создание индустриальных парков в российской федерации

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
создания индустриальных парков в
Российской Федерации
Москва
2011

2. НАУКА
ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ СТРУКТУРА ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА
СЕРВИСЫ
ЗЕМЛЯ
И ДЕВЕЛОПМЕНТ
ИНФРАСТРУКТУРА
И ЭНЕРГЕТИКА
Низкая рентабельность
Высокая рентабельность
краткосрочно
Высокая и средняя
рентабельность
долгосрочно

3. СЕРВИСЫ
ГАРАНТИИ
ЗЕМЛЯ
БАЗОВЫЕ
СЕРВИСЫ
ИНФРАСТРУК
ТУРА
ЯКОРЯ
Финансовые гарантии
соблюдения условий
Уникальные особенности
Сроки
Условия экспорта –
импорта
. . .
Базовые сервисы
Налоговые льготы
Бесплатное
подключение …
ВЗГЛЯД ИНВЕСТОРОВ

4. Определение индустриального парка
Индустриальный (промышленный) парк – это:
управляемый единым оператором (специализированной управляющей
компанией) комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного
участка (участков) с производственными, административными, складскими и
иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями,
инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми
условиями для размещения производств.
Понятия «индустриальный парк» и «промышленный парк» тождественны.
Основными услугами промышленного парка являются
- предоставление в аренду (и (или) продажа в собственность) земельных
участков, помещений и объектов инфраструктуры,
- обеспечение энергоресурсами (электричество, газ, тепло),
- водообеспечение и водоотведение,
- обслуживание инженерных сетей и имущественного комплекса
индустриального парка и его резидентов,
- предоставление инженерных, логистических, консультационных,
телекоммуникационных и иных сервисных услуг.

5. Формирование концепции создания индустриального парка
Концепция индустриального парка обосновывает:
- экономическую, правовую и технологическую возможность и целесообразность создания
индустриального парка;
- взаимосвязь целей создания парка с федеральными, региональными, отраслевыми,
инфраструктурными и социальными программами развития, частными и государственными
инвестиционными проектами;
- существующий и подтвержденный спрос на активы и услуги индустриального парка в размере не
менее 30% от проектируемого;
- потенциальный спрос на активы и услуги индустриального парка, не покрытые подтвержденным
спросом;
- отраслевую специализацию индустриального парка;
- принципы и схемы функционального зонирования территории;
- профиль потенциальных резидентов парка, резидентную политику и ограничения связанные с
профилем потенциальных резидентов;
- тарифную политику, включая конечную стоимость аренды, подключений и потребления ресурсов,
а также условия ее пересмотра;
- выбор места расположения в результате оптимизации условий транспортной доступности,
возможности обеспечения инженерной инфраструктурой, доступа к ресурсам;
- структуру и состав энергетических объектов и транспортного обеспечения;
- состав, назначение и параметры промышленных, офисных, складских площадей;
- перечень услуг резидентам парка и условия их предоставления;
- технико-экономические расчеты, ожидаемые результаты, экономический, бюджетный и другие
эффекты работы парка;
- правовой статус,
- структуру собственности, управления имущественным комплексом и договорных отношений с
резидентами.

6. Формирование Бизнес-плана индустриального парка
Бизнес-план создания индустриального парка содержит
4.2.1 Окупаемость инвестиций
- обоснование окупаемости на основе существующего (подтвержденного) и
прогнозируемого спроса и тарифной политики
- сроки окупаемости инвестиций
- прибыльность
- бюджетный и социально-экономический эффект
- риски
4.2.2 Структуру инвестиций
- суммарный объем инвестиций
- источники финансирования и соотношение этих источников в размере
финансирования и сроках участия
- финансовая модель инвестиционного проекта
- план-график финансирования проекта

7. ЗЕМЛЯ
• Земельный участок выбран,
имеет границы и размежеван
• Размер участка не менее 8 ГА
• Отсутствуют перепады высот,
препятствующие строительству
промышленных объектов
• Отсутствуют лесной массив,
природоохранные объекты,
ветхие строения, свалки и
промышленные отходы
• геологические и геодезические
параметры не препятствуют
размещению промышленных
объектов и инфраструктуры.
Обязательные
признаки
• Проведен технологический due
diligence
• Проведен юридический due
diligence
• Проведены инженерные
изыскания
Конкурентные
преимущества
ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ

8. ТРЕБОВАНИЯ К УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Обязательные признаки
• Основной уставной и фактической деятельностью
Управляющей компанией является:
• предоставление услуг резидентам индустриального
парка
• предоставление резидентам индустриального парка в
собственность или аренду земли и объектов
капитального строительства
• обслуживание инженерных сетей и имущественного
комплекса
• поставки резидентам индустриального парка
энергетических ресурсов
Конкурентные преимущества
• Другие услуги (Исчерпывающий перечень услуг
Управляющей компании см в Приложении)

9. Обязательныепризнаки
• Оформленные
имущественные
отношения (Управляющая
компания способна
напрямую оформить
отношения с резидентом)
• Категория земли
соответствует заявленным
целям
• Отсутствуют обременения
и зоны отчуждения,
препятствующие
размещению
промышленных объектов
Конкурентные
преимущества
• Вид разрешенного
использования земли и
объектов недвижимости
соответствует заявленным
целям (земли
промышленного
назначения)
ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЛИ И СООРУЖЕНИЙ

10. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
Обязательные признаки
• Наличие введенной в эксплуатацию дороги с
твердым покрытием до границы участка
• Существующее присоединение дороги к
региональным и федеральным трассам
• Наличие съезда с дороги к участку,
позволяющего обеспечить въезд
строительной техники и проведения
инженерных изысканий
Конкурентные преимущества
• Близость федеральных и региональных трасс
• Наличие действующей железнодорожной
ветки
• Транспортное сообщение с ближайшими
населенными пунктами
• Близость аэропорта
ТРЕБОВАНИЯ ПО ТРАНСПОРТНОЙ ДОСТУПНОСТИ

11. • Электричество
• существующее подключение, или
подтвержденная уполномоченной
энергоорганизацией
технологическая возможность
подключения или согласованный
проект создания собственных
генерирующих мощностей - с
удельной мощность не менее 0.3
МВт на каждый гектар первой
очереди парка
• Газ
• существующее подключение или
технические условия на
подключение
• Вода
Обязательные
признаки
• Газ
• существующая(ие) точка(и)
подключения
• Очистные сооружения
Необязательные
признаки
ТРЕБОВАНИЯ К ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ

12. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ
Обязательные признаки
• Схема территориального планирования
• Функциональное зонирование территории
• Бизнес-план
• Структура управления
• План развития
• Резидентная политика и отраслевая специализация
• Концепция инженерной инфраструктуры
Конкурентные преимущества
• Маркетинговая стратегия
• Другие разделы (См Приложение)
ТРЕБОВАНИЯ К КОНЦЕПЦИИ ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА

13. Ассоциация и Деловая Россия могут
выступить организаторами для
создания проектых офисов создаются
проектные офисы
•Пул специализированных партнеров
•Методическая помощь
•Разработка ТЗ
•Предпроектная подготовка
•Консультации с органами власти
•«Обратная связь» от инвесторов
Консультант
Якорный
резидент
Инвестор
Девелопер
Проектировщик
Проект
Субъект РФ
ПРОЕКТНЫЕ ОФИСЫ