sắm TBYT tại một số bệnh viện tuyến
tỉnh khu vực Đông Nam Bộ giai đoạn 2009-2011, đã phát hiện khoản
chênh lệch giữa giá trúng thầu thực tế và giá dự toán hợp lý lên đến
117,249 tỷ đồng. Trong khi kết quả kiểm toán khu vực Thành phố Hồ Chí
Minh cho thấy, khoản sai phạm trong mua sắm TBYT là 95 tỷ đồng. Điều
đó cho thấy mức độ nghiêm trọng của việc làm giá TBYT . Bộ Y tế cho
biết, nhiều TBYT hiện Việt Nam chưa tự sản xuất được nên phải nhập
khẩu. Tuy nhiên, các hãng sản xuất TBYT có uy tín trên thế giới lại ít có
đại diện hay chi nhánh ở Việt Nam , do quy mô thị trường trong nước còn
nhỏ. Chính vì vậy, các cơ sở y tế công buộc phải mua TBYT thông qua các
công ty nhập khẩu trung gian. Các doanh nghiệp này không chỉ thâu tóm về
giá cả TBYT trên thị trường, mà còn lợi dụng kẽ hở luật pháp, ngang nhiên
nhập khẩu thiết bị y tế cũ vào Việt Nam. Song, phải có sự tiếp tay của
những người có trách nhiệm trong việc đấu thầu TBYT thì những chiếc

50. 44
máy cũ nát đó mới qua được khâu kiểm định ngặt nghèo của cơ quan quản
lý. Vậy, một vấn đề đặt ra cho các cơ quan chức năng, các cá nhân tổ chức
có liên quan khi ai là chủ thể “bảo kê” việc làm giá thiết bị. Giám đốc một
DN chuyên nhập khẩu thiết bị y tế khẳng định, dù có thổi giá lên cao
nhưng DN buôn bán TBYT vẫn cần phải lọt qua cửa đấu thầu để bán
được máy cho bệnh viện . Để làm được điều đó , họ cần có sự “bảo kê” của
những người có thẩm quyền trong việc đấu thầu. Và những chủ thể đó là
chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và cả đơn vị thẩm định giá cùng các cơ quan có
liên quan. Như vậy, một trong những khâu tạo điều kiện cho giá thiết bị
tăng gấp nhiều lần là do cơ quan thẩm định giá, do thẩm định viên. Có
được thẩm quyền này là nhờ vào sự lách luật của các cá nhân, tổ chức,
theo đó chứng thư thẩm định giá là một trong những căn cứ để chủ đầu tư,
các đơn vị có thẩm quyền quyết định giá đấu thầu. Có thể thấy, thẩm định
giá đã biến tướng một cách nghiêm trọng với những đơn vị làm thẩm định
thiếu trách nhiệm, những thẩm định viên thiếu đạo đức hành nghề khi lợi
dụng thẩm quyền của mình để nâng giá thiết bị gây thiệt hại cho ngân
sách nhà nước [26].
Và cuối cùng là thực trạng đối với kết quả thẩm định giá. Theo
nguyên tắc của thẩm định giá thì việc chênh lệch kết quả khi cùng một tài
sản thẩm định, hai thẩm định viên khác nhau thực hiện có hai kết quả khác
nhau là điều có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, sự chênh lệch này là có giới
hạn và cũng có lý do bởi thẩm định giá mang một phần yếu tố định tính cá
nhân của thẩm định viên khi xem xét, nghiên cứu yếu tố thị trường. Một tình
huống thực tế đã xảy ra với hiện tượng lệch giá trên với mục đích thẩm định
giá phục vụ cho công tác thi hành án. Đó là vụ việc của bà H ở xã Quảng
Tiến, huyện Trảng Bom, vụ việc đã xảy ra đã khá lâu, nhưng nhiều người

51. 45
trong giới thẩm định vẫn còn nhớ về sự “khác thường” của nó. Tài sản của
bà H có vị trí mặt tiền hẻm, cách QL1A khoảng 100m, bao gồm một thửa
đất 1000m2
và một căn nhà xây một trệt, một lầu với diện tích sử dụng
320m2
. Theo yêu cầu thẩm định giá của cơ quan thi hành án về định giá tài
sản để bán đấu giá, Công ty E đã tiến hành thẩm định số tài sản trên của bà
H chỉ có trị giá 975 triệu đồng, trong đó giá đất là 100 ngàn đồng/m2
. Không
đồng ý với kết quả trên, bà H đã nhờ Công ty Đ thẩm định lại kết quả tài sản
trị giá hơn 1,7 tỷ đồng, trong đó giá đất là 800 ngàn đồng/m2
. Kết quả này,
theo bà H cũng như nhiều người trong giới thẩm định công nhận là đúng với
giá trị thực của tài sản. Và trường hợp của ông P ở Thị Trấn Long Thành,
trong quá trình xem xét thẩm định giá trị thiệt hại căn nhà của ông bị hư hại
do công trình xây dựng nhà kế cận của nhà ông T gây ra, Tòa án đã trưng
cầu Công ty Đ thực hiện giám định và xác định giá sửa căn nhà của ông P là
hơn 40 triệu đồng. Ông P không đồng ý và yêu cầu giám định lại. Tòa đã
trưng cầu Công ty V ở TP. Hồ Chí Minh giám định lại và đơn vị này xác
định chi phí khắc phục sửa chữa lại nhà là hơn 87 triệu đồng. Mặc dù, ông T
không đồng ý với kết quả trên nhưng vì ông không có ý kiến, nên tòa phúc
thẩm tuyên buộc ông phải bồi thường chi phí sửa nhà cho ông P hơn 87 triệu
đồng. Khi ấy, ông T mới làm đơn khiếu nại gửi khắp nơi [27].
Từ những vụ việc trên có thể thấy, trong thực tế thì cùng một tài sản
khi nhiều thẩm định viên thực hiện việc thẩm định giá thì rất khó để có
cùng một kết quả song việc ra những kết quả khác biệt nhau quá lớn thì
không chỉ liên quan đến trình độ và năng lực của thẩm định viên mà còn
có cả sự thiếu trách nhiệm và đạo đức của các thẩm định viên đó. Vì là
chủ thể trực tiếp xử lý thông tin, và quyết định kết quả thẩm định giá là
thẩm định viên về giá nên rất dễ xảy ra vì lợi ích của cá nhân mà cố ý