Девелопмент как партнерство власти и частных застройщиков

1. ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК
ПАРТНЕРСТВО ВЛАСТИ И
ЧАСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
ВЫПОЛНИЛА: ПОЛЕТАЕВА ЮЛИЯ
НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: САФАРОВА М.Д.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ
ВЫСШАЯ ШКОЛА УРБАНИСТИКИ
МОСКВА 2014

2. Комплексное освоение
территорий
Развитие застроенных
территорий
АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ

3. ОБЪЕКТ, ПРЕДМЕТ И
ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ
Объект – проекты развития территорий
Предмет – институт партнерства между публичной
властью и девелоперами при реализации проектов
развития территорий
Цель исследования
- определить, практикуется ли партнерство
публичной власти и девелоперов при реализации
проектов развития территории, есть ли в таком
партнерстве необходимость и если есть, как это
партнерство превратить в реальный инструмент
развития территорий

4. ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ
1. Рассмотреть особенности применения институтов развития
территорий и их востребованность в России
2. Определить, какова практика распределения договорных
обязательств между властью и частными застройщиками
3. Изучить функционирование институтов развития территорий в
конкретном городе (Екатеринбурге), проанализировать выбор
площадок под жилищное строительство с учетом морфологии
территориальной организации
4. Выявить проблемы, встающие на пути эффективного
применения институтов развития территорий
5. Изучить зарубежный опыт работы с преобразованием
застроенной территории
6. Подготовить предложения по совершенствованию
законодательства в сфере развития территорий

5. 24%
76%
Применение института развития
застроенных территорий в городах с
населением более 50 тыс.человек (2012г.)
Извещения о
проведении аукционов
опубликованы на
сайте
Извещения о
проведении аукционов
отсутствуют на сайте
60%
40%
Применение института комплексного
освоения территорий в регионах РФ
(2012г.)
Регионы РФ, в которых
применяется институт
КОТ
Регионы РФ, в которых
не применяется
институт КОТ
За 2012 г. введено 17 млн. кв. м жилья За 2012 г. введено около 4 млн. кв. м
КОТ РЗТ
Необходимые условия и особенности
– Наличие ПЗЗ, аварийных
и подлежащих сносу домов
Разработка документации
по планировке территории
Разработка документации
по планировке территории
Строительство инфраструктуры Строительство инфраструктуры
– Освобождение территории от прав третьих
лиц: проблема расселения и изъятия
собственности
Потенциальный объем ввода –
8 млн. кв. м жилья ежегодно

6. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ
ИНСТИТУТА РАЗВИТИЯ
ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
23%
36%
41%
Статистика по несостоявшимся аукционам
(проекты РЗТ)
Состоявшиеся (два и
более участников)
Несостоявшиеся c 1
участником
Несостоявшиеся ввиду
отсутствия участников

7. ПРАКТИКА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
*Проанализированы проекты договоров в >150 городах
Обязательства
Екатерин Архангел Волгогр Новорос Белгород
М Д М Д М Д М Д М Д
Разработать проект планировки и проект
межевания
+ + + + +
Утвердить проект планировки
территории
+ + + + +
Построить/реконструировать объекты
транспортной инфраструктуры
+ + + + +
Построить/реконструировать объекты
коммунальной инфраструктуры
+ + + + +
Построить/реконструировать объекты
социальной инфраструктуры
+ + + + +
Построить/приобрести и предоставить
жилье для переселенцев
+ + + + +
Принять решение о выкупе квартир в
аварийных домах
+ + + + +
Предоставить земельный участок + + + + +

8. ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СТАРТОВОЙ ЦЕНЫ
ДОГОВОРА О РЗТ
Аукцион
Площадь
всего ЗУ, га
Количест-
во домов
к сносу,
шт
Дополнительные
условия
Старто-
вая
цена,
млн.
руб.
Продаж
ная
цена,
млн. руб
Расчет
цены
аукциона –
девелопер
все делает
сам
Расчет цены
аукциона – с
учетом
партнерства
Извещение № 1
(Новосибирск)
3,1 11
Инфраструктура,
социальные
объекты
28,4 0
проект
убыточен
проект
убыточен
Извещение № 2
(Екатеринбург)
2,8 9
Инфраструктура,
социальные
объекты
36,4 0
проект
убыточен
1
Извещение № 3
(Орел)
1,9 7 Инфраструктура 13 0
проект
убыточен
проект
убыточен
Извещение № 4
(Екатеринбург)
3,3 17
Инфраструктура,
социальные
объекты
17,3 0
проект
убыточен
проект
убыточен
Извещение № 5
(Волгоград)
1,1 2 Инфраструктура 3 0
проект
убыточен
0,5
Извещение № 6
(Нефтеюганск)
2,1 4 Инфраструктура 12,9 0
проект
убыточен
1

9. ПРОБЛЕМЫ
1. Перекладывание всех
расходных обязательств по
развитию территории на
девелопера
2. Завышенная цена договора РЗТ
из-за несовершенства методик
определения стартовой цены
аукциона на право РЗТ
3. Невозможность поэтапного
освоения территории по мере
освобождения от прав третьих лиц
4. Отсутствие планов по развитию
коммунальной инфраструктуры
5. Высокие риски при
освобождении территории от прав
третьих лиц (невозможность
изъятия всех земельных участков,
расположенных в зоне РЗТ)

10. ЕКАТЕРИНБУРГ: КАКОЙ ПУТЬ ГОРОДСКОГО РАЗВИТИЯ ВЫБРАТЬ?
0
2000
4000
6000
8000
10000
За счет КОТ За счет РЗТ
Объем жилья, планируемого к вводу
до 2025г. (тыс. кв. м)
1280
1300
1320
1340
1360
1380
1400
1420
1440
Текущая и прогнозная численность
населения (тыс. чел)

11. ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
ПРОГРАММА МИНИМУМ
1. Введение возможности для
девелопера поэтапного
оформления прав на земельные
участки в границах РЗТ, по мере
освобождения их от прав третьих
лиц (внесение изменений в ГрК РФ)
2. Своевременная разработка
программ комплексного развития
коммунальной инфраструктуры,
инвестиционных программ
3. Введение понятия «зона
реконструкции» в ГП для
планирования инфраструктуры под
будущие проекты РЗТ (внесение
изменений в ГрК РФ)
4. Процедура ежегодной
актуализации реестров аварийных
домов
5. Применение института РЗТ для
земельных участков,
предоставленных для ведения
личного подсобного хозяйства,
садоводства, индивидуального
жилищного строительства (внесение
изменений в ГрК РФ)
6. Включение в извещение о
проведении аукциона и в
существенные условия договора
информации о подключении к
инженерно-технической
инфраструктуре (внесение
изменений в ГрК РФ)
7. Развитие партнерства между
девелопером и муниципалитетом,
проведение оценки с
моделирование параметров проекта
РЗТ, фиксация обязательств
муниципалитета по строительству
инфраструктуры в договоре РЗТ

12. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕХАНИЗМА
ИЗЪЯТИЯ (ПРОГРАММА МАКСИМУМ)
Ограниченный перечень
оснований для изъятия:
ст.49 ЗК и Ст.32 ЖК
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НОВАЯ МОСКВА ПРЕДЛОЖЕНИЕ НОВОЙ
ПРОЦЕДУРЫ
ГП
ПЗЗ
ДПТ
изъятие
ПС
ПС
Перечни ОКС
фед, рег,
мест значения
Границы зон
размещения
объектов ОКС
Градострои-
тельные
регламенты
Собственник
уведомляется
за год
ЗК и др => ФЗ-43
Перечень объектов и
оснований для изъятия
не ограничен
ГП
ПЗЗ
ДПТ
изъятие
ПС
Устанавливаются
виды
разрешенного
использования
Собственник
уведомляется
за 5 месяцев
ГП
ПЗЗ
Голосование
ДТП
изъятие
ПС
Зоны
реконструкции
В зонах
реконструкции
градрегламенты
перемен
>80% собствен-
ников голосуют
«за» + определяют
размер выкупной
цены
Внесение дополнительных
оснований для изъятия при
условии получения согласия
большинства собственников
ПС ПСПС
ПС ПС

13. АЛЬТЕРНАТИВА РЗТ
ДЛЯ УБЫТОЧНЫХ ПЛОЩАДОК –
АГЕНТСТВО ПО РАЗВИТИЮ ТЕРРИТОРИЙ
1. приобретать землю и иную недвижимость, владеть,
управлять, распоряжаться ею;
2. осуществлять строительство и иные действия с
недвижимостью;
3. содействовать в обеспечении участка коммунальной
инфраструктурой;
4. вести предпринимательскую или иную деятельность,
необходимую для функционирования объекта
5. собирать приращённый налог на недвижимость
6. обладает правом преимущественной покупки недвижимости
в зоне реконструкции
Полномочия Агентства

14. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!