Программа "Жилье для российской семьи" и новые механизмы финансирования жилищного строительства

1. Программа «Жилье для российской семьи»
и новые механизмы финансирования
жилищного строительства
Н.Б. Косарева
президент Фонда
«Институт экономики города»

2. 2
Достигнутые показатели и основные параметры Программы
 Цена жилья экономического класса в рамках Программы: минимальная из величин –
30 тысяч рублей или 80 процентов от оценки рыночной стоимости одного квадратного
метра общей площади таких жилых помещений
 Дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье экономического
класса в рамках Программы: около 460 тысяч семей, в том числе в 2015 г. – 90 тыс., в
2016 – 90 тыс., в 2017 – 280 тыс.
Объемы ввода жилья и средняя стоимость 1 кв. м
жилья на первичном рынке
Прогноз Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
Прогноз дополнительного ввода жилья экономического класса при реализации Программы
9 3
1 4
20
25
30
35
40
45
50
55
2 0 1 7
тыс.руб
тн ы м жи ль ем и коммун а ль н ы ми
за ц и и прог ра ммы «Жи ль е для
ка ла )
1 0 7
Стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, в среднем за год , тыс. руб.
58,4
62,3
65,7 69,4
70 76 81
93
5
6
14
48,1
43,7
48,2
50,2
20
25
30
35
40
45
50
55
0
20
40
60
80
100
120
2010 2011* 2012 2013 2014 2015 2016 2017
тыс.руб
млнкв.м.
Фактические объемы ввода жилья
Прогноз Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации»
Прогноз дополнительного ввода жилья экономического класса при реализации программы «Жилье для
российской семьи»
Стоимость 1 кв м жилья на первичном рынке, в среднем за год (правая шкала)
81
87
107
7
0
70
Количество выданных ипотечных кредитов и
доля ипотеки в сделках с жильем
301,4
523,6
691,7
824,8
14,6%
17,6%
20,9%
24,6%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2010 2011 2012 2013
тыс.
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс.
Доля сделок с ипотекойна рынкежилья, %
58,4 62,3
65,7
69,4
70 71 75 79
5
6
14
48,1
43,7
48,2
50,2
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2010 2011* 2012 2013 2014 2015 2016 2017
млнкв.м.
76
81
93
7
0
70
70
58,4
62,3
65,7 69,4
70 76 81
93
5
6
14
48,1
43,7
48,2
50,2
20
25
30
35
40
45
50
55
2010 2011* 2012 2013 2014 2015 2016 2017
тыс.руб
Фактические объемы ввода жилья
Прогноз Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации»
Прогноз дополнительного ввода жилья экономического класса при реализации программы «Жилье для
российской семьи»
Стоимость 1 кв м жилья на первичном рынке, в среднем за год (правая шкала)
81
87
107
7
0
70
Фактические объемы ввода жилья

3. 3
Категории граждан, имеющих право на приобретение жилья
экономического класса в рамках Программы (предложения)
 Граждане – участники Программы:
• имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений не выше установленного в
субъекте РФ максимального размера (но не более 18 кв. м/чел.), при этом их доходы и
стоимость подлежащего налогообложению имущества не выше установленного в субъекте
РФ максимального уровня
• проживающие в аварийном жилищном фонде
• имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями
материнского (семейного) капитала
• имеющие трех и более несовершеннолетних детей
• ветераны боевых действий
• предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012
№1099, в том числе: молодые семьи с одним и более ребенком; граждане , которые
имеют право на получение социальных выплат на приобретение или строительство
жилых помещений за счет средств бюджетов всех уровней; научные работники; врачи;
учителя; государственные и муниципальные служащие; работники организаций
оборонно-промышленного комплекса и др.
 Совокупные доходы таких граждан (включая членов их семей) должны позволять
им приобрести жилье экономического класса, в том числе с помощью ипотечного
кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и иных форм
государственной, муниципальной поддержки
 Общий перечень категорий граждан устанавливается Правительством РФ,
субъекты РФ устанавливают конкретные критерии и приоритетные категории
граждан

4. 4
Примерная структура расходов по проекту жилищного
строительства в рамках Программы
 Затраты и прибыль застройщика при строительстве жилья экономического
класса (не менее 25 тыс. кв. м на проект) – всего 30 тыс. руб./кв. м (в
рамках консервативного прогноза Минэкономразвития России), в том числе:
 20 тыс. руб. – строительно-монтажные работы (с минимальной отделкой)
 3 тыс. руб. – социальная инфраструктура
 1 тыс. руб. – внутриквартальная инженерно-техническая инфраструктура
 1 тыс. руб. – дорожно-транспортная инфраструктура
 1 тыс. руб. – аренда земельного участка и благоустройство территории застройки
 1 тыс. руб. – проценты по строительным кредитам (на срок строительства 1,5 года)
 3 тыс. руб. – прибыль застройщика
 Затраты и прибыль застройщика при строительстве коммерческого жилья
в рамках проекта – рыночная цена жилья (50 тыс. руб./кв. м в среднем)
_________________________________________________
 + 4 тыс. руб./кв. м жилья - потребность в дополнительных финансовых
ресурсах на создание внешней инженерно-технической инфраструктуры:
 в части обеспечения строительства жилья экономического класса в рамках проекта
– специальная программа ОАО «АИЖК» (долгосрочные заемные средства, возврат –
за счет оплаты коммунальных услуг)

5. 5
Финансовое обеспечение Программы (требует решения)
 Внебюджетные источники финансирования проектов в части строительства
жилья экономического класса:
• 750 млрд. руб. - стоимость реализации застройщиками проектов в части
строительства жилья экономического класса в рамках Программы
• до 100 млрд. руб. - затраты на приобретение инженерно-технической
инфраструктуры для обеспечения жилья экономического класса, построенного в
рамках Программы (специальная программа долгосрочных заимствований),
в том числе:
 40 млрд. руб. – средства ранее предоставленного ОАО «АИЖК» кредита Внешэкономбанка
 14 млрд. руб. – ранее предусмотренные и не использованные средства Внешэкономбанка
на программу поддержки жилищного строительства и ипотеки
 46 млрд. руб. – средства иных инвесторов
 Возможные дополнительные бюджетные источники софинансирования
создания инженерно-технической инфраструктуры в рамках Программы в
2015 – 2017 гг.:
 20-40 млрд. руб. в год - дополнительные доходы федерального бюджета за счет
налогообложения Интернет-торговли
 Объем привлекаемых кредитных ресурсов банков:
• 135 млрд. руб. - кредитование застройщиков на цели жилищного строительства
• 85 млрд. руб. – кредитование ресурсоснабжающих организаций или
застройщиков на строительство инженерно-технической инфраструктуры
• 600 млрд. руб. - ипотечное кредитование граждан на приобретение жилья

6. 6
Функции основных публичных участников Программы

7. 7
Механизм формирования в субъектах Российской Федерации
спроса на жилье экономического класса
Проведение
андеррайтинга
на получение
ипотечного
кредита
Ответственные –
уполномочен-
ные банки и
иные ипотечные
кредиторы
Нормативно-
правовое
установление
категорий
граждан,
имеющих право
на приобретение
жилья
экономического
класса
Ответственные –
субъекты РФ
•Заключение
договоров
долевого участия
•Получение
ипотечного
кредита
•Оформление
права
собственности по
окончании
строительства
Ответственные –
застройщики,
уполномоченные
банки, органы по
регистрации
прав
Формирование
сводного реестра
граждан,
имеющих право
на участие в
Программе
Ответственный –
субъект РФ
(уполномоченный
орган или
организация)
Подтверждение
права граждан на
участие в
Программе,
формирование
списков граждан
Ответственные –
органы местного
самоуправления

8. 8
Механизм отбора земельных участков, застройщиков,
проектов жилищного строительства и предоставления
гарантий выкупа инженерно-технической инфраструктуры
Отбор по установленным
Правительством РФ критериям
земельных участков,
принадлежащих застройщикам,
застройщиков и проектов
Ответственный – субъект РФ
Отбор по установленным
Правительством РФ критериям
и предоставление
государственных и
муниципальных земельных
участков
Ответственный – субъект РФ
Предоставление
отвечающих установленным
Правительством РФ критериям
земельных участков Фондом
«РЖС»
Ответственный – Фонд «РЖС»
Установление
лимитов на
финансирование
инженерной
инфраструктуры по
субъектам РФ в
пределах 100 млрд
рублей (норматив –
4 тыс. руб./кв. м)
Ответственный –
Минстрой России
Гарантия выкупа
объектов
инженерной
инфраструктуры
Ответственный –
АИЖК/АФЖС
Договор
АИЖК/АФЖС с
субъектом РФ и
ресурсоснабжаю-
щей организации
о выкупе объектов
инженерной
инфраструктуры за
счет средств от
выпуска облигаций
с залоговым
обеспечением
Ответственный –
АИЖК/АФЖС
Соглашение
Минстроя России,
АИЖК/АФЖС и
субъекта РФ о
финансировании
инженерной
инфраструктуры
Ответственный –
Минстрой России,
АИЖК/АФЖС

9. 9
Механизм возмещения затрат на строительство
инженерно-технической инфраструктуры
Ресурсоснабжающая
организация
(РСО)
Специализированное
общество проектного
финансирования
АИЖК -
основной инвестор
Строительство
инфраструктуры
(застройщик или РСО)
за счет кредитов
Продажа объекта
инфраструктуры
Аренда объекта
с правом выкупа
Облигации с залоговым
обеспечением
ВЭБ
Арендный платеж Платежи населения
за коммунальные
услуги
РСО++
ИНВЕСТОРЫ
Инвесторами в облигации могут быть
также НПФ, РФПИ, НОСТРОЙ и др.
РСО или субъект РФ рассматриваются как
инвесторы в младшие транши (до 10%)

10. 10
Предложения по усилению защиты прав участников
долевого строительства многоквартирных домов
БАНК
НОМИНАЛЬНЫЙ
СЧЕТ
ЗАСТРОЙЩИК
УЧАСТНИКИ
ДОЛЕВОГО
СТРОИТЛЬСТВА
ВЛАДЕЛЕЦ СЧЕТА БЕНЕФИЦИАРЫ
КОНТРОЛЬ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

11. 11
Договор купли-продажи жилого помещения в строящемся
многоквартирном доме
ПОКУПАТЕЛЬ
ЗАСТРОЙЩИК
ДОГОВОР
КУПЛИ-
ПРОДАЖИ
90% ЦЕНЫ
КВАРТИРЫ -
ПОСЛЕ
ОКОНЧАНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
БАНК
КРЕДИТ НА
СТРОИТЕЛЬСТВО
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ
СОЗДАННОЙ КВАРТИРЫ
10% ЦЕНЫ
КВАРТИРЫ –
ЗАДАТОК ПО
ДОГОВОРУ

12. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
НАШИ КОНТАКТЫ
Россия, 125009 Москва
ул. Тверская, 20/1
mailbox@urbaneconomics.ru
тел./факс: (495) 363-50-47, (495) 787-45-20
facebook.com/UrbanEconomics
twitter.com/UrbanEconRu